Decisión nº S2-132-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 16 de Septiembre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 14 de mayo 2010, mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo incoada, ordenándole a la parte demandada que haga entrega a la demandante del inmueble objeto del arrendamiento, así como también, declaró sin lugar la reconvención propuesta y condenó en costas al accionado; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

Aplicando las reglas enunciadas en el artículo anterior, se tiene que la parte actora, tenía la carga de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y de pagar el canon, así como también que la pretensión deducida tiene asidero legal y jurídico protegido por la normativa legal vigente aplicable a la materia, lo cual quedó demostrado a través del documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta de Caracas, en fecha 7 de Agosto de 1997, mientras que la parte demandada, tiene la obligación de demostrar que canceló el canon de arrendamiento.

Así las cosas, observa este juzgador que la apoderada judicial del ciudadano CATALDO ANZALONE, promueve cuatro (4) planillas de depósitos bancario realizados en el Banco Provincial identificados de la siguiente manera: No. 20462837 de fecha 9 de Septiembre de 1997, 18631340 de fecha 27 de Octubre de 1997, 18295808 de fecha 21 de Noviembre de 1997 y 58587921 de fecha 3 de Febrero de 1998, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) actualmente NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,00), realizados por el ciudadano CATALDO ANZALONE, en la cuenta No. 08613017U cuya titular es la ciudadana O.V., de los cuales se deduce que el ciudadano CATALDO ANZALONE, ciertamente canceló los cánones de arrendamiento, pero de manera extemporánea y de manera distinta a la prevista en la cláusula segunda del contrato, que regía que debía realizarse mediante pagos en la oficina de la arrendadora y no mediante depósitos bancarios efectuados en su cuenta.

En este sentido, se observa que el ciudadano CATALDO ANZALONE, de conformidad con lo previsto en el contrato, debía cancelar el canon correspondiente a Julio en fecha 5 de Agosto de 1997, siendo la fecha del deposito el 9 de Septiembre de 1997, asimismo, debía cancelar en fecha 5 de Septiembre de 1997 el canon correspondiente al mes de agosto, siendo la fecha del deposito el 27 de Octubre de 1997, y el canon correspondiente al mes Septiembre el 5 de Octubre de 1997, siendo la fecha del deposito el 21 de Noviembre de 1997, toda vez, que de conformidad con la duración del contrato, el mismo vencía el 1° de Octubre de 1997, no obstante, se verifica que habiendo vencido el mismo en fecha 3 de Febrero de 1998, el ciudadano CATALDO ANZALONE, canceló otro canon de arrendamiento presuntamente correspondiente al mes de Octubre de 1999, lo que demuestra aún mas que el contrato fue tácitamente reconducido y que el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de la manera en la cual se obligó, no evidenciándose de autos prueba alguna que demuestre que ha cancelado las mensualidades reclamadas, correspondiente a Julio a Diciembre de 2002, Enero a Diciembre de 2003, Enero a Diciembre de 2004, Enero a Diciembre de 2005 y Enero a Mayo de 2006.

(...Omissis...)

En el caso bajo estudio, establecida la relación arrendaticia y que la misma es a tiempo indeterminado, solo falta por demostrar la insolvencia del arrendatario, quien como se dejó asentado no dio cumplimiento a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de la manera pactada en el contrato, lo cual lleva imperativamente a establecer que el mismo se encuentra en estado de mora respecto de los cánones de arrendamiento. Así se establece.

Asimismo, no puede pasar por alto este órgano jurisdiccional el alegato esgrimido por el demandado quien señala que no se encontraba en la obligación de cancelar el canon por cuanto el mismo paso a ser propietario del inmueble por haber pagado el precio del mismo, no obstante debe dejar establecido este juzgador, que tales argumentos resultan impertinentes en este juicio, y son susceptibles de ser revisados mediante un procedimiento autónomo de cumplimiento o resolución de contrato, toda vez, que de las pruebas aportadas a las actas se deduce que la parte demandante es quien actualmente ostenta la propiedad del inmueble. Así se establece.

En el caso bajo estudio, establecida la relación arrendaticia, surge la obligación de la parte demandada de acreditar el pago de los cánones que se le imputan como adeudados, los cuales corresponden a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002, de Enero a Diciembre de 2003, de Enero a Diciembre de 2004, de Enero a Diciembre de 2005 y de Enero a Mayo de 2006, de lo que se sigue que en el presente caso resulta procedente la demanda de Desalojo intentada, toda vez, que no habiéndose demostrado el cumplimiento de la obligación y siendo que las mensualidades adeudadas superan el límite de los dos cánones consecutivos, y el contrato celebrado tiene carácter indeterminado en virtud, de haber operado la tácita reconducción, se han cumplido todos los supuestos para la procedencia de la demanda de Desalojo. Así se decide.

En cuanto a la reconvención propuesta, la misma debe desecharse en virtud de la procedencia de la demanda principal, toda vez, que la misma estaba dirigida a obtener una declaración judicial sobre el cese del contrato de arrendamiento, lo cual ha quedado desechado al verificarse que operó la tácita reconducción del mismo. Así se establece.

(…Omissis…)

TERCERO

DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por la ciudadana O.V.d.M., actuando en su propio nombre como abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 6.230, sin embargo la misma fue posteriormente reformada para demandar el DESALOJO de un inmueble conformado por una oficina distinguida con el N° 40, en el piso 4 del edificio Centro Ejecutivo ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peneiro, parroquia Catedral del municipio Libertador del Distrito Capital.

Por medio del escrito de reforma presentado por la abogada K.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 96.828, actuando como apoderada judicial de la supra mencionada ciudadana, quedó la pretensión finalmente planteada así: se exige al ciudadano CATALDO ANZALONE desocupe y efectúe la entrega material del referido bien ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2002, en virtud de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del actual municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de agosto de 1997, bajo el N° 43, tomo 29, todo ello de conformidad con el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la cláusula décima del contrato. Por otro lado adicionó que en la misma fecha se suscribió entre las mismas partes contrato de opción de compra, peticionando finalmente el decreto de medidas preventivas, concediéndose sólo una de ellas según auto de fecha 9 de agosto de 2006.

Admitida la reforma de demanda por el mencionado Tribunal de Municipios en fecha 11 de julio de 2006, el demandado CATALDO ANZALONE, por intermedio de su mandatario judicial A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.696, se dio por citado y posteriormente contestó a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la misma tanto en los hechos como en el derecho invocado, particularmente respecto de la alegada propiedad de la actora señalando que lo cierto era que el inmueble en cuestión fue adquirido por su representado y por ende era de su propiedad, -según su decir- confundiéndose la persona del arrendador con la del arrendatario y dejando de existir el contrato de arrendamiento.

Asimismo se alega que las partes celebraron un contrato donde se comprometieron a vender y comprar el inmueble, especificándose condiciones de pago y el lapso de noventa (90) días para la protocolización de la venta, y a fin de que se tomara posesión del inmueble antes del registro de venta -según su dicho- se celebró el contrato de arrendamiento con la vigencia de esos mismos tres (3) meses, el cual considera que mal pudo haberse convertido en convenio a tiempo indeterminado siendo que el mismo debe caducar en el momento que se debió protocolizar la venta. Al efecto señala que dentro del lapso señalado la vendedora en ningún momento cumplió con su obligación de suministrar los recaudos necesarios para el registro de la venta, y que por su parte el demandado sí cumplió con el pago de las cuotas que conformaban el precio de la venta, así como con los cánones de arrendamiento durante esos tres (3) meses.

Por otra parte expresa que al cumplir su mandante con el pago del precio ejerció así la opción de compra quedando perfeccionada la venta definitiva y por ende terminado el contrato de arrendamiento, siendo entonces transmitida la propiedad por efecto del consentimiento a pesar de la falta del registro, y en derivación a todos los mismos motivos, se reconvino la demanda a los fines de que sea declarado que el contrato de arrendamiento fundamento de la causa cesó en sus efectos por haber adquirido el arrendatario la propiedad del inmueble arrendado.

La referida reconvención propuesta fue admitida por mismo Juzgado de Municipios el día 9 de enero de 2007, y posteriormente se apersonó la representante judicial de la accionante a contestar la misma proponiendo la cuestión previa del ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que si la reconvención pretendía establecer que el carácter del demandado, de arrendatario cambió a propietario, y por tanto no podía estar sujeto al reclamo de la actora, entonces -según su criterio- la misma debía ventilarse por un procedimiento que es incompatible al actual.

Dentro del mismo orden de ideas negó, rechazó y contradijo todos los hechos narrados y el derecho expuesto en el escrito de reconvención, señalando que era falso que el inmueble sub litis fuera propiedad del accionado, y que éste haya adquirido condición de propietario, así como tampoco que el contrato haya dejado de existir y que dicha parte se encontrara solvente en el pago de los cánones, pues si bien era cierto que se celebró contrato de opción de compra alega que el demandado nunca cumplió con los términos de pago previstos en dicho convenio, estimando falso además que por su parte se haya dejado de cumplir con el suministro de los recaudos para el registro, concluyendo que la pretensión era simplemente el desalojo del bien que ocupaba el arrendatario, lo que resultaba ajeno a pedir que el demandado se le reconociera como propietario del mismo bien.

A continuación lo atinente a la cuestión previa propuesta fue resuelto en fecha 16 de enero de 2007 declarándose sin lugar la misma, por lo que la parte demandante propuso la regulación de competencia a cuyos fines el Juez de Municipios que venía conociendo tramitó la distribución de la misma, tocándole a este Juzgado Superior Segundo resolver al respecto y declaró con lugar la regulación, revocando la decisión de municipios e indicando como tribunales competentes a los Juzgados de Primera Instancia, todo ello mediante fallo del 4 de marzo de 2008.

El Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en cumplimiento con la decisión supra referida, declinó su competencia ordenando la distribución de ley, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma circunscripción judicial, quien le dio entrada al expediente en fecha 23 de mayo de 2008.

Por otro lado, en la etapa probatoria de la causa, ambas partes promovieron sus medios probatorios atinentes a pruebas documentales y de informes, así como además prueba testimonial para el caso de la actora, todas las cuales fueron admitidas en ese entonces por el juzgador de municipios según diferentes autos proferidos los días 20 y 22 de marzo de 2007.

Ahora en fecha 14 de mayo de 2010 el Tribunal Segundo de Primera Instancia a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, el apoderado judicial de la parte demandada ejerció el recurso de apelación en fecha 8 de abril de 2011, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 14 de mayo de 2010, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo incoada, ordenándole a la parte demandada que haga entrega a la demandante del inmueble objeto del arrendamiento, así como también, declaró sin lugar la reconvención propuesta y condenó en costas al accionado.

Asimismo, verificado como fue que la parte accionada fue la parte vencida en primera instancia y por ende la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra singularizada decisión, siendo que el objeto de la demanda versa en el desalojo de un inmueble, cuyas características se encuentran anteriormente especificadas, con fundamento a la falta de pago de determinados cánones de arrendamiento vencidos, y habiendo alegado el demandado en la litis contestación su solvencia con relación a la obligación de pago de los cánones e interpuesto reconvención a los fines de que se considerara que el contrato de arrendamiento cesó en sus efectos -según su dicho- por haber adquirido la propiedad del bien arrendado, se inteligencia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta la parte accionada respecto a la declaratoria con lugar de la demanda por desalojo y sin lugar su reconvención.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, las cuales fueron ratificadas en la oportunidad de promoción de pruebas:

 a) Contrato de arrendamiento fundamento de la causa celebrado por ambas partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del actual municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de agosto de 1997, bajo el N° 43, tomo 29; y b) Contrato denominado “promesa de compra-venta” también suscrito por las mismas partes y respecto del propio bien arrendado, autenticado en igual fecha y ante la misma oficina notarial bajo el N° 42, tomo 29. Tales documentos fueron reconocidos por las mismas partes según sus alegatos en la demanda y la contestación, siendo que ambas partes hacen referencias a ellos y fueron invocados sus efectos probatorios, en consecuencia se les otorga todo su valor probatorio siguiendo lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de estos los términos contractuales establecidos. Y ASÍ SE ESTIMAN.

 Documento de compra que inicialmente efectuó la ciudadana O.V.d. bien inmueble que luego fue objeto de arrendamiento, protocolizado en la anterior Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, hoy Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de febrero de 1973, bajo el N° 3, tomo 18, protocolo 1°. El mismo constituye copias certificadas de documento público autorizado por funcionario público competente (el Registrador), por tanto, al no haber sido impugnado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas tales certificaciones mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORAN.

Dentro de la etapa probatoria además se promovieron cuarenta y siete (47) recibos numerados desde el 0051 al 0097, impresos mediante imprenta, presentados como dirigidos por la parte actora al demandado, sin firma alguna, expresando la accionante que su finalidad probatoria estaba en demostrar el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento, más sin embargo este oficio jurisdiccional debe desestimar tales documentales por improcedentes siendo que se tratan de medio de prueba forjado por la misma demandante-promovente que no se encuentra firmado por su contraparte a pesar que estaba destinado a ésta, ello es así ya que los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de la prueba, desconociendo los más elementales principios de la lógica jurídica, al concederle valor probatorio a un instrumento que emana del propio promovente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

A continuación se pretendió la evacuación de prueba de informes respecto de las siguientes oficinas:

 Junta de condominio del edificio Centro Ejecutivo, a objeto de que indique las cuotas de condominio, monto y mensualidades que se adeudan por el local u oficina N° 40 del piso 4 de dicho edificio.

 Electricidad de Caracas, a fin de que informe sobre los montos adeudados en concepto de servicios de electricidad, aseo urbano y relleno sanitario que corresponde pagar por el mismo supra indicado local.

Asimismo se promovió prueba testimonial respecto de los ciudadanos A.R.B., G.E. y P.R., domiciliados en el municipio Chacao de la zona metropolitana de Caracas, así como, H.F.F., E.P. y R.P.D., domiciliados respectivamente en las ciudades de Tumeremo del estado Bolívar, Cabudare del estado Lara, y Ureña del estado Lara.

En cuanto a estos dos últimos medios probatorios constata este Juzgador de Alzada que la parte actora-promovente por diligencia de fecha 10 de julio de 2008 (folio N° 108 de la pieza principal N° 2 de este expediente) renunció a la descrita prueba de testigos y a los informes sólo respecto de la compañía Electricidad de Caracas, observándose además que en fecha 14 de agosto de 2009 el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia donde se inició la causa antes de la declarada declinatoria de competencia, informó al Juzgado de Primera Instancia a-quo que los oficios correspondientes para la evacuación de la prueba testimonial en los tribunales de municipios comisionados de la zona metropolitana de Caracas y de los estados Bolívar, Lara y Táchira, no fueron remitidos por falta de impulso procesal de las partes.

En consecuencia este suscrito jurisdiccional, debe desestimar los medios probatorios referidos a la prueba testimonial y los informes requeridos a la oficina de Electricidad de Caracas, por no haber alcanzado el fin probatorio para el cual fueron promovidos ante la renuncia de prueba hecha por la parte promovente, todo ello siguiendo con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien con relación a la prueba de informes requerida a la junta de condominio del edificio Centro Ejecutivo, donde se encuentra ubicada la oficina objeto del contrato de arrendamiento sub litis, se evidencia que librados y ratificados por solicitud de parte los oficios correspondientes, dicha entidad respondió los mismos por comunicación de fecha 15 de febrero de 2008, manifestando que en relación a la oficina N° 40 las cuotas de condominio se encontraban solventes hasta el mes de enero de 2008, por pagos que eran realizados por la ciudadana O.V. como propietaria. En derivación, se observa que tales informes no fueron impugnados ni tachados de falso por la parte no promovente, por lo tanto, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad en relación a lo expuesto en ellos, todo con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

La parte demandada en la oportunidad probatoria de esta causa, invocó el mérito favorable del documento que ella denomina contrato de opción de compra, el cual ya fue valorado positivamente con anterioridad.

Por otro lado promovió como prueba instrumental diecinueve (19) depósitos bancarios efectuados por distintas cantidades y fechas ante el Banco Provincial, S.A., respecto de número de cuenta 08613017U a nombre de la actora O.V.. Los cuatro (4) primeros por la cantidad de ese entonces NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo) (que actualmente en virtud de la reconversión monetaria corresponderían a NOVENTA BOLÍVARES (Bs.F.90,oo), de fechas 9 de septiembre, 27 de octubre, 21 de noviembre de 1997 y 3 de febrero de 1998, respecto a los cuales la parte accionada manifiesta que constituyen cuatro (4) cánones de arrendamiento: los tres (3) originales y uno (1) adicional que exigió la parte actora. Las dos (2) planillas numeradas 18631414 y 18295816 del 10 de noviembre y 11 de diciembre de 1997, afirma el promovente que corresponden al pago de casi la totalidad de los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo) (que en la actualidad equivaldría a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.F.10.000,oo) del monto que debía entregarse según el documento de opción de compra suscrito por ambas partes en la oportunidad del otorgamiento de la venta definitiva, el cual fue convenido en entregarse en las oportunidades y montos señalados en los respectivos depósitos. Mientras que de los restantes trece (13) depósitos bancarios expresa lo fueron para cumplir con casi la totalidad de las cuotas estipuladas en la misma opción, para cubrir el precio restante de la venta definitiva, totalidad correspondiente en aquella oportunidad en la suma de CINCO MILLONES SETECIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.5.715.000,oo) (que hoy equivalen a CINCO MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs.F.5.715,oo).

Pues bien, sobre este tipo de documentos cabe señalarse que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 3 de junio de 2009, expediente N° 08-449, ha analizado su naturaleza estableciendo que los depósitos bancarios son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que conforme a esta norma, los depósitos bancarios consignados tienen fe con relación a la validación de su contenido determinado por sello impreso de la institución financiera Banco Provincial, S.A., debiendo por ende desestimarse el desconocimiento que hizo la accionante en escrito de fecha 28 de marzo de 2007; más sin embargo, siendo que evidentemente de los mismos no se puede desprender la causa de los depósitos de dinero en cuestión (pues no son documentos causados), este oficio jurisdiccional sólo podrá otorgarle indicio de prueba del alegado pago de los cánones de arrendamiento y cuotas por opción de compra-venta supra referidos por la parte demandada, conforme a los montos y fechas señalados en los depósitos en examen. Y ASÍ SE VALORAN.

Por otra parte se produjeron seis (6) estados de cuenta emitidos por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A. de cargos de cantidades de dinero por concepto de aseo urbano y energía eléctrica en fecha 11 de diciembre de 2006, con relación a la oficina N° 40 objeto del contrato de arrendamiento sub litis, y a nombre de la ciudadana O.V.. Además se promovió prueba de informes respectos de los siguientes entes:

 Banco Provincial, S.A., a objeto de que remitiera los estados de cuenta de la accionante para los meses de septiembre a diciembre de 1997 y de enero a diciembre de 1998, o en su defecto informe si en la comentada cuenta se hicieron los depósitos bancarios antes analizados.

 Administradora Serdeco, C.A., a fin de que enviara los estados de cuenta correspondientes a los ya indicados como promovidos por el demandado.

Con relación a estos medios probatorios verifica igualmente este operador de justicia que en fecha 14 de agosto de 2009 el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia donde se inició la causa antes de la declarada declinatoria de competencia, informó al Juzgado a-quo que los oficios correspondientes para la evacuación de la descrita prueba de informes aún se encontraban en su despacho y que no fueron remitidos por falta de impulso procesal de la parte, lo que permite concluir que tal medio de prueba nunca fue evacuado ante la falta de interés del promovente de procurar su verificación mediante actuación procesal, consecuencialmente, no habiendo alcanzado su fin probatorio para el cual fue promovido, se desestima la prueba en comento por no tener valor alguno, originándose a su vez como resultado, la desestimación de los documentos conformados por los prenombrados seis (6) estados de cuenta emitidos por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A., al no haber sido ratificados en seguimiento de la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIAN.

Conclusiones

Se observa que la demanda incoada tiene por objeto el Desalojo del inmueble conformado por un local comercial que ocupa el demandado en calidad de arrendatario con fundamento a la falta de pago de más de dos (2) mensualidades consecutivas por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde junio del año 2002 hasta junio del año 2006, y en tal sentido cabe destacarse, que el juicio por Desalojo consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se cita a continuación:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

(Negrillas con subrayado de este Tribunal Superior)

Resulta oportuno citar los criterios que sobre la presente institución han expresado los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, citados por el autor A.E.G.F., en su obra “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, COMENTADA Y CONCORDADA”, Caracas, 2001, 4ta edición, páginas 80 y 81, el cual se transcribe a continuación:

(…Omissis…)

Este artículo 34, relativo a las causales de desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado es menos riguroso que el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, el cual se atenía al juicio de una entidad gubernamental , la procedencia de las causales (exceptuada la del literal g) que no estaba prevista).

Por consiguiente, basta la manifestación de voluntad del arrendador, expresada en la demanda, sobre los supuestos de los literales b) y c) para que proceda la demanda, salvo que el Código Civil consagre, como hemos visto, un derecho a favor del arrendatario. Las otras causales están sujetas a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del juez.

La ley no deroga ninguna de las disposiciones arrendaticias del Código Civil, salvo la exclusión implícita de aquellas que son contrarias a dicha Ley especial.

A nuestro entender, la nueva Ley es ahora menos rigurosa para la resolución de contratos sin término fijo, porque el arrendamiento indefinido, que se mantiene contra la voluntad del arrendador, sujeto además al juicio de un organismo administrativo, no se situaba en el justo medio de los intereses contrapuestos del propietario y del inquilino; en otras palabras, éste mantenía el goce del inmueble sin otro fundamento que la ausencia de término convencional o la reconducción del contrato. Este fundamento endeble de la permanencia del contrato, extra-consensual, justifica que las razones proporcionalmente válida del arrendador clasificados en la Ley, sean causa suficiente para poner fin a la relación arrendaticia.

La nueva Ley determina que esas razones sean atendidas y juzgadas en sede ordinaria y según las garantías del debido proceso, sin intervención de la administración pública, sin necesidad de tener que ejercer el control jurisdiccional de actos administrativos del organismo competente (Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) a través de la jurisdicción contencioso-administrativa, como antes ocurría. Con la nueva normativa, se atribuye a la administración de justicia al poder público que corresponde, y se evitan casos de prejudicialidad que frecuentemente presentaban las calificaciones de causales de desalojo de arrendamientos sin término fijo, atribuidas a la Dirección de Inquilinato.

(…Omissis…)

Ahora bien, la parte accionada alega en su defensa que el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda mal podía convertirse a tiempo indeterminado como pretende la actora, siendo que ante la suscripción por las partes de contrato de opción de compra, aquél -según su decir- caducaba en la oportunidad que las partes debieron haber protocolizado la venta definitiva, estipulándose los mismos plazos de duración y habiéndose pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los tres (3) meses del contrato, más el precio del mismo bien objeto de la opción, entendiendo en consecuencia -a su criterio-, que se le ha transferido la propiedad de tal inmueble no pudiendo renovarse el arrendamiento, por tanto ejerció reconvención contra la accionante a fin de que sea declarado que cesó en sus efectos el contrato de arrendamiento sub litis por haber adquirido el arrendatario la propiedad del bien arrendado.

Establecido así el contradictorio en este proceso, es pertinente para Sentenciador Superior resolver la controversia suscitada hacer las siguientes consideraciones:

Se evidencia que ambas partes procesales celebraron en la misma fecha 7 de agosto de 1997, dos (2) contratos civiles que son completamente distintos: uno denominado por las partes como de opción de compra-venta e identificado en el texto del mismo como “promesa de compra-venta”, y otro de arrendamiento, ambos en relación al mismo bien inmueble constituido por la oficina N° 40 ubicada en el piso 4 del edificio Centro Ejecutivo que se encuentra situado entre las esquinas de Coliseo a Peneiro, parroquia Catedral del municipio Libertador del Distrito Capital.

La presente acción de desalojo se encuentra determinada sobre un contrato de arrendamiento, en el cual, siguiendo la letra del artículo 1.579 del Código Civil, una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. En el arrendamiento celebrado por las partes intervinientes se constata que la ciudadana O.V. funge como arrendadora, mientras que el ciudadano CATALDO ANZALONE se suscribe como arrendatario, ello sobre el bien inmueble supra identificado, con una duración de tres (3) meses “…sin prórroga alguna mientras persista la OPCION DE COMPRA existente entre las partes sobre el mismo inmueble” (cita parcial de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto del juicio), y disponiéndose un canon mensual para esa oportunidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), monto que en la actualidad por reconversión monetaria equivaldría a NOVENTA BOLÍVARES (Bs.90,oo).

Por su parte debe advertirse que el contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. También existe en Derecho a diferencia de éste, el contrato de promesa bilateral de venta por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar al final de todo un contrato de venta, en aplicación del artículo 1.137 del Código Civil.

Pues bien, indistintamente de la existencia de una opción de compra o de una promesa de compra, puede subsistir el contrato de arrendamiento fundamento de la causa, siendo que su naturaleza, sentido y finalidad son completamente distintas y no resultan prohibidas legalmente ni compatibles. El arrendamiento se diferencia de los demás en que no hay transferencia de la cosa sino que sólo se obliga a hacer goce de ella. Por lo tanto, independientemente que las mismas partes procesales hayan suscrito esos dos contratos distintos, uno no le resta al otro su naturaleza, resultando errado considerar que el cumplimiento de las cláusulas establecidas en una opción o promesa de compra extinguiría el arrendamiento, pues mientras en éste sólo se goza de la cosa, ya quedó expresado que en la opción de compra sólo se da la concesión u oportunidad de que el promitente comprador en el plazo otorgado decida o no adquirir el bien (más no es aún la ejecución del negocio de venta), y sólo será el acuerdo de venta definitiva que surge con posterioridad a esto lo que originaría la enajenación del bien y por ende la posible confusión de arrendatario en arrendador.

En el caso de autos, no se evidencia que se haya hecho la venta definitiva que pueda generar tal confusión de titulares contractuales, sólo se observa la existencia de un contrato de opción de compra-venta, o de promesa de venta en el que se obliga a la celebración del negocio de venta con posterioridad y por tanto la obvia entrega del bien, y así se establece en la cláusula quinta del mencionado contrato:

“QUINTA: Queda entendido entre las partes, que en el momento de la firma de documento definitivo la “PROMITENTE-VENDEDORA (sic) deberá hacer la entrega material del inmueble totalmente libre de bienes y personas, haciendo la correspondiente entrega de las llaves que abre las puertas de acceso al mismo.”

No puede pretender la parte demandada que ante la supuesta acreditación en autos del pago de las cuotas estipuladas en el comentado contrato de opción de compra, este Juzgador Superior considere que ya se ha verificado la adquisición de la propiedad, porque lo mismo resulta materia de cumplimiento de un contrato que es distinto al que fundamenta la presenta causa y cuya acción no fue ejercida por dicha parte. Tampoco se puede en consecuencia transgredir las cláusulas establecidas en ese contrato autónomo de opción o promesa de compra, donde se determinan disposiciones especiales para el otorgamiento de la venta definitiva e incluso se resuelve ciertas actuaciones en caso de que la venta no se lleve a cabo, lo cual no es objeto de la tutela judicial planteada en el presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En derivación, si para esta oportunidad temporal y casual de autos no se puede establecer que ha habido una transmisión de propiedad definitiva del bien arrendado en virtud del otorgamiento de un documento de venta registrado (tal y como lo reglamenta el artículo 1.920 del Código Civil, en concordancia con el aparte del artículo 1.924 eiusdem), siendo que tal como lo expresa la misma parte accionada, faltaba el registro de la venta porque la promitente vendedora supuestamente no suministró los recaudos necesarios para cumplir con ello, lo cual, aunado a que lo que consta en actas es el sólo contrato de opción de compra, se origina como consecuencia que no se pueda considerar que el demandado ahora sea el propietario y, mucho menos estimar que el arrendamiento sobre el mismo bien se encuentre extinguido. Y ASÍ SE ESTIMA.

Mas sin embargo cabe observarse en relación a la mención de la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento fundamento de la causa, donde se establece que el mismo no tiene prórroga mientras persista la opción de compra que existe entre las partes, esto solo permite determinar que no habrá prórroga aún cuando exista en vigencia la opción de compra-venta suscrita, la cual también fue estipulada por la misma duración del arrendamiento, por lo tanto, si no se concibieron las opciones de prorrogabilidad contractual aún mientras persistiera el otro contrato, sin lugar a dudas hace operar legalmente en el presente caso la regla en materia arrendaticia atinente a que ante la continuación de posesión luego de expirado el término del arrendamiento, el contrato se convertiría en un arrendamiento a tiempo indeterminado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Consecuencialmente, no puede considerarse acertado en Derecho el alegato del demandado en su contestación referido a que ha caducado el arrendamiento en el momento que venció la oportunidad para el otorgamiento de la venta definitiva estipulado en el contrato de opción o promesa de compra que se consignó en actas, ya que como se desprende de actas continuando el arrendatario en el goce de la cosa luego de vencido el plazo del arrendamiento operó la tácita reconducción del contrato, y por ende, resultaría procedente la interposición de una demanda de desalojo como la incoada, la cual sólo es pertinente en este tipo de contrato a tiempo indeterminado y por las causales expresamente determinadas en la Ley. Y ASÍ SE OBSERVA.

Por lo tanto, todas las precedentes consideraciones son contundentes para considerar en esta oportunidad que forzosamente resulta a todas luces IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, en el entendido que no puede estimarse que han cesado los efectos del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda siendo que, como quedó establecido, en virtud de la naturaleza de los contratos promovidos como prueba, no puede hablarse que hubo una verdadera adquisición de propiedad inmobiliaria, así como mucho menos fue demostrado que se haya efectuado la venta definitiva por documento registrado conforme a lo expresamente pactado por las partes en la opción de compra-venta suscrita y el ordenamiento jurídico sustantivo civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Establecido todo lo anterior, y, ante el alegato de falta de pago de cánones de arrendamiento como causal para accionar la demandante por desalojo de conformidad con el antes referenciado artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se constató que la parte demandada señaló que cumplió con el pago de los tres (3) meses que duraba el contrato de arrendamiento sub litis, cuando erróneamente consideró que allí quedaba vencido el mismo, más el pago de otro mes por convenio entre las partes tal y como lo expresó en su escrito de pruebas. Señaló el accionado que cumplió con el pago del monto al canon establecido en los días 9 de septiembre, 27 de octubre, 21 de noviembre de 1997 y 3 de febrero de 1998, lo que efectivamente se evidenció como indicio en la valoración de los promovidos depósitos bancarios numerados 20462837, 18631340, 18295808 y 58587921 respectivamente.

Al efecto dispone la cláusula segunda del contrato de arrendamiento fundamento de la causa que:

“SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento (….) que “EL ARRENDATARIO” se compromete a cancelar con toda puntualidad a “LA ARRENDADORA”, durante los CINCO (5) PRIMEROS DIAS después del vencimiento de cada mensualidad, en las Oficinas (sic) de ésta, ubicadas en el Edificio RAFFAELE (sic) (…).”

Empero como puede verificarse del análisis de las actas procesales que componen este expediente, la parte actora fundamenta su acción de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de junio del año 2002 hasta el mes de junio del año 2006, acumulando una deuda que en virtud de la reconversión monetaria equivale a CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.4.320,oo), por lo que, siendo que tal como se estableció la parte demandada sólo acreditó indicio que por medio de planillas de depósitos bancarios se hizo el pago de cánones por los meses de septiembre, octubre y noviembre de 1997 y luego del mes de febrero del año 1998 a razón de los pactados en ese entonces NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), pues los otros pagos realizados lo fueron por otros montos dinerarios y para cumplir con las cuotas previstas en el contrato de opción de compra-venta también suscrito por las partes.

Por ende, no cabe lugar a dudas para este Tribunal Superior considerar que el demandado en calidad de arrendatario se encuentra en estado de insolvencia en la presente causa, siendo que sólo se acreditaron indicios en el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento para los años 1997 y 1998, aunado a que, la parte accionante alega que existe mora del pago es desde mediados del año 2002 en adelante hasta mediados del año 2006, es decir cuatro (4) años, etapa respecto de la cual además no se comprobó por parte del accionado el ejercicio de algún pago en su condición de arrendatario, incumplimiento que encuentra evidente consonancia con los alegatos por dicha partes expuestos en su contestación al considerar que era propietario del inmueble objeto del arrendamiento y por ende estimaba extinguido el contrato, consideraciones o criterio de parte que fue previamente desestimado por improcedente en este fallo. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En derivación, tomando base en las precedentes argumentaciones, los criterios doctrinarios y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, aunado a que con los medios de prueba y presupuestos fácticos esbozados por la parte demandada no se logró demostrar ni hacer presumir el cumplimiento del pago total de las mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento que se alegaron vencidas en la presente demanda, todo ello en sintonía con lo consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que considera pertinente en derecho este Tribunal de Alzada declarar CON LUGAR la demanda de desalojo incoada, cubierto como se encuentra el supuesto contemplado en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero bajo los fundamentos de fondo supra expuestos los que, sumados a las consideraciones antes establecidas para la declaratoria de improcedencia de la reconvención propuesta, origina por ende la necesidad de CONFIRMAR CON UNA MOTIVACIÓN DISTINTA la decisión proferida por el Tribunal a-quo; y en derivación se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana O.V. contra el ciudadano CATALDO ANZALONE, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano CATALDO ANZALONE, por intermedio de su apoderado judicial R.T., contra sentencia definitiva de fecha 14 de mayo de 2010, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA CON UNA MOTIVACIÓN DISTINTA la aludida decisión de fecha 14 de mayo de 2010, proferida por el precitado Juzgado de Primera Instancia, en el sentido de considerar con lugar la demanda de desalojo incoada por la parte actora, improcedente la reconvención propuesta por la parte demandada, y así se ordena a la parte demandada haga entrega a la demandante del bien inmueble objeto del arrendamiento identificado en la parte narrativa de este fallo, todo ello de conformidad con los términos explanados en éste.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Dr. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. B.C.P.

En la misma fecha, siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. B.C.P.

LGG/bc/mv