Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 9 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano G.A.C.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.621.076, domiciliado en la Población de Capacho, Municipio Independencia del Estado Táchira.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado J.J.C.M., inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 62.835.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos P.E.C.J., A.C.R.D.C. y M.D.C.M.J., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-1.514.483, V-5.658.672 y V-15.027.738 respectivamente, domiciliados en los dos primeros en la Población de Palmira, Municipio Guasimos del Estado Táchira y la ultima en el Municipio L.M.d.E.M..

APODERADA JUDICIAL DE LA CODEMANDADA M.D.C.M.J.: Abogada M.F.R.S., inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 115.934.

ABOGADAS ASISTENTES DE LOS CODEMANDADOS P.E.C.J. y A.C.R.D.C.: Y.D.G.A. y M.F.R.S., inscritas en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nros 111.323 y 115.934 respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

PARTE NARRATIVA.

Se inicia el presente proceso mediante escrito de fecha 12 de marzo del 2008 (fl 01 al 03 de la primera pieza), en el que el ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., demandó por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos P.E.C.J., A.C.R.D.C. y M.D.C.M.J., fundamentando su pretensión en los artículos 42, 43, 44, 47 del 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.546 y 1.547 del Código Civil.

En fecha 14 de marzo de 2008 (fl 04 y 05 de la primera pieza), el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda en cuanto a lugar y derecho, tramitándola mediante el Procedimiento Breve previsto en artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se ordenó el emplazamiento de los demandados P.E.C., A.C.R.D.C. y M.D.C.M.J., para que en el lapso de dos (2) días de despacho siguientes, después de que constara en autos la citación del último más nueve (9) días que se les concedió como término de la distancia y en horas destinadas para despachar, dieren contestación a la demanda incoada en su contra. Para la práctica de la citación de los codemandados P.E.C. y A.C.R.D.C., se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, así mismo para la practica de la citación de la ciudadana M.D.C.M.J., se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado (Distribuidor) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 03 de abril de 2008 (14 al 18 de la primera pieza), el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dicto fallo interlocutorio, en la que se declaró INCOMPETENTE por la cuantía, declinando la competencia al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira que correspondiese previa distribución.

En fecha 07 de abril de 2008 (fl 24 y 32 de la primera pieza), el ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., consignó a los autos sendas diligencias, con las que consignó los documentos fundamentales de la demanda y solicitó la regulación de la competencia.

En fecha 11 de abril del 2.008 (fl 34 de la primera pieza), el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, acordó remitir al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, copias fotostáticas certificadas del expediente a los efectos de la regulación de la competencia.

Corriente desde el folio 37 al 43 de la primera pieza, consta decisión emitida en fecha 19 de mayo del 2.00, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la que declaró que el Juzgado competente para conocer la presente controversia era el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial.

En fecha 18 de junio de 2008 (fl 47 de la primera pieza), este Juzgado le dio entrada al presente expediente y el curso de Ley.

En fecha 02 de julio de 2008 (fl 101 y vuelto de la primera pieza), el ciudadano G.A.C.R., confirió poder apud-acta al abogado J.J.C.M..

Por auto de fecha 06 de febrero de 2009 (fl 117 de la primera pieza), este Tribunal visto lo solicitado por la parte actora, acordó dejar sin efecto las comisiones enviadas al Juzgado de los Municipios Independencia y L.d.E.T. y al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distrito Capital, asimismo se acordó dejar sin efecto el oficio Nº 0860-1996 de fecha 22 de Julio de 2008 y en su lugar se acordó librar nueva citación a la codemandada M.D.C.M.J., y/o en la persona de su apoderada la Abogada M.F.R.S..

En fecha 02 de marzo de 2009 (fl 123 y 124 de la primera pieza), el alguacil de este despacho informó haber practicado la citación de la codemandada M.D.C.M.J., en la persona de su apoderada judicial abogada M.F.R.S..

En fecha 31 de marzo de 2009 (fl 131 al 137 de la primera pieza), se agregó comisión de citación de los ciudadanos P.E.C. y A.C.R.D.C., debidamente cumplida, procedente del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

En fecha 14 de abril de 2009 (fl 138 al 140 de la primera pieza), los codemandados P.E.C. y A.C.R.D.C., debidamente asistidos por la abogada Y.D.G.A., dieron contestación a la demanda interpuesta en su contra.

