Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 21 de Noviembre de 2014
| Fecha de Resolución | 21 de Noviembre de 2014 |
| Emisor | Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito |
| Ponente | Jiam Salmen de Contreras |
| Procedimiento | Nulidad De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
204° y 155°
-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ciudadana D.L.W., de nacionalidad Estadounidense, mayor de edad, portadora del pasaporte N° 017928822, domiciliada en W.D., Estados Unidos.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: C.C.S.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.680.498, domiciliada en la urbanización Costa Azul, calle Los Almendros, edificio Apart-Hotel Esparta Suites, planta baja, local 1, Municipio M.d.e.N.E..
PARTE DEMANDADA: Sociedad Civil FINACONSULT MARGARITA S.C, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E. en fecha 28-08-1997, bajo el N° 41, tomo 18, protocolo tercero, representada por su Director ciudadano M.U.L., titular de la cédula de identidad N° 3.557.907, domiciliado en la Urbanización Costa Azul calle Los Almendros, edificio Apart-Hotel Esparta Suites, oficina 8, Municipio Mariño de este Estado; y el ciudadano R.F.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.476.847, y domiciliado en la Urbanización Costa Azul calle Los Almendros, edificio Apart-Hotel Esparta Suites, piso 2, apartamento 2D, Municipio Mariño de este Estado.
APODERA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó
-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO
Mediante oficio N° 14.544 de fecha 31-10-2014 el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, remite a este Juzgado Superior, constante de noventa y seis (96) folios útiles, copias certificadas del expediente N° 2.113-14, en virtud del recurso de apelación ejercido por la abogada C.C.S.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 21 de octubre de 2014 por el referido Juzgado.
Las actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 13-11-2014 y por auto dictado el 14-11-2014 (f, 99) se le dio entrada al asunto y se fijó para el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con la advertencia que en la misma oportunidad dictaría la sentencia definitiva.
El 19 de noviembre de 2014 (f. 100 al 103), tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de la parte apelante, esta Alzada procedió en la hora fijada a dictar el dispositivo del fallo, declarando: 1) Se confirma el fallo apelado dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 21-10-2014 mediante el cual se declaró inadmisible la demanda propuesta; se ordenó el archivo del expediente, y se exoneró de condenatoria en costas a la parte accionante dada la naturaleza de la resolución emitida.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que este Juzgado Superior proceda a dictar el texto íntegro del fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
-
TRÁMITE DE INSTANCIA
LA DEMANDA
Se inició el presente juicio por demanda de Nulidad absoluta de contratos de arrendamiento interpuesta en fecha 30-09-2014 por la abogada C.C.S.L., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sociedad civil FINACONSULT MARGARITA, S.C y el ciudadano R.F.S., el cual previa Distribución le fue asignado al Juzgado Tercero de lo Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expresando en el petitorio de la demanda lo siguiente:
DEL PETITORIO
Por consiguiente y con fundamento en todo lo anteriormente expuesto es que vengo a demandar como en efecto DEMANDO a la Sociedad Civil FINACONSULT MARGARITA (...) y al ciudadano R.F.S. (...) por NULIDAD ABSOLUTA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados el 23 de octubre de 2006, el 23 de abril de 2007, el 23 de abril 2008, el 23 de abril de 2010 y los que se hayan celebrado posteriormente, entre la Administradora FINACONSULT MARGARITA, S.C representada por su Directos ciudadano M.U.L. y el ciudadano R.F.S., plenamente identificados ut supra y SUBSECUENTE REIVINDICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE
Fundamento la pretensión en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (...)
Y en los artículos 1.579, 1.141, 545 y 548 del Código Civil.
LA DECISIÓN APELADA
El 21 de octubre de 2014 el tribunal de la causa dictó el auto apelado que declaró INADMISIBLE la demanda bajo los siguientes argumentos:
“... En el caso sub-litis la parte accionante solicita en el capitulo sexto del libelo de la demanda que se declare la Nulidad Absoluta de los contratos, de arrendamiento celebrados el 23 de octubre de 2006, el 23 de abril de 2007, el 23 de abril de 2008, el 23 de abril de 2010 y los que se hayan celebrado posteriormente entre la Administradora FINACONSULT MARGARITA, S.C, en calidad de administradora y el ciudadano R.F.S., y asimismo la subsecuente Reivindicación del bien inmueble (...)
Lo antes expuesto evidencia a todas luces que la actora, a pesar de sus esfuerzos argumentativos para justificar su proceder, incurrió en acumulación prohibida de acciones, al pretender, por una parte la Nulidad Absoluta de los contratos de arrendamiento y por la otra, demanda la Reivindicación del bien inmueble, acción esta última que califica de subsecuente, todo lo cual entraña una palmaria contradicción procedimental que impide al Juzgador, en aras del principio de conducción procesal (...) darle trámite a la demanda interpuesta; pero es el caso de que se admita la presente acción para que sea resuelta una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí; en el caso de autos la NULIDAD ABSOLUTA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, es incompatible con el procedimiento de la REIVINDICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE, que constituye una acción real cuyo ejercicio reviste en efecto un trámite totalmente distinto. Este tribunal no haya beneplácito legal alguno para admitir y tramitar el sesgo que plantea la demanda, menos aún si consideramos que la nulidad de los contratos de arrendamiento, que constituye aspecto principal de petitum no conlleva per se y menos aun de modo subsecuente, la devolución o entrega del inmueble.
Por consiguiente y conforme a la normativa y criterios expuestos, se trata de procedimientos que se excluyen entre sí, totalmente distintos, pues como se dijo la Reivindicación se tramita a través del Procedimiento Ordinario, y el procedimiento de nulidad de contrato de arrendamiento, que está regida por una Ley Especial, la de Arrendamientos Inmobiliarios, se tramita por el juicio oral y breve Así se decide.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
INADMISIBLE la presente demanda de NULIDAD ABSOLUTA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y SUBSECUENTE REIVINDICACIÓN, presentada por la abogada C.C.S.L., contra la S.C, FINACONSULT MARGARITA S.C (...) y el ciudadano R.F.S. (...)
Se ordena el archivo del expediente una vez que el presente auto adquiera firmeza.
TERCERO; No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión. (...)
Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2014 (f. 93) la abogada C.C.S.L., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, apeló del auto anteriormente transcrito.
En fecha 28 de octubre de 2014 (f. 94), mediante auto el tribunal de la causa oye en un solo efecto el recurso de apelación ejercido, y ordena la remisión del expediente a esta alzada.
-
ACTUACIONES EN LA ALZADA
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
Los fundamentos de la apelación fueron expuestos por la apoderada judicial de la parte actora en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública acordada por esta alzada de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, celebrada en fecha 19-11-2014 (f. 100 al 103) donde expuso:
“El 21-10-2014 el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, inadmitió la demanda interpuesta por nulidad absoluta de contratos de arrendamientos y subsecuente reivindicación del bien inmueble ubicado en la Urbanización Costa Azul, calle Los Almendros Edificio Esparta Suites, apartamento 2-D, Municipio M.d.E.N.E. contra el ciudadano R.F.S. y la sociedad Civil Finaconsult Margarita por considerar que existe una acumulación prohibida de acciones, aduce que obra de oficio en cumplimiento a la decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del 10-04-2002 en la que se determinó que el juez puede obrar de oficio en relación a la inepta acumulación de pretensiones, agregar el juez de la causa que la nulidad de los contratos de arrendamientos es incompatible con el procedimiento de reivindicación de inmueble, ya que, la acción reivindicatoria debe tramitarse por el procedimiento ordinario y la nulidad de los contratos de arrendamientos regida por una Ley especial debe tramitarse por el procedimiento oral y breve, además que la nulidad de los contratos de arrendamientos no conlleva per se ni en modo consecuente la devolución o entrega del inmueble, ante estas afirmaciones cito el contenido del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contratos de arrendamientos, reíntegro sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción que derive de una relación arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda deberá sustanciarse y sentenciarse por el procedimiento oral establecido en la misma ley.” En la norma transcrita, se observa que no se incluye expresamente la nulidad de los contratos de arrendamientos, sin embargo el juez de la causa lo incluyó en las generalidades de la norma al indicar que está regida por una Ley Especial. No obstante la acción reivindicatoria intentada también deriva de una relación arrendaticia pues el bien inmueble cuya posesión se pretende reivindicar a la propietaria es el mismo bien inmueble ocupado por el arrendatario como consecuencia de los contratos de arrendamientos cuya nulidad se solicita. Por consiguiente en ambas pretensiones es el mismo objeto existiendo conexión entre ambas acciones las cuales como ya se dijo derivan de la misma relación arrendaticia, se rigen por la misma Ley Especial y deben ser tramitadas por el procedimiento oral antes mencionado, y así solicito sea declarado por este Tribunal. Prosigue el Juez de Instancia citando la decisión dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 09-12-2008 en la que se dejó asentado que la acumulación de pretensiones obedece a la necesidad de evitar sentencias contrarias o contradictorias en asuntos conexos que pudieran ser resueltos en una misma sentencia influyendo positivamente la celeridad ahorrando tiempo y recursos al fallar en una misma causa, asuntos que no tendrían razón decidir a través de procedimientos diferentes, supuesto éste que se da en los autos, pues atentaría contra la economía y celeridad procesal demandar y obtener la nulidad de los contratos de arrendamientos para luego demandar la reivindicación del mismo bien inmueble, aceptándose esta hipótesis al declararse la nulidad de los contratos de arrendamientos quedaría el arrendatario en posesión ilegitima del bien inmueble por carecer de título. Finalmente cito y consigno decisión dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 25-01-2006 con relación a la acumulación de acciones de nulidad de asiento registral y reivindicación del bien inmueble; igualmente la decisión dictada por la misma Sala el 25-01-2011 en la que expresamente se señaló: “Si la accionante presumiblemente conocía la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre su padre y las demandadas a debido intentar la nulidad de dicha convención y subsecuente reivindicación del bien inmueble..”, esta decisión fue citada en el libelo de la demanda y transcrita en el petitorio; por consiguiente en virtud de que la acumulación de pretensiones no está dentro de las previstas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y con fundamento en los razonamientos antes expuestos, solicito respetuosamente se declare con lugar la apelación interpuesta sobre la decisión dictada el 21-10-2014 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Es todo
En la misma oportunidad la Jueza de este Despacho procedió a interrogar de viva voz a la apoderada judicial de la parte recurrente, en los términos que siguen:
Seguidamente el Tribunal pasa a interrogar a la apelante sobre algunos puntos resaltantes en el presente asunto y lo hace en los siguientes términos: PRIMERA PREGUNTA: ¿conforme a su exposición y al contenido del libelo de la demanda, diga concretamente cual es el objeto de su pretensión en el presente juicio? RESPONDIÓ: La nulidad de los contratos de arrendamientos celebrados por la parte demandada sin el consentimiento de la propietaria y reivindicación del bien inmueble que ocupa el arrendatario. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga si cumplió con el trámite administrativo previo previsto en la Ley Especial que rige esta materia ante el Organismo correspondiente y si emitió al respecto la Resolución Administrativa? RESPONDIÓ: Si, efectivamente se cumplió con el procedimiento previo ordenado por la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas por ante el Ministerio de Vivienda y habitad dictándose la correspondiente resolución que autoriza acudir a la vía judicial, todo de conformidad con el artículo 94 de la referida Ley; el expediente administrativo cursa en copias certificadas en el expediente.
-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Se desprende de las actas procesales que se demanda a la sociedad civil FINACONSULT MARGARITA, S.C, en calidad de administradora y al ciudadano R.F.S., en calidad de arrendatario, por NULIDAD ABSOLUTA de los contratos de arrendamiento celebrados el 23 de octubre de 2006, el 23 de abril de 2007, el 23 de abril de 2008, el 23 de abril de 2010 y los que se hayan celebrado posteriormente, sobre un bien inmueble propiedad de la demandante ciudadana D.L.W., constituido por un apartamento distinguido con el número y letra DOS-D (2-D) tipo 2B, ubicado en la planta alta, piso 2 de la torre “D” del edificio Apart-Hotel Esparta Suites, calle Los Almendros, urbanización Costa Azul (antigua Playa Moreno), Porlamar, Municipio M.d.e.N.E..
Se observa que la parte actora en el petitorio del escrito libelar solicitó:
“... Por consiguiente y con fundamento en todo lo anteriormente expuesto es que vengo a demandar como en efecto DEMANDO a la sociedad mercantil FINACONSULT MARGARITA, S.C (...) y al ciudadano R.F.S. (...) por NULIDAD ABSOLUTA de los contratos arrendamiento celebrados el 23 de octubre de 2006, el 23 de abril de 2007, el 23 de abril de 2008, el 23 de abril de 2010 y los que se hayan celebrado posteriormente entre la Administradora FINACONSULT MARGARITA S.C, representada por su Director. Ciudadano M.U.L. y el ciudadano R.F.S., plenamente identificado ut supra y SUBSECUENTE REIVINDICACIÓN del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra DOS-D (2-D) tipo 2B, ubicado en la planta alta, piso 2 de la torre “D” del edificio Apart-Hotel Esparta Suites, calle Los Almendros, urbanización Costa Azul (antigua Playa Moreno), Porlamar, Municipio M.d.e.N.E. (...)
Fundamento la pretensión en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (...)
Y en los artículos 1.579, 1.141, 545 y 548 del Código Civil
La sentencia recurrida dictada por el tribunal de la causa en fecha 21 de octubre de 2014 declaró INADMISIBLE la demanda bajo los siguientes fundamentos:
“... En el caso sub-litis la parte accionante solicita en el capitulo sexto del libelo de la demanda que se declare la Nulidad Absoluta de los contratos, de arrendamiento celebrados el 23 de octubre de 2006, el 23 de abril de 2007, el 23 de abril de 2008, el 23 de abril de 2010 y los que se hayan celebrado posteriormente entre la Administradora FINACONSULT MARGARITA, S.C, en calidad de administradora y el ciudadano R.F.S., y asimismo la subsecuente Reivindicación del bien inmueble (...)
Lo antes expuesto evidencia a todas luces que la actora, a pesar de sus esfuerzos argumentativos para justificar su proceder, incurrió en acumulación prohibida de acciones, al pretender, por una parte la Nulidad Absoluta de los contratos de arrendamiento y por la otra, demanda la Reivindicación del bien inmueble, acción esta última que califica de subsecuente, todo lo cual entraña una palmaria contradicción procedimental que impide al Juzgador, en aras del principio de conducción procesal (...) darle trámite a la demanda interpuesta (...). En el caso de autos la NULIDAD ABSOLUTA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, es incompatible con el procedimiento de la REIVINDICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE, que constituye una acción real cuyo ejercicio reviste en efecto un trámite totalmente distinto.
De acuerdo a todo lo expuesto, esta Alzada observa dos circunstancias importantes: La primera que conforme al artículo 98 de la Ley Especial antes mencionada, todas las demandas que se vinculen a la existencia, continuación, vigencia, legalidad, licitud de contratos de arrendamientos se deben regir por el procedimiento oral previsto en esa ley, dentro de las cuales se debe incluir la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento, puesto que mediante la misma se pretende que se resuelva en sede judicial sobre la validez o existencia de dicha relación; y el segundo aspecto que advierte esta alzada es que la acción de reivindicación propiamente dicha está prevista en el Código Civil y por mandato del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil su procedimiento es y debe ser el ordinario, por cuanto por mandato legal en todos los casos en que no exista previsto un procedimiento especial para tramitar la demanda, se debe acudir al juicio ordinario. Así las cosas, se tiene que ciertamente como lo señaló el a quo según el contenido del libelo de la demanda el objeto de la pretensión del actor es por un lado la declaratoria de nulidad absoluta de los contratos de arrendamiento celebrados el 23 de octubre de 2006, el 23 de abril de 2007, el 23 de abril de 2008, el 23 de abril de 2010 y los que se hayan celebrado posteriormente entre la Administradora FINACONSULT MARGARITA, S.C, en calidad de administradora y el ciudadano R.F.S. en calidad de arrendatario, y por el otro, obtener la Reivindicación del bien inmueble basado en los artículos 548 y siguientes del Código Civil, a pesar de que ambas acciones se rigen por procedimientos diferentes, incompatibles entre si, ya que -se insiste- la primera tiene contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda un procedimiento especialísimo, basado en la oralidad, y la segunda, conforme al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil se rige por el procedimiento ordinario. De allí, que se confirma el fallo apelado dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 21-10-2014 mediante el cual se declaró inadmisible la demanda propuesta; se ordenó el archivo del expediente, y se exoneró de condenatoria en costas a la parte accionante dada la naturaleza de la resolución emitida. ASI SE DECIDE.-
-
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada C.C.S.L., actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana D.L.W. parte actora, contra el auto dictado en fecha 21-10-2014 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta que declaró INADMISIBLE la demanda de NULIDAD ABSOLUTA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y SUBSECUENTE REIVINDICACIÓN, interpuesta por la ciudadana D.L.W. contra la sociedad civil FINACONSULT MARGARITA S.C y el ciudadano R.F.S..
SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el referido Tribunal en fecha 21-10-2014
SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,
DRA. JIAM S.D.C.
LA SECRETARIA,
ABG. C.F.P.
Exp. N° 08661/14
JSDC/CFP/lmv.
Definitiva
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,
ABG. C.F.P.
