Decisión nº S2-064-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 6 de Mayo de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 25 de junio de 2009, conforme a la cual, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia declaró sin lugar la demanda incoada, fundamentándose en los siguientes términos:

“Conforme a lo dispuesto en el artículo supra mencionado, si la actitud rebelde del demandado se mantiene al extremo de que no promueve prueba alguna, capaz de desvirtuar la presunción de veracidad que opera en su contra, se sentenciará la causa dentro de los ocho (08) días siguientes al vencimiento del lapso de promoción, atendiéndose a la confesión presumida del demandado, siempre y cuando la pretensión no fuere manifiestamente ilegal o contraria al orden público y a las buenas costumbres.

(...Omissis...)

En este sentido, consta de las actas que, la demandada NECCY COLINA GONZÁLEZ, (…) estando formalmente citada para dar contestación a la demandada no lo hizo ni por sí mismo, ni por medio de apoderado judicial, dentro del lapso anteriormente discriminado, de igual forma, dentro del lapso probatorio, singularizado ut supra, no promovió ningún medio probatorio, que pudiera contrarrestar los argumentos de la parte actora; y a pesar de que la parte actora tampoco promovió prueba alguna, se tienen como ciertos los hechos alegados por ella en el presente proceso.

Ahora bien, verificados como han sido los dos supuestos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a verificar el último supuesto del referido artículo en la motivación al fondo del presente fallo.-ASÍ SE DECIDE.-

(...Omissis...)

Se evidencia de actas, que el contrato objeto del presente litigio es de “ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA”, y en una de sus cláusulas, específicamente en la cláusula “Tercera”, las partes convinieron lo siguiente: “…El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses, prórroga del anterior, contado a partir del veinte (20) de octubre del año dos mil cinco (2005)…” (Resaltado del Tribunal).

De dicha cláusula se puede inferir que la demandada de actas es una poseedora precaria del tantas veces mencionado inmueble, desde hace algún tiempo, y por el hecho de encontrarse en tal situación le surgen de pleno derecho, y según la Ley Especial de Arrendamiento Inmobiliario, privilegios que deben ser respetados.

Establece el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:

(...Omissis...)

Una simple lectura del documento que contiene los contratos en cuestión, da a esta Sentenciadora la certeza de que se está en presencia de unión de contratos con dependencia bilateral, de modo que de declararse con lugar la pretensión de la parte demandante, quedaría resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra-venta y por tanto menoscabados los derechos de la arrendataria-demandada (que son de estricto orden público), por el hecho confirmado de la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a éste, sin saber los términos en que fue convenido; y es que mal podría esta Operadora de Justicia resolver el contrato de arrendamiento (que es principal) y ordenar la entrega del inmueble, cuando no ha sido probado ni alegado el incumplimiento del mismo por parte del demandado, tomando en consideración que la resolución de uno arrastra la resolución del otro de conformidad con el criterio ut supra transcrito.

En tal sentido, a pesar de que la demandada de autos no alego ni probó nada que le favoreciera, tal y como fue explanado en el capítulo anterior, es deber impretermitible del Juez, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, valorar y a.l.e.d. buen derecho, tomando en consideración lo establecido por el artículo 362 del referido Código el cual establece: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…” (Resaltado del Tribunal). De modo que, siendo que no procede en derecho la pretensión demandada, y en resguardo de los derechos y privilegios que da la Ley Especial Inquilinaria a los arrendatarios, que son de orden público por razones sociales de derecho y de justicia, como lo propugna la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se hace forzoso declarar Sin Lugar la presente demanda, por ser contraria a derecho la pretensión de la parte demandante.- ASÍ SE DECIDE.-”

(Resaltado de origen)

DE LOS ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio, mediante demanda de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra interpuesta por la abogada M.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.737, en su condición de mandataria judicial de los ciudadanos L.J.N.S. y R.A.Y.P., en contra de la ciudadana NECCY IBELIS COLINA GONZÁLEZ, antes identificados, a través de la cual alega, que mediante documento otorgado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 11 de enero de 2006, las ciudadanas L.J.N.S. y NECCY IBELIS COLINA GONZÁLEZ celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble propiedad de los demandantes constituido por una casa tipo quinta y su parcela de terreno, ubicada en la avenida 35 con calle 127 del conjunto residencial Alto Alegre, lote D, signado con el N° 127-14, de la parroquia M.D. del municipio Maracaibo del estado Zulia, con un área de doscientos ocho metros cuadrados con veintitrés décimas (208,23 mts2), con los siguientes linderos: Norte: calle 127; Sur: parcela N° 17; Este: avenida 35; y Oeste: parcela 32.

