Decisión nº 08-2009 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Abril de 2009

Expediente N° 1539

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

198º y 150º

Vistos los antecedentes.

DEMANDANTE: M.C.R.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 7.604.182, domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO 2, TORRES 1, 2 y 3 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PALAIMA, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de junio del año mil novecientos ochenta y dos (1982), bajo el N° 9, Tomo 23.

Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA, incoada por la ciudadana M.C.R.M., identificada ut supra, asistida por el profesional del Derecho J.E.A.C., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 4.523.090, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 42.940, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO 2, TORRES 1, 2 y 3 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PALAIMA, identificada ut supra; en la referida causa la demanda fue admitida en fecha cuatro (04) de febrero del dos mil ocho (2008), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

De la lectura realizada al libelo presentado por la ciudadana M.C.R.M., asistida por el profesional del Derecho J.E.A.C., identificados ut supra, en fecha cuatro (04) de febrero del dos mil ocho (2008), el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

1. - Que es propietaria de un (1) apartamento distinguido con el N° 2-C, situado en la Planta Segunda del Edificio 2, Torre 2 del Conjunto residencial Palaima, ubicado al margen de la Avenida Goajira o Avenida 16, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 25 de abril del año 1995, anotado bajo el N° 41, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones y le corresponde un porcentaje de uno como cero cincuenta y dos milésimas por ciento (1.052 %) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio conforme consta de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antiguo Distrito Maracaibo del Estado Zulia, con fecha 15 de junio de 1982, bajo el N° 9, Tomo 23.

2. - Que en fecha 18 de junio del año 2008, aparece publicado en la página 1-3 del Diario Panorama, aviso de Convocatoria del Conjunto Residencial Palaima, Edificio 2, mediante el cual Propietarios del Edificio N° 2, Torres N° 1, 2 y 3, convocan a una asamblea general extraordinaria que se celebrará el día lunes 30 de junio de 2008, a las 8:00 p.m. en el salón de Fiesta del Edificio, y en la cual en el punto N° 1, se me solicita la rendición en su condición de administradora de dicho condominio.

3. - El día 30 de junio del 2008, siendo la 8:20 p.m., con el ánimo de rendir las cuentas solicitadas, por una irrita minoría, que escuetamente se identifican en la convocatoria antes señalada, como propietarios del Edificio N° 2, Torre N° 1, 2 y 3 presentó a los pocos asambleístas constituidos al efecto a la licenciada Esmeralda Orozco, quien es contador público, inscrita en el C.P.C., bajo el N° 85.233, quien a su vez presentó a la “asamblea” la auditoria realizada a su gestión como Administradora, acompañando las facturas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año en curso, y de inmediato en su condición de Administradora comenzó su rendición de cuentas, presentando la auditoria practicada por la licenciada E.O., las carpetas de cada una con los ingresos y egresos de cada Torre debidamente soportados por los recibos de ingresos por cuotas ordinarias y extraordinarias y los recibos y facturas originales de los gastos incurridos por cada Torre para los meses respectivos y del mismo modo presentó todo lo relacionado con su gestión administrativa, con entrega de dinero en efectivo, cheques devueltos tal como se evidencia del propio texto de la irrita asamblea, que da como reproducido, como prueba fehaciente de haber cumplido con lo solicitado por la “asamblea”.

4. - Que lo insólito de la minúscula asamblea, se produce cuando la propietaria ciudadana M.H., de manera airada e incomprensible, solicita que se presenten nuevamente todas las facturas de los gastos del mes de febrero parar cotejarlos y aclarar unas supuestas diferencias entre los montos publicados en la cartelera, y los montos que dan la sumatoria de las facturas y que la mencionada ciudadana solicita a la asamblea que se posponga la entrega de la Administradora para el día lunes 7 de julio a las 7:30 p.m., en el Salón de fiestas del edificio, ante la nueva Junta de Condominio.

5. - Que en su condición de Administradora de la Junta de Condominio, convocó a los propietarios del Edificio 2, del Conjunto Residencial Palaima, a una asamblea general, a celebrarse el día 18 de julio del año 2008, a las 8:00 p.m., en el Salón de Fiestas del Edificio, mediante aviso publicado en el Diario La Verdad, de fecha 10 de julio del año 2008, página C-3, teniendo como objeto de la asamblea un punto único: la rendición de cuentas de su administración.

6. - Que en la asamblea antes mencionada, en su condición de administradora del condominio, procedió a la rendición de cuentas a la nueva Junta de Condominio del Edificio 2 del Conjunto Residencial palaima, correspondiente a su gestión de administradora en el lapso comprendido entre los meses de febrero a mayo del año 2008, y entregó auditoria realizada por la Licenciada E.O., relación detallada de entrega de trabajos pendientes e irregularidades encontradas en administraciones pasadas, entrega de os comprobantes del mes de febrero, que avalan la cantidad de dinero en efectivo recibida por su persona, al momento de su ingreso a la Junta de Condominio como Administradora, carpeta de Industria parking, mediante la cual hace entrega de la cantidad de cinco mil seiscientos ochenta bolívares fuertes con treinta y nueve céntimos (Bs. F. 5.680, 39), en dinero en efectivo, inventario, relación de entrega en efectivo y carpeta de egreso del año 2008, todo debidamente recibido por los miembros de la Junta de condominio.

7. - Por lo anteriormente expuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y de acuerdo con el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, impugna las decisiones o acuerdos producidos en la asamblea extraordinaria de copropietarios del Conjunto Residencial Palaima, edificio N° 2, Torres 1, 2 y 3, celebrada el día 30 de junio del año 2008, por estar viciada de nulidad absoluta, por no haber cumplido el quórum reglamentario y el régimen de convocatoria, establecido en el documento de condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.

8. - Solicita a este Tribunal, se sirva suspender los efectos de la asamblea celebrada en fecha 30 de junio del 2008, todo de conformidad con lo establecido en el tercer acápite del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA

   En escrito presentado en fecha seis (6) de noviembre del año dos mil ocho (2008), la parte demandante reforma el libelo original de la demanda, en los siguientes aspectos:

1. - Que la cláusula décimo novena del Documento de condominio, en cuestión, establece con absoluta claridad, que la asamblea será convocada por la junta de condominio, o el Administrador bien por propia iniciativa, bien por que se lo exija un número de propietarios que representen por lo menos un tercio del valor básico del inmueble, e igualmente establece: Para la asamblea tomar decisiones válidas en la primera convocatoria y salvo que la ley o este documento dispongan otra cosa, éstas deberán contar con el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. De no lograrse este porcentaje, se procederá a efectuar una segunda convocatoria mediante formalidad idéntica a la anterior, y donde se podrán acordar decisiones válidas con el voto favorable del Sesenta por Ciento (60%) de los propietarios. Para el caso de que no se obtuviere el porcentaje antes señalado, se procederá a efectuar en la misma forma una tercera convocatoria tomándose en tal Asamblea, decisiones validas con el voto favorable de la mayoría absoluta de los asistentes. El mismo procedimiento y la misma mayoría se necesitarán en las sucesivas asambleas que hubieren de hacerse si, sin aún en tercera convocatoria no se hubieren tomado decisiones válidas. De toda asamblea, se levantará un acta que se estampará en el libro de Acuerdos de los Propietarios suscritas por los concurrentes.

