Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 18 de Julio de 2012

Republica Bolivariana De Venezuela

Juzgado Superior en Lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Yaracuy.

Años: 202° y 153°

EXPEDIENTE Nº 6.015

DEMANDANTE: M.d.C.C.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 15.608.055 (actuando en representación de la ciudadana I.A.C.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 16.569.911)

APODERADO JUDICIAL: E.J.Z.B., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 49.979

DEMANDADO: A.R.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 9.213.918

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento

SENTANCIA: Interlocutoria

Conoce este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy del recurso de apelación interpuesto en fecha veinticinco de mayo de dos mil doce (25-05-2012) por el abogado E.J.Z.B. inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 68.080, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante contra sentencia dictada en fecha veinticuatro de mayo de dos mil doce (24-05-2012), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que negó la homologación a la transacción celebrada entre las partes, por cuanto la misma violenta normas de eminente orden público.

Dicho recurso fue oído en un solo efectos por auto dictado el 01 de junio de 2012, y se ordenó remitir el expediente a este Juzgado Superior Civil Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy (f.164), donde se recibió el 28 de junio de 2012, dándosele entrada el 03 de julio del 2012, oportunidad en la que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó lapso de diez (10) días de despacho para decidir la presente apelación (f.190).

Siendo esta la oportunidad para decidir este Tribunal Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy procede a hacerlo previa las consideraciones siguientes:

Consideraciones previas

1. - En fecha 01 de abril de 2011 la ciudadana M.d.C.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.608.055 en representación de la ciudadana I.A.C.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 16.569.911 debidamente asistida de abogado, consignó escrito por medio del cual formuló demanda contra el ciudadano A.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.213.918 , a fin de solicitar el cumplimiento de contrato y entrega del inmueble arrendado bajo contrato escrito a tiempo determinado por un (1) año fijo, por vencimiento de la prorroga legal, fundamentando la misma en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.246 y 1.579 del Código Civil concatenados con los artículos 1, 33, 38 literal a) y ultimo aparte, 39 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 599 Ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, y la estimó en la cantidad de un millón cuatrocientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. Bs. 1.444.000,00).

2. - Por auto de fecha 01 de abril de 2011 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción le dio entrada a la demanda interpuesta y ordenó emplazar a la parte demandada al segundo día de despacho (f. 124); siendo que en fecha 15 del mismo mes y año el alguacil consignó diligencia informando sobre la imposibilidad de notificar al mismo (f.127); por lo que el 25 de abril de 2011 la parte actora solicitó la citación por cartel de la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f.128), siendo acordado por el tribunal mediante auto de fecha 28 de abril de 2.011 (f.130); por lo que el apoderado de la parte actora en fecha 09 de mayo de 2012 mediante diligencias consigno carteles de publicación en prensa regional (f. 132 al 134), los cuales en tribunal ordeno agregar al expediente en la misma fecha (f. 135).

3. - El 18 de mayo de 2012 el a-quo dictó auto donde suspende la causa conforme a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (f. 136 al 137).

4. - A los folios 138 al 140 el apoderado de la parte demándate consigno escrito de transacción judicial en el cual solicitó la homologación de la misma; absteniéndose el tribunal de acordar lo solicitado mediante auto de fecha 25 de mayo de 2012 (f. 141).

5. - En fecha 27 de mayo de 2012 el abogado E.Z. apeló del auto anteriormente mencionado (f. 142), apelación ésta que fue oída en un solo efecto mediante auto de fecha 01 de junio de 2012 (f. 143).

6. - Mediante diligencia de fecha 26-03-2012 el apoderado de la actora solicito al juez el abocamiento de la causa (f. 144), por lo que el a-quo dictó auto para tal fin en fecha 27 de marzo de 2012, librando boletas de notificación a las partes (f. 145 al 147).

7. - El 16 de mayo de 2012 el a-quo dejó constancia de la culminación de los 10 días contemplados en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y del comienzo del lapso previsto para la presentación de reacusación (f. 149) Siendo que en fecha 21 de mayo de 2012 el a-quo dejó constancia del vencimiento del lapso para presentar reacusación (f.150).

8. - El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial en fecha 24 de mayo de 2012 que negó la homologación a la transacción celebrada entre las partes, en base a las siguientes consideraciones (f. 154 al 161):

   …De conformidad con lo pautado en el artículo 1714 del Código Civil, que expresa: “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.” Asimismo dispone el artículo 264 del Código de Procedimiento Civil: “Para desistir de la demanda y convenir en ella se necesita tener capacidad para disponer del objeto sobre que verse la controversia y que se trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones.”

