Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Noviembre de 2007

Conoce esta Alzada de los recursos de apelación ejercidos por las abogadas L.N.F. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 35.416, y F.A., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 101.708 en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, y parte actora en el mismo orden, contra la sentencia de fecha 1ero. de Junio de 2.007, proferida por el JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, según la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda por Ejecución de Contrato de Arrendamiento incoada y se condenó a la demandada a pagar CINCO MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO CATORCE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 5.796.114,38) por concepto de siete (07) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo a Noviembre de 2.003, con su respectiva indexación monetaria.

En fecha 07 de Noviembre de 2.007, se le dio entrada en el expediente signado con el No. 070769 de la nomenclatura interna de éste Juzgado Superior y se fijo el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar el fallo correspondiente de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento en la presente causa, se hace en los siguientes términos:

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

En el escrito de demanda, la parte actora señaló: Que son legítimas propietarias de un bien inmueble constituido por el local No. 9 situado en la planta principal que forma parte del Centro Comercial Los Chaguaramos, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, calle Edison, de la ciudad de Caracas, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, Caracas en fecha 27 de abril de 1.979, bajo el No. 6, folio 16, Tomo 18 Protocolo Primera, que consignaron anexo al escrito libelar marcado con la letra “C”.

Que en fecha 1ero. de diciembre de 1.978, la sociedad CENTRO COMERCIAL LOS CHAGUARAMOS, celebró contrato de arrendamiento con la compañía BANCARIOS ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTMAO (hoy BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A.); que en la cláusula quinta del contrato se convino que la relación arrendaticia tendría una duración de doce (12) meses; que el único aparte del referido contrato denominado “OTRO SI” establece que el contrato sería prorrogable por los lapsos de un (01) año, contados a partir del vencimiento de cada uno de ellos, siempre y cuando cualquiera de las partes no manifieste su voluntad en contrario; que en virtud de que a la fecha, ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia, la misma se ha ido prorrogando de manera automática, continua y de manera ininterrumpida a través de los años, por lo que ha durado por más de veintiséis (26) años; que en la cláusula segunda del contrato in comento, la pensión de arrendamiento mensual quedó estipulada en la cantidad de siete mil trescientos doce bolívares con 50/100 (Bs- 7.312.,50), que la arrendataria se obligaba a pagar dentro de los cinco (05) días de cada mes por mensualidades vencidad; que el canon de arrendamiento se ha ido incrementando progresivamente con el paso del tiempo, siendo el último incremento fijado en la cantidad de dos millones ciento veinte mil trescientos noventa y dos bolívares (Bs. 2.120.392,00) mensuales; que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar el canon mensual, por cuanto a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le han sido hechos, ésta ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspnediente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2003, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005, y enero 2.006.

Fundamentó la actora la demanda en los artículo 1.159, 1.160,1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil, y solicitó que la arrendataria conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal de la causa a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento en virtud de su incumplimiento de las obligaciones legales contractuales, y en consecuencia, pagar la cantidad de cuarenta y nueve millones cincuenta y cinco mil novecientos sesenta y dos bolívares con 70/100 céntimos (Bs. 49.055.962,70), equivalentes a los meses de alquiler insolutos reclamados, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del Inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.; que al momento de dictarse la sentencia que ponga fin al juicio se realice la corrección monetaria o indexación de las cantidades reclamadas y condenadas a pagar al demandado todo ello por efecto de la depreciación de la moneda de curso legal, conforme a los índices inflacionarios emanados del Banco Central de Venezuela y al pago de las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

La demandada, en fecha 13 de febrero de 2.007, compareció ante el Tribunal de la causa para dar contestación a la demanda, en donde rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por la actora.

Opuso la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora para interponer la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que ninguna de las demandantes es la arrendadora del inmueble objeto del arrendamiento, por lo cual fundamentan su posición haciendo valer que del contrato de arrendamiento consignado como anexo al libelo por la parte actora, se desprende que la arrendadora es la sociedad mercantil Centro Comercial Los Chaguaramos de este domicilio, inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 07 de noviembre de 1.977, bajo el No. 50, Tomo 138-A, y ante tal situación argumentan que es la referida sociedad mercantil Centro Comercial Los Chaguaramos la que tiene la cualidad para interponer la presente demanda.

Por otra parte la demandada arguye que fue informada que la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A. era la responsable por el contrato de arrendamiento, razón por la cual procedió a efectuar una Oferta Real a esta compañía. En el mismo orden de ideas aduce la parte demandada que en el caso de haber operado una cesión de los derechos del Contrato de Arrendamiento, le correspondería a la parte actora consignar el documento de cesión como parte de los instrumentos fundamentales de la demanda, lo cual según sus dichos, no hizo la parte actora.