En fecha 14 de abril de 2009 (fl 141 al 148 de la primera pieza), la abogada M.F.R.S., en su carácter de apoderada judicial de la codemandada M.D.C.M.J., opuso cuestiones previas y dio contestación a la contestación de la demanda.

En fecha 21 de abril de 2009 (fl 160 y vuelto de la primera pieza), el apoderado judicial de la parte demandante J.J.C.M., tachó y desconoció de conformidad con lo dispuesto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, el documento corriente al folio 149 de la primera pieza.

En fecha 22 de abril de 2009 (162 al 164 y 214 de la primera pieza), el ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., presentó escrito de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en sentencia definitiva.

En fecha 23 de abril de 2009 (fl 02 al 04 y 139 de la segunda pieza), la abogada M.F.R.S., con el carácter de autos presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En fecha 24 de abril de 2009 (fl 142 y 143 de la segunda pieza), los ciudadanos P.E.C. y A.C.R.D.C., asistidos por la abogada M.F.R.S., presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En fecha 28 de abril de 2009 (fl. 148 y vuelto de la segunda pieza), el ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., presentó escrito de formalización de la tacha.

En fecha 30 de abril de 2009 (fl 151 y vuelto de la segunda pieza), la ciudadana M.F.R.S., con el carácter de autos, presentó escrito de oposición a la tacha. (fl.151).-

Por diligencia de fecha 12 de mayo de 2009, el ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., y solicitó al Tribunal se deje constancia en autos, que los días 29 y 30 de abril de 2009, 04, 05 y 06 de mayo de 2009, hubo despacho en este Juzgado, es por ello que solicitó se desechara del proceso de documento privado contra el que formalizó la tacha.

PARTE MOTIVA

El ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., interpuso la demanda en los siguientes términos:

1. -) Adujo que en fecha 01 de Junio de 2001, firmó por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, contrato de arrendamiento con el ciudadano R.J.M.J., titular de la cédula de identidad N° V-3.621.076 quedando anotado bajo el Nº 56, Tomo 64, de los Libros de autenticaciones; adujo que dicho contrato de arrendamiento versa sobre una casa para habitación, ubicada en el Barrio San Rafael, Calle 14, entre Carreras 6 y 7, Nº 13-83, de la Ciudad de Capacho Nuevo, Municipio Independencia del Estado Táchira, inmueble que afirmó ocupa con su familia y que constituye su domicilio desde el año de la firma del referido contrato, es decir, desde el 01 de Junio de 2001, hasta la presente.

2. -) Expuso que firmó el aludido contrato de arrendamiento con el ciudadano R.J.M.J., creyendo que éste era el dueño de la vivienda y que sólo fue hasta el 29 de enero de 2008 que se enteró que la ciudadana M.D.C.M.J. era la dueña del mismo; aduce que el referido conocimiento lo obtuvo con motivo de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en la vivienda objeto del arrendamiento, donde según documento registrado la ciudadana M.D.C.M.J. es la dueña del inmueble.

3. -) Expuso que según los dichos contenidos en la propia demanda de desalojo interpuesta en su contra por la ciudadana M.D.C.M.J., cuyo proceso se sigue por ante el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente 1553-2008, la demandante es la hermana del ciudadano R.J.M.J., quien expuso que por la edad que ella tenía para la época de inicio de la relación arrendaticia, fue su hermano quien firmo el contrato en mención, figurando éste en consecuencia como arrendador del inmueble; expuso que esta última circunstancia es falsa, afirmando que para el año 2001, exactamente 01 de Junio de 2001, los dueños de la vivienda eran los ciudadanos P.E.C. y A.C.R.D.C., según asevera se puede leer del documento donde los últimos nombrados le venden a M.D.C.M.J. el 31 de Julio de 2006.

