Decisión nº PJO182006000220 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 28 de Septiembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVA.

JURISDICCIÓN CIVIL-BIENES

“Vistos, con Informe de la parte demandada.-

Expediente Nº FP02-R-2006-000041.-

RESOLUCION N° PJO182006000220

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadana: C.U.D.C.; Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula Personal Nº V-3.818.412, y de este domicilio.-

APODERADO DE PARTE DEMANDANTE:

Ciudadano: A.P.F., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65.212.-

PARTE DEMANDADA:

Ciudadana: M.D.V.C.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y con Cédula de Identidad Nº 8.859.564.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Ciudadana: L.C. H y THAYMIN SIVIRA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 70.387 y 47.907.-

MOTIVO:

JUICIO DE DESALOJO

SEGUIDO POR ANTE EL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR. DECISIÓN DEFINITIVA. DECLARADA SIN LUGAR. APELADA POR LA PARTE ACTORA.

DE LA PRETENSIÓN:

Visto el escrito de demanda presentado por la ciudadana: C.U.D.C., en contra de la Ciudadana: M.D.V.C.A., por DESALOJO por ante el Juzgado Primero de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, alegando en su demanda: Que en fecha quince (15) de mayo del 2002 procedió a suscribir con la ciudadana M.D.V.C.A. (ya identificada) un contrato de arrendamiento y cuyo objeto era el inmueble conformado por el apartamento distinguido con el N° B1-27-B, el cual esta emplazado en el local 01, del piso 01, del edificio 1-27-B, del conjunto residencial la paragua. Que dicha relación arrendaticia era de un (1) año celebró contrato de arrendamiento contados a partir del quince (15) de mayo del año 2002 y finalizaba el quince(15) de mayo del año 2003, oportunidad esta en que fue materializada prorroga del mismo hasta la presente fecha. Que la relación arrendaticia descrita se inicia con un canon de arrendamiento mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), monto este que vario a CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000, 00) desde el mes de mayo del 2003 hasta el mes de mayo del 2004, oportunidad esta en que comenzó a pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, monto este ultimo que sigue vigente hasta la presente fecha. Que la supra mencionada arrendataria del inmueble se ha colocado en crasa y absoluta insolvencia con respecto al pago de las cantidades debidas por concepto de cánones de arrendamiento desde la mensualidad correspondiente al mes de junio del año 2005, adeudando no solo tal canon de arrendamiento sino todos aquellos meses que le siguen hasta la presente fecha, tal y como se evidencia de los formatos de recibos sin cancelar, así como de las resultas de la indagación efectuada por ante los juzgados de Municipio del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar. Que la acumulación producida al monto mensual de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000) por cada canon insoluto da como resultado que la arrendataria debe hasta la fecha de incoar la demanda, la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000) monto este que configura por si solo un daño patrimonial ya que el mismo pudo haber sido utilizado para subvencionar otro negocio jurídico legitimo; aunado a que los montos adeudados por concepto de los cánones insolutos supra indicados, en atención a la perdida del poder inquisitivo de la moneda representan otro daño patrimonial a su persona. Que ha agotado la vía amistosa para el cobro del monto adeudado y ha sido infructuosa la materialización de la entrega formal del inmueble por parte de la arrendataria a su poderdante y legitima propietaria libre de toda deuda. Que fundamenta la presente acción en el articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Que por todo lo anteriormente expuesto es que conviene en demandar y como en efecto demanda a la ciudadana M.D.V.C.A., supra identificado, en Acción de Desalojo, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: 1) A que proceda a desalojar de manera inmediata el inmueble objeto de la presente acción, conformado por un apartamento distinguido con el N° B1-27-B, el cual esta emplazado en la locación 01, del piso 1, del edificio 1-27-B, del conjunto residencial La paragua de esta ciudad., por encontrarse la misma insolvente en lo atinente a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2005. 2) A el pago de las costas y costos que ocasione el presente procedimiento judicial, en especial a los honorarios profesionales del abogado. Asimismo solicita que de conformidad con el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente juicio. Que estima la presente demanda en la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) .-

