Decisión nº 1407-2009 de Juzgado del Municipio Bruzual de Yaracuy, de 29 de Abril de 2009

EN RELACION A LA CUESTION PREVIA

Este juzgador pasa a examinar la cuestión previa opuesta referida al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma del libelo opuesta por la parte demandada.

Consta en autos que en fecha 30 de marzo del 2009, la ciudadana C.G., asistida de abogado, consignó escrito en el cual subsana las omisiones de los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Así mismo consta en autos, que en fecha 1 de abril del 2009 la parte demandada consigna escrito en la cual argumenta la extemporaneidad de la subsanación de las omisiones producidas en el libelo de la demanda por cuanto tal subsanación sería extemporánea ya que el demandante ha debido esperar la decisión en la sentencia definitiva de la cuestión previa opuesta.

A este respecto es necesario advertir que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 23 de marzo del 2000, caso J.V. SUPLI, C.A., vs. LAGOVEN, S.A., estableció que el objeto fundamental de las cuestiones previas no es sólo depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, sino que tiene otro ulterior y principal, cual es el de garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el ordinal primero del Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De manera, pues, que las cuestiones previas tienen como finalidad, sanear el proceso de de vicios y defectos, que pueden enervar el derecho de la defensa de la parte demandada.

De la misma manera es primordial señalar que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no señala una oportunidad especial para contestar las cuestiones previas sino que éstas deben oponerse conjuntamente en la contestación de la demanda y que junto con las defensas de fondo serán decididas en la sentencia definitiva, y no en el mismo acto en que se promuevan, como lo establece el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual considera este juzgador que dicha contestación puede ser dada antes de la conclusión del lapso probatorio, dentro del cual las partes tienen la oportunidad de aportar a los autos los elementos que consideren convenientes para fundamentar sus respectivas posiciones, salvo el caso de la falta de jurisdicción o incompetencia del juez. Este aspecto de la sustanciación no se rige entonces por el procedimiento breve, debido al carácter especial del artículo 35 respecto al artículo 33, ambos de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto el procedimiento a seguir en la declaratoria con lugar de las cuestiones previas opuestas en los juicios regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue establecido en sentencia del 1 de febrero de 2006, de la Sala Constitucional, con ponencia del magistrado Dr. L.V.A., publicada en la Jurisprudencia Ramírez & Garay, año 2006, correspondiente a los meses de enero-febrero, No. 230, en la página 287 y siguientes, donde se estableció:

…Al respecto, esta Sala ha señalado que por tratarse el caso de autos de un procedimiento en el que la cuestión previa debe resolverse en la sentencia definitiva, no resulta aplicable lo que dispone el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere a la decisión interlocutoria que dicte el Juez sobre dichas cuestiones,…

“…Ahora bien, habida cuenta que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en sentencia definitiva, resulta pertinente la trascripción del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil como norma supletoria,…” “…De lo anterior, se desprende, inexorablemente, que el legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se de la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y, sólo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vicio en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso. Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de las cuestiones previas susceptibles de ser

subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrido los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. …

Como se evidencia en autos la demandante subsanó debidamente el defecto u omisión del libelo de la demanda dentro del plazo de cinco días, tal como consta en diligencia de fecha 30 de marzo del 2.009, la cuestión previa del ordinal 6°, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 del mismo Código, ordinal 4°, lo cual hizo de la siguiente manera: “…en una casa de nuestra propiedad ubicada en la calle 12 esquina avenida 11 en la ciudad de Chivacoa, municipio Bruzual del estado Yaracuy, distinguida en los linderos siguientes: NORTE: en 13.04 ml avenida 11, SUR: en 14.17 ml en casa y solar que es o fue de la familia Crespo Rodríguez, ESTE: en 3.03 ml con la calle 12, que es su frente y OESTE: en 4.18 ml con casa y solar que es o fue de F.R. Granados…” En consecuencia habiéndose precisado la situación y los linderos del inmueble arrendado conforme al ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se subsana el defecto de forma del libelo de demanda, garantizándose con ello el derecho a la defensa de la parte demandada, este Tribunal declara bien subsanada la cuestión previa por defecto de forma opuesta y así se decide.