4. -) Expuso que hay varias situaciones por descartar, entre ellas que tenía a la fecha de introducir la presente demanda, exactamente 06 años y 08 meses como arrendatario del inmueble; alegó que ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones de inquilino, pagando el canon de arrendamiento al día, al punto de estar actualmente pagando los mismos mediante consignación de alquileres hecha ante el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, según solicitud Nº 22-2008, circunstancia que alega lo hice acreedor de la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; expone que otra circunstancia por destacar, es que su derecho a la preferencia ofertiva fue vulnerado, toda vez que los ciudadanos P.E.C. y A.C.R.D.C., vendieron el inmueble objeto del arrendamiento, sin habérsele notificado de la voluntad que se quería vender el bien, todo en contravención a lo establecido en el artículo 44 ejusdem, dado que a su decir tenía la primera opción para comprar el inmueble en cuestión; expuso que la única notificación que recibió fue el 08 de marzo de 2007, donde la ciudadana M.D.C.M.J., le decía que le desocupara el inmueble, siendo que la misma no convalida el deber de notificar la preferencia, dado que compró por ante el Registro respectivo el 31 de Julio de 2006.

5. -) Explanó que los demandados violaron los artículos 47 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.547 del Código Civil, siendo que hasta la fecha de introducir la demanda no le habían hecho ninguna notificación formal de la venta del inmueble arrendado, toda vez que en la inspección judicial que hizo el 29 de enero de 2008 el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira sobre el inmueble objeto de litigio, le notificaron que iban a practicar Inspección Judicial para dejar constancia de las condiciones en que se encontraba la casa; expuso que fue sólo hasta el día 22 de febrero de 2008, que el ciudadano alguacil del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, lo cito en la misma sede del expediente Nº 1553-2008, que se había intentado en su contra y que fue ese mismo día cuando obtuvo acceso al expediente y se percató de la venta en cuestión; alegó que la venta del inmueble arrendado es ilegal y fraudulenta, siendo él la única persona que tiene derecho sobre el inmueble en referencia.

6. -) Manifestó que por lo anteriormente expuesto, desconoce a la ciudadana M.D.C.M.J., como propietaria y dueña legitima de la vivienda objeto de arrendamiento, alegando que no tiene derecho para hacer uso de las prerrogativas y derechos que implica la propiedad, de querer disponer del inmueble, usarlo y gozarlo; adujo que la ciudadana M.D.C.M.J., junto a los ciudadanos P.E.C. y A.C.R.D.C., le han causado daños y perjuicios por haber violado sus derechos establecidos en el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debiendo ser indemnizados por el referido concepto.

7. -) Expuso que por lo anteriormente expuesto, es por lo que demanda a los ciudadanos P.E.C., A.C.R.D.C. y M.D.C.M.J. por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en consecuencia solicita al Tribunal, declare con lugar el derecho de reclamo y subrogación en los derechos de la tercera compradora M.D.C.M.J., en las misma condiciones estipuladas en el contrato de venta, debiendo el fallo que declare con lugar pretensión, servir de justo título para protocolización de conformidad con lo establecido en los artículos 1920, y 1924 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

   Protestó las costas del presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.-

   Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS. (Bs. 4.000,oo).-

   Llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda, los codemandados P.E.C. y A.C.R.D.C., debidamente asistidos por la abogada Y.D.G.A., dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

1. -) Negaron, rechazaron y contradijeron todos y cada uno de los alegatos expuestos por el demandante en su escrito de demanda.

2. -) Manifiestan que en fecha 14 de febrero de 2000, a través de documento privado le dieron en venta a la ciudadana M.D.C.M.J., un inmueble consistente en casa para habitación de dos plantas, ubicada en la Calle 14, entre Carreras 6 y 7 Nº 13-83, Barrio San Rafael, Municipio Independencia del Estado Táchira, documento que afirman fue firmado y sobre el que se estamparon las huellas dactilares de forma libre y voluntaria; aducen que en la negociación convinieron expresamente que la ciudadana adquiriente posteriormente iba a protocolizar el documento de venta, toda vez que para el momento de la negociación no tenía recursos económicos para hacerlo; afirmaron que en efecto a mediados del año 2006, la ciudadana M.D.C.M.J. se comunicó con ellos, informándoles que había mandado hacer el documento de compra-venta de la casa objeto de este litigio, toda vez que la venta privada firmada previamente no era aceptaba por el Registro Inmobiliario, ya estaba redactada a mano, razón por la que exponen la compradora la mando hacer con un abogado; profieren que ante la referida información, le manifestaron a la compradora que no había ningún problema y que ellos le firmarían el documento, siendo que llegado el día 31 de Julio de 2006, se reunieron en el registro Inmobiliario del Municipio Independencia y Libertad y llevaron a cabo la protocolización de la venta hecha en el año 2000.

