Decisión nº 066 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 17 de Julio de 2014

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda presentada la ciudadana C.I.R., asistida por la abogada Y.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 83.135, Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria del estado Táchira, contra el ciudadano J.J.B., en su carácter de arrendatario, por DESALOJO DE INMUEBLE. (Fs. 1 al 6).

La demanda fue admitida a trámite el 9 de diciembre de 2013, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a través del procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. (F. 87).

La decisión del juzgado a-quo.

El Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva el 12 de junio de 2014, en la cual declaró SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada reconviniente, condenó en costas de la reconvención a la demandada reconviniente, CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA fue incoada por la ciudadana C.I.R., contra el ciudadano J.J.B., ordenando en consecuencia al ciudadano J.J.B. desalojar el inmueble que ocupó como arrendatario, consistente en una casa para habitación ubicada en la carrera 11, entre calles 8 y 9, N° 8-64, sector centro, del Municipio San Cristóbal, estado Táchira; condenó al demandado al pago de la suma de Bs. 8.000,00 por concepto de cánones dejados de percibir por la demandada, y los que se siguieran venciendo hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme; asimismo lo condenó al pago de los intereses que generaran esas sumas y al pago de las costas del juicio principal. (Folios 164 al 172).

El recurso de apelación.

En fecha 16 de junio de 2014, el abogado H.V.B., en su carácter de apoderado de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de junio de 2014 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira (folio 173), la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 18 de junio de 2014. (Folio 174).

El trámite procesal en este juzgado superior

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 3 de julio de 2014, se le dio entrada y de conformidad con lo establecido en el primer acápite del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, fijó las diez (10:00 a.m.) de la mañana del tercer día de despacho siguiente, para llevar a cabo la audiencia oral y dictar la sentencia definitiva. (Folio 176).

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alega que es propietaria de un inmueble constituido por las mejoras consistentes en dos (2) casas contiguas para habitación con todas sus pertenencias y adherencias, construidas sobre un lote de terreno ejido, ubicadas en la carrera 11, entre calles 8 y 9, Nros. 8-56 y 8-64, Parroquia P.M.M. de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, tal como se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, anotado bajo el N° 43, Tomo 003, protocolo 01, folio 1/3 correspondiente al I trimestre de fecha 23 de enero de 2003.

Que celebró sucesivamente varios contratos con el ciudadano J.J.B. respecto a la vivienda signada con el N° 8-64, siendo uno de ellos autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el N° 30, tomo 18, folios 190-192 de fecha 10-2-2009, en el que se estableció como tiempo de duración un año fijo, es decir, hasta el 15 de enero de 2010, cancelando para el momento un canon de arrendamiento de (Bs. 800,00) mensuales.

Que sucesivamente y de mutuo acuerdo decidieron renovar el contrato de arrendamiento, siendo el último suscrito por vía privada, a partir del 16-1-2012 al 15-1-2013, es decir por el lapso de un año fijo, estableciendo un canon de arrendamiento mensual de (Bs. 2.000,00), a ser cancelados en dinero en efectivo por parte del arrendatario a la arrendadora.

Aduce que el inmueble que le sirve de residencia a ella y a su concubino, desde el mes de junio de 2011, empezó a presentar filtraciones en las paredes, por lo que solicitó al Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal, inspección en el inmueble para poder determinar cuáles eran las causas de dichas filtraciones y que en vista de ello, en fecha 29 de diciembre de 2011, según Exp-Ofic/524/seg-bom-2011, el cuartel central del cuerpo de bomberos emitió informe en el que dejaron constancia de la presencia de filtraciones de agua en las paredes de la parte posterior de la vivienda que habita la demandante, que a su vez colinda con la vivienda N° 8-48 donde funciona el Hotel Don Rafa, observando que las tuberías de aguas servidas de ese inmueble se encuentran en mal estado general, siendo esta la causa de las constantes filtraciones de aguas putrefactas hacia su vivienda, razón por la cual, los bomberos ordenaron a los propietarios del hotel efectuar las reparaciones correspondientes a dichas tuberías para evitar que se siga presentando esta situación en el sector, determinándose que dicha vivienda no es apta para su habitabilidad por las constantes filtraciones que está presentando y que afectan la casa de la actora.