Manifiesta que la demandada incumplió el contrato al no pagar en el lapso establecido -según su decir- el precio estipulado en la cláusula segunda del contrato, conducta que considera le hace perder su derecho a adquirir el inmueble de conformidad con la cláusula décima primera por resolución de contrato. Asimismo señala que se estableció en la cláusula cuarta del contrato que la accionada ocuparía el inmueble durante el período de vigencia del mismo, a cuyos efectos pagó por adelantado los cánones de arrendamiento correspondiente, afirmando que a pesar del incumplimiento se ha negado a entregar el bien, así como también ha negado el acceso al demandante R.A.Y.P. incumpliendo la cláusula décima. Por todo lo expuesto se ejerció la demanda resolutoria del contrato suscrito, para que en consecuencia se declare extinguido y vuelvan las partes a la situación que tenían antes del contrato, lo que implica -a su criterio- que la demandada haga entrega del bien a sus propietarios.

Admitida la demanda el día 10 de julio de 2007, se evidencia de actas la exposición del Alguacil del Tribunal de Primera Instancia de haber citado personalmente a la demandada NECCY IBELIS COLINA GONZÁLEZ, agregada en fecha 26 de marzo de 2008.

A continuación, la siguiente actuación procesal fue la consignación por la parte actora de escrito que denomina “informes” en fecha 20 de junio de 2008, y diligencia alegando la confesión ficta y solicitando el avocamiento de nuevo juez, el día 22 de enero de 2009. En fecha 13 de febrero de 2009, nueva jueza se avocó del conocimiento de la causa, respecto de la cual se notificaron a las partes procesales, dejando constancia el Alguacil de la última notificación (la de la parte demandada) para el día 24 de marzo de 2009.

En fecha 25 de junio de 2009 el Juzgado a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la que, luego de notificadas todas las partes, fue ejercido el recurso de apelación el día 11 de agosto de 2010 por la representación judicial de la parte accionante, ordenándose oír en ambos efectos y en virtud de la distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, sólo el mandatario judicial de los demandantes L.J.N.S. y R.A.Y.P., consignó los suyos expresando que la Jueza a-quo erró al analizar los supuestos previstos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, específicamente al establecerse que la pretensión era contraria a Derecho, cuando era aplicable al caso la norma del artículo 1.167 del Código Civil, y el artículo 33 y siguientes del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al encontrarse enmarcada la conducta de la demandada por incumplir sus obligaciones contractuales.

Con relación a la suscripción del contrato sub litis afirma que lo fue de forma principal la opción de compra y de manera accesoria se incluyó la previsión de un arrendamiento, lo que implicaba que éste se subordinaba al primero, siendo accesorio, y que como prueba de ello estaba su contratación a tiempo determinado y el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento anticipadamente, todo lo cual se desprende de las cláusulas cuarta, octava y novena.

Asimismo alega que la Juzgadora a-quo yerra al interpretar que hay una posesión precaria ejercida por la demandada sustentándose en el contrato de arrendamiento, lo que -a su juicio- no se ajusta a los términos del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual le corresponderían beneficios al arrendatario que se encuentre solvente con el pago de cánones, lo que dice no se aplica al caso. Expresa que se cita doctrina que no se aplica, y se incurre en falso supuesto al señalar que no se probó ni alegó el incumplimiento del arrendamiento, lo que manifiesta no es cierto porque en la demanda se alegó que la accionada no ha cancelado cantidad alguna, lo cual incluye -a su decir- el pago del precio del bien y el pago de los cánones, haciéndose procedente igualmente la resolución del contrato de arrendamiento, que alega que también se incluyó en el petitum.

Manifiesta que no es cierto que se menoscaben los derechos de arrendamiento al considerar que no eran procedentes por su conducta de incumplimiento y de continuar ocupando el inmueble sin pagar por concepto de arrendamiento. Adiciona que con la incomparecencia de la demandada y la no presentación de pruebas se admitieron los hechos alegados en la demanda como lo eran: las obligaciones asumidas en el contrato; el incumplimiento que -según sus afirmaciones- le hacía perder su derecho a adquirir el bien; el carácter determinado del arrendamiento y por ende sin posibilidad de prórroga concluyendo el día 20 de mayo de 2006, surgiendo del deber de entrega del inmueble; que no se ha cancelado cantidad alguna con posterioridad al contrato. Por todo ello refiere que se hace procedente la resolución del contrato y la consideración de no ser contrario a Derecho, entendiéndose cumplidos -según su dicho- los elementos de la confesión ficta, y en consecuencia solicita la revocatoria de la sentencia apelada.