   Por lo que de la interpretación de dichas normas se desprende que es necesario para convenir en una demanda, tener capacidad par disponer del objeto sobre el que verse la controversia y esta capacidad debe ser plena.

   En este sentido, celebrada la transacción el juez debe proceder a dictar sentencia, que homologue la forma de autocomposición procesal que dará fin al proceso con autoridad de cosa juzgada dentro del lapso establecido en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, pero, verificando en el caso de convenimiento, transacción y desistimiento que quien hace uso de dicha forma de auto composición, tenga capacidad de disponer del objeto sobre el cual versa la controversia y que se trate materia en las cuales no estén prohibidas las transacciones, es decir, la transacción como forma de autocomposición procesal, debe cumplir con el requisito de capacidad para disponer del objeto de la controversia exigido en el artículo 1714 del Código Civil y especificado en el artículo 264 del Código de Procedimiento Civil, por ser normas de orden público, ya que las consecuencias de dicha homologación, es proceder como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.

   Asimismo conforme lo establecido en el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados estos deben estar facultados con mandato o poder.” De igual forma el artículo 154 ejusdem establece que “El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa.”

   Es así como en el caso subjudice, este juzgador constata que la parte actora otorgó poder apud-acta al Abogado E.J.Z.B., Inpreabogado Nº 49.979, quien se encuentra debidamente facultado para desistir, convenir y transar; asimismo, el demandado de autos, ciudadano A.R.R., acudió ante este despacho a suscribir dicha transacción judicial, debidamente asistido por el Abogado E.J.Z.I., Inpreabogado Nº 0568.

   Es así como este juzgador se encuentra frente a una transacción ya que las partes decidieron poner fin al proceso realizando recíprocas concesiones al punto de que, al ciudadano A.R.R., se le concedió un plazo o prorroga legal, cuyo termino será de un (01) año contado a partir del 1° de junio de 2011 hasta el 1° de junio de 2012, para que desaloje y efectúe entrega material del inmueble constituido por un apartamento, con fines de uso exclusivo de vivienda, distinguido con el N° 4-B, del Edificio “Residencias El Portal”, situado en la Segunda (2da) Avenida entre calles uno (01) y dos (02) de la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy; y el ciudadano A.R.R. declaró y aceptó que tiene garantizado su destino habitacional, y que el canon a pagar durante esta prórroga será de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales.

   En este sentido, este juzgador constata la capacidad de las partes en litigio, así como la facultad expresa otorgada al apoderado para transar. No obstante, no puede pasar por alto este juzgador lo atinente al canon de arrendamiento fijado por las partes, pues tal como se desprende del contrato de arrendamiento y de la misma demanda el mismo se encontraba fijado en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.500,°°) mensuales, y las partes en la transacción deciden aumentar el mismo a la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales.

   A este respecto, evidencia este jurisdicente que el arrendatario aceptó el incremento del canon de arrendamiento, a pesar que existe desde el 08 de abril de 2.003, Resolución Emanada del Ejecutivo Nacional que acordó la congelación de los alquileres. No obstante, estamos en presencia de normas de orden público que deben ser cumplidas estrictamente, y las cuales son irrenunciables.

   En este sentido, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 7 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, que dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

   En relación a las resoluciones que acuerdan la congelación de alquileres, se hace saber que son las siguientes:

   • Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 08 de abril de 2.003

   • Gaceta Oficial N° 37.941 de fecha 19 de mayo de 2.004

   • Gaceta Oficial N° 38.069 de fecha 19 de noviembre de 2.004

   • Gaceta Oficial N° 38.189 de fecha 18 de mayo de 2.005

   • Gaceta Oficial N° 38.316 de fecha 17 de noviembre de 2.005

   • Gaceta Oficial N° 38.437 de fecha 16 de mayo de 2.006

   • Gaceta Oficial N° 38.564 de fecha 15 de noviembre de 2.006

   • Gaceta Oficial N° 38.683 de fecha 15 de mayo de 2.007

   • Gaceta Oficial N° 38.811 de fecha 15 de noviembre de 2.007

   • Gaceta Oficial N° 38.931 de fecha 15 de mayo de 2.008

   • Gaceta Oficial N° 39.059 de fecha 14 de noviembre de 2.008

   • Gaceta Oficial N° 39.168 de fecha 22 de abril de 2.009

   • Gaceta Oficial N° 39.295 de fecha 29 de octubre de 2.009

   • Gaceta Oficial N° 39.407 de fecha 21 de abril de 2.010

   • Gaceta Oficial N° 39.539 de fecha 27 de octubre de 2.010

   • Gaceta Oficial N° 39.656 de fecha 14 de Abril de 2.011

   • Gaceta Oficial N° 39.783 de fecha 21 de octubre de 2.011

   • Gaceta Oficial N° 39.903 de fecha 16 de Abril de 2.012

   La primera de estas resoluciones que ordena la congelación de alquileres fue dictada por el Ministerio De Infraestructura, Despacho Del Ministro en fecha 08 de abril de 2.003, bajo los considerandos siguientes:

   Por cuanto las circunstancias económicas imperantes en el país, han obligado al Ejecutivo Nacional a implementar medidas temporales relativas al régimen cambiario, lo cual presionará alzas indebidas y arbitrarias de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, en evidente perjuicio de los usuarios inquilinos.

   Por cuanto es fin y deber del Estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta de la declaratoria del alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad, a cuyo efecto es requerido realizar modificaciones a la normativa inquilinaria.

   Tal congelación ha sido prorrogada desde el año 2003 hasta la presente fecha, tal como se desprende de las Gaceta Oficiales supra mencionadas permaneciendo la continuidad de las congelaciones, siendo la vigente en la actualidad, la publicada en Gaceta Oficial Nº 39.903 de fecha 16 de Abril de 2.012.

   Asimismo en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de noviembre de dos mil dos (2002), con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, Exp. 01-2474, se asentó que:

   Con respecto a la denuncia de la no aplicación, por parte de la decisión objeto de esta consulta, del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como violación del derecho al debido proceso, el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial eficaz, cabe la formulación de las siguientes consideraciones:

   El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios dispone:

   Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos de estos derechos.

   El artículo 13 de la citada ley preceptúa:

   El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

   Del estudio de las normas que se transcribieron se deduce que las partes, mediante acuerdo, no pueden convenir cánones de arrendamiento mayores a los que establezca el organismo competente para ello; y que, a la luz de lo que dispone el artículo 7 supra citado, lo que preceptúa el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de eminente orden público porque es establecedor de un derecho para el arrendatario, y, en consecuencia, de interpretación restrictiva y no derogable por convención privada, por lo que todo convenio que contradiga dicha normativa se considera nulo.

   En razón de lo anterior, esta Sala califica como inexistente el convenio que celebraron la ciudadana Nevis M.Z. y la Inmobiliaria San Cristóbal C.R.L. el 18 de agosto de 1997, respecto del pacto de pago de un alquiler superior al que estableció el organismo competente para la fijación del canon de arrendamiento. En consecuencia, por cuanto la demandante consignó, en el Juzgado Primero de Parroquia de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, sendos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses cuyo pago se demandó, por seis mil seiscientos sesenta y tres bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 6.663,54) cada uno, en acatamiento de lo que estableció el organismo que fijó el canon de arrendamiento en la mencionada cantidad, considera esta Sala que la arrendataria se encontraba solvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento. Así se decide. Con fundamento en el razonamiento que precede, se revoca la decisión en contrario del a quo constitucional y se declara que la sentencia objeto de la demanda violó la normativa inquilinaria antes aludida y, con ello, el derecho a la tutela judicial eficaz de la parte actora, en tanto que no obtuvo tal tutela a pesar de que la requirió del órgano competente y a través de la vía idónea.

   La sentencia citada hace referencia a la regulación de alquileres, no obstante la motivación de la Sala Constitucional es similar a la que se contrae el caso subjudice. Ya que existe una prohibición expresa a favor del inquilino de aumentar los cánones de arrendamiento, siendo tales normas de orden público y de interés social.

   Similar normativa es posible encontrar en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, en sus artículos 1 y 2, que disponen:

   Objeto. Artículo 1°. La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat como un sistema integrado, dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del Modelo Capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado Democrático Social de Derecho y de Justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   Carácter estratégico y de interés público Artículo 2°. La presente ley es de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia, las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas, que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la ley. (Negrillas adicionadas)

   En consecuencia este juzgador previene que en la transacción celebrada por las partes, han acordado de mutuo acuerdo un incremento en el canon de arrendamiento que eleva el mismo de la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,°°) mensuales, a la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, pacto este que es contrario a la congelación de alquileres que se mantiene vigente desde el año 2003, en consecuencia tal transacción quebranta normas de eminente orden público que impiden a este juzgador proceder a su homologación, siendo procedente negar la misma. Y así se declara.