Señala que las filtraciones cesaron por un tiempo, pero a mediados del año 2012 se generaron nuevamente, afectando en mayor medida su vivienda, por lo que se vio en la necesidad de solicitar ante la Dirección Regional de S.A., Servicio de Ingeniería Sanitaria del Ministerio del Poder Popular para la Salud, una inspección en su vivienda para determinar las causas que generaban esta nueva filtración. Que luego de practicada la inspección, le manifestaron que la Posada Hotel Don Rafa, carece de condiciones sanitario ambientales idóneas para la explotación y funcionamiento del ramo, que igualmente carece de conformación sanitaria, por lo que coloca en grave riesgo a los usuarios de ese establecimiento, la comunidad y vecinos del sector, por posibles brotes epidémicos que pudieran surgir de ese lugar, que evidenciaron continuamente filtraciones de aguas negras y servidas, malos olores, abundante humedad y hongos en diferentes ambientes, espacios y habitaciones, que afectan incluso viviendas vecinas como es el caso de la vivienda N° 8-56, vecina de la posada Hotel Don Rafa, donde vive la demandante.

Expuso, que le pidió al inquilino le entregara el inmueble una vez vencido el contrato, a lo cual éste se negó, que por ello el día 11 de enero de 2013, se celebró ante la Defensoría Pública Primera en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria del estado Táchira, según expediente N° DPI-01-103, conciliación entre las partes arrendadora-arrendatarios, visto el delicado estado de salud de los propietarios y su avanzada edad, con la finalidad de que a la fecha de vencimiento del contrato se realizara formal entrega del inmueble, pero que no se pudo establecer plazo, puesto que los propietarios concedían hasta un lapso de (6) meses para la entrega del inmueble en forma voluntaria, lapso que no fue aceptado por los arrendatarios.

Señala que en fecha 15 de enero de 2013, vencía el contrato de arrendamiento y se realizó inspección en el inmueble por parte de la defensora pública, abogada Y.R., en conjunto con el coordinador de gestión y riegos de Protección Civil de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Lic. Omar Pérez, a fin de determinar las condiciones del inmueble, que el departamento de gestión de riesgos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 24 de enero de 2013, rindió un informe con motivo de la inspección realizada al inmueble propiedad de la demandante, en el que ordenó al propietario y residentes, desalojar la estructura por considerar la misma inhabitable hasta tanto no sean corregidas las fallas estructurales y no estructurales, que posterior a la reparación se haría nueva evaluación de la misma para derogar esta decisión.

Manifiesta que en vista de que transcurrieron los meses sin que se efectuara la entrega del inmueble, no tomando en consideración el arrendatario las deplorables condiciones de salud en que se encontraban la actora y su concubino, solicitaron ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, el inicio del procedimiento previo a las demandas en contra del ciudadano J.J.B., de conformidad con lo establecido en el artículo 91 numeral 2, por el procedimiento administrativo previsto en los artículos 94 y siguientes, ambos de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, como consecuencia de las filtraciones existentes en su vivienda, tal como se evidencia de las inspecciones realizadas y los informes médicos consignados.

Que posteriormente, en fecha 10 de julio de 2013, se celebró ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la audiencia conciliatoria para solucionar pacíficamente el conflicto presentado, no llegando a ningún acuerdo conciliatorio, en consecuencia se habilitó la vía judicial.

Aduce que debido al deterioro constante y a la humedad permanente que ha ido sufriendo su vivienda, la salud de su pareja empeoró hasta causarle la muerte, falleciendo en fecha 27 de julio de 2013, por insuficiencia respiratoria aguda, derrame pleural metastásico carcinoma, tal como consta en acta de defunción N° 142, de fecha 30 de julio de 2013, emitida por el registro civil. Señala que por esta situación se ha visto afectada la salud de la demandante y a consecuencia de ello presenta un cuadro de asma en crisis severa, infección respiratoria y micosis pulmonar, tal como consta en el último informe médico de fecha 12 de noviembre de 2013, emitido por la Dra. M.S., médico internista-neumonólogo del Centro Diagnóstico Los Andes, enfermedad que viene presentando desde hace tiempo, como consta en los diferentes informes médicos que anexa.

Dice que, aunado a las circunstancias que involucran el deterioro en forma progresiva de su estado de salud, básicamente por infecciones respiratorias, el arrendatario J.J.B., desde el mes de agosto de 2013, no ha seguido cancelando el canon de arrendamiento, por lo que a la fecha adeuda lo correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre.

Estimó la demanda en la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 10.800,00) (sic) o lo equivalente a 74,76 unidades tributarias.

Peticiones de la parte demandante

Demanda por DESALOJO al ciudadano J.J.B., en su condición de arrendatario, para que haga entrega formal e inmediata del inmueble arrendado, ubicado en la carrera 11, entre calles 8 y 9, signada con el N° 8-64 de San Cristóbal, estado Táchira, y consecuencialmente, pide la entrega inmediata del citado inmueble, libre de personas y de cosas, en perfecto estado, solvente en el pago de los servicios públicos.

Pide el pago de la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada mes y los próximos a vencerse hasta la fecha definitiva de entrega del inmueble; asimismo el pago de los intereses moratorios a la tasa del 12% anual, por el atraso injustificado en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se venzan hasta la entrega definitiva del bien.

Alegatos de la parte demandada

El ciudadano J.J.B., asistido por el abogado H.V.B., presentó escrito de contestación a la demanda en el que como punto previo, impugna la cuantía de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Aduce que es totalmente falso que de de mutuo acuerdo hayan decidido aumentar el canon de arrendamiento de (Bs. 600,00) a dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), que lo único cierto es que la demandante siempre le ha amenazado con desalojarlo si no le cancelaba el aumento que cada seis meses pretendía realizar, pero que como le indicó que existía un decreto de congelamiento de alquileres inmediatamente le gritó que lo desalojaría por cualquier medio. Afirma que el contrato se prorrogó tácitamente.

Expone que es falso que le haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento, que lo cierto es que la demandante se niega a recibir el canon y a darle el respectivo recibo, a tal fin consigna comprobante de afiliación al sistema SAVIL, número de afiliación 00025066.

Aduce que en la causa signada con el Número DPI-01-103-2012 de la Defensoría Pública Primera de San Cristóbal, la demandante indica temerariamente que necesita el inmueble en el que está arrendado para ella y sus supuesto concubino, porque a su decir el inmueble donde habita está deteriorado, y que no posee más viviendas, pero que para la fecha de la mediación en la defensoría pública, la demandante era propietaria de un inmueble signado con el número 63-A, tipo A, de la planta sexta, bloque 05, denominado Los Caobos, del conjunto Villa O.d.S.C., tal como se evidencia del documento de fecha 3 de abril de 1981, bajo el N° 1, folios 1 al 7, Protocolo Primero, el cual vendió en fecha 21 de marzo de 2013, tal como se constata en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.e.T., de fecha 21 de marzo de 2013, inscrito bajo el número 2013.523, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 440.18.8.3.9928, correspondiente al libro folio real del año 2013.

Afirma que la demandante se pudo haber mudado inmediatamente al inmueble ubicado en la Villa Olímpica, pero que nunca indicó que poseía otro inmueble, que siempre mantuvo una relación amistosa con ella hasta que se negó a seguir cancelando los arbitrarios aumentos de los cánones de arrendamiento, por lo que resulta inexplicable que teniendo un inmueble en mejores condiciones, no se hubiese mudado ya que el mismo estaba desalojado, lo que demuestra la argucia, temeridad, mala fe y falsedad con la que la demandante ha actuado en esta causa.

DE LA RECONVENCIÓN

La parte demandada reconviene a la actora, alegando que su contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 10 de febrero de 2009, anotado bajo el N° 30, tomo 18, folios 190 al 192, se vence cada año y por tanto para la fecha 10 de febrero de 2013, se prorrogó, por lo que es falso que su relación arrendaticia terminara el 15 de enero del año 2013. Que la demandante reconvenida, tal como lo solicitó en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, en fecha 10 de julio de 2013, de conformidad con el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ha debido comprobar la filiación que tenía con el ciudadano J.A.P.C., pero no presentó la sentencia mero declarativa de reconocimiento de unión concubinaria que tenía con el referido ciudadano, mas aún cuando la misma demandante señala que su concubino falleció.

Que además la actora, era propietaria de un inmueble signado con el número 63-A, tipo A, de la planta sexta, bloque 05 denominado Los Caobos, del Conjunto Villa O.d.S.C., tal como se evidencia de documento de fecha 3 de abril de 1981, bajo el N° 1, tomo 8, folios 1 al 7, Protocolo primero, el cual vendió en fecha 21 de marzo de 2013, lo que se desprende del documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 21 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.523, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.9928, correspondiente al libro folio real del año 2013, que pudo haberse mudado de inmediato a dicho inmueble, pero nunca indicó que era propietaria del mismo, afirma que siempre mantuvo una relación amistosa con el demandado hasta que se negó a seguir cancelando los arbitrarios aumentos de los cánones de arrendamiento, que no se explica que teniendo un inmueble en mejores condiciones no se hubiese mudado ya que el mismo estaba desalojado.

Estimó la reconvención en la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 57.600,00) o 454 Unidades Tributarias.

Peticiones de la parte demandada reconviniente.

Reconviene a la ciudadana C.I.R., para que convenga en no perturbar la relación arrendaticia que tiene con el demandado reconviniente, y para que pague o a ello sea condenada a pagar, el aumento que de forma ilegal desde el 15 de enero de 2010, ha venido cobrándole de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), es decir, lo equivalente a 48 meses, que da un total de cincuenta y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 57.600,00) o 454 unidades tributarias.

Alegatos de la demandante reconvenida en la contestación a la reconvención.

Rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta, aduciendo que en fecha 1 de junio de 2007, se inició la relación arrendaticia, pero que fue hasta el año 2013 cuando el demandado reconviniente empezó a realizar hechos que perjudicaron las buenas relaciones que existían, pues se comprometió a pagar los primeros dos meses del año 2013 la cantidad de (Bs. 1.700,00) mensuales y los últimos 10 meses de dicho año se comprometió a pagar la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, tal como consta en contrato de arrendamiento que corre en autos y que no fue impugnado.

Que el arrendatario manifiesta que ha consignado los cánones ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y se pregunta, que si el aumento fue arbitrario porque consigna la suma de (Bs. 2.000,00), lo que confirma que el aumento fue de mutuo acuerdo entre las partes.

Niega, rechaza y contradice que le adeude la cantidad de cincuenta y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 57.600,00), como consecuencia de un aumento ilegal del canon de arrendamiento, ya que conforme a la resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, número CJ-DM195 y Ministerio del Poder Popular para el Comercio, N° CJ-DM103 de fecha 14 de octubre de 2011, publicado en Gaceta Oficial N° 39.783 del 21 de octubre de 2011, en su artículo primero, que transcribió, se deduce que los montos de los cánones establecidos para el 15 de octubre de 2011, eran los montos resultantes del procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento realizado por la instancia administrativa competente, que para ese momento era competencia de la Alcaldía, hasta promulgarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que se la otorga a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento Vivienda, por cuanto es la forma legal de determinar el justo valor del inmueble y en consecuencia, el monto real a cobrar por arrendamiento, visto que sin dicha regulación se desconoce el verdadero canon de arrendamiento a cancelar.

Que con relación a que le cobró en exceso el arrendamiento, señala que las diferentes cantidades de dinero que ha pagado, siempre ha sido con el consentimiento del arrendatario, lo cual se demuestra de la firma que realizó en cada uno de los contratos de arrendamiento, que el valor del canon es el establecido en el contrato que firmaron, que rige a partir del 16 de enero de 2012, el cual no fue impugnado en su debida oportunidad, que establece que los dos primeros meses del año 2013 cancelaba los cánones a la cantidad de (Bs. 1.700,00) mensuales y los últimos diez meses del año 2013, el canon lo canceló a (Bs. 2.000,00), aunque no ha pagado desde el mes de julio de 2013 hasta la presente fecha, que ninguna oficina administrativa o judicial le ha notificado que existe algún depósito de dinero a su nombre por los mencionados cánones. Que si fuese verdad que fue obligado a pagar un canon de arrendamiento con el que no estaba de acuerdo, porqué no acudió a realizar en ese momento el procedimiento de consignación arrendaticia por el monto del canon para la fecha y posteriormente el procedimiento de regulación ante el SUNAVI; que fue el mismo arrendatario quien de manera voluntaria consintió en aumentar el canon, que está consignando la cantidad de (Bs. 2.000,00) actualmente por ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL).

Niega, rechaza y contradice que haya realizado actos de perturbación contra el arrendatario, que lo único que ha hecho es solicitar la entrega del inmueble ante las autoridades administrativas y judiciales correspondientes.

Que con relación a que tenía un apartamento en la Villa Olímpica, ese apartamento lo vendió en fecha anterior al 21 de marzo de 2013 y que el mismo se encontraba en la planta sexta del bloque 5 de la urbanización Villa Olímpica, lo que dificultaba que pudiera acceder al mismo, por no contar con ascensores en el edificio.

Lo indicado por las partes en la audiencia oral.

En fecha 8 de julio de 2014, siendo las diez de la mañana, tuvo lugar la AUDIENCIA ORAL, a la cual asistieron la ciudadana C.I.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.552.961, domiciliada en la carrera 11 entre calles 8 y 9, N° 8-56, Barrio San Carlos, San Cristóbal, Municipio San C.d.e.T., debidamente asistida por la abogada Y.R., titular de la cédula de identidad N° V-13.304.041, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 83.135 y la abogada Z.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.242.761, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 192.031, en su condición de Defensora Pública Primera y Defensora Pública Auxiliar con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria del estado Táchira, parte demandante y el abogado H.V.B., titular de la cédula de identidad N° V-9.467.007, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 63.164, en su carácter de apoderado de la parte demandada, ciudadano J.J.B.. En dicha audiencia se les advirtió a las partes, que de conformidad con la disposición final segunda de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, supletoriamente se aplicará el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido concedió el derecho de palabra a las partes, específicamente se le concedió a cada una quince minutos para su intervención, acto seguido el tribunal se retiraría y en media hora dictaría el dispositivo del fallo, para posteriormente publicar el íntegro de la sentencia dentro de los diez días siguientes. Asimismo, se les consultó si iban a consignar alguno de lo medios de prueba permitidos en esta etapa procesal e indicaron que no harían uso de este derecho.

La parte actora, en su intervención señala: que es propietaria de dos inmuebles que están ubicados en la carrera 11, entre calles 8 y 9, N° 8-64, sector centro, del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, signados con los números 8-64 y 8-56 que están contiguos y que tienen una construcción de vieja data, que suscribieron un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.J.B., que se fue renovando por acuerdo entre las partes, hasta firmar un último contrato en el año 2012, con vigencia desde el mes de enero de 2012 hasta el mes de enero de 2013, con un canon de (Bs. 1700,00) los primeros (2) meses y los meses restantes de (Bs. 2.000,00), que esos contratos fueron promovidos y presentados con el libelo de la demanda, que al no haber sido impugnados por la contraparte, quedan totalmente reconocidos, que en otras circunstancias la demandada se reserva la habitación contigua a la casa cedida en arrendamiento, que es aquí donde viene el motivo de la solicitud de desalojo, que el inmueble donde habita la demandante con su concubino, quien falleció el año pasado en octubre de 2013, que por ser tan vieja una construcción de más de cien años, ubicada en el casco central de la ciudad de San Cristóbal, presenta varias filtraciones en los linderos sur y este, filtraciones muy fuertes, cuyos informes reposan en el expediente, emitidos por el Insitito Autónomo de Protección Civil de San Cristóbal, el Cuerpo de Bomberos y el Laboratorio Bio Ambiental de la Universidad Experimental del estado Táchira, todos los informes a los que hace mención concluyen que el inmueble se encuentra en condiciones de NO habitabilidad, al punto que el informe del Laboratorio Bio Ambiental señala que habitan micro organismos que indican que el agua de la vivienda que habita la demandante se encuentra contaminada. Que en vista de las condiciones que tiene el inmueble en el que habita la ciudadana demandante, solicita al demandado la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, por su condición de salud, señala que el concubino de la demandante presentaba cáncer de pulmón, situación que se pudo haber agravado por las condiciones del inmueble.