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA

La presente demanda fue admitida en fecha 03 de Noviembre de 2.005, por ante el Juzgado A-quo, librándose Boleta de Citación a la parte demandada. En cuanto a la medida solicitada, el Tribunal se reservó proveer sobre la misma por auto separado.-

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Que en fecha 15 de Noviembre de 2.005, en el acto de la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA la parte demandada a través de su apoderada judicial, ejerce su derecho a la defensa en los siguientes términos: Que es cierto que desde el quince (15) de mayo del año 2002 suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana C.U.D.C. (ya identificada), y que la relación arrendaticia se renovó del año 2002-2003, 2003-2004, 2004-2005 hasta la presente fecha la cual se cumplen desde el inicio del contrato TRES AÑOS Y SEIS MESES, desde ese lapso de tiempo ha venido cancelando puntualmente todas las mensualidades y cumpliendo con todas y cada una de las obligaciones. Que es cierto que la relación arrendaticia se inicia con el establecimiento mensual de un canon de arrendamiento mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000) desde el quince (15) de mayo del 2002 al quince (15) de mayo del 2003, monto que fue aumentado a CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000) mensuales durante junio del 2003 al quince(15) de mayo del 2004 y desde junio del 2004 hasta junio del 2005, aumento nuevamente a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARS(Bs. 200.000) mensuales. Que es incierto que durante los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y octubre del año 2005 se colocó insolvente con respecto a los cánones correspondientes a los meses señalados. Asimismo alegó que inicio un procedimiento administrativo por ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar con ocasión de los aumentos del canon de arrendamiento realizados por la decisión unilateral y sin acuerdo por la arrendadora (ya identificada), existiendo varias Resoluciones emitidas por el Ministerio de la producción y el comercio y de infraestructura debidamente publicada en Gaceta Oficial, a saber: Resolución DM/N°058 y Resolución 036, gaceta oficial N° 37.667, Resolución DM/N°152 y DM/N046 Gaceta Oficial N° 37.941, Resolución DM/N°0047, N° 028 Gaceta Oficial N° 38.189 del 18 de mayo del 2005, donde se mantenían los cánones de arrendamiento destinados a viviendas en virtud de haber sido declarados los mismos como servicio de primera necesidad por el ejecutivo nacional. Que a pesar de existir la prohibición de aumentar los cánones de arrendamiento, la arrendadora (ya identificada) los aumento arbitrariamente, no teniendo otra alternativa que ir cancelando los mismos, hasta que en fecha 18 de julio del 2005, con motivo de amenaza de un nuevo aumento en el canon de arrendamiento se decidió y acudió a la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar para asesorarse al respecto, iniciándose así un procedimiento administrativo. Que durante el procedimiento administrativo se realizo la citación de la arrendadora (ya identificada) y en fecha 21-06-2005, se concreto una reunión en la sede de la Alcaldía (División de Inquilinato) del Municipio Heres del Estado Bolívar y en presencia de las partes, la jefa de la mencionada División ciudadana Y.R.L., levanto un acta numerada: 134-2005, (acta certificada que en momento oportuno consignará por ante este despacho), les leyó el contenido de las Resoluciones Ministeriales debidamente publicadas en Gaceta Oficial donde se congelaba desde el año 2002, en todo el territorio de la Republica Bolivariana de Venezuela los montos de los cánones de arrendamiento destinados a vivienda; en ese mismo acto se hizo la revisión de los recibos consignados, en el cual se comprobó el cobro ilegal por concepto de aumento hasta por un monto de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.850.000), exhortándose a la arrendadora a dar cumplimiento al contenido de las resoluciones de congelamiento de alquileres por lo cual estaba obligada a mantener el canon de arrendamiento en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES( Bs.150.000), por ser este el monto que la arrendataria cancelaba para el 30-11-2002, y se recomendó en ese momento reconocer como pagos efectuados por adelantado, el excedente ya indicado y que se imputara a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y pago parcial de Noviembre (CIEN MIL BOLIVARES Bs. 100.000). Que en atención a la supra mencionada Resolución, quedando los mismos de la siguiente manera: de Junio del 2003 a Mayo del 2004 (cancelados a la arrendadora), que existe un excedente a su favor de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000), por cada mes, haciendo un total por ese periodo de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000) y en relación al periodo Junio del 2004 a Junio del 2005 (cancelados a la arrendadora), puede apreciarse un excedente de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), por cada mes haciendo un total por ese periodo de SEISCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000). Que de todo lo anteriormente expuesto se deduce que a la arrendadora (ya identificada) le cancelo la suma la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.850.000), de mas, monto este que cubre