Decisión nº PJ0182010000010 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 13 de Enero de 2010

MERITOS DE LA CONTROVERSIA:

Alega en síntesis la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que: “…desde hace aproximadamente diecinueve (19) años, su representado celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano N.D.J.Z., el cual tiene como objeto un inmueble (casa) ubicado en la avenida Siegert, N° 08 de esta ciudad, siendo el tiempo de duración de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; que la pensión actual la constituye la cantidad de cien bolívares (bs. 100,00) la cual debía ser cancelada por períodos vencidos y que es pacto entre las partes que los gastos de servicios públicos serían por cuenta del arrendatario. que es el caso que el ciudadano N.D.J.Z., honró puntualmente el pago del mencionado canon de arrendamiento hasta el mes de diciembre de 2003, ante la inmobiliaria Guevara Madrid C.A., quien se encargaba de los servicios de cobranza de los cánones de arrendamiento. Que el arrendatario ha dejado de cancelarle a su mandante, las pensiones de arrendamiento desde enero de 2004 hasta la presente fecha, resultando la relación arrendaticia entre su mandante y el arrendatario a tiempo indeterminado. Que procede a demandar, en acción de desalojo y cobro de pensiones arrendaticias al ciudadano N.D.J. ZARAZA…”

Por su parte el demandado de autos en la oportunidad de la contestación a la demanda alego lo que sigue. “…Que nunca ha sido citado por alguacil de este u otro tribunal acerca de este caso y se entera de la demanda que se contiene en este expediente por carteles publicados en la prensa local y donde se mienta a una persona de su mismo nombre pero con cédula de identidad distinta y por cuanto tiene interés en lo relacionado con el inmueble o casa N° 08 de la Avenida Siegert de esta ciudad concurre y expone que de conformidad a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil hace valer la defensa de fondo de falta de cualidad e interés para intentar esta acción de los ciudadanos C.A.R.N., L.N.B. y N.R. y quienes fungen como poderdantes de la abogada actuante F.C.H., por no estar legitimados para ejercer esta acción . Aduce que el fundamento fáctico de esta defensa opuesta está en que nunca ha celebrado con ellos ni personalmente ni por intermedio de terceras personas, contrato de arrendamiento alguno que los vincule a su persona. lo cual le resta capacidad a los demandantes para intentar como arrendadores la acción ejercida en tanto en cuanto están intentando hacer valer como propio un derecho ajeno, lo cual prohíbe taxativamente el artículo 140 del código de Procedimiento Civil. Que tampoco ha celebrado contrato de arrendamiento con uno de ellos en particular como cita la demanda, lo cual reproduce omissis: “CAPITULO PRIMERO. DE LOS HECHOS. Desde hace aproximadamente 19 años mi Representado celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano N.D.J. ZARAZA…” y que se pregunta “Con cuál de los Poderdantes (sic) se celebró el Contrato (sic) que manifiesta el libelo de la Demanda (sic) ó sea (sic) no está definido cuál o quien (sic) de los tres es “mi Representado” lo que equivale decir que Los Poderdantes (sic) no son Arrendadores (sic) como se identifican en el contexto de la Demanda (sic) y que al no ser arrendadores no tienen interés actual conforme lo determina el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil para proponer la Demanda de desalojo y cobro de pensiones arrendaticias. Que no tiene interés ni la cualidad para sostener este juicio y para ello acompaña los recibos de los cánones de arrendamiento que sobre el inmueble identificado cancela a Inmobiliaria Guevara Madrid C.A. y quien ha ejercido siempre la cobranza y retiro de los cánones pagados es el ciudadano A.I.N., con quien se vinculó en arrendamiento sobre dicho inmueble, lo que evidencia cuál es la relación que lo vincula con el indicado inmueble. Que es falso de toda falsedad que hace 19 años su persona haya celebrado contrato alguno con ellos y menos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sobre la casa identificada y que aparentemente hay un homónimo de su identidad pero su cédula no coincide con su identificación como puede evidenciarse del contexto de la demanda que los accionantes identifican a su arrendatario con una cédula 10.569.867 cuando su identificación es 4.077.763. Que es falso de toda falsedad que el canon de arrendamiento actual sea de cien bolívares. Es falso que los gastos de servicios del citado inmueble sean por cuenta del arrendatario…”.

