Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 11 de Agosto de 2004

La representación judicial de la parte demandante en su libelo de demanda, en términos generales, planteó lo siguiente:

1. Que su representado es propietario de un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 4-43, ubicado en el piso tres (03) de Edificio 4-2, de la Etapa 1, del “Conjunto Residencial La T.E. 1, 2, 3 y 4, tal y como se desprende de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M., el día 26 de enero de 2004, bajo el N° 27, Protocolo Primero, Tomo cinco (05) del Primer Trimestre del año en curso.

2. Que para el momento de comprar el antes deslindado inmueble este se encontraba arrendado a la ciudadana M.A.S., antes identificada, tal y como se desprende de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. el día 15 de Mayo de 2003, bajo el N° 38, Tomo 24 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

3. Que al comprar su representado el inmueble se subrogó como nuevo propietario en los derechos y acciones del antiguo dueño contra el arrendatario del local conforme a lo establecido en el artículo 1604 del Código Civil.

4. Que su representado conforme se desprende de otro documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nro. 24, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, dio en opción a compra el antes deslindado inmueble al ciudadano A.A.P., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-12.626.624.

5. Que sin embargo la ciudadana M.A.S., en su condición de arrendataria del inmueble firma el referido documento notariado, el cual le oponen en contenido y firma, donde se compromete a entregar el inmueble en un lapso de treinta días siguientes a la autenticación del referido documento.

6. Que conforme a la cláusula tercera del mencionado documento se fijó como término de duración del contrato seis (06) meses contados a partir de la fecha de autenticación del mismo, es decir, a partir del día 15 de mayo de 2003, que dicho lapso venció el día 29 de diciembre de 2003.

7. Que la prenombrada arrendataria conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios correspondía una prórroga de seis (06) meses, lapso éste que expiraría para el día 29 de Junio del corriente año.

8. Que la arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de la prórroga legal al convenir en la entrega del inmueble en un lapso de treinta días continuos contados a partir del 29 de enero de 2004.

9. Que el plazo para la entrega que voluntariamente la arrendataria propuso ha expirado sin que hasta la presente fecha ésta haya mostrado preocupación en hacer la entrega real y efectiva del inmueble conforme a los términos planteados.

10. Que la circunstancia anterior pone de relieve que su representado goza de la suficiente legitimación activa para demandar como en efecto se demanda en este libelo la entrega inmediata del inmueble en cuestión mediante la acción de cumplimiento de contrato.

Sobre la base de las anteriores argumentaciones de hecho demandan a la prenombrada ciudadana para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente:

En dar cumplimiento al contrato celebrado con su representado y en consecuencia, haga entrega libre de personas o cosas el inmueble (Apartamento) cuya ubicación, linderos, demás datos de registro aparecen descritos con meridiana claridad en el libelo de demanda, en pagar la costas y costos del proceso.

Asimismo piden se decretara medida preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto del contrato.

Al momento de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, en descargo a lo expuesto por su contraparte, adujo lo que a continuación se indica:

1. Promovió las cuestiones previas a que se contraen los ordinales 11° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la existencia de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, así como la existencia de una condición o plazo pendiente.

2. Impugnó, por calificarlo de nulo de toda nulidad, el documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el día 29 de enero de 2004, bajo el N° 24, Tomo 09.

3. Negó genéricamente la demanda tanto en los hechos como en el derecho deducido.

Así quedó trabada la Litis en el presente asunto.

Vista la anterior trabazón de la Litis en el presente caso, pasa este sentenciador a examinar el material probatorio aportado por ambas partes contendientes, así pues tenemos lo siguiente:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La accionante desplegó la siguiente actividad probatoria:

Produjo las documentales que a continuación se señalan:

1. Documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora el día nueve (09) de Marzo de 2004, bajo el N° 14, Tomo 26, de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, contentivo del Instrumento Poder que acredita la representación judicial que ejerce el abogado en ejercicio y de este domicilio E.C. inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogado con el Nro. 80.622, del ciudadano J.C.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.029.711. Que por tratarse de un documento susceptible de ser considerado como Público o auténtico en los términos del artículo 1357 del Código Civil, y al no haber sido tachado el Tribunal le confiere pleno valor probatorio, Así se decide.

