Decisión nº 12.921-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Noviembre de 2012

La presente demanda contiene la petición de la demandante Y.A., de que le sea reconocido su derecho de preferencia en su condición del inmueble anteriormente identificado, y se declare la nulidad de la venta efectuada por la cónyuge de su arrendador ciudadana ILIANA DEL CARMEN PALOMINO DE O. al ciudadano V.D.P.H., y se le subrogue o venda el aludido inmueble.

Constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el J. está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, y ASI SE ESTABLECE.

Observa éste Tribunal Superior Primero, que la Defensora Ad-litem designada a los co-demandados, en su escrito de contestación a la demanda, alega que la presente demanda no debe prosperar debido a que la parte actora no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber incumplido con las obligaciones impuestas en el contrato de arrendamiento traído a los autos.

En el caso bajo estudio, se observa que los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen lo siguiente:

Art. 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.

Art. 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Resaltado del Tribunal).

De esta forma, el Juez debe determinar la solvencia del inquilino, a los efectos del ejercicio del derecho al retracto legal arrendaticio. Si el arrendatario no está solvente, el J. no puede declarar la procedencia del indicado retracto legal.

Sobre este particular, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de abril de 2010, exp. N° 09-405, sentencia N° 121, en el juicio por Retracto Legal Arrendaticio intentado por el ciudadano F.O.C.P., contra C.V.A.L., Nail Coria Montes de A. y E.R. de Lomeña, en la cual se señaló lo siguiente:

“..Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

(Omissis)

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

(Omissis)

En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…” (Resaltado de la Sala).

En atención, al mandato legal contenido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste Tribunal pasa a verificar los requisitos de procedibilidad previsto en la Ley, para determinar si la demanda cumple o no con todos los requisitos a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia.-

Con respecto al primer requisito, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como Inquilino. De las actas procesales que conforman el presente expediente, se constata que la parte actora, acompañó junto con su libelo de demanda, contrato de arrendamiento, celebrado con el co-demandado ciudadano E.G.O.E., con vigencia a partir del Primero (1ero) de diciembre de 2002, tal y como lo dispone la cláusula Tercera, que señala:

…empezando a regir dicho contrato a partir del 1º de diciembre de 2002…

.-

Conforme a lo anterior, se evidencia que en el caso bajo estudio, ha quedado demostrado la existencia de una relación arrendaticia, superior a dos (2) años, entre la parte actora ciudadana Y.A., como Arrendataria y el ciudadano E.G.O.E., como Arrendador, por el inmueble de autos, por lo que con ello, se cumple con el primer requisito exigido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En cuanto al segundo requisito, de que el Inquilino se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Observa éste Tribunal Superior, que el negocio jurídico realizado entre la ciudadana ILIANA DEL CARMEN PALOMINO DE O., como vendedora, y el ciudadano V.D.P.H., como comprador, referida a la venta del inmueble de autos, se llevó a cabo el 29 de septiembre de 2010, ante el Registro Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, oportunidad que debe verificar éste Tribunal, como fecha cierta, de la obligación de solvencia, que le corresponde a la ciudadana Y.A., y lo cual procederá a constatarse en Capítulo aparte del presente fallo.-

En cuanto a éste requisito, alega en su escrito de contestación de la demanda la abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO, en su carácter de Defensora Judicial de los co-demandados E.G.O.E., I.D.C.P. DE OCHOA y V.D.P.H., que por cuanto la actora ciudadana Y.A., no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ésta no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por que aún cuando tuvo conocimiento que para la fecha 02 de noviembre de 2011, que su arrendador ya no era propietario del inmueble que le fuera arrendado, ésta continuó haciendo los depósitos por concepto de cánones de arrendamiento a nombre de éste quien ya no ostentaba la condición de arrendador, y no a favor del nuevo propietario ciudadano V.D.P.H., además de haber incumplido con las restantes obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento celebrado entre la actora Y.A. y el ciudadano E.G.O.E., y por lo tanto, no tiene el derecho de ejercer la preferencia ofertiva, es por ello que concluye que dicha demanda no debe prosperar.

Planteadas así las cosas, éste Tribunal Superior, en base a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, alegada por la parte demandada, pasa a verificar los pagos por concepto de cánon de arrendamiento realizados por la demandante ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, desde el mes de septiembre de 2010, oportunidad en que se lleva a cabo la operación de compra venta, hasta el mes de octubre de 2010, pues la fecha de interposición de la demanda fue el 01 de noviembre de 2.010, y dicho mes no se encontraba vencido, a los efectos del pago convenido:

1. ) Con respecto al mes de septiembre de 2010, cursa al folio 18, comprobante de pago, según planilla Nº 004380110100079, emanado del Banco Mercantil, de fecha 01 de octubre de 2010, según lo alegado por la demandante dicha cuenta bancaria fue la convenida entre ella y el arrendador, para realizar los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, argumento éste, que no fue desvirtuado en autos, con lo cual demuestra haber realizado oportunamente el mes de septiembre de 2010, dentro del término legal, previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.-

2. ) En cuanto al mes de octubre de 2010, cursa al folio 19, comprobante de pago, según planilla de depósito Nº 79863170, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de fecha 02 de noviembre 2010, lo que evidencia, que el pago del mes de octubre de 2010, se efectuó dentro del lapso legal, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.-

Indudablemente, del análisis de los pagos arrendaticios, anteriormente analizados, constata ésta J., que la parte demandante canceló dentro del lapso legal, a que hace referencia el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los meses de septiembre y octubre de 2.010, cumpliendo así con la forma de pago convenida en el referido contrato de arrendamiento, por lo que efectuado oportunamente el pago del cánon de arrendamiento, queda demostrado que la parte actora se encuentra solvente en dicho pago, con lo cual se cumple con el requisito respecto a la solvencia de la arrendataria para el ejercicio de ésta acción judicial, ante ello, el alegato de la defensora judicial de los co-demandados, es IMPROCEDENTE, y ASI SE ESTABLECE.-

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, autoriza expresamente la reclamación vía judicial, en las demandas de Desalojo, cuando exista dos (2) o más mensualidades vencidas, e igual circunstancia ocurre en acciones resolutorias, lo cual no ocurre en el caso bajo estudio, lo que imposibilita concluir, conforme al ordenamiento jurídico vigente, aplicable en materia arrendaticia, desarrollar un razonamientos lógico y de legalidad, referido a que la parte actora se encuentre insolvente con respecto al pago del canon de arrendamiento.

Por el contrario, destaca éste Tribunal, que no consta en autos, prueba alguna, que demostrara que la Arrendadora, haya manifestado a la parte actora, su inconformidad con el pago oportuno del canon de arrendamiento, por parte de la accionante, ni mucho menos consta en el presente expediente, el ejercicio de alguna acción judicial, que se haya interpuesto, por lo que este Tribunal Superior Primero, determina que la parte actora se encuentra solvente con respecto al pago del canon de arrendamiento, por lo que en el presente proceso, se cumple con el segundo requisito, referido a la solvencia del pago del canon arrendaticio y ASI SE DECIDE.-

En cuanto al tercer requisito, referido a que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario para su procedencia. Observa ésta J., con respecto a éste requisito de procedibilidad, de que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae, la demandante en el escrito libelar, específicamente en el capítulo Tercero del petitorio y fundamentos legales, manifiesta su voluntad de subrogarse, en los mismos términos y condiciones, que se le otorgó al comprador del inmueble, trayendo como consecuencia, el lógico pago, referido al monto del precio y los gastos de registro sufragados por la tercera adquirente; considerando quien aquí juzga que se encuentra lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio, y ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, en este orden de ideas, constata éste Tribunal Superior Primero, que la arrendataria no fue debidamente notificada de la negociación celebrada, pero a los fines de determinar la fecha cierta para ejercer el derecho de preferencia o Retracto Legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación o del conocimiento que de la misma que haya tenido la arrendataria. Del análisis de los autos que conforman el presente expediente, se desprende que la ciudadana Y.A., alegó en su libelo de demanda, que cuando fue a cancelar las cuotas de condominio en la sede de la Empresa Inmobiliaria Parque Central, C.A., se le informó que el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria tenía un nuevo propietario, quien se identificó en esa oficina inmobiliaria como V.D.P.H., quien se había hecho presente en dicha oficina y había consignado el documento de compra venta del referido inmueble y pagado las cuotas pendientes de pago de condominio, pero, la accionante en ningún momento, ni en el libelo de la demanda, ni durante la secuela del juicio, indicó alguna fecha cierta que pudiera demostrar la oportunidad en que tuvo conocimiento de la misma, para que se empezara a computar el plazo de cuarenta (40) días, establecido mediante sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005.