2. - Que la ilegal, arbitraria y absurda decisión de la Junta del mencionado condominio, con el deliberado propósito de destituir a su representada como Administradora y con el ardid de rendir cuentas, sin llenar los requisitos establecidos tanto en el documento de condominio como en la Ley de propiedad Horizontal, obedece al hecho de una componenda criminal, producto de actitudes personales bastardas, con el ánimo de enlodar el buen nombre y reputación de su representada, es contraria a derecho y violenta los derechos de propiedad individuales y comunes de su representada, y le menoscaban el beneficio común derivado del régimen de propiedad horizontal que le beneficia, tal como se evidencia del documento de condominio, antes identificado.

3. - Que tal como se evidencia de la ciudadana cláusula segunda del Documento de Condominio, el número de apartamentos o copropietarios que integran el edificio N° 2, torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial palaima, es de noventa y cinco (95) apartamentos y si el quórum legal estatutario es de setenta y cinco por ciento (75%), en consecuencia el porcentaje requerido para la validez de la supuesta asamblea, sería de setenta y uno punto veinticinco por ciento (71,25%) o valor total del inmueble, que se constata sumando las alícuotas de condominio de cada uno de los propietarios, con lo que se demuestra fehacientemente la inexistencia e ilegalidad de la asamblea.

4. - Que por lo antes expuesto y ante tan aberrantes decisiones y acuerdos, de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la ley de propiedad Horizontal y de acuerdo con el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, impugna como en efecto lo hace las decisiones o acuerdos producidos en la Asamblea General Extraordinaria de copropietarios del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, Torres 1, 2 y 3, celebrada el 30 de junio del 2008, por estar viciada de nulidad absoluta por no haber cumplido el régimen de convocatoria, establecido en el Documento de Condominio y en la ley de propiedad Horizontal.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha seis (6) de febrero del año dos mil nueve (2009), la profesional del derecho M.H.C., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 129.553, actuando con el carácter de Administradora del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, torres 1, 2 y 3, como apoderada judicial de los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL PALAIMA EDIFICIO 2, TORRRE 1, 2 y 3, encontrándose dentro de la oportunidad legal, procedió a dar contestación de la demanda en los siguientes términos:

1. - Que es propietaria de un (1) apartamento distinguido con el N° 2-C, situado en la Planta Segunda del Edificio 2, Torre 2 del Conjunto residencial Palaima, ubicado al margen de la Avenida Goajira o Avenida 16, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 25 de abril del año 1995, anotado bajo el N° 41, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones y le corresponde a todos y cada uno de los apartamentos que integran el edificio número 2 un porcentaje de uno coma quinientos veintiséis diez millonésimas, esto es le corresponde una cuota de participación del 1,0526 %, conforme consta de la cláusula décima (10°) del capítulo tercero de los valores básicos de las cuotas de participación del Documento de Condominio, folio 7, identificado en autos. Y se resalta que no es un porcentaje de uno coma cincuenta y dos milésimas 1.052% como se alega, con inexactitud, la parte actora sobre las cosas y cargas comunes del Edificio conforme consta de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del antiguo Distrito Maracaibo del Estado Zulia, con fecha 15 de junio de 1982, bajo el N° 9, Tomo 23.

2. - Que es cierto el hecho que en fecha 18 de junio del año 2008, aparece publicado en la página 1-3 del Diario Panorama, aviso de Convocatoria a una asamblea general extraordinaria del Conjunto Residencial Palaima, Edificio 2, mediante el cual Propietarios del Edificio N° 2, Torres números 1, 2 y 3, que se celebrará el día lunes 30 de junio de 2008, a las 8:00 p.m. en el salón de Fiesta del Edificio, convocada por los propietarios del edificio 2, Torres 1, 2 y 3. Se resalta que la convocatoria de forma expresa dice: DE NO HACER QUORUM REGLAMENTARIO SE CONVOCARA PARA LAS 7:30 P.M. Y PARA LAS 8:00 P.M. SE RECUERDA QUE ESTA ASAMBLEA SERÁ VÁLIDA CUALQUIERA QUE SEA EL NÚMERO DE ASISTENTES Y LAS DECISIONES EN ELLA TOMADAS SERÁN DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO PARA TODOS LOS COPROPIETARIOS. De acuerdo con el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal: el administrador es nombrado por la asamblea de propietarios por mayoría de votos y por el periodo de un año, sin perjuicio de poderlo revocar antes o reelegirlo nuevamente.

3. - Que es cierto que la ciudadana M.R. administradora de este Condominio se presentó a las asambleas de propietarios, se hizo acompañar y/o asistir por el profesional del Derecho Abogado en ejercicio J.E.A.C., titular de la cédula de identidad N° 7.604.182, ya identificado en autos. El hecho de la presencia del profesional del Derecho, la parte actora lo omite en el libelo de demanda y es cierto que se hizo acompañar y/o asistir de la profesional de la Contaduría Pública, la licenciada E.O., inscrita en el C.P.C., bajo el N° 85.233; en el libelo no se identifica con la cédula de identidad.

   Hay que resaltar, en más de veinte (20) años, en las celebraciones de asambleas de este condominio es la primera vez que un Administrador se presenta a una asamblea de propietarios parar rendir cuentas con la asistencia de un abogado y de un contador público y no presentó informe de gestión de los meses de febrero de 2008 a mayo de 2008.

4. - Niega, rechaza y contradice que la Administradora M.R. presentó el informe y rindió las cuentas solicitadas de su gestión desde el 01 de febrero de 2008 al 30 de junio de 2008, o sea, cinco meses como lo establece el literal h) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y la cláusula décimo sexta del Documento de Condominio, en el folio nueve (9), en referencia a las atribuciones del Administrador: dice en único: Al concluir su gestión, el Administrador presentará a la Junta de Condominio un informe sobre la misma acompañado de un balance del respectivo ejercicio. En el caso concreto la administradora M.R. no consignó con el libelo de la demanda el informe de gestión y la falta de informe también se evidencia de la copia del acta de asamblea del 30 de junio de 2008 impugnada.

5. - Niega, rechaza y contradice, que la licenciada E.O. presentó a la asamblea de propietarios del 30 de junio de 2008, la auditoria realizada a los cinco (5) meses de gestión como Administradora, ya que opinan los autores que para realizar una auditoria de las cuentas es primero necesario elaborar los estados financieros, esto es, un resumen de información contable denominados balance general (activos igual a pasivos más capital) y el estado de ganancias y pérdidas (ingresos menos gastos igual a utilidad o pérdidas). La licenciada E.O. no contabilizó y no anotó resultados en un informe o dictamen de auditoria y no firmó ni dio constancia de auditoria.

   La Administradora M.R. y la licenciada E.O. si presentaron a la asamblea de propietarios del 30 de junio del año 2008 soportados por los recibos de ingresos por cuotas ordinarias y extraordinarias los recibos y facturas originales de los garos incurridos por cada Torre y se evidenciaba en la asamblea de propietarios del 30 de junio del año 2008 y se evidencia aún hoy la no correspondencia entre los montos de los comprobantes (recibos) por concepto de mantenimiento de ascensor en el mes de febrero del año 2008 y no entregó dinero en efectivo en la asamblea del 30 de junio del año 2008, mostró unos sobre cerrados.

