Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 2 de Julio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

201º y 153º

Caracas, dos (02) de julio de 2012

ASUNTO: AP31-V-2012-000378

DEMANDANTE: CIDRAD H.C.V., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 282.042, representado en el presente juicio, por los abogadas L.G.F. y M.d.P.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.883 y 115.655, respectivamente.

DEMANDADA: D.M.G.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.594.583, representada en el presente juicio por la abogada R.Z.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 62.291.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 6 de marzo de 2012; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 09 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Que su representado dio en arrendamiento a la ciudadana D.M.G.E., antes identificada, un LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 3, situado en el piso 2, del edificio San Pablo, ubicado en la av. Baralt, entre las esquinas de Miranda a Maderero No. 104, Parroquia S.T., Municipio Libertador.

2. - Que el contrato se pactó por un año fijo contador a partir del 1º de julio de 2008, el cual se fue prorrogando por plazos fijos iguales de un año.

3. - Que el contrato venció el 1º de julio de 2011, previo desahucio practicado en tiempo oportuno; y a pesar de ello, la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado aunado a su incumplimiento con el pago de cánones.

4. - Que ante tal incumplimiento procedió a demandar a la ciudadana antes identificada, en su carácter de arrendadtaria, para que cumpla con la entrega del inmueble.

   A través de diligencia presentada en fecha 27 de marzo de 2012, el alguacil hizo constar en autos, la citación personal de la demanda, consignando el correspondiente recibo firmado.

   En la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, compareció la demandada, manifestando no tener abogado que la asista para dicho acto, por lo que este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, difirió la contestación para el quinto día de despacho siguiente. Oportunidad en la cual, la demandada presentó escrito, con la debida asistencia de abogado, a través del cual dio contestación en los términos siguientes:

   Negó, rechazó y contradijo la demanda, manifestando que no procedió el cumplimiento exigido, ya que la actora la había notificado por intermedio del Juzgado 16º de Municipio, su intención de no renovar el contrato y que no le correspondía la prórroga legal por estar insolvente en los cánones, a pesar que mediante comunicación de fecha 03 de mayo de 2011, habían llegado a un acuerdo extrajudicial, en el cual le daba hasta el 10 de julio de 2011, para ponerse al día con dicho pago, a los fines de renovar el contrato y que igualmente se acordó que el actor debía una suma de dinero por limpieza.

   Negó, rechazó y contradijo que esté insolvente con las pensiones para el momento de la terminación del contrato, ya que se vio obligada a consignar por ante el Juzgado 25º de Municipio. Aunado a que el arrendador estuvo convaleciente, y no se presentó a cobrar.

   Que en el local arrendado funciona un Maternal-Preescolar cooperativa “VIDAL LOPEZ”, debidamente registrada, y con permisos para su funcionamiento; y la arrendadora ha perturbado su funcionamiento reiterándoles su insolvencia, cortó el agua, entre otros.

   Abierto el juicio a pruebas, la parte actora, además de los documentales consignadas en autos, promovió copia certificada de expediente de consignaciones, a los fines de probar su extemporaneidad, prueba de informes al Juzgado 25º de Municipio; oficio a la Coordinación de Planteles Privados de la Zona Educativa del Distrito Capital, a los efectos de probar que el Ministerio de Educación, no le otorgó la permisología para el funcionamiento del maternal-preescolar y a la Alcaldía del Municipio Libertador. Por su parte, la demandada, hizo valer el valor del contrato, de la notificación judicial practicada por el Juzgado 16º de Municipio del área metropolitana de Caracas, las copias expedidas por el juzgado de consignaciones; promovió copia simple de poder otorgado por el actor, mediante traslado de la Notaría al Hospital de Clínicas Caracas, promovió últmo de recibo de consignación y otras documentales.

   Dichas pruebas fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. Agregándose a los autos, las resultas de los informes, remitida por los organismos a los cuales se les requirió información, el 28 de mayo de 2012.

   II

   Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

   En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendador del inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 3, situado en el piso 2, del edificio San Pablo, ubicado en la av. Baralt, entre las esquinas de Miranda a Maderero No. 104, Parroquia S.T., Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de julio de 2008, por ante la Notaría Pública 32º del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 54, Tomo 67, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que el lapso de duración establecido contractualmente venció el 1º de julio de 2011, no teniendo derecho a prórroga legal, en virtud de la insolvencia que presentaba la arrendataria con el pago de pensiones arrendaticias.

   Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, si fuere procedente, se hayan verificado, circunstancias estas que serán a.–.b.a.l. alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

   Al libelo de demanda la parte actora acompañó, como parte de sus instrumentos de los cuales se deriva su pretensión de cumplimiento, los siguientes instrumentos:

1. - Marcada con la letra “A” documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta, el 1º de febrero de 2012, no tachado en forma alguna por la demandada, y de cuyo instrumento se constata la representación judicial que se atribuyen los profesionales del derecho, que actúan en nombre y representación de la actora, y así se establece.

2. - Marcado con la letra “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública 32º del Municipio Libertador, el 10 de julio de 2008, bajo el No. 54, Tomo 67, el cual es valorado por este Tribunal a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y reconocido por la demandada, al contestar la demanda. Instrumento con el cual se demuestra en la controversia, que en dicha fecha, el actor dio en arrendamiento a la demandada el LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 3, situado en el piso 2, del edificio San Pablo, ubicado en la av. Baralt, entre las esquinas de Miranda a Maderero No. 104, Parroquia S.T., Municipio Libertador, y así se establece.

3. - Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 08 de agosto de 1978, bajo el No. 37, folio 200, Tomo 4, protocolo 1º, la cual conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada, y de cuyo instrumento se determina el carácter de propietario que respecto al inmueble en litigio, tiene la parte actora, y así se establece.

4. - Marcada con la letra “D”, comunicación de fecha 25 de mayo de 2011, dirigida a la demandada y/o a quien es su apoderada en juicio, la cual a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocida, ante la falta de desconocimiento expreso por la demandada. Documento privado en el cual se hace referencia a la deuda de diez (10) cánones vencidos, que representan la suma de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000), entre otros alegatos.

5. - Marcada “E” original de Solicitud No. AP31-S-2011-5101, sustanciada por ante el Juzgado 16º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con la que se demuestra procesalmente, que la demandante mediante representación, el día 31 de mayo de 2011, a través de dicho Juzgado, participó a la arrendataria, en el local arrendado, la no renovación del contrato, y que, en atención a la deuda que presenta de diez cánones, no le asistía el derecho a prorroga legal.

   Notificación Judicial que la demandada, incluso, al contestar la demanda afirmó su práctica, resaltando que previamente, habían acordado un tiempo, para ponerse al día con el pago de las pensiones adeudadas, y en la etapa probatoria, también la hizo valer como prueba la demandada, señalando en el escrito correspondiente, que no procedía el cumplimiento.

6. - Marcada con la letra “F”, documento privado al cual este Tribunal, no le otorga valor alguno, pues no se aprecia suscrito ni recibido por persona alguna, no siéndole oponible a la demandada, y así se establece.

7. - Marcada “G”, Certificación de Consignaciones, correspondiente al expediente 20110804, de cuyo estudio se determina la consignación de varios meses en una misma oportunidad, resultando la consignación extemporánea, conforme lo señalado en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

   La parte demandada a su escrito de contestación, aportó –además del contrato y notificación judicial previamente estudiados- las siguientes pruebas documentales:

1. - Copia simple de depósitos bancarios, a los cuales este Tribunal no les concede valor alguno, pues dada su naturaleza privada, sus fotostatos no tienen ningún valor probatorio, de acuerdo a lo regulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

2. - Marcada “C”, documento privado de fecha 03 de mayo de 2011, dirigido a la demandada, debidamente reconocido, a través de la cual, haciéndose referencia a los diez cánones adeudados (Bs. 60.000), se le exoneró y disminuyó dicho monto a la suma de Veinte Mil Ciento Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 20.145), dejándose –igualmente- constancia que el contrato terminaba el 10 de julio de 2011, fecha que se otorgaba para solventar dicha deuda.

