Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 31 de Mayo de 2012

Cursa el presente expediente en este tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado: D.P.C., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 138.400, en su carácter de apoderado judicial de la Empresa Panadería y Pastelería Salatin, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el N° 21, tomo 10-A, de los Libros de Comercio llevados por ese despacho; y representada por el ciudadano: HINNAWI HAZME TALAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.202.485, de este domicilio, contra la sentencia definitiva de fecha 27 de octubre de 2010, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, según la cual declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana: M.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.923.400, asistida por la abogada: Y.B. de Lugo, venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 25.650 contra la Empresa Panadería y Pastelería Salatin, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el N° 21, tomo 10-A, de los Libros de Comercio llevados por ese despacho; y representada por el ciudadano: HINNAWI HAZME TALAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.202.485, de este domicilio, que se tramita en el expediente N° 2.425 de la nomenclatura interna de ese tribunal.

En fecha 25 de noviembre del año 2010, se recibió el expediente.

En fecha 02 de diciembre de 2010, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, por tratarse de un procedimiento de desalojo, se dejó establecido que el mismo sería tramitado conforme al procedimiento breve previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem.

En fecha 09 de diciembre de 2010, el abogado D.P.C. presentó escrito.

En fecha 20 de diciembre de 2010, venció el lapso legal para dictar sentencia en el presente procedimiento, y en virtud de ello este tribunal dictó auto en el que declaró que una vez dictada la sentencia se notificaría a las partes.

En fecha 16 de marzo de 2011, cursa diligencia suscrita por el ciudadano: Hazme Talal Hinnawi, en su carácter de representante de la Empresa Panadería y Pastelería Salatin C.A., asistido por el abogado en ejercicio A.C., mediante el cual revocó el poder apud acta que le fue conferido en fecha 04-05-2010 a los abogados en ejercicio J.G.H., J.S.A.T. y E.M.S.T., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 108.320, 129.393, 110.255 y 138.400 respectivamente.

En fecha 21 de marzo de 2011, este tribunal dictó auto declarando que el diligenciante no está facultado para revocar en nombre propio, poderes generales o especiales, por lo que este tribunal se abstuvo de pronunciarse sobre la revocatoria formulada por el ciudadano: Hazme Talal Hinnawi.

En esta oportunidad, este tribunal dicta sentencia en los términos siguientes:

DE LA DEMANDA

Alegó la ciudadana actora que en fecha 29 de marzo de 1996 adquirió un inmueble, constituido por un local comercial ubicado en la ciudad de Barinas, Municipio Barinas del estado Barinas, específicamente entre calle Ricaurte y Mérida, en el Edificio Charles, en la planta baja, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Con fachada norte del edificio Charles y Calle Mérida; Sur: Con casa que es o fue de J.C., Este: Con fachada este del edificio Charles y Avenida Ricaurte y Oeste: Casa que es o fue del señor Carrullo, constante de ciento sesenta metros (160,00 mts) propiedad que consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 29 de marzo de 1996, registrado bajo el N° 46, folios 136 al 137, del Protocolo Primero, Tomo noveno, Principal y Duplicado del Primer Trimestre del año 1996.