3. -) Exponen que le vendieron el inmueble a la co-demandada M.D.C.M.J. desde el año el 2000 a través de una venta privada con su respectivo documento firmado y que posteriormente fue debidamente protocolizado, traspasando la plena propiedad del inmueble objeto de este litigio, desde el momento de la venta que hicieron en el año 2000, razón por la que afirman no tienen ningún derecho sobre el inmueble en litigio.

4. -) Aducen que no conocen al ciudadano G.C. y que nunca tuvieron ningún tipo de trato con él y mucho menos contrato alguno, dado que desde el año 2000 traspasaron la propiedad del inmueble en litigio; manifiestan que en efecto quien celebró el contrato de arrendamiento con G.C., fue el hermano de la propietaria del inmueble el ciudadano R.J.M.J., con quien el aquí demandante ha guardado relación contractual, junto con su hermana M.D.C.M.J. y su madre O.J.D.M.; exponen que el demandante sostuvo en la consignación 22-2008 hecha por su persona ante el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano R.J.M.J. y que el pago de los cánones de arrendamiento eran entregados a la madre del arrendador O.J.D.M..

5. -) Manifiestan que no comprenden por que causa, razón o motivo el ciudadano G.C., instauró demanda en su contra, dado que no existe litisconsorte alguno; aducen que de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que los demandados se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa o cuando tenga un derecho o se encuentre sujetas a una obligación que derive del mismo título, o en la causales del artículo 52 ordinales, 1, 2, 3 del Código de Procedimiento Civil. Aducen que de la mencionada norma se desprende que debe existir alguna relación de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, lo cual afirman no sucede en este caso; exponen que tampoco existe un derecho u obligación que derive del mismo título y muchos menos una conexión, dado que traspasaron la propiedad del inmueble en el año 2000, existiendo un contrato de compra y venta que es ley entre las partes de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil venezolano.

6. -) Manifiestan que para el año 2000, el ciudadano G.C. no era arrendatario del inmueble objeto de este litigio, razón por la cual aducen no puede reclamar ningún derecho por no tenerlo, dado que el contrato de arrendamiento fue celebrado el día 01 de Junio de 2001, cuando ya se había vendido el inmueble a la ciudadana M.D.C.M.J.; afirmaron que lo único que se hizo en el año 2006, fue protocolizar la venta hecha en el año 2000 y no una venta a otra persona; exponen que por lo anteriormente expuesto, la presente acción es completamente improcedente por no estar dados los requisitos que establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en la cual fundamentó la pretensión contenida en la demanda.

7. -) Peticionaron que por todo lo anteriormente expuesto, fuese declarada SIN LUGAR, la demanda interpuesta por el ciudadano G.C., por no ser procedente y completamente infundada en derecho.

   La abogada M.F.R.S., en su carácter de apoderada judicial de la codemandada M.D.C.M.J., opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   CUESTIÓN PREVIA.

1. -) Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción; expuso que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es muy claro al señalar en su artículo 47, concatenado con el artículo 1.547 del Código Civil, el plazo para intentar la acción de derecho de retracto arrendaticio; adujo que es la norma especial la que indica el lapso de caducidad de 40 días contados desde el momento de la notificación cierta de la negociación, debiéndose anexar copia del documento de la negociación; manifestó que el artículo 1.547 del Código Civil señala el lapso, estableciendo que el mismo se comienza a contar desde la fecha del registro de la escritura. Adujo que en el presente caso, a confesión de parte relevo de prueba; afirmó que el ciudadano G.C. (arrendatario y parte actora), siempre estuvo al tanto de la formalización del documento de compra-venta que habían celebrado los vendedores con la adquiriente en el año 2000, al punto que el día 08 de Marzo de 2007, su poderdante y propietaria del inmueble, a través de una carta al ciudadano arrendatario le informó lo siguiente: “....En consecuencia, por medio de este instrumento queda notificado que es de mi libre voluntad manifestar que no deseo continuar alquilando el inmueble por que el mismo presenta un deterioro que amerita en el menor tiempo posible hacerle reparaciones urgentes para conservarlo en condiciones de habitabilidad, además de tener prevista la mudanza de mi madre O.J. para esa casa….. “.