Debe esta juzgadora por razones de técnica procesal, entrar a analizar la falta de cualidad activa opuesta, por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda:

PUNTO PREVIO-DECISIÓN

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE:

Ahora bien, debe este juzgado por razones de técnica procesal pronunciarse en primer término en relación con la alegada falta de cualidad activa opuesta por la demandada al contestar la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Según una parte de la doctrina, la cualidad del actor tiene que ver con la titularidad que éste ostenta del derecho deducido en la demanda. Es una defensa de fondo dirigida contra uno de los requisitos constitutivos de la sentencia favorable al actor, su objetivo es negar el hecho de su verificación, que supone la existencia para el momento de la introducción de la demanda del derecho subjetivo y la insatisfacción de tal derecho. Es inherente al fondo de la controversia.

En tal sentido, el autor patrio R.D.C., en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Ordinario”, (Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 190, p. 186), señala que el Juez está facultado para “dictar de oficio”, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad e interés. Asimismo el Dr. J.E.C.R., en las “XIV Jornadas J.M. D.E., Homenaje a la m.d.D.. L.L., Derecho Procesal Civil” (Pág. 52) y citada en la sentencia de la Sala de Casación Civil del 07 de abril de 1994, con ponencia del magistrado Rafael Alfonso Guzmán, expediente N° 93-388, señaló:

“…Para resolver tal planteamiento de la recurrida, corresponde a este Supremo Tribunal observar, que dada su especial naturaleza de orden público, el Juez está facultado para “dictar de oficio la, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad e interés” (Cfr. Duque Corredor Román J; Apuntaciones sobre el Procedimiento Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 190, p.186)

Ahora bien, el Profesor M.P.F.M. en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª. Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 2.000. p. 70) expresa lo siguiente: SIC: “La cualidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer en la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda”.

A.R.R. en su Manual de Derecho Procesal Civil venezolano, Vol. II. P. 140 señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Dice que para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y sí realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

A este respecto, continua explicando el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 27, Ed. Arte. 1.995) que: La regla general en esta materia (legitimación) puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Este mismo tratadista pone un ejemplo claramente ilustrativo, a los fines de determinar cuándo estamos en presencia de la falta de legitimación, al indicar lo siguiente:

Así, v. gr., cuando A, diciéndose arrendatario del fundo X, demanda a B, propietario del fundo Y, pidiéndole el reconocimiento de la servidumbre de paso sobre el fundo X, propiedad de C, es evidente que el demandante A, le falta legitimación o cualidad activa, porque no se afirma titular del derecho cuyo reconocimiento solicita.

Por el contrario, si A, diciéndose propietario del fundo X, detentado por B, demanda a éste en reivindicación del mencionado fundo, es evidente que no podrá B desconocer la legitimación o cualidad activa de A, porque éste se afirma titular del derecho de propiedad invocado sobre el fundo X, y por tanto, está legitimado para obrar en juicio respecto de tal derecho. Si el fundo pertenece realmente al demandante o no, es una cuestión de mérito que debe ser resuelta en la sentencia definitiva y no de legitimación para obrar en la causa en el sentido expuesto.

Tal como se desprende de la cita y ejemplos citados, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación jurídica controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma, independientemente de que en realidad sean o no titulares de tal relación, pues ello solo puede determinarse al decidir el juez el mérito de la controversia, previo el examen de las pruebas aportadas al proceso, ya que no puede confundirse la legitimación o cualidad con la titularidad del derecho.

Así las cosas, podemos decir que mientras la capacidad jurídica se refiere a la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones, la cualidad apunta a quien puede ejercer tales derechos y obligaciones en un proceso concreto y determinado; la capacidad no es un elemento de la acción, sostiene la doctrina, sino una condición requerida en el sujeto para su ejercicio. En tal sentido, una persona puede ser “parte procesal”, y sin embargo carecer totalmente de titularidad del derecho material que se resuelve en la decisión de fondo, con una falta de cualidad o legitimación, e igualmente, una persona puede ser parte procesal, y carecer de capacidad procesal.

No obstante, ambas situaciones jurídicas antes referidas, son tratadas bajo la misma noción de legitimación, refiriéndose entonces a la legitimatio ad processum y legitimatio ad causam.