Así también aduce la demandada que en fecha 01 de septiembre de 2.003, le notificó a la sociedad mercantil Centro Comercial Los Chaguaramos, su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, mediante una comunicación con la misma fecha, recibida por la arrendadora. En consecuencia, alega que su decisión de no continuar como arrendada en el inmueble fue debidamente notificada a la arrendadora, razón por la cual a su decir no está obligada al pago de los cánones de arrendamientos señalados por la actora como insolutos.

Por otra parte arguye la demandada, que en fecha 13 de Noviembre de 2.003, recibió una comunicación emitida por la Administradora Cediaz, C.A. mediante la cual solicita a la demandada se sirviera enviar los recaudos para actualizar los contratos de arrendamiento, dentro de la cual según sus dichos se incluyó una nota del siguiente tenor: “… Si no se envían la totalidad de los recaudos dentro del período de diez (10) días hábiles se considerará como un hecho el deseo de no renovación del mencionado contrato, por lo que se tomarán las medidas al respecto.”.

Aduce también la demandada, que le dio respuesta a la comunicación antes referida, en fecha 14 de Noviembre de 2.003, ratificando su decisión de no continuar con la relación arrendaticia, lo cual había hecho con tres (03) meses de anticipación, tal como lo establecía el contrato de arrendamiento; que aunado a ello no envió ninguna documentación tendiente a la actualización de sus datos por parte de la administradora, en virtud de lo cual se debía interpretar su intención de no continuar con el contrato de arrendamiento.

Que en fecha 30 de Noviembre de 2.003, desocupó el local No. 9, pero que la arrendadora se negó a recibir el inmueble.

Que procedió a incoar contra la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A., un procedimiento de Oferta Real, para realizar el finiquito del inmueble, procedimiento éste que le correspondió conocer al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Que a pesar de ello la oferta real no se efectuó, en virtud de que la contraparte manifestó ante el Tribunal de la causa que la arrendataria tenía una deuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, desde el mes de abril de 2.003.

Negó la deuda alegada por la parte actora; también adujo en su favor que la actora no explica, ni justifica, el por qué del canon de arrendamiento tuvo una variación de quinientos sesenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 567.777,50), a la cantidad de dos millones ciento veinte mil trescientos noventa y dos bolívares (Bs. 2.120.392,00)mensuales, ya que según sus dichos se había notificado a la arrendadora la voluntad de la arrendataria de no continuar la relación arrendaticia.

Que el inmueble estaba sujeto a regulación, por lo que su canon de arrendamiento debía ser fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Ahora bien, conforme los términos de la demanda y la contestación, con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En consecuencia, corresponde a la actora demostrar, el monto de los cánones de arrendamiento y la variación de estos según resolución de la Dirección de Inquilinato del 18 de junio de 2004; por su parte, la demandada, habiendo negado que hubiere operado la prórroga del contrato de arrendamiento en virtud de haber emitido comunicación de fecha 1º de septiembre de 2003 dirigida a Centro Comercial Los Chaguaramos, manifestando su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia; deberá la demandada demostrar tal hecho y además que manifestó la decisión de no continuar con la relación arrendaticia con tres (03) meses de anticipación, tal como lo establecía el contrato de arrendamiento; habiendo además la demandada negado la deuda alegada por la parte actora, y negó que el canon de arrendamiento tuvo una variaciones, por tal razón también corresponde a la demandada probar el monto real vigente del canon de arrendamiento para el momento en que manifestó su voluntad de no continuar ocupando el inmueble, según lo aduce.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

En fecha 01 de marzo de 2.007 la parte actora consignó ante el Tribunal de la causa escrito de promoción de pruebas aportando los siguientes elementos probatorios al juicio:

• Ratificó el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble objeto de controversia; con esta documental conforme el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se trata de un instrumento público, consignado en Copia fotostática, que no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, por lo cual a criterio de ésta sentenciadora, queda así demostrado que las sociedades mercantiles Urbanizadora Sebucán, C.A. y C. Díaz y Cía Sucesores C.A., son legítimas propietarias del inmueble constituido por el local No. 9 situado en la Planta Principal que forma parte del Centro Comercial Los Chaguaramos, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, calle Edison, de la ciudad de Caracas, ASI SE DECLARA.

• Ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento consignado como documento anexo al escrito libelar marcado con la letra “D”

• Invocó el valor probatorio de la copia certificada del Procedimiento de Oferta Real que intentó Banesco, Banco Universal, C.A. a la sociedad mercantil Urbanizadora Sebucán, C.A., la cual fue consignada por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda que marcaron con el No. “2”.