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley NIEGA LA HOMOLOGACIÓN a la transacción celebrada entre el Abogado E.J.Z.B., Inpreabogado Nº 49.479, en su condición de apoderado judicial de la parte actora y el ciudadano A.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad Nº V.- 9.213.918, parte demandada, asistido por el Abogado E.J.Z.I., Inpreabogado Nº 0568, por cuanto la misma violenta normas de eminente orden público.…”

9. - En fecha 04 de junio de 2012 el a-quo dicto auto donde ordeno la notificación de las partes sobre la reanudacion del proceso, librando boletas para tal fin (f. 165 al 167). Siendo que en fecha 11 de junio de 2012 el tribunal dejo sin efecto dichas boletas, según lo dispuesto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 97, 98, 99, 100 y 101 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda; acordando la notificación de las partes sobre la celebración de una audiencia de mediación (f. 173 al 179), y librando boletas para tal fin (f. 180 al 184).

   LA RATIO DECIDENDI

   (Razón para decidir).

   Narrado todo lo acontecido en esta causa y llegado el momento para decidir toca ahora a éste Juez Superior Yaracuyano verificar si la negativa por parte del A-Quo de homologar la transacción consignada por las partes en fecha 20 de mayo de 2011 fecha está tomada de la parte narrativa de la sentencia apelada ya que el documento de la transacción no contiene ninguna fecha por lo menos en las copias que cursan en el expediente que lleva esta instancia superior y que cursa a los folios 138 al 140 estuvo ajustado a derecho veamos:

   En primer término analicemos que es la transacción y eso lo define el artículo 1713 del Código Civil “La transacción en un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.” Entonces es evidente que la transacción es un contrato no cabe la menor duda de eso y por ser un contrato rige en él el principio de autonomías de las voluntades que está establecido en el artículo 1159 eiusdem “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Ahora bien cuando se utiliza la transacción para terminar o precaver un litigo indudablemente que se presenta como un medio alternativo de solución de conflicto en lo que respecta a los efectos que produce ya que el legislador patrio desde tiempos atrás a hecho un esfuerzo para adaptar los medios alternativos al sistema de justicia como una manera de ayudar a los tribunales ordinario a solucionar los litigios y no esperar un proceso para obtener una sentencia. Es así como la Constitución de 1999 en su artículo 258 le dio carácter constitucional a los medios alternativos “…La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios alternativos para la solución de los conflictos…..” Pero revisando más aun podemos de decir que el Código de Procedimiento de Civil ya traía incluidos los medios alternativos y muy específicamente la transacción cuando el artículo 256 dispone: “Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

   Dicho lo anterior veamos entonces la razón del A-quo para negar la homologación de la transacción antes mencionada y así tenemos: de la revisión a la sentencia de fecha 24 de mayo de 2012 y que cursa a los folios 151 al 161 se puede evidenciar que el a-quo analizó el contenido de dicha transacción así como los requisitos de procedencia cuando dice:

   … “Es así como en el caso subjudice, este juzgador constata que la parte actora otorgó poder apud-acta al Abogado E.J.Z.B., Inpreabogado Nº 49.979, quien se encuentra debidamente facultado para desistir, convenir y transar; asimismo, el demandado de autos, ciudadano A.R.R., acudió ante este despacho a suscribir dicha transacción judicial, debidamente asistido por el Abogado E.J.Z.I., Inpreabogado Nº 0568 Es así como este juzgador se encuentra frente a una transacción ya que las partes decidieron poner fin al proceso realizando recíprocas concesiones al punto de que, al ciudadano A.R.R., se le concedió un plazo o prorroga legal, cuyo termino(sic) será de un (01) año contado a partir del 1° de junio de 2011 hasta el 1° de junio de 2012, para que desaloje y efectúe entrega material del inmueble constituido por un apartamento, con fines de uso exclusivo de vivienda, distinguido con el N° 4-B, del Edificio “Residencias El Portal”, situado en la Segunda (2da) Avenida entre calles uno (01) y dos (02) de la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy; y el ciudadano A.R.R. declaró y aceptó que tiene garantizado su destino habitacional, y que el canon a pagar durante esta prórroga será de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales.