Se hace constar que no se presentó escrito de observaciones en esta segunda instancia.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a este Tribunal de Alzada, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 25 de junio de 2009, a través de la cual, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada.

Se evidencia de los informes presentados en esta instancia, que la apelación interpuesta por la parte accionante deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la no declaratoria de la confesión ficta de la demandada considerando que la Jueza a-quo erró al interpretar los presupuestos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, especialmente en cuanto a que la pretensión no sea contraria a derecho, estimando que eran aplicables las normas del 1.167 del Código Civil y 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el incumplimiento de la accionada, adicionando que el arrendamiento era accesorio al contrato principal de opción de compra y que los privilegios de la mencionada ley de arrendamientos no se ajustaban al caso pues sólo le correspondían al arrendatario que se encontrara solvente.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador, se procede al análisis de los medios probatorios aportados al proceso, en la forma que seguidamente se singulariza:

Pruebas de la parte actora

Sólo se produjeron como medios probatorios los documentos anexados al libelo de la demanda contentivos de: Documento de compra-venta del inmueble objeto de la causa, adquirido por los demandantes L.J.N.S. y R.A.Y.P., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del antes Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 1987, bajo el N° 6, protocolo 1°, tomo 25, cuarto trimestre; y el Contrato de arrendamiento con opción de compra fundamento de la causa, suscrito entre la codemandante L.J.N.S. y la demandada NECCY IBELIS COLINA GONZÁLEZ, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 11 de enero de 2006, bajo el N° 7, tomo 2. Documentos públicos que al no haber sido impugnados por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignos mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, evidenciándose así en consecuencia, la titularidad de la propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, y las obligaciones contractuales derivadas del alegado acuerdo de arrendamiento con opción de compra. Y ASÍ SE ESTIMA.

Pruebas de la parte demandada

Se hace constar que dicha parte no promovió ni evacuó medio de prueba alguno en el presente proceso.

Conclusiones

Pues bien, quedó determinado que el objeto del recurso de apelación de la parte actora estaba en la disconformidad de la declaratoria sin lugar de la demanda por considerar que en el análisis de los presupuestos de la confesión ficta en la causa la pretensión era contraria a derecho, estimando la parte recurrente que el Tribunal a-quo erraba al interpretar y analizar tales presupuestos. En efecto en la sentencia recurrida se procedió a a.l.p. de los supuestos de confesión ficta.

En derivación, ante el alegato de existencia de la confesión ficta de la parte demandada, pasa a resolver este Jurisdicente Superior el quid del presente recurso de apelación ejercido contra la decisión de primera instancia, y en tal sentido, se tiene en lo que respecta a la confesión ficta, que dicha figura se encuentra regulada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, así:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. (...Omissis...).

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Por su parte, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, sentencia N° 0470 de fecha 19 de julio de 2005, expediente N° 03-0661, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez, con relación a la citada norma ha dejado sentado que:

(...Omissis...)

“El citado artículo consagra la institución de la confesión ficta, que no es más que la conjunción de una serie de reglas destinadas a imponer una sanción rigurosa al demandado contumaz por no cumplir con su carga, esto es, para el caso en que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados, ni presentare la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, y siempre que las pretensiones del actor no sean contrarias a derecho.

(...Omissis...)

En sintonía con lo anterior, se hace necesario traer a colación la decisión emanada del M.T. en Sala Constitucional, en fecha 29 de agosto de 2003, sentencia N° 2428, expediente N° 03-0209, caso: T.d.J.R.d.C., bajo ponencia del Magistrado Dr. J.E.C., en la cual se asentó con respecto a la confesión ficta lo siguiente:

(…Omissis…)

“En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.

En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embrago (sic), si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.

(…Omissis…)

Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.

(...Omissis...)

Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.

En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.

(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

De conformidad con los precedentes fundamentos, se desprende que la confesión ficta se trata de una omisión por parte del demandado, bien sea por falta de contestación de la demanda o cuando habiendo sido presentada ésta se hizo ineficazmente, es decir, fuera del lapso establecido en la Ley o presentada por una persona que no tiene el carácter de apoderado del demandado, por lo que se impone una sanción al demandado contumaz por no realizar las actuaciones pertinentes en el transcurso del proceso. De esta manera, se declarará la confesión ficta cuando se encuentren cumplidas de forma concurrente las condiciones establecidas en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil comentado previamente. Y ASÍ SE DETERMINA.

En tal sentido, pasa este Sentenciador Superior a revisar si las condiciones antes establecidas se encuentran presentes en el caso concreto, y así se tiene, en lo que respecta al primer requisito: que el demandado no conteste la demanda dentro de los plazos procesales indicados, en el caso sub especie litis se observa que posterior a ser admitida la demanda, el Alguacil del Tribunal a-quo citó personalmente a la parte accionada en el presente juicio según exposición cuya constancia se dejó en el expediente en fecha 26 de marzo de 2008, por lo que a partir del día siguiente, comenzaban a transcurrir los veinte (20) días que se le dio a la demandada para su comparecencia y contestación a la demanda.

Sin embargo, de la revisión del expediente y conforme a la reseña que se hizo de las actas procesales en la parte narrativa de este fallo, se evidenció que no se presentó escrito de contestación a la demanda ni algún otro por parte de la demandada, y en efecto, vencieron los referidos veinte (20) días para proceder a contestar en fecha 16 de mayo de 2008, conforme se observa en cómputo de días de despacho efectuado por el Tribunal a-quo, todo lo cual determina sin lugar a dudas que se encuentra cumplido el primer requisito para la confesión ficta. Y ASÍ SE OBSERVA.

A continuación, el segundo requisito se encuentra relacionado con el hecho que el demandado nada probare que lo favorezca en el término probatorio, y al respecto, cabe recordarse que en la oportunidad de la valoración de las pruebas hecha en el presente fallo por esta Superioridad, se dejó constancia que la parte demandada no presentó ni promovió medio de prueba alguno, de hecho, de la revisión exhaustiva del expediente se observó que ninguna de las partes consignó escrito de pruebas dentro de la etapa probatoria que, conforme al cómputo de días de despacho efectuado por el a-quo, la promoción discurrió desde el 19 de mayo de 2008 al 10 de junio de 2008, en derivación, es evidente que se encuentra cubierto el segundo requisito de la confesión ficta. Y ASÍ SE OBSERVA.

Por último, se tiene como tercer requisito: que la petición del actor no sea contraria a derecho, y con relación a ello ha reiterado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 913 del 10 de diciembre de 2007, expediente N° 07-281, lo siguiente:“En cuanto a que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho la Sala observa que, este requisito debe interpretarse en el sentido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir: “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley””.

Por consiguiente debe examinarse la pretensión de los accionantes para poder establecer si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, y en tal sentido se observa que la petición de la parte actora se fundamenta en una acción por resolución del contrato que denomina “arrendamiento con opción de compra” en aplicación del artículo 1.167 del Código Civil y pretendiendo que sea declarado “…extinguido el contrato como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación precontractual, lo que implica que la ciudadana NECCY IBELIS COLINA GONZÁLEZ les haga entrega del mencionado inmueble a sus propietarios…” (cita del libelo de demanda, folio N° 4 del expediente), ello en fundamento al incumplimiento contractual de la demanda que se alega “…no cumplió con el pago del remanente del precio convenido en el contrato de OPCIÓN DE COMPRA CON ARRENDAMIENTO, conducta ésta que le hace perder su derecho a adquirir el inmueble por el precio convenido y (…) su incumplimiento será motivo de la resolución del contrato…” (cita folio N° 2).

Del análisis del contrato fundamento de la causa y rielante en el folio N° 14 de este expediente, se evidencia que la codemandante L.J.N.S. y la demandada NECCY IBLEIS COLINA GONZÁLEZ convinieron en celebrar un “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA” (cita) según el cual: “LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendatario a LA ARRENDATARIA un inmueble…” (cita) ya identificado en este fallo. Sin embargo la parte demandante en sus informes de segunda instancia refiere que las partes suscribieron un contrato principal de opción de compra como preparatorio de una compra-venta definitiva y, de manera accesoria y subsidiaria, para anticipar la posesión del inmueble, se incluyó un arrendamiento, implicando -a su decir- que éste se subordinaba al primero.

Al respecto es pertinente aclarar lo siguiente, el contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”. (Resaltado de este Tribunal)

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354). (Resaltado de este Tribunal)

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54). (Resaltado de este Tribunal)

Ahora en cuanto al contrato de arrendamiento el artículo 1.579 del Código Civil lo define así: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. El arrendamiento se diferencia de los contratos de opción de compra y de venta definitiva en que no hay transferencia de la cosa sino que sólo se obliga a hacer goce de ella, debiendo acotarse que todos ellos se tratan de contratos que son habitualmente principales y por ende separables, sin embargo, en la práctica el principio de autonomía de voluntad de las partes en un contrato puede hacer que uno se subordine a otro, derivando a la categorización de los contratos por su carácter en principal y accesorio.

Según MADURO LUYANDO, el contrato será principal cuando cumple en sí mismo un fin contractual propio sin tener relación con otro contrato, mientras que el contrato accesorio, se realiza para garantizar un contrato u obligación anterior, por lo que depende de la existencia de un contrato principal.

Como ya se señaló, la parte recurrente manifiesta que había un contrato principal de opción de compra y uno accesorio o subsidiario de arrendamiento, empero, tomando base en las definiciones antes esbozadas, en consonancia con las cláusulas establecidas en el contrato fundamento de la causa, se concluye que en realidad se está en presencia de un contrato principal de arrendamiento, siendo que, a lo que efectivamente se obligan las partes es a ceder en calidad de arrendamiento el bien para uso de habitación familiar (según las cláusulas primera y quinta del contrato) con el establecimiento de un canon de arrendamiento por la cantidad que actualmente, en virtud de la reconversión monetaria, equivale a DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.220,oo) (cláusula cuarta), por una duración de seis (6) meses que subsiste de una prórroga anterior contada desde el día 20 de octubre de 2005 (cláusula tercera), todo lo cual vienen a ser las obligaciones de parte primarias en un arrendamiento y luego se dispusieron las obligaciones de parte secundarias como: la prohibición de realización de mejoras, de cesión, traspaso y subarrendamiento (cláusula quinta y sexta); que las reparaciones menores del bien serían por cuenta de la arrendataria, con la obligación de notificación en caso de la ocurrencia de una circunstancia nociva (cláusula séptima); y, el deber de pago de servicios públicos por parte de la arrendataria (cláusula octava).

A diferencia, el contrato de opción de compra en síntesis es aquél donde simplemente se concede por un tiempo determinado la oportunidad de escoger el bien para su compra y su venta, tratándose solo de eso, una opción de elección, pudiendo retractarse las partes de comprar o de vender respectivamente ó bien decidir concretar eligiendo y conviniendo la compra-venta definitiva, pero, es de hacer notar, que del análisis del contrato sub litis, a contrario de lo que manifiestan los actores en su demanda, no se evidencia que la arrendataria se haya obligado a optar o no en el tiempo establecido a comprar el bien, o que la arrendadora se haya obligado a optar o no en venderlo, pues sólo se desprende de la cláusula segunda lo que paciere un convenio de compra (no de opción de compra que es distinto) al determinar el pago del valor restante al precio total del inmueble en un plazo de ciento veinte (120) días continuos, y luego más adelante, en la cláusula novena se dispone que: “Al vencimiento del presente contrato, con motivo de convenir la opción a compra del referido inmueble, la solvencia de los servicios públicos (…) deberán ser liberados de tales deudas para poder traspasar EL INMUEBLE (…)”, es decir, se habla de convenir la opción en tiempo futuro, lo que resulta incongruente.

Con base a las anteriores apreciaciones, este Jurisdicente Superior no comparte la afirmación de la parte recurrente y se estima que en este caso en específico, de acuerdo a los términos como fue redactado el contrato, es el arrendamiento el contrato principal; y es que en efecto, sin tener que hacer una gran interpretación, son las mismas partes que deciden denominar el contrato como “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA” (cita) (Resaltado de este Tribunal), por lo que es evidente que se trata de un arrendamiento con una inclusión en el mismo de una supuesta opción de compra. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Aclarado lo anterior se tiene pues que, con relación a la pretensión de la parte actora expuesta en su libelo, viene a ser una resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito, alegando el incumplimiento del “…pago del precio del inmueble durante el lapso estipulado…” (cita del libelo de demanda, folio N° 4 del expediente), precio pactado en la cláusula segunda del contrato, y no la falta de pago de cánones de arrendamiento ni sobre el uso del bien sin pagar cantidad alguna desde el año 2006 como se expresa en los informes, lo que se trata de la alegación de hechos nuevos a la causa que se encuentra prohibida con base en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, siendo que de la lectura de la demanda se desprende que tales afirmaciones no fueron expuestas.

Así pues, de la anterior pretensión se colige que la parte actora pretende la resolución del contrato principal (el arrendamiento) por la falta de cumplimiento de una obligación de la relación accesoria (la opción de compra), es decir, por el incumplimiento de pago del resto del precio dado al inmueble para su adquisición conforme a lo previsto en la cláusula segunda del contrato, lo que lógicamente resultaría imposible pues el contrato principal ejerce su influencia sobre el accesorio y no a la inversa (salvo excepciones legales).

Y, específicamente, en el análisis de si dicha pretensión es contraria al orden público, las buenas costumbres o a disposición expresa de la ley, debe concluirse que pretender la resolución del contrato suscrito, por el incumplimiento de una obligación accesoria diferente a la relación de arrendamiento (principal), atentaría contra la garantía de los derechos que como arrendataria tiene la demandada, pues la consecuencia sería resolver el arrendamiento sin siquiera haberle expuesto en la demanda para su contradictorio, el incumplimiento de deberes del arrendamiento, generando así tal pretensión, un menoscabo sobre los mismos que hace nula tal acción de resolución de conformidad con lo reglado en el artículo 7 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (que es la ley aplicable para la fecha de admisión de la demanda), y además, se infringiría el carácter de orden público que tales derechos poseen. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Al respecto, la parte recurrente alega en sus informes que la aplicación de los beneficios o derechos como arrendataria a la demandada no son procedentes o son inaplicables por su conducta de incumplimiento al no encontrarse solvente, señalando por otro lado que la pretensión no sería contraria a derecho porque además se aplican los artículos 33 y siguientes del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al no haber la referida accionada entregado el bien ni haber pagado los cánones. En relación a todo lo cual debe reiterar este operador de justicia, que la parte actora no alegó en su demanda la insolvencia e incumplimiento de deberes arrendaticios, sino que el petitum (como ya ha sido citado con anterioridad) sólo está referido a la resolución del contrato por el incumplimiento del pago del precio restante del bien como obligación que derivaba de la supuesta opción de compra convenida, resultando todas esas afirmaciones, alegación de hechos nuevos en esta segunda instancia que no es permitida según el ya referido artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por todo lo expuesto, en resumen cabe concluirse, que la pretensión o petición de los demandantes de declarar la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito, exigiendo la entrega del inmueble, y fundamentado en el incumplimiento del pago del precio total del bien pactado para la opción de compra, sí resulta contraria a Derecho por el hecho de ser contraria al orden público y a disposición expresa de ley contenida en el artículo 7 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en consecuencia de lo cual, no se encuentran establecidos los presupuestos necesarios y concurrentes para declarar la confesión ficta de la parte demandada, resultando IMPROCEDENTE la misma y por ende al ser contraria a Derecho la pretensión planteada en la demanda debe declararse igualmente IMPROCEDENTE. Y ASÍ SE DECLARA.

Así, tomando base en todas las consideraciones esbozadas, los fundamentos de derecho y la jurisprudencia y doctrina aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, dada la anterior declaratoria de improcedencia de la confesión ficta y por ende de la demanda incoada, es forzoso para este Juzgador Superior la necesidad de CONFIRMAR CON UNA MOTIVACIÓN DISTINTA la decisión proferida por el Juzgado a-quo, originándose a su vez la consecuencia de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante, y en tal sentido, en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA intentado por los ciudadanos L.J.N.S. y R.A.Y.P. contra la ciudadana NECCY IBELIS COLINA GONZÁLEZ, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por los ciudadanos L.J.N.S. y R.A.Y.P., por intermedio de su apoderado judicial R.Y.N., contra sentencia definitiva de fecha 25 de junio de 2009, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA CON UNA MOTIVACIÓN DISTINTA la supra aludida decisión de fecha 25 de junio de 2009, proferida por el precitado Juzgado de Primera Instancia, en el sentido de declararse IMPROCEDENTE la confesión ficta de la parte demandada y por ende IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra incoada por ser contraria a Derecho la pretensión planteada en la misma, todo ello de conformidad con los términos expresados en este fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada en esta causa, de acuerdo con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LG/ag/mv