Aclarado entonces cuándo estamos en presencia de un problema de falta de cualidad o legitimación ad causam, es decir, cuando uno de los sujetos procesales no se afirma titular del derecho controvertido, le corresponde ahora a este tribunal determinar si los ciudadanos C.R.N. y L.N.B., ésta última actuando en representación de su hijo N.R., tiene o no cualidad para sostener la presente demanda. En el caso de autos, se observa:

1. Que la demanda intentada es una acción de Desalojo, donde la parte accionante alegan ser propietarios de un inmueble ubicado en la Avenida Siegart Nº 08 de esta Ciudad y que desde hace diecinueve (19) años, celebraron con el ciudadano N.d.J.Z., un contrato de arrendamiento verbal que tuvo por objeto el referido inmueble, pactando una mensualidad de Cien Bolívares (Bs. 100,00), que desde diciembre de 2003 el accionado no le cancela a la empresa Inmobiliaria Guevara Madrid C.A., encargada de los servicios de cobranza de los canón de arrendamiento. Por su parte el demandado de autos, alegó en la contestación de la demanda, que no suscribió contrato de arrendamiento verbal alguno con las hoy demandantes sino con el ciudadano A.I.N..

2. La parte accionada sostiene su defensa en que el nexo o vinculo jurídico deviene del contrato de arrendamiento verbal suscrito entre èl y el ciudadano A.N., en virtud del cual el arrendador es éste último y no las hoy demandantes, por tanto, éstas carecen de la cualidad necesaria para sostener el presente juicio.

Como puede observarse en el sub iudice, por el solo hecho de que la parte actora sostenga ser titular de la relación jurídica discutida en este proceso (propietarios y arrendadores), es claro que las ciudadanas C.R.N. y L.N.B., ésta última actuando en representación de su hijo N.R., tienen cualidad para sostener el presente juicio, independientemente de que realmente sean o no propietarias o arrendadoras del inmueble, ya que la titularidad del derecho solo puede determinarse una vez que se analicen las probanzas producidas en el juicio.

En atención a la doctrina citada, es necesario que las partes se afirmen titulares de la relación jurídica controvertida, pues de lo contrario carecerían de cualidad para sostener el juicio. Si el actor realmente tiene la titularidad del derecho, es una cuestión de mérito que solo puede ser resuelta al pronunciarse el juez sobre el fondo del litigio.

Por todo lo expuesto, esta juzgadora considera que al afirmarse titular de la relación jurídica controvertida en este proceso (propietarias y arrendador), es claro que la parte actora tiene cualidad para sostener este juicio, por lo que se declara improcedente la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Y así se decide.-

FALTA DE INTERES DE LA PARTE ACTORA:

En tal sentido, el tribunal debe señalar, el interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.

Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial. Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: “TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).”

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.

Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

Ahora bien, los criterios doctrinarios antes expuestos, los comparte este tribunal y los hace suyos para aplicarlos al caso sub judice, y, al efecto concluye que: tanto la doctrina como la jurisprudencia, han sido pacíficas al señalar que el ejercicio de un derecho a través de una acción determinada, está subordinado al interés procesal jurídico y actual. Aunado al interés procesal; el sujeto que solicita la tutela jurídica de su derecho pretendido a través de los órganos jurisdiccionales, debe tener la titularidad del mismo para poder ejercitar y lograr con éxito esa tutela jurídica por parte del estado, lo que conlleva al concepto de cualidad o legitimación, la cual puede ser activa o pasiva según se trate del demandante o del demandado respectivamente, pues las partes deben concurrir al juicio dotadas de legitimidad, o sea la cualidad, en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, pues tal como lo ha venido estableciendo la jurisprudencia patria a través de sus diferentes fallos, esta legitimidad o cualidad de que deben estar asistidas las partes en el juicio es la que resulta, a su vez, de una relación de identidad lógica entre la persona concreta que ejerce un derecho, y la persona abstracta a quien la Ley se lo concede; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. Así se establece.