los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre en su totalidad y parcialmente el mes de noviembre, restando por cancelar únicamente por concepto de cánones de arrendamiento de ese mes la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000). Que en el acto realizado el veintiuno (21) de julio del 2005, se le incito a la arrendadora a expedir los recibos correspondientes a esos meses y se le indico así mismo que para solicitar la desocupación debía considerar lo estipulado en la ley de arrendamientos inmobiliarios; se dejo constancia que la arrendadora se encontraba legítimamente notificada para ese acto y que conocía el contenido de esa acta y se comprometió a que una vez asesorada al respecto emitiría los recibos de cancelación de los meses ya indicados, por tal motivo la arrendadora se negó a firmar el acta levantada y en su defecto firmaron los testigos que dieron fe de lo sucedido. Que posteriormente en fecha cuatro (04) de agosto del 2005, acudió nuevamente a la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, fecha en la cual levantaron un acta identificada N° 147-2005, donde se dejo constancia de que asistió a la referida oficina a verificar si la arrendadora había ido a consignar los recibos pendientes tal como se comprometió de manera verbal en acta N° 134-2005, y solicito en ese acto una nueva citación, en el cual se libró boleta de citación N° 095-2005, para el once de agosto del 2005, fecha en la cual la citada ciudadana no asistió, se levanto un acta N° 159-2005, y solicitó en ese mismo acto una nueva citación (N° 106-2005), situación que se repitió ya que la referida ciudadana no asistió, se levanto un acta de fecha quince (15) de agosto de 2005, N° 165-2005, y solicitó en la misma una nueva citación ya que habían transcurrido varios días y la arrendadora no había asistido a ningún llamado de esa división a regularizar la situación de los recibos pendientes. Que posteriormente en fecha siete (07) de octubre de 2005, día en el cual la arrendadora debió de haber asistido, se levanto un acta N° 226-2005, en el cual se dejo constancia que la arrendadora no asistió a la citación efectuada y que en su carácter de arrendataria le solicitó a la División que emitiera un pronunciamiento en vista de que se habían agotado los recursos para que la arrendataria ciudadana C.U.D.C., acudiera a consignar los recibos correspondiente a los meses de Junio, julio, agosto, septiembre y octubre, y parte de noviembre. Que finalmente en fecha catorce (14) de octubre de 2005, la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, emitió opinión Jurídica con respecto a este caso y en su parte dispositiva declaró: Que la propietaria-arrendadora esta obligada a reconocer a la arrendataria el monto cobrado indebidamente y de lo narrado se deduce que se encuentra en este momento en estado de solvencia, situación que desvirtúa las pretensiones de la parte demandante, ya que la misma alega una situación jurídica inexistente y contraria a la realidad de los hechos. Que en relación a la vigencia del contrato de arrendamiento, si bien es cierto que la duración inicial del mismo era de un (01) año, la misma se ha venido prorrogando y hasta la presente fecha cuenta con TRES (3) AÑOS Y SEIS (6) MESES de duración, convirtiéndose el mismo a tiempo indeterminado tal como lo prevé el articulo 1614 del Código Civil. Que en los casos de arrendamientos inmobiliarios es clara al establecer en su articulo 34 que únicamente podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamentare en las causales allí establecidas y en ningún momento ha incurrido en causal alguna de desalojo allí pautadas. Que en relación a los aumentos indebidos del canon de arrendamiento, se demuestra claramente su ilegalidad en los decretos ya mencionados con anterioridad. Que la Resolución DM/N046 del 18 de mayo de 2005, Gaceta Oficial N° 37.941, señala en su articulo 1 “ se mantienen en todo el territorio nacional los montos de los cánones establecidos para el treinta de noviembre del 2002 a ser cobrados por concepto de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda ……En virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda; el Articulo 6 “ Los arrendadores que infrinjan esta resolución o incurran en los delitos de especulación, usura y otros delitos conexos serán sancionados de conformidad con lo previsto en la ley de protección al consumidor y al usuario; articulo 5” Esta resolución conjunta es vinculante , para todas las autoridades competentes que ejercen funciones administrativas en materia inquilinaria por delegación del ejecutivo nacional. Que de la resolución citada se desprende claramente que actuó ajustada a derecho ya que el procedimiento fue realizado por un organismo competente como lo es la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar y existía la prohibición de aumentar los cánones de arrendamiento. Que en vista de lo antes planteado es por lo que rechaza tanto en los hechos como en el derecho, la solicitud de desalojo interpuesta por la arrendadora y solicita a este despacho que la presente causa sea sustanciada conforme a derecho y declarada sin lugar en la definitiva, y niegue la medida de secuestro solicitada por la parte demandante sobre el inmueble que actualmente habita en calidad de arrendataria, por todas las razones antes expuestas.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTES

DE LA PARTE ACTORA

Que estando en la etapa probatoria, la parte actora promovió las siguientes pruebas: En su escrito de promoción de pruebas la parte demandante ratificó las pruebas promovidas con el libelo de la demanda, promovió el mérito favorable de los autos. De las pruebas Documentales: Ratificó y promovió el contrato de arrendamiento consignado con el libelo de la demanda, esto con la finalidad de demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre la demandada y su representada. Ratificó y promovió las certificaciones de cánones de arrendamiento a favor de su representada, las cuales fueron expedidas por los Tribunales Primero, Segundo y Tercero de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, que se acompañaron al libelo de la demanda y en las cuales se deja expresa constancia de la no consignación por parte de la demandada de ninguna cantidad de dinero a favor de su representada por cánones de arrendamientos vencidos, esto con la finalidad de comprobar que la arrendataria se encuentra incursa en lo contemplado en el literal (a) del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de desalojo.-

En fecha 20 de Enero de 2.006, el Tribunal A-quo dictó sentencia, declarando Sin Lugar, la acción propuesta por la parte ciudadana: C.U.D.C. contra M.D.V.C.A. por DESALOJO.-

DE LA APELACIÓN

En fecha 02 de Febrero de 2.006, el Apoderado de la parte demandante, APELO de la decisión dictada en fecha 20-01-06, que declara Sin Lugar la Acción acción de Desalojo, siendo oída la misma en fecha 06-02-06, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta Alzada a los efectos de la apelación interpuesta en fecha 02-02-06.-

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA

En fecha 08 de Febrero de 2.006, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste Tribunal de Alzada en fecha 09 de Febrero de 2.006, al presente asunto.-

En fecha 15 de Febrero de 2.006, este Tribunal dictó auto, donde se fija el Décimo día de Despacho Siguiente al de hoy para dictar sentencia en el presente asunto.-

Que en fecha 02 de Marzo de 2.006 las apoderadas de la parte demandada abogadas L.C. y THAYMID SIVIRA, presentaron escrito de Informes en la presente causa inserto al folio 11 al 18 del presente expediente.-