2. Copias fotostáticas simples de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., el día 26 de enero de 2004, bajo el N° 27, Protocolo 1°, del Tomo 05, contentivo de una operación de compra venta celebrada entre el ciudadano T.C.F.C. y J.C.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-914.903 y V-11.029.711, respectivamente, que tiene por objeto un inmueble cuya ubicación, linderos y demás determinaciones aparecen descritas en el referido documento y se dan aquí por reproducidas, que por no haber sido impugnadas y tratarse de copias fotostáticas simples de un documento susceptible de ser considerado público o auténtico merecen ser consideradas como fidedignas en un todo acorde con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.

3. Copias fotostáticas simples de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el día quince (15) de Mayo de 2003, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos G.A. y M.A.S., que tuvo por objeto un inmueble cuya ubicación, linderos y demás especificaciones aparecen descritas con meridiana claridad en el libelo que encabeza estas actuaciones. Que por tratarse de copias fotostáticas simples de un documento susceptible de ser considerado como público o auténtico, las cuales no fueron impugnadas se le confiere el valor probatorio a que refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4. Copias fotostáticas simples de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. el día veintinueve (29) de Enero de 2004, bajo el N° 24, Tomo 9, de los Libros llevados por esa Notaría, contentivo de una operación de compra venta celebrada entre el ciudadano J.C.B. y A.A.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.029.711 y V-12.626.624, respectivamente. Ahora bien, el instrumento en referencia fue impugnado por la representación Judicial de la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra, mas no así las copias fotostáticas que fueron acompañadas, tal y como estipulan las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo la impugnación genérica, esa que se hace sin señalar los supuestos que la originan o la norma que le sirve de fundamento, no tiene ningún tipo de valor procesal, en tanto que de convenir en ello, no sólo se vulneraría el derecho a la legitima defensa de la parte contraria, sino que pudiera conllevar al Juez del mérito a plantearse cuál de las hipótesis de impugnación que aplican para las pruebas documentales es de la que se ha querido valer el impugnante, situación ésta proscrita por demás por el denominado principio dispositivo. En razón de lo antes expuesto este Tribunal confiere a las copias fotostáticas en referencia el valor probatorio a que se contrae el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ténganse en consecuencia éstas, como fidedignas, tanto en su contenido como en su firma. Así se declara.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Por su parte la representación Judicial de la demandada desplegó la siguiente actividad probatoria:

Se limitó a invocar el mérito favorable de los autos, sobre la base del denominado Principio de Comunidad de Prueba. Así se deja establecido.

Visto y analizado el material probatorio este Juzgador pasa de seguidas a resolver, en primer término, acerca de las cuestiones previas promovidas por la representación Judicial de la demandada, y en segundo lugar – si fuere el caso - a dictar la sentencia de mérito en atención a las siguientes consideraciones:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

PRIMERA CONSIDERACION: Aduce el apoderado de la demandada, como fundamento de la defensa previa invocada, en lo que se refiere a la establecida en el artículo 346, ordinal 11° lo siguiente:

Que la supuesta renuncia al plazo de prorroga hecha por su representada, en el contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Z.d.E.M., de fecha 29 de enero de 2004, bajo el N° 24, Tomo 09 es nula de nulidad absoluta por ser la misma contraria a derecho y al orden público, por significar ésta una renuncia a derechos que por ley son irrenunciables de conformidad con lo establecido en el artículo 7 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en razón de lo antes expuesto no debió admitirse la acción propuesta.

Que siendo así, debe declararse con lugar la defensa previa invocada.

Realmente como lo señala el promovente de la cuestión previa, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…

La norma comentada pone de relieve una protección al “arrendatario” contra aquellas acciones que revistan menoscabo al ejercicio de la prórroga legal arrendaticia, a la cual tiene derecho, conforme al artículo 38 eiusdem.