   Del mismo modo, los comprobantes (recibos por montos de reparación del ascensor), no se corresponden con las relaciones de ingresos-egresos del mes de febrero del año dos mil ocho publicados por la Administradora M.R. en las carteleras en los primeros días del mes de abril del año 2008, y enviados a las delegadas cobradoras por concepto de mantenimiento de ascensores no se correspondían con los comprobantes respectivos, cuando durante la asamblea se puso a disposición de los propietarios los comprobantes para su examen.

   Resalta que la Administradora M.R., publica en los primeros días del mes de abril del año 2008 en las carteleras de las Torres 1, 2 y 3, en una sola hoja las relaciones de enero, febrero y marzo de 2008. Se observa en la relación del mes de enero del 2008, publicada en cartelera en abril de 2008, que la administradora M.R. modifica el monto del pago de Hidrolago. La delegada cobradora de la Torre 1 e integrante de la junta de condominio anterior y actual, Licenciada Mónica Antunez de León, titular de la cédula de identidad N° 5.167.936, también le solicita a la señora M.R. que le aclare para que pidió a cada delegada cobradora la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00) en los primeros días de mayo de 2008.

6. - Que en la realidad de los hechos como se evidencia de la copia del acta de asamblea del 30 de junio del 2008, se fija un día y hora para la entrega de las delegadas cobradoras de administrador salientes de las carpetas, soportes de comprobantes, entrega de efectivo y facturas, recibos a las delegadas cobradoras entrantes y administrador. Se fijó el día 3 de julio de 2008 para la entrega de las delegadas cobradoras y se fijó el día 07 de julio de 2008 a las 7:30 p.m. en el salón de fiesta del edificio para la entrega de la Administradora M.R. a la administradora M.H., nombrada en esta misma asamblea.

   Niega las presuntas y alegadas irracionales decisiones y acuerdos que en la asamblea del 30 de junio de 2008, los propietarios hayan tomado. Se desvirtúa lo alegado por la demandante en el libelo de la demanda, es el caso que alega hechos generales e indeterminados, no dice cuales acuerdos o decisiones en el libelo son contrarias a derechos y no indica y no ubica los supuestos de hechos en el tiempo y lugar y no indica las circunstancias que deben ser probadas por quien las invoca y analizadas por el juez para determinar si restringe su derecho constitucional de propiedad. El temerario actor se contradice, cuando afirma de forma genérica, vaga y sin precisión, en este caso no se contradice ni discute la propiedad.

   La temeraria actora no determina el hecho ilícito, abuso de derecho y no señala los presuntos daños y perjuicios que se le hubieren causado. Debe observarse que el abuso del derecho es el ejercicio de un derecho cuando sea contrario a las exigencias así como la buena fe o los fines de su reconocimiento o igualmente será abusivo cuando tenga por fin elusivo daños a terceros el cual debe ser indemnizado.

   En la presente causa se ha interpuesto es una acción civil a objeto de determinar el hecho ilícito y el abuso de derecho, acciones para las cuales se requiere de una determinación previa en una sentencia condenatoria o incluso absolutoria y que se iniciarla sin ese precedente ante éste órgano jurisdiccional constituiría una incompetencia por la materia, la cual no puede ser derogada por convenios de las partes por ser de eminente orden público.

7. - Que es cierto el hecho que el día lunes 07 de julio de 2008 a las 7:30 p.m. en el Salón de fiesta del Edificio se presenta la anterior administradora M.R. y comunica verbalmente que entregará la rendición de cuentas de su administración a todos los propietarios del Edificio 2 del Conjunto Residencial Palaima Edificio 2, esto lo comunica en presencia de la junta de Condominio saliente.

8. - Que es cierto el hecho que el día viernes 18 de julio de 2008 a las 8. 00 p.m., la Administradora saliente M.R., ENTREG, entrega la cantidad de cinco mil seiscientos ochenta bolívares fuertes con treinta y nueve céntimos de bolívar (Bs. F. 5.680,39) y entrega relación en efectivo por concepto de devolución de dinero por industria Parking (cuota extraordinaria de portones eléctricos (Bs. F. 4.468,54), aportes de rifa efectuada en diciembre de 2005 para pagar deuda al IVSS (Bs. F. 900,00) y un remanente correspondiente a la Torre 2 (Bs. F. 251, 81). Recibe la nueva Administradora M.H., le firma recibido con la salvedad (ingresos- egresos), las carpetas se deben revisar de los meses de febrero a junio de 2008. la parte actora no aporta el recibo de entrega con el libelo de demanda. Se evidencia también que estas cantidades no se corresponden con los montos transcritos en la página 25 de la copia del Acta de Asamblea del 30 de junio de 2008 elaborada por la parte actora ciudadana M.R., aquí se evidencia que las cuentas no están claras: anota unas cantidades en el acta de asamblea de propietarios del 30 de junio del año 2008 impugnada y entrega otras cantidades el día 18 de junio del 2008.

   Que en la página 26 de la copia del acta de asamblea del 30 de junio del 2008 impugnada y elaborada por la parte actora, dice textualmente: se solicita a la administradora M.R. que aclare las diferencias entre los montos publicados en carteleras y los montos que dan la sumatoria de las facturas, por los que se solicita nuevamente las facturas de los gastos del mes de febrero parar cotejarlas. Nuevamente la ciudadana M.H. solicita la presentación de las facturas y la aclaratoria de las supuestas diferencias. En la realidad de los hechos la administradora M.R. no aclara las cuentas en la asamblea de propietarios del 30 de junio del año 2008, no aclara las cuentas del 07 de junio del 2008, aclara las cuentas en la asamblea del 18 de julio de 2008.

9. - Niega, rechaza y contradice por ser falso en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos invocados como en el derecho en que pretende fundarse, que la rendición de cuentas haya sido solicitada por una irrita minoría, anexando en consecuencia, fotocopias de las firmas de los treinta y siete (37) propietarios del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, Torres 1, 2 y 3 parar solicitar la asamblea extraordinaria para el 30 de junio del 2008, impugnada: de la Torre 1, firman dieciséis (16) propietarios, de la Torre 2 firman veintiún (21) propietarios. Se evidencia que más de un tercio (1/3) de los noventa y cinco (95) propietarios (95 x 1/3 = 31,66) solicitan la convocatoria de la asamblea del 30 de junio de 2008, de conformidad con la cláusula décimo novena (19) del documento de condominio y el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Rechaza y contradice, por ser falso el hecho de que no hubo quórum. En la realidad de los hechos, en todas las asambleas se considera válida con todos lo presentes, ya que esto se expresa en las convocatorias, por lo tanto se alcanzó el quórum para deliberar. También se deliberó y se alcanzó el quórum con los presentes, cuando se nombró Administradora a la parte actora con cincuenta y un (51) propietarios, menos de los dos tercios (2/3), por lo que los acuerdos y decisiones adoptados en la asamblea del 30 de junio del 2008 puede seguir produciendo efecto, por lo que se solicita que la asamblea debe ser declarada válida.

   Que es cierto, como expresa la reforma del libelo de demanda de fecha 06 de noviembre de 2008, que la citada publicación de convocatoria se hizo en fecha 18 de junio de 2008, con doce (12) días consecutivos de anticipación, en la página 1-3 del Diario panorama. La parte actora omite lo siguiente: el documento de condominio, ya identificado en actas, establece en el folio nueve (9) y su vuelto, en la cláusula décimo novena (19°): Los propietarios reunidos en asamblea resolverán todo lo conveniente a la administración y conservación de las cosas comunes a ellos. La asamblea se reunirá en la planta baja de cualquiera de las torres, el día y hora fijados por la convocatoria, la cual deberá -salvo que este documento disponga otra cosa - ser publicada en un diario de los de mayor circulación en Maracaibo, estado Zulia, con siete (7) días de anticipación cuando menos a la fecha de su celebración y la misma deberá expresar clara e inequívocamente el o los asuntos que se someterán a su consideración, los cuales serán los únicos sobre los que podrá deliberarse y resolver en forma válida. (Esta parte la omite la parte actora).

   Continúa la cláusula décimo novena (19°): Así mismo y con la anticipación señalada, deberán colocar en partes más visible del edificio y/o sus Torres, ejemplares de la convocatoria. La Asamblea deberá reunirse por lo menos una vez al año y será convocada por la junta de condominio, o el administrador, bien sea por su propia iniciativa, bien por que se lo exija un número de propietarios que representen por lo menos, un tercio (1/3) del valor básico del inmueble o también por el Juez de Distrito cuando los órganos llamados a convocarle no lo hicieren y se lo solicitare cualquiera de los propietarios. Es de resaltar que la convocatoria la exigieron a la administradora M.R., treinta y siete (37) propietarios que firmaron la convocatoria que representa más de un tercio (1/3) de los propietarios.

10. - Que como bien alegó la parte actora, en su escrito de libelo, la acción debió proponerse, era la nulidad de la Asamblea por vicios en la convocatoria y no la nulidad de convocatoria, dado a que la misma (la convocatoria) no es un acto jurídico, como si lo es la asamblea extraordinaria de propietarios, así como los acuerdos que de ellas, emanan, pues la nulidad de convocatoria, no constituye un acto, con formalidades establecidas en el documento de condominio. Cuando así procedió la parte actora, determinó el objeto de la pretensión en los términos de ley, pero no la sustancia ni la fundamenta por que alega hechos vagos, generales e indeterminados, por lo que solicita al ciudadano Juez que la acción debe ser rechazado por inadmisible y así lo declare. Y continúa señalando:

    En sentencia N° 776 Expediente N° 002055 Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA, se dijo que:

    La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable, algunos de ellos emergen de la Ley, mientras que otros provienen de los Principios generales del derecho.

    En este orden de ideas, dice la doctrina patria: cuando la pretensión no cumple con los requisitos de existencia o validez que la Ley o los Principios generales del derecho procesal le exigen, la misma debe ser rechazada, es indudable que en el presente caso, la acción no se sustenta y por lo tanto la pretensión no cumple con sus requisitos de existencia y se pide que se declare la acción SIN LUGAR”.

    El hecho de que la administradora, M.R., parte actora que con vaguedad e imprecisión en el libelo, en el folio dos (2) afirma el presunto y negativo hecho, cuando afirma la ilegal, arbitraria y absurda decisión de la junta del mencionado condominio. Se evidencia imprecisión, indeterminación, vaguedad, impugna las decisiones en acta de asamblea de propietarios o las decisiones de la junta de condominio.

    En el libelo de demanda y en la reforma de demanda, se observa que la acción de nulidad incoada se está ejerciendo contra la Junta de condominio del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto residencial Palaima, en la persona de la ciudadana N.H. (Presidente) y no contra la comunidad de propietarios del Condominio (en la persona del administrador), que es la verdadera parte interesada. Lo cual se hace posiblemente de acuerdo con el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil.

    Por lo anteriormente expuesto, solicita se declare con lugar las cuestiones previas opuestas, contenidas en los ordinales 4 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuestas por la abogada M.H., en su carácter de apoderado judicial y administradora, de los propietarios del Condominio del Conjunto Residencial Palaima, identificados en auto, en consecuencia solicito se declare inadmisible la acción propuesta y se declare extinguido el proceso.

11. - Que oponen a la ciudadana M.R., su falta de cualidad parar intentar la presente demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados , dado que la ciudadana M.R. no tiene facultad para demandar en su nombre y propia representación, dado que carece de la cualidad de abogada, lo que no puede suplirse, ni aún asistida de abogado, por cuanto carece de la capacidad procesal que se requiere para actuar en juicio tal como lo estatuye el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.

    Todo lo anterior demuestra a las claras, la absoluta falta de cualidad e interés para proponer la temeraria demanda por parte de la ciudadana M.R. y la falta de cualidad pasiva de mis representados los propietarios para sostener el presente juicio, la cual oponemos formalmente a la temeraria actora. Por las razones y argumentos expuestos solicitan respetuosamente del sentenciador declare en la oportunidad legal la improcedencia de la acción incoada, con los demás pronunciamientos de Ley.

    DOCUMENTOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON EL ESCRITO LIBELAR

1. - Copias simples de contrato de compra venta, constante de dos (2) folios útiles debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha veinticinco (25) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995). La mencionada probanza no fue desconocida, ni tachada ni impugnada por la parte demandada, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador la tiene como fidedigna, en lo atinente a la cualidad de propietaria de la ciudadana M.R., intentar la acción de nulidad de acta de asamblea de propietarios del Conjunto Residencial Palaima Edificio 2, Torres 1,2 y 3. Así se establece.

2. - Copas simples de documento de Condominio, constantes de veintiséis (26) folios útiles, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de junio del año mil novecientos ochenta y dos (1982). Por cuanto la mencionada instrumental no fue desconocida, ni tachada ni impugnada en la oportunidad legal correspondiente, el Tribunal la tiene como fidedigna conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto de que el Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima consta de un reglamento de condominio que regula lo establecido en los cinco numerales que aparecen en el artículo 26 de la Ley de propiedad H.A.s. establece.

3. - Copia simple de convocatoria, publicada en edición del Diario Panorama, constante de un (1) folio útil. La mencionada probanza no fue impugnada, ni desconocida ni tachada por la contraparte, en la oportunidad legal correspondiente, el Tribunal la tiene como fidedigna conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho de la convocatoria de los propietarios el edificio 2, Torres 1, 2 y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, para asistir a la asamblea convocada para el día treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008), a tenor de lo alegado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, al afirmar que es cierto también el hecho de que en fecha 18 de junio de 2008, aparece publicado en la página 1-3 del Diario Panorama, uno de los diarios de mayor circulación en Maracaibo, AVISO DE CONVOCATORIA a una Asamblea general Extraordinaria del Conjunto Residencial Palaima Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 que se celebrará el día 30 de junio del año 2008, a las 8:00 p.m. en el Salón de Fiesta del edificio convocada por los propietarios del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3. Así de decide.

4. - Copia simples de acta de asamblea extraordinaria de copropietarios del Edifico 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, constantes de cuatro (4) folios útiles. Por cuanto la mencionada instrumental no fue desconocida, ni tachada ni impugnada en la oportunidad legal correspondiente, el Tribunal la tiene como fidedigna conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental fue confrontada con el original que riela inserto a las página veintitrés (23) a la veintinueve (29) del Libro de Actas del edificio 2 del Conjunto Residencial Palaima, al ser exhibida por la ciudadana M.C.H.C., en su condición de administradora, en fecha treinta y uno (31) de marzo del año dos mil nueve (2008). Así se establece.

   DOCUMENTOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDADA JUNTO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA

1. - Copias fotostáticas simples de relación de entrega en dinero efectivo, constante de dos (2) folios útiles. La referida documental fue ratificada en la oportunidad fijada por este Tribunal, al ser exhibido su original en fecha treinta y uno (31) de marzo del año dos mil ocho (2008), en consecuencia se tiene como exacto en su contenido. Así se decide.