Cumplidos como han sido los límites procesales, éste Tribunal para decidir y lo hace en los siguientes términos:

DE LAS PRUEBAS, ANALISIS Y VALORACION

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

De conformidad con lo establecido en el artículo 507 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se pasa a valorar las pruebas promovidas por la demandada de autos mediante escrito de fecha 28-10-2.004, donde promovió lo siguiente:

1. -) Invocó el mérito favorable de los autos.-

   En cuanto a este capitulo es necesario señalar: Que el mérito favorable de las actas procesales no son medios probatorios y aún más cuando no se indica con exactitud los méritos que de ellas le favorezcan. Y ASI SE DECIDE.-

2. -) Junto con el escrito libelar la parte actora acompañó contrato de arrendamiento en original y marcado “A” el cual ratificó al escrito de pruebas el mismo fue autenticado por ante la Notaria Primera de esta Ciudad, el mismo corre a los folios 07 al 10 del presente expediente.

   En cuanto a este documental, por ser un documento público y al no ser tachado, al mismo se le concede pleno valor probatorio. Y así se decide.-

3. -) Junto con el escrito de demanda, la parte actora produjo cinco (05) recibos de cánones de arrendamiento vencidos, pretendiendo demostrar la insolvencia de la parte demandada los cuales no están firmados, realmente estos instrumentos no demuestran nada porque no contienen la firma de la parte demandada por lo tanto no le son oponibles. Y así se establece.-

4. -) Igualmente junto con el libelo de la demanda la parte actora acompañó certificaciones de consignaciones de cánones de arrendamiento, las cuales fueron expedidas por los Tribunales Primero, Segundo y Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se deja constancia de la consignación por parte de la demandada de ninguna cantidad de dinero a favor de la demandante por cánones de arrendamientos vencidos….-

   En relación a esta documentales es bueno hacer las siguientes observaciones: 1ro) Que la consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador rehusé recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual constituye un trámite o procedimiento especial y exclusivo, tendente a considerar al arrendatario en estado de solvencia, cuando la consignación sea legítimamente efectuada, salvo prueba en contrario que apreciará el Juez de la causa, en caso de demanda.

   2do) Que de las copias de solicitudes de certificación arrendaticia acompañados con el libelo de la demanda se desprenden que ante los referidos Juzgados de Municipio no se han instaurado procedimiento consignatario alguno efectuado por la ciudadana M.D.V.C.A., a favor de la ciudadana C.U.D.C..

   3ro) Ahora bien, no existiendo procedimiento consignatario tal y como se desprende de las certificaciones arrendaticia señaladas, este Tribunal no puede determinar calificación probatoria alguna sobre las mismas. Y así se decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   1. Invocó el mérito favorable de los autos.

      En cuanto a este capitulo es necesario señalar: Que el mérito favorable de las actas procesales no son medios probatorios y aún más cuando no se indican con exactitud los méritos que de ella le favorezcan. Y así se establece.-

   2. Promovió documental marcada con letra “A”, contrato de arrendamiento original donde se evidencia su condición de arrendataria.-

      En relación a esta documental por ser un documento público y al no ser tachado, al mismo se le concede pleno valor probatorio. Y así se decide.-

   3. Promovió marcada con letra “B”, la cantidad de treinta y seis (36) recibos originales de pago debidamente firmados por la arrendadora C.U.D.C., donde se evidencia que ha venido cancelando los cánones de arrendamiento consecuentemente constante de treinta y seis (36) recibos de pago.-

      En lo que atañe a este medio probatorio esta Juzgadora considera que en cuanto los mismos no fueron impugnados ni tachados por la parte demandante, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así expresamente se decide.-