2. -) Adujo que la mencionada carta fue debidamente entregada por la arrendadora y propietaria del inmueble al arrendatario, siendo debidamente firmada por ambas partes, carta que afirmó se encuentra anexa en original corriente al folio 14, en el expediente 1553-28 llevado por el Tribunal de los Municipios Independencia y L.d.E.T. y también anexada por la aparte actora al presente expediente en copia certificada; expuso que la carta es una prueba real de que el señor G.C. (arrendatario) tenía pleno conocimiento de quien es la propietaria del inmueble arrendado, quien además siempre ha figurado como arrendadora del mismo; expuso que el arrendatario tenía pleno conocimiento de la formalización de la venta privada ya referida, trascurriendo más de un (01) año desde el día 08 de marzo de 2007, hasta el 12 de marzo de 2008, fecha de interposición de la presente demanda, admitida el 14 de marzo de 2008, por tanto afirmó se está en presencia de la TACITA PRECONDUCCIÓN, toda vez que desde ese momento se puede demostrar a su entender, que el arrendatario mantuvo relación contractual con su poderdante, donde él asumió tácitamente que era ella la propietaria y arrendadora; afirmó que el hoy demandante pagaba el canon de arrendamiento de forma impuntual, el cual entregaba en la casa donde vivía su madre y poderdante; manifestó que hoy día deposita el canon de arrendamiento a través de una consignación de alquileres en el Juzgado de los Municipios Independencia y L.d.E.T., consignación Nº 22-2008, la cual hizo a nombre de su madre O.J.D.M..

3. -) Adujo que el demandante actúa de mala fe y buscando es entorpecer el procedimiento de desalojo, donde fue condenado a la entrega inmediata del inmueble por incumplimiento de los cánones de arrendamiento y de deterioro del mismo; afirmó que se denota claramente lo infundada en derecho de presente demanda, cuya finalidad u objetivo es demorar la entrega del inmueble.

4. -) expuso que por lo antes expuesto, es por lo que solicita que sea declarada CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo desechada la presente demanda de retracto legal arrendaticio y extinguido el proceso.

   CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

1. -) Negó, rechazó y contradijo por razones de hechos y de derecho, todos y cada uno de los alegatos expuestos por el demandante en su escrito de demanda.

2. -) Adujo que la realidad de los hechos que rodean la presente caso, se fundamentan en que el día 14 de febrero de 2000, a través de un documento privado de compra-venta debidamente firmado, su mandante le compro el inmueble en cuestión a los ciudadanos P.E.C.J. y A.C.R.D.C.; alegó que ambas partes acordaron que la venta se hiciera en FORMA PRIVADA, toda vez que para la fecha de la negociación su poderdante no tenía dinero para protocolizar la venta; adujo que tal y como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”, siendo revocables sólo en caso que el contrato no cumpla con los requisitos establecidos en el articulo 1.141 del Código Civil, hecho que afirmó no sucede en el contrato celebrado el día 14 de febrero del 2000, protocolizado posteriormente en fecha 31 de Julio de 2006, ante el registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad.

2. -) Expuso que R.J.M.J., quien es hermano mayor de su poderdante M.D.C.M.J., le manifestó a la madre de ambos, ciudadana O.J.D.M., que en vista de que su hermana iba a comenzar la universidad, lo mejor era alquilar la casa de capacho (inmueble objeto de este litigio), para costearle con el dinero de la renta algunos gastos de la universidad, como en efecto afirmó se hizo; alegó que el hermano de su poderdante R.J.M.J. conocía al ciudadano G.C., razón por la que le manifestó que estaba alquilando una casa en Capacho que era de su hermana, dado que necesitaban dinero para costearle los estudios de ésta; expuso que en efecto el señor G.C. le dijo al ciudadano R.J.M.J. que quería alquilar por un periodo de 6 meses la casa, celebrando en consecuencia contrato de arrendamiento el 01 de Junio de 2001, el cual aduce fue debidamente autenticado; manifestó que el ciudadano R.M.J., le dio en arrendamiento el inmueble objeto de litigio al ciudadano G.C., actuando sólo como administrador del inmueble y no como propietario, afirmando que R.M.J. nunca indicó en alguna forma que él era el propietario del bien.

3. -) Alegó que el demandante quiere hacer ver al Tribunal una situación que nunca se dio, diciendo textualmente lo siguiente “….yo firme contrato de arrendamiento, con el ciudadano R.J.M.J., creyendo que mi persona que él (sic) era el dueño de la vivienda….”; expuso que por lo por lo anteriormente trascrito, no se trata de una suposición, dado que el arrendatario siempre supo que el arrendador no era el dueño; afirmó que la mejor prueba de lo referido era propio contrato de arrendamiento, donde en ningún momento se dijo que el arrendador es el propietario; expuso que la relación arrendaticia se mantuvo y pasó hacer un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que se consideró que el arrendatario era una persona de confianza que en ningún momento iba a obrar de mala fe en contra de la familia MORA JAIMES y mucho menos en contra de los codemandados P.E.C. y A.C.R.D.C., quienes afirmó no tienen ninguna participación en la relación arrendaticia, ya que para el momento que se celebró el contrato, ellos no eran los propietarios del inmueble objeto del litigio.

4. -) Explanó que el inmueble en cuestión nunca se ha vendido a nadie desde el año 2000, ya que pertenece a su poderdante tal cual como consta en el documento de compra y venta privado, el cual fue posteriormente protocolizado el día 31 de julio de 2006, con aclaratoria del 11 de diciembre de 2007 debidamente protocolizada; alegó que su mandante M.D.C.M.J., no ha vendido el inmueble a ninguna persona, ya que sólo formalizó la venta por ante el registro inmobiliario respectivo.

5. -) Adujo que de hecho ni de derecho es procedente la acción de retracto legal arrendaticio, alegando que no están dados los extremos que exige el artículo 43 de la Ley especial de arrendamiento Inmobiliario, la cual reza: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad; Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. Expuso que la norma trascrita establece los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio; afirmó que en presente caso no se da ninguno de los presupuestos procesales referidos, dado que según su dicho el inmueble nunca fue vendido, siendo que sólo se formalizó la venta privada que se había celebrado en el año 2000; manifestó que el demandante teniendo conocimiento de la realidad de los hechos, de mala fe ahora pretende manipular los mismos, para así tratar de beneficiarse y aprovecharse de la ciudadana M.D.C.M.J., quien lo único que ha hecho es ayudarlo y brindarle la mano cuando más él lo necesitó, alquilándole su casa sin esperar esta ingratitud.

6. -) Afirmó que la mayor prueba del conocimiento que tenía el demandante de la propiedad del inmueble, es lo referido a su propio argumento de consignación 22-2008, donde explicó que él personalmente le entregaba el dinero del canon de arrendamiento a la ciudadana O.J.M., quien es madre de M.D.C.M.J.; alegó que también existe la carta de fecha 08 de Marzo de 2007, donde su poderdante le manifestó al aquí demandante, que debía entregar el inmueble, dado que no deseaba continuar con la relación arrendaticia, carta que afirma él firmo, ya que era consciente de quien era la arrendadora y propietaria del inmueble, siendo que de lo contrario no hubiese firmado nada; argumentó que la referida carta fue promovida en el expediente 1553-08, donde el Tribunal que conocía la causa le dio pleno valor probatorio, la cual aduce será promovida en copia certificada, puesto que la misma no fue impugnada en ningún momento por el ciudadano G.C., quien según su dicho reconoció con su silencio que M.D.C.M.J. es la dueña y arrendadora de la cosa, razón por la cual deduce que es evidente la confesión del aquí demandante.

7. -) Negó rechazó y contradijo que el demandante nunca ha pagado los cánones de arrendamiento en las fechas que determinaba el contrato de arrendamiento, sino que lo hacía de forma extemporánea cada dos y hasta tres meses de vencidos, incumpliendo de tal manera con el artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil; expuso que a las prueba se remite cuando el arrendatario aquí demandante comenzó a depositar los cánones en consignación Nº 22-2008, donde afirma se demuestra a través de los recibos las fechas de pago de algunos cánones de los primeros años de arrendamiento hechos a nombre de la madre O.J.M., los cuales hacía luego de los lapsos establecidos en el contrato de arrendamiento, específicamente la cláusula tercera, contrato que dice fue anexado por la parte actora al expediente.

