Decisión de Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 26 de Mayo de 2014

En cumplir en la entrega a su mandante en su carácter de arrendadora propietaria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-B, piso 2, del Edificio TORRE ATLANTIDA, situado en la calle El Metro con calle La Joya, del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

En pagar como indemnización sustitutiva de los cànones de arrendamiento estipulados por el uso del inmueble la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), mensuales, hasta la entrega definitiva del inmueble a partir del mes de marzo del presente año, hasta la entrega definitiva del inmueble.

En pagar las costas y costos del presente juicio.

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

Estiman la presente demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) equivalente a DOSCIENTAS OCHENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (280 UT).

DEL DOMICILIO PROCESAL

De conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Còdigo de Procedimiento Civil, señalan como dirección procesal del mandante y su apoderado la siguiente dilección: Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle Arauca, Residencias Rió Arauca, Torre B, apto 36.

Y como domicilio procesal d la parte demandada la siguiente dirección: Un apartamento distinguido con el Nº 2-B, piso 2, del Edificio TORRE ATLANTIDA, situado en la calle El Metro con calle La Joya, del Municipio Chacao, Distrito del Estado Miranda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Siendo la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

CAPITULO I.

PROMOCION DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º del ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

1) Defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78

Oponen la cuestión previa contenida en la parte in fine del numeral 6º del artículo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil, a saber defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem.

Observándose del petitorio del libelo de la demanda la incongruencia nefasta en que incurre la actora, cuando pide el cumplimiento del contrato de arrendamiento con la entrega del inmueble, pide el pago de los cànones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2013, hasta la entrega definitiva del inmueble, pide el reajuste del depósito como garantía y además pide el desalojo por la necesidad como propietaria de ocuparlo, siendo palmaria la acumulación de acciones que se contradicen y oponen en el libelo encajado en la disposición adjetiva referida.

Que en efecto, si la actora pretendiera sólo el pago de los cànones de arrendamiento resultaría idóneo plantear la acción por desalojo por falta de pago y/o en su caso, por necesidad de ocupar el inmueble como propietaria, en virtud de que es un contrato a tiempo indeterminado, y en el caso bajo estudio demandan el cumplimiento del contrato, a través de la entrega del inmueble y asimismo, solicita el pago de los cànones de arrendamiento, siendo esencial que para el primer petitorio el contrato por su naturaleza sea a tiempo determinado o fijo como lo dicta la doctrina en la materia y no, como convención que vincula a las partes, confesada expresamente por la accionante a tiempo indeterminado y respecto al segundo petitorio, si lo que pretende es el cumplimiento a través de la entrega del inmueble, es contradictorio solicitar el pago de los cànones de arrendamiento debido a que éste convalida la relación arrendaticia que pretendiera terminar la actora de forma contradictoria o contraria con tan confuso libelo de la demanda, siendo preciso observar el Còdigo adjetivo en su articulo 78 cuando determina que “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contradictorias entre si”.

Que en el caso bajo análisis, la demanda inquilinaria ha sido planteada con los fundamentos a la normativa contenida en los artículos 1.159, 1.167, y 1.264, del Còdigo Civil, referidos a la naturaleza del contrato y a la obligación de su cumplimento, así como en las disposiciones de los artículos 33 y 34 (aparte b) y parágrafo 2º del Decreto Ley Arrendamientos Inmobiliarios: el primero relacionado con la aplicación del procedimiento y el segundo, a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble y no al reajuste del deposito como garantía para el cumplimiento contractual, y la demandante no analiza el contenido del articulo 1.167 ejusdem, norma de carácter esencial que determina el ejercicio de las acciones correspondientes en un contrato bilateral ante el incumplimiento y cuyo contenido expresa: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resoluciòn del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello; y la norma transcrita distingue claramente con la conjunción “o” que cualquiera de las partes puede pedir bien la ejecución del contrato o su resoluciòn, nunca puede ejercer ambas pretensiones a su vez, como en el caso que se demanda, en el cual la actora infundadamente pretende el cumplimiento del contrato, en la entrega del inmueble con el pago de los cànones de arrendamiento estipulados por su uso o a partir del mes de marzo de 2.013, hasta el día de la entrega definitiva y al mismo tiempo, alega el incumplimiento en cuanto al pago del reajuste del deposito o garantía, solicitando también el desalojo del inmueble por necesidad de la propietaria de ocuparlo.