3. - Copias simples de instrumentos privados que rielan a los folios 79, 80, 81, 83, 84, 85, 88 y 89, los cuales no producen ningún elemento probatorio en actas.

4. - Documento cursante al folio 82, a través de la cual se hace constar en la controversia, la notificación que se realizara a la apoderada del propietario Edificio San Pablo, por la Coordinación de Derechos Colectivos y Difusos del C.M.d.D.d.N., Niñas y Adolescentes del Municipio Libertador, para tratar “Relación entre el propietario del inmueble y sus arrendatarios”.

   En la etapa probatoria, se incorporaron, las siguientes pruebas:

   Por la demandante:

1. - Copia certificada de actuaciones agregadas al expediente No. 2011-0804, llevado por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, de cuyo estudio y valoración, se determina, el retiro en fecha 27 de septiembre de 2011, por parte del arrendador, de los cánones consignados por la demandada en su carácter de arrendataria, correspondientes a los meses desde OCTUBRE DE 2010 a MAYO DE 2011, por un total de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000).

2. - Marcados “I”, documentos privados contentivos de los recibos expedidos por el arrendador, con motivo del canon, a los cuales este Tribunal no les concede valor probatorio alguno, dado que emanan unilateralmente de la parte que los hace valer en juicio, no siéndole por tanto, oponibles los mismos a la demandada, y así se establece.

3. - Oficio de fecha 09 de diciembre de 2011, el cual es valorado como documento administrativo, mereciendo fe y certeza en cuanto a su contenido, y a través de la cual, la Dirección de Gestión General de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, reitera la negativa de asignar el “Uso Educacional a Nivel de Educación Inicial (Maternal-Guardería)” al inmueble cuya entrega se pretende en juicio, en virtud de que el mismo no cumple con los requerimientos establecidos en la Ordenanza sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcciones en General, publicada den Gaceta Municipal No. 1808-3 de fecha 25 de noviembre de 1998.

   Por la demandada:

1. - Copia simple del poder otorgado por el actor, para demostrar que para su autenticación fue necesaria el traslado de la Notaría, al Hospital de Clínicas Caracas, quien por tanto no pudo presentarse a cobrar los cánones así como tampoco fue apoderado alguno, no expresándose en el contrato, ninguna cuenta ni dirección para realizarlo, y que luego de un año después de que se le otorgara poder a su hija, que se presentó a cobrar.

   Dicho fotostato se tiene como fidedigna al no haber sido impugnado, y del cual se evidencia efectivamente el otorgamiento de un mandato por el ciudadano CIDRAR H.C.V., en fecha 30 de junio de 2010, cuya autenticación fue efectuada previo traslado de la Notaría Pública, al Hospital de Clínicas Caracas. No obstante, tal circunstancia fáctica, en modo alguno justifica, el incumplimiento con el pago de los cánones, toda vez que, la arrendataria disponía del procedimiento legal previsto para cumplir con su obligación, y así se establece.

2. - Copias simple de documentos, los cuales no arrojan valor alguno, pues tratándose de instrumentos privados, sus copias simples resultan inadmisibles como pruebas per se, por lo que requerían ser aportados a través de los medios probatorios procesalmente idóneos.