• Ratificó el valor probatorio del escrito de fecha 24 de enero de 2.006, consignado por la representación judicial de Banesco, Banco Universal, C.A. folios (173) al (179) inclusive de las actas procesales que conforman el presente expediente, en donde según sus dichos la demandada reconoce que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo de 2003 hasta noviembre de 2.003.

• Así también promovió avisos de cobro emanados de la Administradora Cediaz, C.A, documentos éstos de los cuales sostienen, que fue reconocida su válidez y valor probatorio por Banesco Banco Universal en los folios 6 y 7 del escrito de fecha 24 de enero de 2006, consignado por la demandada en el juicio de Oferta Real antes mencionado.

• Promovió prueba de informes a la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A., a fin de que se le requiera la información contenida en cada uno de los avisos de cobro que consignaron anexo al escrito de promoción de pruebas marcados con las letras “B1” hasta “B25”, para que de esta forma queden ratificados tales documentos y sí el canon de arrendamiento para el mes de junio de 2005 al mes de diciembre de 2.005 fue por los montos que señalo en el escrito de promoción según se desprende de los folios 221 al 222 inclusive, de las actas procesales que conforman el presente expediente. sí la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A. actúa como simple administradora de Urbanizadora Sebucán, C.A. y C. Díaz y Cía Sucesores C.A., para efectuar el cobro de los cánones de arrendamiento a Banesco, Banco Universal, C.A. Respecto a ésta prueba cabe destacar por esta sentenciadora que fue impugnada por la parte demandada, según consta al folio 265 de las actas procesales que conforman el presente expediente. Igualmente se observa que las resultas de la referida prueba de informes riela a los folios 278 al 282 inclusive del presente expediente, de donde se desprende que:

La Administradora CEDIAZ, C.A. al dar respuesta a la prueba de informe solicitada por el Tribunal de la causa (folios 278 al 282 inclusive), informó:

…le informo que la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A. es la administradora de las sociedades mercantiles Urbanizadora Sebucán, C.A. y C. Díaz y Cía. Sucesores C.A. y como consecuencia de ello efectúa el cobro de los cánones de arrendamiento a Banesco, Banco Universal, C.A., quien es la arrendataria del local identificado con el No. 9, situado en la Planta Principal del Centro Comercial Los Chaguaramos, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Calle Edison, Caracas.

Así también ratificó el contenido fiel y exacto de los avisos de cobro promovidos por la actora marcados del B1 al B25 inclusive, anexando a la evacuación de ésta prueba los recibos originales de los avisos de cobro de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005.

• La actora solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que la sociedad mercantil Centro Comercial Los Chaguaramos informara sobre los particulares que señalo en el escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 222 al 223 inclusive. Sobre las resultas de esta prueba tenemos:

El Centro Comercial Los Chaguaramos informa al A QUO:

…se pudo constatar que la sociedad mercantil Centro Comercial Los Chaguaramos, en el contrato de arrendamiento celebrado con Bancarios Entidad de Ahorro y Préstamo, de fecha 01 de Diciembre de 1.978, actuó como simple administradora y en representación de las sociedades mercantiles Urbanizadora Sebucán,C.A. y C. Díaz y Cía Sucesores C.A. quienes son las propietarias del local identificado con el No. 9, situado en la Planta Principal del Centro Comercial Los Chaguaramos….

• Así también y de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora solicitó que el Tribunal requiera del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, información relacionada con el procedimiento de oferta real.

En fecha 01 de marzo de 2.007 el A Quo se pronunció mediante auto (folios 250 al 251 inclusive) sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora estableciendo la admisión salvo su apreciación en la definitiva del merito favorable y de las documentales contenidas en el capítulo II y pruebas de Informes contenidas en los apartes 1, 2 y 3 del Capítulo III del escrito de promoción de pruebas. En cuanto a la prueba de Informes contenida en el aparte 4 del escrito de promoción de pruebas referida al procedimiento de Oferta Real del inmueble objeto de la presente controversia el Tribunal de la causa negó su evacuación por considerarla “inoficiosa, debido a que se tiene con pleno valor el contenido de las copias certificadas referidas a la oferta real que fueron traídas a los autos.”

En fecha 05 de marzo de 2007 la representación judicial de la parte actora promovió en un capítulo único(folios 256 al 257 inclusive), la resolución No. 008002 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura dictada en el expediente No. 73.000, en fecha 18 de junio de 2004.