   4. Acompaña marcadas con la letra “C” copias certificadas de las actas expedidas por la División de Inquilinato de la alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, descritas en la contestación de la demanda, así como también acta visita sin numero de fecha 15 de agosto del 2005, constante de ocho (8) folios útiles, donde se evidencia la existencia de un procedimiento llevado por ante la mencionada oficina pública, con ocasión de los sucesivos aumentos de cánones de arrendamiento, existiendo una prohibición de aumentar cánones de arrendamiento por ser considerados bines de primera necesidad.-

   5. Acompaña marcada con letra “D” copia certificada de la opinión jurídica emitida por la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, donde se declara que la propietaria arrendadora ciudadana C.U.D.C., esta obligada a reconocer a la arrendataria el monto cobrado indebidamente el cual es la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00) cantidad que cubre los cánones de arrendamiento a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) de las mensualidades de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y un pago parcial de Noviembre del año 2005.-

      A lo que se refiere los documentales marcados con la letra “C” y “D”, los mismos no fueron impugnados y por ser documentos administrativos se les asigna pleno valor probatorio. Y así se decide.-

   6. Acompaña marcada con letra “E” “F” y “G” , consignación por ante el Juzgado Segundo de Municipio Heres en copia sencilla la diferencia de canon de arrendamiento por un monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), a través de cheque de gerencia N° 31000005, del Banco Guayana a nombre de la arrendadora C.U.D.C., igual mente en copia sencilla.

      En relación a este medio probatorio por tratarse de documentos privados y cuyo ofrecimiento fue en copia sencilla los mismos no tienen ningún valor probatorio. Y así se establece.-

      DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO

      DECISIÓN

      Al respecto el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impone al arrendatario la carga de probar el pago y/o la consignación oportuna como prueba de su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

      De allí que sea necesario para este Tribunal Superior, determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil:

      Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

      .-

      En relación al artículo transcrito ha señalado la doctrina lo siguiente:

      "Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencias de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.-

      Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una o cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

      Pero de igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime: "que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; pero si bien es cierto, que el actor incumbe la carga de la prueba, no es menos cierto, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben los elementales principios de lógica probatoria, que tratándose de un contrato escrito, es suficiente que el actor compruebe la existencia de éste, la obligación sin que éste obligado a probar que la deuda no se ha extinguido, pues es sabido que las obligaciones indefinidas no son susceptibles de prueba a causa de su imposibilidad lógica y material".-

      Dicho esto, tenemos que si existe en proceso pruebas fehacientes que amparen la pretensión de la demandante, es decir, la demandante alega en su demanda el hecho de haber celebrado en fecha 15-05-2.002, un contrato de arrendamiento escrito y a término fijo con la Ciudadana: M.D.V.C.A., el cual tuvo por objeto un inmueble de su legítima propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° B1-27-B, el cual esta emplazado en la locación 01, del Piso 1 del edificio 1-27-B, del Conjunto Residencial La Paragua, el cual esta ubicado en la Avenida Libertador, zona u.d.C.B., donde se establece que el contrato es por un lapso de un (1) año con un canon de arrendamiento inicial de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) monto este que vario el mes de mayo de 2.003 a la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), y a partir del mes de mayo del 2.004, comenzó a pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), monto este último que sigue vigente.-

      Ahora bien, el contrato celebrado en fecha 15 de mayo de 2002 que consta de autos, (folio 07 al 10), estipuló en su cláusula séptima que el término de duración del mismo era de un (1) año a contar del 15 de mayo de 2002, el cual sería improrrogable, tornándose el mismo en indeterminado.