Ahora bien, en el caso de marras el demandado de autos alega la falta de interés de las co-demandantes en los mismos hechos en los que fundamenta la falta de cualidad activa de las mismas, vale indicar, en que no son las arrendadoras del inmueble que el ocupa, sin establecer la necesaria conexión lógica entre la falta de interés y los supuestos de hecho y de derecho en los que se basa, es por lo que observa quien aquí juzga tal como se estableció precedentemente que el hecho de que la parte actora demande el desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios están investidas de interés jurídico actual para sostener el juicio, ahora bien, si el accionado esta solvente o no, es cuestión para ser debatida en la etapa probatoria, en razón de ello se declara improcedente la defensa perentoria de la falta de interés propuesta por el ciudadano N.Z., y así expresamente se establece.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Luego de haber resuelto lo anterior, debe esta alzada proceder a analizar exhaustivamente todas y cada una de las actas procesales que componen la presente litis, debiendo establecer en primer termino que estamos en presencia de una acción de desalojo, el cual debe ser tramitado por juicio breve, así lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33 al 37; ahora bien, el juicio breve esta contemplado en el Libro IV, Título XII, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Que en la aludida Ley especial, el Legislador determina de una manera clara y expedita cuales son las causales por las cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado mediante contrato de arrendamiento indeterminado, sea este verbal o escrito.-

Efectivamente, existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda. En tales supuestos la Ley asigna a esos Instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.-

En este orden de ideas, para el caso que nos ocupa, circunscribiéndonos a nuestro Ordenamiento Jurídico arrendaticio tenemos que el artículos 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios da cuenta clara cuales son los requisitos de admisibilidad de la demanda en el procedimiento de Desalojo:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación...Omissis....

.

De la norma transcrita supra, se evidencia que ciertamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a la demanda por DESALOJO al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad, entre estos tenemos: Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, verbal o por escrito. Se observa entonces que el primer requisito exigido por la norma se configura a través de un contrato de arrendamiento lo que hace necesario que, en forma somera se haga un análisis del mismo. El artículo 1.579 trae la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del tenor siguiente: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obligar a pagar a aquella…Omissis..” La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De acuerdo a dicha definición se puede inferir que el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de propiedad; de igual modo se coligen los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, así;

1. ) La cosa: Es el objeto, mueble o inmueble cuya posesión la tiene el arrendatario.-

2. ) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un tiempo determinado, ya que la misma Ley sustantiva en el artículo 1.615 eiusdem se refiere a los contratos verbales o por escrito de alquiler de cosas, en que no se hubiere determinado el tiempo de duración. Es claro, según esto, que las causales de desalojo solo se aplican a los contratos por tiempo indeterminado.-

3. ) El precio que debe fijarse, también llamado renta, alquiler o canon, ya que la onerosidad, constituye la característica esencial e imprescindible del arrendamiento, que puede ser determinada en dinero o en especie, como contraprestación del arrendatario, el pago del canon de arrendamiento.-

Así las cosas, y establecido lo anterior, tenemos que el encabezado del artículo in comento (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) señala que el desalojo sólo aplica en el supuesto de la existencia de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, ahora bien, en el presente caso en el escrito libelar la parte demandante fundamenta su acción en que son propietarias del inmueble objeto del presente litigio y que el contrato de arrendamiento fue celebrado en forma verbal, a tiempo indeterminando desde hace aproximadamente 19 años, aunado al hecho de que el ciudadano N.d.J.Z.n.c. el contrato de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2003, hasta el momento de interponer la demanda. Por su parte el accionado de autos, se excepciono alegando que no es cierto que las actoras sean las propietarias exclusivas del inmueble que arrienda; que no es cierto que halla suscrito contrato de arrendamiento verbal y a tiempo determinado con las actoras sino con el ciudadano A.I.N..

De allí que sea necesario determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

En relación al artículo transcrito ha señalado la doctrina lo siguiente:

"Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. Para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley”.-

Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el juzgador le impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la n.J. aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

A tales efectos, se pasa analizar las pruebas aportadas por ambas partes a los fines de verificar si demostraron sus afirmaciones de hecho: La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas, que corre inserto al folio 52 del presente expediente, promovió lo siguiente: Primero: Reprodujo el merito favorable de los autos, Sobre este particular es importante señalar que en virtud del principio de la comunidad o de la adquisición de la prueba, que rige en nuestro ordenamiento jurídico, conforme al cual toda prueba producida en autos pertenece al proceso independientemente de la parte que la hubiere promovido. Y tomando en cuenta que en el proceso la prueba se objetiviza y pierde su vinculación con el sujeto en cuya actividad se origina, se convierte en instrumento, pieza, acto procesal, elemento de certeza que el juez debe examinar y valorar, habida cuenta de que la función del proceso, aún del proceso civil, sobre los legítimos intereses privados que estén en juego, priva el interés público de obtener la realización del derecho y la correcta administración de justicia que constituyen irrenunciablemente deber y potestad en la moderna c.d.E..