Que por las condiciones del inmueble se considera que el mismo en cualquier momento se puede caer, que el arrendatario no le ha vuelto a cancelar el canon de arrendamiento, que se fundamenta la pretensión en los artículos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, afirma el demandado que reconviene a la actora para que presente sentencia mero declarativa de la existencia de la unión concubinaria, pero que la solicitud de DESALOJO la realiza en su condición de propietaria, que el inmueble no está sometido a la regulación de cánones, tal como lo establece la resolución al efecto, pero que sin embargo el demando presenta una inscripción ante el SAVIT, que es un comprobante de afiliación y en dicha inscripción refiere que el canon de arrendamiento es de (Bs. 2000,00), igualmente refiere que la demandante era propietaria de un inmueble ubicado en la Villa Olímpica, indicando que mal podría el arrendatario establecer dónde puede vivir la demandante, que por su condición de salud se vio obligada a vender el inmueble ubicado en la Villa Olímpica porque está ubicado en la planta sexta y su concubino era una persona de (76) años. Que la demandada requiere habitar la vivienda que dio en arrendamiento, donde se practicó la inspección. Ratifica todas las pruebas promovidas y evacuadas en su oportunidad por el tribunal de los Municipios y pide se declare sin lugar la apelación, así como se ratifique la sentencia, pide el DESALOJO DEL INMUEBLE y el pago de los cánones, igualmente pide se declare sin lugar la apelación, confirme la sentencia y declare con lugar la demanda, dado el estado de salud de la actora, tomando en cuenta todas las pruebas aportadas.

El apoderado de la parte demandada, al hacer uso del derecho de palabra, señala que el motivo de la convocatoria es la apelación de la sentencia, que en el expediente están los hechos que se dieron en el proceso, acusa la violación de la incongruencia positiva, que se viola los artículos 118, 119 de la Ley, que en la sentencia no se hace una relación lacónica de los hechos, tampoco dicta la sentencia el día final de la audiencia, que la dicta el día después sin justificación alguna, que se hizo una reconvención en el que se impugna la cuantía, ya que indica en número que demanda el pago de ocho mil bolívares en letra y en número la suma de (Bs. 10.800), leyó el fragmento de la sentencia proferida por el a-quo, específicamente la valoración que hace de la inscripción del SAVIT, que el juez del a-quo modificó la cuantía de la demanda, también invoca el vicio de incongruencia positiva, porque modifica las cantidades demandadas. Que en su dispositiva viola el artículo 6 y el artículo 32 de la Ley especial, que si el Juez mismo en su dispositiva le da valor a la c.d.S., ningún pacto puede ir en contra de lo que dice la ley, por tal razón considera que la sentencia dictada en fecha 12 de junio de 2014, adolece de vicios de incongruencia positiva, que también se presentó una ciudadana como testigo, que no sabe cuándo firmó el documento, testimonial que no valoró en la sentencia, que también fue otro ciudadano del consejo comunal que dice que las filtraciones son de vieja data, del año 2010 y 2011, que si tenía las filtraciones al igual que el inmueble que ocupa su representado, porqué no pidió el DESALOJO con anterioridad, que quedó demostrado que tenía otro inmueble, que los cánones fueron aumentados, que por tal motivo considera que la sentencia adolece de varios vicios, no indica ni valora los testigos, y solicita se declare con lugar la apelación, sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.

III.

MOTIVACION

PUNTO PREVIO

Sobre la indebida acumulación de pretensiones.

Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, es necesario pronunciarse, como punto previo, sobre la admisibilidad de la acción (rectius: pretensión) propuesta, ya que se observa que la parte demandante indica como pretensiones que la demandada le haga entrega formal e inmediata del inmueble arrendado, por la urgente necesidad que tiene de ocuparlo, por el deplorable estado de salud en que se encuentra, así como por el daño estructural que presenta el mismo, aunado al hecho de que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido, pidiendo la entrega inmediata de la cosa arrendada, libre de personas y de cosas, e igualmente demanda el pago de la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada mes y los próximos a vencerse hasta la fecha definitiva de entrega del inmueble arrendado, así como el pago de los intereses moratorios a la tasa del 12% anual, por el atraso injustificado en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y lo que se venzan hasta la entrega definitiva del bien.

En este sentido, por ser obligación del juez al momento de dictar la sentencia de fondo, examinar si se aplicaron adecuadamente las normas procesales que regulan el comportamiento de las partes durante el desarrollo del proceso, para posteriormente realizar el pronunciamiento sobre el mérito de la causa, se considera necesario hacer referencia a lo previsto en el artículo 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

Artículo 77._

El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.