2. - Copias fotostáticas simples de relación de asistencia a asamblea extraordinaria de copropietarios de fecha 30 de junio del año 2008, constante de dos (2) folios útiles. En relación a las mencionada documental, este Juzgador cree oportuno formular las siguientes observaciones.

   Los documentos privados pueden ser de dos especies: los suscritos, o sea, los documentos privados propiamente dichos y los no suscritos. Sobre ambas especies de documentos, el procesalista A.B. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo III, Librería Piñango, Caracas - Venezuela, 1973, p.278), expresa:

   Los primeros deben estar firmados necesariamente por la parte obligada, cuando se trata de una estipulación contractual, o por la parte que los otorga, cuales quieran que sean su objeto, su forma y su naturaleza, como un contrato, una carta, un telegrama original, un recibo, un giro, etcétera, y si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y si se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar firmado por una persona mayor de edad que firme a ruego de aquél, y además por testigos.

   Los instrumentos privados no suscritos que se pueden hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito son los libros de los comerciantes, los registros y papeles domésticos, las anotaciones puestas por el acreedor a continuación al margen o al dorso de su título de crédito, de un recibo precedente o del duplicado de un título personal del deudor, y las cartas misivas y los telegramas escritos de puño y letra de su autor y enviados por éste a su destino o a la Oficina Telegráfica correspondiente.

   Sobre estas probanzas, ha señalado la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, lo siguiente:

   Dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

   Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

   (…)

   .

   De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:

   1. Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).

   2. Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.

   3. No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.

   4. Sean legibles.

   Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente. (Subrayado de esta jurisdicción.-

   Teniendo en consideración la doctrina y la jurisprudencia citadas, este Juzgador desecha la mencionada probanza. Así se decide.

3. - Copias fotostáticas simples de autorizaciones para representar en asamblea extraordinaria de fecha 30 de junio del año 2008, constantes de dos (2) folios útiles. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini., anteriormente citada, y por cuanto no fueron debidamente confrontadas con sus originales durante el proceso, a los fines de darles valor probatorio. Así se establece.

4. - Copias fotostáticas simples de acta de asamblea de copropietarios del edificio 2 del Conjunto Residencial Palaima, de fecha 30 de enero del año 2008, constantes de cuatro (4) folios útiles. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini., anteriormente citada, y por cuanto no fueron debidamente confrontadas con sus originales durante el proceso, a los fines de darles valor probatorio. Así se establece.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL DEBATE PROBATORIO

1. - Ratificó documento de propiedad de apartamento, acompañado al libelo de la demanda.- Respecto de esta documental, este juzgador se pronunció ut supra.

2. - Ratificó convocatoria a los propietarios del edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto residencial Palaima, publicada en el Diario Panorama en fecha 18 de junio del año 2008, respecto de esta documental, este Juzgador se pronunció ut supra.

3. - Ratificó acta de asamblea extraordinaria celebrada el día 30 de junio del año 2008. Respecto de esta documental, este Juzgador se pronunció ut supra.

4. - Copia simple de Convocatoria a los propietarios del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, publicada en el diario La Verdad, en fecha 10 de julio de 2008. Este Juzgador valora la mencionada probanza, en el sentido de que la ciudadana M.R., convocó a través de un medio de comunicación impreso, para una asamblea a realizarse en fecha diez (10) de julio del año dos mil ocho (2008), lo cual fue ratificado por la parte demandada, al consignar copia simple de la mencionada convocatoria publicada en el Diario La Verdad. Así se establece.

5. - Copia simple de convocatoria a los propietarios del Edificio 2, torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini., anteriormente citada, y por cuanto no fueron debidamente confrontadas con sus originales durante el proceso, a los fines de darles valor probatorio. Así se establece.

6. - Originales de auditoria practicada por la Licenciada E.O., constantes de veintidós (22) folios útiles. La mencionada probanza se refiere a documentos emanados de un tercero ajeno al proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ha debido ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial; lo cual no consta a las actas del expediente. En consecuencia se desechan los mencionados originales. Así se establece.

7. - Prueba de Informes en el sentido de que este Tribunal ordene oficiar a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el sentido solicitado en el escrito de promoción de pruebas. La mencionada prueba fue admitida en fecha cuatro (4) de marzo del año dos mil nueve (2009), y en consecuencia se ofició bajo el N° 086-2009, a la mencionada Oficina de Registro. Para este juzgador, la mencionada probanza es irrelevante en el presente proceso, debido a que la parte demandante consignó adjunto al libelo de demanda copias simples del documento de Condominio del Conjunto Residencial Palaima, protocolizado ante esa oficina en fecha 15 de junio del año 1998, y el cual no fue impugnado, ni desconocido ni tachado por la contraparte, por lo que se le tiene como fidedigno, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

8. - Prueba de exhibición de documentos en el sentido de que el Tribunal ordene la intimación de la demandada de autos CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PALAIMA, Edificio 1, Torres 1, 2 y 3, en la persona de su Administradora, a los fines de que exhiba los documentos indicados en el escrito de promoción de pruebas. El mencionado medio de prueba está relacionado con el acta de asamblea de propietarios impugnada por la parte demandante. En la oportunidad legal correspondiente, compareció la parte demandada en la persona de la ciudadana M.C.H.C., quién exhibió el libro de actas de copropietarios del Conjunto Residencial Palaima, en cuyas páginas veintitrés a la página veintinueve (29), aparece asentada el acta de asamblea realizada en fecha treinta de junio del año dos mil ocho (2008), la cual fue valorada ut supra. Respecto de los originales que corren insertos a los folios 73, 74, 76,77 y 78, del expediente, la parte demandada sólo exhibió los originales relativos a los folios 73 y 74, en cuanto a los folios 76, 77 y 78, afirmó que éstos se encuentran en poder de la parte demandante. Este Tribunal, tiene como exacto el texto del la copia simple del acta de asamblea realizada en fecha treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008). Respecto de los hechos a que se refieren las copias simples que rielan a los folios 73 y 74 los tiene como exactos respecto de los hechos que se trata de demostrar, por cuanto si bien fueron contradichos por la contraparte, ésta no consignó en el proceso los originales que permitieran a este juzgador afirmar la existencia de una inconsistencia respecto de la mencionada relación de entrega en efectivo. Por último, respecto de las copias simples de los folios 76, 77 y 78 del expediente, este Tribunal, los tiene como un indicio de que se cumplió el procedimiento para la convocatoria de mencionada asamblea a realizarse en fecha treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008). Así se establece.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL DEBATE PROBATORIO

1. - Copia fotostática simple de relación trimestral de ingresos y egresos, periodo desde enero del año 2008 a marzo del 2008, Conjunto Residencial Palaima, edificio 2; constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini., anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

2. - Copia fotostática simple de relación trimestral de ingresos y egresos periodo desde abril del 2008 hasta junio del 2008 año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini., anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

3. - Copia fotostática simple de relación de ingresos y egresos del mes de febrero del año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, Torre 1, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

4. - Copia fotostática simple de relación de ingresos y egresos del mes de febrero del año 2008, Conjunto Residencial palaima, edifico 2, Torre 2, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

5. - Copia fotostática simple de relación de ingresos y egresos del mes de febrero del año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, Torre 3, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

6. - Copia fotostática simple de relación de gastos comunes cancelados del mes de febrero del año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, Torres 1, 2 y 3, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

7. - Copia simple de acta de entrega de fecha 03 de julio del año 2008, constante de dos (2) folios útiles. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

8. - Copia simple de relación de ingresos y egresos del mes de mayo del año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, Torre12, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

9. - Copia simple de relación de ingresos y egresos del mes de junio del año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, Torre 2, constante de dos (2) folios útiles. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

10. - Copia simple de relación de gastos comunes del mes de junio del año 2008, Conjunto Residencial Palaima, edifico 2, Torre 3, constante de un (1) folio útil. Este Juzgador desecha la mencionada probanza, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 15/03/2006, caso Marshall y Asociados C.A. contra Industria Venezolana de Aluminio C.A. (VENALUM) por Cobro de Bolívares, Magistrado Ponente Hadel Mostafá Paolini, anteriormente citada, y de otra parte, por cuanto no fueron debidamente ratificados durante el proceso, mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de copias simples elaboradas por un tercero ajeno al juicio. Así se establece.

11. - Prueba de informes, en el sentido de que este Tribunal oficie a la ciudadana M.R., para que informe sobre los pagos parciales entregados como delegada cobradora saliente a la delegada cobradora de la Torre 2 entrante al 01 de febrero del año 2008 de los contenidos en los finiquitos. Este Tribunal negó la mencionada probanza de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

12. - Prueba de informes en el sentido de que se oficie a la ciudadana E.O., para que informe sobre el supuesto informe de auditoria presentado en la asamblea impugnada y diferente en contenido a lo aportado a este expediente. La mencionada probanza trata de demostrar la falta de correspondencia entre el informe presentado por la parte demandante y elaborado por la Licenciada E.O. y los recaudos presentados por la parte demandada. Ahora bien como la mencionada probanza versa sobre un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, este ha debido ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con el establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; lo cual no consta en las actas del expediente. En consecuencia se desecha el mencionado medio de prueba. Así se establece.

    DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

    La controversia planteada se circunscribe al hecho de que la parte demandante alega que la ilegal, arbitraría decisión de la Junta de Condominio del edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, tomada en fecha 30 de junio del año 2008, con el deliberado propósito de destituirla como Administradora y con el ardid de rendir cuentas, es contraria a derecho y violenta sus derechos de propiedad individuales y comunes, y le menoscaban el beneficio derivado del régimen de Propiedad Horizontal que le beneficia, tal como se evidencia del Documento de Condominio, consignado en actas.

    Que por lo expuesto en el libelo de demanda y ante tan aberrantes decisiones y acuerdos, de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y de acuerdo con el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, impugna como en efecto lo hace las decisiones o acuerdos producidos en la Asamblea General Extraordinaria de copropietarios del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, Torres 1, 2 y 3, celebrada el 30 de junio del 2008, por estar viciada de nulidad absoluta por no haber cumplido el régimen de convocatoria, establecido en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.

    A su vez, la parte demandada, niega, rechaza y contradice, que la licenciada E.O. presentó a la asamblea de propietarios del 30 de junio de 2008, la auditoria realizada a los cinco (5) meses de gestión como Administradora, ya que opinan los autores que para realizar una auditoria de las cuentas es primero necesario elaborar los estados financieros, esto es, un resumen de información contable denominados balance general (activos igual a pasivos más capital) y el estado de ganancias y pérdidas (ingresos menos gastos igual a utilidad o pérdidas). La licenciada E.O. no contabilizó y no anotó resultados en un informe o dictamen de auditoria y no firmó ni dio constancia de auditoria.

    Que en la realidad de los hechos como se evidencia de la copia del acta de asamblea del 30 de junio del 2008, se fija un día y hora para la entrega de las delegadas cobradoras de administrador salientes de las carpetas, soportes de comprobantes, entrega de efectivo y facturas, recibos a las delegadas cobradoras entrantes y administrador. Se fijó el día 3 de julio de 2008 para la entrega de las delegadas cobradoras y se fijó el día 07 de julio de 2008 a las 7:30 p.m. en el salón de fiesta del edificio para la entrega de la Administradora M.R. a la administradora M.H., nombrada en esta misma asamblea.

    Niega las presuntas y alegadas irracionales decisiones y acuerdos que en la asamblea del 30 de junio de 2008, los propietarios hayan tomado. Se desvirtúa lo alegado por la demandante en el libelo de la demanda, es el caso que alega hechos generales e indeterminados, no dice cuales acuerdos o decisiones en el libelo son contrarias a derechos y no indica y no ubica los supuestos de hechos en el tiempo y lugar y no indica las circunstancias que deben ser probadas por quien las invoca y analizadas por el juez para determinar si restringe su derecho constitucional de propiedad. El temerario actor se contradice, cuando afirma de forma genérica, vaga y sin precisión, en este caso no se contradice ni discute la propiedad.

    Niega, rechaza y contradice por ser falso en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos invocados como en el derecho en que pretende fundarse, que la rendición de cuentas haya sido solicitada por una irrita minoría, anexando en consecuencia, fotocopias de las firmas de los treinta y siete (37) propietarios del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, Torres 1, 2 y 3 parar solicitar la asamblea extraordinaria para el 30 de junio del 2008, impugnada: de la Torre 1, firman dieciséis (16) propietarios, de la Torre 2 firman veintiún (21) propietarios. Se evidencia que más de un tercio (1/3) de los noventa y cinco (95) propietarios (95 x 1/3 = 31,66) solicitan la convocatoria de la asamblea del 30 de junio de 2008, de conformidad con la cláusula décimo novena (19) del documento de condominio y el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Rechaza y contradice, por ser falso el hecho de que no hubo quórum. En la realidad de los hechos, en todas las asambleas se considera válida con todos lo presentes, ya que esto se expresa en las convocatorias, por lo tanto se alcanzó el quórum para deliberar. También se deliberó y se alcanzó el quórum con los presentes, cuando se nombró Administradora a la parte actora con cincuenta y un (51) propietarios, menos de los dos tercios (2/3), por lo que los acuerdos y decisiones adoptados en la asamblea del 30 de junio del 2008 puede seguir produciendo efecto, por lo que se solicita que la asamblea debe ser declarada válida.

    Opone a la ciudadana M.R., su falta de cualidad para intentar la presente demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, dado que la ciudadana M.R. no tiene facultad para demandar en su nombre y propia representación, dado que carece de la cualidad de abogada, lo que no puede suplirse, ni aún asistida de abogado, por cuanto carece de la capacidad procesal que se requiere para actuar en juicio tal como lo estatuye el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la ley de Abogados.

    PUNTO PREVIO

1. - La parte demandada opone en el acto de contestación de la demanda la cuestión previa prevista en el ordinal 4 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: “En el libelo de demanda y en la reforma de demanda, se observa que la acción de nulidad incoada se está ejerciendo contra la Junta de condominio del Edificio 2, Torres 1, y 3 del Conjunto residencial palaima, en la persona de la ciudadana N.H. (Presidente) y no contra la comunidad de propietarios del Condominio (en la persona del administrador), que es la verdadera parte interesada. Lo cual se hace posiblemente de acuerdo con el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil.

   Este Juzgador; considera oportuno citar el criterio de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha ocho (8) del marzo del año dos mil seis (2006), para de seguidas hacer las observaciones pertinentes:

   … Ahora bien, aun cuando los copropietarios no tiene personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la sala de casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, cso J.f.F. y otros contra A.E. campos y A. da Costa Campos, estableció lo siguiente:

   … Esta sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de propiedad Horizontal n atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosa comunes, o cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de propiedad Horizontal.

   De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio solo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado en una sola entidad asociativa, aunque sin personería jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.-

   Se observa de las actas procesales, que en fecha diecisiete (17) de febrero del año dos mil nueve (2009), la ciudadana N.J.H.R., identificada en actas, actuando como Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, Torres 1, 2 y 3; debidamente asistida por abogada en el libre ejercicio, confiere poder apud acta mediante diligencia a la abogada M.C.H.C., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 129.553., quien a su vez tiene el carácter de administradora del mencionado Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto residencial Palaima, según consta de copia simple de acta de asamblea, consignada adjunta a la referida diligencia. De igual manera, se observa de las actas procesales, que en fecha seis (6) de febrero del año dos mil ocho (2008), la abogada en ejercicio M.C.H.C., consignó escrito de contestación de la demanda y oposición de cuestiones previas, actuando en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial Palaima, Edificio 2, Torres 1, 2 y 3, que riela inserto a los folios sesenta y cuatro (64) al setenta y dos (729 de las actas procesales, en el cual se lee textualmente: “…y en mi condición de apoderado judicial en representación de los propietarios de mi domicilio del CONJUNTO RESIDENCIAL PALAIMA, EDIFICIO 2, TORRE 1,2 Y 3, ubicado en la avenida 16 (Guajira), debidamente autorizada por la Junta de condominio según consta en el Libro de Actas de la junta de condominio e identificada en autos, según se evidencia del poder Apud acta. ”(…).

   De manera, que la apoderada judicial de la parte demandada con la mencionada actuación subsanó la cuestión previa alegada por ella misma, conforme a lo establecido en el tercer aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, que el efecto dispone:

   Artículo 350.- Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346°, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:

   (Omissis)

   El del ordinal 4°, mediante la comparecencia del demandado mismo o de su verdadero representante. (…)

   En consecuencia, este juzgador, en atención a la jurisprudencia citada y la actuación desplegada por la parte demandada, declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

2. - La apoderada judicial de la parte demandad en el escrito de contestación de la demanda, opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

   Que como bien alegó la parte actora, en su escrito de libelo, la acción debió proponerse, era la nulidad de la Asamblea por vicios en la convocatoria y no la nulidad de convocatoria, dado a que la misma (la convocatoria) no es un acto jurídico, como si lo es la asamblea extraordinaria de propietarios, así como los acuerdos que de ellas, emanan, pues la nulidad de convocatoria, no constituye un acto, con formalidades establecidas en el documento de condominio. Cuando así procedió la parte actora, determinó el objeto de la pretensión en los términos de ley, pero no la sustancia ni la fundamenta por que alega hechos vagos, generales e indeterminados, por lo que solicita al ciudadano Juez que la acción debe ser rechazado por inadmisible y así lo declare. Y continúa señalando:

   En sentencia N° 776 Expediente N° 002055 Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA, se dijo que:

   La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable, algunos de ellos emergen de la Ley, mientras que otros provienen de los Principios generales del derecho.

   En este orden de ideas, dice la doctrina patria: cuando la pretensión no cumple con los requisitos de existencia o validez que la Ley o los Principios generales del derecho procesal le exigen, la misma debe ser rechazada, es indudable que en el presente caso, la acción no se sustenta y por lo tanto la pretensión no cumple con sus requisitos de existencia y se pide que se declare la acción SIN LUGAR.

   El hecho de que la administradora, M.R., parte actora que con vaguedad e imprecisión en el libelo, en el folio dos (2) afirma el presunto y negativo hecho, cuando afirma la ilegal, arbitraria y absurda decisión de la junta del mencionado condominio. Se evidencia imprecisión, indeterminación, vaguedad, impugna las decisiones en acta de asamblea de propietarios o las decisiones de la junta de condominio.

   En atención a lo alegado por la parte demandada, este juzgador considera conveniente citar el artículo 25 de la ley de propiedad H.q.e. del siguiente tenor:

   Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.

   Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiere participado el acuerdo toado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

   El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

   A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento civil para los juicios breves.

   Se observa de las actas procesales que la ciudadana M.R., plenamente identificada en actas, es propietaria de un apartamento signado con el número 2-C, situado en la planta segunda del edificio 2, Torre 2 del Conjunto Residencial palaima, ubicado al margen de la Avenida Goajira o avenida 16, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado en la Notaría pública quinta de Maracaibo, en fecha veinticinco (25) de abril del año mil novecientos noventa y cinco (1995), y hasta el día treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008), se desempeño como Administradora del edificio 2, torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, como consecuencia de su destitución del cargo de Administradora, por asamblea de copropietarios realizada en esa misma fecha. De allí que actúa en conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto interpone la acción de impugnación del acuerdo dentro del lapso de treinta días siguientes a la celebración de la Asamblea, esto es el día treinta (30) de julio del año dos mil ocho (2008). Dicha pretensión la fundamenta en la violación de las cláusula décimo novena del documento de condominio del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima y en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y solicita que la misma se tramite de acuerdo con el procedimiento previsto en el Código de procedimiento Civil para los juicios breves.

   En virtud de lo anterior, este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada. Así se decide.

3. - Por último la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda alega la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento civil, alegando que:

   Del análisis de la Sentencia antes citada, se puede observar que es aplicable al presente libelo de demanda lo dispuesto en los artículos 3 y 4 de la ley de abogados, dado que la ciudadana M.R., no tiene la facultad parar demandar en su nombre y propia representación, dado que carece de la cualidad de abogada, lo que no puede suplirse, ni aún asistida de abogado por cuanto carece de la capacidad procesal que se requiere para actuar en juicio tal como lo estatuye el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a la disposiciones de la Ley de Abogados.

   Debe destacar este juzgador que la falta de cualidad es definida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veinte (20) de noviembre del año dos mil tres (2003), en los siguientes términos.

   … ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquel a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquella a quién la ley determina parar sostener el juicio (legitimación pasiva) Así, la falta de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.

   A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tiene las partes parar plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad solo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito.”

   Observa este Juzgador, que la parte demandada alude es a la falta de capacidad de postulación, esto es la cualidad de abogado que debe poseer quién representa a otra persona en juicio, cosa muy diferente a la falta de cualidad que debe ser opuesta como defensa de fondo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y a la que alude la jurisprudencia antes citada. En consecuencia, se declara sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, que la parte demandada no probó nada que favoreciera a sus derechos en litigio, a lo cual estaba obligado en virtud de los dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual tal actitud le acarrea una sanción jurídica como es la inexistencia del acuerdo que consta en actas de asamblea realizada en fecha treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008), por los propietarios del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta:

   Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. O como dice el artículo 177 de Código de Procedimiento Civil colombiano: >

   (Devis Echandía, Hernando., Teoría General de la Prueba judicial, Tomo I, Nº 130).-

   Observa quien suscribe el presente fallo, la parte demándate alega en el escrito de reforma del libelo de la demanda, que impugna el acta de asamblea de propietarios del Conjunto Residencial palaima, Edifico 2, Torres 1, 2 y 3, por cuanto se violó lo establecido en la cláusula Décimo Novena del Reglamento del Condominio que riela a las actas del expediente y la cual es del siguiente tenor:

   Los propietarios reunidos en asamblea resolverán todo lo conveniente a la administración y conservación de las cosas comunes a ellos. la asamblea se reunirá en la planta baja de cualquiera de las torres, el día y hora fijados por la convocatoria, la cual deberá -salvo que este documento disponga otra cosa- ser publicada en un diario de los de mayor circulación en Maracaibo, estado Zulia, con siete (7) días de anticipación cuando menos a la fecha de su celebración y la misma deberá expresar clara e inequívocamente el o los asuntos que se someterán a su consideración, los cuales serán los únicos sobre los que podrá deliberarse y resolver en forma válida. Así mismo y con la anticipación señalada, deberán colocar en partes más visible del edificio y/o sus Torres, ejemplares de la convocatoria. La Asamblea deberá reunirse por lo menos una vez al año y será convocada por la junta de condominio, o el administrador, bien sea por su propia iniciativa, bien por que se lo exija un número de propietarios que representen por lo menos, un tercio (1/3) del valor básico del inmueble o también por el Juez de Distrito cuando los órganos llamados a convocarle no lo hicieren y se lo solicitare cualquiera de los propietarios. Para la Asamblea tomar decisiones válidas en la primera convocatoria y salvo que la Ley o este documento dispongan otra cosa, éstas deberán constar con el voto favorable del Setenta y Cinco por Ciento (75%) de los propietarios. De no lograrse este porcentaje, se procederá a efectuar una segunda convocatoria mediante la formalidad idéntica a la anterior y donde se podrán acordar decisiones válidas con el voto favorable del Sesenta por Ciento (60%) de los propietarios. Para el caso de que no se obtuviere el porcentaje señalado, se procederá a efectuar en la misma forma una tercera convocatoria tomándose en tal Asamblea, decisiones válidas con el voto favorable de la mayoría absoluta de los asistentes, El mismo procedimiento y la misma mayoría se necesitarán en las sucesivas asambleas que hubieren de hacerse, si aún en tercera convocatoria no se hubieren tomado decisiones válidas. De toda Asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los Propietarios suscritas por los concurrentes.

   (Subrayado de la jurisdicción).

   Constata este juzgador, que del acta de asamblea que riela inserta a los folios treinta y cuatro (34) al treinta y siete (37) con sus respectivos vueltos; la cual fue exhibida en su oportunidad y agregada previa certificación en actas a los folios ciento cuarenta y dos (142) al ciento cuarenta y cinco (145) y sus respectivos vueltos, que en la mencionada asamblea no se logró el quórum a que se refiere la cláusula décimo novena del reglamento de condominio. Esto es así, puesto que el Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, esta constituido por noventa y cinco (95) apartamentos, de allí que el sesenta y cinco por ciento (75%) que exige le mencionada cláusula para que todo acuerdo sea considerado válido, estaría integrado por setenta y uno coma veinticinco por ciento (71, 25) de los propietarios del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, que no de los asistentes o concurrentes a la asamblea. Sin embargo, se desprende del Acta de Asamblea consignada al expediente que a la primera asamblea celebrada en fecha treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008), sólo asistieron treinta y dos (32) personas, quince (15) en su condición de propietarios y diecisiete (17) como representantes (autorizados) del resto de los propietarios concurrentes. De lo anterior se evidencia, que no se logró el quórum exigido en la cláusula décimo novena del reglamento de condominio para realizar la primera asamblea. Se evidencia, igualmente, que la mencionada Acta de Asamblea no está suscrita por ninguno de los asistentes, sean éstos propietarios o autorizados; en franca violación a lo exigido en la parte final de la mencionada cláusula y en el último aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   De otra parte destaca este juzgador, que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:

   No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados parar deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. (…)

   Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por lo medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

   A su vez el encabezamiento del artículo 23 de la Ley en análisis, establece:

   Las consultas de los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos se harán por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

   (…)

   Por lo cual, a la letra de la Ley, si no existiere documento de condominio que regule lo relativo a las asambleas; los acuerdos para que tengan validez deben tomarse por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes; y no como lo afirma la parte demandada en el escrito de contestación de la demandada al siguiente tenor:

   “Niego, rechazo y contradigo por ser falso en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos invocados como en el derecho en que pretende fundarse, que la rendición de cuentas haya sido solicitada por una irrita minoría, anexando en consecuencia, fotocopias de las firmas de los treinta y siete (37) propietarios del Conjunto Residencial Palaima, edificio 2, Torres 1, 2 y 3 para solicitar la asamblea extraordinaria para el 30 de junio del 2008, impugnada: de la Torre 1, firman dieciséis (16) propietarios, de la Torre 2 firman veintiún (21) propietarios. Se evidencia que más de un tercio (1/3) de los noventa y cinco (95) propietarios (95 x 1/3 = 31,66) solicitan la convocatoria de la asamblea del 30 de junio de 2008, de conformidad con la cláusula décimo novena (19) del documento de condominio y el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Rechaza y contradice, por ser falso el hecho de que no hubo quórum. En la realidad de los hechos, en todas las asambleas se considera válida con todos lo presentes, ya que esto se expresa en las convocatorias, por lo tanto se alcanzó el quórum para deliberar. También se deliberó y se alcanzó el quórum con los presentes, cuando se nombró Administradora a la parte actora con cincuenta y un (51) propietarios, menos de los dos tercios (2/3), por lo que los acuerdos y decisiones adoptados en la asamblea del 30 de junio del 2008 puede seguir produciendo efecto, por lo que se solicita que la asamblea debe ser declarada válida.

   Para este Juzgador debe tenerse en consideración que el reglamento de condominio exige un tercio del total de propietarios parar convocar a una asamblea, que no es igual al setenta y cinco por ciento (75%) del total del valor del inmueble para que se tenga como válido todo acuerdo aprobado por la primera asamblea. De allí que el acuerdo no fue aprobado por la mayoría que exige el Reglamento de Condominio del edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima, en la Cláusula Décimo Novena, por lo que en puridad de Derecho la Asamblea de fecha treinta (30) de junio del año dos mil ocho (2008), forzosamente debe declararse nula de nulidad absoluta y en consecuencia, este juzgador debe declarar con lugar la pretensión interpuesta por la parte demandante. Así se decide.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA intentó la ciudadana M.C.R.M. contra la COPNJUNTO RESIDENCIAL PALAIMA, ambos suficientemente identificadas en actas; en consecuencia:

1. - Se ordena la restitución de la ciudadana M.C.R.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 7.604. 182 y de este domicilio, como Administradora de la Junta de Condominio del Edificio 2, Torres 1, 2 y 3 del Conjunto Residencial Palaima.

2. - Se condena a la parte demandada a pagar las costas y costos del presente juicio, por haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Se deja constancia que la parte demandante estuvo representada por el profesional del Derecho J.E.A.C., debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 42.940, y la parte demandada estuvo representada por la profesional del derecho M.H.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 129.553., ambos de este domicilio.

   PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

   Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7 ) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009).- Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

   EL JUEZ,

   Abog. W.C.G.

   LA SECRETARIA TEMPORAL,

   Abog. C.V.F.

   En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las dos horas y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 08-2009.

   LA SECRETARIA TEMPORAL,

   Abog. C.V.F.

   WCG/alpf.-