Así las cosas tenemos que no es necesario el requerimiento, instancia o alegación especifica de parte, para que el Juez de Instancia esté en la obligación de examinar y valorar la prueba aportada por la contraria. Y ASI SE ESTABLECE.-

En el capitulo segundo, ratifico y promovió como prueba documental la copia certificada el documento de propiedad del inmueble sobre el cual se demanda el desalojo del inmueble; en cuanto a esta documental aprecia quien aquí sentencia, que aún cuando en el presente juicio, se origina en virtud de un contrato de arrendamiento verbal cuya acción, se fundamenta en el desalojo por falta de pago de las pensiones de alquiler, donde no se discute propiedad del bien inmueble (casa), sin embargo, esta superioridad observa que el antedicho documento público (del inmueble objeto de este procedimiento), no fue tachado dentro de la oportunidad legal correspondiente, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y por tanto suficiente para demostrar la propiedad del inmueble dado en arrendamiento al ciudadana N.Z., parte demanda en este procedimiento.

En el capitulo Tercero, ratifico la constancia emitida por LA INMOBILIARIA GUEVARA MADRID, solicitando la declaración de la ciudadana N.J.M., en cuanto a este medio de prueba observa este tribunal superior que la misma fue debidamente admitida por el juzgado a-quo por auto de fecha 27-07-2009, sin embargo al folio 85 se evidencia que la prenombrada testigo no compareció a ratificar la constancia ofrecida como prueba, por lo que al no haber sido evacuada, vale indicar no haber sido ratificada dicha constancia a través de la prueba testimonial, este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le concede NINGÚN VALOR PROBATORIO a dicho documental. Y ASÍ SE DECIDE.

En el capítulo Cuarto, promovió inspección judicial al inmueble ubicado en la Avenida Siegart, Nº 8, con el objeto de demostrar de que quien ocupa dicho inmueble como arrendatario es el ciudadano N.d.J.Z., en lo que respecta a esta prueba, el tribunal observa que en el auto de fecha 27-07-2009, el juzgado a-quo inadmitió esta prueba por cuanto en la contestación de la demanda el demandado admite ser el arrendatario del inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el capítulo I, invocó en comunidad de pruebas el mérito de los autos; sobre este particular es importante señalar: En primer lugar, que cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, quien suscribe este fallo no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. Y ASI SE ESTABLECE.-

En los capítulos II Y III, promovió los recibos que ha cancelado en la Inmobiliaria Guevara Madrid, hasta el año 2003, con el canon de arrendamiento a razón de Veinte Bolívares mensuales (Bs. 20,00), por lo que respecta a este medio de prueba, se observa que las mismas corresponden a los recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento de los meses de julio de 2001 a diciembre de 2003, montos estos que no han sido demandados en este juicio, y que por tanto no ayudan a probar la solvencia del demandado con relación a los canones que alega la parte actora le adeudan, es por lo que, quien aquí suscribe, los desecha de la presente controversia. Y así se resuelve

