Decisión nº 26-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión Cabimas de Zulia, de 29 de Marzo de 2012

Acudió por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, la abogada en ejercicio L.C., actuando en representación como apoderada judicial del ciudadano F.J.S.; y demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO al ciudadano J.G.U., de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1.161 del Código Civil venezolano; solicitando que el demandado restituya a su representado el inmueble objeto de la controversia, ubicado en la Calle Carabobo, No. 75, Sector Delicias Nuevas, Parroquia Ambrosio, Municipio Cabimas del estado Zulia; y a su vez, que sea condenado al pago de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 35.000,00) por concepto de daños y perjuicios (…).

A dicha demanda el Juzgado del conocimiento de la causa le dio entrada en fecha 10 de marzo de 2008, ordenando emplazar al ciudadano J.G.U., a los fines que de contestación a la demanda.

En fecha 03 de abril de 2008, el demandado J.G.U., confirió poder apud acta a los profesionales del derecho R.E.A. y V.J.C., para representarlos judicialmente en el presente proceso.

En fecha 06 de mayo de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda, ejerciendo formal RECONVENCIÓN OPUESTA, a los fines que la parte actora le cumpla su obligación contractual de otorgar la venta definitiva del inmueble objeto de esta controversia. La reconvención fue estimada en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00). El Tribunal de la causa en fecha 13 de mayo de 2008, se pronunció sobre la Reconvención allí contenida, fijando el quinto (5to) día hábil de despacho siguiente a los fines de su contestación, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de mayo de 2008, la parte actora dio contestación a la Reconvención incoada, impugnando, rechazando y desconociendo lo alegado por la parte demandada- reconviniente, (…). Asimismo, en fecha 20 de junio de 2008, el a quo le dio entrada a las pruebas presentadas por ambas partes.

En fecha 02 de julio de 2008, la apoderada actora L.C., diligenció impugnando y desconociendo todo y cada uno de los documentos promovidos por la parte demandada. El 13 de octubre de 2008, el Tribunal de la causa ordenó aperturar Cuaderno de Tacha Incidental y, en fecha 13 de octubre de 2010, declaró SIN LUGAR la tacha formulada.

Por otra parte, con esa misma fecha 13 de octubre de 2010, el a quo dictó y publicó sentencia en el juicio principal, declarando: 1.-) SIN LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano F.J.S., (…). 2.-) SIN LUGAR la Reconvención interpuesta (…). Es así que dicha decisión fue adversa a ambas partes, quienes ejercieron el recurso de apelación.

En fecha 04 de marzo de 2011, el a quo dictó auto en el cual oye las apelaciones interpuestas en ambos efectos, ordenando remitir el presente expediente a este Superior Órgano Jurisdiccional, quien le dio entrada el 05 de mayo de 2011.

Ahora bien, iniciado el procedimiento en esta Segunda Instancia, esta alzada por auto de fecha 18 de mayo de 2011, dispuso suspender el curso de la presente causa en v.d.D. con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011.

Posteriormente, quien suscribió por auto de fecha 21 de noviembre de 2011, como Juez Titular de esta Superioridad, se abocó al conocimiento; y este Juzgado, en vista de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1° de noviembre de 2011, en el expediente signado con el No. 2011-000146, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez; ordenó la reanudación de la presente causa, acordando la notificación de las partes (…).

En fecha 02 de marzo de 2012, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de Informes.

Llegada la oportunidad para llevar a efecto el acto de Observaciones en fecha 19 de marzo de 2012, ninguna de las partes presentaron escrito alguno.

Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy, el décimo (10) día del lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar su fallo previo a las siguientes consideraciones:

COMPETENCIA

La sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial del estado Zulia, en un juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Por lo cual, este Tribunal como órgano jerárquicamente superior del a quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en el Artículo 66, aparte B, ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

1. Motivos de la pretensión del actor:

   Expone la parte demandante-reconvenida en su escrito de la demanda, lo siguiente:

   … Mi representado celebró Contrato de OPCION A COMPRA VENTA, con el Ciudadano J.G.U., antes identificado, mediante documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Cabimas, en fecha 14 de Septiembre de 2.007, debidamente anotado bajo el N° 15, Tomo 83 de los Libros respectivos, el cual anexo al presente escrito, cuyo objeto de negociación era un inmueble de la única y exclusiva propiedad de mi mandante, ubicado en la Calle Carabobo, N° 75, Sector Delicias Nuevas, Parroquia Ambrosio en Jurisdicción de este Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE L.M., Y MIDE CINCUENTA Y CUATRO METROS CON VEINTE CENTIMETROS (54,20MTS); SUR: CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE H.G. Y MIDE CINCUENTA Y CUATRO METROS CON OCHENTA Y CINCO CENTOMETROS (54,85MTS); ESTE: CON PROPIEDAD QUE ES O FUERON DE J.C. Y F.E., Y MIDE DIEZ METROS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (10,35MTS) OESTE: CON VIA PUBLICA CALLE CARABOBO Y MIDE SIETE METROS (7,00MTS), …

   …omisis…

   En cuyo contrato mi mandante se obligan a venderle con la modalidad del Contrato de Opción a Compra al Ciudadano J.G.U., por la Cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 57.000,00), los cuales se cancelarían de la siguiente manera: Primero: Mi mandante recibió la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.F 15.000,00), que serían imputados al precio total de la Opción a Compra en el momento del perfeccionamiento de la venta definitiva.

   Segundo: Dentro del referido contrato, se estableció fecha cierta o plazo de de (-sic-) NOVENTA (90) días a partir de la Autenticación del contrato de Opción a Compra.

   …omisis…

   Comprendiéndose, entonces que todas las obligaciones deben cumplirse en los términos que se contrataron, es decir, debes llevar a cabo las acciones es actuaciones a las cuales te has obligado, en este sentido a pasar (-sic-) de haber transcurrido ya casi tres (3)mes para este fecha luego de celebrado al contrato entre las partes el demandado no ha ejecutado un una sola actuación dirigida a la consecución del cumplimiento de su obligación y prueba de ello es el hecho que desde aproximadamente tres (3) meses, mi representado no ha tenido forma de obtener respuestas del demandado, el mismo según contrato verbal de arrendamiento y luego de haber celebrado Contrato de Opción a Compra de de (-sic-) fecha 18 de Agosto de 2.006, anotado bajo el N° 56, Tomo 02 de los Libros respectivos este se mudo a la vivienda objeto de la presente demanda no atiendo a sus las llamadas realizadas por mi mandante.

   …omisis…

   Es por ello, y con fundamento en los artículos 1.167 y 1.161 de las disposiciones del código Civil Venezolano, ejerzo en nombre y representación del Ciudadano F.J.S., la ACCION RESOLUTORIA DEL CONTRATO CELEBRADO entre mis representado y el Ciudadano J.G.U., antes identificado, por cuanto a pesar que mi presentado trato de manera amistosa de llegar a un arreglo amistoso ya han transcurridos mas de tres (3) meses, sin que el mismo haya dado cumplimiento a las obligaciones a favor de mi mandante.

   En consecuencia demando en nombre de mi mandante lo siguiente:

   a) Que el demandado restituya a mi representado el inmueble el cual esta habitando a en su defecto sean condenado por este Tribunal.

   b) Que el demandado sea condenado al pago de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 35.000,00) por concepto de daños y perjuicios y …

   c) Que las cantidad ante mencionada sea objeto de indemnización, a efecto que las mismas no pierdan el poder adquisitivo, para lo cual solicito al Tribunal se sirva oficiar al Banco Central de Venezuela, como organismo competente. …

2. ¬Motivos de la defensa:

   Ante el requerimiento de la tutela impetrada por el actor-reconvenido, el demandado-reconviniente da contestación a la demanda aduciendo, entre otros razonamientos, los siguientes:

   … Niego y rechazo tanto en los hechos como el derecho invocado en todas y cada una de las partes la demanda intentada en forma temeraria en contra de mi representado J.G.U., sin que se pretenda ejercer con tal rechazo como una mera defensa de los derechos e intereses de mi mandante, ya que la mismazo esta ajustada a la realidad de los hechos y mucho menos el derecho invocado.

   LA REALIDAD DE LOS HECHOS

   Ciudadana Juez, con fecha 18 de Agosto del 2006, por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, por documento autenticado el cual quedó anotado bajo el No. 01 del Tomo 61 de autenticaciones llevados por ese despacho, mi representado celebro un contrato de Opción de Compra con el Ciudadano F.J.S. para la compraventa de un inmueble ubicado en la Calle Carabobo No. 75 del Sector Delicias Nuevas, Parroquia Ambrosio de esta Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, dicho inmueble estaba en construcción y con motivo de esta opción de compra se le autorizo para la ocupación y terminación de la casa para poder habitarla mi representado, se pacto la venta por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), hoy día CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.- 55.000,00) entregando mi representado la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy día QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00)con la firma del documento de opción de compra, quedando a deber la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) hoy día CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.- 40.000,00), igualmente se indico en la opción de compra un plazo máximo hasta el día 31 de Enero del 2007, sin embargo el Ciudadano F.J.S., no estuvo la documentación para la fecha y como la intención era que se efectuara la compraventa, se espero hasta que se arreglara la documentación ya que el terreno pertenecía a una sucesión, y no fue sino hasta el día 29 de junio del 2007 cuando se logró protocolizar el documento del inmueble, una vez tenido el documento de propiedad se acordó entonces, celebrar una nueva opción de compra en fecha 14 de septiembre del 2007, a los efectos del préstamo de vivienda que otorga la empresa PDVSA a sus trabajadores, del cual es beneficiario mi representado, aumentando el precio del inmueble a CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 57.000.000,00) hoy día CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.- 57.000,00) quedando a deber mi representado la cantidad de CUARENTAY DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,00) hoy día CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 42.000,00).

   Ciudadana Juez, mi representado el Ciudadano J.G.U., para evitar el vencimiento de la Opción de compra solicito un préstamo de dinero para cumplir con su obligación y el Ciudadano F.J.S., no lo ha querido aceptar ya que le indica a mi representado que debe cancelar la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.- 70.000,00) por el inmueble y no lo pactado de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 57.000,00) y es por esa razón que no ha querido recibir la suma adeudada por mi representado, optando en fecha 08 de Febrero del 2008 a introducir una OFERTA REAL DE PÁGO por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada en fecha 12 de Febrero del 2008, pero resolviendo el día 18 de Febrero del 2008 y no fue sino hasta el día 05 de Marzo del 2008 cuando se trasladó a efectuar la notificació0n, dando tiempo suficiente a la apoderada del demandante para introducir esta temeraria demanda en contra de mi representado la cual fue presentada el día 10 de Marzo del 2008 a las Tres y Cinco Minutos de la Tarde y cosa curiosa en este Tribunal fue admitida en la misma fecha, sin ni siquiera jurar la urgencia del caso, para su habilitación, con la finalidad de que no se cumpliera con la notificación de la oferta real como en efecto se consiguió y que no se ha podido efectuar a la presente fecha en el Tribunal Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. esta circunscripción judicial (acompaño a la presente copia certificada del expediente S-18-08 de la OFERTA REAL DE PAGO)

   …omisis…

   Por las razones claramente expuestas anteriormente, es por lo que en este acto de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil ejerzo formal RECONVENCIÓN, para que el ciudadano F.J.S., ya identificado suficientemente en autos, me cumpla con la obligación pactada de hacerme el documento formal de venta y en caso de negativa sea obligado a ello por al Tribunal y en su defecto el Tribunal en su sentencia me otorgue la propiedad del mismo de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil. Alego a favor de mi representado el principio constitucional de la realidad de los hechos, por cuanto no es mentira la narrado anteriormente ya que por esas razones es que ocupa actualmente la vivienda objeto del presente contrato de opción de compra. …

3. Argumentos esgrimidos por la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la Reconvención:

   Expresa la parte demandante-reconvenida, respecto a la contestación de la Reconvención incoada, los siguientes argumentos:

   … PRIMERO: RATIFICO en todas y cada una de sus partes tanto en los Hechos como el Derecho invocado en el Libelo de Demanda de Resolución de Contrato incoada por mi representado y así mismo, pido a la Ciudadana Juez, tome consideración en todos los puntos expuestos por ser ciertos y ser definitivamente firme la decisión de mi mandante de continuar con su demanda en contra del Ciudadano J.G.U., identificado en actas. SEGUNDO: Rechazo, Niego y Contradigo lo alegado por la Representación del Demandado Reconviniente en su escrito de Contestación de la Demanda.

   Ahora bien Ciudadana Juez, es cierto que mi mandante celebro Contrato de Opción a Compra con el Ciudadano J.G.U., ya identificado en fecha 18 de Agosto de 2.006, pero que no venga la representación de la parte Reconvincente a pretender tergiversar los hechos con subterfugios fuera de toda razón legal, y alegar en Juicio un Documento que no tiene validez alguna en este procedimiento, luego de que han transcurrido desde el de 16 de Agosto de 2.006 hasta el día 31 de Enero de 2.007; Ciento Sesenta y Cuatro (164) día y esta oportunidad el Ciudadano J.G.U., no ejerció ningún derecho, mucho menos el de compra ni a titulo personal ni por ninguna otra modalidad en el plazo Convenido.

   …omisis…

   De allí que mi representado al ver la falta de cumplimiento en el transcurso del tiempo; por parte del Ciudadano J.G.U., le solicita que celebren otro Contrato de Opción a Compra, para que realizara nuevamente el supuesto y cacareado préstamo de vivienda ante la Empresa P.D.V.S.A, lleno de esperanza y promesas que desde el año 2.006, según el lo estaba solicitando y que pudo hacerlo en el ínterin de 31 de Enero de 2.007 al 14 de Septiembre de 2.007, préstamo este que no pasa de Noventa (90) días para ser aprobado por la Empresa a sus trabajadores, fecha en las cuales el Ciudadano J.G.U., perdió un tiempo brillante para hacerlo, es decir luego del segundo Contrato de Opción a Compra que se celebró el 14 de Septiembre de 2.007, con un plazo de Noventa (90) días a partir de su autenticación, cuyo vencimiento fue el día 14 de Diciembre de 2.007, …

   …omisis…

   Ciudadana Juez, es cierto que el Ciudadano J.G.U., continua habitando el inmueble propiedad exclusiva de mi mandante, pero es falso de toda falsedad que nunca jamás mi mandante haya autorizado por ningún medio, concepto ni contratado por su cuenta y orden con el Ciudadano L.M., identificado en actas para realizar ningún tipo de mejoras no trabajos de albañilería en dicho inmueble que ameritaran los oficios de un Constructor con Documento Publico, ya que el inmueble objeto de la Opción a Compra estaba en perfecto estado de habilitabilidad para que mi mandante en ningún momento haya contratado ni verbal ni por escrito en su carácter de propietario la realización de mejoras en el inmueble de su propiedad y mucho menos canceladas por el Ciudadano J.G.U., abusando este al decir que realizo las mismas con autorización de mi mandante.

   Si hubo la celebración de un Contrato Verbal de Arrendamiento, el del 18 de Agosto de 2.006, entre mi mandante y demandado reconviniente hasta el perfeccionamiento de la venta por un lapso de Noventa días que ya esta vencido desde hace dos (2) años y nueve (9) meses con un canon de Arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 450,00) que no es el caso que nos ocupa para hacer al mismo en el presente procedimiento. …

4. Motivos del fallo recurrido:

   Se soporta la sentencia dictada en Primera Instancia, en los siguientes razonamientos:

   “… la relación convenida debe tener su origen en el contrato de opción de compra-venta, celebrado por los ciudadanos F.J.S. y J.G.U., ya identificados, en fecha 14 de septiembre de 2.007, por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, quedando anotado bajo el No. 15, tomo 83 de los Libros respectivos, el cual debe cumplir con todas las exigencias de Ley, es decir, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, o sea, se trate de un contrato perfecto y esté presente una obligación perfeccionada que no se haya consumado, para declarar la resolución del contrato; y analizado el caso in comento se encuentra una incongruencia e insuficiencia probatoria para probar el incumplimiento de las obligaciones contractuales del demandado reconvincente, y siendo ésta una situación jurídica determinante se hace impretermitible para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano F.J.S., contra el ciudadano J.G.U., plenamente identificados, de conformidad con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano. Así se decide.-

   En cuanto a la reconvención interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio R.E.A., referente a que la parte actora cumpla con la obligación pactada en el contrato objeto de la presente acción, se hace necesario acotar lo siguiente:

   Dispone el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que:

   Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340

   . (Negrillas de este Juzgado).

   De la norma transcrita, se infiere que la “reconvención o mutua petición”, es una acción que diseñó el Legislador para aquellos casos en los cuales el demandado no se limite a una actitud puramente defensiva contra la demanda del actor, sino que, por el contrario, también pueda asumir el papel de contrademandante, haciendo valer en el mismo proceso contra el actor una pretensión concreta, pretensión este que puede estar fundamentada en el mismo título de la acción principal o en otro diferente. (Rangel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, Teoría General del Proceso, Editorial Arte, caracas 1994, pág. 371).

   Tal como quedó asentado en la valoración a las pruebas promovidas por éste, no demostró el derecho reclamado, dado que las pruebas promovidas no fueron las más idóneas a los fines de determinar la procedencia o no de su verdad procesal y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a la actividad defensiva ejercida por la demandada en su contestación de la demanda, haciendo ésta interpuesto Reconvención y siendo el caso que la parte actora reconvenida contradijo en todas sus partes la reconvención propuesta, importaba a la demandada reconvincente demostrar su verdad sobre el derecho reclamado, y no habiéndolo hecho, la fórmula obligada para esta Juzgadora es declarar Sin Lugar la Reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio R.E.A.. Así se decide.- …”

5. Fundamentos de la decisión de alzada:

   Con el propósito de fijar los hechos controvertidos o su establecimiento, atendiendo lo expresado por el actor reconvenido y por el demandado reconviniente, tanto en lo que refiere a la demanda como a la reconvención, se efectúan las siguientes consideraciones:

   En primer término, las partes dan como cierto la celebración de dos contratos de opción de compra, uno de fecha 18 de agosto de 2006, anotado bajo el N° 01, del Tomo 61, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Cabimas, estado Zulia, a su vez autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, estado Zulia, bajo el N° 56, Tomo: 2. Y otro, el cual novó el antes señalado, otorgado por ante la Notaría Pública Primera, en fecha 14 de septiembre de 2007, anotado bajo el N° 15, Tomo: 83, de los Libros de Autenticaciones respectivos.

   En segundo lugar, las partes dan igualmente como cierto que el precio pactado fue de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 57.000,oo), de los cuales fue entregada por el promitente-comprador al promitente-vendedor, la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo), quedando pendiente la suma de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 42.000,oo).

   Expresado lo precedente, el desarrollo dialéctico de la presente relación jurídico- procesal debe versar en torno a sí es cierto o no lo manifestado por el actor- reconvenido respecto al incumplimiento, por parte del demandado-reconviniente, de su obligación de cancelar la totalidad del saldo del precio pactado para la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, cuya resolución se demanda. Así como los presuntos daños y perjuicios ocasionados por el demandado-reconviniente con ocasión del presunto incumplimiento del referido contrato de opción de compra. Asimismo, formará parte del contradictorio las afirmaciones del demandado-reconviniente, en relación a que el promitente- vendedor se ha negado a recibir el susodicho pago a través de una actitud obstructiva. Por lo cual, tal circunstancia lo llevó a ocurrir jurisdiccionalmente para hacer uso de los mecanismos procesales que al respecto se prevén en el ordenamiento jurídico. Basado en dichas afirmaciones, asevera el demandado-reconviniente, se le debe cumplir con el otorgamiento definitivo del título de propiedad sobre el inmueble objeto de la opción de compra.

   Expuesto lo anterior, se observa del contrato que constituye el documento fundamental de la demanda incoada, lo siguiente:

   … hemos pactado la venta en la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 57.000.000,00), pero solamente recibió el Ciudadano F.J.S. la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) en dinero en efectivo y de libre circulación en el país a mi entera satisfacción, cantidad esta que será imputable al precio cuando se efectúe la venta, quedando a deber la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,00). Expresamos también que dicha Opción de Compra tendría una duración de Noventa (90) días a partir de la fecha de autenticación de este documento, así lo decidimos, firmamos y otorgamos en la fecha de su auto de autenticación respectivo.

   Vista las manera como han quedado establecidos los hechos a probar y las obligaciones estipuladas en el contrato de opción de compra suscrito entre las partes. Atendiendo lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se procede con el análisis de las distintas fórmulas probáticas allegadas a las actas. En este sentido se observa:

   1. Pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida:

1. Pruebas presentadas con el libelo de demanda:

   - Promueve la parte actora-reconvenida con su libelo de demanda, copia certificada del título que acredita los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra cuya resolución pretende. Registrado por la ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 28 de junio de 2007, bajo el N° 47, Tomo: 21, Segundo Trimestre del año respectivo.

   La referida documental acredita los derechos de propiedad sobre el bien objeto de las controversias planteada, título que no fue contradicho en la presente causa. Razón por lo cual, se declara la impertinencia de dicha probática a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   - Igualmente promueve el actor-reconvenido anexo a su libelo, copia certificada del contrato de opción de compra, el cual consiste en el documento fundamental de las tutelas jurisdiccionales que conforman el contradictorio, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, estado Zulia, en fecha 14 de septiembre de 2007, bajo el N° 15, Tomo: 83, de los Libros de Autenticaciones respectivos, dejando constancia el Notario respectivo, que tuvo a su vista el documento autenticado por ante esa Notaría a su cargo, en fecha 18 de agosto de 2006, anotado bajo el N° 56, Tomo:02. Por lo antes señalado, una vez valoradas las demás probanzas de autos, adminiculadas éstas debidamente, se procederá a concomitar las obligaciones contenidas en dicha instrumento contractual con las resultas probáticas, esto a los fines de resolver los asuntos controvertidos en la causa. ASÍ SE ESTABLECE.

2. Pruebas presentadas en el lapso de promoción:

   En el lapso de promoción de pruebas la parte actora-reconvenida, promueve:

   - El mérito de las actas procesales. En relación el mérito de las actas, no constituye un medio de prueba objeto de promoción sino una manifestación redundante del deber del juez de analizar todo el material incorporado al proceso. Así como también, una invocación de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal. En consecuencia, se omite cualquier valoración probatoria al respecto.

   - Se ratifica el documento de opción de compra en el cual funda la pretensión el actor-reconvenido. En este sentido, se insiste en el comentario proferido ut supra en relación con dicha instrumental.

   - Se promueve el documento de mejoras registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B., de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 03 de junio de 2008, anotado bajo el N° 7, Tomo: 18, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año respectivo.

   En cuanto dicha documental, ésta resultó tachada en la presente causa, declarándose en fecha 13 de octubre de 2010, SIN LUGAR la susodicha impugnación. Quedando ratificada la validez del antes indicado documento. Sin embargo, la respectiva probanza es totalmente impertinente por no guardar relación con los asuntos debatidos, pues, se refiere a unas bienhechurías, supuestamente edificadas por orden del actor-reconvenido, siendo esta una estructura contingente que no se halla vinculada con la satisfacción o no de las obligaciones contractuales denunciadas y que motivan tanto la demanda originaria de Resolución del Contrato de opción de compra como la reconvención formulada en la cual se exige el Cumplimiento por parte del demandado-reconvenido, esto a través del otorgamiento del título de propiedad definitivo. En consecuencia, se desestima dicha probanza a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   2. Pruebas de la parte demandada-reconviniente:

   - Invoca el mérito favorable de las actas procesales. Al respecto, se ratifica lo expresado ut supra.

   - Se promueve copia simple de instrumento autenticado en el cual consta la opción de compra otorgada por ante la Notaría Segunda de Cabimas, estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2006, bajo el N° 01, Tomo: 61, de los Libros de Autenticaciones respectivos. El cual resultó previamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 13 de enero de 2004, bajo el N° 56, Tomo: 02

   En relación con el documento de opción de compra que en copia simple se promueve, así como de la prueba que de manera de informe se exige, en cuanto la notificación que solicita el promovente a la Notaría Pública Segunda de Cabimas. Más allá de cualquier otra consideración, dicha probática es a todas luces impertinente, no sólo por el hecho de no estar controvertido en autos la celebración de dicho contrato, sino porque esa relación contractual fue sustituida por lo pactado en el documento de opción de compra otorgado en fecha 14 de septiembre de 2007, y que riela entre los folios 12 al 14 de estas actuaciones. En consecuencia, se desestima las presentes probanzas a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   - Promueve la parte demandada-reconviniente, copia simple del documento de mejoras otorgado por ante la Notaría Segunda de Cabimas, en fecha 16 de enero de 2008, bajo el N. 46, Tomo: 5, de los Libros respectivos. Así como la prueba de informe dirigida a la Oficina Notarial, antes mencionada, en la cual fue otorgado dicha documento.

   Las referidas probáticas resultan totalmente impertinentes a los efectos de resolver los asuntos planteados, pues en nada se relacionan con el cumplimiento o no de las obligaciones contractuales en las cuales se basa la demanda de Resolución incoada por al actor-reconvenido ni con los daños y perjuicios pretendidos por éste. Asimismo, tampoco tienen que ver con la reconvención en la cual se exige el Cumplimiento del contrato de opción de compra con el otorgamiento del título de propiedad definitivo. En consecuencia, se desestiman las antes referidas pruebas a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   - Se promueve las certificaciones del expediente signado con el N° S-18-08, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B., de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (folios: 36 al 59), en el cual consta la Oferta Real y Depósito incoada por el demandado-reconviniente en dicho Tribunal, a los fines de impetrar al actor-reconvenido la aceptación de la suma debida del precio estipulado en la opción de compra.

   Si bien, las certificaciones promovidas se encuentran limitadas para ser valoradas como prueba, pues de ellas no se desprende que efectivamente se haya materializado la oferta y el depósito respectivo; las mismas para este juzgador podrían tener un valor indiciario. Por lo cual, a los fines de su debida valoración, se reserva para más adelante cualquier estimación judicial en relación con las mencionadas instrumentales, las cuales deberán concomitarse, en caso de resultar de las mismas un hecho indicante, con otro indicio que pudiese desprenderse de las actas. Por lo expuesto, se hace expresa reserva en cuanto las certificaciones antes indicadas, para la oportunidad en la cual se efectúe la adminiculación de la totalidad del material probatorio.

   - Se promueven las testimoniales de los ciudadanos L.M., YSNALDO R.P. y M.J.P., identificado en las actas del proceso.

   En cuanto al testimonio rendido por el ciudadano L.M., este es traído al proceso a los efectos de ratificar el documento de bienhechurías valorado ut supra. Razón por la cual, dada la impertinencia de dicha instrumental a los fines de resolver los asuntos debatidos, igualmente, se declara la no pertinencia del testimonio ratificatorio rendido por el antes mencionado ciudadano, L.M.. ASÍ SE DECIDE.

   Por lo que atañe al testigo YSNALDO R.P., lo expuesto por dicho testigo es igualmente impertinente para estas resultas, púes su declaración versa sobre unas supuestas bienhechurías que en nada están relacionadas con el asunto de autos. En consecuencia, se desestima su testimonio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   En relación con el testigo M.J.P., de igual modo su testimonio es absolutamente irrelevante para resolver las controversias planteadas, pues en nada se relaciona con el cumplimiento o no de las obligaciones contractuales contraídas en el documento de opción de compra de autos. Lo anterior, a los efectos de determinar, bien la procedencia de la Resolución de Contratado demandada o, en su caso, el Cumplimiento de Contrato fundamento de la reconvención opuesta. En consecuencia, se desestima dicho testimonio a los efectos de la definitiva. ASÍ SE DECIDE.

   Expresado lo anterior y valoradas las fórmulas probáticas allegadas a las actas procesales, se evidencia que el documento de opción de compra vigente y que relaciona jurídicamente a los confluctuantes, fue el otorgado por ante la Notaría Segunda de Cabimas, estado Zulia, en fecha 14 de septiembre de 2007. Quedando de esa manera sustituidas las obligaciones contenidas en el documento de opción de fecha 18 de agosto de 2006, otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, y anotado bajo el N° 1, Tomo: 61 de los Libros respectivos (folios: 31 al 33), autenticado con antelación ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 13 de enero de 2004, bajo el N° 56, Tomo: 02. Obligándose de ese modo el promitente-comprador (demandado-reconviniente), a cancelar el saldo del precio acordado dentro del término de duración de la referida relación contractual, es decir, NOVENTA (90) días a partir de la fecha de su autenticación, es decir, hasta el 14 de diciembre de 2007. Por otro lado, no se constata que dicha probática que las partes hayan pactado daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de dichos deberes contractuales.

   Ahora bien, transcurrido el término de NOVENTA (90) días anteriormente referido, el promitente comprador no cumplió con la obligación de cancelar la totalidad del precio pactado para la venta del inmueble objeto de opción de compra. Al respecto, basado en que, supuestamente, el pago no le fue aceptado por el promitente vendedor, la parte demandada - reconviniente, en fecha 08 de febrero de 2008, transcurridos CINCUENTA Y SEIS (56) días luego del vencimiento del término fijado en el contrato para el susodicho pago del saldo pendiente, efectuó ante el órgano competente la Oferta Real. En relación con este alegato se efectúan las siguientes consideraciones:

   Ante la supuesta negativa del promitente vendedor de aceptar el pago debido, afirmaciones de hecho que no resultaron probadas en el proceso, el promitente comprador no fue lo suficientemente diligente en ocurrir a los órganos jurisdiccionales a efectuar la oferta real y el depósito de las cantidades adeudadas por el precio pactado en la opción de compra. De allí, no se desprende de dicho hecho como de ningún otro hecho indicante al cual concomitarlo, se insiste, que existieron por parte del promitente vendedor actuaciones dirigidas a obstruir el pago del saldo estipulado en la opción de compra.

   En consecuencia, se desestima lo planteado por el demandado-reconviniente como fundamento de su reconvención, específicamente, al exigir el cumplimiento de la obligación de otorgar el título de propiedad definitivo sobre el inmueble objeto de la opción de compra. Pues, se reitera, no resultaron demostradas las afirmaciones de hecho en cuanto la negativa de aceptación del saldo de la suma del precio pautado en el contrato, actuaciones estas atribuidas por el demandado-reconviniente al promitente vendedor. ASÍ SE DECIDE.

   Por otro lado, por lo que concierne a la pretensión de Resolución de Contrato incoada por la parte actora-reconvenida, no fue controvertida en autos la relación jurídico-contractual aducida en el libelo, atendiendo los hechos que resultaron fijados en la contestación. Igualmente, se encuentra evidenciado de actas que transcurrido el término de NOVENTA (90) días estipulados en el contrato de opción de compra, término que corría bajo la sola condición de constar la autenticación del referido contrato, el promitente comprador (demandado-reconviniente), no satisfizo su obligación de pagar el saldo del precio pendiente.

   Asimismo, el actor-reconvenido no demostró con las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio daños y perjuicios alguno generados por el contrato de opción de compra del inmueble, de fecha 14 de septiembre de 2007, identificado en actas, pretensión esta alegada igualmente en el libelo de la demanda. Por lo cual, en la Dispositiva del presente fallo, se declarará SIN LUGAR dicha petición formulada en el libelo de la demanda. Por derivación de lo anterior la indemnización solicitada por el actor igualmente será declarada SIN LUGAR. ASÍ SE DECIDE.

   En cuanto la solicitud de restitución del inmueble identificado en el libelo de la demanda, peticionado por la parte actora, este Tribunal por cuanto fue declarado procedente la Resolución del contrato tantas veces mencionado ut supra, declara: Con Lugar dicha petición, por lo que ordena al demandado hacer entrega al actor y desocupar el inmueble identificado en actas, libre de bienes y personas. En el entendido que el Tribunal al cual corresponda la ejecución una vez quede definitivamente firme la presente decisión, deberá acatar el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. ASÍ SE DECIDE.

   Por todo lo anteriormente expuesto, inexcusablemente, en la Dispositiva que corresponda ha de declararse PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato formulada por el actor-reconvenido F.J.S., identificado en autos, contra el ciudadano J.G.U., igualmente identificado en actas; y, por vía de consecuencia, RESUELTO el contrato efectuado por las partes del presente proceso efectuado en fecha 14 de Septiembre de 2.007, anotado bajo el No. 15. Tomo 83 de los Libros respectivos de la Notaria Publica Segunda de Cabimas, tal como se observa del documento que riela al folio 12 y 13 de las presentes actas. Y no como hizo mención el actor en el libelo “…Notaria Pública Primera de Cabimas,…”. ASÍ SE DECIDE.

   En consecuencia, conforme los razonamiento establecidos en la presente Motiva, se declara: a) PARCIALMENTE CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la parte demandante-reconvenida, ciudadano F.J.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2010, por parte del actor-reconvenido, ciudadano F.J.S.; y b) SIN LUGAR, la apelación formulada contra el antes mencionado fallo, por parte del demandado-reconviniente, ciudadano J.G.U.. Conforme a lo antes decidido, queda MODIFICADO el fallo recurrido. ASÍ SE DECIDE.

   EL FALLO

   Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO seguido por el ciudadano F.J.S., en contra del ciudadano J.G.U., declara:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la parte demandante-reconvenido, ciudadano F.J.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2010; y por vía de consecuencia,

2. PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato formulada por el actor-reconvenido F.J.S., identificado en autos, contra el ciudadano J.G.U., igualmente identificado en actas;

3. RESUELTO, el contrato efectuado por las partes del presente proceso efectuado en fecha 14 de Septiembre de 2.007, anotado bajo el No. 15. Tomo 83 de los Libros respectivos de la Notaria Publica Segunda de Cabimas, tal como se observa del documento que riela al folio 12 y 13 de las presentes actas. Y no como hizo mención el actor en el libelo “…Notaria Pública Primera de Cabimas,…”.

4. SIN LUGAR, la solicitud realizada por el actor-reconvenido en el libelo de la demanda referente a los daños y perjuicios reclamados.

5. CON LUGAR, la petición realizada por el actor-reconvenido en el libelo de la demanda referente a la desocupación por parte del demandado del inmueble identificado en el libelo de la demanda;

6. ORDENA, al demandado-reconviniente hacer entrega al actor-reconvenido el inmueble ubicado en la Calle Carabobo, No.75, Sector Delicias Nuevas, Parroquia Ambrosio en Jurisdicción de la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia, con las siguientes linderos y medidas NORTE: Con propiedad que es o fue de L.M., y mide cincuenta y cuatro metros con veinte centímetros (54,20 Mts); SUR: Con propiedad que es o fue de H.G. y mide cincuenta y cuatro metros con ochenta y cinco centímetros (54,85 Mts); ESTE: Con propiedad que es o fue de J.C. y F.E., y mide diez metros con treinta y cinco centímetros (10,35 Mts); y, OESTE: Con vía Pública Calle Carabobo y mide siete metros (7:00 Mts), libre de bienes y personas. En el entendido que el Tribunal al cual corresponda la ejecución una vez quede definitivamente firme la presente decisión, deberá acatar el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas;

7. SIN LUGAR, la apelación formulada contra el antes mencionado fallo, por parte del demandado-reconviniente, ciudadano J.G.U.;

8. SIN LUGAR, la reconvención formulada por el demandado-reconviniente, ciudadano J.G.U., contra el actor-reconvenido, ciudadano F.J.S., identificados en actas.

   Conforme a lo antes decidido, queda MODIFICADO el fallo recurrido.

   En lo que respecta al actor-reconvenido, no se hace especial pronunciamiento de condenatoria en costas procesales de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por no resultar totalmente ganancioso en el proceso. Sin embargo, en lo que atañe a las resultas de la reconvención, por haber sido declarada ésta Sin Lugar, se condena en costas procesales al demando-reconviniente. REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veintinueve (29) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

   EL JUEZ,

   Dr. J.G.N..

   LA SECRETARIA,

   M.F.G..

   En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No. 1145-11-51, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.

   LA SECRETARIA,

   M.F.G..

   JGN