Decisión nº 2082 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 11 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 47.451

PARTE DEMANDANTE:

C.A.L.A., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal Nº 7.639.426 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

E.R.Z., M.C.Q. y R.C.S., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:

T.M.J.S., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal Nº 3.600.070 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL:

A.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.747 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA: 11/02/2010.

I

SÍNTESIS NARRATIVA

Subidas las actuaciones originarias del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión al recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de noviembre de 2009, por el abogado en ejercicio de sus funciones A.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.747, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada en contra del fallo dictado por el mencionado juzgado en fecha 09 de noviembre de 2009, donde se declaró CON LUGAR la demanda, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propusiere el ciudadano C.A.L.A., antes identificado, en contra de la ciudadana T.M.J.S.. En tal sentido, procede este órgano jurisdiccional a revisar las actas que componen la totalidad del presente expediente a los fines de resolver la apelación interpuesta:

Por auto de fecha 30 de abril de 2009, el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió la demanda objeto de la presente litis

Por diligencia presentada en fecha 14 de octubre de 2009, la parte demandada en la presente causa se dio por citada.

Por escrito presentado en fecha 16 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda incoada en contra de su representado.

En fecha 22 de octubre de 2009, el co-apoderado judicial de la parte demandante y la representación judicial de la parte demandante, respectivamente, promovieron pruebas en la presente causa, las cuales fueron admitidas en fecha 23 de octubre de 2009.

Por diligencia presentada en fecha 23 de octubre de 2009, el co-apoderado judicial de la parte demandante impugnó documento consignado por la parte demandada.

En fecha 09 de noviembre de 2009, el juzgado a quo dictó sentencia en la presente causa.

Por diligencia presentada en fecha 11 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte demandante apeló de la anterior decisión.

Por auto de fecha 25 de enero de 2010, este juzgado se aprehendió al conocimiento para conocer de la presente causa, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Expresa la parte demandante que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, el día 08 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 12, Tomo 185 de los Libros respectivos, que dio en arrendamiento a la ciudadana T.M.J.S., un apartamento situado en la avenida 2, antes El Milagro, esquina calle 76, Edificio Residencias del lago, distinguido con el Nº M-K-2, piso 10, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M. del estado Zulia.

De igual manera, resalta que la cláusula segunda del contrato, establece como tiempo de duración un año, contado a partir del día 19 de octubre de 2007, renovable por igual término, salvo que alguna de las partes comunique a la otra su deseo de no renovarlo, con un mes de anticipación a su vencimiento.

Y que en vista de su voluntad de no renovar ni prorrogar el referido contrato, que en tiempo oportuno ocurrió por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, a objeto de que se le notificara a la arrendataria su voluntad de no prorrogar ni renovar el contrato en cuestión, donde a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento, comenzaría a correr a su favor la prórroga legal correspondiente, siendo practicada la misma en fecha 18 de septiembre de 2003.

Pero que es el caso que, vencido el lapso de la prórroga legal de seis (06) meses, es decir, el día 20 de abril de 2009, la arrendataria se ha negado a desocupar y hacerme entrega del inmueble arrendado, a pesar de habérselo solicitado en varias oportunidades, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, solicitaba que la arrendataria, ahora demandada, cumpliera con su obligación de hacerle entrega del inmueble arrendado, y en caso contrario, sea obligado por el tribunal.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, en primer término, expresa que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandante, según documento consignado por la misma, pero que es el caso que el inmueble en cuestión fue arrendado por otra co-propietaria, antes del ciudadano actor, el cual opone para que surta los efectos legales correspondientes.

Destaca igualmente, que ambos contratos señalan que el inmueble es arrendado totalmente, cuestión ésta que ninguno de los arrendadores cumplió, en virtud de que ambos cohabitan con su familia, hasta el punto que cada uno de ellos cuentan con una habitación, cuestión ésta que probará en la oportunidad correspondiente.

En tal sentido, consigna contrato de arrendamiento celebrado con antelación al que sirve de fundamento a la presenta demanda, y solicita sea declarada improcedente la presente demanda.

III

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS APORTADOS EN LA PRESENTE CAUSA

1. De la parte demandante:

   Documentales:

   1. Notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en el inmueble objeto del arrendamiento en cuestión.

   2. Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano C.A.L.A. y la ciudadana T.M.J.S., autenticado en fecha 08 de noviembre de 2007, por ante la Notaría Publica Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, bajo el Nº 12, Tomo 185 de los Libros de Autenticaciones.

      Con respecto a las anteriores instrumentales, y por cuanto la valoración que se les otorgue, incidirá en la decisión de fondo a tomar en la presente causa, en consecuencia, se posterga su valoración para la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

   3. Instrumento poder otorgado por la ciudadana D.J.L.A. al abogado en ejercicio A.V., por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 75, Tomo 136 de los Libros respectivos.

      En lo atinente a este medio de prueba, y por cuanto este juzgado observa que el mismo resulta irrelevante en la presente causa, a fin de esclarecer los hechos controvertidos, en consecuencia, se desecha del presente proceso. Así se decide.

      Testimoniales:

      B.J.M.B., M.A.R.G. e I.G.R., venezolanos, mayores de edad y de este domicilio.

      Con respecto a los anteriores ciudadanos, y por cuanto el tribunal observa que fue declarado desierto el acto de evacuación de testigos, por la inasistencia de los mismos, en consecuencia, nada posee este juzgado que valorar en ese sentido. Así se establece.

2. De la parte demandada:

   Documentales:

   1. Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana D.J.L.A. y la ciudadana T.M.J.S., en su condición de arrendadora y arrendataria, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 60, Tomo 177 de los Libros respectivos.

      Con respecto al anterior documento, y siendo que la estimación que se le otorgue al mismo incidirá en la decisión de fondo a tomar en la presente causa, en tal sentido, se reserva su valoración para la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

   2. Constante de ocho (08) folios útiles, copia fotostática simple expedida por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del estado Zulia, contentiva de expediente Nº 082, fecha 05/07/2008, donde aparece como denunciante la ciudadana T.J. en contra del ciudadano C.A.L., y cuyo motivo obedece a incumplimiento de acuerdo.

      Con relación a la anterior medio probatorio, y por cuanto el tribunal observa que el mismo no fue impugnado por su adversario, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigna, y se le atribuye valor probatorio a las actuaciones contenidas en dichas copias del expediente llevado por la referida intendencia. Así se valora.

   3. Constante de cuatro (04) folios útiles, recibo de pago correspondiente a las mensualidades de octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008, por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 650, oo), del inmueble objeto del arrendamiento.

      En lo atinente a este medio de prueba, y por cuanto este juzgado observa que el mismo resulta irrelevante en la presente causa, a fin de esclarecer los hechos controvertidos, en consecuencia, se desechan del proceso. Así se decide.

      Inspección Judicial:

      Inspección judicial practicada sobre el inmueble sobre el que versa el arrendamiento.

      En dicha inspección se dejó constancia de lo siguiente:

      …El Tribunal deja constancia que tuvo acceso al interior del inmueble por la parte demandada y previo recorrido efectuado observó a simple vista cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, sala-comedor, cocina; asimismo el tribunal deja constancia que al momento de practicar la presente inspección el inmueble se encuentra ocupado por los ciudadanos T.M.J.S., C.A.L.A. y D.J.L.A., antes identificados; Asimismo el Tribunal deja constancia que al momento de practicar la presente actuación se encontraba presente en el inmueble la ciudadana D.M.J.S., hija de la arrendataria y sus dos (2) menores hijas de nombre J.D.B.J. y FRANCHESKA N.B.J., y por último el Tribunal deja constancia que a simple vista observó que habitan en comunidad los arrendadores y la arrendataria…

      .

      Con respecto a este medio de prueba, este juzgado de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 507 eiusdem, se le otorga valor probatorio al referido medio de prueba, en especial al hecho de las personas que habitan el inmueble objeto de la presente controversia. Así se valora.

      IV

      DE LA SENTENCIA APELADA:

      El tribunal a quo, expresó en la parte motiva de la sentencia, hoy impugnada, lo que a continuación se transcribe:

      …En el presente caso ha quedado demostrado y así, lo reconoce la parte demandada que ella suscribió dos contratos con diferentes arrendadores que versa sobre el mismo inmueble, y pretende hacer valer en este juicio el celebrado en fecha 23 de octubre de 2007. Sin embargo, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, se colige que la parte demandada no podía asumir con su sola voluntad el contrato que suscribiera con la parte actora en fecha 8 de noviembre de 2007, y el contrato suscrito con el tercero arriba señalado, sino que para ello, debió instar al órgano jurisdiccional competente para definir dicha situación, por lo que al no obrar así, indudablemente se verificó en el presente caso un incumplimiento de su parte. Conducta por lo demás contraria a la equidad y a la buena fe que debe desplegarse en toda relación contractual. Por ello, si la parte demandada consideraba que la otra parte había incumplido con las obligaciones a que se encontraba vinculada en dicho contrato, necesariamente debió demandar judicialmente tal resolución, y el cumplimiento del contrato original, ya que sólo el Juez era competente para dar por terminado el contrato si en el caso concreto, la conducta de su contraparte efectivamente lo justificaba, y declarar la vigencia del otro. Pero no podía de manera alguna ella misma hacer la calificación de tal circunstancia de incumplimiento y proceder luego a ponerle fin al contrato y continuar con el oro contrato, tal como sucedió en el presente caso, alegando que ambos arrendadores han incumplido de su parte, pues evidentemente quedó demostrado en las actas procesales la relación arrendaticia que originó este proceso, por lo que forzosamente este Tribunal no aprecia el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana D.J.L.A. (…), por emanar de un tercero, el cual fue traído a las actas procesales en forma indebida ya que no utilizó un medio de defensa adecuado conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil, pues no puede ser opuesto en forma genérica sin tomar en consideración el debido proceso y el derecho de la defensa de las partes involucradas en el juicio, ya que los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes conforme a lo pautado en el artículo 1.166 del Código Civil. Aún cuando lo antes dicho es suficiente para desechar la defensa opuesta por la demandada, en criterio de quien decide, además de las razones antes apuntadas, no justificaba su conducta, por cuanto se desprende de las probanzas antes analizadas que era una práctica reiterada entre ellos, ciudadana D.J.L.A., arrendadora original; ciudadano C.A.L.A., arrendador y actor y la ciudadana T.M.J.S., en su carácter de arrendataria vivir en comunidad desde el año 2007, tal como efectivamente lo admitieron ambas partes. De modo tal que en criterio de quien decide ello era un uso acordado por las partes contratantes de ejecutar sus obligaciones contractuales, desde el mismo momento en que nació el primer y segundo contrato, tal como se evidencia de los autos, por lo que era una manera, en cierto sentido, de modificar las condiciones prefijadas originalmente y a cuya práctica no se había opuesto la parte demandada. Por lo que resulta extraño que dado lo reiterado del tal modo de cumplir sus obligaciones contractuales, la parte demandada no haya ejercicio recurso alguno para hacer valer sus derechos, por lo que es improcedente la defensa referida a que existe con antelación otro contrato de arrendamiento que pretende hacer valer en este proceso al que originó la presente controversia y así se decide…

      .

      V

      MOTIVACIÓN:

      Valoradas como han sido los medios de pruebas aportados al proceso procede esta juzgadora a dictar sentencia, haciendo previas las siguientes consideraciones:

      El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto, el Dr. G.C.d.T., en su obra “Diccionario Jurídico Universitario”, específicamente en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”.

      El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento, estableciendo que el mismo, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla…”.

      La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).

      En opinión de Ortega, Iraida (2002), autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, pp. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

      Ahora bien, los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados.

      Un contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use determinándose en el contrato el tiempo de duración.

      Así tenemos que el artículo 1.264 del Código Civil establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, y partiendo que los contratos de arrendamientos son contratos consensuales, priva la voluntad de las partes contratantes.

      En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

      El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, donde expresó que: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.

      En el caso sub examine, observa esta jurisdicente que la parte demandante intenta la presente demanda con fundamento en un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano C.A.L.A. y la ciudadana T.M.J.S., autenticado en fecha 08 de noviembre de 2007, por ante la Notaría Publica Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, bajo el Nº 12, Tomo 185 de los Libros de Autenticaciones.

      Por su lado, la parte demandada reconoce en su contestación que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandante en la presente causa, pero que es el caso que el inmueble en cuestión fue arrendado por la co-propietaria ciudadana D.J.L.A., con antelación a la celebración del contrato con el ciudadano C.A.L.A., según se desprende de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 60, Tomo 177 de los Libros respectivos.

      En sentido, se observa que si bien es cierto que éste último contrato por haber sido acompañado a las actas en copia simple, fue impugnado por la parte demandante, dentro de la oportunidad legal a la que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que corre inserto en la pieza de medida, diligencia presentada en fecha 16 de octubre de 2009, donde consigna el original del contrato de arrendamiento impugnado, por lo que mal puede prosperar dicha impugnación; sin embargo, observa quien suscribe el presente fallo que al tratarse de dos (02) contratos de arrendamiento celebrados sobre un mismo inmueble, el de fecha posterior al primigenio, dejaba sin efecto el anterior, y para el caso que la parte demandada hubiera querido hacer valer los efectos del contrato primigenio, contaba con las vías legales para ello, y no lo hizo.

      Así las cosas, resulta pertinente citar al autor Aguilar (2006) en su obra Contratos y Garantías, quien señala como causas de extinción del arrendamiento, las siguientes:

   1. El mutuo disenso;

   2. La expiración del término fijado

   3. La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado

   4. La pérdida o destrucción de la cosa

   5. La resolución por incumplimiento

   6. Y, excepcionalmente, la enajenación de la cosa arrendada.

      Así pues, y en uso del principio de autonomía de la voluntad de las partes, éstas de mutua acuerdo pueden celebrar cualquier convención dentro del marco de la ley, y para el caso que alguna de las partes contratantes se sienta afectadas puede no hacerlo, en pro del referido principio.

      Para ello, es menester citar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil que a la letra establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

      Como consecuencia de ello, observa esta jurisdicente que al haber celebrado un nuevo contrato de arrendamiento la ciudadana T.M.J.S., con el ciudadano C.A.L.A., tácitamente dejaba sin efecto el contrato anterior, ya que se manifestaba la voluntad en el sentido de subrogar al arrendador, sin reclamar los efectos jurídicos que podían derivarse del primer contrato, naciendo para ello una nueva relación arrendaticia con éste último ciudadano, derivadota de obligaciones para las partes contratantes.

      En consecuencia, y a los efectos de esclarecer los hechos controvertidos, esta operadora de justicia, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código Adjetivo Civil, desecha del presente proceso el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana D.J.L.A. y la ciudadana T.M.J.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 60, Tomo 177 de los Libros respectivos. Así se establece.

      Y siendo que ha quedado relevado de prueba la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano C.A.L.A. y la ciudadana T.M.J., plenamente identificados en actas, sobre un apartamento situado en la avenida 2, antes El Milagro, esquina calle 76, Edificio Residencias del lago, distinguido con el Nº M-K-2, piso 10, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M. del estado Zulia, autenticado en fecha 08 de noviembre de 2007, por ante la Notaría Publica Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, bajo el Nº 12, Tomo 185 de los Libros de Autenticaciones, en tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga valor probatorio a dicho contrato, en especial a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes procesales. Así se valora.

      Bajo esta premisa y al tratarse de un contrato de arrendamiento determinado en cuanto a su duración, se observa que en la cláusula segunda se estableció: “El tiempo de duración del presente contrato será de Un (01) año, contado a partir del día 19 de octubre del presente año, siendo renovado cada vez por un período de tiempo igual si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no continuar con la vigencia del mismo por lo menos con un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prórrogas…”

      En este orden de ideas, se observa de las actas procesales notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 18 de septiembre de 2008, se trasladó al inmueble objeto del arrendamiento en cuestión y procedió a notificar a la ciudadana T.J.S., de la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia.

      De manera que, con relación a la anterior documental, y por cuanto el tribunal observa que la misma no fue impugnada por su contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigna, y se le atribuye valor probatorio a la notificación practicada por el juzgado de municipio, la cual se encuentra dentro de los parámetros establecidos en la cláusula segunda del contrato antes citada. Así se valora.

      De igual modo, se evidencia de la inspección practicada al inmueble sobre el que versa el arrendamiento que el mismo se encuentra ocupado por los ciudadanos T.M.J.S., C.A.L.A. y D.J.L.A.; así como que al momento de practicar la presente actuación se encontraba presente en el inmueble la ciudadana D.M.J.S., hija de la arrendataria y sus dos (2) menores hijas de nombre J.D.B.J. y FRANCHESKA N.B.J., y finalmente, el tribunal dejó constancia que a simple vista observó que habitan en comunidad los arrendadores y la arrendataria.

      De lo anterior se constata que la arrendataria T.M.J.S., se encontraba en posesión del inmueble con ocasión al arrendamiento celebrado, lo que no se explica esta sentenciadora porqué co-habita la referida arrendataria en el inmueble con los ciudadanos C.A.L.A. y D.J.L.A., toda vez que la misma durante el tiempo que se estuvo ejecutando el contrato de arrendamiento contaba con los medios legales a fin de que tuviera la posesión (precaria) del inmueble, a fin de hacer respetar lo contractualmente pactado, ya que es obligación del arrendador entregar la cosa arrendada para que el arrendatario pueda servirse de ella como un buen padre de familia; y en caso contrario, reclamar el cumplimiento de la obligación o los daños que se ocasionaren.

      Así, el artículo 1264 del Código Civil, reza textualmente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

      Y siendo que esta sentenciadora, comparte el criterio del procesalista Ricardo Henríquez La Roche, explanado en su obra Teoría General de la Prueba, el cual señala lo siguiente:

      … El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

      …La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506

      .

      Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

      La norma in comento pareciera contener dentro de que, si las nociones de carga, tema y objeto de la prueba, la carga de probar la tiene quien alegue hechos afirmados que incluye el conocimiento que se tienen sobre los hechos y la conformidad sobre ellos, el tema es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva las circunstancias de tiempo modo y lugar en que sucedieron los hechos y el objeto ya lo definimos en los párrafos anteriores, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.

      Respecto a la norma citada el autor E.C.B., en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:

      …El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…

      (Código de Procedimiento Civil comentado, E.C.B. pp. 356-358).

      Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      En este sentido la anterior Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente:

      Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.

      (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. A.O.M.C., toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465).

      Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

      La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

      En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

      ...Omissis...

      La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

      Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

      .

      El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica. (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. O.R.P.T., Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.).

      Sobre la base expuesta, y en vista de esa actuación omisiva y silente de la parte demandada, se hace forzoso para esta sentenciadora ratificar la sentencia dictada por el tribunal de la causa, tal como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.

      VI

      DISPOSITIVO:

      Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de noviembre de 2009, por el abogado en ejercicio de sus funciones A.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.747, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada y, por vía de consecuencia, se confirma la sentencia dictada por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 09 de noviembre de 2009, en donde se declaró con lugar la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propusiere el ciudadano C.A.L.A., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal Nº 7.639.426 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en contra de la ciudadana T.M.J.S., venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal Nº 3.600.070 y de este domicilio.

      En tal sentido, se ordena a la parte demandada hacer la entrega a la parte demandante el inmueble constituido por un apartamento situado en la avenida 2, antes El Milagro, esquina calle 76, Edificio Residencias del lago, distinguido con el Nº M-K-2, piso 10, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M. del estado Zulia

      Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

      REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE. Remítase el expediente en su oportunidad legal al tribunal de origen.

      Dada firmada y sellada en la Sala de este despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los once (11) días del mes de febrero de 2010. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

      LA JUEZA:

      Abog. H.N.d.U. MSc.

      LA SECRETARIA:

      Abog. LAURIBEL RONDÓN ROMERO

      En la misma fecha, siendo las diez y treinta (10:30) minutos de la mañana se publicó el presente fallo, quedando anotada bajo el Nº 2081.

      LA SECRETARIA:

      Abog. LAURIBEL RONDÓN ROMERO

      HNdU/jaf.