Se observa igualmente que, aunque la demandante no indicó fecha cierta de su conocimiento sobre la celebración de la referida compra venta, se aprecia que una vez que ésta tuvo conocimiento que dicho inmueble tenía un nuevo propietario el cual había pagado las cuotas del condominio que se adeudaban a la fecha, inmediatamente el día 01 de octubre de 2010, le realizó un depósito bancario al nuevo propietario en su cuenta corriente del Banco Mercantil identificada con el Nº 01050078880078264472, la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 854,oo) correspondiente a dichos pagos, tal como se evidencia de la copia simple de dicha planilla de depósito, valorada por este Juzgado Superior con anterioridad, cursante al folio 24 de este expediente, por lo que considera esta Alzada, que debe tomarse dicha fecha, es decir, desde el 01 de octubre de 2.010, como fecha cierta para que conforme al criterio anteriormente señalado, sostenido por sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005, la parte actora, ejerciera dentro los cuarenta (40) días siguientes a la misma, el derecho de Retracto legal, el cual efectivamente, fue ejercido por la arrendataria, el día 01 de noviembre de 2.010, habiendo transcurrido hasta ésa fecha (01/11/2011), TREINTA Y CUATRO (34) DIAS, por lo que, que dicha acción fue ejercida dentro de los CUARENTA (40) DÍAS del tiempo fijado para intentar el derecho de retracto legal, y en atención a ello, quien aquí juzga, considera que se encuentra lleno el cuarto requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio, y ASI SE DECIDE.-

Observa esta J., que puede apreciarse del libelo de la demanda, que el objeto de la acción interpuesta por la parte accionante, es claro y preciso, pues el fin directo de dicha acción versa, sobre el reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva, que le correspondería a la parte actora, la cual tiene su fundamentación legal en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, actualmente previsto en los artículos 131 y 139 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en caso de proceder ésta demanda, sobre el inmueble de autos, produciendo dicho reconocimiento, como consecuencia lógica jurídica, la nulidad de la venta realizada el 29 de septiembre de 2010, que permite la subrogación del inquilino en la venta realizada, para éste en los términos y condiciones que se otorgó en la citada venta, por tanto, considera este Juzgado Superior Primero, que la acción de Retracto Legal Arrendaticio, es la vía idónea, para el reclamo de los derechos, que tiene que ver, cuando no se concede el derecho de preferencia ofertiva, al Inquilino, en una relación arrendaticia.

Es preciso resaltar, que evidentemente en el caso bajo estudio, existe una relación arrendaticia entre la ciudadana Y.A., como Arrendataria y el ciudadano E.G.O.A., como Arrendador, del inmueble plenamente identificado en autos, la cual se deriva del contrato de arrendamiento celebrado a partir del 01 de diciembre de 2002.

De las normativas legales, se establecen las obligaciones de las partes contratantes, específicamente, entre ellos, los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil, que son del tenor siguiente:

Artículo 1133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

.

Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

.-

Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

.-

”Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.-

Aunado a ello, el artículo 32 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos o servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores

(negrillas de esta Alzada).

Observa igualmente esta Sentenciadora, que el contrato de arrendamiento, traído a los autos por la demandante Y.A., establece en su cláusula Décima Tercera lo siguiente:

EL ARRENDATARIO renuncia desde ahora a cualquier derecho preferente para adquirir el inmueble, por lo que ésta previsión suple cualquier aviso o notificación que deba dársele

.

Ahora bien, no es potestativo de las partes relajar las normas legales a su conveniencia, pues lo convenido entre ellos en dicha cláusula, es contrario a derecho y no puede surtir ningún efecto jurídico, por lo que conforme a la disposición contenida en la normativa legal antes transcrita, esto es, el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el derecho de preferencia que tiene la arrendataria es IRRENUNCIABLE, y en consecuencia de ello, se declara NULA la referida cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato de arrendamiento, demostrativo de la relación arrendaticia entre la demandante Y.A. y el co-demandado E.G.O.E., y ASI SE DECIDE.-

Observa éste Tribunal Superior, que el material probatorio aportado debe ser analizado en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone, entre otras cuestiones, que el juez debe decidir conforme a todo lo alegado y sólo lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Efectivamente, las disposiciones antes citadas, sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones, argumentos de hechos no formulados en el proceso u excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). (Vid. Sentencia de fecha 26 de octubre de 2010, caso: A.J.R.P. y otros contra Grupo Tropicalia, C.A., T).

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/D.A.S. y A.E.C., expresó:

En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba…

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

.-

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación

.

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil).

La fundamentación de las normas legales, antes referidas (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil), permiten establecer claramente las reglas procesales, en que se encuentran las partes dentro de un proceso judicial, en el caso bajo estudio, la parte actora logró probar durante la secuela del juicio, los requisitos de procedibilidad de la presente acción.-

Así pues, observa éste Tribunal, que el Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Así las cosas, determinado con exactitud, lo que abarca el derecho de retracto legal y sus requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, V.I., señala:

Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

En cambio, el Derecho de Retracto, sólo es ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.

En el presente caso, éste Tribunal Superior Primero, constata que la parte accionante, ha cumplido a cabalidad con los requisitos previstos por el legislador, para este tipo de demandas, a saber a) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.

En Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

“…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”.

En éste sentido, y en acatamiento al criterio jurisprudencial antes referido, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró durante la secuela del juicio desvirtuar los alegatos de la demandante, ni probar nada que le favoreciera con respecto a ésta causa, referida a la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la cual es la aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la defensora judicial de la parte demandante contra el fallo dictado el 19 de julio de 2012, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.-

La parte actora solicita, en el petitum de su demanda, que se le otorgue su derecho de preferencia de adquirir el inmueble de autos, en los mismos términos y condiciones en que fue vendido dicho inmueble al ciudadano V.D.P.H., establecidos en el documento de compra – venta respectivo, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de septiembre de 2010, bajo el Nº 2010-994, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 215-1-1-5-569, y correspondiente al folio Real del año 2010, pactándose como precio de venta la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo), documento éste que por su naturaleza de documento público, y por cumplir son las solemnidades y formalidades, para la validez en cuanto a su contenido se refiere, no existe ninguna duda para ésta Superioridad, para con respecto a los términos y condiciones en que pactaron las partes intervinientes, como vendedora I.D.C.O.D.P., en su propio nombre y como apoderada de su cónyuge E.G.O.E., y como comprador, el ciudadano V.D.P.H., aunado al hecho de que durante la secuela del proceso, no se acompañó ningún medio probatorio, que desvirtuara la forma en que los co-demandados acordaron llevar a cabo la compra venta, que se perfeccionó el 29 de septiembre de 2010. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA.

-VIII-

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 09 de agosto de 2012, por la abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO, en su carácter de defensora judicial de los co-demandados E.G.O.E., I.D.C.P. DE OCHOA y V.D.P.H., contra la decisión dictada el 19 de julio de 2012, proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue Y.A., contra los ciudadanos E.G.O.E., I.D.C.P. DE OCHOA y V.D.P.H..

Se subroga a la parte actora, Y.A., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil divorciada, y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.924.375, en las mismas condiciones en que ésta adquirió, es decir, en los mismos derechos que se le otorgó al comprador, ciudadano V.D.P.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.665.904, en el documento de compra – venta, por el inmueble conformado por un inmueble constituido por un apartamento para vivienda distinguido con el número y letra ocho raya P (8-P) y ubicado en las plantas dieciocho y diecinueve (18 y 19), la número 18 entre los ejes 1-2 y B-C, mitad 1-2 y C-D, mitad 2-3 y B-D, y la Nº 19 entre los ejes 1-2 y B-C, mitad 2-3 y B-C, , con entrada por el pasillo Nº 8 de la planta Nº 19 de la Torre 202 CATUCHE del Conjunto denominado PARQUE CENTRAL, Z.I., el cual está situado en Jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio (antes Departamento) Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el cual tiene una superficie de ciento doce metros cuadrados con con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (112,45 mt2), y consta de: en la planta Nº 18; tres (3) dormitorios y dos (2) baños; y en la planta Nº 19: un star comedor, una cocina lavandero, un baño y un balcón; comprendido dentro de los siguientes linderos particulares; en la planta Nº 18: NORTE: con el apartamento 8-M y apartamento 8-N; SUR: con fachada Sur del edificio 202 Catuche; ESTE: con el apartamento 8-N y Junta de dilatación que separa el Edificio 202 Catuche del Edificio 201 Tajamar; y OESTE: con el apartamento 8-M, apartamento 8-N y apartamento 8-Q; y en la planta Nº 19: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con fachada Sur del Edificio 202 Catuche; ESTE: con Junta de dilatación que separa el Edificio 202 Catuche del Edificio 201 Tajamar; y OESTE: con el apartamento 8-Q. Dicho inmueble está sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, tal como consta del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el día 08 de diciembre de 1.976, anotado bajo el Nº 6, Protocolo Primero, Tomo 54.

Dicho documento se encuentra debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de septiembre de 2010, bajo el Nº 2010-994, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.5.569, y

Se le impone a la parte actora Y.R.A.H., titular de la cédula de identidad Nº V- 10.924.375, la obligación de consignar, ante el Juzgado de la causa, Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo) en cheque de gerencia, cantidad que fuera pactada como precio de venta del referido inmueble, a favor de los vendedores ciudadanos E.G.O.E. e I.D.C.P.D.H., titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.185.454, V- 9.879.444, respectivamente, para la celebración la operación de compra venta sobre el inmueble antes descrito.

Se CONFIRMA el fallo apelado pero con diferente motivación.-

Se condena en Costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y BAJESE EN LA OPORTUNIDAD RESPECTIVA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2.012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LASECRETARIA,

ABG. M.A.P..

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco de la tarde (03:25 p.m).

LA SECRETARIA.

EXP. N° AP71-R-2012-000509

Definitiva/Retracto Legal Arrendaticio.

Materia Civil

IPB/MAP/damaris