En el capítulo IV, con el objeto de probar la data del contrato de arrendamiento promovió las testimoniales de los ciudadanos M.B., V.S. y C.B., de los cuales solo rindieron declaración los dos primeros, siendo el resultado de sus deposiciones, el siguiente: en cuanto a la testigo: M.B.: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce al señor N.D.J.Z.? CONTESTO: Sí lo conozco desde hace más de diez (10) años. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento del lugar de residencia actual del señor N.D.J.Z.? CONTESTO: Sí el habita en la Avenida sigar Nº 08. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de cuanto tiempo tiene viviendo el señor ZARAZA en su lugar de residencia actual? CONTESTO: Como veinticinco (25) años. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de que el señor ZARAZA tiene el tiempo que tiene viviendo en su casa alquilado. CONTESTO: Sí. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce a la persona el cual el señor ZARAZA cancela los canones de arrendamiento y por favor diga su nombre? CONTESTO: El se los cancela al señor Núñez que es el propietario de la casa, en un principio cuando ellos celebraron el contrato se lo cancelaba al señor GARCIA que era que representaba al señor Núñez que era el propietario de la casa. Cesaron en este estado interviene la apoderada judicial de la parte actora a ejercer el derecho a repregunta: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como le consta que el ciudadano. N.D.J.Z. tiene veinticinco (25) años ocupando dicho inmueble ubicado en la avenida sigar casa Nº 08, ya que en su respuesta dijo que tenía diez años conociendo al señor N.D.J.Z.. CONTESTO: Primero dije que tenía más de diez (10) años conociendo al señor ZARAZA y segundo yo fui vecina de NOEL desde años, lo conozco porque yo vivía allí donde los Martínez viví para esa época que el se mudo allí ya yo estaba viviendo y eso fue alrededor del 83. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como le consta que el ciudadano N.D.J.Z. celebró contrato con el señor GARCIA?. CONTESTO: En este estado interviene el abogado asistente de la parte demandada y expone: me opongo a la pregunta por cuanto la testigo jamás en su respuesta en cuanto a la quinta pregunta respondió tener conocimiento de algún contrato formal como tal con cualquiera de la partes solo respondió que si tiene conocimiento de la relación por cuanto cancela los canones de arrendamiento a la persona del Dr. Núñez. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como a ella le consta que el señor N.D.J.Z. le cancelaba al principio al ciudadano: GARCIA y luego al Dr. Núñez. CONTESTO: Porque el siempre iba para la casa nosotros teníamos un kiosco de desayuno y vendemos refrescos y desayuno y el siempre iba para la casa como nosotros lo conocíamos, el siempre iba para la casa cuando iba a cobrar y siempre comenta que iba a cobrar y luego el Dr. Núñez cuando pasaba por la casa comentaba siempre decía que iba a pagar

Por lo que respecta al testigo V.S., el mismo manifestó lo que sigue por ante el Juzgado A-quo: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce al señor N.D.J.Z.? CONTESTO: Sí lo conozco mas o menos desde hace doce (12) ó trece (13) años. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento del lugar de residencia actual del señor N.D.J.Z.? CONTESTO: Sí la tengo. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de cuanto tiempo tiene viviendo el señor ZARAZA en su lugar de residencia actual? CONTESTO: Sí también la tengo desde hace como veinticinco (25) años más o menos. CUARTA PREGUNTA:¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que el señor ZARAZA tiene el tiempo que tiene viviendo en su casa alquilado. CONTESTO: Sí. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce a la persona el cual el señor ZARAZA cancela los canones de arrendamiento y por favor diga su nombre? CONTESTO: Sí, el Doctor Núñez. Cesaron en este estado interviene la apoderada judicial de la parte actora a ejercer el derecho a repregunta: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta que el ciudadano: N.D.J.Z. tiene veinticinco (25) años ocupando dicho inmueble, ubicado en la avenida sigar casa nº 08, ya que en su respuesta dijo que tenía conociendo al ciudadano N.D.J.Z., más o menos 12 o 13 años. CONTESTO: Sí porque yo trabajaba con el señor E.G.H. el fungía como representante del Dr. Núñez, ya que el señor tenía una Administradora llamada G.H. y el hacía todos los tramites de contrato para alquilar la casa al Dr. Núñez. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo como sabe y le consta que el ciudadano: E.G.H. fungía como representante del Dr. Núñez. CONTESTO: Vuelvo y le repito el señor Núñez delegado de función al señor García, para que le administrará los inmuebles al Dr. Núñez entre ellos te puedo nombrar varias personas el señor García le cobraba los alquileres a los que tenían apartamentos o casas alquiladas el cobraba y el señor García cobraba los contratos, en estos momentos el edificio no se si sigue siendo de él yo deje de trabar con él.