8. -) Manifestó en relación a la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, que también se logró demostrar el incumplimiento de la parte actora a través de la sentencia dictada en el expediente 1553-2008, en la que el Juzgado de los Municipios Independencia y L.d.E.T., sentenció lo siguiente (folio 112) “De la revisión del contrato de arrendamiento se observa que la cláusula TERCERA, regulo lo concerniente al canon de arrendamiento, fijado por la suma de Bs. 100.000,00 y su pago, que debe realizarse por adelantado (folio 66), es decir, que en criterio de quien Juzgó el pago debe hacerse a más tardar dentro de los cinco primeros días del mes a cancelar.

9. -) Alegó que en el caso bajo análisis, el arrendatario presentó su solicitud de consignación de alquileres el 18 de febrero de 2008, consignando el mes de enero de 2008, el día 25 de febrero de 2008, llegando la Juez de la causa a determinar, que la consignación fue realizada después del tiempo convencional fijado en el contrato y después del lapso legal previsto en el artículo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliario; aduce que resulta por tanto extemporáneo el pago del canon de arrendamiento e ilegitima la consignación, lo que a su decir forzosamente lleva a la conclusión que el arrendatario incumplió una más de su obligaciones, como lo es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos ( articulo 1592 ordinal 2 CC); señala que resultó forzoso declarar la improcedencia la prórroga legal de seis meses prevista en le parágrafo primero del artículo 51 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario.

10. -) Expuso que resulta necesario dar a conocer que el inmueble objeto de este litigio, ha sufrido gran deterioro por causas mayores a la del uso normal, dado que a su decir el actor a abandonado y destruido el inmueble, al punto que rompió el piso y quemó las paredes del baño del segundo piso de la casa, al montar un altar; aduce que el arrendatario mantiene perros dentro de la habitación de la primera planta; que también tiene gatos, los cuales supuestamente han dañado las puertas de madera de toda la casa, arañándolas y golpeándolas, así como otras situaciones que afirmó constan en la Inspección Judicial, como el mal estado de las paredes, pisos y techo, Inspección practicada el 29 de enero de 2008, por el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble ubicado en la calle 14 entre 6 y 7 Nº 13-83, Barrio San Rafael, Municipio Independencia del Estado Táchira.

11. -) Manifestó que se hace necesario que se haga del conocimiento que el demandante sólo le dio a conocer a este Tribunal el supuesto derecho que tiene, omitiendo referirse a los daños que él le ha ocasionado al inmueble y su incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, demostrándose con ello que el actor sólo busca obtener un beneficio a través del engaño, la burla y buena fe de su mandante; adujo que la parte actora no cumplió con lo establecido en el artículo 1.592, ordinales 1 y 2 del Código Civil, con lo cual afirmó que no existe fundamento alguno para intentar la acción de retracto legal, dado que nunca hubo alguna venta y el arrendatario no cumple los requisitos del artículo 42 de la Ley de arrendamiento inmobiliario por su insolvencia con los cánones de arrendamiento; manifestó que considerando que la demanda interpuesta por el actor es contaría a derecho y a todo orden legal, es por lo que ruega que sea declarada sin lugar.

    EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

    PUNTO PREVIO.

    Para entrar a resolver el fondo del asunto planteado, es necesario dar solución como punto previo en el presente fallo, la supuesta caducidad de la acción propuesta, por la abogada M.F.R.S., en su carácter de apoderada judicial de la codemandada M.D.C.M.J., de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien alegó que es muy claro el contenido del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, que establecen que es de 40 días el plazo de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, debiéndose contar desde el momento de la notificación cierta de la negociación; así mismo afirmó que en el caso de autos, su poderdante y propietaria del inmueble a través de una carta dirigida al ciudadano G.C., el 08 de marzo de 2007 le informó a éste su intensión de no continuar la relación arrendaticia, estando en consecuencia a su decir, al tanto de la formalización del documento de compra-venta que habían celebrado los vendedores con la adquiriente en el año 2000, trascurriendo más de un (01) año desde el día 08 de marzo de 2007, hasta el 12 de marzo de 2008, fecha de interposición de la presente demanda, operando así a su decir la caducidad de la acción; ahora bien, en primer término se hace de imperiosa necesidad citar lo que ha dicho nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la caducidad propuesta, en tal sentido en fecha 20 de mayo del 2.005, la Sala de Casación Civil se pronunció con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, quien expuso lo siguiente:

    …En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

    Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

    (Subrayado del Tribunal).