Sostuvo que el 01 de junio de 2008, concedió en arrendamiento el inmueble, a la empresa Panadería y Pastelería Salatin, CA, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el Nº 21, Tomo 10-A, de los libros de comercio llevados por ese despacho, representada por el ciudadano: HINNAWI HAZME TALAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.202.485, acordando que dicho inmueble sería destinado por el arrendatario únicamente para la distribución al mayor y detal de pan y materiales afines relacionados con el ramo, tal y como se especificó en el contrato de arrendamiento, que dicho contrato quedó establecido dentro de su cláusula CUARTA que “el tiempo de duración del presente contrato es de un año fijo, contado a partir de 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009 sin prorrogas” ; por lo que llegado el día 31 de mayo de 2009, previniendo a su inquilino que es una persona responsable y con la que siempre mantuvo relaciones muy amistosas, le solicitó a través de un requerimiento verbal que le devolviera el inmueble, motivado a que el contrato pertinente venció en el plazo antes indicado, siendo que el señor HINNAWI HAZME TALAL, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-17.202.485. representante de la empresa Panadería y Pastelería Salatin C.A, es renuente a devolverle el inmueble, quien argumentó que no lo desalojará y de manera maliciosa toda vez que le informó que no sería renovado el contrato, consignó el pago del canon de arrendamiento ante el Tribunal del Municipio Barinas del estado Barinas, y siendo que debió concederle el plazo establecido por la prórroga legal, dispuesta en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, parágrafo 1,y pasado el plazo de seis (06) meses término a que hace referencia dicho artículo, nuevamente le manifestó verbalmente y luego de manera escrita la necesidad que tiene de terminar la relación arrendaticia que los une, pero nuevamente se negó a firmar la notificación indicada, solicitando le sea devuelto el local antes indicado, explicándo que requiere ocupar el inmueble, puesto que es accionista dentro de la empresa Manufacturas e Inversiones Textiles (MANITEX) CA, sociedad mercantil constituida por su familia e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 14 de octubre de 2004, bajo el Nº 11, tomo 11-A, de los libros de comercio llevados por ese despacho, compañía que se dedica a “la compra, ventas, importación, exportación, distribución, fabricación y cualquier otra forma de comercialización al mayor y detal, en el territorio nacional, de ropa intima, confeccionada para dama, caballeros y niños, blúmeres, brasieres, medias, pañuelos …..”cuyo domicilio; edificio Charles, piso 2, apartamento 2, sector centro, avenida Ricaurte, de la ciudad de Barinas, estado Barinas, es decir, su empresa se encuentra a dos (02) piso sobre el local comercial dado en arrendamiento, y como este local posee una superficie de ciento noventa y cinco metros cuadrados (195 mts), según documento de propiedad y del cual es propietaria, posee un espacio que no se ajusta a las necesidades actuales de su empresa, puesto que se encuentran en vías de expansión y por ende requirieren un espacio para ubicar la atención al cliente y despacho de pedido hechos por la clientela, es por lo que con urgencia y de acuerdo al contenido del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda el desalojo del inmueble, antes mencionado a la Empresa Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el Nº 21, tomo 10-A, de los libros de comercio llevados por ese despacho, representada por el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-17.202.485, bajo contrato de arrendamiento escrito que previa expiración de la duración del mismo y concedido y transcurrido como fue el plazo de prórroga legal y en vista de que el inquilino se niega a desocuparlo fundamentó su pretensión en la “necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo” prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios art. 34 numeral 2.

Solicitó que la presente demanda fuera admitida, sustanciada y decidida conforme derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos legales

Junto con el libelo de demanda consignó los siguientes documentos:

 Copia simple del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda. Marcado “A” (folios 03 al 06).

 Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana: M.C.P. y el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, actuando en su carácter de representante legal de la Empresa Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA SALATIN, C. A. Marcado “C” (folios 07 al 10).

 Original de comunicación de fecha 06 de mayo de 2009, efectuada por la ciudadana: M.C.P., al representante de la Empresas Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A; solicitando la desocupación del inmueble. Marcado “D” (folio 11).

 Copia simple del acta constitutiva- estatutos de la Empresa Manufacturas e Inversiones Textiles (MANINTEX) C. A., Marcado “E” (folios 12 al 19).

 Copía simple del documento de compra-venta de un inmueble, celebrado entre Yeliza Coromoto Materan Vergara y la ciudadana: M.C.P.d.H.. (Marcado “F”) folios 20 al 22.

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

En fecha 17 de diciembre de 2009, fue admitida la presente demanda y se libró el emplazamiento respectivo. (Folios 24 al 25)

En fecha 17 de marzo 2010, el ciudadano: H.L., alguacil del tribunal a quo, suscribió diligencia consignando la boleta librada al ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, en su carácter de representante de la empresa Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A., demandado de autos, en virtud que el mismo se negó a firmar. (Folios 28 al 33)

En fecha 08 de abril 2010, fue dictado auto por el a quo ordenando librar boleta de notificación conforme a lo previsto en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil al ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, en su carácter de representante de la Empresa Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A., demandado de autos. (Folios 34 al 35)

En fecha 22 de abril de 2010, el Secretario del tribunal de la causa dejó constancia que hizo entrega al ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, en su carácter de representante de la Empresa Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A., de la referida boleta de notificación. (Folio 36).