Quien juzga considera sumamente importante advertir, teniendo en cuenta el papel didáctico y ético de la sentencia, que las cuestiones previas no constituyen un arma procesal que pueda esgrimir la parte demandada para demorar el proceso a su favor sino que es un elemento garante de su derecho a la defensa, es una manera de resguardar sus derechos en lo que concierne a la jurisdicción o incompetencia del juez; la ilegitimidad de la persona del actor por no tener la capacidad necesaria para comparecer en el juicio; la falta de capacidad de postulación o representación del demandante; falta de representación del citado; falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio; el defecto de forma del libelo o por haberse hecho una acumulación prohibida; la existencia de una condición o plazo pendiente; la existencia de una cuestión previa; que exista una cuestión prejudicial; que exista ya una cosa juzgada, o que la acción sea de las prohibidas por la ley para ser propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

EN RELACION A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

El demandante en su libelo de demanda además de los argumentos de hecho y de derecho en los que fundamenta su acción estimó la demanda en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.500,oo), a lo que la parte demandada se opuso rechazando dicha estimación en el momento de su contestación a la demanda.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, y ratificada en la actualidad, estableció: “Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demandan el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”. Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “por consiguiente y en aplicación a lo antes expuestos en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. B) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. C) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía.”

En efecto, la parte demandada al oponerse y rechazar la estimación de la demanda lo hizo de una manera inconclusa ya que no expresó los motivos de su oposición, es decir, si dicha estimación era insuficiente o exagerada tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil por tanto de acuerdo con el criterio jurisprudencial antes transcrito este juzgador considera que no hizo ninguna oposición a la estimación de la demanda hecha por la actora. Así se decide.

Considerado el punto previo sobre la cuestión opuesta quien juzga pasa a analizar los elementos de fondo del presente asunto.

La demandante en su escrito libelar plantea como razón de su demanda la necesidad que tiene su hija, J.B.G.G., de habitar la vivienda, fundamentando la demanda en el Articulo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, el demandado en su escrito de contestación de demanda alega que la demandante le ofreció verbalmente el inmueble arrendado en venta participándole su interés en adquirirla a lo cual no tuvo respuesta; que el año pasado se le acercaron dos personas quienes le informaron que la demandante les había ofrecido en venta el inmueble y que ellos comprarían si ella les garantizaba que en el momento de la negociación ella procedería a la desocupación del inmueble a lo cual respondió que ella tenía un derecho de preferencia sobre el inmueble y que es falso que la demandante necesite el inmueble para su hija, que su interés real es venderlo a una tercera persona.

En los términos en que quedó planteado este asunto se impone determinar si la ciudadana J.B.G.G. en su carácter de hija de la demandante, ciudadana C.G., se encuentra en la necesidad de ocupar o no el inmueble propiedad de ésta última. A este respecto es necesario establecer que para que proceda el desalojo, fundamentado en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres requisitos: 1.- La existencia de un contrato de arrendamiento oral o escrito a tiempo indeterminado. 2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; 3.- Por último y el requisito mas importante la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Adecuando los elementos probatorios traídos al proceso por las partes y en virtud del principio de la comunidad de la prueba llegamos a las siguientes conclusiones:

En relación al primer requisito se ha determinado que consta en autos un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.G. y la ciudadana M.C.P., con un término de duración de seis meses contados a partir del día 25 de enero del 2008, sin prórroga, y cuya desocupación, de acuerdo al convenio suscrito por las partes, debía acontecer el 25 de julio del 2008, sin embargo la arrendataria continuó en posesión del inmueble ajustándose dicha situación a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil que establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

De manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la demandada se transformó en virtud de la actitud de las partes en un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

El segundo requisito señalado también se cumplió cuando la demandante trajo a las actas procesales titulo supletorio de propiedad a su favor debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 21 de julio del 2008, bajo el No. 1, Protocolo 1, Tomo 2 del tercer trimestre. Así se decide.

En cuanto al tercer y más importante de los requisitos como es la necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo es importante hacer ciertas reflexiones.

La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo.

Sobre este punto el Dr. G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.

En efecto la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó:

“...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”

Sin embargo, es determinante establecer que aparte de los requisitos derivados del texto del artículo 34, literal b del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existen otros requisitos que pudieran extraerse de la sentencia anteriormente transcrita, esto es: 1. Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2. Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad y 3. Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.

De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada.