    La jurisprudencia trascrita y acogida por este Juzgado, es meridianamente clara, despejando cualquier duda que pudiese existir en relación al momento en que debe empezarse a contar el lapso para que opere la caducidad de la acción prevista en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual es de 40 días calendarios contados a partir del momento en el que el arrendatario tiene conocimiento de la venta del inmueble arrendado, decisión en la que inclusive se abandonó el criterio que determinaba que los 40 días para el ejercicio del retracto legal arrendaticio era contado desde el registro del documento traslativo de la propiedad; por su parte el referido artículo 47 establece textualmente lo siguiente:

    Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser -ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. (Subrayado del Tribunal).

    De la norma trascrita, concatenada con el criterio jurisprudencial up supra, no hay lugar a dudas de cual es el lapso de caducidad y correspondiente computo para el ejercicio en tiempo hábil del retracto legal arrendaticio; ahora bien, siendo que el instrumento fundamental de la presente defensa lo constituye la alegada carta de fecha 08 de marzo del 2.007, de los autos se evidencia que dicho instrumento ya fue objeto de valoración por parte del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fallo de fecha 26 de marzo del 2.008, expediente N° 1553-2008, cuya causa la constituye el desalojo de inmueble, documento corriente copia simple al folio 159 de la primera pieza, en cuya oportunidad fue evacuado en correspondencia al principio de control de la prueba y debido proceso, haciendo en consecuencia plena prueba en el proceso de desalojo, que en la referida fecha, la ciudadana M.D.C.M.J., le notificó al ciudadano G.A.C.R., su voluntad de no seguir la relación arrendaticia, dado que el inmueble ameritaba reparaciones urgentes, tal y como se desprende del referido fallo, específicamente del encabezado del folio 125 de la segunda pieza del la presente causa, sin embargo, al momento de la indicada valoración, nada se dijo en relación a la supuesta notificación del cambio de propiedad, pero es el caso, que de la referida carta corriente en copia simple al folio 159 de la primera pieza, se evidencia expresamente el vocablo “Propietaria”, al margen del nombre y firma de la ciudadana M.D.C.M.J., es decir, el instrumento contiene expresa referencia sobre la titularidad del inmueble en cuestión, en consecuencia este Tribunal lo aprecia y valora en el sentido de haberse notificado al arrendatario el cambio de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, por consiguiente, es evidente que es a partir del día siguiente al 08 de marzo del 2.007 que comenzó a correr el lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, en tal sentido de las actas procesales se desprende el ciudadano G.A.C.R., interpuso la presente demanda en fecha 12 de marzo del 2.008, cuando habían trascurrido más de cuarenta (40) días calendario de haber tenido conocimiento del acto traslativo de la propiedad del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, en consecuencia es forzoso y obligante para esta juzgadora declarar la caducidad de la acción en los términos expuestos. Así se decide.

    Declarada como ha sido la caducidad de la acción en el presente proceso, en consecuencia se declara inadmisible la demanda, sin entrar analizar los demás elementos de juicio. Así se decide.

    A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

    El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

    Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.

    En el presente caso, las pretensiones reclamadas por la parte actora, no han sido satisfechas por este Juzgado, toda vez que la demanda fue interpuesta fuera del lapso previsto para evitar la caducidad de la acción, razón por la cual la parte actora resultó totalmente vencida en este proceso, motivo por el que es procedente la condenatoria en costas en su contra conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, en consecuencia INADMISIBLE LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano G.A.C.R., asistido por el abogado J.J.C.M., en contra de los ciudadanos P.E.C.J., A.C.R.D.C. y M.D.C.M.J., suficientemente identificados en autos.

Se condena en costas a la parte actora conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que resultó totalmente vencido en este proceso.

Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los nueve (09) días del mes de junio del 2.010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

R.M.S.S.

Juez Titular.

IRALÍ J URRIBARRI D.

La Secretaria.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las once de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp-33382-2008.

IRALÍ J URRIBARRI D.

La Secretaria.