Que en ese mismo orden de ideas, deben destacar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, establecido en la sentencia de fecha 13 de marzo de 2006, (expediente Nº 2003-000701, caso I.R.C. vs R.J.B.C.), con ponencia de la Magistrado ISBELIA J.P.V., que señala: “Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por lo tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos que esta se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda”

Que en el caso que les ocupa se observa que la accionante demanda el desalojo del inmueble por la pretendida necesidad de la propietaria de ocuparlo; demanda el pago del reajuste del deposito como garantía del contrato de arrendamiento celebrado y demanda el cumplimiento del contrato con la entrega del inmueble con el correspondiente pago de los cànones de arrendamiento estipulados por el uso del inmueble a razón de TRES MIL QUINIENTOS (Bs. 3.500,00), mensuales desde el mes de marzo de 2.013, hasta la fecha de sus entrega definitiva.

Y como consecuencia de la revisión efectuada precedentemente sobre la doctrina y la jurisprudencia imperante en la materia, es manifiesto que la pretensión por parte de la demandante de pago de los cànones de arrendamiento como reajuste del depósito entregado en garantía del contrato implica una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento queriéndose mantener su vigencia obligando a la demandada a que cumplir judicialmente con la obligación contractualmente prevista, pero al pretender también la entrega material del inmueble y su desalojo con la base de necesidad de ocuparlo como propietaria del mismo, implica necesariamente que se han acumulado acciones prohibidas, esto es, que la actora debió ejercer en todo caso, si fuere el supuesto: la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, que impone la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (que no es el caso que se ventila en este proceso, debido a que el contrato que vincula a las partes es a tiempo indeterminado o indefinido), y/o la acción por desalojo con fundamento en cualesquiera de las causales taxativas consagradas en la normativa del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios incluido el Parágrafo Segundo, que requiere que el contrato que vincule a las partes sea a tiempo indeterminado, admitido expresamente por la actora en su escrito libelar.

DE LA CONTESTACION A LA FONDO DE LA DEMANDA

A todo evento, rechazan contradicen y niegan en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada demanda por desalojo propuesta por la ciudadana L.M.R.F. contra CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, por ser contrarios los hechos e infundado el pretendido derecho que se reclama, excepción hecha de los hechos que convienen expresamente con base a las siguientes consideraciones:

Es cierto que CONDOMIMIOS LAS TERRAZAS, parte demandada en el presente juicio, es la legitima arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento destinado para oficina distinguido con el Nº 2-B, piso 2º del Edificio Torre “Atlantida”, situado en la Calle El Metro con Calle La Joya del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda en esta ciudad de Caracas.

Es cierto que CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, inicio la relación arrendaticia con la actora a través de un primer contrato firmado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 05 de Octubre de 2001, contado a partir del día 1º de agosto de 2001, anotado bajo el Nº 05, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.

Es cierto que CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, posteriormente suscribió un segundo contrato de arrendamiento privado con la accionante en fecha 1º de 2002, con la misma fecha de vigencia.

Es ciertos que CONDOMINIOS LAS TRRAZAS, suscribió una tercera convención arrendaticia privada con la demandante respecto al mismo inmueble en fecha 11 de agosto de 2005, con la misma fecha de vigencia.

Es cierto que la actora celebró con CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, en fecha 1º de agosto de 2006, un cuarto contrato privado por el arrendamiento del identificado inmueble con la misma fecha de vigencia.

Es cierto que cada uno de los contratos celebrados entre las partes, estableciò una clàusula de garantía mediante depósito, como lo prevé el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aumentándose dicha garantía en proporción al canon correspondiente.