En el presente caso tenemos que, la parte actora sostiene la necesidad que tiene su hija J.B.G.G.d. habitar el inmueble. Tal necesidad fue debidamente demostrada con los testigos Y.C.S.M. y D.P.R. quienes fueron contestes al afirmar que conocía de vista, trato y comunicación a la ciudadana J.B.G.G. y que les constaba que la mencionada ciudadana habitaba en un rancho de cuatro tapas de zinc y que no tenía ninguna otra vivienda que habitar. De la misma forma se demostró mediante inspección judicial practicada en el callejón La Sabana, final de la avenida siete del Barrio P.N. de la ciudad de Chivacoa del Municipio Bruzual del estado Yaracuy que la ciudadana J.B.G.G. vive en esa dirección con sus menores hijos en un rancho elaborado con tapas de zinc y estantillos de madera, en tanto que las pruebas testimoniales traídas al proceso por la parte demandada a través de la ciudadana YELAYNNIS DALIMIR C.S. quien afirma que conoce a la ciudadana M.P. solamente de vista, afirmación ésta que desdice del verdadero conocimiento que tiene para deponer en el presente juicio y por tanto se desecha al no merecer sus dichos pleno valor probatorio de acuerdo a la facultad que concede el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y las reglas de la sana critica. Así mismo, la ciudadana MORAYJILL DUBRASVKA CRESPO DE RAMOS afirma que el inmueble había sido puesto en venta por la demandante y que como vecina sabía porque a su casa llegaban preguntando con un recorte de periódico de un Yaracuy al Día, afirmación que no se aprecia en su valor probatorio por cuanto la misma no encuentra asidero en ninguna otra prueba traída a juicio por la demandada para adminicularla con dicha afirmación, apreciación que se hace de acuerdo al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Es importante señalar en cuanto a la valoración de los testigos de conformidad con los criterios jurisprudenciales resulta facultad del juez, al tener esté la libertad en su apreciación, según la confianza que estos le generen, por lo que en este sentido, no se evidencia vicio alguno. Al respecto señala la Sala de Casación Social en sentencia Nro. 1158 de fecha 03 de Julio del año 2006 “…. El Juez es soberano y libre en la apreciación de la prueba de testigos, pudiendo escoger sus dichos cuando le merezcan fe o confianza o por el contrario, desecharlo cuando no estuviere convencido de ello…”. Por lo tanto se considera que la apreciación de los jueces en cuanto a la credibilidad que le merecen los testigos y las razones para desechar sus testimonios escapa del control de la Sala toda vez que estos son soberanos en cuanto a la apreciación de una función o labor que le es propia dentro de la actividad jurisdiccional desplegada.

De esta manera que la parte demandada no pudo desvirtuar la necesidad de la parte demandante de que su hija J.B.G.G. ocupara la casa arrendada, con lo cual queda plenamente demostrada los presupuestos procesales del articulo 34 letra “B” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, surge como obligada solución a la presente controversia la procedencia de esta pretensión y así se declarara en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.

Ahora bien por cuanto la Ley de arrendamientos inmobiliarios en su articulo 34 parágrafo primero establece expresamente que cuando es declarada con lugar la demanda de desalojo fundada en la letra “B y C” de este articulo deberá concedérsele al arrendatario un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Es por lo que este tribunal le otorga a la ciudadana M.P. en su condición de arrendataria seis (06) meses para que desocupe el inmueble que ocupa a su propietaria C.G. plenamente identificada en autos libre de bienes y personas y así se determinará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,

DECLARA

CON LUGAR la demanda que por DESALOJO ha incoado la ciudadana C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 4.582.000, contra la ciudadana M.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 11.272.659, debidamente identificada en autos.

A la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado libre de personas y de bienes, ubicado en la calle 12 esquina avenida 11 de la ciudad de Chivacoa, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, a su propietaria C.G. anteriormente identificada, dicha entrega deberá realizarla una vez que trascurran seis (06) meses contados a partir de que la sentencia haya quedado definitivamente firme, dicho lapso se le otorga de conformidad con el articulo 34 Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por la naturaleza del fallo y por aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal del municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los veintinueve (29) días del mes de Abril del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL Juez Temporal,

Abg. E.B.A.. La Secretaria, Acc.

Abg. E.M..-

Seguidamente se cumplió con lo ordenado en el auto anterior. Siendo publicada en la pagina Weg del Tribunal siendo las 3:30 de la tarde y se dejo copia certificada del mismo.

La Secretaria, Acc.

Abg. E.M..-

Exp. 1407/2008.

EBA/em.