Con relación a las testimoniales antes transcritas este juzgado observa que aún cuando los testigos son contestes y hábiles en derecho, sus deposiciones son inocuas es decir, que no prueban nada útil o suficiente para la comprobación de la defensa, por cuanto no es relevante el hecho de que se precise a quien el accionado le cancelaba los cánones de arrendamiento, sino el hecho de la solvencia del demandado con respecto a los canones de arrendamiento que se demandan a través de este procedimiento como insolutos, vale indicar desde el año 2004, en razón de ello se desechan de la solución del presente asunto, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.-

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

El tribunal considera necesario realizar la siguiente acotación: Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. (Subrayado del tribunal)

En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro M.T. ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó: “(…) Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico (…)”.

Ahora bien, se observa en el presente caso que la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar, señala que el ciudadano N.Z., se encontraba ocupando el inmueble tantas veces mencionado en calidad de arrendatario, en virtud de un contrato verbal a tiempo indeterminado - pactado entre la parte demandante y el hoy demandado, sin embargo en el acto de contestación a la demanda el accionado alega que no pactó contrato de arrendamiento con la parte actora sino con el ciudadano A.I.N., observando quien suscribe que el antes nombrado ciudadano en fecha 20-06-1996, le vende a los hoy actores el inmueble cuyo desalojo se demanda a través del presente procedimiento, tal como se evidencia del documento de compra venta, que corre inserto a los autos en copia certificada, a los folios 56 al 63, documental ésta ya analizada, cuyo valor probatorio se da aquí por reproducido. Observando esta juzgadora, que con base a la norma especial (artículo 20 LAI) y del documento de compra venta, cuya valoración legal, ha quedado establecida anteriormente, se desprende que efectivamente los ciudadanos C.A.R.N. y N.E.R.N., éste último representado en este proceso por la ciudadana L.N., son los propietarios del inmueble objeto de la presente demanda, y que los mismos se subrogaron en la condición de arrendadores del descrito bien inmueble, el cual es ocupado como inquilino, por el ciudadano N.D.J.Z. –hoy demandado-.

La subrogación consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por ello el nuevo propietario sucede al arrendador en los deberes y derechos que le corresponden frente al inquilino a partir de la compra venta o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, conforme a lo establecido en la norma arriba señalada; lo que hace que el arrendador ahora sea el comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones o excepciones legales. Las exigencias para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son: 1) Que exista una relación de arrendamiento; 2) Que se trate de un contrato escrito o verbal por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado; 3) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida.

En este orden de ideas, se hace necesario traer a colación lo establecido por nuestro M.T.d.J. en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20-05-2005, expediente N° 04807, en la cual se dispuso:

(…) En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (…)

.

(…) En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo la ciudadana A.A.A.D.S. al ciudadano C.A.C., por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San F.d.E. (Sic) Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el derecho de retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; y así queda declarado.

Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY R.C.M., manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación por esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F.d.A.. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, está obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano C.A.C.. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyó el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal (…)

.

Aplicando en el caso que nos ocupa, la jurisprudencia supra invocada, debe esta alzada, concluir que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado, realizada a los hoy demandantes, en el acto de la litis contestation ante el juzgado a-quo, vale indicar en fecha 15-07-2009, es decir, desde el día siguiente a esa fecha se entiende que comenzó a correrle lapso de los cuarenta (40) días que señala la jurisprudencia ut supra transcrita para que éste ejerciera las acciones legales correspondientes establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que a criterio de esta jurisdicente, se produjo la subrogación arrendaticia en la persona de la parte actora del presente juicio, ciudadanos C.A.R.N. y N.E.R.N., éste último representado por la ciudadana L.N.B. Así se establece.-

Establecido lo anterior tenemos que la parte actora ha ejercido una acción de desalojo, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)

.

De la norma parcialmente transcrita se desprende, que para solicitar el desalojo, con la causal contenida en el literal a), se requiere que se cumplan dos requisitos a saber, el primero, estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, (verbal o escrito) requisito éste cumplido, como se desprende de autos, en virtud del contrato de arrendamiento, que se realizó de forma verbal y a tiempo indeterminado, hecho éste alegado por los accionantes en su libelo y reconocido por el demandado en la contestación de la demanda, es por lo que la relación arrendaticia esta plenamente demostrada; ahora bien, en lo que respecta al canon de arrendamiento alegado por la parte actora en su escrito libelar de cien bolívares (Bs. 100, 00), observa esta juzgadora que en los recibos de cancelación traídos por ambas partes a juicio se desprende que hasta el año 2003 el canon era por la cantidad de veinte bolívares (bs. 20, 00) es por ello y que de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.