   En este sentido, este juzgador constata la capacidad de las partes en litigio, así como la facultad expresa otorgada al apoderado para transar.”

   Ahora bien se constata que el a-quo observó la capacidad de las partes nada más pero veamos el criterio establecido por la Sala Político Administrativa MAGISTRADO PONENTE: CARLOS ESCARRÁ MALAVÉ de fecha 6 de junio del dos mil expediente Nro. 13.645:

   ….Vista la solicitud de homologación cursante en autos, pasa esta Sala a decidir en los siguientes términos:

   Los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil señalan textualmente lo siguiente:

   Artículo 255. "La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.".

   Artículo 256. "Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.".

   Al respecto, observa esta Sala que la transacción es un contrato que, en virtud de concesiones recíprocas entre las partes que lo celebran, pone fin al litigio pendiente antes del pronunciamiento definitivo del juez en el proceso, es decir, tiene la misma fuerza jurídica de una sentencia, y procede su ejecución sin más declaratoria judicial.

   (…..)Sin embargo, el ordenamiento jurídico impone para su validez, el cumplimiento de varios requisitos específicos cuya inobservancia podría configurar causales que el Código Civil sanciona con nulidad. Igualmente, como todo contrato, la transacción está sometida a todas las condiciones requeridas para la validez de los contratos en general, muy especialmente, aquéllas que aluden a la capacidad y al poder de disposición de las personas que los suscriben……

   Ahora bien el a-quo fundamentó su negativa de homologar la transacción en lo siguiente:

   …. No obstante, no puede pasar por alto este juzgador lo atinente al canon de arrendamiento fijado por las partes, pues tal como se desprende del contrato de arrendamiento y de la misma demanda el mismo se encontraba fijado en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.500,°°) mensuales, y las partes en la transacción deciden aumentar el mismo a la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales.

   A este respecto, evidencia este jurisdicente que el arrendatario aceptó el incremento del canon de arrendamiento, a pesar que existe desde el 08 de abril de 2.003, Resolución Emanada del Ejecutivo Nacional que acordó la congelación de los alquileres. No obstante, estamos en presencia de normas de orden público que deben ser cumplidas estrictamente, y las cuales son irrenunciables.

   En este sentido, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 7 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, que dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”(…..)

   En consecuencia este juzgador previene que en la transacción celebrada por las partes, han acordado de mutuo acuerdo un incremento en el canon de arrendamiento que eleva el mismo de la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,°°) mensuales, a la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, pacto este que es contrario a la congelación de alquileres que se mantiene vigente desde el año 2003, en consecuencia tal transacción quebranta normas de eminente orden público que impiden a este juzgador proceder a su homologación, siendo procedente negar la misma. Y así se declara.

   Considera esta instancia superior que el punto importante y sobre el cual recae la apelación objeto de estudio es éste por lo que necesariamente debemos revisar cual ha sido la posición del Tribunal Supremo de Justicia frente a la preferencia de las normas de orden público sobre los medios alternativos:

   SALA CONSTITUCIONAL Magistrada Ponente: LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO Expediente Nº 08-0763 de fecha 17 de octubre de dos mil ocho 2008:

   …También bajo la vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), han entrado en vigencia un conjunto de normas que evidencian la aceptación y tendencia del ordenamiento jurídico patrio por incluir y desarrollar al arbitraje como un medio eficaz para la resolución de conflictos. Incluso, ha sido tan generosa la labor legislativa para el desarrollo del desideratum constitucional (ex artículo 258), que se le ha incluido en materias que, tradicionalmente, ni el propio legislador había aceptado la posibilidad de implementar cualquier mecanismo alternativo para la resolución de conflictos

   ……(…)……

   …..En tal sentido, se pueden mencionar a manera de ejemplo (…)

   (……)

   ….el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999), que aun y cuando no alude expresamente a los medios alternativos, sí los admite desde el mismo momento en que ha establecido la resolución jurisdiccional y no administrativa de todos los conflictos en la materia arrendaticia…

   Entonces es clara la sentencia parcialmente transcrita por cuanto sostiene que si es perfectamente aplicable los medios alternativos en la solución de los conflictos que tenga que ver con las relaciones arrendaticias y para sustentar mas veamos otra sentencia de la Sala Político Administrativa Magistrada Ponente: YOLANDA JAIMES GUERRERO Exp. Nº 2010-0180 22 de febrero del año dos mil once 2011.