   Precisado como ha sido todo el material probatorio, destaca este órgano, que respecto al tiempo de duración, las partes, expresamente establecieron, en el contrato que los vincula, lo siguiente:

   TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo contado a partir de la fecha primero (01) de julio de 2008; sin embrago el plazo inicial de duración del presente contrato de arrendamientos, podrá ser prorrogado por plazos fijos iguales y sucesivos al inicialmente convenido, siempre y cuando en forma irrestricta e improrrogable LA ARRENDATARIA, se encuentre solvente tanto con los cánones de arrendamiento como en todas y cada una de las obligaciones por los servicios de luz eléctrica, teléfonos, aseo urbano e hidrocapital; esto si por lo menos con treinta (30) días de anticipación del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas que de acuerdo con esta estipulación se haya operado, ninguna de las partes hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad de dar por terminado el presente contrato de arrendamiento. …

   . (Resaltado del Tribunal).

   Iniciada la relación arrendaticia el día 1º de julio de 2008, se entiende de lo convenido, que el primer año contractual se verificó entre dicha fecha hasta el 1º de julio de 2009; el segundo año, de forma continua, hasta el 1º de julio de 2010, el tercer año de prórroga contractual, venció el 1º de julio de 2011.

   Se constata de la actuación extra litem, practicada por el Juzgado 16º de Municipio del área metropolitana de Caracas, que el día 31 de mayo de 2011, esto es, treinta (30) días antes de finalizar el tercer año de prorroga contractual, (conforme a la citada cláusula), el arrendador cumplió válidamente con notificar a la arrendataria, en el local arrendado, su voluntad de no continuar con la relación, aunado a la participación de no asistirle su derecho a prorroga legal, dado la insolvencia que presenta con el pago de diez (10) cánones.

   Siendo así, es procedente en derecho declarar, que el contrato cuyo cumplimiento es exigido venció –contractualmente- el día 1º de julio de 2011, y así se establece.

   En ese orden de ideas, señala este Tribunal, que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En el caso de autos, alegada como fue por el actor, la circunstancia que a la arrendataria no le asistía el prenombrado beneficio inquilinario, y por ende, exige la entrega del local arrendado, al vencimiento del tiempo contractual previsto, se sostiene de lo arrojado del material probatorio, y de las propias afirmaciones de la demandada, que efectivamente había un incumplimiento de pago; tanto es así, que la demandada al contestar, asevera con motivo de la notificación judicial practicada, que las partes habían llegado a un acuerdo extrajudicial para pagar las pensiones adeudadas al 10 de julio de 2011. Situación que implica, la existencia de un incumplimiento contractual y legal, por parte de la demandada en su condición de arrendataria, esta es, la de pagar en los términos convenidos.

   Aunado a ello, tal como se dejara sentado previamente, de la Certificación de Consignaciones expedida por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, se denota una evidente extemporaneidad en las consignaciones de los cánones correspondientes a los meses de octubre de 2010 a enero de 2011, febrero a mayo y julio de 2011; y junio de 2011, no aparece consignado así como tampoco se demostró su pago.

   Ahora bien, con respecto a los cánones de los meses de octubre de 2010 a enero de 2011, febrero a mayo de 2011, no puede pasar por alto este Tribunal, que aún cuando existía el incumplimiento, y con evidente retraso fueron consignados, la representación actora en día 27 de Septiembre de 2011, procedió a su retiro por ante el juzgado de consignaciones, tal como se evidencia de instrumento producido en juicio –en copia certificada-, retiro que desde el orden legal, y por analogía de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se entiende aceptación de dicho pago en los términos efectuados. Toda vez que, si bien la acción bajo estudio, no está fundada directamente en la causal de falta de pago, esta es la invocada –precisamente- como argumento para accionar el cumplimiento por vencimiento del término contractual, sin el transcurso de la prorroga legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 eiusdem, vale decir, incumplimiento contractual.

   No obstante, el incumplimiento alegado con el pago de los cánones, también incluyó a los meses de junio y julio de 2011. Siendo importante acotar, que el pago de junio de 2011, no fue demostrado en actas, haya sido consignado o bien pagado al arrendador o persona autorizada; y el canon correspondiente al mes de julio de 2011, se reitera fue consignado pero de forma a todas luces extemporánea. Lo que conlleva a declarar, que la demandada en su carácter de arrendataria, para la fecha de terminación contractual de la relación, estaba incursa en incumplimiento con la obligación de pagar las pensiones de los meses mencionados, y así se establece.