Sin embargo, esto es importante destacarlo, el artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo que a continuación se transcribe:

…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento de la plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas…

(Subrayado del Tribunal).

De allí pues, que la prórroga legal, en los términos que la Ley plantea, tiene dos destinatarios, a saber, los actores de la relación contractual arrendaticia: Arrendador y Arrendatario, respectivamente.

La norma determina que para el arrendador será obligatorio conceder el beneficio de la prórroga legal, y para el arrendatario ésta será de carácter potestativo, o lo que es lo mismo, se reconoce al inquilino el ejercicio de un derecho meramente potestativo, que es aquel al cual el titular del derecho puede renunciar voluntariamente.

Siendo así, el hecho connotado sobre el cual se fundamenta la pretensión del excepcionante, descansa sobre una premisa falsa, cual es, darle un carácter rígido a la interpretación del artículo 41 eiusdem, puesto que, conforme se ha dicho, el beneficio de la prórroga legal arrendaticia es renunciable (derecho puramente potestativo) por el beneficiario, es decir, el arrendatario.

De allí pues, que en el caso específico de autos, entrar a a.e.é.t. la discusión a este respecto, entraña un pronunciamiento de fondo. Por lo que se desecha la cuestión previa promovida y, ASI SE DECIDE.

SEGUNDA CONSIDERACION: Respecto a la cuestión previa a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 7°, arguye el excepcionante que la parte actora admite expresamente, en su libelo de demanda, que cuando adquirió el inmueble éste se encontraba arrendado por su representada, como consta del contrato de arrendamiento que consignó a su demanda, marcado con la Letra “C”;

Igualmente admite que en virtud de esa situación se subrogó como nuevo propietario todas las acciones y derechos del antiguo dueño incluido el contrato de arrendamiento antes mencionado.

Que el referido contrato según lo explica el propio demandante tenía un tiempo de duración de seis (06) meses, desde el quince (15) de Mayo 2003 hasta el 29 de Diciembre de 2003, y que por ende tenía derecho a la prórroga que, a decir de la actora, vencía el 29 de Junio de 2004, y alude como fundamento de su demanda que su representada renunció expresamente al derecho de prórroga legal al convenir en la entrega del inmueble, en un plazo de treinta (30) días contados a partir del 29 de Enero de 2004.

Que en razón de lo anterior existe una condición o plazo pendiente el cual se refiere a la prórroga que establece la Ley y el documento que se alude como fundamento es nulo de nulidad absoluta conforme a lo dispuesto en el artículo 7° del mencionado Decreto Ley Inmobiliario.

La cuestión previa que refiere a la condición o plazo pendiente, atañe a estipulaciones contractuales de término o condición – valga la redundancia - aún no cumplidas, vale decir, al quando debeatur de la obligación. Esta excepción de conocimiento está referida al interés en utilizar el proceso para la satisfacción o reconocimiento de un determinado derecho.

En el caso específico el excepcionante plantea esta cuestión previa partiendo de la misma premisa que da sustento a la anteriormente analizada, vale decir, advirtiendo que la demandada tenía derecho a gozar de la prórroga legal, y que la estipulación que se invoca por el accionante, no entraña renuncia al derecho a usar la prórroga legal que tiene la demandada, amén de que – según se afirma - tal derecho es irrenunciable en los términos del artículo 7 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La delación planteada en éstos términos, a criterio de quien decide, la hace inescindible de la cuestión del mérito de la causa. De allí pues, que como quiera que resolver acerca de ello, entraña un pronunciamiento acerca del fondo de lo debatido, la cuestión previa promovida en estos términos debe ser desechada y, así se decide.-

DEL MERITO DE LA CAUSA

Resueltas como han sido las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, pasa este sentenciador a dictar sentencia respecto al fondo de la causa en los siguientes términos:

TERCERA CONSIDERACION: El problema planteado y a resolver en el presente asunto, con vista a los términos en que ha quedado trabada la Litis, se circunscribe a determinar si la estipulación contenida en el documento signado con la letra “D” y que fue adjuntado al libelo de demanda, contentivo de una opción a compra-venta celebrada entre el ciudadano J.C.B. y A.A.P., ambos plenamente identificados en la parte narrativa de este fallo, que se atribuye a la ciudadana M.A.S., parte demandada en este juicio, entraña una renuncia, al derecho de usar la prórroga legal a que tiene derecho y que le concede el Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto, según indica el actor en su libelo de demanda, la prenombrada ciudadana M.A.S. poseía a título de arrendataria el inmueble que posteriormente fue por él adquirido.