Es por ello que se hace necesario puntualizar que nuestro m.T.d.J., ha señalado de manera reiterada que:“(…) Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas (…)”.

Asimismo, nuestra doctrina patria ha establecido que, el Orden Público Inquilinario, es “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.)

De las posiciones antes transcritas, tanto legales, jurisprudenciales como doctrinales, se infiere que las normas tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales. Así se establece.

El referido análisis de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto al canon de arrendamiento se realiza, pues conforme al artículo 1° de las Resoluciones Nros. DM/N° 152 y DM/N° 046, que en forma conjunta dictaron el Ministerio de la Producción y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo de 2004, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nro. 37.941 del 19 de Mayo de 2004, se mantiene en todo el territorio nacional, los montos de los cánones de arrendamiento para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y, que en ese sentido, el inmueble que ocupa como arrendatario, es un bien inmueble destinado, desde un principio, para vivienda.

Que al estar congelados los aumentos de precio en el arrendamiento, cualquier estipulación en contrario no es eficaz y por ende, afectada de nulidad; pues la autonomía de la voluntad de las partes, en ese sentido, es superada por la noción de orden público, ya que las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al artículo 7°, son irrenunciables y, las dictadas por el Ejecutivo Nacional, competente por razón de la materia, también son irrenunciables, pues en ese sentido, sus disposiciones están inspiradas en el deber de garantía del bienestar de la población en general y de salvaguarda de los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta de la declaratoria como servicio de primera necesidad de los alquileres de viviendas, por lo que, el aumento que alega la actora en su escrito libelar de cien bolívares (Bs. 100,00) diferente al canon estipulado inicialmente, vale indicar, en la cantidad de veinte bolívares (Bs. 20,00), es ilegal, ya que viola el decreto de congelación ya referido. En razón de ello se considera que el canon de arrendamiento es este último, vale indicar la cantidad de Bs. 20,oo. Y ASI SE DECIDE.-

Decidido lo anterior, tenemos que en cuanto al segundo requisito, que es el que precisamente se refiere a la insolvencia del arrendatario, vale señalar –la falta de pago correspondiente a dos mensualidades consecutivas- de igual manera se cumple, como ya quedó determinado anteriormente, que el accionado está insolvente ya que no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados por la parte actora a partir del mes de enero de 2004; y por cuanto que, tales requisitos exigidos deben ser concurrentes y siendo ello así, en el caso que nos ocupa, forzosamente la presente demanda debe ser declarada con lugar, lo cual se hará formalmente en el dispositivo de esta sentencia y consecuencialmente declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto. Así se decide.-

DISPOSITIVO:

En vista de los análisis legales y jurisprudenciales antes expuestos este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:

SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la parte demandada.

CON LUGAR la acción de desalojo propuesta por los ciudadanos: C.R.N. y L.N.B., ésta última actuando en representación de su hijo N.R., en contra del ciudadano: N.Z., todos suficientemente identificados en autos. En consecuencia, se ordena al demandado:

1) Al desalojo del inmueble ubicado en la Avenida Siegart Nº 08, de esta ciudad, propiedad de los actores y, como consecuencia de ello, se ordena la entrega material del mismo.

2) Al pago de la cantidad Mil Doscientos Ochenta Bolívares (Bs. 1280,00) por concepto de cancelación de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de enero de 2004 hasta el mes de abril de 2009 (64 mensualidades), a razón de veinte bolívares (Bs. 20,00) mensuales, más las que se continúen venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 28-09-2009.

Se condena en costas a la parte demandada, a tenor a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y se ordena la remisión del presente expediente a su juzgado de origen, ordenándosele la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 del Código de Procedimiento Civil, cuyas boletas deberán ser libradas por el Juzgado A-quo. Líbrense oficios.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho, en Ciudad Bolívar, a los trece (13) días del mes de enero de dos mil díez (2010). AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..

La Secretaria,

HFG/irassova.-

Abog. Irassova Andrade

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las dos y cincuenta de la tarde (2:50 p.m.). Conste.-

La Secretaria,

Abog. Irassova Andrade