   Evidenciado y debidamente demostrado en autos, la existencia de un incumplimiento con respecto a los meses de junio y julio 2011, por parte de la arrendataria con anterioridad al vencimiento de la última prórroga contractual, que vencía el 1º de julio de 2011, se declara conforme a lo señalado en el citado artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en la relación arrendaticia bajo análisis, no le asistía a la demandada en su carácter de arrendataria, el beneficio de la prorroga legal, y así se establece.

   De modo pues, que ante tal incumplimiento, la relación arrendaticia concluyó el día 1º de julio de 2011, fecha en la cual estaba obligada la demandada a efectuar la entrega del local arrendado, y por tanto la acción de cumplimiento con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta procedente en derecho y así se establece.

   Dado el estudio efectuado a las actas que conforman el presente expediente, no puede este órgano jurisdiccional, dejar de establecer en el presente fallo, en virtud del servicio u actividad que se desarrolla en el local objeto del litigio, aún cuando no autorizado por los órganos competentes, que en el supuesto de que la presente decisión sea sujeta a ejecución, deberán tomarse las medidas necesarias y garantías procesales a favor, para que tal ejecución, no menoscabe, vulnere ni disminuya la integridad y derechos de los menores, en razón de la tutela del interés supremo de los niños y niñas. Así ha sido sostenido en sentencia dictada en el expediente No. 03-2627, por la Sala Constitucional en fecha 27 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, a través de la cual, también se indicó:

   En tal sentido, dado que en el presente caso se trata de un derecho de eminente orden público, como lo es la salud, y ante la ejecución forzosa de la sentencia dictada en la causa tantas veces referida (a la cual no se le puede desconocer su carácter de cosa juzgada, con la que se reconoció el derecho a la parte accionante de encontrar la satisfacción de su pretensión ante los órganos jurisdiccionales, el cual no puede quedar ilusorio), que pondría a la comunidad de la zona donde opera el Centro Comunitario demandado en una situación de minusvalía o de riesgo, considera la Sala, que las partes deben llegar a un acuerdo para lograr el cumplimiento de la decisión dictada sin que dicha ejecución afecte el servicio a la salud que desarrolla la parte demandada; de allí que se inste a las partes, actora y demandada, a proponer un acuerdo transaccional ante el juzgado a quien corresponda, con relación a la forma en que se cumplirá con el dispositivo del fallo dictado que condena al reenganche de la trabajadora a su puesto de trabajo y al pago de unos salarios caídos, de tal forma que las partes involucradas mediante recíprocas concesiones puedan dar cumplimiento a tal mandato judicial, bien se acordándose el reenganche de la profesional a su puesto de trabajo por parte de los demandados y aceptándose la fijación de cuotas para el pago de los salarios caídos que corresponden por parte de la demandante, o cualquier otra alternativo, a través de la cual se materialice el fallo con el cumplimiento del patrono, sin que ello implique la afectación del patrimonio del mismo que presta un servicio público de salud a la comunidad, …

   .

   III

   Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano CIDRAD H.C.V., contra la ciudadana D.M.G.E., todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 10 de julio de 2008, por ante la Notaría Pública 32º del Municipio Libertador, bajo el No. 54, Tomo 67. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por el LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 3, situado en el piso 2, del edificio San Pablo, ubicado en la av. Baralt, entre las esquinas de Miranda a Maderero No. 104, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

   Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

   Publíquese. Regístrese. NOTFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia

   Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de julio de 2012.

   La Jueza

   Abg. C.J.G.P.

   La Secretaria,

   Abg. K.A.B.F..

   En esta misma fecha, 02/07/2012, siendo las 10.31 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

   La Secretaria,

   Abg. K.A.B..