Artículo 78._

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Con relación a este aspecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece algunas limitaciones para efectuar la acumulación de pretensiones: a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible. En el presente caso, la actora reclama el DESALOJO DEL INMUEBLE dado en arrendamiento conjuntamente con el pago de los cánones insolutos, que son dos pretensiones contradictorias: una de DESALOJO, que es una forma de resolución de contrato, y otra de cumplimiento de contrato, como es el pago de los cánones de arrendamiento:

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006, dictada en el en el expediente N° AA20-C-2004-000361, se dejó sentado:

…, esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: M.R. contra H.J.F.T.). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.

En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.

Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.

Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…

El caso sometido a conocimiento de esta alzada, se evidencia que en el pedimento la demandante incurre en inepta acumulación de pretensiones, ya que la pretensión de DESALOJO es de carácter extintiva, lo que se persigue con la misma es poner fin al contrato, en este caso particular, porque la actora requiere habitar en el inmueble dado en arrendamiento, ya que el inmueble que ocupa actualmente debe ser desalojado, en tanto que la pretensión de pago de los cánones insolutos implica el cumplimiento, es decir, que al demandar el pago de las prestaciones periódicas lo que se pretende es mantener la vigencia del contrato y obligar jurisdiccionalmente al deudor a que cumpla la obligación pactada, tal como está establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

Por lo que el demandante| ha debido escoger entre exigir el cumplimiento forzoso o simplemente solicitar la resolución, ya que ambos pedimentos se excluyen mutuamente, pues como se señaló anteriormente, el DESALOJO es extintivo del contrato y el pago es una prestación de cumplimiento que mantiene su vigencia. Referente a este aspecto, existe criterio jurisprudencial contenido en sentencia N° 669 de fecha 4 de abril de 2003 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde se dejó sentado lo siguiente:

….La sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demando, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda.

Con forme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.

La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que trascribe la decisión, considera que la demandante no esta pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble, cuyo contrato pide quede resuelto.

Para la sala es indudable que no se pueden acumular en la misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.

Quien pide la resolución, a fin de que finalice el contrato y las cosas refieren al estado al que se encontraban al momento de la convención y pide que se le indemnice por el uso de una cosa, esta demandando resolución más daños y perjuicios lo que se ajusta a la letra del artículo 1.167 del Código Civil…

Con respecto a la inepta acumulación la Sala Constitucional, en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, dictada en el expediente N° 01-2891, expresó lo siguiente:

…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…

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Sobre todo lo anterior, dado que la acumulación de pretensiones constituye materia de eminente orden público, tal como lo han señalado sentencias de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en vista de que el demandante ha debido escoger entre exigir el cumplimiento forzoso o simplemente solicitar la resolución, porque ambos pedimentos se excluyen mutuamente, ya que como se ha indicado el DESALOJO es extintivo del contrato y el pago es simplemente una prestación de cumplimiento que mantiene su vigencia, y dado que en el presente caso se observa que la actora en el libelo acumuló dos pretensiones como son, la de DESALOJO del inmueble y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, fundamentadas en la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en vista de que dichas pretensiones de DESALOJO y cumplimiento de contrato, no pueden tramitarse de manera conjunta, no pudiendo determinar este juzgador cual tiene preeminencia sobre la otra o cual reviste mayor importancia, resulta forzoso para este juzgador, reponer la presente causa al estado de que el juez a-quo, de conformidad con lo previsto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, ordene a la actora realice las correcciones y subsane el libelo de demanda, dentro de los tres días de despacho siguientes a la resolución que dicte al efecto. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA:

UNICO: REPONE la presente causa al estado de que el juez a-quo, de conformidad con lo previsto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, ORDENE a la actora, ciudadana C.I.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.552.961, domiciliada en la carrera 11 entre calles 8 y 9, N° 8-56, Barrio San Carlos, Municipio San C.d.e.T., realice las correcciones y subsane el libelo de demanda, dentro de los tres días de despacho siguientes a la fecha en que sea ordenado por el tribunal de la causa, Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Con relación a los alegatos de nulidad de la sentencia, así como la impugnación de la cuantía, resulta inoficioso realizar pronunciamiento alguno, dada la naturaleza de esta decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente sentencia, conforme a lo señalado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete días del mes julio del año dos mil catorce. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez Temporal,

F.O.A.

La Secretaria temporal,

F.M.A.A..-

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 7176

FAOA/Flor