En fecha 26 de febrero de 2.007 la representación judicial de la parte demandada consignó ante el Tribunal de la causa su escrito de promoción de pruebas de la siguiente forma:

• En el capítulo I de su escrito de promoción de pruebas hicieron valer el mérito favorable que se desprende de los autos a favor de la demandada.

• En el capítulo II hicieron valer el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora con el libelo de la demanda, del que a su decir se desprende que la arrendadora es la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LOS CHAGUARAMOS, y en tal sentido a su decir, dicha sociedad mercantil es la legitimada activa para intentar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y no las demandantes.

• En el capítulo III referido a las documentales hicieron valer la copia certificada del procedimiento de Oferta Real del inmueble intentado por BANESCO BANCO UNIVERSAL a la Administradora CEDIAZ, C.A., la cual fue consignada con el escrito de contestación marcada “2”, dentro del cual se encuentran las documentales marcadas “2-1”, “2-2”, “2-3”; que el objeto de tales pruebas es demostrar los hechos que señalaron en el escrito de promoción según se aprecia a los folios 205,206 y 207 inclusive del expediente.

• En el capítulo IV de su escrito de promoción de pruebas la parte demandada promovió la Inspección Judicial sobre el expediente 318447, contentivo de procedimiento de Oferta Real del inmueble objeto del contrato de arrendamiento,intentado por BANESCO, BANCO UNIVERSAL,C.A., llevado por el JUZGADO DÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, para que deje constancia de los particulares señalados y que cursan a los folios 207 al 208 inclusive.

• En el capítulo V del escrito de promoción de pruebas la demandada promovió la Inspección Judicial del local No. 9 situado en la Planta Principal que forma parte del Centro Comercial Los Chaguaramos, a los fines de que se dejara constancia de los hechos que señalo en la solicitud (Folios 208 al 209 inclusive)sosteniendo que dicha inspección fue promovida a los fines de probar que BANESCO no ocupa el referido local.

En fecha 26 de febrero de 2.007 el Tribunal de la causa se pronunció mediante auto (folios 210 al 211 inclusive), en cuanto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, admitiendo las pruebas Documentales contenidas en los capítulos II y III y la Inspección Judicial contenida en el capítulo V del escrito de promoción de pruebas, siendo que ésta última, fue admitida parcialmente tal y como consta en el mismo auto de admisión de pruebas cursante al folio 211 del expediente.

II

MOTIVACION

Preliminarmente corresponde a ésta juzgadora pronunciarse respecto la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio; invocada por la parte demandada.

Se observa que opuso así la demandada la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora para interponer la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que ninguna de las demandantes es la arrendadora del inmueble objeto del arrendamiento, siendo que según se desprende del contrato de arrendamiento consignado, la arrendadora es la sociedad mercantil Centro Comercial Los Chaguaramos.

Ahora bien, las normas contenidas en los artículos 1.592 y 1.167, ambos del Código Civil regulan, la primera de los citadas, las obligaciones fundamentales del arrendatario en un contrato de arrendamiento, dentro de las cuales se incluye la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y; el segundo, que consagra las acciones previstas para una parte ante el incumplimiento de su contraparte en las obligaciones pactadas en el contrato, como seria escoger demandar el cumplimiento del contrato y obligar al contratante incumplidor que ejecute sus obligaciones o, en su defecto, demandar la resolución del contrato. En el caso bajo análisis, las actoras invocaron la existencia de un contrato de arrendamiento en el cual hace valer su cualidad de propietarias del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento.

Por otra parte, observa en este punto quien aquí se pronuncia que, rielan a los folios 23 y siguientes, copias simples de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en Caracas, el día 27 de abril de 1979, registrado bajo el Nº 6, folio 16, Tomo 18, Protocolo Primero y del cual se evidencia que las demandantes fueron propietarias, originalmente, de tres (3) lotes de terreno contiguos y que hoy se encuentran integradas en uno solo y, el inmueble sobre él construido, ubicado en el Sector Uno de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Departamento Libertador del Distrito Federal, y que fuera denominado Centro Comercial Los Chaguaramos, destinado para ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal. Dicho documento contiene la corrección y aclaratoria del documento de condominio el cual fue protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal de fecha 30 de marzo de 1.979, bajo el Nº 9, tomo 32, folio 48 vuelto, Protocolo Primero. Por consiguiente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que virtud de tratarse de una copia fotostática de un instrumento público, que al no haber sido impugnado por la contraparte, se debe tener como fidedigno, surtiendo así plenos efectos probatorios, Y ASI SE DECLARA.

También observa quien aquí se pronuncia que a los folios 60 y 61, riela el contrato de arrendamiento celebrado entre el Centro Comercial Los Chaguaramos y la sociedad mercantil Bancarios Entidad de Ahorros y Préstamo (Hoy Banesco, Banco Universal), sobre un local identificado con el Nº 9, ubicado en la Planta Principal del Centro Comercial Los Chaguaramos, ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, calle Edison de esta ciudad y que es propiedad de la Urbanizadora Sebucán, C.A. Del mismo contrato se evidencia que la sociedad Centro Comercial Los Chaguaramos actuó como arrendadora y que de la cláusula primera se desprende también que la propietaria del local es la sociedad mercantil Urbanizadora Sebucán, C.A. A su vez, en el membrete del contrato de arrendamiento se desprende claramente la denominación social de una de las co-propietarias del inmueble, esto es, la Urbanizadora Sebucán, C.A.

Respecto del instrumento bajo análisis se infiere que si bien el contrato fue suscrito por la sociedad Centro Comercial Los Chaguaramos, ello no obsta que los propietarios del inmueble arrendado, ejerzan directamente los derechos derivados del contrato de arrendamiento frente la arrendadora del inmueble.

En el caso de autos la parte actora se atribuye el carácter de propietaria del inmueble arrendado por la parte demandada, todo lo cual hace valer mediante copia simple de documento público que así lo prueba, y que por no haber sido impugnado por la demandada se tiene como fidedigno.

Por ello, resulta evidente entonces que en su carácter de propietaria del inmueble, ya identificado, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que alega existe con la demandada, en virtud que esta según señala, aún adeudaba los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2003 al mes de diciembre de 2005, ambos inclusive; por lo que, bajo tales circunstancias; la acción de ejecución del contrato incoada por la actora se encuentra ajustada a la norma en lo que respecta al sujeto activo de la acción, es decir, la parte que se ve perjudicada por el incumplimiento de su co-contratante en las obligaciones convenidas puede escoger entre demandar la resolución del contrato o su ejecución. Con fundamento en lo antes expuesto, se desecha tal como lo hizo la recurrida; la defensa opuesta por la parte demandada relativa a la falta de cualidad de la actora para interponer la acción; Y ASI SE DECLARA.

Resuelta así la cuestión previa de falta de cualidad de la actora, corresponde a esta sentenciadora emitir pronunciamiento respecto del fondo de la controversia.

Así se tiene que constituyen hechos controvertidos, la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora, y la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, en su carácter de arrendataria, en virtud que la demandada negó, rechazó y contradijo que hubiere operado la prórroga del contrato luego de haber emitido comunicación de fecha 1º de septiembre de 2003 manifestando su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.

Al respecto se aprecia de las actas, el original del contrato de arrendamiento Folio 60), cuya cláusula quinta expresamente contempla:

El término del Arrendamiento es de 12 meses fijos, contados a partir del 1º de diciembre de 1978, al vencimiento de dicho termino el presente Contrato se considerará terminado, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que LA ARRENDADORA, con anterioridad a ese vencimiento, decidiera prorrogar el aludido término. Será condición sine quanon para los efectos de la prórroga que LA ARRENDATARIA se encontrare solvente en el cumplimiento de todos sus y cada una de las obligaciones impuestas por el presente contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o prórrogas de que fuere susceptible el presente contrato estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones que habrán de regir durante todo el plazo o término inicial.

También se aprecia que al final del contrato, existe un aparte denominado “OTRO SI” en el cual se establece que: “El presente contrato será prorrogable por lapsos de un año contados a partir del vencimiento de cada uno de ellos, a menos que alguna de las partes manifieste su voluntad en contrario con tres meses de anticipación en forma escrita.”

Ahora bien, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el referido instrumento, de naturaleza privada y suscrito por la demandada surte plenos efectos probatorios, y ASI SE DECLARA.

Así las cosas, se concluye entonces que la relación arrendaticia se configuró como un arrendamiento a tiempo determinado y por consiguiente, para considerar que hubo una terminación del contrato en los términos pactados, le correspondía a la demandada demostrar que manifestó su voluntad de no prorrogar los efectos del contrato, con al menos tres meses de anticipación al vencimiento del término del contrato. En tal sentido se aprecia que riela a los folios 122 y siguientes del presente expediente, copia certificada del expediente signado con el Nº 31847, contentivo de la solicitud de Oferta Real que intentara la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, C.A. por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. De dicho expediente se desprende copia de comunicación emanada de Banesco, Banco Universal, C.A. de fecha 1º de septiembre de 2003, suscrita por la Lic. Marta Marrero, Gerente de Administración, dirigida al Centro Comercial Los Chaguaramos (folio 146) de la cual se desprende que la parte demandada, notificó formalmente su decisión de no continuar con la relación arrendaticia del local identificado con el Nº 9, ubicado en el Centro Comercial Los Chaguaramos, indicando que dicho local ya se encontraba fuera de uso por la institución. Manifestando su intención de proceder a efectuar todas las actividades pertinentes al caso, para la entrega de dicho local.

