Decisión nº S2-070-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 15 de Mayo de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma circunscripción judicial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2013, mediante la cual el Juzgado a quo, declaró con lugar la demanda interpuesta, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Luego de realizadas las anteriores consideraciones, se tiene que la parte demandante fundamentó su pretensión alegando la necesidad de ocupar el inmueble, hecho este que fue debidamente demostrado con la inspección judicial (de la cual se desprende que el actor de marras no habita el bien de su propiedad), y la deposición del ciudadano L.J. (de la cual se comprobó que el ciudadano ROLVIN SOTO necesita la desocupación del inmueble para el funcionamiento de una franquicia de comida), siendo forzoso concluir, que la acción de desalojo intentada en la presente causa no es contraria a derecho, aunado a que la ciudadana N.F. no promovió prueba alguna que demostrara lo contrario, por lo tanto, se debe declarar con lugar la presente acción.

V

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA (…) declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano ROLVIN SOTO en contra de la ciudadana N.F., plenamente identificados en actas.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada a hacer entrega material de un bien propiedad de la parte actora constituido por un inmueble signado con el No. 70-141, ubicado en la avenida 87 del barrio Panamericano en jurisdicción de la parroquia Carracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia; según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 03-06-1996 bajo el No. 25, tomo 67.

TERCERO: Se le acota a la parte actora que de conformidad con el parágrafo primero del artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el inmueble controvertido no podrá ser destinado a arrendamiento por un período de tres (03) años contados a partir de la fecha en que lo reciba formalmente.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el presente fallo (…)

DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad una vez recibido el expediente en fecha 3 de mayo de 2013, fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente a dicho auto, y en ese sentido, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma, en fecha 8 de mayo de 2013, se dejó constancia de la comparecencia de la abogada V.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 140.200, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en la presente causa, quien ratificó los argumentos expuestos en su escrito libelar, solicitando de esa forma, que se confirmara la decisión dictada por el juzgado a-quo. Y ASÍ SE OBSERVA.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2013, mediante la cual el Juzgado a quo declaró con lugar la demanda interpuesta. Ahora bien, verificado como fue, que la representación judicial de la parte actora fue la única en comparecer a la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, y dado que de la parte demandada ejerció el recurso de apelación contra la sentencia antes referenciada, determina esta Superioridad que la misma deviene de su disconformidad con dicha declaratoria con lugar de la demanda.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Juzgador Superior, se procede a analizar y valorar los respectivos medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas de la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

 Copia certificada de expediente tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en virtud de la solicitud para el inicio del procedimiento administrativo interpuesto por la abogada V.G., actuando en representación del ciudadano ROLVIN J.S., en contra de la ciudadana N.C.F.C.. En dicho expediente se encuentran contenidos los siguientes documentos:

• Expediente formado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo contentivo de la denuncia interpuesta por los ciudadanos N.F. y O.V..

• Factura de servicio de energía eléctrica emitida por CORPOELEC en fecha 16 de marzo de 2012, a nombre del ciudadano R.M., sobre el inmueble ubicado en el barrio Panamericano, avenida 87, casa No. 70-141; de la cual se aprecia que el monto a pagar es por la cantidad de Bs. 393,43, que incluye la nueva facturación y un saldo anterior vencido.

• Estado de cuenta emanado del Sistema de Recaudación Municipal del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, respecto al inmueble ubicado en el barrio Panamericano, avenida 87, casa No. 70-141.

• Expediente sustanciado por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, contentivo de la consignación de los cánones de arrendamiento efectuada por la ciudadana N.F. y en beneficio del ciudadano ROLVIN SOTO.

• Documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo mediante el cual el ciudadano R.A.P.M., da en venta pura y simple al ciudadano Rolvin Soto un inmueble ubicado en el barrio Panamericano, avenida 87, cuya nomenclatura es 70-141, en jurisdicción de la parroquia Carracciolo Parra Pérez.

El expediente antes singularizado en su totalidad, constituye documento administrativo por emanar de ente público administrativo, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que como tal tiene presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuado mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al ser presentados en copia certificada, sin que fuera impugnado en forma alguna, su veracidad queda firme y por ende se aprecia en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem, desprendiéndose de dichas documentales que la parte arrendadora dio cumplimiento al procedimiento administrativo exigido por la ley especial, en cuya oportunidad, no se concretó ninguna solución. De igual forma, se desprende que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes.

Con respecto a los demás documentos tales como la denuncia efectuada ante la Intendencia de Maracaibo, el estado de cuenta de los impuestos municipales, la factura de servicio eléctrico y las consignaciones arrendaticias, en virtud de que con ellas se pretende demostrar el presunto incumplimiento de la arrendataria en sus obligaciones, este Juzgador las desecha por impertinentes de la presente causa, por cuanto el fundamento de la pretensión está referido a la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Y ASÍ SE VALORAN.

Durante el lapso probatorio promovió:

 Testimonial de los ciudadanos V.G.M., J.A.C. y L.E.J.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.357.040, 19.450.085 y 15.009.230 respectivamente.

Respecto a dichas testimoniales, se observa que en la audiencia oral únicamente comparecieron los ciudadanos J.A.C. y L.E.J.E., siendo que el primero de ellos adujo tener relaciones comerciales con el ciudadano ROLVIN SOTO, señalando que éste necesitaba ocupar el inmueble a los fines de habilitarlo para el funcionamiento de una franquicia de comida. El segundo de los testigos, indicó que le alquila al ciudadano ROLVIN SOTO un espacio en el patio del inmueble de su propiedad para guardar su vehículo, y que compareció a atestiguar en juicio porque le debe favores al actor.

Se evidencia que ambos testigos guardan una relación directa con la parte actora, por lo que este Sentenciador considera que existe parcialidad en sus declaraciones dirigidas a favorecer al demandante, motivo por el cual, deben ser desechados en todo su valor probatorio por este Juzgador. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Promovió Inspección Judicial a los efectos de demostrar la condición de vivienda habitacional precaria en la que se encuentra, dejándose constancia de los siguientes hechos: 1.- Ubicación geográfica del inmueble; 2.- Condiciones físicas del inmueble y número de áreas; 3.- Numero de personas que habita el inmueble objeto de inspección e identidad de las mismas y las condiciones de habitabilidad según número de personas y cantidad de áreas del inmueble; 4.- Déjese fijaciones fotográficas del lugar; 5.- Cualquier otra condición que señale en su oportunidad.

Dicha inspección se llevó a cabo en fecha 18 de febrero de 2013, según se desprende del folio noventa y cuatro (94) del presente expediente, dejándose constancia que se encontraba constituido el tribunal en el barrio Panamericano, avenida 78, casa No. 77-49, según factura de Corpoelec que facilitó la notificada en el sitio ciudadana J.A.S., titular de la cédula de identidad N°. 7.762.662, así como también, fue observado por el juzgado a-quo que el inmueble en su parte externa tiene un local de tipo comercial relativo a la venta de comida preparada y bebidas, y en la parte interna, se trata de una casa de habitación que cuenta con una cocina, un comedor, tres habitaciones, una sala, dos baños, un área de lavandería y un patio en su parte externa trasera. Se dejó constancia que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación, que en el mismo habitan, según lo manifestado por la notificada, 5 personas de las cuales al momento de la inspección se encontraban únicamente dos de ellas. Asimismo, manifestó la notificada que su condición en el inmueble inspeccionado es de Propietaria.

En definitiva, para la valoración de la presente prueba de inspección judicial, cabe destacarse que se trata de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez de Municipio, debiéndose conferirle fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad considera acertada la apreciación del valor probatorio de la veracidad de la actuación judicial practicada por el precitado juzgado, quedando demostrado los hechos en esta constatados, en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

 Recibos de pago de la ciudadana N.F., respecto de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012.

Se trata de un documento privado, que no fue desconocido por la parte demandante, que demuestra el pago de determinados cánones de arrendamiento, no obstante, en virtud de que el objeto de la controversia sometida a consideración de este Sentenciador Superior es la demanda de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, y no en lo que respecta a la falta de pago del arrendatario, forzosamente se infiere su impertinencia por no guardar congruencia entre el thema decidendum y los hechos controvertidos, debiendo desestimarse su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple de oficio No. ZUL-F8-2012-0455 de fecha 10 de marzo de 2012 emanado de la Fiscalía Octava del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dirigido al Director General de la Policía Regional del Estado Zulia, a los fines de solicitar la protección policial en la figura de Rondas de Patrullaje, en la siguiente dirección, barrio Panamericano, avenida 87, casa No. 70-141, al fondo de Pastelitos Eduardo en jurisdicción de la parroquia Carracciolo Parra Pérez del municipio Maracaibo del estado Zulia.

En lo que a dicha instrumental se refiere, se trata de un documento administrativo, relativo a una comunicación remitida por la Fiscalía a un cuerpo policial, con la finalidad de solicitar su colaboración para brindar protección policial en la dirección del inmueble objeto de la presente controversia, y así resguardar la integridad física de la ciudadana N.F..

Observa este Juzgador en primer lugar, que en dicha comunicación, a pesar que se solicita la protección en la dirección del inmueble arrendado, no se establece ningún otro elemento que relacione dicha solicitud con la actitud del arrendador sobre la arrendataria, puesto que no fue consignada la denuncia que dio origen la referida medida tomada por la Fiscalía del Ministerio Público; aunado a ello, el objeto de la controversia es la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su propietario, por lo cual, lo que pretende demostrar la demandada con dicha documental se considera impertinente para la resolución del presente litigio, por lo que se desecha en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Durante el lapso probatorio promovió:

 Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la pretensión, con el objeto de demostrar que el demandante tiene tres (3) casas en el mismo terreno, las cuales alquila para disfrutar de los frutos de arrendamientos.

En lo que respecta a dicha inspección, observa este Juzgador que en la oportunidad fijada en el auto de admisión de las pruebas, se declaró desierto el acto por la falta de comparecencia de la parte promovente, quien solicitó se fijara nueva fecha, sin que se llevara a cabo la evacuación de la misma, por lo tanto se desecha del presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conclusiones

Se observa que la demanda incoada tiene por objeto el desalojo de inmueble que ocupa la ciudadana N.C.F. en calidad de arrendataria, cuya relación inició, de conformidad con los argumentos expuestos por ambas partes, hace más de nueve (9) años a través de un contrato verbal, fundamentando su pretensión en la causal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, en la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, manifestando que en diversas oportunidades le había solicitado a la arrendataria el desalojo del inmueble, a lo cual siempre se ha negado. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda expresó que negaba el hecho de que se hayan establecido plazos para la desocupación del inmueble, afirmando que en virtud de las perturbaciones sufridas en la posesión pacífica del inmueble denunció ante el Ministerio Público al demandante y además arguyó que el arrendatario tiene tres (3) casas en el mismo terreno, las cuales alquila para disfrutar del pago de los arrendamientos, por lo que no es cierto que necesite el inmueble para habitarlo.

En este orden de ideas, es preciso destacar que el derecho que tienen todos los ciudadanos a una vivienda digna representa un deber fundamental para el Estado, consecuencia de lo cual, se ha establecido a través de diversos programas y cuerpos legales la protección del hogar y de la familia, garantizando los medios para que todo proceso que implique la desocupación de una vivienda se realice previa garantía del derecho a la defensa y en pleno conocimiento del afectado.

Con relación a ello, se observa que en la presente causa, el arrendador ROLVIN J.S., por intermedio de su apoderada judicial, llevó a cabo previo al presente proceso judicial, el procedimiento administrativo ordenado por la Ley especial, siendo efectivamente notificada la arrendataria, quien compareció al mismo, sin llegar a ningún acuerdo sobre el requerimiento de desocupación realizado por el solicitante, produciéndose una decisión por parte del órgano administrativo en la que consideró que se encontraba configurado el numeral 2° del artículo 91de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, instando al accionante a dirigirse a la sede judicial para continuar con los trámites correspondientes.

Así pues, una vez cumplido dicho presupuesto legal, se procede a analizar el argumento relativo a la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su propietario, y en ese sentido, se aprecia de las pruebas aportadas por el actor, tal como la inspección judicial efectuada por el juzgado a-quo y el resto de las documentales valoradas por este Juzgador, que el ciudadano ROLVIN J.S., se encuentra viviendo en la casa de un familiar, en la que además funciona un local comercial de comidas preparadas y bebidas, que si bien dicha vivienda cuenta con condiciones aptas de habitabilidad, no es menos cierto que no es su vivienda, y de acuerdo a su exposición, requiere la desocupación del inmueble arrendado para la unión de dichas piezas habitacionales en aras de vivir junto a su familia. Y ASÍ SE OBSERVA.

Adicionado a lo anterior, se desprende de actas que el demandante ha solicitado la desocupación del inmueble en reiteradas oportunidades y con tiempo de antelación suficiente, ya que de acuerdo a la lectura del acto conciliatorio celebrado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, se observa que el apoderado judicial de la demandada manifestó, que en dicho “acto se le solicitó al accionante un plazo hasta el mes de junio del año dos mil trece para proceder a la desocupación por cuanto hasta la presente fecha mi representada no ha logrado ubicar un inmueble para mudarse…”; con lo cual resulta evidente, que la arrendataria se encontraba en pleno conocimiento de la voluntad y necesidad del arrendador para que ésta desocupara el inmueble en cuestión. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Tomando base en dichas argumentaciones, concluye este Juzgador que existe la necesidad por parte del arrendador de ocupar su inmueble, sin que dicho alegato haya podido ser desvirtuado por la parte demandada en el presente juicio, por cuanto las afirmaciones expuestas en su contestación, tale como la existencia de otras viviendas en dicho terreno y el lucro generado por ellas al propietario, no fueron demostradas en actas, ya que la inspección judicial promovida a tal efecto no fue evacuada en la causa, de modo que, al constatar este Juzgador que el accionante demostró sus afirmaciones y por tanto la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, se considera que se encuentra configurada la causal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y por ende procedente en derecho la demanda de desalojo interpuesta. Y ASÍ SE DETERMINA.

Ahora bien, en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda de cada venezolano, y fundamentado en lo dispuesto en la exposición de motivos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo expuesto por la parte demandada en el juicio, este Juzgador considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá regir por el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del referido decreto ley, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva a la demandada, y de igual forma, tal como fue señalado por el juzgado a-quo, se establece que el inmueble controvertido no podrá ser destinado a arrendamiento por un período de tres (3) años contados a partir de la fecha que lo reciba formalmente, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 92 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, determinado como fue que la pretensión de la demandante es procedente en derecho, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional CONFIRMAR con una motivación distinta la decisión proferida por el Tribunal a quo y en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO fue incoado por el ciudadano ROLVIN J.S. en contra de la ciudadana N.C.F.C., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana N.C.F.C. por intermedio de su apoderado judicial R.M.C., contra sentencia definitiva de fecha 11 de abril de 2013, proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 11 de abril de 2013, proferida por el precitado Juzgado de Municipio, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo, y en ese sentido, se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano ROLVIN J.S. en contra de la ciudadana N.C.F.C..

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido confirmada la decisión apelada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/bc