A los folios 37 al 39 riela escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte actora, el cual fue admitido en fecha 04 de mayo de 2010.

Cursa al folio cuarenta y uno (41), Poder Apud-Acta, conferido por el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, en su carácter de representante de la Empresas Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A., a los Abogados en ejercicio, ciudadanos: J.G.H., J.S.A.T. Y E.M.S.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 108.320, 129.393 y 110.255, en su orden.

A los folios 42 al 62, cursa agregado escrito de promoción de pruebas y sus respectivos anexos, presentado por la parte demandada, el cual fue admitido mediante auto de fecha 05 de mayo 2010.

Cursa a los folios (63 y 64) del presente expediente, escrito presentado por el abogado en ejercicio J.S.A.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.537.399, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.393, actuando en su condición de apoderado judicial de la Empresa Mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C. A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el Nº 21, Tomo 10-A, de los libros de comercio llevados por ese despacho, parte demandada en el presente juicio, mediante la cual solicita se decrete la reposición de la causa al estado de verificarse nuevamente la oportunidad para oponer defensas previas y de fondo a la demanda, asimismo la apertura del lapso probatorio previsto en el articulo 607 del Código de Procedimiento Civil. El tribunal a-quo en auto de fecha 20 de mayo de 2010, niega lo solicitado (folio 65 y 66).

A los folios (67 y 68), cursa escrito de conclusiones presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, el cual se agregó a los autos en fecha 25 de mayo de 2010.

En fecha 26 de mayo de 2010, fue presentado escrito de informes por la apoderada judicial de la parte actora. (Folios 70 al 73), los cuales fueron agregados en la misma fecha.

Al folio setenta y cinco (75), cursa escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, mediante el cual apela a la decisión de fecha 20 de mayo de 2010.

Por auto de fecha 17 de junio de 2010, el tribunal negó oír el recurso de apelación interpuesto, por los motivos que ahí expuso. Folios 76 al folio 77.

Al folio setenta y nueve (79) cursa Poder Apud-Acta conferido por el co-apoderado judicial de la parte demandada al abogado en ejercicio D.C..

Al folio noventa y ocho (98) cursa auto del tribunal mediante el cual ordenó agregar a los autos oficio Nº 248 procedente del Juzgado Superior Civil, Mercantil del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, contentivo de copia certificada de decisión de recurso de hecho.-

Al folio noventa y nueve (99), cursa auto del tribunal a quo de fecha 21-09-2010, en el que la Jueza titular se abocó al conocimiento de la presente causa.

Cursa a los folios 102 y 104, diligencias del alguacil del tribunal en las que consigna boletas de notificación de abocamientos debidamente firmados por las partes en el presente juicio.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad legal para ello, la parte demandada, no dio contestación a la demanda.

En la oportunidad legal ambas partes promovieron pruebas, y el Juzgado a quo dictó sentencia en los términos que a continuación se transcribe parcialmente:

LA RECURRIDA

Alega la parte actora en su libelo lo siguiente:

…omissis…

II

La acción de DESALOJO, incoada por el actor tiene su fundamento legal en lo dispuesto en el artículo 33 y 34, literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, no es contraria a derecho. ASI SE DECIDE.