Asimismo, riela al folio 147 comunicación de fecha 11 de noviembre de 2003, suscrita por M.G., Gerente General de Administradora Cediaz, C.A. y dirigida a la parte demandada, mediante la cual le es requerido, a los fines de proceder a la renovación del contrato de arrendamiento, la presentación de una serie de documentos allí enumerados, en un período perentorio de 10 días hábiles. Asimismo, se observa que en dicha comunicación se hizo la advertencia que pasado dicho lapso sin que la demandada presentare los requisitos indicados, se interpretaría como la voluntad de no renovar el contrato, tomándose las medidas respectivas. Ahora bien, es el caso que consta comunicación emitida por la demandada de fecha 14 de noviembre de 2003 (folio 148), suscrita por la Lic. Martha Marrero, y dirigida a M.G. y Clestino Dias, (Centro Comercial Los Chaguaramos), mediante la cual ratifica su decisión de no continuar la relación arrendaticia sobre el local de marras, la cual fuera manifestada originalmente el 1º de septiembre de 2003.

A los fines de apreciar el valor probatorio de dichas documentales, observa esta Juzgadora que las mismas forman parte del expediente identificado con el Nº 31.847, contentivo de la solicitud de Oferta Real presentada por la demandada y cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Dichas documentales, así como todas la que conforman el expediente, fueron debidamente consignadas en copias certificadas, tal como se desprende de la certificación expedida por el Secretario del mencionado Tribunal (Folios 122 al 203 inclusive).

Por todo ello, con relación a la referida prueba, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, por cuanto la parte actora tuvo oportunidad de desconocer las documentales citadas ut supra, dentro de los cinco (5) días siguientes al acto de contestación de la demanda, lo cual no ocurrió y por cuanto las comunicaciones descritas, especialmente la emitida en fecha 1º de septiembre de 2003, se encuentra debidamente firmada, siendo la naturaleza de dicha rúbrica de aquellas que se hacen en señal de recibido; en consideración a ello, esta alzada aprecia en todo su valor probatorio las documentales que rielan a los folios 146 al 148 en copias certificadas. Así también, el artículo 1.374 eiusdem, prevé que la fuerza probatoria de las cartas misivas se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los documentos privados. Por consiguiente, la parte contra quien se produce en el juicio un instrumento privado, específicamente la comunicación de fecha 1º de septiembre de 2003, como recibido por ella, está en la obligación de manifestar formalmente si reconoce o desconoce haber recibido dicha notificación. Asimismo, respecto de la comunicación de fecha 11 de noviembre de 2003, era carga de la parte actora desconocer dicho instrumento, habiendo quedado reconocido en virtud de la falta de pronunciamiento expreso de la actora respecto a dicha misiva en concordancia con la parte in fine del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a lo anterior, se desprende que la actora reconoció que ante la falta de consignación de los requisitos exigidos, asumiría que su contraparte no tenía la voluntad de renovar el contrato. Por tanto, la actora a los fines de sustentar su pretensión, debió demostrar que recibió la documentación requerida de la demandada, con base a lo cual podría justificar que sí hubo continuidad en la relación arrendaticia. Sin embargo, de autos no se desprende que la demandada hubiere entregado alguna documentación de la cual derivase su intención de continuar arrendada en el local de marras. En consecuencia, debió operar la consecuencia advertida por la propia actora, esto es, considerar que la arrendataria había desistido en la renovación del contrato.

Todo ello conduce a esta juzgadora a considerar que la demandada sí cumplió entonces con la carga de demostrar que había notificado oportunamente a la arrendadora su voluntad de no continuar el contrato de arrendamiento, toda vez que según el contrato el lapso oportuno era de tres meses de anticipación, debiéndose efectuar la notificación por escrito, hecho este que se evidencia de la fecha de la misiva que data del 1º de septiembre de 2003, es decir, se efectuó con tres meses de anticipación al 1º de diciembre de 2004 por lo que debe considerarse que el contrato de arrendamiento no continuó, y ASI SE DECLARA.