Es cierto que de acuerdo a la clàusula de temporalidad de cada uno de los contratos a plazo fijo suscritos entre las partes, se ha convertido la contratación locativa a tiempo indeterminado debido a que al producirse el vencimiento del último contrato y el lapso de prórroga legal por dos (02) años, se ha mantenido y mantiene la relación locativa entre los contratantes, variando únicamente el monto de alquiler mensual y el del deposito.

Rechazan y contradicen la demanda interpuesta de la siguiente manera:

A.- Que es completamente incierto y falso, que el actual canon de arrendamiento establecido entre las partes sea la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), debido a que el actual fijado a partir del mes de agosto de 2013, es por la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), que la demandada a pagado a la actora, conforme a lo pactado en la convención arrendaticia y la ley, lo cual hacen valer, y a tales efecto acompañan en original marcados con las letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L y M, los recibos y vaucher bancarios de la cuenta que mantiene la parte actora en el Banco Mercantil, distinguida bajo el Nº 01050030311030305544, correspondientes al canon de arrendamiento del inmueble desde el mes de enero de 2013, a enero de 2014, ambas fechas inclusive, que acredita que el monto de dicha pensión por los dos (2) primeros meses de 2013, (enero y febrero) fue a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), cada uno; luego durante los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2013, se incremento a CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), cada uno y a partir del mes de agosto de 2.013, a la fecha de (enero de 2014), la pensión arrendaticia mensual quedo en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), y cada uno de dichos recibos, solicitan se les de pleno valor probatorio a los fines legales y los oponen al accionante en la mejor forma de la ley.

B.- Que es definitivamente incierto y falso que la demandada no haya realizado el ajuste en el depósito en garantía del contrato de arrendamiento respecto a la actora encontrándose insolvente en lo que a ello respecta, y en fecha 25 de febrero de 2013, entrega a la como complemento del depósito de garantía por el alquiler de la oficina arrendada según el último contrato privado firmado entre ellas de fecha 01 de agosto d 2006, a la suma de DIEZ MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 10.650,00), que adicionada a la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.850,00), que la actora recibiera en fecha 01 de agosto de 2006, alcanza a la suma de DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.500,00), la cual tiene la actora como deposito de garantía por el arrendamiento del inmueble a objeto de ser reintegrado a su mandante cuando finalice el contrato de arrendamiento y sea devuelto el inmueble a la actora, de acuerdo al contrato.

Manifiestan que por otra parte, en fecha 02 de agosto de 2013, la demandada nuevamente entrega a la actora la diferencia de tres (3), meses de alquiler de depósito en garantía por el alquiler del inmueble que alcanza a la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.500,00), con base al monto del vigente canon de arrendamiento mensual de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), establecido por la accionante extendido por una persona cuya firma es “Rosmery”, por cuenta y orden de la parte accionante L.R., donde consta el pago supra indicado, marcado con la letra “Ñ”, original de la constancia extendida a la demandada por la jefe de Back Office del Banco Provincial, de fecha 30 de Mayo de 2.013, (Felisa Viera) con el sello húmedo donde se lee “Banco Provincial”, Oficina B.E.I. Altamira” y una firma en bolígrafo negro la cual acredita que en fecha 07 de marzo de 2013, fue pagado por la cámara de compensación el cheque Nº 376756, perteneciente a la cuenta de la poderdante por un monto de DIEZ MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 10.650,00), y distinguido con la letra “O”, original de depósito bancario en la cuenta del Banco Provincial a nombre de la demandante de fecha 02 de agosto de 2013, y el recibo de esa misma fecha por parte de la propia actora, indicando el concepto anotado, así como el depósito mencionado a tales efectos debidamente firmado por la actora, L.R..

Asimismo reafirma, aun mas la contradicción contenida en la demanda inquilinaria, cuando de la conducta desplegada y demostrada por la parte actora se infiere notoriamente la absoluta aceptación de la persona arrendataria como tal, debido a que si fuera cierta la pretendida intención por parte de quien demanda de desocupar el inmueble, no le hubiera incrementado el monto del alquiler mensual en el pasado mes d agosto de 2013, (fecha anual en la cual siempre aumenta) ni le hubiera exigido el mentado reajuste de la garantía entregada en la oportunidad de la suscripción contractual, que permite concluir que la relación arrendaticia entre las partes está enmarcada dentro de los cànones establecidos con la mas franca aceptación por parte de la demandante en ese aspecto que hace completamente inoficiosa e improcedente la demanda y especialmente lo solicitado.

Que es rigurosamente incierto y falso que la demandante requiera del inmueble arrendado a la demandada para ejercer la profesión de odontóloga idónea y de acuerdo a los patrones que exige el Ministerio de Salud, habida cuenta que desde que la accionante obtuvo su titulo que infiere que ha desarrollado su actividad adecuadamente y es tan incierto lo que expresa que, de otro modo, jamás hubiera cedido en alquiler el inmueble si no por el contrario, se hubiera establecido efectivamente en el inmueble objeto de la demanda inquilinaria, siendo menester indicar que como lo determina el aparte “b”, del articulo 34 especial que regula la materia vigente, a objeto que proceda el desalojo del inmueble con base a la normativa, el accionante tiene que demostrar la necesidad en su calidad de propietario de ocupar el inmueble arrendado y en el caso sub examine la única probanza por parte de la accionante es acompañar el titulo de odontólogo, que por tratarse de una copia simple carece de efectos probatorios y es por ello que en se mismo acto y a los fines legales, proceden a impugnarla.

Manifiestan que alegar esa causal, supone necesariamente que la actora está en cuenta que no media o existe un incumplimiento culposo por parte de la demandada y que la carga de la prueba recae sobre ella, lo cual significa que el término “necesidad”, no puede ser el de una “necesidad personal” exclusivamente de la propietaria-arrendadora como arguye la accionante, cuando simplemente lo alega sin demostrarlo y así expresamente lo hacen valer, y para que proceda la causal es necesaria la demostración fehaciente que de la propietaria tiene fundadas razones, para solicitar el inmueble arrendado, y en ese caso, por la relación existente entre las partes desde el año 2001, porque antes se mantuvo con un familiar de la actora, desvirtúa cualquier pretensión en tal sentido.

Que es rotundamente incierto y falso que las disposiciones legales en que se funda la temeraria e infundada acción inquilinaria incoada en contra de su patrocinada contenidas en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Còdigo Civil, como las de los artículos 33 ordinal b y parágrafo segundo del 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inquilinarios, le sean aplicables de conformidad con la demanda, debido a que por el contrario a lo que alega en el libelo la actora, su poderdante en su condición de arrendataria del inmueble es y siempre ha sido fiel y cabal cumplidora de todas y cada una de sus obligaciones contractuales y legales; y en la oportunidad probatoria demostrara su solvencia respecto al pago de condominio establecido convencionalmente por parte de la actora respecto al inmueble arrendado, así como la solvencia referida al pago de los servicios de teléfono y luz eléctrica, siendo siempre cumpliente tanto de sus obligaciones principales como las secundarias derivadas de la contratación vigente.

Que es notoriamente incierto y falso que la demandada deba convenir o en su defecto ser condenada por el Tribunal a cumplir en la entrega del inmueble objeto de contrato de arrendamiento libre de personas y bienes en virtud de violación de los preceptos legales anteriores y fundamentos de la acción; que es completamente incierto y faso que asimismo la demandada deba pagar a la actora como indemnización sustitutiva de los cànones de arrendamiento estipulados por el uso del inmueble, la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), mensuales a partir del mes de marzo de 2013, hasta el día de a entrega definitiva del inmueble, toda ves que como se ha alegado y demostrado, paga el monto mensual del canon de arrendamiento a la actora en su condición de legitima y cumpliente inquilina del inmueble, no desde el mes de marzo de 2013, si no a lo largo de la vigente relación arrendaticia mantenida de acuerdo entre las partes; por ende carece de razón para entregarlo a la accionante en el modo y forma solicitada en el libelo y menos aún, pagar costos y costas del temerario e infundado juicio respecto al cual bajo ningún concepto ha dado lugar la demandada por las razones suficientemente expuestas en el presente escrito y que expresamente hacen valer, ratifican una vez más que su representada ha sido y es arrendataria cumpliente de sus obligaciones como tal, ajustada a los términos del contrato y las normas del Derecho Comùn, así como las especiales que regulan la materia.

DE LA ESTIMACION DE LA CUANTIA DE LA DEMANDA

Estando en la oportunidad proceden a rechazar la estimación de la cuantía formulada por la actora en el capitulo V, del libelo, denominada “ESTIMACION DE LA DEMANDA”, debido a que acuerdo a la previsiones del articulo 36 del Còdigo de Procedimiento Civil, se estipula de manera estricta la forma que deba utilizarse para el calculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento y la más autorizada doctrina ha profundizado el alcance de dicha norma, indicando la diferenciación entre dichos juicios; en el caso bajo examen, se refiere a una demanda que versa sobre el reajuste del depósito o garantía para el cumplimiento del contrato de arrendamiento siendo el monto del alquiler mensual vigente la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), que por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado como regula dicha disposición, el valor o estimación, el valor o estimación se determina acumulando las pensiones o cànones de un (1) año y expresamente así lo hacen valer.

Que la estimación de la cuantía de la demanda no es la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), como expone erróneamente la accionante en el libelo, si no la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 54.000,00), siendo su equivalente a QUINIENTAS CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (505 UT), todo ello a objeto de preservar las garantías procesales especialmente el Principio de Doble Instancia del juicio Inquilinario.

PETITORIO

Que por las consideraciones precedentemente expuestas en el escrito, piden que la temeraria e improcedente demanda por desalojo incoada por la ciudadana L.M.R.F., contra la demandada CONDOMINIOS LAS TERRAZAS supra identificadas, sea declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas para la actora y solicitan que previa su lectura por secretaria sea agregado a los autos a los f.d.L..

DE LAS PRUEBAS.

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que le otorga la Ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original documento Poder otorgado por la ciudadana L.M.R.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.182.843, a los ciudadanos P.S.E. y C.D.D.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.193.802 y V-3.956.409 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.194 y 12.198 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios seis (06) y siete (7) ambos, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de mayo de 2.013, anotado bajo el Nro. 07, Tomo 18, de los libros de autenticaciones que llevados por dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario de la Notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los abogados antes identificados, para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio ciudadana L.M.R.F.. Y ASI DECLARA.

Copia certificada del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre la ciudadana L.M.R.F. (la arrendadora) y CONDOMINIO LAS TERRAZAS (la arrendataria), en fecha 01 de Agosto de 2.001, el cual corre inserto en autos a los folios ocho (08) al doce (12) ambos inclusive; por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Publico Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, y no siendo impugnado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana L.M.R.F. (la arrendadora) y CONDOMINIO LAS TERRAZAS (la arrendataria), en fecha 01 de Agosto de 2.002, el cual corre inserto en autos a los folios trece (13) al quince (15) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana L.M.R.F. (la arrendadora) y CONDOMINIO LAS TERRAZAS (la arrendataria), en fecha 01 de Agosto de 2.005, el cual corre inserto en autos a los folios dieciséis (16) al veinte (20) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de carta misiva de fecha 05 de Junio de 2007, dirigida a CONDOMINIOS LA TERRAZA, la cual corre inserta en autos al folio veintiuno (21), mediante la cual la actora pretende probar que notifico a la demandada de que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas en fecha 01-08-2006, vencería el 31-08-2.007. Este Tribunal al respecto señala, que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, impugna y desconoce dicho documento y así mismo tenemos que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que estén firmados por la persona a quién se oponen. En el caso de los recibos de autos, emanan sólo de la parte actora, es por lo que dichos instrumentos no valen por sí mismo, mientras no sean reconocidos por la parte a quien se opone o tenido legalmente por reconocidos, tal como lo señala el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a los mencionados recibos. Y ASI SE DECLARA.-

Originales de recibos de condominio y voucher bancarios, por concepto de alquiler del inmueble arrendado, los cuales corren insertos en autos a los folios veintidós (22) al veintisiete (27), ambos inclusive, esta Sentenciadora observa que dichos instrumentos nada tienen que ver con lo controvertido en la presente causa, ya que la demanda fue propuesta por el desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble y no por la falta de pago, motivo por el cual este Tribunal los desecha sin otorgarles ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de titulo de Odontólogo emanado de la Universidad Central de Venezuela, otorgado a la ciudadana L.M.R.F., el cual corre inserto en autos al folio 28. Este Tribunal al respecto señala que en el acto de contestación la demandada impugno y desconoció el referido documento y asimismo dispone el artículo 429 del Còdigo de Procedimiento Civil, que la parte que quiere servirse de la copia impugnada, podrá solicitar el cotejo con el original, o a falta de este con una copia certificada y por cuanto la parte promovente no actuó conforme lo dispone la citada norma, este Tribunal desecha el mismo sin otorgarle ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Originales de recibos de pago y voucher bancarios, por concepto de cànones de arrendamiento del inmueble objeto de presente juicio correspondiente a los meses de enero de 2013 hasta enero 2014, los cuales corren insertos en autos a los folios ochenta y tres (83) al ciento cuarenta y cuatro (144), ambos inclusive, esta Sentenciadora observa que dichos instrumentos nada tienen que ver con lo controvertido en la presente causa, ya que la demanda fue propuesta por el desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble y no por la falta de pago, motivo por el cual este Tribunal los desecha sin otorgarles ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Original documento Poder otorgado por el ciudadano C.A.E.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.302.165, a los ciudadanos G.C.N., G.C.C. y G.C.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.567, 88.237 y 113.937 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios cuarenta y tres (43) al cuarenta y seis (46) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13 de Noviembre de 2.009, anotado bajo el Nro.30, Tomo 262, de los libros de autenticaciones que llevados por dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario de la Notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los abogados antes identificados, para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio. Y ASI DECLARA.

Corre inserto al folio sesenta y nueve (69) c.d.N.d.A.d.M., expedida por la división de Investigación de Homicidios “Departamento de Atención a la Victima Especial, este Tribunal observa que por cuanto la presente constancia, no aporta datos relevantes para la resoluciòn del presente juicio, este Juzgado la desecha. Y ASI SE DECLARA.

Depósitos bancarios realizados por la parte demandada, en la cuenta del Tribunal de consignaciones Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cuales corren insertos a los autos a los folios setenta (70) al setenta y tres (73), ambos inclusive, esta Sentenciadora observa que por cuanto los depósitos no correspondes a los meses controvertidos, este Tribunal los desecha del presente juicio. Y ASI SE DECLARA.-

Original de Justificativo de Testigos, el cual corre inserto a los autos a los folios setenta y cuatro (74) al y setenta y siete (77) ambos inclusive, el cual se efectuó por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas y Estado Miranda, en fecha 08 de Octubre de 2.009. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas y Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Original de acta de defunción del ciudadano F.A.U., la cual corre inserta en autos al folio ochenta y cinco (85), expedida por la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Septiembre de 1.988, de la cual se desprende que el ciudadano F.A.U., titular de la cedula de identidad Nro. 1.716.724, falleció el 09 de Abril de 1.988. Ahora bien por cuanto la parte demandada no tacho de falso el presente documento y como quiera dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Alcaldesa del Municipio Chacao del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO

Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo de la demanda, quien aquí decide pasa a pronunciarse con respecto a lo siguientes:

DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 6º DEL ARTICULO 346 DEL CÒDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Oponen la cuestión previa contenida en la parte in fine del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, manifestando que se observa del petitorio del libelo de la demanda la incongruencia nefasta en que incurre la actora, cuando pide el cumplimiento del contrato de arrendamiento con la entrega del inmueble, pide el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2013, hasta la entrega definitiva del inmueble, pide el reajuste del depósito como garantía y además pide el desalojo por la necesidad como propietaria de ocuparlo, siendo palmaria la acumulación de acciones que se contradicen y oponen en el libelo encajado en la disposición adjetiva referida, que en efecto, si la actora pretendiera sólo el pago de los cánones de arrendamiento resultaría idóneo plantear la acción por desalojo por falta de pago y/o en su caso, por necesidad de ocupar el inmueble como propietaria, en virtud de que es un contrato a tiempo indeterminado, y en el caso bajo estudio demandan el cumplimiento del contrato, a través de la entrega del inmueble y asimismo, solicita el pago de los cánones de arrendamiento, siendo esencial que para el primer petitorio el contrato por su naturaleza sea a tiempo determinado o fijo como lo dicta la doctrina en la materia y no, como convención que vincula a las partes, y si lo que pretende es el cumplimiento a través de la entrega del inmueble, es contradictorio solicitar el pago de los cánones de arrendamiento debido a que éste convalida la relación arrendaticia que pretendiera terminar la actora de forma contradictoria o contraria con tan confuso libelo de la demanda, siendo preciso observar el Código adjetivo en su articulo 78 cuando determina que “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contradictorias entre si”.

Al respecto quien aquí decide de un análisis efectuado al libelo de la demanda, observa que si bien es cierto el actor en la narrativa de los hechos esgrimidos en dicho libelo alega, que existe una relación arrendaticia para con la demandada desde el año 2002, la cual se mantuvo mediante la celebración de sucesivos contratos privados, en los cuales se estableció una cláusula de garantía mediante depósito, la cual fue aumentando en proporción al canon de arrendamiento y se mantuvo en los contratos sucesivos, y que la arrendataria se encuentra insolvente en lo que respecta al deposito en garantía, quedando ésta a deber la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), y asimismo manifiestan que por tratarse de una relación a tiempo indeterminado y por cuanto en la actualidad, el bien objeto del contrato a que se hace referencia, es el único bien inmueble donde su representada puede ejercer la profesión de odontóloga, se vio precisada en requerirle a CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, la entrega del inmueble.

No es menos cierto y así se desprende del citado libelo, que en el capitulo del petitorio final la actora demanda a CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, para que convenga o en defecto a ello sea condenado por el Tribunal específicamente en lo siguiente:

En cumplir en la entrega a su mandante en su carácter de arrendadora propietaria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-B, piso 2, del Edificio TORRE ATLANTIDA, situado en la calle El Metro con calle La Joya, del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

En pagar como indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento estipulados por el uso del inmueble la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), mensuales, hasta la entrega definitiva del inmueble a partir del mes de marzo del presente año, hasta la entrega definitiva del inmueble.

En pagar las costas y costos del presente juicio.

Se observa de lo antes transcrito que en ninguno de los particulares señalados la actora solicita el pago por el reajuste del deposito de garantía, ni el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2013, solo solicita la entrega del inmueble por la necesidad que manifiesta la actora de ocuparlo conforme a lo establecido en el articulo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en pagar como indemnización sustitutiva los cánones de arrendamiento estipulados por el uso del inmueble, conforme a lo previsto en el parágrafo segundo de dicho artículo, evidenciándose de lo anterior que no existe acumulación de acciones en dicho petitorio, motivo por el cual se DECLARA SIN LUGAR , la cuestión previa propuesta Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo de la siguiente manera:

Alego la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda que su mandante, en su carácter de propietaria arrendadora, ha mantenido una relación arrendataria con CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, sobre el inmueble objeto del presente juicio cuyo uso es para oficina, desde el año 2002, manteniéndose dicha relación mediante la celebración de sucesivos contratos privados, en los cuales se estableció una cláusula de garantía mediante depósito, la cual se ha mantenido y aumentado en proporción al canon correspondiente, que en el año 2005, mediante contrato privado se determinó un ajuste en cuanto al depósito, quedando la arrendataria a deber TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), que el canon actual es por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500.00), comprometiéndose la arrendataria a realizar un ajuste en el depósito en garantía, que la arrendataria se encuentra insolvente en lo que respecta al deposito en garantía, y que por cuanto en la actualidad, el bien objeto del contrato a que se hace referencia, es el único bien inmueble donde su representada puede ejercer la profesión de odontóloga se ve precisada en nombre de su mandante, para demandar, como en efecto lo hace, por Desalojo a CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, por la causal prevista en el ordinal “B”, en concordancia con el parágrafo segundo del mismo artículo.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida el artículo 346 ordinal 6º del Còdigo de Procedimiento Civil, referida a la acumulación indebida de pretensiones, es importante acotar que dicha cuestión fue resuelta en el punto anterior.

Rechazan contradicen y niegan en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada demanda por desalojo propuesta por la ciudadana L.M.R.F. contra CONDOMINIOS LAS TERRAZAS, por ser contrarios los hechos e infundado el pretendido derecho que se reclama, que es completamente incierto y falso, que el actual canon de arrendamiento establecido entre las partes sea la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), debido a que el actual fijado a partir del mes de agosto de 2013, es por la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), que la demandada a pagado a la actora, conforme a lo pactado en la convención arrendaticia y la ley, que es definitivamente incierto y falso que la demandada no haya realizado el ajuste en el depósito en garantía del contrato de arrendamiento respecto a la actora encontrándose insolvente en lo que a ello respecta, que es rigurosamente incierto y falso que la demandante requiera del inmueble arrendado a la demandada para ejercer la profesión de odontóloga, habida cuenta que desde que la accionante obtuvo su titulo que infiere que ha desarrollado su actividad adecuadamente y es tan incierto lo que expresa que, de otro modo, jamás hubiera cedido en alquiler el inmueble si no por el contrario, se hubiera establecido efectivamente en el inmueble objeto de la demanda inquilinaria, que alegar la causal de necesidad, supone necesariamente que la actora está en cuenta que no media o existe un incumplimiento culposo por parte de la demandada y que la carga de la prueba recae sobre ella, lo cual significa que el término “necesidad”, no puede ser el de una “necesidad personal” exclusivamente de la propietaria-arrendadora como arguye la accionante, cuando simplemente lo alega sin demostrarlo y así expresamente lo hacen valer, y para que proceda la causal es necesaria la demostración fehaciente que de la propietaria tiene fundadas razones, para solicitar el inmueble arrendado.

Quien aquí decide de todo lo antes expuesto deduce, que para que opere en el presente caso la acción de desalojo, deben probarse propiamente tres requisitos los cuales son: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito a tiempo indeterminado), 2) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de la procedencia del desalojo, pues de ser tal no tendría la legitimidad necesaria que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarse como motivo de justicia del desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo, 3) demostrar las imperiosa necesidad invocada por el propietario actor, de ocupar el inmueble arrendado, necesidad que debe ser justificada, sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante, contra los ocupantes actuales del inmueble.

Este Tribunal considera necesario citar en el presente, que, es criterio sostenido que “la prueba de necesidad” establecida en el literal b del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de “necesidad” un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que los demandantes lleve a los autos, para sí fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino.

Asimismo quien aquí juzga antes pasar a decidir la presente causa trae como colorario lo señalado por el Dr. J.L.V., en su libro de ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (2da Edición Actualizada), titulo IV, capítulo I, paginas 105 y 106 ambos inclusive.

“La causal prevista en la letra “B” del artículo in comento, esta referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el artículo 1 letra b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, solo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).

Igualmente establece A.E.G.F., al respecto en su libro de JURISPRUDENCIAS INQUILINARIAS (Comentadas), tomo II, paginas 104 y 105 ambas inclusive.

“Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que a parezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo.

De lo anteriormente expuesto y de una revisión efectuada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente proceso, se pudo constatar de las pruebas aportadas por la parte actora que si bien es cierto ésta trajo a los autos prueba para demostrar la existencia de la relación contractual, derivada del contrato de arrendamiento celebrado para con la demandada, no es menos cierto que no trajo a los autos las pruebas fundamentales y necesarias para probar la necesidad que tiene para ocupar el inmueble arrendado.

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara SIN LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la ciudadana L.M.R.F. contra CONDOMINIO LAS TERRAZAS, partes ampliamente identificadas en este fallo.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la ciudadana L.M.R.F. contra CONDOMINIO LAS TERRAZAS. En consecuencia se ordena a:

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

Notifíquese a las partes por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso de Ley, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de Mayo del año 2.014. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA

ABG. MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA

AAML/MVSP/NAYDI

Exp. Nro. AP31-V-2013-000328