   Conforme se evidencia de la cláusula vigésima primera del contrato parcialmente transcrito, las partes manifestaron su voluntad de someterse al arbitraje como medio de solución de sus conflictos. Adicionalmente, observa esta Sala que si bien las partes denominaron la transacción celebrada entre éstas como un “compromiso de arrendamiento”, lo cierto es que en ella se establecen estipulaciones que abarcan una relación arrendaticia propiamente dicha, pues, en el referido compromiso no sólo se dispuso acerca del objeto y vigencia del contrato de arrendamiento, sino también respecto a los cánones de arrendamiento y las obligaciones asumidas por las partes en dicha relación.

   En tal sentido, el artículo 1579 del Código Civil, establece:

   Artículo 1579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

   .

   Conforme se desprende de la norma transcrita, la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato, aspectos éstos que fueron establecidos de manera expresa por los contratantes en el documento cuyo cumplimiento se solicita.

   (….) De la decisión previamente transcrita se desprende que el arbitraje constituye un medio alternativo eficaz para la resolución de conflictos, aplicable también en materia de los arrendamientos regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, de acuerdo a lo expuesto en dicho fallo, aún en las situaciones que involucren el orden público, la estipulación en un contrato de una cláusula compromisoria como un medio alternativo de resolución de controversias, no supone la renuncia a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial”

   También veamos otra sentencia mas reciente donde la Sala Político Administrativa donde hace referencia que es posible aplicar con preferencia los medios alternativos de solución de conflictos en las relaciones arrendaticias que sus normas aplicables en la ley especial.

   Sala Político-Administrativa Accidental Magistrada Ponente: TRINA OMAIRA ZURITA Exp. Nº 2011-0373 23 de mayo del año dos mil doce (2012).

   …..”De la doctrina judicial previamente transcrita se desprende que el arbitraje constituye un medio alternativo eficaz para la resolución de conflictos, aplicable también en materia de arrendamientos regidos por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que aun en las situaciones que involucren el orden público, la estipulación en un contrato de una cláusula compromisoria como un medio alternativo de resolución de controversias, no supone la renuncia a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial….”

   Suficientemente sustentado el criterio de aplicación de los medios alternativos de solución de conflictos en las relaciones arrendaticias por medio de la transacción y también llama poderosamente la tensión que las distintas salas del Tribunal Supremo de Justicia ubica a la transacción dentro de los medios alternativos de solución de conflictos , entonces no cabe la menor duda para esta instancia superior que en el presente caso en donde las partes antes de que se trabará la litis ya que se desprende de las propias actas que no ha habido contestación de la demanda consignaron un documento en donde calificaron de transacción pero que este juez Superior califica de transacción privada con prorroga de arrendamiento del cual se desprende del mismo documento y que además no fue autenticada por lo que su fe pública en cuanto al acto no fue realizada. Ahora bien el a-quo cuando niega la homologación de la transacción privada arguyendo que se violó normas de orden público y muy específicamente en cuanto al canon de arrendamiento porque consideró que las partes habían aumentado el canon de arrendamiento que era antes de 1500 bolívares en el contrato a tiempo determinado y ahora en la transacción era de 2000 bolívares considerando que los cánones de arrendamientos estaban congelados. Considera quien decide que el a-quo cuando analizó la transacción no observó que las partes habían estipulado en la clausula tercera que daban por terminado el contrato de arrendamiento autenticado ante la notaria publica de san Felipe, estado Yaracuy bajo el número 32 tomo 63 de fecha 12 de junio de 2009, lo que significa que ya el canon de arrendamiento estipulado en ese contrato no existía.

   Continuando con el estudio considera este Juez Superior Yaracuyano que la sentencia parcialmente transcrita de fecha 23 de mayo de 2012 producida por la Sala Político Administrativa que aun cuando lo que analiza es el arbitraje y que no corresponde con la transacción sin embargo ambas figuras son medios alternativos y considera ésta instancia superior que es perfectamente aplicable al caso de marras ya que cuando las partes utilizan los medios alternativos de solución de conflictos dándoles el nombre que sea conciliación, mediación arbitraje, transacción convenimiento lo hacen como se ha dicho tantas veces que es para terminar un litigio o precaver uno no pudiendo el juez invadir la esfera de la voluntad de las partes ya que el objetivo de la Constitución Bolivariana de Venezuela es precisamente influir a los operadores de justicia que le den cabida a los medios alternativos como se dijo anteriormente y si nos adentramos más actualmente la nueva concepción de las distintas leyes que van surgiendo traen como columna vertebral los medios alternativos prueba de esto basta con revisar la ley procesal del trabajo, la ley de la jurisdicción administrativa, la ley de tierras, la ley de protección del niño niña y adolecentes, incluso la materia penal que establece como medio alternativos en algunos casos de que las partes puedan llegar a un acuerdo reparatorio, la propia ley actual que rigen la materia arrendaticia trae la conciliación como medio alternativo mediante audiencias en fin no puede entonces la jurisdicción civil quedar acéfala frente a esta concepción lo más lógico jurídicamente es ir en sintonía con los cambios que están surgiendo y es así como se puede aplicar una justicia verdadera y darle más eficacia a los artículos 26 y 258 constitucional en preferencia a la aplicación del artículo 259 constitucional.

   En el caso en estudio si bien las partes transaron en dar por terminado el litigo por cumplimiento de contrato también es cierto que el a-quo analizó alguno de los requisitos de procedencia de la transacción sin embargo la niega por un supuesto aumento de alquiler lo que no comparte este juez superior por cuanto al analizar el contenido de la transacción se puede evidenciar que el demandado aceptó un precio por su estadía en el inmueble mientras cumple con una segunda prórroga ya que antes se le había dado una prorroga ,es tanto así que cuando la intención del legislador es proteger al débil tanto económico como jurídico frente al abuso de algunos propietarios lo hiso precisamente para evitar esos abusos de aumentos indiscriminados de alquileres y esto sucedía porque el arrendador subjetivamente aumentaba el canon obligando al débil económico y jurídico a soportar tal indiscriminado abuso también observa este instancia superior que cuando el a-quo fundamenta su negativa lo hace en una sentencia de la Sala Constitucional y que de la revisión de la misma se pudo constatar que en ese caso el inmueble era uno que estaba legalmente regulado y la relación continuaba y por lógica no se podía aumentar el canon pero en el caso de marras las partes decidieron poner fin una relación arrendaticia dando incluso uno de los derechos protegidos y que es de orden público como lo es la prorrogas legal, bueno lo importante de esta situación es que cuando las partes pretendan utilizar algún medio alternativo para precaver o poner fin a un litigo no significaría que estaría renunciando a las normas protectoras de orden público que rige la materia especial en todo caso la transacción cuando es homologada puede ser atacada por la vía de la nulidad.

   Finalmente la razón fundamental para que este Juez Superior Yaracuyano considere que la transacción objeto de estudio sea revisada nuevamente sus requisitos de procedencia de conformidad con las normas del código civil es que no existe violación alguna de normas de orden público es mas cuando se revisa la transacción hay una declaración que a este operador de justicia le pareció importante y es que el ciudadano A.R.R. manifestó que tiene garantizado su destino habitacional con esta declaración se evidencia que si adatamos esta situación a las normas que actualmente rigen la materia arrendaticia estarían ambas partes cumpliendo con el objetivo de la ley que es no expeler a la calle a un inquilino sin justa causa en fin sustenta éste juez superior yaracuyano que en el presente caso no hubo violación de normas de orden público ellas siguen intactas rigiendo esta relación arrendaticia por lo que debe el juez que resulte competente revisar nuevamente los requisitos de procedencia de la transacción y en caso de cumplirse proceder a su homologación y así se decide.

   Decisión

   En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha veinticinco de mayo de dos mil doce (25-05-2012) por el abogado E.J.Z.B. inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 68.080, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante contra sentencia dictada en fecha veinticuatro de mayo de dos mil doce (24-05-2012), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que negó la homologación a la transacción celebrada entre el Abg. E.J.Z.B.I. Nº 49.476 en su condición de apoderado judicial de la parte actora y el ciudadano A.R.R., titular de la cedula de identidad Nº 9.213.918, parte demandante, por cuanto la misma violenta normas de eminente orden público.

   Publíquese y regístrese, déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los dieciocho (18) días del mes de julio de 2012. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

   El Juez Superior,

   Abg. E.J.C..

   La Secretaria,

   Abg. L.V.M.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 10:00 de la mañana.

   La Secretaria,

   Abg. L.V.M.