Ahora bien, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Así pues, que a la actora correspondía la carga de probar, por un lado la existencia del contrato de compra venta mediante el cual adquiere el inmueble objeto de la también relación contractual cuyo cumplimiento ahora se demanda, carga con la cual cumplió al traer a los autos documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora el día 26 de enero de 2004, bajo el N° 27, Protocolo 1°, Tomo 5. ASI SE DECIDE.

Al mismo tiempo correspondía al accionante probar la existencia del contrato de arrendamiento respecto del cual se subrogó en los derechos del anterior propietario y arrendador, carga con la que también cumplió al traer a los autos copias fotostáticas simples del documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora el día 15 de Mayo de 2003, bajo el N° 38, Tomo 24 de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, las cuales fueron valoradas conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1604 del Código Civil y, ASI SE DECIDE.

CUARTA CONSIDERACION: Cumplidas las cargas probatorias antes indicadas por el actor, debe este Tribunal precisar si la estipulación hecha por la hoy demandada, en el contrato de opción a compra-venta celebrado entre el ahora accionante y el ciudadano A.A.P., entraña una renuncia al derecho de usar la prórroga legal que confiere la Ley especial a los arrendatarios.

Así pues, tenemos lo siguiente:

El accionante es propietario del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento ahora se demanda, sólo que a éste lo une con la demandada un nexo jurídico que nace ex lege como lo es “La Subrogación” por imperio del artículo 1604 del Código Civil.

Ahora bien, el Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo explicó ya este sentenciador, confiere al inquilino el derecho de usar “potestativamente” de una prórroga legal conforme a las específicas reglas que la propia Ley dispone.

En este orden de ideas, tenemos que la demandada se impuso del contenido de una negociación de opción de compra venta celebrada entre el hoy accionante con un tercero, ciudadano A.A.P., toda vez que de la nota de autenticación del documento que fue consignado marcado como letra “D” con el libelo, dimana con meridiana claridad que la prenombrada ciudadana firmó ante el Notario Público el documento ya referido. De allí que el contenido de éste, en lo que respecta a la afirmación que se atribuye a ésta ciudadana, debe tenerse como cierto, puesto que tal instrumento no fue tachado de falso, como corresponde hacerlo con un documento autentico, conforme a las reglas específicas para ello.

De dicho contrato se lee:

…Y yo, M.A.S., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-82.147.078, declaro: Que actualmente habito el inmueble objeto del presente contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, por lo cual me comprometo a realizar la entrega material del mismo libre de bienes y personas en un plazo no mayor a treinta días continuos contados a partir de la autenticación del presente documento. Asimismo acepto y conozco todos los términos y condiciones establecidos en el presente contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta…

Como quiera que la opción de compra-venta versó sobre el mismo inmueble que la hoy demandada posee en calidad de arrendataria, indudablemente que la expresión antes transcrita, denota una renuncia al derecho de usar la prórroga que como inquilina le confiere la Ley. Ello no concita mayores dudas, en tanto que, efectivamente, aquel es un derecho meramente potestativo y renunciable por su titular.

En consecuencia de lo antes expuesto, en razón que la demandada renunció voluntariamente al derecho de usar la prórroga legal, la acción por cumplimiento debe prosperar, como en efecto se declarará en la parte dispositiva de este fallo, y así se decide.-

-III-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguió J.C.B. contra M.A.S., ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo, y en consecuencia, se hacen las siguientes condenatorias: