Decisión nº S2-159-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 14 de Agosto de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 8 de abril de 2013, mediante la cual, al Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta incoada por la parte actora, y con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

(…) a fin de iniciar el análisis de los argumentos presentados por las partes en el transcurso de la presente controversia, y previo a determinar la procedencia o no de las pretensiones incoadas, pasa de seguidas esta operadora de justicia en primer lugar a conferirle una calificación jurídica a la obligación contraída por las partes intervinientes basados en los contratos traídos al proceso, para luego verificar los argumentos de incumplimiento planteados por los mismos.

Cursa a los folios diez (10) y once (11) de la pieza principal Nº I, del presente expediente signado con el Nº 12.841, contrato identificado como de reserva, solicitando el actor su calificación como contrato de compra venta, celebrado por las partes en fecha treinta (30) de enero del año 2008, asimismo, cursa a los folios setenta y cinco (75) al setenta y siete (77), contrato señalado por las partes como de promesa bilateral de compra venta, celebrado en fecha ocho (08) de diciembre del mismo año.

Al respecto, se observa de actas que la existencia de los contratos invocados no constituyen objeto de debate en el presente juicio, ya que ambos fueron reconocidos por las partes, sin embargo, resulta necesario proceder este juzgado a la calificación de los mismos, en virtud de los argumentos expuestos por la parte actora.

(…Omissis…)

Considera esta juzgadora en cuanto a los contratos traídos al proceso, que los mismos se encuentran enmarcados dentro de los llamados contratos preparatorios, de común aplicación en materia de bienes inmuebles, en los cuales los promotores de urbanizaciones o edificaciones, realizan contratos preparatorios con los futuros adquirientes, sujetando la celebración de la compraventa definitiva a la condición de carácter económico como es el otorgamiento de facilidades crediticias por instituciones bancarias, o la culminación de la obra como resulta del presente caso bajo estudio.

(…Omissis…)

La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, es decir la celebración de un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo que engendra una obligación de dar, evidenciándose de los contratos traídos al proceso la clara intención de las partes, de la celebración de contrato futuro y definitivo, condicionado incluso a la culminación de la obra y la cancelación del saldo restante.

(…Omissis…)

Definida la naturaleza del contrato traído a las actas por el actor, y sobre el cual se fundamenta su pretensión, considera quien aquí decide que, ante la celebración del contrato de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, y por medio del cual fueran modificados las condiciones establecidas por las partes, deja de tener validez el contrato de fecha treinta (30) de enero del mismo año, no pudiendo en consecuencia el actor, ciudadano R.V., plenamente identificado en el transcurso de la presente controversia, solicitar la aplicación y consecuente cumplimiento de una obligación, cuando con posterioridad fue celebrado un nuevo acuerdo, pues dicha situación generaría incertidumbre e inseguridad jurídica entre las partes, al no tener la certeza sobre la validez y/o vigencia de los acuerdos celebrados y como consecuencia el cumplimiento de lo pactado.

Con respecto a la pretensión del cobro del IPC a que hace referencia el actor (…).

Si bien la resolución Nº 110 expresamente prohíbe la aplicación del IPC a la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, no es menos cierto que la aplicación de la misma resulta de su publicación en Gaceta Oficial Nº 39.197 de fecha 10 de Junio de 2009, de modo que, siendo el contrato jurídicamente válido, esto es el celebrado en fecha ocho (08) de diciembre de 2008, anterior a la misma, incluso la comunicación extendida para el cobro por parte de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., de fecha tres (03) de junio del año 2009, consignada por la actora adjunto al libelo de demanda y cursante a los folios dieciocho (18) y diecinueve (19) de la pieza principal Nº I, de la cual se desprende el cálculo efectuado desde el treinta (30) de enero de 2008, hasta el veintiocho (28) de abril de 2009 –fecha establecida para la culminación de la obra-, considera esta juzgadora que la parte demandada en dicha oportunidad no incurrió en violación y/o extralimitación legal ninguna (…Omissis…).

Resulta evidente para esta operadora de justicia que, ante la celebración del segundo de los contratos, los acuerdos establecidos en principio resultaron modificados y/o sustituidos, debiendo las partes ceñirse al nuevo acuerdo, razón por lo cual resulta forzoso para esta juzgadora declarara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano R.R.V.O., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., pues de la lectura tanto del libelo de demanda como de las defensas alegadas en todo momento por el actor, se evidencia que el mismo apoyó su pretensión en el contrato de fecha treinta (30) de enero de 2008, obviando la existencia del contrato de fecha ocho (08) de diciembre del mismo año y traído al proceso por el demandado, no impugnado por el actor en la oportunidad legal respectiva, pues como se dejó sentado en consideraciones anteriores al tratarse de contrato preparatorio, opero ante la firma del nuevo acuerdo, la sustitución del documento objeto de obligación. Así se decide.-

Ahora bien, con respecto a la reconvención propuesta por la demandada, sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A, requiriendo la resolución del contrato de fecha ocho (08) de diciembre del año 2008, en virtud del presunto incumplimiento en el pago de la cuota inicial por el demandante reconvenido, y luego de la lectura y el análisis de los elementos y disposiciones contenidas en los mismos, observa esta juzgadora una clara modificación en el monto inicial de pago, con respecto al contrato de fecha treinta (30) de enero de 2008.

(…Omissis…)

En el caso en concreto se observa que la demandada reconviniste (sic) manifestó que fue el demandante reconvenido quien no dio cumplimiento a lo acordado en el contrato celebrado, de modo que ante dichas aseveraciones corresponde a la parte actora desvirtuar ese hecho negativo a través de un hecho afirmativo (…).

(...Omissis…)

En el caso en estudio, se comprobó la relación jurídica contractual que liga a las partes del presente juicio, quedando evidenciado que el ciudadano R.R.V.O. tenía una obligación de hacer, de ejecutar un hecho, esta era la de proceder al pago de la cantidad de setenta mil bolívares fuertes con 00/100 (BsF. 70.000,00), como pago inicial del inmueble a adquirir, para luego procederse a la venta definitiva del referido bien, y así quedó reflejado en actas.

Sentado lo anterior, corresponde establecer la veracidad de lo alegado por el demandado reconviniente, en cuanto al efectivo incumplimiento de la obligación contractual, esto es el no cumplimiento del pago pactado por parte del actor reconvenido, hecho base para la resolución solicitada por la actora.

Resulta evidente de la breve transcripción del contenido de los documentos objeto de estudio en la presente controversia y contenido en el cuerpo de la presente resolución, la clara modificación del primero de los acuerdos de las partes, pues, si bien se desprende de las actas que la actora efectivamente cumplió con los pagos acordados en fecha treinta (30) de enero del año 2008, no es menos cierto que, ante la existencia del contrato de fecha ocho (08) de diciembre del mismo año, quedó estipulado como monto de pago inicial la cantidad de setenta mil bolívares fuertes con 00/100 (BsF. 70.000,00), siendo que, cancelado como hubiera sido para el ocho (08) de diciembre de 2008 –fecha de celebración del segundo de los contratos- la cantidad de cuarenta y siete mil quinientos bolívares (BsF. 47.500,00), tal y como se evidencias (sic) de los recibos de pago consignados por la parte actora, y plenamente aceptados por la demandada reconviniente por no haber sido impugnados en la oportunidad legal respectiva y favorablemente valoradas por este tribunal, correspondía al ciudadano R.R.V.O., antes identificado, a cumplir con el pago de la cantidad restante, esto es el monto de veintidós mil quinientos bolívares con 00/100 (BsF. 22.500,00), en la forma estipulada para ello, resultando demostrado la cancelación de once mil doscientos cincuenta bolívares con 00/100 (BsF. 11.250,00) en fecha veintiséis (26) de diciembre de 2008, constatándose de una simple operación matemática que dicho monto no corresponde con la cantidad adeudada y acordada para el pago.

De igual forma observa esta operadora de justicia, de las fechas de los recibos de pago consignados y cursantes a los folios catorce (14) al diecisiete (17) de la pieza principal Nº I, la no coincidencia de la fecha de los pagos en las oportunidades establecidas por las partes, respecto a las cuotas que debían ser canceladas antes de la celebración del contrato de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, esto es 24 de febrero, marzo y abril del año 2008, habiendo cancelado la parte actora en fecha 25 de marzo, 07 de mayo y 26 de diciembre de 2008, consecuencia de lo cual queda evidenciado el incumplimiento alegado por la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A.

(…Omissis…)

Considera esta operadora de justicia que, los medios de defensas invocados por la representación judicial del ciudadano R.V., en cuanto a la causa del no cumplimiento de los pagos acordados, no encuentran fundamento alguno, pues si bien la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., estableció de conformidad con lo ordenado por el otrora Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat una fecha de culminación de la obra, no es menos cierto que la referida resolución únicamente exige dicha indicación a los fines de establecer una fecha cierta para el cobro del IPC al precio convenido, de modo que ante un eventual retraso, tal y como lo establece el artículo 4 –antes transcrito-, el comprador de la vivienda en ningún caso soportaría el impacto económico derivado del retraso en la culminación o entrega de la obra, cobro este no exigido al hoy actor reconvenido, pues dicho cálculo se efectúo única y exclusivamente hasta el mes de abril del año 2009, mes este pautado para la culminación, tal y como se demuestra en la documental cursante al folio diecinueve (19) de la pieza principal Nº I, de modo que, debía el contratante dar cumplimiento con la cancelación convenida, para que concluida la obra se procediera a la venta definitiva.

(…Omissis…)

Con relación a la cláusula penal reclamada por la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., como indemnización por los daños ocasionados, corresponde por no haber sido pactada la misma de manera contractual en documento de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, la aplicación de la disposición contenida en el artículo 1.263 el cual refiere: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considerara como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención…”

(…Omissis…)

Expuesto lo anterior, y en virtud de lo establecido en la norma sustantiva aplicable al caso, este tribunal considera procedente el cobro de la cláusula penal requerida por el demandado reconviniente, en este sentido queda a favor de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., la cantidad de cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares con 00/100 (BsF. 58.750,00) monto este cancelado por el ciudadano R.V., como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados en virtud del incumplimiento por parte del referido ciudadano, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil.- Así se decide.

VI

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este, JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, (…) DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano R.R.V.O., (…) en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A., (…).

SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por resolución de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A., (…) en contra del ciudadano R.R.V.O., (…).

TERCERO: Resuelto el contrato celebrado de fecha ocho (08) de diciembre de 2008, por el ciudadano R.R.V.O., antes identificado, y la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO C.A.

CUARTO: Queda a favor de la sociedad mercantil Inversiones Gemo C.A., la cantidad de cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares con 00/100 (BsF. 58.750,00) monto este cancelado por el ciudadano R.V. como cláusula penal.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

(...Omissis...)

DE LOS ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato de compra venta incoado por el ciudadano R.R.V.O., antes identificado, asistido en dicho acto por los abogados J.J.S.P. y C.J.O.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.637 y 89.831 respectivamente, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., mediante la cual, indica que en fecha 30 de enero de 2008 perfeccionó un contrato de compraventa con la sociedad demandada, sobre uno de los inmuebles ubicados en la Calle 13 con esquina avenida 23 de la Villa del Rosario, del municipio R.d.P.d.e.Z., y una vez individualizado el mismo se dejó asentado el consentimiento en lo relativo al precio que sería imputable al comprador, así como las condiciones del pago, quedando a la buena fe de la vendedora las obligaciones correspondientes a la tradición instrumental y posesoria del bien inmueble una vez culminada su construcción.

De ese modo, asegura que el convenio celebrado entre las partes se trata de una compra venta cuyo efecto inmediato es la trasmisión del dominio o propiedad sobre el objeto práctico del negocio, que aún cuando no fue calificado por las partes en su contenido, se desprende de las declaraciones de voluntad allí plasmadas que la intención de las partes era la transmisión de la titularidad de la propiedad sobre el inmueble identificado en el contrato a cambio del precio convenido, y por tanto, al tratarse de una compraventa, según su dicho, ésta se perfeccionó con el consentimiento otorgado por las partes desde el 30 de enero de 2008.

Así pues, refiere que efectuó los pagos estipulados en dicho contrato, cancelando como monto total la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), con lo que afirma haber cumplido con todas y cada una de las contraprestaciones imputables a él como comprador. Por otra parte, señala que en el mencionado instrumento privado se estipuló que para hacer la tradición documental y posesoria del inmueble se esperaría la culminación de la obra y la obtención de los permisos de habitabilidad, lo que significaba que dicho término se acordó en beneficio de la vendedora. Arguye que no obstante ello, transcurrido un año y seis meses después del perfeccionamiento contractual, la sociedad mercantil vendedora le remitió una comunicación en la que le notificó el vencimiento del plazo para la protocolización del contrato de compra venta así como una relación del cálculo del IPC correspondiente hasta el mes de abril 2009.

Al respecto argumenta que esa conducta de la vendedora demuestra que la misma pretende sustraerse de forma fraudulenta en las obligaciones contraídas por efecto del contrato, ya que en dicho documento no se hizo alusión alguna a mecanismos correctivos de las prestaciones económicas de las partes, adicionado a que por resolución 110 de fecha 8 de junio de 2009 se prohibió totalmente la incorporación contractual de cláusulas valor, que se sirvan del Índice de Precios al Consumidor para corregir o ajustar los contratos que recaigan sobre inmuebles en construcción. Sobre dichas consideraciones y sobre el hecho de que una vez culminada la obra, la vendedora se niega a cumplir con sus obligaciones, es por lo que solicita el cumplimiento de la tradición inmobiliaria posesoria e instrumental, consecuencia del contrato de compra venta, así como también el pago de una cantidad de dinero por indemnización de daños y perjuicios.

En fecha 11 de enero de 2010, se admitió dicha demanda por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, ordenando la citación de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a dicha demanda. Para llevar a cabo dicha citación, se comisionó al Juzgado de los Municipios Machiques y R.d.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y una vez remitidas dichas actuaciones al tribunal de la causa, los abogados J.R.V.R. y E.G.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.881 y 98.651, procediendo con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil demandada, presentaron escrito mediante el cual opusieron como cuestión previa la prejudicialidad contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contradicha la mencionada cuestión previa y aperturada la incidencia a pruebas, el juzgado a quo mediante decisión de fecha 6 de abril de 2011 declaró sin lugar la cuestión previa.

Posteriormente, en fecha 20 de mayo de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda, en la que niegan, rechazan y contradicen cada uno de los alegatos y pretensiones de la parte actora. De igual forma, indican que el accionante fundamenta su pretensión en el instrumento privado suscrito en fecha 30 de enero de 2008, omitiendo por completo que en fecha 8 de diciembre de ese mismo año, se celebró otro contrato en el que se acordó modificar los términos de la contratación inicial, siendo identificadas las partes como promitente comprador y promitente vendedor, y quedando precisado que el precio de la compra venta sería por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), habiendo cancelado el accionante hasta la fecha de la demanda la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), realizando dichos pagos en fechas diferentes a la estipuladas en el contrato de reserva.

Con respecto al alegato de cobro ilegal de la corrección monetaria del precio de venta, señala que el accionante le imputa a su representada un acto de incumplimiento contractual cuando en realidad dicha actuación se encuentra fundamentada en una cláusula expresa del contrato otorgado en fecha 8 de diciembre de 2008, efectuando posteriormente un análisis respecto a la resolución invocada por el demandante en su escrito libelar. Efectúa una serie de consideraciones respecto del incumplimiento de las obligaciones por parte del comprador, proponiendo como último punto la reconvención por resolución de contrato suscrito en fecha 8 de diciembre de 2008 y del contrato preparatorio de fecha 30 de enero de 2008, y la aplicación de la cláusula penal.

Dicho escrito de reconvención fue admitido en fecha 15 de junio de 2011 por el juzgado de la causa, y posteriormente la parte accionante reconvenida presentó su escrito de contestación a la reconvención propuesta. Seguidamente, se apertura el lapso probatorio en el que ambas partes presentaron sus escritos de pruebas, y una vez evacuadas, ambas representaciones judiciales consignaron escritos de informes y observaciones en la causa.

En consecuencia, en fecha 8 de abril de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 10 de abril de 2013 por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, ordenándose oír en ambos efectos, correspondiendo el conocimiento de dicha apelación, en virtud de la competencia funcional jerárquica vertical a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, ésta Superioridad deja constancia que sólo la parte recurrente hizo uso de su derecho en los siguientes términos.

La abogada E.M.d.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 12.430, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.R.V.O., parte actora en la presente causa, expone que de las pruebas que cursan en actas quedó demostrado por la admisión de la parte demandada, el perfeccionamiento de un contrato de compraventa celebrado en fecha 30 de enero de 2008, así como las erogaciones de las sumas dinerarias que comportaban parte del precio convenido, ascendiendo dichos pagos a la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), por lo que considerando el pago inicial realizado y los diversos abonos hechos según el cronograma previsto en el contrato, se prueba el cumplimiento de todas y cada una de las contraprestaciones imputables al comprador.

Seguidamente refiere que respecto a la calificación jurídica de la prestación de hacer a cargo de la vendedora, se trata de la obligación de transmitir la propiedad, ya que ha sido únicamente satisfecha solo consensu, desde el perfeccionamiento de la compraventa, por lo que la demandada se encuentra constreñida a adoptar como conducta el hacer efectiva la puesta en posesión y el otorgamiento escritural del inmueble, y en virtud de no haber llevado a cabo dicha actuación, queda demostrado su incumplimiento contractual. Arguye que el hecho generador del incumplimiento por parte de la vendedora, es que, habiendo transcurrido un año y seis meses desde el perfeccionamiento contractual, sin que se hubiere efectuado la tradición inmobiliaria, se dirigió a su representada a los fines de notificarle el vencimiento del lapso para la protocolización del contrato de compra venta y una relación del cálculo del IPC correspondiente hasta el mes de abril de 2009, pretendiendo con ello, según su dicho, invocar la existencia de una cláusula valor para el ajuste de la incidencia inflacionaria por aplicación del IPC, cuando la realidad es que dicha obligación no se estableció en el contrato suscrito en fecha 30 de enero de 2008.

En ese orden de ideas, señala que dicha conducta de la vendedora ocasionó daños en su patrimonio, puesto que para cancelar el resto del precio convenido, gestionó un crédito hipotecario ante la entidad bancaria Banesco, quien le exigió la presentación de determinados recaudos que aún se encuentran en posesión de la vendedora, y ésta al negarse a cumplir con la prestación de la tradición inmobiliaria y exigir la ilícita prestación se resiste a cumplir con la entrega de dichos requisitos, motivo por el cual, perdieron dicha tramitación y en ese sentido solicitan que de ser declarada con lugar la demanda, se les conceda un lapso prudencial para la gestión y obtención del crédito y así honrar la obligación del pago del precio restante.

Respecto a la calificación contractual efectuada por la parte demandada en su contestación-reconvención, expresa que la accionada pretende hacer ver el contrato como una opción de compra, cuando en realidad, se trata de una compra venta de cosa futura. Manifiesta que dicha calificación realizada por la demandada le imputa a su representado una serie de conductas relativas al incumplimiento de sus obligaciones, sin embargo afirma, que dichas conductas se traducen en una actitud lícita originada por el incumplimiento de la vendedora. Afirma además que su representado cesó en el abono de las cantidades de dinero en virtud del incumplimiento de la parte demandada, ya que tal como marchaba la edificación era imposible que cumpliera a tiempo, por lo cual, solicita la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta.

Por último, expone determinados argumentos respecto a la aplicación temporal de la ley, y específicamente menciona que la parte demandada pretende alegar que la Resolución No. 110 de fecha 10 de junio de 2009 emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas no debe ser aplicable de forma retroactiva, con fundamento en que su sanción es posterior al perfeccionamiento del contrato; criterio éste, con el cual no coincide el recurrente puesto que según lo manifiesta, la aplicación temporal de una nueva Ley, respecto de las relaciones contractuales concluidas bajo la validez de otro texto normativo, es el agotamiento de los efectos jurídicos que de ellas deriven, motivo por el cual, considera improcedente la denuncia efectuada por el demandado. De la misma forma arguye, que en lo atinente al acto administrativo sancionatorio que trae a colación la vendedora, debe tenerse como confesión irrebatible del hecho del incumplimiento, pues si se le ordenó adherir su conducta a lo acordado contractualmente, era indudable que previo a ello se determinó el incumplimiento contractual, razones estas por las que peticiona la declaratoria con lugar de la apelación y por ende sin lugar de la reconvención propuesta, y procedente la demanda incoada.

Por su parte, el abogado R.R.M., en su carácter de representante judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., parte demandada reconviniente, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, indicando en primer lugar que con respecto a la calificación dada por el recurrente que se trata de un contrato de compra venta y no de opción de compra venta, resulta un planteamiento inocuo, puesto que lo que subyace en el litigio es el incumplimiento contractual por falta de pago del precio estipulado, aunado a la total abstracción en la que incurre el demandante en lo atinente al contrato celebrado en fecha 8 de diciembre de 2008, en el cual se acordó modificar los términos de la contratación inicial quedando definitivamente regulada la relación jurídica contractual en el mencionado documento.

Asimismo, refiere que no es cierto que su representada haya obrado fraudulentamente invocando una inexistente cláusula contractual que le permita proceder al ajuste del precio por causa de inflación, ya que según lo manifiesta, quien incurrió en reticencia dolosa es la parte actora al omitir ante el tribunal de primera instancia e incluso ante esta Alzada, la existencia del contrato de fecha 8 de diciembre de 2008, en el que se establecieron entre otras cláusulas, lo relativo al derecho de ajuste por inflación, lo cual resultaba perfectamente válido, legítimo y conducente de acuerdo a la normativa especial vigente para esa fecha, siendo por tanto que la resolución No. 110, invocada por el accionante se dictó con fecha posterior al momento en que la sociedad mercantil Inversiones Gemo, C.A, emitió la comunicación al demandante.

Agrega que no está de acuerdo con lo expresado por el accionante respecto a que le correspondía al vendedor la obligación de realizar la tradición posesoria e instrumental una vez culminada la obra, así como tampoco, conviene en el hecho que está dispuesta a cumplir siempre que se le otorgue un lapso prudencial para la gestión del crédito, razón por la cual manifiesta, que fue el demandante quien incumplió con su obligación de cancelar las respectivas cuotas, y que dicho incumplimiento contractual se produjo desde el día 13 de septiembre de 2008, mucho antes de la fecha alegada por el actor en la que presuntamente se produjo el incumplimiento de la vendedora, y en consecuencia, aduce que no puede ser aplicado la exceptio non adimpleti contractus.

Por último, realiza determinadas observaciones en lo atinente a las consideraciones efectuadas por el demandante sobre la aplicación retroactiva de la resolución mencionada en actas, indicando que su representada requirió un complemento del precio de venta por causa del ajuste de inflación en un contexto de tiempo en el que ni siquiera había sido dictada la referida resolución ministerial. En lo referente al acto administrativo emanado del INDEPABIS, en fecha 21 de diciembre de 2010, en la que se ordenó vender al ciudadano R.V. el inmueble por el precio inicialmente pactado, esto es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), en un tiempo no mayor de 15 días, resulta evidente que se trataba de obligaciones recíprocas, ya que si bien, le correspondía a su representado efectuar la venta, también se encontraba el comprador en la obligación de pagar el precio restante, de modo que al no hacerlo este último, incumplió nuevamente con dicho acto administrativo.

Por los motivos antes indicados, solicitó la declaratoria sin lugar del recurso de apelación y se confirme la sentencia apelada.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 8 de abril de 2013, mediante la cual, el Juzgado a quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada y con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la parte demandada, y en consecuencia, resuelto el contrato celebrado en fecha 8 de diciembre de 2008 por las partes del presente juicio, quedando a favor de la sociedad mercantil demandada reconviniente la cantidad de cincuenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 58.750,oo) por concepto de cláusula penal.

Asimismo, se evidencia de los informes presentados en esta instancia, que la apelación interpuesta por la parte demandante-recurrente deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la singularizada declaratoria, ya que según lo expresado, se encuentra demostrado en actas el incumplimiento por parte de la sociedad mercantil demandada, al haberse efectuado los pagos correspondientes según el documento de compra venta –denominado así por el accionante- de fecha 30 de enero de 2008, así como también, la exigencia por parte de la vendedora del pago de un incremento del precio por ajuste de inflación, que se encuentra prohibido por Resolución ministerial, y la confesión de incumplimiento que se deriva del acto administrativo emanado del INDEPABIS.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto con el libelo de demanda se consignaron:

 Original de documento privado suscrito por el ciudadano G.E.M., en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A. y por el ciudadano R.R.V.O., de fecha 30 de enero de 2008.

Respecto a dicha documental, evidencia quien aquí decide que ambas partes reconocen su existencia y haber suscrito el mismo, no obstante, se observa que aún cuando fue denominada en el contenido del instrumento como “Contrato de Reserva”, la parte accionante promovente considera que se trata de un contrato de compra venta, pues según su dicho cumple con todos los requisitos para serlo, razón por la cual, se le otorga pleno valor probatorio en cuanto a la existencia del vínculo contractual entre las partes del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; pero en lo que respecta a la naturaleza del contrato y las consecuencias que de él emanan, este Juzgador efectuará su pronunciamiento al momento de dar las conclusiones en el presente fallo. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Recibos de caja Nros. C1000372, C1000416, C1000438, C1000439 y C1000580, de fechas 30/01/08, 25/03/08, 07/05/08 y 26/12/08 respectivamente.

Con relación al anterior medio de prueba, y siendo que las mismas constituyen documento privado que no fueron impugnados ni tachados de falso por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de ellos, las cantidades canceladas por el ciudadano R.V.O. a la sociedad mercantil IVERSIONES GEMO, C.A., y las fechas en las cuales se efectuó dicha cancelación. Y ASÍ SE VALORA.

 Original de comunicación de fecha 3 de junio de 2009, suscrita por la ciudadana V.G., Gerente Administrativa de Inversiones Gemo C.A., dirigida al actor, ciudadano R.V., junto a estado de cuenta por cálculo IPC.

Con relación al anterior medio de prueba, constituye correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, a través de la cual, se le notificó al ciudadano R.V. el vencimiento del plazo para la protocolización del documento de compra-venta, así como también anexan la relación del cálculo de IPC hasta el mes de abril de 2009. Por tanto, la misma debe ser valorada por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Acta de matrimonio No. 1, año 2006, emanada de la Alcaldía R.d.P. del municipio R.d.P., celebrado entre los ciudadanos R.R.V. y G.B.G.S., en fecha 7 de julio de 2006.

El documento antes singularizado constituye copia certificada de documento administrativo por emanar de ente público administrativo, como lo es la Alcaldía del Municipio R.d.P., que como tal tienen presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuado mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al ser en copia certificada, sin que fuera impugnado en forma alguna queda firme su veracidad y por ende se aprecian en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem. Y ASÍ SE VALORAN.

 Ficha legal solicitud Nº 0091A-20090731084256 de fecha 4 de agosto de 2009 emanada de Banesco Banco Universal. Solicitud de Crédito Hipotecario de fecha 31 de julio de 2009.

Con respecto a dicha documental, se observa que se trata de un documento emanado de tercero que debe ser ratificado en juicio, bien sea a través de la prueba testimonial o mediante informes cuando se trate de una persona jurídica, y en ese sentido, a pesar de que fue promovida en su escrito de promoción de pruebas, no se produjo la evacuación de la misma, y a falta de impulso por parte del promovente, debe este juzgado desestimar dicha documental al no alcanzar el fin para el que fue promovido, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Acta constitutiva correspondiente a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de marzo de 2003, bajo el No. 44, tomo 7-A. Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la mencionada sociedad mercantil, inscrita ante la referida oficina registral en fecha 24 de mayo de 2006.

Verifica este oficio jurisdiccional que los mencionados medios probatorios presentados en copias simples, constituyen documento público autorizado por un funcionario público competente, consecuencialmente, al no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falso por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, desprendiéndose de ellos, la cualidad de sus representantes legales y demás datos respecto de la constitución de la compañía demandada. Y ASÍ SE VALORA.

En el lapso probatorio:

 Ratificó el valor probatorio de las documentales de fecha 30 de enero de 2008 y 3 de junio de 2009, manifestando que en lo que respecta a la primera de ellas, se trata de un contrato de compra venta suscrito entre las partes, del cual se desprende el objeto y el precio de la venta, así como la forma del pago que debía realizar su representado. En lo referente al segundo documento, indica que se demuestra el incumplimiento de la vendedora al pretender el cobro de un incremento en el precio por ajuste inflacionario, aún cuando se encuentra prohibido por resolución ministerial. Sobre dichos medios probatorios, este Tribunal Superior los valoró con anterioridad por lo que se abstiene de valorarlos nuevamente.

Pruebas de la parte demandada- reconviniente

Junto a su escrito de contestación promovió:

 Original de documento celebrado entre los ciudadanos G.M.O. y G.M.M., en su carácter de directores de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y el ciudadano R.R.V.O., en fecha 8 de diciembre de 2008.

Se observa que dicha documental no fue desconocida ni impugnada expresamente por el accionante, por lo que este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de este que las partes suscribieron nuevo contrato en complemento con el celebrado en fecha 30 de enero de 2008, ya que así se estableció en su contenido. Ahora bien, dado que el fundamento de la pretensión del demandante y la reconvención del demandado está delimitado sobre dichos documentos, considera pertinente este Juzgador efectuar su pronunciamiento al momento de plasmar las conclusiones en el presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Original de Notificación evacuada por la Notaría Pública de Villa del Rosario, en fecha 6 de abril de 2011, con ocasión a la solicitud efectuada por las ciudadanas I.B. y JENNYS MARTÍNEZ, en su carácter de Coordinadora de Negocios y Coordinadora de Créditos Hipotecarios respectivamente, de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., a los fines de dar fiel cumplimiento a la P.A. dictada en el procedimiento administrativo identificado con el No. DEN-0824-2010, en el sentido de entregarle al comprador la documentación correspondiente para llevar a cabo la protocolización del documento de compra venta.

De la lectura de dicha notificación se desprende que una vez trasladado y constituido el Notario en la casa de habitación del ciudadano R.V.O., y notificado este, se procedió a la entrega de nueve (9) documentos a efectos registrales, así como una comunicación en la que se le informaba el saldo restante y la forma en que debía ser cancelado, dejando constancia el Notario que dicho ciudadano se negó a recibir los recaudos.

En la valoración de dicha notificación se tiene que de conformidad con el artículo 9 del Reglamento de Notarías Públicas: “Los Notarios Públicos merecerán fé pública en todos los actos, declaraciones y certificaciones que autoricen con tal carácter”, ello en consonancia con lo previsto por el artículo 75 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Registro Público y Notariado (2006), por lo que la actuación y el acta notarial levantada por el Notario interactuante a fines de dejar constancia de la notificación de los hechos supra referenciados, así como lo presenciado, gozan de plena fé pública y constituyéndose el acta notarial en un instrumento público que fue autorizado por la Notario Público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia al no haber sido impugnadas por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio los hechos notificados por medio de tales actuaciones notariales. Y ASÍ SE APRECIAN.

Asimismo, consignó los documentos cuya entrega se pretendió a través del Notario antes referenciado, los cuales constituyen los siguientes: a) Documento de Liberación de Hipoteca y Compra Venta del inmueble objeto de la litis; b) Solvencia Municipal, expedida por la Alcaldía del Municipio R.d.P.d.E.Z.; c) Solvencia de Hidrolago; d) Poder especial para la firma del documento otorgado por INVERSIONES GEMO, C.A. a la ciudadana Yaselys Ybarra; e) Registro de Información Fiscal de Yaselys Ybarra; f) Copia de la cédula de identidad de dicha ciudadana; g) Copia del Acta Constitutiva de Inversiones Gemo, C.A.; h) Fotocopia del registro de información fiscal de la compañía; Comunicación dirigida al ciudadano R.V., informándole el saldo restante para efectuar la venta, así como la forma de pago del mismo.

Con dichas documentales, se demuestra que la intención de la sociedad mercantil vendedora era dar cumplimiento a lo ordenado en la p.a., más aún cuando se hizo en un lapso prudencial para que el comprador llevara a cabo la tramitación de la protocolización del documento de compraventa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple de Notificación al denunciado sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., emanada del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en fecha 21 de diciembre de 2009, notificada efectivamente en fecha 29 de marzo de 2011, mediante la cual se le ordena a la referida sociedad de comercio, “acate u cumpla con las obligaciones contraídas y el contrato establecido inicialmente entre las partes al precio pactado y sin ningún incremento por ninguna causa, en tiempo no mayor de 15 días, contados a partir de su notificación, y se cumpla con la respectiva protocolización y entrega material del inmueble, al ciudadano R.V..” (cita).

La anterior documental se trata de un instrumento administrativo por emanar de ente público administrativo, que como tal tiene presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuados mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y en virtud de que no fue impugnado en forma alguna queda firme su veracidad y por ende se aprecian en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem, desprendiéndose que efectivamente fue constreñida la sociedad mercantil demandada al cumplimiento de sus obligaciones tal como se encontraban plasmadas en el contrato inicial, encontrándose en consecuencia, en el deber de realizar la tramitación correspondiente en un lapso perentorio de 15 días desde su notificación. Y ASÍ SE VALORAN.

En el lapso probatorio:

 Invocó la fuerza probatoria de los documentos de fecha 30 de enero de 2008, 8 de diciembre de 2008 y 3 de junio de 2009, con los cuales pretende demostrar los pagos que debía realizar el accionante, así como las fechas en que tenía que efectuarlos, aduciendo que en virtud de que no se realizaron en las fechas correspondientes, el demandante incurrió en incumplimiento de su obligación. Al respecto, considera esta Superioridad pertinente puntualizar que dichos documentos fueron previamente valorados, por lo que se abstiene de valorarlos nuevamente. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Impresión de página web, correspondiente a sentencia N°. 00674 publicada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 8 de julio de 2010, en la que fue resuelta la solicitud de medida cautelar innominada dirigida a impedir la aplicación retroactiva de la Resolución No. 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en fecha 8 de junio de 2009.

En lo que a ello respecta, observa este Jugador que se trata de una impresión electrónica de jurisprudencia no vinculante de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la cual debe advertirse que la misma no constituye medio de prueba alguno, sino que se trata de una decisión judicial publicada en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia como “un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial” según lo ha dispuesto la Sala Constitucional en su decisión N° 982 del 6 de junio de 2001, que estableció que “La veracidad y exactitud de tales datos debe ser contrastada con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas de éste Tribunal. Las informaciones antes mencionadas tienen un sentido complementario, meramente informativo, reservándose este alto Tribunal la potestad de modificar, corregir, enmendar o eliminar aquellas que por errores técnicos o humanos hayan sido publicadas con inexactitud”; razón por la cual, quien suscribe no le puede otorga valor de prueba en sí mismo, sino que sólo podrá tomarse a modo ilustrativo. Y ASÍ SE DISPONE.

 Promovió inspección extra litem solicitada ante el Registro Público de los Municipios Rosario y Machiques de Perijá con Funciones Notariales, por la ciudadana Yaselys Ybarra Cabrera en fecha 26 de abril de 2010.

En virtud de dicha solicitud, la Registradora con funciones notariales dejó constancia de que hasta la señalada fecha, según la revisión del sistema automatizado SAREN, no existe presentación por ante esa oficina registral, de documento alguno relacionado con la liberación de hipoteca que posee el inmueble objeto de la litis; deja constancia igualmente de la presencia de la ciudadana Yaselys Ybarra, a quien se le interrogó por el motivo de su comparecencia, y quien manifestó que se encontraba en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., para llevar a cabo la venta del inmueble ya identificado y así dar cumplimiento a la p.a.. Por último, deja constancia del horario de trabajo de la referida oficina, indicando que al momento de cerrar las puertas, no se encontraba presente persona alguna.

Respecto a ello, considera este Jurisdicente que dicha acta, así como los hechos presenciados por la Registradora, gozan de plena fé pública y por tanto, al emanar de un funcionario público competente constituye un instrumento público que fue autorizado por la Registradora con funciones notariales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia al no haber sido impugnadas por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio los hechos sobre los cuales se dejó constancia. Y ASÍ SE APRECIAN.

 Prueba de Informes dirigida a la Alcaldía del Municipio R.d.P., Dirección de Planificación y Control Urbano, para que informe si dicho ente certificó el USO CONFORME Y HABITABILIDAD de la obra constituida por el Conjunto Residencial Residencias Villa del Valle.

 Prueba de Informes dirigida a la Oficina de Registro Público de Perijá del Estado Zulia, para que informe el número de parcelas con sus respectivas construcciones, vendidas por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., remitiendo al tribunal los datos de registro que correspondan a cada uno de esos documentos.

Cursan en autos las comunicaciones de fechas 24 de noviembre y 8 de diciembre ambas de 2011, por medio de las cuales la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio R.d.P.d.e.Z., y el Registro Público de los Municipios Machiques y R.d.P.d.e.Z. respectivamente, dieron respuestas a las informaciones requeridas, en cuanto al efectivo otorgamiento de la Certificación de Uso Conforme y Habitabilidad con el Nº 001/08 de fecha seis (06) de octubre del año 2008 al inmueble con cédula catastral 23-16-01-U01-006-002-004 otorgada a Inversiones Gemo C.A, así como la relación de las parcelas vendidas por la demandada, este sentido de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal lo valora favorablemente en cuanto a la demostración de los hechos alegados por el promovente. ASÍ SE VALORAN.

Conclusiones

Una vez a.y.v.l. medios probatorios promovidos y evacuados por las partes en la presente causa, se hace preciso descender al fondo de la controversia, para lo cual, procede este órgano jurisdiccional a examinar en primer lugar lo concerniente a los contratos suscritos por las partes y en ese sentido, resulta pertinente la remisión doctrinal relativa a la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, págs. 548-550, de los elementos que deben ser considerados por el juez para la interpretación de los contratos, de esta forma:

(…Omissis…)

La interpretación del contrato por el juez reviste dos facetas: (…).

A.- La calificación del contrato.

La calificación de la naturaleza del contrato es de orden público, corresponde en primer lugar al legislador, si expresamente así lo preceptúa, y en segundo lugar, al juez, conforme a las normas que el ordenamiento jurídico positivo contempla respecto a la tipificación del contrato de que se trate.

La calificación del contrato que pueden hacer las partes en nada influye por lo que toca a la propia naturaleza del mismo; corresponde al juez dictaminar acerca de dicha tipificación. En algunas situaciones el legislador ordena calificar un contrato, independientemente de la denominación que las partes hubiesen adoptado. (…).

(…Omissis…)

B.- La interpretación del contrato propiamente dicha.

En la interpretación del contrato el juez debe tomar en cuenta determinados principios y normas establecidos en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia.

Por lo que se refiere a la aplicación de dichos principios debe tener en cuenta normas expresas establecidas por el legislador, tanto en el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. Así tenemos que el artículo 10 [hoy artículo 12] del Código de Procedimiento Civil, dispone: “En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Igualmente, el Código Civil en el artículo 1160 dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, se observa que el accionante afirma en su libelo que en fecha 30 de enero de 2008 perfeccionó con la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., un contrato de “compraventa”, que se puede inferir de las declaraciones de voluntad allí plasmadas, en virtud de haber sido individualizado el objeto práctico del contrato y las condiciones de pago del precio, con lo cual, asegura que no existen dudas de que se trata de un verdadero contrato de compraventa, que transmitió de forma consensual la propiedad del inmueble, pero que aún el vendedor no ha cumplido con la obligación de efectuar la tradición posesoria e instrumental de dicho bien.

Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil demandada expresa que se trata de un contrato preparatorio, más sin embargo, aducen que sea cual sea la naturaleza del contrato, lo fundamental en la presente causa es el incumplimiento del demandante en el pago de sus cuotas, pues no se adecuó a las fechas en que se debían realizar los mismos, ni tampoco al monto total del precio de venta.

De este modo, considera oportuno quien suscribe este fallo, traer a colación el contenido del mencionado documento, en aras de realizar una interpretación apegada a la voluntad de las partes al momento de la celebración del mismo, así pues, se pueden observar el consenso de voluntades en los siguientes términos:

LA PROMOTORA es propietaria de un terreno ubicado en la Calle 13 con Esquina Avenida 23 (Falcón) de la Villa del Rosario, Municipio R.d.E.Z., en el cual se están construyendo Veintiséis (26) casas de habitación que conformaran un Conjunto Residencial denominado “Residencias Villas del Valle”, en lo adelante “EL CONJUNTO RESIDENCIAL”. EL CLIENTE en este acto se compromete a adquirir la casa identificada con el No. V-16 del CONJUNTO RESIDENCIAL, ubicada en la dirección antes señalada, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00). Ahora bien, por cuanto las casas de habitación están en proceso de construcción, es por lo que en este acto EL CLIENTE entrega a LA PROMOTORA la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), por concepto de depósito y/o reserva del inmueble antes descrito. El saldo restante, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), serán cancelados por EL CLIENTE a LA PROMOTORA de la siguiente manera:

(…Omissis…)

Ha sido expresamente convenido que la falta de pago oportuno por parte de EL CLIENTE de la cuota por ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), prevista para ser pagada el 24 de febrero de 2.008, será causa de resolución automática del contrato contenido en este documento y la suma dineraria referida quedará en beneficio de LA PROMOTORA a título de indemnización fija, como Cláusula Penal, por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de EL CLIENTE. De manera expresa se conviene, que si la operación de compra-venta no pudiere perfeccionarse mediante el otorgamiento del documento público de traspaso del inmueble, por causa imputable a EL CLIENTE, los pagos que éste haya realizado quedarán en beneficio de LA PROMOTORA a título de indemnización fija por los daños y perjuicios sufridos. Igualmente, si por causa imputable a LA PROMOTORA no pudiere otorgarse en el término previsto el documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, LA PROMOTORA deberá devolver a EL CLIENTE las cantidades dinerarias que haya recibido de este último a cuenta del precio de la venta.

(Negrillas de este Tribunal Superior).

En lo que a ello respecta, la doctrina jurisprudencial vigente para el momento en que fue interpuesta y admitida la presente demanda, establecía las características esenciales que le permitía al sentenciador determinar que se encontraba frente a un contrato de opción de compra venta o contrato preparatorio, y en ese sentido la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 9 de julio de 2009, expediente No. 09-051, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

Ahora bien, con respecto a la diferenciación entre el contrato de compra venta y el contrato de opción de compra venta, N.V.R. expone que la opción de compra venta “es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

En ese orden de ideas, la parte accionante asegura que se trata de un contrato de compra venta porque según su criterio se encuentran presentes todos los elementos que lo caracterizan, como el consentimiento, las obligaciones recíprocas, el precio y el objeto. Sobre cada uno de esos elementos, observa este juzgador que ambas partes manifestaron su voluntad de suscribir dicho contrato, obligándose de forma recíproca a adquirir el inmueble, y a culminar la construcción del mismo, asimismo, se estableció como precio la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) y en ese mismo acto el ciudadano R.V. canceló la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo) por concepto de depósito y/o reserva, y el saldo restante debía cancelarlo en las fechas y en las formas allí establecidas. Por último, en lo que respecta al objeto, debe destacar esta Superioridad que en el referido documento se hizo referencia a que la Promotora o sociedad mercantil demandada, era propietaria de un terreno en el que se estaban construyendo unas casas de habitación, y que el Cliente se comprometía a adquirir la vivienda identificada con el No. V-16, sin hacer ninguna otra referencia sobre la identificación de dicho inmueble, por lo tanto, se evidencia que el objeto del contrato era la futura adquisición de una vivienda que se encontraba en construcción, careciendo de una identificación de sus medidas y linderos, aspecto éste importante para descartar que se trata del documento definitivo de compra venta.

En efecto, considera este sentenciador de la lectura del contrato de fecha 30 de enero de 2008, que el mismo se trata de un contrato preparatorio o de reserva del inmueble, puesto que el comprador se compromete a adquirir la casa identificada con el No. V-16, para lo cual pagó un precio por reserva del mismo, y se estableció el pago del saldo restante a través de varias cuotas, siendo la última de ellas pagadera al momento de que se otorgara el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público respectiva. De igual forma, se estableció que en caso de no perfeccionarse la operación de compra venta mediante el otorgamiento del documento definitivo, por causas imputables al cliente, la cantidad entregada quedaría a favor de la promotora como indemnización por cláusula penal, y si fuera por causas imputables a la sociedad mercantil, esta debía devolver las cantidades entregadas por el cliente.

Aunado a ello, cabe destacar que fue promovido en actas por la parte demandada-reconviniente, documento de fecha 8 de diciembre de 2008, suscrito por el ciudadano R.R.V.O. y por la representación legal de la empresa INVERSIONES GEMO, C.A., que al no ser impugnado ni tachado de falso por el demandante, quedó tácitamente reconocido en la presente causa, y en ese contrato se estipuló lo siguiente:

Entre nosotros, INVERSIONES GEMO, C.A. (…) en adelante y a los efectos del presente Contrato denominados simplemente LOS PROMITENTES-VENDEDORES por una parte y por la otra, el ciudadano R.R.V.O. (...) en lo sucesivo se denominarán LA PROMITENTE COMPRADORA hemos convenido en celebrar el presente contrato de promesa bilateral de Compra-Venta, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL COMPROMISO QUE SE ASUME: LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a vender y LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a comprar, (…) un inmueble formado por una casa que presentará una superficie aproximada de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104 MTS2) (…). SEGUNDA: PLAZO PARA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: (…) LAS PARTES convienen en que la culminación de la obra está proyectada para el mes de Abril del año 2009, ésta fecha está sujeta a que existan en el mercado nacional todos los materiales que necesita LOS PROMITENTES VENDEDORES para la construcción de las casas y la culminación de la obra. La protocolización del respectivo documento traslativo de los derechos de propiedad, dominio y posesión deberá realizarse dentro de un plazo máximo de cuarenta y cinco (45) días continuos a partir de la culminación de la obra. TERCERA: EL PRECIO PACTADO: El precio por el cual LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a vender (…) EL INMUEBLE, ha sido convenido en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) suma que LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar a LOS PROMITENTES VENDEDORES, de la siguiente manera:

1.- La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.) como inicial del inmueble, fraccionados en 5 cuotas, la primera cuota de 25.000,oo Bs., al momento de la reserva y las siguientes a ser canceladas cada 45 días continuos, contados a partir de la fecha de la reserva del inmueble.

2.- La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,oo Bs.) al momento que se otorgue el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público.

Cabe destacar que el precio indicado en esta cláusula es estrictamente referencial, de manera que el mismo podrá ser modificado a los fines de actualizarlo, para ello LOS PROMITENTES VENDEDORES tomará en consideración el índice Nacional del Precio al Consumidor.

Lo anterior conlleva a este órgano jurisdiccional a concluir que los documentos suscritos por las partes se tratan de contratos preparatorios para llevar a cabo la futura compra venta del inmueble explícitamente identificado en el documento de fecha 8 de diciembre de 2008, siendo éste una promesa bilateral de compra venta en la que se estableció las condiciones definitivas y las obligaciones que ambas partes debían llevar a cabo para lograr el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta, aunado a que en su contenido, hace referencia a que en el momento de la “reserva” del inmueble se efectuó un pago por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo), y que el saldo restante debía cancelarse cada 45 días continuos a partir del momento de la reserva.

Por lo tanto, ambos contratos surtieron sus efectos luego de su celebración y sirvieron a modo de preparación para llevar a cabo las obligaciones que le correspondía a cada parte en el futuro negocio jurídico de compra venta del mencionado inmueble, motivo por el cual, disiente este Juzgador de la calificación dada por el demandante respecto a que el documento suscrito en fecha 30 de enero de 2008 se trata del contrato de compra venta, menos aún cuando posteriormente en fecha 8 de diciembre de 2008, esa misma parte suscribió nuevamente otro contrato que fue denominado promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble objeto de la litis. Y ASÍ SE DETERMINA.

Establecido lo precedente, pasa este Tribunal Superior a resolver la controversia planteada por la parte accionante y en ese sentido, dado que la acción instaurada en la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, es menester traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

Al respecto, el Código Civil establece la acción de cumplimiento de contrato en su artículo 1.167, el cual dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Así pues, observa quien aquí decide que la pretensión deducida por el accionante se fundamenta en el presunto incumplimiento por parte de la sociedad mercantil demandada en lo que respecta a la tradición posesoria e instrumental del inmueble identificado en actas, así como el cobro por el reajuste del precio por inflación, en contravención con la resolución ministerial No. 110 de fecha 8 de junio de 2009. En contraposición con ello, la parte demandada aduce que el incumplimiento se produjo en primer lugar por el ciudadano R.V., puesto que no canceló las cuotas en las fechas correspondientes ni el monto peticionado como inicial de la vivienda, así como también afirmó, que el reajuste del precio se encontraba estipulado en el contrato suscrito en fecha 8 de diciembre de 2008, por lo que se trataba de un acuerdo pactado entre las partes.

En ese orden de ideas, aprecia este Juzgador de los recibos de pago promovidos por la parte actora, los cuales al no ser impugnados por la contraparte se consideran verídicos, que el ciudadano canceló efectivamente al momento de la reserva del inmueble la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo), y posteriormente pagó una cuota por ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,oo) en fecha 25 de marzo de 2008 y otra por la misma cantidad en fecha 7 de mayo de 2008.

Ahora bien, una vez suscrito el contrato de fecha 8 de diciembre de 2008, se registró otro pago por parte del demandante en fecha 26 de diciembre de 2008, por la misma cantidad que las cuotas anteriores, totalizando de esta manera la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), desprendiéndose de ello, que las cuotas pagadas por el ciudadano R.V., se hicieron de forma extemporánea, de acuerdo a lo establecido en el documento de reserva de fecha 30 de enero de 2008, y además tomando como complemento las cuotas establecidas en el documento suscrito con posterioridad, no cumplió con el pago de la última cuota por ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,oo), refiriendo sobre este aspecto el demandante, que cesó en los subsiguientes pagos al darse cuenta que para la fecha en que se había comprometido la sociedad mercantil a entregar el inmueble, era imposible que cumpliera con ello al encontrarse las viviendas aún en construcción.

Dicho argumento de la parte actora, se encuentra fundamentado en una expectativa futura, puesto que el pago de la última cuota se realizó en fecha 26 de diciembre de 2008, y el compromiso de culminación de la obra estaba estipulado para el mes de abril de 2009, según fue pactado en el contrato suscrito en fecha 8 de diciembre de 2008, expresando además que esta fecha estaba sujeta a la existencia en el mercado nacional de los materiales requeridos para la construcción de la obra, de modo pues, que se encontraba la parte actora en la obligación de cumplir con los pagos relativos a la inicial acordada en los contratos preparatorios. Y ASÍ SE CONSIDERA.

No obstante lo anterior, cabe destacar que habiendo transcurrido el tiempo sin que las partes hubiesen cumplido sus obligaciones, el ciudadano R.V., interpuso denuncia en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), la cual concluyó en el acta de Notificación al Denunciado, promovida en la presente causa por la parte demandada, y de la cual se puede extraer que dicho organismo ordenó a la infractora “que acate y cumpla con las obligaciones contraídas y el contrato establecido inicialmente entre las partes al precio pactado y sin ningún incremento por ninguna causa, en tiempo no mayor de 15 días, contados a partir de su notificación, y se cumpla con la respectiva protocolización y entrega material del bien inmueble, al ciudadano R.V.”.

Resulta evidente para este sentenciador superior, que una vez que la parte accionante instauró el procedimiento administrativo con la finalidad de que la vendedora cumpliera con la venta de la vivienda por el precio pactado y sin ningún incremento adicional, y por tanto se produjera la respectiva protocolización y entrega del bien inmueble, solicitando por tanto la intervención de una autoridad competente que constriñera a la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A. a cumplir con sus obligaciones, se acogió a un régimen de ejecución del contrato en los términos que estableciera dicha autoridad administrativa. Y ASÍ SE ESTIMA.

Así pues, de los autos contentivos del presente expediente se desprende que una vez notificada la sociedad mercantil demandada en fecha 29 de marzo de 2011, de la resolución administrativa dictada en su contra, procedieron en fecha 6 de abril de 2011, a través del Notario Público de la Villa del Rosario, a entregarle al ciudadano R.V.O. los documentos señalados en el cúmulo probatorio necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, así como también se les notificó el saldo deudor correspondiente para la adquisición de la vivienda y los beneficiarios de los cheques que debe presentar, ello a los efectos de dar cumplimiento a la p.a.. En respuesta a ello, el funcionario público actuante dejó constancia de que dicho ciudadano se negó a recibir los recaudos contenidos de treinta y tres (33) folios útiles.

De lo anterior se deduce con claridad, que la parte demandada se encontraba en la disposición de dar cumplimiento a lo ordenado en la p.a., ya que cumplió diligentemente con la presentación ante el comprador de los recaudos necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento dentro del lapso perentorio establecido por el órgano administrativo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En consecuencia, observa con inquietud quien decide, que el demandante pretenda el cumplimiento del contrato, arguyendo únicamente la existencia del documento de fecha 30 de enero de 2008, después de haber accionado a través de un procedimiento administrativo la ejecución de dichas obligaciones, logrando una decisión a su favor que obligó al vendedor a llevar a cabo la protocolización del documento y que frente a la conducta diligente de la referida sociedad mercantil para dar cumplimiento a dicha orden, este se haya negado a recibir los mencionados recaudos, lo que a todas luces representa un incumplimiento en su obligación de presentar la documentación respectiva ante la oficina de Registro.

Considera este Juzgador que el hecho de haber incoado la mencionada denuncia pretendiendo que se cumpliera con la venta del inmueble en las condiciones pactadas y sin incremento alguno, irremediablemente debía existir la disponibilidad volitiva y patrimonial de llevar a cabo dicha operación de compra venta de parte del comprador, cuestión que incluso fue peticionada por el demandante en su escrito libelar, al solicitar un lapso prudencial para iniciar el trámite del crédito hipotecario. Por lo cual, resulta inaceptable que se pretenda que la obligación de hacer estipulada por el mencionado acto administrativo, se encuentre únicamente delimitada e incluso de forma indefinida para el vendedor, ya que si este demuestra su intención de cumplir no puede quedar supeditado a que el comprador en el momento que lo disponga proceda a tramitar lo necesario para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Es evidente por tanto, que la parte accionante en la presente causa no logró demostrar sus afirmaciones, puesto que analizados los contratos suscritos y más aún luego de la actuación de la parte demandada frente a la p.a. emanada del INDEPABIS, estima este Juzgador que no se produjo tal incumplimiento de la vendedora, por lo cual resulta forzoso declarar SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato fue incoada por el ciudadano R.V.O.. Y ASÍ SE DETERMINA.

En lo atinente al alegato del cobro del incremento del precio, solicitado por la sociedad mercantil demandada, según se desprende de la comunicación remitida en fecha 3 de junio de 2009 al accionante, considera este Juzgador que si bien se trata de un argumento controvertido el hecho de su legalidad o no, no es menos cierto que fue descartado su cobro a través de la p.a. dictada por el INDEPABIS con ocasión a la denuncia interpuesta por el ciudadano R.V.O., de modo pues, que dicho reajuste de ningún modo podía formar parte del precio de la venta del inmueble objeto de la litis. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada, en relación a que se produjo el incumplimiento por parte del accionante reconvenido, al no cancelar las cuotas en las fechas correspondientes ni la totalidad de la inicial pactada, este Juzgador tomando en consideración las argumentaciones vertidas con anterioridad, visto que ciertamente el ciudadano R.V. no cumplió con el cronograma de pagos, así como tampoco canceló la última cuota acordada en el contrato de fecha 8 de diciembre de 2008, y además, se negó a recibir los recaudos necesarios para tramitar la protocolización del documento de compra venta definitiva ante la oficina de Registro respectiva, resulta por tanto evidente el incumplimiento de dicho ciudadano, motivo por el cual, debe ser declarada CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., y por ende se declaran resueltos los contratos preparatorios suscritos en fecha 30 de enero de 2008 y 8 de diciembre de 2008. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, en virtud de haberse determinado el incumplimiento por parte del ciudadano R.V.O., considera este Juzgador PROCEDENTE la solicitud de la aplicación de la cláusula penal dispuesta en el contrato de reserva de fecha 30 de enero de 2008, y por ende, la cantidad entregada por el promitente comprador que asciende a CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo), queda a beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En derivación a lo precedentemente apreciado, visto que la parte demandante no logró demostrar sus afirmaciones y siendo que la demandada demostró el incumplimiento del actor, este Tribunal de Alzada considera forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la representación judicial del accionante y consecuencialmente se CONFIRMA con una motivación distinta la sentencia definitiva de fecha 8 de abril de 2013 proferida por el juzgado de primera instancia, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue el ciudadano R.R.V.O. en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano R.R.V.O. por intermedio de su apoderado judicial L.R.L., en contra de la decisión de fecha 8 de abril de 2013 proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 8 de abril de 2013, dictada por el precitado juzgado de primera instancia, de conformidad con los términos expresados en el presente fallo, y en consecuencia, se declara:

SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano R.R.V.O.; se declara CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la demandada, y por ende resueltos los contratos preparatorios suscritos por las partes en fecha 30 de enero de 2008 y 8 de diciembre de 2008, resultando procedente la aplicación de la cláusula penal en virtud del incumplimiento de la parte actora, y en ese sentido queda a beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GEMO, C.A., la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 58.750,oo) previamente entregada por el accionante.

Se condena en costas a la parte demandante recurrente por haber sido confirmado el fallo apelado, según lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO

Dr. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (2:50 p.m) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/bc