      Pero es el caso, a decir de la arrendadora ciudadana: C.U.D.C. que la arrendataria ciudadana: M.D.V.C.A. entro en un estado de insolvencia hasta el punto de no cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2005. Ahora bien vencido el lapso establecido en el contrato de arrendamiento, en fecha 15 de mayo de 2.003, incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses arriba señalados causa por el cual se demanda el desalojo del bien inmueble objeto de este procedimiento; hecho éste negado por la parte demandada en el acto de contestación, por la cual le correspondía a ella probar la solvencia arrendaticia ya que la falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es no corresponde al arrendador-propietario. Y ASÍ SE DECIDE.-

      La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la n.J. aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

      En este mismo orden de ideas, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba explanada en la presente sentencia, tenemos que la parte actora cumplió con su carga de demostrar la obligación que tiene la accionada como arrendataria de cumplir con el pago de un canon mensual de arrendamiento, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento, anexo a los folios 07 al 10. Pero es el caso que la arrendataria trae unos elementos nuevos que tienden a enervar, extinguir o modificar la relación jurídica debatida por lo que la carga de la prueba se traslada hacia ella. En efecto, al alegar la arrendataria: Que es incierto que durante los meses de Junio, Julio, Agosto Septiembre y Octubre del año 2005 se colocó insolvente con respecto a los cánones correspondientes a los meses señalados. Asimismo alegó que inicio un procedimiento administrativo por ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar con ocasión de los aumentos del canon de arrendamiento realizados por la decisión unilateral y sin acuerdo por la arrendadora (ya identificada). Que a pesar de existir la prohibición de aumentar los cánones de arrendamientos, la arrendadora (ya identificada) los aumentó arbitrariamente, no teniendo otra alternativa que ir cancelando los mismos, hasta que en fecha 18 de julio del 2005, con motivo de amenaza de un nuevo aumento en el cánon de arrendamiento se decidió y acudió a la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar para asesorarse al respecto, iniciándose así un procedimiento administrativo….Que iniciando los tramites administrativos, finalmente en fecha catorce (14) de octubre de 2005 la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, emitió opinión Jurídica con respecto a este caso y en su parte dispositiva declaró: Que la propietaria-arrendadora esta obligada a reconocer a la arrendataria el monto cobrado indebidamente y de lo narrado se deduce que se encuentra en este momento en estado de solvencia, situación que desvirtúa las pretensiones de la partes demandante, ya que la misma alega una situación jurídica inexistente y contraria a la realidad de los hechos.

      Ahora bien, una vez analizadas las pruebas ofrecidas por las partes tenemos que la demandante, probó la existencia del contrato de arrendamiento que la vincula con la parte demandada, no así la insolvencia de esta alegada por ella vale indicar la parte actora en el libelo de la demanda, no pudiendo desvirtuar la excepción de solvencia opuesta por la demandada en el acto de la contestación de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

      En cuanto a la parte demandada, logro probar los hechos alegados en la contestación de la demanda. Así tenemos, que los alegatos sobre de que es incierto que durante los meses de Junio, Julio, Agosto Septiembre y Octubre del año 2005, se coloco insolvente con respectos a los cánones correspondientes, este Tribunal observa que tal aseveración la fundamenta en resolución administrativa emanada de la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha 14 de octubre de 2005, la cual en su parte dispositiva declaró: Que la propietaria-arrendadora esta obligada a reconocer a la arrendataria el monto cobrado indebidamente y de lo narrado se deduce que se encuentra en este momento en estado de solvencia, situación que desvirtúa las pretensiones de la partes demandante, ya que la misma alega una situación jurídica inexistente y contraria a la realidad de los hechos.

      Pues bien, en relación a este punto tenemos que la referida Resolución Administrativa la cual corre de autos fue valorada en este procedimiento asignadole pleno valor probatorio ya que contra la misma no se ejercieron los recursos administrativos correspondientes quedando definitivamente firme vale señalar un acto administrativo que causa estado.