Asimismo, fue promovida inspección judicial en el lugar donde se encuentra ubicado el local arrendado, con el objeto de dejar constancia si Banesco, Banco Universal, C.A. ocupa dicho inmueble y si el mismo se encuentra abierto o cerrado. En fecha 2 de marzo de 2007, se efectuó la inspección judicial promovida por la parte actora dejándose constancia que:

…el local comercial identificado con el Nº PP-09, que constituye el objeto de la presente inspección se encuentra cerrado, pudiéndose constatar a través de la puertas de vidrio, que el mismo se encuentra totalmente desocupado, libre de bienes y personas

; e igualmente señaló: “…el local se encuentra cerrado y no se encuentra ocupado por Banesco, ni por ninguna otra institución comercial.”.

De esta prueba se infiere que el inmueble ya había sido desocupado por la demandada. ASI SE DECLARA.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, hace valer el contenido de las actas que conforman las actuaciones procesales en el expediente contenido del procedimiento de la oferta real, llevado a cabo por la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, C.A., en el cual riela escrito de fecha 27 de enero de 2006. Observa esta juzgadora que riela al folio 173 al 179, escrito mediante el cual la demandada, entre otros argumentos, señaló:

Ahora bien, dentro de la revisión hecha en el Banco de sus archivos, nos faltaría consignar los recibos por concepto de Cánones de Arrendamiento de los meses correspondientes a mayo 2003, junio 2003, julio 2003, agosto 2003, septiembre 203, octubre 2003 y noviembre 2003 y los recibos por concepto de mantenimiento de los meses correspondientes a mayo 2003, junio 2003, agosto 2003, septiembre 2003, octubre 2003, octubre 2003 y noviembre 2003. Por otra parte, y no obstante haber pagado los mencionados conceptos de Cánones de Arrendamiento y de Mantenimiento, pero sin que hayamos podido encontrar los comprobantes como ya dijimos, procederemos a consignar el monto total de los recibos extraviados hasta el mes de noviembre de 2003…

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Respecto de esta manifestación, la actora hace valer la misma como una admisión de hecho por parte de la demandada de no haber cumplido sus obligaciones. Al respecto, considera quien aquí se pronuncia que la referida manifestación no constituye una admisión de la demandada de no haber pagado los cánones de arrendamiento, así como tampoco se desprende que la demandada haya reconocido los recibos posteriores a noviembre de 2003. ASI SE DECLARA.

Sin embargo respecto de este punto se observa que aunado a lo anterior, fue consignada la copia simple de la Resolución Nº 008002 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dictada en el expediente Nº 73.000, de fecha 18 de junio de 2004, donde se resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para inmueble comercial construido por el edificio denominado Centro Comercial Los Chaguaramos, ubicado en la Avenida Edison y Nevera, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia El Valle, específicamente el local Nº 9, Nivel PP, en la cantidad de un millón ochocientos diecinueve mil ochocientos bolívares (Bs. 1.819.800,ºº). Para quien aquí se pronuncia, si bien dicha resolución constituye un instrumento público administrativo, en virtud de emanar de un funcionario adscrito a la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; no obstante de las pruebas que quedaron analizadas antes, se determinó que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes operó la terminación por expiración del término, habiéndose notificado a la arrendadora por escrito y en la oportunidad pactada, la voluntad de la arrendataria de no continuar la relación arrendaticia; todo lo cual ocurrió en comunicación de fecha 01 de septiembre de 2003; por lo que dicha resolución de fecha 18 de junio de 2004 no le es oponible a la demandada y no surte ningún efecto respecto de ella. ASI SE DECLARA.

Ahora bien, la parte actora también consignó copias simples de los avisos de cobro emitidos por la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A. correspondientes a los pagos tanto por concepto de cánones de arrendamiento como por consumo de agua, de los meses de mayo de 2003 a diciembre de 2003; de enero de 2004 a diciembre de 2004; y de enero a mayo de 2005, inclusive. Consta diligencia e informe de fecha 12 de marzo de 2007, suscrito por J.A.R.B., en su carácter de Gerente de Administración y Finanzas de la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A., mediante el cual ratifica los avisos de cobro por concepto de cánones de arrendamiento, servicio de agua e Impuesto al Valor Agregado (IVA), emitidos desde el mes de mayo de 2003 hasta el mes de diciembre de 2005. Como consecuencia de ello, se aprecia en todo su valor probatorio los recibos de cobro emitidos por la sociedad mercantil Administradora Cediaz, C.A., siendo oponibles a la demandada únicamente los correspondientes a los meses de mayo a diciembre del año 2003, respecto de los cuales la demandada no demostró su pago, como efecto liberatorio de sus obligaciones contractuales. ASI SE DECLARA.

En conclusión, partiendo entonces de los hechos y las pruebas analizadas, resulta evidente que en el caso bajo análisis existió una relación de arrendamiento entre URBANIZADORA SEBUCAN C.A. y BANCARIOS ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO (HOY BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A.) y por su parte la demandada ciertamente probó que notificó en fecha 1º de septiembre de 2003 su voluntad de no continuar con el arrendamiento del local. En consecuencia, ese contrato de arrendamiento ciertamente tuvo vigencia únicamente hasta el 1º de diciembre de 2003, siendo por ello exigible a la demandada el pago de los cánones de arrendamiento así como los pagos por concepto de servicio de agua, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2003, de conformidad con lo previsto en la cláusula segunda y décima segunda del contrato. ASI SE DECLARA.

Con respecto a la exigencia de cumplimiento del pago de cánones de arrendamiento con posterioridad al 1º de diciembre de 2003, así como otros gastos por concepto de servicios públicos, correspondía a la parte actora, demostrar que la arrendataria se encontraba aún haciendo uso del local arrendado, lo cual no demostró en el presente juicio, no quedando sujeta la demandada a las estipulaciones previstas en el contrato de arrendamiento con posterioridad a su vencimiento. ASI SE DECIDE.

Asimismo, con relación al pago de cantidades de dinero por concepto de Impuesto al Valor Agregado, tal como lo considero el tribunal de la causa, se estima improcedente dicha pretensión, por no encontrarse previsto en el contrato, por lo que se desecha este pedimento. ASI SE DECLARA.

Por su parte, la demandada debió probar la extinción de dichas obligaciones, bien a través del pago u otra forma de extinción de la obligación, todo ello de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil. Al no haber demostrado el pago u otro hecho extintivo de la obligación, debe declararse parcialmente procedente la pretensión ejercida por la actora, relativa al pago de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses de mayo a noviembre de 2003, quedando desechada la pretensión de pago de los cánones de diciembre 2.003, enero a diciembre de 2004 y de enero a diciembre de 2005, así como los que se continuaron venciendo hasta el 2 de marzo de 2007, toda vez que la terminación del contrato tuvo lugar el 1º de diciembre de 2003, como se estableció ut supra. ASI SE DECLARA.

Ahora bien, observa ésta juzgadora que respecto al monto de los cánones de arrendamiento, se observa en el escrito de fecha 24 de enero de 2006 (Folio 175), que la demandada señaló:

Visto que el contrato de arrendamiento fue suscrito hace 27 años, y que la institución que lo suscribió se extinguió, como consecuencia de sucesivos procesos de fusión, se ha dificultado la tarea de ubicar los recibos de pago, habiéndose hallado los que se detallan a continuación… enero de 2003 ….febrero 2003…marzo 2003….abril 2003

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De lo anterior se desprende que la demandada sólo logró probar el pago de las obligaciones arrendaticias de enero a abril del año 2.003, lo cual hace concluir a esta sentenciadora que los meses de mayo a noviembre de 2003, son los que realmente debe cancelar la demandada a la actora. Siendo así, se desprende del folio 179 que la demandada indicó que el canon de arrendamiento fijado por la arrendataria fue en la cantidad de Bolívares Setecientos Cuarenta y Seis Mil Setenta y Cinco con Diez Céntimos (Bs. 746.075,10). También arguyó la demandada que al incluir el canon de arrendamiento y los gastos de mantenimiento respectivos más el interés del 12% acordado entre las partes, cada mes era calculable en la cantidad de Ochocientos Veintiocho Mil Dieciséis Bolívares con Treinta y Cuatro Céntimos (Bs. 828.016,34). Monto éste que al no haber sido impugnado ni rechazado por la parte actora, toda vez que la misma insistía en la aplicación de la Resolución No. 73.000 emanada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, de fecha 18 de junio de 2.004; en consecuencia, los cánones de arrendamiento insolutos desde mayo de 2003 hasta noviembre de 2003, se calcularan sobre la base de dicho monto, no pudiendo aplicarse la resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato, por no ser oponible a la demandada, toda vez que expiró la relación arrendaticia con anterioridad a la fecha de la resolución, como se señaló. ASI SE DECLARA.

En consideración a los hechos que fueron valorados; para esta juzgadora, tal como lo concluyó el juez de la causa; la demanda incoada debe prosperar sólo parcialmente en razón de lo cual, se condena a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2003, a razón de ochocientos veintiocho mil dieciséis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 828.016,34), por cada canon de arrendamiento insoluto. Se ordena la aplicación de la indexación o corrección monetaria sobre las cantidades adeudadas; no hay especial condenatoria en costas. ASI SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: