Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 12 de Julio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Cursan las presentes actuaciones por ante esta Alzada en virtud de haber declarado el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial su incompetencia para conocer el presente recurso de apelación y declinado la competencia en esta superioridad.

Este Tribunal Superior mediante auto de fecha 8 de Junio de 2011, como consta a los folios 442 al 444, asumió la competencia para tramitar y decidir la apelación en cuestión ejercida por la demandante, ciudadana I.C.N.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.430.192, asistida por el abogado Á.E.C.B., inscrito en Inpreabogado bajo el número 33.195, contra decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en fecha 1 de Octubre de 2010, en el juicio que por nulidad de documento propuso contra las ciudadanas C.Y.B., Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 9.327.440, 17.267.600 y 15.430.781, respectivamente, asistidas por los abogados C.M.U., J.A.A. y M.A.A., inscritos en Inpreabogado bajo los números 112.602, 88.608 y 39.028, respectivamente.

En el mismo auto de fecha 8 de Junio de 2011, este Tribunal Superior suspendió el curso del presente proceso, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, hasta tanto la parte interesada acreditara haber cumplido el procedimiento especial regulado por el aludido Decreto Ley en sus artículos 5 al 10.

Posteriormente, por auto del 22 de Febrero de 2012, este Tribunal Superior dejó sin efecto el auto de fecha 8 de Junio de 2011 y ordenó la reanudación del curso de la presente causa, para lo cual fijó un término de diez (10) días de despacho más un (1) día por la distancia a partir de la notificación de las partes.

Cumplidas las notificaciones ordenadas en el auto de fecha 22 de Febrero de 2012 y reanudado, por tanto, el curso de este proceso, pasa esta superioridad a proferir su fallo en el término establecido por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil y bajo las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.

I

NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución en fecha 12 de Agosto de 2009 y repartido al Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, posteriormente reformado en dos oportunidades, vale decir, el 23 de Septiembre de 2009 y el 8 de Octubre de 2009, la preidentificada ciudadana I.C.N.M., asistida por las abogadas M.A. y Vicmary Cardoza Casadiego, inscritas en Inpreabogado bajo los números 121.972 y 117.477, respectivamente, propuso demanda por nulidad de documento contra las igualmente identificadas ciudadanas C.Y.B., Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., a fin de que se declare “… la NULIDAD DE LA VENTA celebrada entre C.Y.B., (…) y LORELIZ DEL VALLE A.B. y SILER DEL C.A.B. (…) según consta de Documento autenticado ante la Notaria (sic) Publica (sic) Primera de fecha tres (03) de Junio del 2008, bajo el N° 48 tomo 59 de los libros respectivos, por cuanto me asiste la legitimidad activa por el carácter de Arrendataria que poseo y a tenor del articulo (sic) 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).

Narra la demandante que “… desde la fecha Tres (03) de Junio del 2003, soy Arrendataria de un Inmueble (Casa) consistente en una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, la cual consta de un (1) porche, cuatro (4) dormitorios, dos (2) salas, un (1) comedor, dos (2) cocinas, dos (2) baños, un (1) lavadero y un (1) patio pequeño, alinderado por EL FRENTE: por donde mide diez (10) metros, con autosilenciadores Konny, separado por el callejón San Antonio; por EL FONDO: por donde mide dieciséis (16) metros, con propiedad que es o fue de J.C.A.; por UN LADO: con propiedad de B.B. y por EL OTRO LADO: con propiedad que es o fue de J.C.A., ubicado en la Avenida Principal de la Hoyada, Parroquia A.N. (sic) Briceño, Municipio San R.d.C.d.e.T., según consta en Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria (sic) Publica (sic) Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, bajo el N° 94 tomo 44, de fecha Veintisiete (27) de Junio del 2003 que acompaño marcado con la letra ‘B’) y dicho contrato se volvió indeterminado hasta la presente fecha.” (sic, mayúsculas en el texto).

Manifiesta la actora que ha venido ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, estando en todo momento y hasta la presente fecha solvente en el pago del canon de arrendamiento, dando cumplimiento a las obligaciones que le impone tal carácter; que en fecha 9 de Junio de 2008 el Juzgado de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C. de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato propuso en su contra el arrendador R.B., titular de la cédula de identidad número 8.020.739, contenida en el expediente número 11.558, y que una vez conocida la decisión, dicho ciudadano se negó rotundamente a aceptarle el pago del canon de arrendamiento, razón por la cual se vio en la imperiosa necesidad de accionar ante el Tribunal para proceder a la consignación arrendaticia.

Aduce la demandante que en fecha 24 de Marzo de 1986, el ciudadano E.C.U., titular de la cédula de identidad número 7.782.631, “… suscribió un CONTRATO DE OBRA, de manera verbal, con C.Y.B., el cual fue autenticado en la misma fecha por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Primera del Municipio Valera, del estado Trujillo, el cual quedo (sic) inserto bajo el No. 80, folio 107, Tomo 14 de los libros respectivos. Esta obra consistía en la construcción de una vivienda por orden y cuenta de C.Y.B., consistente en paredes de bloque, piso de cemento, techo de zin, (sic) la cual consta de tres (3) dormitorios; una (1) sala de recibo, cocina, comedor, cerca de bloque, construida esta casa sobre terrenos que se dicen son del Concejo municipal (sic) ubicada en el sector San A.d.l.H., municipio (sic) A.N.B., Distrito Valera (sic) (hoy municipio) estado Trujillo y alinderado así: por el FRENTE: por donde mide diez (10) metros con autosilenciadores Coniseparado (sic) por el callejón San Antonio, PA (sic) EL FONDO: (sic) Por donde mide Dieciséis (16) metros con propiedad de J.C.A., POR UN LADO: Con propiedad de B.B., POR EL OTRO LADO: También con J.C.A., …” (sic, mayúsculas en el texto).

Expresa la actora que entre las ciudadanas C.Y.B., en su carácter de vendedora, y Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., en su carácter de compradoras, se celebró la venta de un inmueble consistente en una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, la cual consta de un porche, cuatro dormitorios, dos salas, un comedor, dos cocinas, dos baños, un lavadero y un patio pequeño, cuyos linderos son los siguientes: Por el frente, por donde mide diez metros, con autosilenciadores Konny, separado por el callejón San Antonio; por el fondo por donde mide dieciséis metros, con propiedad que es o fue de J.C.A.; por un lado, con propiedad de B.B.; y, por el otro lado, con propiedad que es o fue de J.C.A., según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 3 de Junio de 2008, bajo el número 48, Tomo 59.

Afirma la demandante que la codemandada C.Y.B. “… me ha debido notificar su manifestación de voluntad de vender el inmueble anteriormente descrito ya que tengo seis (6) años como arrendataria y me encuentro tal como se evidencia de las consignaciones arrendaticias tramitadas por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Valera, Motatan (sic) y San R.d.C. de la circunscripción judicial (sic) del estado Trujillo cursantes en los expedientes No. 5042 y 5116.” (sic), y que por ello le asiste la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 ejusdem, pero que dicha ciudadana jamás dio cumplimiento a la notificación que debía hacerle mediante documento autenticado.

Señala la actora que ejerce “… el derecho de retracto a que se contrae el artículo 48 en su literal ‘a’ por cuanto el ciudadano arrendador no cumplió con la notificación prevista en el articulo (sic) 44 eiusdem.” (sic).

Finaliza la demandante solicitando que “… se declare LA NULIDAD DE LA VENTA anteriormente indicada y en su defecto sea obligada la vendedora a celebrar conmigo la venta del inmueble en los mismos términos, condiciones y modalidades con que fue realizada; de igual manera demandamos como en efecto lo hacemos a las ciudadanas C.Y.B., LORELIZ DEL VALLE A.B. y SILER DEL C.A.B., venezolanas, mayores de edad, titulares de la (sic) cedula (sic) de identidad respectivamente, V.-9.327.440V.-17.267.600 y V.-15.430.781.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).

Fundamentó su demanda en los artículos 82 de la Constitución Nacional, 7, 42, 43, 44 y 48 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó el valor de la misma en la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), equivalente a un mil doscientas setenta y dos unidades tributarias (1.272 U. T.)

Acompañó su libelo de demanda con los siguientes documentos: 1) copia fotostática simple de documentos autenticados ante la Notaría Pública Primera de Valera, de fechas 3 de Junio de 2008, bajo el número 48, Tomo 59 y 2 de Mayo de 2007, bajo el número 75, Tomo 43; 2) copia fotostática simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 27 de Junio de 2003, bajo el número 94, Tomo 44; 3) copia fotostática simple de sentencia dictada el 9 de Junio de 2008, por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en el expediente número 11.558; 4) copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 24 de Marzo de 1986, bajo el número 80, Tomo 14; y, 5) copia fotostática simple de recibos de pago de cánones de arrendamiento.

Por auto de fecha 9 de Octubre de 2009, al folio 81, fue admitida la presente demanda y ordenada la citación de las demandadas, a fin de dar su contestación al segundo (2°) día de despacho siguiente.

En fecha 9 de Noviembre de 2009, compareció al proceso la abogada C.M.U. inscrita en Inpreabogado bajo el número 112.602, y estampó diligencia cursante al folio 107, mediante la cual consignó instrumento poder que le fuere otorgado a ella y a los abogados J.A.A. y M.A.A., inscritos en Inpreabogado bajo los números 88.608 y 39.028, respectivamente, por la codemandada C.Y.B..

Posteriormente, el ciudadano Juez del Tribunal ante el cual se inició este proceso se inhibió de seguir conociendo la presente causa, por lo que fue remitido el expediente al Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, el cual recibió los autos del 26 de Noviembre de 2009, como consta al folio 113.

Practicada la citación personal de las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., éstas comparecieron al proceso y mediante diligencia del 5 de Mayo de 2010, al folio 128, otorgaron poder a los preidentificados abogados J.A.A. y C.M.U..

Mediante escritos presentados el 5 de Mayo de 2010, a los folios 129 al 137, las demandadas, por medio de su apoderada, dieron contestación en los términos siguientes: la codemandada C.Y.B., opuso como punto previo la inadmisibilidad de la presente demanda, conforme a lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandante ejerce acciones contrapuestas, como son, la nulidad de venta y la acción de retracto arrendaticio; alega así mismo que también es inadmisible desde el punto de vista procedimental, ya que la acción de nulidad de contrato de compra venta se tramita por el procedimiento ordinario, mientras que la acción de retracto arrendaticio se tramita pro el procedimiento especial inquilinario y señala que si por la cuantía debiere tramitarse la acción de nulidad de contrato de compra venta por el procedimiento breve, previsto por el Código de Procedimiento Civil, tal procedimiento es distinto al procedimiento especial inquilinario, “… Resultando inadmisible también desde este punto de vista la demanda interpuesta.” (sic).

También opuso la falta de cualidad de la demandante por mandato expreso del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, la venta que hizo su mandante a las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B. comprende tanto el inmueble que ocupa la demandante conformado por tres habitaciones, dos baños, una sala, una cocina, lavadero y un porche, así como el anexo del referido inmueble que ocupan las codemandadas el cual consta de un dormitorio, un baño, una cocina y un patio pequeño, de manera que la demandante ocupa en condición de arrendataria solo una parte del inmueble que vendió su poderdante y que de forma infundada pretende retractar, (sic) de allí que carezca de cualidad e interés para interponer las presentes acciones.

Opuso igualmente la caducidad de la acción de retracto y al respecto señala que “La parte demandante omite señalar a éste (sic) Tribunal que tuvo conocimiento de la venta que hizo mi mandante desde mucho antes de intentar su demanda toda vez que en el expediente de consignaciones No. 5116, de la nomenclatura de éste (sic) Juzgado, en fecha 30-03-2009, las codemandadas presentaron diligencia donde consignaron los documentos que acreditan la venta del inmueble que les hiciere mi poderdante a su favor, siendo que en la misma fecha la demandante posteriormente realizó su primera consignación en el referido expediente y sucesivamente realizó no menos de seis consignaciones en forma personal antes de interponer la presente demanda, de allí que se concluya que sí tenía conocimiento en forma auténtica que mi mandante vendió el inmueble a las codemandadas LORELIZ DEL VALLE A.B. y SILER DEL C.A.B. por lo menos cinco meses antes de interponer la presente acción, en el supuesto negado que no se considere válida tal notificación tácita ya referida, debo señalar a este Tribunal que la parte demandante, si bien es cierto presenta su libelo primitivo de demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), en fecha 12-08-2009, no es menos cierto que de la lectura íntegra del (sic) tal libelo de demanda no se observa que haya ejercido la acción de retracto arrendaticio, siendo su pretensión a dicha fecha sólo la nulidad de la venta, y que fue en el escrito de reforma de la demanda presentado el 23-09-2009 cuando además del ejercicio de la acción de nulidad de venta interpone en forma conjunta la acción de retracto arrendaticio, omitiendo indicar la fecha que tuvo conocimiento de la venta, de tal manera que dada la publicidad de la venta al haberse materializado por documento autenticado ante Notario Público, referida al inmueble cuyo retracto pretende, salvo lo señalado en los párrafos anteriores, se materializó el 02-05-2007, es decir, que entre la fecha 02-05-2007 y 23-09-2009 transcurrió íntegramente el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, previsto dicho lapso en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, salvo el criterio establecido en la Sala de Casación Civil, Sentencia N° 260 dictada el 20 de mayo de 2005, y en aplicación de tal criterio y cerrando al máximo los lapsos, si partimos del supuesto extremo que la demandante tuvo conocimiento de la venta que hizo mi poderdante a las codemandadas, inclusive en la fecha 12-08-2009, fecha en la cual presentó el libelo de demanda primitivo de demanda por Nulidad de Venta sin incluir la acción de Retracto Arrendaticio, y donde hace referencia a la venta que hizo mi mandante al folio 1 y su vuelto, señalando inclusive los datos de autenticación de tal documento, si aun iniciamos el cómputo a que hace referencia la sentencia ya señalada de cuarenta días, a partir del día 13-08-2009 inclusive y hasta el día 23-09-2009, así: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 de Agosto 2009 y 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 y 23 de Septiembre de 2009, nos da un total de cuarenta y dos (42) días hasta el 23-09-2009 que fue la fecha en la cual presentó escrito de reforma donde simultáneamente demandó la nulidad de la venta y la acción de retracto, es decir, que la caducidad de la acción de retracto arrendaticio a la que hace referencia del (sic) artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme al criterio jurisprudencial citado operó para la demandante el día lunes 21-09-2009.” (sic).

Aduce la coapoderada que en caso de que las defensas de fondo opuestas sean declaradas sin lugar, procede a dar contestación a la demanda, y en tal sentido, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda por no ser ciertos los hechos y por resultar improcedente e incongruente el derecho.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante “… sea la arrendataria de un inmueble consistente en una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, la cual consta de un (1) porche, cuatro (4) dormitorios, dos (2) salas, un (1) comedor, dos (2) cocinas, dos (2) baños y un (1) patio pequeño, esto es total y absolutamente falso, ya que como se desprende del contrato de arrendamiento que anexa la propia parte demandante, así como de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el expediente No. 11.558, nomenclatura de dicho Tribunal, el inmueble que ocupa la demandante de autos es una casa constante de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) lavadero y un porche siendo que las restantes dependencias de dicho inmueble conforman un anexo de acceso independiente pero que forma un todo y tal anexo es ocupado por las codemandadas LORELIZ DEL VALLE A.B. y SILER DEL C.A.B. en condición de propietarias.” (sic).

Negó, rechazó y contradijo que la demandante sea la arrendataria de todo el inmueble ubicado en el sector San A.d.l.H., Municipio San R.d.C.d.E.T., cuyos linderos son los siguientes: “… Por el frente: por donde mide diez metros (10mts) con auto silenciadores Konny, separado por callejón San Antonio; Por el Fondo: por donde mide dieciséis metros (16mts) con propiedad que es o fue de J.C.A.; Por un lado: con propiedad de B.B. y; Por el Otro Lado: con propiedad que es o fue de J.C.A..” (sic); afirma que tal hecho es absolutamente falso, ya que ocupa sólo una parte del inmueble que se levanta sobre el referido lote de terreno; que no existió la venta individualizada de la parte del inmueble que ocupa la arrendataria y que ello es así porque el anexo independiente es ocupado por las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B. en condición de propietarias desde la misma fecha en que adquirieron la totalidad del inmueble, es decir, la casa que ocupa la demandante y el anexo que poseen las codemandadas ya mencionadas.

También negó, rechazó y contradijo que “… la demandante-arrendataria, esté solvente en el pago del canon de arrendamiento y de igual forma que haya dado cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, toda vez que las consignaciones por ella realizada (sic) en el expediente de Consignaciones N° 5156 llevado por ante éste mismo Tribunal resultan ilegítimas, ya que para tal fecha la demandante tenía conocimiento de que las ciudadanas LORELIZ DEL VALLE A.B. y SILER DEL C.A.B. son las propietarias del referido inmueble por cuanto antes de que dejaran constancia inclusive de la primera consignación, las codemandadas procedieron a consignar en el referido expediente de consignaciones en fecha 30-03-2009, copia fotostática del documento que acredita la propiedad del inmueble a su favor, de allí que desde tal fecha se hizo aplicable para la arrendataria lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siendo las codemandadas las propietarias les corresponden los frutos civiles, es decir, los cánones de arrendamiento que genere el inmueble, no existe ninguna excusa que justifique a la demandante del no conocimiento de tal consignación de documentos, ya que con posterioridad a esa fecha 30-03-2009 procedió a realizar no menos de seis consignaciones en forma personal antes del ejercicio de la presente. Es mas, ciudadano Juez, la consignación hecha por la demandante arrendataria es total y absolutamente de mala fe ya que tal consignación hecha en ambos expedientes de consignación 5042 y 5116, las hizo con posterioridad a que suscribiera con mi mandante un convenio por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San R.d.C.d.E.T. en fecha 19-05-2006 donde la reconoció en forma expresa como arrendadora, tal convenio le fue entregado por mi mandante a las codemandadas en el momento que le hizo entrega del documento de venta, de allí que mal podía realizar las consignaciones a favor del ciudadano R.B..” (sic).

Así mismo, negó, rechazó y contradijo que deba declararse la nulidad de la venta realizada por su poderdante mediante documento autenticado, toda vez que la misma fue una venta perfecta, cumple con todos los elementos de validez que acreditan su existencia en el ámbito jurídico y no se encuentra afectada por algún vicio que pueda conllevar a su nulidad o anulación, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no sanciona la venta que se haga sin el consentimiento ni la oferta previa a la arrendataria con nulidad, lo cual se evidencia de los artículos 42 y siguientes ejusdem; negó, rechazó y contradijo que a la fecha de interposición de la presente demanda, la demandante se encuentre asistida del derecho de preferencia ofertiva previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que nunca lo tuvo, conforme a lo previsto en el artículo 49 ejusdem; negó, rechazó y contradijo a todo evento que la demandante tenga derecho a retractar el inmueble que vendió su poderdante según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 2 de Mayo de 2007, bajo el número 75, Tomo 43, ya que su mandante vendió un inmueble del cual la demandante ocupa solo una parte y porque operó íntegramente el lapso de caducidad de la acción de retracto arrendaticio. También negó, rechazó y contradijo que deba declararse la nulidad de la venta o que deba obligarse a su representada a que realice la venta del inmueble en los mismos términos, condiciones y modalidades a la demandante.

Por su parte, las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., dieron contestación a la demanda mediante escrito presentado en igual fecha, cursante a los folios 132 al 137, y en el mismo reproducen los alegatos que la codemandada C.Y.B. vertió en su escrito de contestación y que se han dejado señalados en párrafos precedentes; rechazaron por exagerada la estimación del valor de la demanda, ya que el valor indicado en el documento de venta es de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), hoy día treinta y cinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 35.000,oo), y que ese es el monto en que debió estimar la demanda; y, además, reconvinieron a la demandante a fin de que “… convenga voluntariamente, o a ello sea condenada, PRIMERO: En resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27-06-2003, anotado bajo el No. 94, Tomo 44, otorgado por ante la Notaria (sic) Pública Segunda de Valera Estado Trujillo, suficientemente detallado en esta reconvención y cuyo objeto lo constituyó el inmueble arriba señalado, específicamente por haber violado las cláusulas Segunda y Novena del citado contrato, y para que en consecuencia una vez resuelto dicho contrato se nos haga formal entrega del inmueble consistente en una casa constante de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) lavadero y un (1) porche ubicado en el Sector San A.d.l.H., Municipio San R.d.C.d.E.T., que forma parte del inmueble de nuestra propiedad, totalmente desocupado, libre de personas y de cosas. SEGUNDO: Pedimos además, que la aquí accionada acepte a pagar o a ello sea condenada por este Tribunal, todos los costos y costas procesales.” (sic).

Manifiestan las codemandadas reconvinientes que son propietarias de un inmueble consistente en una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, la cual consta de un porche, cuatro dormitorios, dos salas, un comedor, dos cocinas, dos baños, un lavadero y un patio pequeño, ubicado en el Sector San A.d.L.H., Municipio San R.d.C.d.E.T., según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 2 de Mayo de 2007, pero tal inmueble en parte es ocupado por la demandante en condición de arrendataria, “… esta parte es una casa constante de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) lavadero y un (1) porche, …” (sic), según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, 27 de Junio de 2003, bajo el número 94, Tomo 44; que tal relación arrendaticia es escrita y por tiempo determinado, siendo el último canon la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo) mensuales, a ser pagados los días tres de cada mes por mensualidad vencida, según la cláusula segunda.

Narran las codemandadas reconvinientes que aun cuando la demandante estaba en pleno conocimiento de que ellas son las propietarias del inmueble, de forma injustificada y caprichosa procedió a consignar los cánones de arrendamiento a favor del antiguo arrendatario R.B.; que la demandante no hizo en ningún momento el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2009, ni lo consignó por ante el Tribunal, y que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero de 2009 fue consignado por ante el Tribunal de manera extemporánea y por ello concluye que la demandante reconvenida ha incumplido con el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula segunda y novena.

Afirman que en razón de que no ha sido posible un arreglo amistoso, tal situación hace nacer para ellas el ejercicio de las acciones legales contra la arrendataria por resolución de contrato de arrendamiento, y que sus cualidades quedan evidenciadas del ejercicio mismo de la acción principal donde la arrendataria las reconoce como propietarias del inmueble que ocupa y por disposición de los artículos 11 y 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Fundamentaron su reconvención en los artículos 1.159, 1.592, 1.160, 1.264 del Código Civil, y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimaron el valor de la misma en la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,oo), equivalentes a 27,6923 unidades tributarias.

Acompañaron su escrito con los siguientes recaudos: 1) copia fotostática certificada de acta de denuncia de fecha 10 de Septiembre de 2009, hecha por la demandante contra las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., por ante la Prefectura de la Parroquia A.N.B., Municipio San R.d.C.d.E.T.; 2) copia fotostática certificada de acta de caución de fecha 14 de Septiembre de 2009, suscrita por las ciudadanas ya mencionadas, por ante la Prefectura igualmente mencionada; 3) original de convenio de fecha 19-05-2006, suscrito por la demandante y la codemandada C.Y.B., por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San R.d.C.d.E.T.; y, 5) copia certificada de expedientes de consignación números 5042 y 5116, llevados por el mismo Tribunal de la causa.

Por auto del 5 de Mayo de 2010, al folio 291, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la reconvención propuesta por las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., por cuanto “… se pretendió sustanciar dos juicios cuyos procedimientos son incompatibles entre si, (sic) ya que la nulidad de documento se rige por el procedimiento ordinario y el segundo objeto de la reconvención por los trámites del juicio breve.” (sic).

En la oportunidad para promover pruebas, la apoderada de las demandadas, mediante diligencia presentada el 12 de Mayo de 2010, a los folios 292 al 294, hizo valer las siguientes pruebas: 1) valor y mérito jurídico que se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y el ciudadano R.B.; 2) valor y mérito jurídico que se desprende del documento de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 2 de Mayo de 2007, suscrito entre las codemandadas C.Y.B., en su condición de vendedora, y Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., en su condición de compradoras; 3) valor y mérito jurídico que se desprende de la denuncia de fecha 10 de Septiembre de 2009, y del acuerdo suscrito el 14 de Septiembre de 2009, por ante la Prefectura de la Parroquia A.N.B., Municipio San R.d.C.d.E.T.; 4) valor y mérito jurídico que se desprende de los expedientes de consignación arrendaticia números 5116 y 5042, llevados por el Tribunal de la causa; 5) inspección judicial a ser practicada en el inmueble consistente en una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, la cual consta de un porche, cuatro dormitorios, dos salas, un comedor, dos cocinas, dos baños, un lavadero y un patio pequeño, ubicado en el sector San A.d.l.H., Municipio San R.d.C.d.E.T.; 6) inspección judicial a ser practicada en la Prefectura de la Parroquia A.N.B., Municipio San R.d.C.d.E.T., ubicada en la población de La Cejita, a los fines de dejar constancia de la revisión de los Libros de Denuncias y de Cauciones u otros que lleva la referida Prefectura correspondiente a los registros del mes de Septiembre de 2009; 7) valor y mérito jurídico del convenio suscrito entre la demandante y la codemandada C.Y.B., de fecha 19-05-2006, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía, Municipio San R.d.C.d.E.T.; y, 8) testimonio de las ciudadanas Miyerlin Y.C., H.K.G., M.M.B. y M.d.C.B..

Por auto de fecha 13 de Mayo de 2010, al folio 297, fueron admitidas tales pruebas.

Por su parte, la demandante, mediante escrito presentado el 17 de Mayo de 2010, a los folios 298 al 300, hizo valer las siguientes probanzas: 1)testimonio de los ciudadanos M.L.S., Yathaisa A.P.D., J.V.H., Yaleny C.D. y E.A.P.D., titulares de las cédulas de identidad números 13.050.751, 19.098.381, 5.618.381, 11.896.002 y 18.456.387, respectivamente; 2) documento de venta; 3) contrato de arrendamiento de la demandante, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, 27 de Junio de 2003, bajo el número 94, Tomo 44; 4) consignación arrendaticia; 5) contrato verbal (sic) de obra celebrado con la codemandada C.Y.B., autenticado en la misma fecha (sic) por ante la Notaría Pública Primera de Valera, bajo el número 80, Tomo 14; 6) consignaciones arrendaticias tramitadas por ante el Tribunal de la causa, signadas con los números 5042 y 5116, consignadas con el libelo de la demanda; 7) constancia expedida por el Banco Comunal “Progresista de la Patria 1975”, ubicado en la Parroquia A.N.B., Municipio San R.d.C.; 8) partida de nacimiento de la niña Josibel Daniela, hija de la demandante; 9) acta de matrimonio número 22, de fecha 2 de Febrero de 2005, y copia fotostática simple de la cédula de identidad de la madre de la demandante, ciudadana C.J.M.H., titular de la cédula de identidad número 9.179.925; 10) planillas de depósitos y recibos de pago del año 2004 hasta Febrero de 2009; 11) consignaciones arrendaticias realizadas ante el mismo Tribunal de la causa, desde el mes de Diciembre de 2007 hasta Abril de 2010; 12) fotografías que, afirma la demandante, corresponden al inmueble objeto de la presente demanda; y, 13) prueba de informe a ser requerido al Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, a fin de que remita copia fotostática simple de la sentencia dictada en el expediente número 11.558, contentivo de juicio de resolución de contrato.

Tales pruebas promovidas por la demandante fueron admitidas por auto de fecha 17 de Mayo de 2010, al folio 359.

En fecha 1 de Octubre de 2010, el Tribunal de la causa dictó su decisión en la cual declaró desechada la presente demanda por infundada, “de conformidad con lo establecido en los artículos 1.483 al 1.485 todos del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.” (sic).

La demandante, asistida por el abogado Á.E.C.B., estampó diligencia de fecha 15 de Octubre de 2010, cursante al folio 426, mediante la cual apeló de tal decisión.

El Tribunal de la causa, con vista d ela apelación ejercida por la actora, dictó auto de fecha 20 de Octubre de 2010, cursante al folio 428, mediante el cual dispuso lo siguiente: “PRIMERO: Se observa de dicha diligencia que la parte actora se encuentra debidamente asistida de abogado, ejerciendo de derecho a interponer recurso de apelación, sin embargo, con el abogado que la asiste, es público, notorio y reiterado que existe una causal de inhibición, la cual ha sido declarada con lugar en varias oportunidades por los Tribunales de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial (…) y observándose que la parte actora desde la introducción de la demanda y en todo el ínterin del proceso, traduciéndose con ello que la parte actora nunca se ha encontrado indefensa ni la (sic) contado con la asistencia profesional del derecho, es por lo que ACUERDA excluir de la asistencia judicial de la parte actora al referido Abog. Á.E.C.B. y por ende NO SE OYE el recurso de apelación en ambos efectos ejercido por la parte actora. (…) SEGUNDO: Por cuanto el Abog. Á.E.C.B., venezolano, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 33.195, ha incumplido ya en varias oportunidades con la veracidad y lealtad que establece como deber el artículo 4 del Código de Ética Profesional del Abogado Venezolano, es por lo que se ORDENA aperturar (sic) por actuación separada un Procedimiento Administrativo, en el cual se recabe los elementos de convicción a fin de ser remitidos al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados del Estado Trujillo para que conozca de los (sic) infracciones cometidas por dicho abogado y sea sustanciado de conformidad con lo establecido en el Artículo 61 de la Ley de Abogados.” (sic).

Posteriormente, la demandante estampó diligencia el 22 de Octubre de 2010, asistida por el mismo abogado Á.C.B., mediante la cual apela del auto dictado el 20 de Octubre de 2010 y ratifica la apelación ejercida el 15 de Octubre de 2010.

El A quo dictó auto del 26 de Octubre de 2010, al folio 430, mediante el cual oyó en ambos efectos la apelación; revocó el particular primero del auto de fecha 20 de Octubre de 2010 y mantuvo lo acordado en el particular segundo de dicho auto.

Remitido este expediente a un Juzgado de Primera Instancia por razón de la apelación, fue distribuido al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el cual, mediante auto de fecha 13 de Diciembre de 2010, se declaró incompetente por la materia para conocer y decidir la apelación y declinó la competencia en este Tribunal Superior, por lo que remitió a esta Superioridad el presente expediente, que fue recibido el 8 de Junio de 2011, al folio 441.

Por auto de igual fecha, este Tribunal Superior asumió la competencia para conocer y decidir la presente apelación y, a su vez, suspendió el curso del presente proceso, conforme a lo dispuesto por el único aparte del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, hasta tanto la parte interesada acredite haber cumplido el procedimiento especial regulado por el aludido Decreto Ley en sus artículos 5 al 10.

Posteriormente, el coapoderado de la parte demandada estampó diligencia el 7 de Noviembre de 2011, al folio 445, mediante la cual solicitó se reactive la presente causa, de conformidad con la decisión dictada el 1 de Noviembre de 2011, en el expediente número 000146, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Este Tribunal Superior mediante auto del 22 de Febrero de 2012, dejó sin efecto el de fecha 8 de Junio de 2011 y ordenó la reanudación del curso de la presente causa, para lo cual fijó un término de diez (10) días de despacho más un (1) día por la distancia.

Reanudado el curso de esta causa, se fijó término para sentenciar, en auto de fecha 25 de Junio de 2012, siendo que el apoderado de las demandadas presentó escrito a modo de conclusiones las cuales se limitan a reproducir los alegatos esgrimidos en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

Encontrándose este Tribunal Superior en término para decidir este juicio, pasa a hacerlo en la forma siguiente.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

II.1.- PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA

Aparece de autos que la parte actora estimó el valor de la demanda en la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) equivalentes a un mil doscientas setenta y dos unidades tributarias (1.272 U. T.).

Consta así mismo en los autos que las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., rechazaron por exagerada la estimación que del valor de la demanda efectuó la actora y afirman que, en todo caso, el valor de la demanda debería ser treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) que es el precio de adquisición del inmueble a que se contrae el presente proceso.

Así las cosas, considera este sentenciador, acogiendo criterio diuturno de nuestro m.T., que no basta con impugnar el valor que el demandante asignó a su pretensión en el libelo, sino que es necesario e impretermitible que el demandado que haya hecho tal impugnación demuestre las razones o motivos que sirvan de fundamento de su refutación.

En el caso de especie se observa que las codemandadas impugnantes del valor de la demanda no señalaron las razones por las cuales consideraron exagerada la estimación efectuada por la demandante, así como tampoco demostraron en forma alguna tal exageración por ellas alegada. En consecuencia, debe declararse improcedente la impugnación de la cuantía de la demanda planteada por las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B.. Así se decide.

II.2.- PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA POR INEPTA ACUMULACIÓN ALEGADA POR LAS CODEMANDADAS

Del detenido estudio que este sentenciador ha efectuado sobre las actas del presente proceso se desprende que las demandadas han alegado que la actora acumuló en el mismo libelo y en forma indebida dos pretensiones cuyos procedimientos son distintos y, por tanto, contrapuestos, lo cual, en el sentir de la parte demandada, hace inadmisible la presente demanda.

En efecto señalan las demandadas que la actora acumuló una pretensión de nulidad de venta, que debe tramitarse por el procedimiento ordinario, y una pretensión de preferencia ofertiva y retracto arrendaticio que, expresan las demandantes se debe tramitar por el procedimiento especial inquilinario (sic), siendo que en realidad la segunda de tales pretensiones tenía previsto, para su trámite, ex artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil debidamente armonizado con las disposiciones que al respecto trae el aludido Decreto Ley.

Así las cosas, aprecia este juzgador que de la interpretación que ha hecho de las expresiones utilizadas en la redacción del texto de la demanda y de los de sus dos reformas, la última de las cuales fue presentada el 8 de Octubre de 2009 a los folios 77 al 79, en realidad la actora no hace mas que deducir la pretensión de retracto arrendaticio con fundamento del derecho de preferencia ofertiva que, en su criterio, le asiste por haber sido vendido el inmueble que ocupa como arrendataria sin que se le hubiere ofrecido previamente a ella, conforme a las previsiones de los artículos 42 al 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De allí que, ciertamente, no existe la indebida acumulación de pretensiones aducida por la parte demandada como motivo de inadmisibilidad de la presente demanda. Así se decide.

II.3.- PRONUNCIAMIENTO PREVIO SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA PROPONER LA PRESENTE DEMANDA ALEGADA POR LAS CODEMANDADAS

Alegan las demandadas que la parte actora carece de cualidad para intentar la presente demanda por retracto arrendaticio, pues el inmueble que les fuera vendido constituye un todo del cual forman parte tanto la vivienda que ocupa la demandante como arrendataria como una porción integrante del mismo, con acceso independiente, que habitan las demandadas.

En tal virtud, considera necesario este sentenciador dejar claramente establecido lo que debe entenderse por cualidad e interés procesales, a la luz de las calificadas opiniones de autores patrios que este Tribunal Superior se permite reproducir a continuación.

En este sentido se aprecia que Rengel-Romberg, A. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II Teoría General del Proceso, Organización Gráficas Capriles, C.A., Caracas 2001), al tratar el punto relativo a la legitimación de las partes, expresa que:

La legitimación es la cualidad de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

No existe en nuestro derecho una regla positiva que defina la legitimación de las partes. En el derecho italiano se la deduce de la norma relativa a la sustitución procesal (Artículo 81 C.P.C. It.), según la cual: ‘Fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro’. (omissis) Por tanto, por argumento a contrario, se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).

Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.

(págs. 27 y 28).

El citado autor, al referirse a la falta de interés como defensa perentoria, señala que es un requisito de proponibilidad de la demanda que

… debe entenderse como interés procesal y no sustancial o económico, y puede ser activo o del actor, para intentar el juicio, o pasivo, del demandado, para sostenerlo. El interés procesal para obrar y para contradecir -enseña Calamandrei- surge cuando se verifica en concreto el voluntario incumplimiento del derecho que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no podrá ser ya obtenida sin recurrir a la autoridad judicial, esto es, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable la puesta en operación de la garantía jurisdiccional; (omissis) Se puede concluir -sostiene Calamandrei- que el interés procesal, en sus diversas configuraciones, surge solamente cuando el fin que el solicitante se propone conseguir con la acción o pretensión, no puede ser obtenido sino mediante una providencia del juez, esto es, cuando el recurso a la autoridad judicial se presenta como necesario.

(Ibidem, Tomo III, págs. 126 y 127).

Aplicando los conceptos expresados por el ilustre autor patrio citado, al caso de especie, se puede afirmar que la relación material que es objeto de la presente controversia consiste en la determinación de si la demandante, por virtud del contrato de arrendamiento que afirma haber celebrado y que tiene por objeto la vivienda que forma parte del inmueble vendido por la demandada C.Y.B. a las igualmente demandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., tiene legitimación activa para hacer valer en juicio el derecho que les reclama a las demandadas; derecho ese que hace derivar del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano R.B., que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 27 de Junio de 2003, bajo el número 94 del Tomo 44, con que acompañó el libelo de la demanda en copia fotostática simple cursante a los folios 12 y 13, y que, por no haber sido impugnada por la parte demandada, debe considerarse copia fidedigna de documento autenticado o reconocido legalmente ex artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin que pueda confundirse tal legitimación activa con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, lo cual, como ha quedado reseñado ut supra, es una cuestión de mérito a ser resuelta como un pronunciamiento al fondo.

De lo expuesto en el párrafo que antecede se sigue que, ciertamente, la legitimatio ad causam, que constituye la cualidad para intentar o sostener un juicio, está íntimamente vinculada con el interés jurídico controvertido, pues, dependiendo de si la cualidad es declarada procedente, deberá entonces el juez pronunciarse sobre el fondo o lo principal del asunto sometido a su consideración; sin que deba confundirse ese interés jurídico o material con el interés procesal que, siguiendo las enseñanzas del doctor Rengel-Romberg, es sólo un requisito de proponibilidad de la demanda y no debe ser asimilado al interés que sanciona o establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que aquel que propone o intenta una acción debe necesariamente recurrir al órgano jurisdiccional para que sea éste el que determine la existencia o no del derecho reclamado en la controversia planteada entre el legitimado activo y el legitimado pasivo.

En consecuencia, para la determinación de la cualidad de la demandante aprecia este sentenciador que ésta afirma en su libelo de la demanda que, dada su condición de arrendataria del inmueble que fuera dado en venta a terceros, le asistía el derecho a que se le ofreciera a ella con preferencia a cualquiera otra persona y que, como afirma ocurrió en el caso sub examine, de no habérsele ofrecido en venta y enajenado a terceras personas, tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, como es el objeto de su pretensión.

Para la comprobación de su legitimatio ad causam produjo no sólo el contrato de arrendamiento arriba señalado, sino también copia simple de actuaciones judiciales cumplidas por ella, consistentes en la consignación de pensiones de arrendamiento a favor de su arrendador, ante los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, que van a los folios 14 al 68, que no fueron impugnadas en forma alguna por las demandadas, por lo que a tenor de los establecido por el citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben reputarse como copias fidedignas de documentos públicos.

Pero, no solamente quedó comprobada la legitimación al proceso o cualidad de la demandante con los recaudos arriba señalados, sino también con la propia aceptación expresada por las demandadas en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, cuando afirman que la demandante es arrendataria de sólo una parte del inmueble que pretende retraer, llegando, incluso, las codemandadas Loreliz del valle A.B. y Siler del C.A.B., a proponer reconvención contra la actora, por resolución del contrato de arrendamiento en virtud del cual ocupa parte del inmueble que adquirieron de la codemandada C.Y.B.; reconvención que fue declarada inadmisible por el A quo, en decisión de fecha 5 de Mayo de 2010, al folo 291, que quedó definitivamente firme por no haberse ejercido recurso de apelación contra la misma.

Por manera que, conforme a las determinaciones que anteceden, la demandante tiene cualidad para proponer el presente juicio contra las demandadas de autos. Así se decide.

II.4.- PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL MÉRITO

El alegato de las demandadas en el sentido de que la actora carece de cualidad para intentar la presente demanda por retracto arrendaticio, puesto que el inmueble que les fuera vendido constituye un todo, del cual forman parte tanto la vivienda que ocupa la demandante como arrendataria como una porción o anexo del mismo, con acceso independiente, que habitan las demandadas, en realidad no apunta a la cualidad de la actora para proponer la presente demanda, como ha quedado establecido, sino que se orienta más bien a la procedibilidad de la pretensión deducida por la demandante y es en este sentido como este Tribunal Superior apreciará tal defensa.

A tal efecto se observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.” (sic).

En el caso de especie se observa que las demandadas promovieron prueba de inspección judicial a fin de que el Tribunal se trasladara y constituyera en el inmueble sobre el que versa la presente demanda, ubicado en el sector San A.d.L.H., Municipio San R.d.C.d.E.T. para dejar constancia de los siguientes particulares: 1) de la existencia de una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, que consta de un porche, cuatro dormitorios, dos salas, un comedor, dos cocinas, dos baños, un lavadero y un patio pequeño; 2) de que parte del inmueble descrito en el particular primero es ocupado por la demandante como arrendataria y que tal parte consta de tres habitaciones, dos baños, una sala, una cocina, un lavadero y un porche; 3) de que el resto de las dependencias del inmueble, excluida la parte que ocupa la demandante como arrendataria, es ocupado por las ciudadanas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B.; 4) de la descripción de las dependencias de la parte del inmueble que ocupan Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B.; 5) que la totalidad del inmueble que en parte ocupa la demandante como arrendataria y en parte ocupan Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B. como propietarias conforma una sola estructura; 6) dejar constancia de la existencia de una reja de hierro que se encuentra en el área de cocina de la parte del inmueble ocupado por Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B.; 7) dejar constancia mediante auxilio de practico que el inmueble todo, ocupado en parte por la demandante I.C.N. y en parte por las codemandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., se encuentra levantado en un terreno comprendido dentro de los linderos siguientes: Por el frente, en 10 metros con autosilenciadores Konny, separado por callejón San Antonio; Por el fondo, 16 metros con propiedad que es o fue de J.C.A.; Por un lado, con propiedad de B.B.; y por el otro lado, con propiedad que es o fue de J.C.A..

Tal inspección judicial fue evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 17 de Mayo de 2010, oportunidad cuando se trasladó y constituyó en el inmueble indicado por las promoventes de tal prueba y del acta levantada al efecto se evidencia que el Tribunal dejó constancia de la existencia de una vivienda cuyo porche aparece de color a.m. con rejas blancas, y de un anexo color rosado. También se hizo constar que el anexo está conformado por patio, sala, un cuarto, cocina y baño, con paredes de bloques, piso de cemento y techo de zinc. Así mismo se dejó constancia de que la vivienda principal de color azul con rejas blancas, presenta una placa en la que se lee: “Sector Coni” 25-16C, conformada por un porche, sala, tres habitaciones, cocina, dos salas sanitarias y un fregadero, techado con zinc, piso de cemento y que es habitada por la ciudadana I.C.N. como arrendataria. También se dejó constancia de que el inmueble de color rosado es ocupado por L.A. y Siler Arias. El Tribunal hace constar que, según lo manifestado por ambas partes, la vivienda y el anexo descritos conforman un solo inmueble.

El acta contentiva de la inspección judicial que aquí se analiza aparece suscrita por el ciudadano Juez, la apoderada judicial de las demandadas, la demandante, los expertos designados y la secretaria del Tribunal, y cursa al folio 358.

Con esta prueba de inspección judicial queda comprobado que el inmueble que pretende retraer la demandante está conformado por, o comprende, dos viviendas, a saber: la que ocupa la demandante como arrendataria y la que ocupan las demandadas Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., adquirentes de la totalidad del mismo.

Por otro lado se aprecia que la demandante produjo con el libelo, como instrumento fundamental de su pretensión de retracto arrendaticio y, por tanto, admitido y señalado por ella como el medio probatorio que, en su sentir, demuestra la celebración de la compra venta del inmueble entre su anterior propietaria, la demandada C.Y.B. y las terceros, igualmente demandadas, Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., en desmedro de sus presuntos derechos de preferencia ofertiva arrendaticia, el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, el 3 de Junio de 2008, bajo el número 48 del Tomo 59, con el que queda demostrado que la ciudadana C.Y.B. vendió a terceros distintos de la demandante arrendataria, la globalidad del inmueble que, conforme a lo verificado por el Tribunal de la causa mediante la inspección judicial arriba analizada, se encuentra compuesta o integrada por dos viviendas, una ocupada por la arrendataria demandante y otra ocupada por las codemandadas compradoras de tal inmueble.

El documento que aquí se analiza se valora como documento legalmente reconocido con la misma fuerza probatoria que el instrumento público y hace fe, en lo que se refiere a sus declaraciones, tanto entre las partes que lo suscribieron como respecto de terceros, a tenor de lo previsto por el artículo 1.363 del Código Civil, a lo cual se une el hecho de que la propia demandante admite la negociación allí contenida, tanto así que lo hace valer como fundamento y prueba de su demanda.

Así las cosas, aprecia este sentenciador que el citado artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época cuando ocurrió la enajenación del inmueble al que se contraen las presentes actuaciones, 3 de Junio de 2008, establecía que no era procedente el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global del inmueble del cual forme parte la vivienda arrendada como requisito de procedibilidad del retracto arrendaticio

Siendo que en autos está debidamente comprobado, como se ha dejado establecido en párrafos anteriores, que el inmueble cuyo retracto pretende la actora está integrado por dos viviendas, tal situación se enmarca en los supuestos de hecho de la citada norma del artículo 49 ejusdem, lo cual determina la no procedencia del retracto legal arrendaticio ejercido por la actora y, por tanto, huelga cualquier pronunciamiento respecto de la caducidad de la acción opuesta por las demandadas. Así se decide.

A los fines de cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia y con las exigencias del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal Superior pasa a analizar las restantes pruebas promovidas por las partes.

Así se aprecia que la parte actora promovió el testimonio de las ciudadanas M.L.S., Yathaisa A.P.D., J.V.H., Yaleny C.D. y E.A.P.D., de las cuales sólo fueron presentadas a declarar E.A.P.D. y Yathaisa A.P.D., identificadas con cédulas números 18.456.387 y 19.898.381, quienes rindieron declaración el 19 de Mayo de 2010, conforme consta en actas cursantes a los folios 384, 385, 389 y 390.

Ambas testigos son contestes al declarar que conocen a la demandante desde hace siete años; que saben que ocupa como arrendataria el inmueble ubicado en la avenida principal de La Hoyada, sector Kony, número 25-16; que saben cómo está distribuido el inmueble ocupado por la demandante; que conocen a las demandadas Siler y Loreliz Arias; que saben que dichas demandadas viven en una parte de la casa donde habita la demandante, desde Diciembre de 2008.

Repreguntadas, las testigos no incurrieron en contradicción alguna y del testimonio por ellas rendido se comprueba que el inmueble sobre el que versa la presente acción de retracto arrendaticio está conformado por dos viviendas, la que ocupa la demandante y la que ocupan las codemandadas Siler y Loreliz Arias; testimonios que adminiculados a la inspección judicial que se determinó y valoró ut supra, así como al documento por medio del cual la ciudadana C.Y.B. dio en venta dicho inmueble a las prenombradas codemandadas, determinan que por estar conformado tal inmueble por dos viviendas integradas en él, no procede el retracto legal arrendaticio ejercido por la actora, tal como lo dispone la tantas veces citada norma del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; determinación y valoración de estos testimonios que se realiza de conformidad con las previsiones del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 303 y 305 cursan, en el mismo orden, copias de acta de nacimiento de una hija de la demandante y del acta de matrimonio de la actora; documentos públicos que por no guardar relación alguna con la materia objeto del presente debate procesal, resultan impertinentes.

A los folios 354 al 357 cursan doce impresiones fotográficas que por no haber sido autorizadas por funcionario competente se desechan como prueba.

A los folios 402 al 410 cursa copia certificada de sentencia dictada en el expediente número 11.558 por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento siguió el ciudadano R.B. contra I.C.N.M.; documento público éste intrascendente respecto del presente juicio por retracto legal arrendaticio.

Por su lado las demandadas promovieron copia certificada de denuncia formulada por la hoy demandante el 10 de Septiembre de 2009 y del acuerdo suscrito entre ella y las codemandadas Siler y Loreliz Arias el 14 de Septiembre de 2009, ante la Prefectura de la Parroquia A.N.B., Municipio San R.d.C.d.E.T., a efectos de demostrar la caducidad de la pretensión deducida por la actora en este proceso, por lo que, demostrada como ha quedado la improcedencia de tal pretensión, esta prueba documental resulta así mismo intrascendente, como igualmente es intrascendente la inspección judicial promovida por las demandadas a los fines de que se dejara constancia de la existencia de tales denuncia y acuerdo en los libros llevados por dicha prefectura.

Así mismo promovieron el mérito probatorio de un convenio suscrito entre la demandante y la codemandada C.Y.B., ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de San R.d.C., para demostrar la presunta mala fe de la demandante; convenio este que carece de trascendencia probatoria en el presente juicio y, por tanto, resulta impertinente respecto de este debate procesal.

Promovieron las demandadas el testimonio de las ciudadanas Miyerlin Y.C., H.K.G., M.M.B. y M.d.C.B., titulares de las cédulas de identidad números 13.896.960, 13.926.222, 11.616.035 y 9.325.310, quienes rindieron declaración en fecha 18 de Mayo de 2010 las dos primeras, y 19 de Mayo de 2010 las dos últimas, como consta en actas que cursan a los folios 360 al 362 y 367 al 370.

Todas las testigos declaran que conocen a las codemandadas Siler A.B. y Loreliz A.B.; que conocen el inmueble que las demandadas mencionadas habitan y que saben que lo ocupan desde mediados del año 2007.

Repreguntada como fue la testigo Miyerlin Y.C., la misma incurrió en contradicción, pues al serle requerido si conocía a la demandante declaró que no la conoce, empero al serle preguntado si le consta que la demandante viene ocupando el inmueble de autos, contestó que la actora ocupa una parte pero no todo el inmueble, con lo cual se contradice, pues, si no conoce a I.C.N.M., cómo entonces puede afirmar que ésta ocupa una parte del inmueble? En consecuencia se desecha este testimonio.

Igual yerro cometió la testigo H.K.G.S., toda vez que a repreguntas declara que no conoce a la demandante e igualmente que no tiene conocimiento que ésta ocupe el inmueble. En efecto, si no conoce a I.N. menos puede saber si ocupa o no el inmueble. Se desecha este testimonio.

Las testigos M.M.B.M. y M.d.C.B.d.A. no incurrieron en contradicción alguna y la evidencia que pueda derivarse de sus respectivos dichos no aporta elementos de convicción algunos que sean realmente trascendentes para este proceso, por lo que tales testimonios son inocuos.

Comprobada la improcedencia del retracto legal arrendaticio ejercido por la actora su pretensión debe declararse sin lugar. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia dictada por el A quo en fecha 1 de Octubre de 2010.

Se declara IMPROCEDENTE y, por lo mismo, SIN LUGAR la presente demanda que por retracto legal arrendaticio propuso la ciudadana I.C.N.M. contra las ciudadanas C.Y.B., Loreliz del Valle A.B. y Siler del C.A.B., todas identificadas en autos, que versa sobre el inmueble consistente en una casa de paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, la cual consta de un (1) porche, cuatro (4) dormitorios, dos (2) salas, un (1) comedor, dos (2) cocinas, dos (2) baños, un (1) lavadero y un (1) patio pequeño, alinderado por el frente, por donde mide diez (10) metros, con autosilenciadores Konny, separado por el callejón San Antonio; por el fondo, por donde mide dieciséis (16) metros, con propiedad que es o fue de J.C.A.; por un lado,con propiedad de B.B. y por el otro lado, con propiedad que es o fue de J.C.A., ubicado en la Avenida Principal de la Hoyada, Parroquia A.N.B., Municipio San R.d.C.d.e.T., que la demandante ocupa por virtud de contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado en fecha Veintisiete (27) de Junio de 2003, ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, bajo el número 94 tomo 44.

Se CONDENA en las costas del recurso a la parte actora apelante perdidosa, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se CONFIRMA la sentencia apelada pero no por las razones expresadas por el Tribunal de la causa, sino por los fundamentos de hecho y de derecho que se dejan establecidos en la presente decisión de alzada.

Publíquese y regístrese la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el doce (12) de Julio de dos mil doce (2012). 202º y 153º.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY R.A.

En igual fecha y siendo las 3.15 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,