Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 16 de Febrero de 2007
| Fecha de Resolución | 16 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Diana Beatriz Carrero Quintero |
| Procedimiento | Desalojo |
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: C.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-180.123, de este domicilio.
APODERADO JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado GLEYKER E.G.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.486.
PARTE DEMANDADA: A.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.203.658, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados B.C.S. y R.K.S.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 38.640 y 67.308.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).
EXPEDIENTE: 5789
CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 24 de enero de 2007, por el abogado B.C.S., con el carácter de co-apoderado judicial del ciudadano A.M.S.R., parte demandada, contra la decisión de fecha 19 de enero de 2007, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.
DE LA DEMANDA
En fecha 20 de noviembre de 2006, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso el abogado GLEYKER E.G.S., con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano C.D.C., en contra del ciudadano A.M.S.R., por DESALOJO. En dicho escrito expuso: Que su representado tiene suscrito mediante documento público autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el No. 16, Tomo 53, de fecha 11 de marzo de 1998, contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble formado por la planta alta de la casa señalada con el No. Y-42, ubicada en la calle 15 de Puente Real, Parroquia San J.B.d.E.T..
Que la cláusula tercera del contrato, establece que el plazo de duración del mismo será de seis meses, a partir del 05 de marzo de 1998, y si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prorrogas, una de las partes contratantes no hubiera dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se considerara que desea prorrogarlo automáticamente, por lo que manifiesta que el término de duración venció el 05 de septiembre de 1998, por lo que se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, quedando establecido inicialmente un canon de arrendamiento de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) que el arrendatario debía cancelar por mensualidades vencidas realizándose en los años subsiguientes aumentos periódicos en el canon de arrendamiento, y que actualmente el mismo es de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 130.000,oo), siendo que el último pago lo realizó el arrendatario el 07 de septiembre de 2006, por lo que ha dejado de pagar consecutivamente dos meses de alquiler, incumpliendo con su obligación principal.
Que con fundamento en lo anteriormente expuesto, y de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a, es por lo que demanda, por DESALOJO DEL INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE ALQUILERES, al ciudadano A.M.S.R., para que convengan, o a ello sean condenadas por el Tribunal, en lo siguiente:
En desalojar el inmueble arrendado por encontrarse incursa en la falta de pago de cánones de arrendamiento prevista en la Ley.
En que se entregue el inmueble alquilado en perfectas condiciones como se recibió, de conformidad con el artículo 1564 del Código Civil.
Estima la demanda en la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).
LA CONTESTACIÓN
En escrito de fecha 14 de diciembre de 2006 (f. 14 y15), la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: Que es cierto que desde el 05 de marzo de 1998, ocupa un inmueble propiedad del demandante, mediante un contrato que en principio tuvo una duración de 6 meses, pero que se prorrogó en el tiempo hasta la presente fecha convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Que desde el inicio de la relación arrendaticia, en los primeros días de cada mes, se ha hecho efectivo el pago de los cánones de arrendamiento, y así ha sido durante nueve años de ocupación del inmueble, pero que nunca le ha expedido recibo alguno como constancia de haber cumplido con su obligación como arrendatario, y así es como en el mes de septiembre al momento de de hacerle el pago del canon de arrendamiento, y exigirle el recibo correspondiente, se limitó a darle una constancia donde declara que ha cumplido con el pago puntual de todas y cada una de las mensualidades correspondientes al canon de arrendamiento, expedida en fecha 05 de septiembre de 2006.
Que es falso que el último pago realizado fuera el 07 de septiembre de 2006, ya que los meses de octubre y noviembre también les fueron cancelados en su debida oportunidad, sin que el propietario del inmueble le diera el recibo correspondiente, adeudándole sólo el mes que venció el 05 de diciembre, el cual se negó a recibir.
Alega que el 03 de octubre de 2006, fue citado por el apoderado de la parte actora, a la que no asistió ya que habló personalmente con el propietario del inmueble a los fines que explicara tal actitud, exigiéndole la desocupación del inmueble, en la cual está de acuerdo por ser el dueño, pero le solicitó le diera un plazo prudencial a los fines de terminar de construir su casa, a lo que le contestó que ni un mes, que le sacaría con un tribunal, y es por lo que inventó la falta de pago de cánones de arrendamiento cuando el mismo reconoce que durante toda la relación arrendaticia ha cumplido fielmente con el pago, por lo que si al 05 de septiembre de 2006 había cumplido por que habría de dejar de hacerlo sin motivo alguno.
Rechaza y contradice que le adeude al ciudadano C.D.C., dos (02) cánones de arrendamiento a Bs. 130.000,oo cada uno y que corresponderían, según el actor, a los meses de octubre y noviembre de 2006, los cuales le fueron pagados en su debida oportunidad, sin que el arrendador expidiera algún recibo en constancia de tal cumplimiento.
Rechaza la estimación de la cuantía por cuando la suma de los dos cánones suma Bs. 260.000,oo.
PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante promueve:
- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el No. 16, Tomo 53, de fecha 11 de marzo de 1998.
- Solicitud de existencia de consignación de pago de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, signada con el No. 6177.
- Solicitud de existencia de consignación de pago de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, signada con el No. 200.
- Solicitud de existencia de consignación de pago de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, signada con el No. 3420.
DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada promovió:
- Citación enviada al demandado por el abogado GLEYKER GONZALEZ.
- Constancia en la que el demandante declara que se le ha cancelado puntualmente todas las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento.
INFORMES EN ALZADA
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante en escrito de informes presentado por ante este Juzgado en fecha 14 de febrero de 2007 (f. 60), además de exponer una breve síntesis de lo alegado en su primigenio escrito de demanda, expresa que quedó plenamente demostrado en autos la existencia de un contrato de arrendamiento que en principio era a tiempo determinado, pero que posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado, así como también que la parte demandada no cumplió con su obligación principal, que era el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2006, y que tampoco consignó pago alguno por este concepto por ante los Tribunales de Municipio de la circunscripción Judicial del Estado Táchira, por lo que el demandado se encuentra incurso en la causal establecida en el literal 1 del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte el demandado, a través de su co-apoderado judicial, en escrito de informes consignado en fecha 15 de febrero de 2007 (f. 61 y 62), insiste en los argumentos de defensa esgrimidos en su escrito de contestación, agregando que en la narrativa de la sentencia apelada, el Juez de Municipio fundamenta su decisión en el hecho que el arrendatario no probó que el arrendador hubiese pagado los meses comprendidos entre el 05 de septiembre y 05 de noviembre de 2006, cosa que el inquilino no podía hacer por cuanto el arrendador le negó la entrega de los recibos correspondientes a esos meses, así como tampoco le dio recibo de los meses anteriores, ni durante el tiempo que ha ocupado el inmueble, y que no aprecio como una presunción de las intenciones del actor, la carta de citación del abogado apoderado que representa al actor, quien en el mes de octubre ya amenazaba al inquilino con su desalojo, sin motivo alguno, ya que no existía ninguna insolvencia ni antes ni después de introducida la demanda.
Consigna como medio probatorio permitido en alzada, copia certificada del expediente No. 423 llevado por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la que consta que su representado ha consignado ante ese Tribunal, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses vencidos a partir del 05 de diciembre de 2006, 05 de enero y 05 de febrero de 2007.
CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
PUNTO PREVIO
DE LOS PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION
Previo al pronunciamiento de fondo, esta juzgadora pasa a analizar los presupuestos procesales para la procedencia de la acción, pues el juez está obligado a constatarlos para poder emitir una sentencia de fondo, conforme lo ha establecido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al indicar:
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
(Subrayado y negritas de este Juzgado). (Sentencia N°.779 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de abril de 2002, expediente N°.01-0464).
Del análisis de lo anterior se concluye, que el juez está facultado para a.l.p.d. los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, para poder así cumplir con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se circunscribe al análisis de los fundamentos, tanto de hecho como de derecho, esbozados en el escrito de demanda.
Ahora bien, expuesto lo anterior, se observa que en el presente caso la pretensión de la parte actora tiene por objeto el desalojo por parte del demandado A.M.S.R., de un inmueble formado por la planta alta de la casa señalada con el No. Y-42, ubicada en la calle 15 de Puente Real, Parroquia San J.B.d.E.T., pretensión que se encuentra fundamentada en el artículo 34 ordinal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
-
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...
De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.
Expuesto lo anterior, se desprende del contenido del contrato de arrendamiento inserto del folio 05 y 07 del presente expediente, que hay yerro en la afirmación de la parte actora sobre la celebración de un contrato de arrendamiento que fuera pactado inicialmente a tiempo determinado, convirtiéndose posteriormente, como consecuencia de su prorroga, a tiempo indeterminado, pues se evidencia que el mismo se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en virtud del propio contenido de la cláusula tercera, que establece:
...si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prorrogas, si las hubiere, una de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración...Para todos los efectos legales y contractuales las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan. En consecuencia, la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil no opera en el presente contrato para convertirlo a contrato sin determinación de tiempo. Todo lo cual es aceptado expresamente por el arrendatario...
(negritas y subrayado de este Juzgado)
En este sentido, los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, en su libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, pág. 50, señalaron:
Ha sido frecuente en los contratos de arrendamiento incluir la cláusula según la cual, el plazo se prorroga convencionalmente por un lapso igual si una de las partes no da aviso a la otra, con cierta anticipación, sobre su voluntad de no tenerla como prorrogada. De esta manera se pretende que el contrato siempre tenga término fijo y no haya la tácita reconducción (Art. 1600 del Código Civil) que implica una renovación del arrendamiento con duración indeterminada. Si el interesado no da aviso o, habiéndolo dado, sobreviene la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, por manifestación explícita o por conducta consecuente, no se produce la tácita reconducción.
Del análisis del criterio doctrinario antes trascrito, y en concordancia con el contenido del contrato de arrendamiento inserto de los folios 05 al 07 ambos inclusive, se puede apreciar que el mismo, como ya se indicó, es a tiempo determinado, lo cual no encuadra con los presupuestos procesales contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma invocada por la parte demandante para fundamentar la demanda que por desalojo interpuso en contra del ciudadano A.M.S.R., lo que se hace improcedente la acción.
En conclusión, de las motivaciones antes expuestas, debe destacarse que la demanda que aquí nos ocupa fue fundamentada en la causal prevista en el literal a) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que la parte demandante pretende el desalojo de un inmueble en base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal y como se colige de su cláusula tercera, y siendo el contrato ley entre las partes, tal y como lo establece el artículo 1159 del Código Civil, plasmada en éste la voluntad de los contratantes al momento de su celebración, la misma no puede ser contravenida, razón por la cual no se encuentran cumplidos los extremos legales exigidos para la declaratoria con lugar del desalojo, en tal virtud, es por lo que resulta forzoso para esta juzgadora considerar que el recurso de apelación debe prosperar, dada la improcedencia de la demanda de desalojo intentada.
CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:
Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 24 de enero de 2007, por el abogado B.C.S., con el carácter de co-apoderado judicial del ciudadano A.M.S.R., parte demandada, contra la decisión de fecha 19 de enero de 2007, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano C.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-180.123, contra el ciudadano A.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.203.658, por DESALOJO.
No hay condenatoria en costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se revoca la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día de hoy dieciséis (16) de febrero del año dos mil siete.
Remítase el expediente con oficio en la oportunidad procesal correspondiente.
La Juez Temporal,
Abg. D.B.C.Q.
La Secretaria,
Abg. Margiore Rojas Alarcón
En la misma fecha se publicó siendo la tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.
La Secretaria,
Abg. Margiore Rojas Alarcón
Exp. 5789