      Así las cosas tenemos que nuestro m.T.d.J. ha señalado lo siguiente:

      ……Si bien es cierto que una vez celebrado el contrato bajo determinado precio, el inmueble es regulado por un canon arrendaticio menor al estipulado, negándose el arrendatario a pagar el precio convenido en el contrato, el arrendador ante el aparente incumplimiento del contrato es posible que proceda contra el arrendador solicitando la resolución del contrato y el pago de las pensiones insolutas. Pero no es menos cierto que si el arrendatario invoca a su favor que la Ley Inquilinaría le exime del pago de ese precio arrendaticio que resulta indebido, puesto que el bien ha sido regulado con un canon menor al estipulado en el contrato es indudable que si el arrendatario opone al arrendador el acto regulatorio instrumentado como el caso que nos ocupa en donde conste la cantidad máxima fijada por inquilinato y que el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el Juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de orden público, según el cual el arrendatario no esta obligado a pagar alquileres superiores a lo legalmente fijados, máxime cuando en los inmuebles sometidos a regulación esta sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso, los pagos que el arrendatario haga en exceso de esa cantidad se considera indebidos y estarán sujetos a repetición en los términos señalados en la Ley…

      De igual manera ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, que no es necesario que conste en los autos la orden de reintegro emanada para que los Tribunales en ejercicio de la Jurisdicción Civil, declaren con lugar la compensación que hubiere sido opuesta, debido a que si el pago es indebido con oponerlo el arrendatario basta que el Tribunal se pronuncie sobre el mismo sin necesidad que tenga que abrirse un proceso aparte que establezca o determine la existencia del reintegro para sólo así opere la compensación puesto que se trata de un derecho concedido por la Ley que no permite renuncia alguna.

      En consecuencia este Tribunal vista la resolución emitida por la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, donde compensa el excedente de los cánones de arrendamientos a favor de la ciudadana M.D.V.C.A., a los meses allí señalados, por ser este un procedimiento administrativo y de orden público por regirse por una serie de normas obligatorias con expresión de equilibrio en la sociedad debe esta sentenciadora a pegarse a los lineamientos señalados en la referida resolución por estar facultados por el Ejecutivo Nacional para la realización de éstos procedimientos administrativos.

      Pero no puede dejar pasar por alto quien Juzga el hecho que la referida Resolución Administrativa opuesta establece en su dispositivo “… que la propietaria arrendadora esta obligada a reconocer a la arrendataria el monto cobrado indebidamente el cual es de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00), cantidad que cubre los cánones de arrendamientos a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) de los meses de Junio J.A.S. y Octubre de 2005, y un pago parcial de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) del mes de Noviembre quedando una diferencia en relación a este mes de bolívares CINCUENTA MIL (BS. 50.000,00) el cual no fue demostrado en autos de haber sido cancelado por la parte demandada pero si bien es cierto esto no es menos es cierto que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

      Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

      a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

      b) ….

      Como se desprende del artículo parcialmente transcrito existen una serie de requisitos para que pueda proceder la demanda por desalojo de inmuebles, en el caso que nos ocupa uno de ellos no se cumple y es precisamente el establecido en el literal “a” del artículo in conento, razón por la cual la presente demanda debe ser declarada sin lugar, lo cual se hará formalmente en el dispositivo de este fallo. y así se decide.

      En vista de los análisis legales y jurisprudenciales antes expuesto este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR LA ACCION de DESALOJO propuesta por la Ciudadana: C.U.D.C. en contra de la Ciudadana: M.D.V.C.A., todas suficientemente identificadas en autos.

      SE CONFIRMA LA SENTENCIA DICTADA por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 20 de Enero de 2006. En consecuencia se declara SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION.-

      De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil SE CONDENA EN COSTAS a la demandante por haber sido revocada la Sentencia recurrida en todas sus partes. Y por cuanto ésta Sentencia ha sido dictada después de vencido el lapso legal, se ordena la Notificación de las partes. Librense boletas.-

      Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

      Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los 28 días del mes de septiembre de Dos Mil Seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-

      La Juez.

      Dra. H.F.G..-

      La Secretaria Temporal,

      S.M..-

      Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las Dos de la tarde. Conste.-

      La Secretaria Temporal,

      S.M..-

      Es copia fiel y exacta de su original, que certifico en Ciudad Bolívar a la fecha ut supra, La Secretaria Temporal

      S.M.