III

La demanda de desalojo, de un bien inmueble, consistente en un local comercial, ubicado en el Edificio Charles, planta baja, constante de Ciento Sesenta Metros cuadrados (160 mts2), en esta ciudad de Barinas estado Barinas, con fundamento en el articulo 34, literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido el artículo 34 literal a de la Arrendamientos Inmobiliarios señala:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causales:

Literal “B” “…La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”

Para la Procedencia de la acción de desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos según los señala el Dr. G.G.Q., en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, establece: “La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamentos en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación. -La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. *-La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

Para decidir el Tribunal Observa:

Establecieron en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, de fecha cuatro (4) de julio, del año dos mil ocho (2008), inserto bajo el Nº 54, Tomo 134, donde establecieron en la cláusula Cuarta los siguiente se cita textualmente: “ que el tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año fijo, contados a partir del 01 de junio del 2008 hasta el 31 de mayo del 2009, sin prorrogas…”, Se observa igualmente al folio 11, comunicación de la ciudadana M.C.P.d.H. dirigida a Empresas Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA SALATIN, C. A., donde le participa que no habrá renovación del contrato tal como lo estipula la cláusula cuarta, solicitándole la desocupación del inmueble. En este sentido el Tribunal observa, que efectivamente las partes convinieron que la relación arrendaticia culminó en fecha 31 de mayo del año 2009, comenzando la prorroga legal en fecha 01 de junio de 2009 hasta el 31 de noviembre de 2009, es decir, que no consta en las actas procesales que conforman este expediente, que las partes lo hayan renovado por escrito, se puede colegir que operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, cuyo efecto, la relación arrendaticia en comento, es a tiempo indeterminado. ASI SE DECIDE.-

Siguiendo el criterio Doctrinal supra señalado, toda vez, que la acción incoada por la Apoderada judicial de parte actora, en los fundamentos de hechos y del derecho en que basa su pretensión, según se desprende del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor probar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa. En la presente acción le correspondía a la parte accionante, en primer lugar, demostrar que era propietario del inmueble arrendado; En segundo lugar, que efectivamente entre ella y la parte demandada existía una relación arrendaticia sobre dicho inmueble a tiempo indeterminado, y por último, en demostrar la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, por parte de la firma mercantil MANUFACTURAS E INVERSIONES TEXTILES (MANITEX), donde ella junto a su grupo familiar es accionista.

En este sentido, se observa que la parte demandada acepta en su escrito de contestación de la demanda que entre la ciudadana M.C.P., en su condición de arrendadora y el ciudadano HINNAWI HAZME TALAL, actuando con el carácter de representante legal de la Empresas Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA SALATIN, C. A., suficientemente identificados supra. Según se desprende en el tantas veces mencionado, contrato de arrendamiento, el cual se le otorgó pleno valor probatorio; que suscribieron dicho contrato sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el Edificio Charles, planta baja, constante de Ciento Sesenta Metros cuadrados (160 mts2), en esta ciudad de Barinas estado Barinas, propiedad de la Arrendadora, según consta en contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, de fecha cuatro (4) de julio, del año dos mil ocho (2008), inserto bajo el Nº 54, Tomo 134. Demostrado además, la existencia arrendaticia, que el tiempo de duración de la misma se convirtió en uno a tiempo indeterminado. De esta manera se concluye que se encuentran llenos los extremos de ley, con lo cual la acción de desalojo no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE

A los efectos de demostrar la necesidad de ocupar dicho inmueble el apoderado Judicial de la parte actora, presento en la oportunidad legal correspondiente documentales de la firma mercantil denominada MANUFACTURAS E INVERSIONES TEXTILES (MANITEX), sociedad mercantil constituida por la familia de la demandante, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de fecha 14 de octubre de 2004, bajo el Nº 11, Tomo 11, donde ciertamente se comprobó, según documento Constitutivo Estatutario que la actora ciudadana M.C.P., es accionista en dicha empresa, otorgándose pleno valor probatorio como documento público. Y presentó además documento de propiedad de los locales comerciales, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de fecha nueve (9) de mayo de 2008, bajo el Nº 33, folios 187 al 188, Protocolo Primero, Tomo Veinticuatro principal y duplicado, segundo trimestre del año 2008. Se le otorgo pleno valor probatorio. Probando que la actora tiene necesidad de ocupar el inmueble arrendado. No siendo impugnados, ni tachados ningunas de las pruebas traídas al proceso por la parte contraria, además la demanda en autos, durante el debate procesal, no trajo a los autos prueba alguna que desvirtuara los hechos alegados por la actora en su escrito libelar. ASI SE DECIDE.

Ahora bien es importante señalar, que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancias capaz de obligar al necesitado de ocupar el inmueble para satisfacer tal exigencia. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés del necesitado. No sólo de la persona natural que se presente como propietario sino el pariente consanguíneo en comento o la persona jurídica dueña del inmueble, así se lo ha establecido en reiteradas oportunidades nuestro Tribunal Supremo de Justicia.

Se evidencia para quien aquí juzga, que la parte demandada no probó a su favor, nada que le favoreciera, en relación a que la actora, no tenia necesidad de ocupar el inmueble, limitándose solamente a negar, rechazar, los argumentos expuestos por la parte demandante; y siendo que todas las demás pruebas presentadas por la parte actora y valorada por éste Tribunal han llevados a la convicción, de quien aquí juzga de la veracidad de los hechos alegados por la actora en su libelo de demanda. De esta forma es por lo que considera salvo mejor criterio que la acción de desalojo incoada debe prosperar. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En merito de las consideraciones antes expuestas y con fundamento en las motivaciones precedentes y de las disposiciones legales citadas, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda de DESALOJO incoada por al ciudadana M.C.P., representada por su apoderado judicial abogado Y.B.D.L., suficientemente identificados en autos, contra la Empresas Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA SALATIN, C. A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el Nº 21, Tomo 10-A, de los libros de comercio llevados por ese despacho, representada por el ciudadano: HINNAWI HAZME TALAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.202.485, identificada en autos, en consecuencia:

PRIMERO: Se condena a la demandada perdidosa a la Empresas Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA SALATIN, C. A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, registrada el 20 de junio de 2007, bajo el Nº 21, Tomo 10-A, de los libros de comercio llevados por ese despacho, representada por el ciudadano: HINNAWI HAZME TALAL, a DESALOJAR un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el Edificio Charles, planta baja, constante de Ciento Sesenta Metros cuadrados (160 mts2), en esta ciudad de Barinas estado Barinas, objeto de la presente demanda, y por consiguiente a hacer entrega del mismo a la ciudadana M.C.P. y/o su apoderado judicial, dentro de un plazo improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo a lo estipulado en el párrafo primero del articulo 34 del decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteado el presente caso, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos establecidos, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza a quo, según la cual declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Y CARGA DE LA PRUEBA

En relación a la actividad probatoria, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación, en todo caso, las partes tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Seguidamente pasa esta Superioridad, a analizar y valorar los medios probatorios promovidos por las partes:

MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE ACTORA.

 Reprodujo el mérito favorable que arrojaron los actos procesales que consta en el expediente 2425, en todo cuanto beneficien a su representada.

En cuanto a esta promoción, debe resaltar esta Alzada que no habiendo sido señalado en la promoción a qué acta procesal se refiere y qué pretende demostrar con ella, tal promoción debe ser desechada del presente procedimiento. Y así se declara.

 Promovió documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas, de fecha 29 de marzo de 1.996, registrado bajo el Nº 46, folios 136 al 137, del Protocolo Primero, Tomo Noveno, Principal y Duplicado del Primer Trimestre del año 1996, en el que consta que el ciudadano: V.W.M.V., dio en venta en forma pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana: M.C.P., un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial de (160 mts2), que es el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio, cursante al folio 03 y 04.

Se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado por la ahora actora, ciudadana: M.C.P., de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.

 Promovió contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, de fecha cuatro (4) de julio del año dos mil ocho (2008), inserto bajo el Nº 54, Tomo 134, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y la duración del contrato celebrado entre la ciudadana: M.C.P. y el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal. (folios 08 al 10).

En relación a este contrato este Tribunal lo analizará y valorará más adelante en el presente fallo.

 Promovió carta contentiva de notificación hecha al ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, parte demandada, donde se le informa al demandante la voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia; el cual se negó a firmar dicha carta. (folio 11).

En cuanto a esta misiva, se observa que la misma sólo se encuentra firmada por la actora ciudadana: M.C.P., en virtud de ello, la misma se desecha del presente procedimiento. Y así se declara.

 Copia Simple del Registro Mercantil de la empresa Manufacturas e Inversiones Textiles (MANITEX), sociedad mercantil constituida por la familia H.P., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, de fecha 14 de octubre de 2004, bajo el Nº 11, Tomo 11-A, a los fines de demostrar que la actora es accionista en dicha empresa.

En relación al documento promovido, se le otorga valor probatorio como documento privado reconocido y de fecha cierta, para dar por demostrada la existencia jurídica de la empresa Manufacturas e Inversiones Textiles (MANINTEX) C.A., de igual modo queda demostrado que los accionistas de dicha empresa son los ciudadanos: A.d.J.H.E., M.C.P.d.H., A.J.H.P. y M.C.H.P., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.756.304, 4.923.400, 13.278.114 y 16.126.420 respectivamente, por lo que se evidencia claramente que la actora de autos es socia de la señalada empresa. Y así se declara.

 Promovió documento de propiedad de un apartamento ubicado en el Edificio Charles, en la calle Mérida cruce con la avenida Ricaurte de esta ciudad de Barinas, Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha nueve (9) de mayo de 2008, bajo el Nº 33, folios 187 al 188, Protocolo Primero, Tomo Veinticuatro principal y duplicado, segundo trimestre del año 2008, en el que consta que la ciudadana: Y.M. dio en venta, pura y simple e irrevocable a la ciudadana: M.C.P.d.H., el indicado inmueble. (Folio 20 al 22).

Se le otorga pleno valor probatorio, para dar por demostrada la titularidad del inmueble a favor de la ciudadana: M.C.P., a que se contrae el documento antes señalado. Y así se declara.

MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE DEMANDADA

 Promovió copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de julio de 2007, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, anotado bajo el Nº 54, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera de Barinas, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y la duración del contrato celebrado entre la ciudadana: M.C.P. y el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal. (folios 44 al 46).

En relación a este documento, este Tribunal lo valorará más adelante en el presente fallo.

 Promovió copia simple de Registro Mercantil de la empresa Panadería y Pastelería Salatin, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, de fecha 20 de junio de 2007, quedando inscrita bajo el Nº 21, Tomo 10-A. (folios 48 al 61).

Para decidir este tribunal, observa:

El presente juicio versa sobre una acción de desalojo de inmueble, incoada por la ciudadana: M.C.P., titular de la cédula de identidad N° 4.923.400, contra la empresa Panadería y Pastelería Salatin C.A., representada por el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, titular de la cédula de identidad N° 17.202.485, fundamentada dicha acción en el vencimiento del contrato y de la prórroga legal y de la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.

En relación a los efectos de los contratos, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:

Art. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Art. 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Por otro lado, el artículo 34 literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Art. 34.- Sólo podrá demandarse, el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…omissis…

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”

De conformidad con la norma antes transcrita, para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado deben concurrir dos requisitos: I) Que el inmueble se encuentre arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado y II) Que el propietario tenga la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.

Ahora bien, en el caso bajo examen tenemos que la parte actora alegó la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (01) año improrrogable, todo conforme a documento debidamente firmado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 04 de julio de 2008, inserto bajo el Nº 54, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina.

En efecto, en el señalado contrato que se encuentra inserto en los folios 08 al 10 del presente expediente, se evidencia que el contrato de arrendamiento firmado entre la ciudadana: M.C.P. y el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal en su carácter de representante legal de la empresa Panadería y Pastelería Salatin, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Barinas en fecha 20 de junio del 2007, bajo el Nº 21, Tomo 10-A, es un contrato a tiempo determinado de un año improrrogable, en virtud de que la cláusula cuarta fue redactada del a manera siguiente: “CUARTA: El tiempo de duración del presente contrato es de UN AÑO fijo, contados a partir del 1 de junio del 2008 hasta el 31 de mayo del 2009 sin prorrogas, ya que es a tiempo determinado.”

No obstante lo antes expresado, tenemos que la parte accionada Panadería y Pastelería Salatin, C.A., en el lapso de pruebas trajo a los autos copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana: M.C.P. (parte actora de autos), y la empresa mercantil antes mencionada (parte demandada de autos), firmado en fecha 27 de julio del año 2007, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el Nº 54, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina.

En el señalado contrato de arrendamiento, se evidencia que las partes contratantes son las mismas, que en el contrato de arrendamiento invocado por la parte actora firmado ante la Notaría Pública en fecha 04/07/2008, es decir, la ciudadana: M.C.P. es la arrendadora, y la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Salatin, C.A, representada por el ciudadano: Hinnawi Hazme Talal, es la arrendataria. De igual modo, se desprende de la cláusula primera del indicado contrato, que el objeto del mismo es un local comercial, ubicado en el Edificio Charles, Planta Baja, constante de 160 metros cuadrados, de esta ciudad de Barinas del estado Barinas.

Coincide también en el segundo contrato de arrendamiento con el primero invocado por la parte actora, el tiempo de duración del mismo, dado que en la cláusula tercera, se lee: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de junio del año 2007 hasta el 31 de mayo del 2008.”

Al contrato bajo análisis, se le otorga pleno valor probatorio como documento privado reconocido con fecha cierta, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; por lo que ha quedado evidenciado con el mismo que en realidad la relación contractual arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente litigio, ha sido de dos (2) años consecutivos, y no de un año como lo alegó la parte actora. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, en este caso se ha verificado que la relación contractual arrendaticia de autos tiene una duración de dos (2) años, vale decir, que la misma existe por convenio entre las partes desde el 01 de julio del año 2007, en atención a ello, para el momento de la interposición de la demanda 14 de diciembre de 2009, admitida por el a quo en fecha 17 de diciembre de 2009 (folio 24), todavía se encontraba transcurriendo el lapso de prórroga legal, que según el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un (1) año, en virtud que la relación arrendaticia en el caso bajo estudio era mayor de un año y menor de cinco años. Dicha prórroga de conformidad con lo expuesto, comenzó a transcurrir el 01 de junio de 2009 con vencimiento el día 01 de junio del 2010. Y ASÍ SE DECLARA.

Se observa además, que la parte actora invocó la causal de desalojo contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, cuando en realidad si ocurre el vencimiento del contrato, y también se otorga y se vence la prórroga legal no es necesario alegar otro hecho distinto sino el vencimiento de la prórroga legal, y demandar su cumplimiento.

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas, habiendo sido constatado que para el momento de interposición de la demanda (14/12/2009), todavía se encontraba transcurriendo el lapso de la “prórroga legal”, que en este caso es de un (1) año, en virtud de que la relación arrendaticia comenzó el 01 de julio del año 2007, de conformidad con lo probado a través del documento firmado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas en fecha 27 de julio del año 2007, inserto bajo el Nº 54, Tomo 163, declarándose en este fallo que el contrato traído a este procedimiento por la parte actora firmado ante la misma Notaría antes indicada en fecha 04 de febrero del mes de julio del año 2008, inserto bajo el Nº 54, Tomo 134, demuestra la continuidad de la relación arrendaticia por dos (2) años, resulta indeclinable declarar sin lugar la demanda incoada por la ciudadana: M.C.P.. Y ASÍ SE DECIDE.

Debe resaltar este Tribunal, que a los fines de que las pretensiones no sucumban, las partes deben exponer los hechos de acuerdo a la verdad, y esto es un deber procesal de conformidad con el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil; por otro lado, cabe añadir, que de acuerdo con el criterio establecido por la Sala Constitucional de nuestro más Alto Juzgado no existe lesión o vulneración al debido proceso y a la tutela judicial efectiva cuando la situación alegada es debida a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de las partes o de los profesionales que las representan o defiende. (Sentencia Nº 403/05 caso: M.A.C.)

En atención a lo antes declarado, el recurso de apelación debe ser declarado con lugar, la demanda debe ser declarada sin lugar y la recurrida debe ser revocada. Y ASÍ SE DECIDE.

D E C I S I Ó N

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: