Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 6 de Abril de 2010

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

199° y 151°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: C.C.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.- 10.300.044 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: R.R.G. y S.H., Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 10.328 y 22.822 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: PROMOTORA MMG; C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el día 11 de Diciembre de 2.000, bajo el N° 15, Tomo 25-A, en la persona de los ciudadanos L.P.C. e H.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.- 4.770.451 y V.- 3.833.893, en su carácter de Director Principal y Gerente General respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ATEF S.S. y NABY S.G., Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 16.602 y 61.428 respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

EXP. 008968

Las actuaciones que constituyen el presente expediente, fueron remitidas a este Tribunal Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el Abogado en ejercicio ATEF S.S., en su carácter de Coapoderado Judicial de la parte demandada PROMOTORA MMG; C.A., supra identificados, en la presente causa que versa sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, y que incoara en su contra la ciudadana C.C.F.R., igualmente identificada, siendo la referida apelación en contra de la decisión de fecha 09 de Marzo de 2009, emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

Esta Superioridad en fecha 03 de Julio de 2.009, le dio entrada al presente expediente. Ahora bien, fijado como fue el término correspondiente para que las partes presentaran sus conclusiones escritas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, y en el lapso legal para la presentación de las observaciones ambas partes hicieron uso de ese derecho, razones por las cuales este Tribunal se reservó el lapso legal para decidir lo cual realiza en esta oportunidad en base a las siguientes consideraciones:

PARTE NARRATIVA

Alega la demandante de marras en su libelo de demanda lo siguiente:

1. - a) En fecha 13-06-2002, celebré CONTRATO con la empresa INMOBILIARIA MMG, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Estado Nueva Esparta, el día 11 de diciembre del 2000, bajo el No. 15, Tomo 25-A, representada por el ciudadano O.A.A.B., titular de la Cédula de Identidad No. 6.205.843, para que en mi nombre y representación, tramitara y realizara las gestiones para la opción de compra venta de un inmueble identificado, con la letra y número P-16 con las siguientes características: Área de construcción CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mts.2) y Área de Parcela CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170 Mts. 2), distribuidos de la siguiente manera: Planta Alta: Tres (03) habitaciones, vestier y balcón en habitación principal; Dos (02) baños. Planta Baja: Sala Comedor, Cocina, Estar, Baño de visitas y estacionamiento; situado en la Jusrisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas; b) Conforme al señalado documento, INMOBILIARIA MMG, C.A., el precio de compra del citado inmueble se estableció en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 48.940.000,00). Anexo a la presente marcada “A” copia del Contrato suscrito con INMOBILIARIA MMG, C.A.

2. - a) En fecha 11-07-2002, celebré compromiso bilateral de compra venta, que se denominó CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con la Sociedad Mercantil PROMOTORA MMG. C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 1991, bajo el No. 71, Tomo 106-A-sgdo, representada por el Ing. L.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.770.451, en su carácter de Director Principal. Anexo acompaño marcado “B” documento que contiene el contrato de compromiso bilateral de de compra-venta denominado por la vendedora como opción de compra venta; b) Conforme al señalado documento, (CLAUSULA SEGUNDA) PROMOTORA MMG, C.A, se compromete a venderme el inmueble situado en la URBANIZACIÓN VILLA MORICHAL, Etapa III, constituido por una parcela de terreno con un área aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170 Mts.2), y la casa sobre ella construida, identificada con la letra y numero P-16, con un área de construcción aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 mts.2) con la siguiente distribución: Planta Alta: Tres (03) habitaciones, vestier en Habitación Principal y dos baños; Planta Baja: Sala Comedor-Cocina, Estar y Baño de visitas y le corresponde el uso exclusivo de dos (02) puestos de estacionamiento; c) El precio establecido en el documento de compromiso bilateral de compra venta, denominado OPCIÓN DE COMPRA VENTA (CLAUSULA TERCERA) fue la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 48.940.000,00) quedando establecido una variación en función de los costos reales de los materiales, equipos, mano de obra, y costo ponderado del financiamiento, utilizando como base para el cálculo del precio definitivo de venta, los índices de precios a nivel mayoristas de insumos de la construcción, de acuerdo a los boletines emitidos por el Banco Central de Venezuela durante el lapso comprendido desde la firma de éste documento hasta la fecha de protocolización del documento público definitivo de compra venta- necesaria y obviamente debe ser un plazo razonable. D) El precio indicado de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 48.940.000,00), sería cancelado (Conforme CLAUSULA CUARTA) en dos partes: a. Una cuota inicial de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (18.940.000,00), en forma fraccionada: La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) en el momento de la firma del contrato de opción de compra venta y ONCE (11) cuotas consecutivas de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 1.267.272,70), comenzando a pagar la primera el 30 de agosto del 2002 y la última el 30 de junio del 2003, b. El saldo restante, del precio mínimo de venta, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), sería cancelado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, con dinero de propio peculio o a través de financiamiento de institución financiera; e) PROMOTORA MMG, C.A., en el contrato de compromiso bilateral de compra denominado documento de opción, se comprometía igualmente (CLAUSULA SEXTA) a ejecutar la construcción del edificio donde se encuentra el inmueble objeto de la compra-venta dentro de un plazo prudencial de 18 meses, contados a partir de la firma del contrato; es decir que estaba obligado a concluirla en fecha 11 de diciembre de 2003, y que una vez obtenidos los permisos respectivos de conformidad de uso expedidos por las Autoridades Municipales, se procedería a la firma del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva.

3. - Entregué a PROMOTORA MMG, C.A., con motivo del otorgamiento del documento bilateral de compra venta y operación señalada, las cantidades siguientes (i) En fecha 02-09-2002 hice un pago por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.280.000,00); (ii) En fecha 10-10-2002, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.270.000,00); (iii) En fecha 21-11-2002 la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00); (iv) En fecha 22-08-2003, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00) y (v) La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) entregada con la firma del contrato de opción, para un total de TRECE MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 13.939.999,00). Anexo acompaño marcados “1, 2, 3, 4 y 5” originales de los recibos de pagos expedidos por PROMOTORA MMG, C.A.

4. - A pesar de los pagos efectuados, la obra acusó un evidente retardo en su ejecución lo que constituyó un grave incumplimiento, por lo que no fue terminada en su oportunidad, situación que generó el grave incumplimiento a las obligaciones principales de PROMOTORA MMG, C.A, la vendedora, y que son esenciales y determinantes para la materialización de la venta y relación contractual celebrada.

5. - En fecha 26-09-2003, acudí a la Oficina de PROMOTORA MMG, C.A, para cancelar la cuota restante, y la encargada en ese momento, me informo que el precio de la casa había variado y que ya no solo tenía que pagar la cuota pendiente y el saldo restante convenido en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), sino ”el IPC, adicional a los saldos deudores y que tenía que pagarlo, pues de lo contrario no se podía protocolizar me devolverían el dinero que había entregado hasta ese momento”. Traté por todos los medios de lograr una aclaratoria, que me dieran esa información por escrito pues el documento por mi suscrito hacía referencia a un monto establecido, que quería pagar, pero no fue posible. Solicité me informaran por escrito el monto definitivo de venta y no me fue nunca entregado, incumpliendo la obligación de notificarme (CLAUSULA SEPTIMA) el precio definitivo de venta del inmueble.

6. - En fecha 27-10-2005, acudí a la Oficina de la Coordinación Regional del INDECU del Estado Monagas a fin de procurar información sobre el monto definitivo de compra; el funcionario competente, ordenó en fecha 22-11-2005, la práctica de inspección en las oficinas de PROMOTORA MMG, C.A., ubicadas en la urbanización Chalet de la Laguna, casa modelo, Avenida A.U.P., Primera Entrada, Sector Tipuro, de Maturín; en la cual el ciudadano H.P., Gerente General, se comprometió a entregarme la respuesta sobre mi reclamo, sin embargo, tampoco fue posible, lo que me obliga a acudir a esta vía judicial para ejercer la protección de mis legítimos derechos y obtener justicia. Anexo acompaño marcado “C” copia de las actas levantadas en la referida Oficina del INDECU.

7. - Ciudadano Juez, realice todo lo necesario para materializar la compraventa acordada, en los términos establecidos en los documentos referidos; y evitar los daños y perjuicios que se me continúan causando al no disponer de la vivienda para la fecha prevista. La conducta de grave incumplimiento de la vendedora, se ratifica por la cantidad de demandas y/o reclamaciones formuladas por otros compradores en similar situación a la misma.

Ratifico mi voluntad manifestada con anterioridad a la demandada de cancelar el saldo del precio de la venta en el momento de la protocolización del documento respectivo…”

Estando a derecho la parte demandada y en el lapso oportuno para la contestación de la demandada, dicha parte en vez de contestar la demanda opuso la cuestión previa prevista en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folio 57), siendo el caso que la parte demandante por diligencia de fecha 28 de Noviembre de 2006 (folio 58) procedió a subsanar la cuestión previa opuesta, y por auto de fecha 06 de Diciembre de 2.006 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas consideró subsanada la citada cuestión previa.

Subsanada la cuestión previa, la parte demandada procedió a contestar la demanda rechazando y contradiciendo todo lo explanado por el demandante en el libelo de la demanda, aduciendo además que:

• “…De todo lo expuesto se observa que mi representada ha cumplido cabalmente con las obligaciones contraídas con la accionante, y es esta ultima quien de muy diversas formas y en distintas oportunidades ha incumplido y aun incumple las obligaciones que contrajo con mi representada, por lo que como bien lo acordaron las partes en el contrato de opción de compra venta que nos ocupa se tiene como rescindido de pleno derecho el mencionado contrato entonces, si quien siempre ha incumplido con sus obligaciones es la ciudadana C.F., mal puede pretender que la presente acción le sea declarada con lugar, menos aun asegurando cosas que no son ciertas para lo cual basta con leer lo acordado por ambas partes en el ya tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta que corre inserto en autos de este expediente, el cual hago valer en este acto a favor de mi representada atendiendo el principio de la comunidad de la prueba.

• Honorable Juez, si se estudia con detenimiento y en detalle todo lo aquí dicho, junto con lo expuesto por la demandante en el libelo de demanda, lo acordado por ambas partes en el respectivo contrato de opción de compra venta y el orden cronológico en que han sucedido las cosas, se observa que presuntamente podamos estar ante un fraude legal auspiciado presuntamente por la ciudadana C.F., ya identificada, quien pretende burlar las leyes de nuestro país y a los funcionarios encargados de hacerlas cumplir, haciendo de manera irresponsable y sin fundamento afirmaciones que no son ciertas, activando procedimientos judiciales de manera temeraria y violando todo estado de derecho, por cuanto ha quedado plenamente probado que quien ha incumplido en todo momento las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta que nos ocupa es la ya identificada ciudadana C.F..

• Visto todo lo expuesto, solicito, muy respetuosamente a este Tribunal declare Sin Lugar la presente demanda en la definitiva y condene en costas a la demandante; igualmente me reservo en nombre de mi representada todas y cada una de las acciones a que tenga derecho ejercer respecto a el contrato de opción de compra venta que aquí nos ocupa, el presente procedimiento judicial, cualquiera de sus derivados y/o consecuencias.

Es de señalar que la parte demandada igualmente propuso Reconvención alegando entre otros hechos:

… Mí representada, PROMOTORA M.M.G. C.A., ya identificada, en fecha 11 de Julio del año 2.002 suscribió un contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana C.F., ya identificada que corre inserto desde el folio 09 al 13 de este expediente y el cual hago valer a favor de mi representada en el presente acto; es el caso que dicho contrato establece en todo momento un precio mínimo estimado para el inmueble objeto del mismo, precio este que será ajustado al momento de culminar el pago conforme a lo acordado por ambas partes en el mismo instrumento. Dicho contrato en su cláusula Cuarta establece la manera como la reconvenida, C.F., tenía que pagar dicho precio mínimo estimado y como serían sus ajustes; además en el mismo se acuerda que mi representada tiene un lapso de de 18 meses para la realización de la obra civil objeto del mencionado contrato y prevé unas prorrogas con tal fin, las cuales no hubo necesidad de utilizar por cuanto mi mandante culmino la obra antes del tiempo estimado y obtuvo la c.d.H. a los 17 meses de haber suscrito el contrato en comento.

Es el caso Honorable Juez, que la ciudadana C.F., ha incumplido y aun incumple deliberadamente las obligaciones que contrajo con mi representada en dicho contrato de opción de compra venta, esta nunca ha cumplido puntualmente con el pago conforme a lo acordado en la cláusula cuarta del contrato, es mas todavía hoy en día, mas de 04 años después, no ha terminado de pagar ni siquiera la cuota inicial establecida en esta, por lo que ya tan solo con eso y conforme al contenido del contrato en cuestión se tiene como rescindido de pleno derecho el mencionado contrato de opción de compra venta; entonces mal puede dicha ciudadana, pretender que mi mandante le venda la casa objeto del contrato que aquí nos ocupa al precio mínimo estimado en aquel entonces, cuando ese nunca fue el acuerdo.

En el punto 3 del Capitulo I relativo a los Hechos del Libelo de Demanda que activa el presente procedimiento judicial, la demandante expone y reconoce expresamente los pagos que ha realizado a mi representada y las fechas en que lo ha hecho; lo que en cotejado con lo establecido por ambas partes en la cláusula cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, queda plenamente probado una vez mas que la parte demandante de este juicio, ciudadana C.F., ya identificada, fue quien incumplió e incumple las obligaciones contraídas con mi representada.

Estudiando con detenimiento los montos y fechas establecidos la mencionada cláusula cuarta del contrato que nos ocupa, lo expuesto por la demandante en el libelo de demanda y los recibos de pagos realizados por la accionante a mi representada consignados por la demandante en el presente juicio, se observa claramente que quien ha incumplido y aun incumple con las obligaciones contraídas en dicho contrato es precisamente la accionante: C.F.; tanto que con toda la manera extemporánea e irregular ha pagado a mi representada, aun a la presente fecha no ha ni siquiera cubierto el pago de lo que le correspondía por concepto de cuota inicial, con lo que le ha ocasionado y aun ocasiona grandes y graves daños y perjuicios a mí representada.

Mi representada termino y obtuvo la C.d.H. antes del tiempo acordado por ambas partes para ello, y la ciudadana C.F. fue oportunamente notificada al respecto, razón por la que ella acudió a las oficinas de mi mandante en fecha 26-09-2.003 como esta misma expone en el punto 5 del Capitulo I de Los Hechos del Libelo de la Demanda. En este mismo punto del libelo la accionante reconoce el atraso en el pago en que se encuentra, lo que una vez mas demuestra el incumplimiento de las obligaciones que suscribió con mi mandante, además reconoce que en ese mismo momento mi representada le informo, como lo establece el citado contrato, que el precio de la casa había cambiado y además la manera de calculo para obtener el nuevo precio, el cual ya ella lo sabía también con anterioridad por cuanto lo establece el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.

Todo lo expuesto demuestra los grandes daños y perjuicios que C.F. ha causado y sigue causando a mi representada, puesto que dicha ciudadana no ha cumplido ni cabal ni oportunamente con sus obligaciones de pago, causándole graves pérdidas a mi representada por su falta de pago y además no permitiéndole a mi mandante disponer libremente de la casa objeto del contrato que aquí nos ocupa, dicho incumplimiento ha ocasionado, y ocasiona, daños y perjuicios en contra de la compañía que represento afectando negativamente el patrimonio de mi representada, y que se concreta a los siguientes conceptos:

Por lucro Cesante:

a.- Por la cantidad de dinero no pagada por C.F.d. precio mínimo estimado en el contrato para el inmueble objeto del mismo, cantidad esta a la que se ha privado a mi representada y que se le debe indemnizar como lucro cesante, la cual asciende a la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívar (Bs. 35.000.000).

b.- Por la cantidad de dinero no pagada por C.F.d. precio estimado actual del inmueble objeto del contrato de compra venta que nos ocupa en este procedimiento, aplicando el saldo deudor señalado en el punto inmediatamente anterior a este las tasas del índice de precios para la construcción publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela hasta la presente fecha (14 de Diciembre del 2.004) da una cantidad estimada de la que se ha privado a mi representada y que se le debe indemnizar como lucro cesante, la cual asciende a la cantidad de Ciento Setenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 171.000.000).

Daño Emergente:

a.- El incumplimiento por parte de C.F. en el pago del saldo deudor del precio mínimo estimado de la casa objeto del contrato de opción de compra venta que nos ocupa en el presente procedimiento judicial, ha originado Gastos de Asesoría Jurídica por Cobranza Extrajudicial y Gastos por Intereses Bancarios, que ha tenido que pagar mi representada, los cuales constituyen daños y perjuicios por daño emergente que se le deba indemnizar a mi representada y se refleja en recibos anexos, lo cual suma la cantidad de Diecinueve Millones Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 19.550.000); monto este que se desglosa de la siguiente manera:

1- Gastos de Asesoría Jurídica por Cobranza Extrajudicial: son un gasto directo, que ha tenido PROMOTORA M.M.G. C.A., generado por el retraso e incumplimiento de C.F.d. su obligación de pago que tiene con mi representada conforme a lo acordado en el respectivo contrato de opción de compra venta, gastos estos que hasta la presente fecha y extrajudicialmente ascienden a la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00), tal como consta de recibos que anexo a la presente marcados con la letra “B”, “C”, “D”, y “E”, respectivamente.

2-Gastos que por intereses acumulados ha tenido que pagar mi representada a los Bancos, por el financiamiento, dado el incumplimiento de C.F.d. su obligación de pago que tiene con mi representada: Son un costo trasladable al cliente, tal como lo establecen las Normas Generales y/o Universales de la Contabilidad, calculados estos interes sobre el saldo deudor del precio mínimo establecido en el contrato de opción de compra venta a una tasa media del 11% anual desde la fecha de emisión de la c.d.h. del inmueble en cuestión hasta el día de hoy, arrojando un promedio de intereses acumulados pagados por mi representada al banco por concepto del saldo deudor de C.F. sobre el precio mínimo estimado en el respectivo contrato, hasta la presente fecha por la cantidad de Once Millones Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 11.550.000)…

De la misma manera, es de resaltar que la parte demandante reconvenida en fecha 10/01/07, rechazó, contradijo y negó tanto en los hechos como en el derecho la reconvención interpuesta, solicitando así mismo se declarara Sin Lugar la Reconvención interpuesta tal y como se observa de los folios 73, 74 y 75 de la pieza No. 1 del presente expediente

En fecha 15 de Enero de 2010 se admitió la Reconvención interpuesta y se fija el lapso para la contestación de la misma, tal y como se observa del folio 97 de la pieza No. 1 del presente expediente.

Ahora bien en el lapso de promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

• Reprodujo el merito favorable de los siguientes documentos: a) Original de Contrato de autorización de gestión suscrito con INMOBILIARIA MMG, C.A. que se acompañó a la demanda marcada “A”.

• a) Original de Contrato de autorización de gestión suscrito con INMOBILIARIA MMG, C.A., que se acompañó a la demanda marcada “A”.

• b) Original del compromiso bilateral de compra-venta denominado por la vendedora como Opción de compra venta, celebrado con PROMOTORA MMG, C.A., que se acompañaron al escrito de demanda marcada “B”.

• c) Originales de los recibos de pagos expedidos por PROMOTORA MMG, C.A., que se acompañaron a la demanda marcados “1, 2, 3, 4 y 5”.

• 2- Reprodujo el valor probatorio de la pretenda (sic) venta que realizo PROMOTORA MMG, C.A. a la ciudadana M.P.F. del inmueble objeto de la acción de cumplimiento de contrato a que se refiere la presente demanda, operación que fue protocolizado en fecha 10 de febrero de 2006, bajo el No. 12, Protocolo 1, Tomo 14, de la cual se acompaño copia certificada a los autos, por la suma de sesenta y tres millones de bolívares (63.000.000); así como también la reversión de dicha venta realizada por M.P.F. a PROMOTORA MMG, C.A., por el mismo monto, protocolizado en fecha 10 de febrero de 2006, bajo el No. 13, Protocolo 1, Tomo 14, el cual se acompañó en copia certificada, y cursante en autos.

• Promovió original, en seis (06) folios útiles, Acta de Audiencia Oral realizada ante el INDECU-CARACAS, Exp. 16032006, en el que se deja constancia de la incomparecencia de la demandada PROMOTORA MMG, C.A. en el procedimiento de denuncia incoada…

• Promovió la testifical de los ciudadanos: D.M.G. y C.P., identificados en autos.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

• Reprodujo el valor probatorio y mérito favorable del contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ambas partes de este procedimiento judicial, el escrito de Contestación de la Demanda, la Reconvención y sus respectivos anexos.

• Original de C.d.R.d.C.d.O.N.. 020709/03 emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas en fecha 18 de Diciembre del año 2.003, la cual es constancia suficiente a los f.d.H. de la Obra…

• Documento de parcelamiento de la urbanización Villas Morichal.

• Original de cuatro (04) recibos de pago realizados a la Abogado G.V.…

• Promovió prueba de informes, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el Tribunal A Quo requiera informes a la entidad bancaria BANESCO, al Banco Central de Venezuela, así como a las empresas de telefonía: CANTV, MOVIESTAR (sic) y MOVILNET, así como también solicitó al Tribunal requiera informes a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas.

• Solicitó inspección judicial en cualquiera de las agencias comerciales de la entidad bancaria Banesco ubicadas en la ciudad de Maturín Estado Monagas, así como también solicitó inspección judicial en la página Web Oficial del Banco Central de Venezuela de la República Bolivariana de Venezuela y en la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas…

• Solicito al Tribunal decrete la evacuación de la prueba de experticia.

• Promovió la prueba testimonial de los siguientes testigos: G.V., J.C.R., A.V., E.J.S., V.D.P., KEVIN MAIZ, DRODISNA C.B.G., J.R.C.A. y L.R.R..

En este sentido es de resaltar que la apelación de marras es contra la decisión de fecha 09 de Marzo de 2009, emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que señaló:

Omisis… “ Se contiene quien aquí decide, en el análisis de los documentos presentados por la parte demandante-reconvenida, en especial los que corren insertos del folio setenta y seis (76) al folio noventa y seis (96) del presente expediente, siendo que la parte demandada-reconvieniente suscribió contrato de compra-venta con la Ciudadana M.P.F., dicho contrato versó sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia, y una vez realizada la misma, sorpresivamente y en un tiempo muy corto, la mencionada Ciudadana vende el inmueble cuestionado, a la PROMOTORA MMG C.A. por un monto igual al que le fue vendido.

Observa este Tribunal que corre inserto al folio treinta y tres (33) de la segunda pieza del presente expediente, acto conciliatorio realizado en fecha 15 de Mayo del año 2.007, mediante el cual la parte demandante-reconvenida propuso como base de negociación alternativa el precio de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 63.000.000,00) actualmente SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 63.000,00), siendo tal propuesta rechazada por la parte demandada-reconviniente.

La parte demanda-reconviniente, alegó en su escrito de reconvención que la Ciudadana C.C.F.R.; no había cumplido con las obligaciones de pago, adquiridas al momento de la suscripción del tantas veces mencionado contrato le había ocasionado y le ocasiona daños y perjuicios a la PROMOTORA MMG C.A; observando quien aquí Juzga que la misma no trajo a juicio suficientes elementos de convicción que demostraran lo sostenido por ella, amén de que consta en autos, decisión emanada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN DEL CONSUMIDOR Y EL USUARIO (INDECU), de fecha 13 de Diciembre del año 2.006, mediante el cual determinó dicho organismo que la Sociedad Mercantil PROMOTORA MMG C.A., incurrió en hechos que constituyen actos violatorios a las disposiciones contenidas en la Ley de Protección al consumidor, infringiendo ésta los artículos 18 y 92 de la referida Ley, por cuanto no consta una constancia o escrito que exprese de manera clara o precisa el porqué no se cumplió con la entrega del bien inmueble identificado con la letra y número P-16, es por ello y en virtud de los razonamientos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN incoada por la Sociedad Mercantil PROMOTORA MMG, C.A. contra la Ciudadana C.C.F.R..

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA…

Del estudio minucioso de las actas procesales que conforman el presente expediente quien aquí decide observa que en efecto, en el contrato de Compra- Venta suscrito por ambas partes existen ciertas condiciones, las cuales al momento de firmar dicho contrato, automáticamente se convierte en Ley entre las partes. El precio fijado para la venta fue de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 48.940.000,00), el cual sería cancelado en dos (02) partes: una cuota inicial de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 18.940.000,°°), en forma fraccionada: la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00); en el momento de la firma del contrato de opción de compra venta y ONCE (11) cuotas consecutivas de UN MILLON DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1.272.000,°°); comenzando a pagar la primera el 30 de Agosto del 2002 y la última el 30 de Junio del 2.003, el saldo restante del precio mínimo de venta, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00); sería cancelado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.-

En este mismo orden de ideas, se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente, la relación existente entre las partes intervinientes en el presente juicio, así como el incumplimiento de la PROMOTORA MMG, C.A; para con la Ciudadana C.C.F.R., por cuanto no fue notificada de manera oportuna, de lo contenido en el contrato de opción de compra-venta sobre la modificación del precio de venta del inmueble en cuestión, y en virtud de los argumentos anteriormente esgrimidos, y del análisis de cada una de las pruebas aportadas, y en especial vista la sanción administrativa aplicada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN DEL CONSUMIDOR Y EL USUARIO (INDECU), de fecha 13 de Diciembre del año 2.006, donde explana la responsabilidad de la Empresa PROMOTORA MMG, C.A, se establece una presunción del incumplimiento de la mencionada Empresa aunada a las declaraciones testimoniales de los ciudadanas D.M.G. y C.P., las cuales fueron contestes, al afirmar la relación existentes entre la Ciudadana C.F.R. y la mencionada Empresa PROMOTORA, de conformidad con lo establecido con el artículo 1.399 del Código Civil Venezolano, que preceptúa:

Las presunciones que no estén establecidas por la Ley quedarán a la p.d.J., quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en los casos en que la Ley admite la prueba testimonial.

Asimismo, observó este sentenciador la sorpresiva venta realizada entre la PROMOTORA MMG, C.A y la ciudadana M.P.F., la cual fue autenticada en fecha 28 de Noviembre del año 2.005, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotada bajo el No. 21, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; y en fecha posterior la mencionada ciudadana, M.P.F., suscribió documento de compra-venta con la PROMOTORA MMG, C.A., por ante la Notaría supra señalada, en fecha 18 de Enero del 2.006, la cual versó sobre el mismo inmueble de la presente controversia y objeto de la anterior venta siendo ésta por la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 63.000.000,°°), llamando la atención de quién aquí decide la premura de ambas negociaciones y más aún que no hubo variación entre el precio de una venta y otra.

Por otra parte, vista la reconvención interpuesta por la demandada como defensa, fundamentándola en los daños y perjuicios que presuntamente le había causado el incumplimiento a su representada, por la accionante ciudadana C.C.F.R., el cual fue suficientemente controvertido como punto previo en esta sentencia, es por lo que este Juzgador considera redundante la valoración de las pruebas aportadas por la Empresa demandada-reconviniente, de tal manera es concluyente para quien aquí decide que la presente acción debe prosperar. Y así se declara.-

III

En virtud de los razonamientos antes esgrimidos y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil; 2, 26 y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 1.143, 1.159, 1.160 y 1.399 del Código Civil, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA intentó la Ciudadana C.C.F.R., contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA MMG, C.A. En consecuencia:

PRIMERO: Se declara válida la operación de compra-venta, y se ordena a la PROMOTORA MMG, C.A; a cumplir con la obligación de protocolizar el documento de venta plenamente identificado en autos, al precio convenido, con su respectivo cálculo de IPC.-

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada…

PARTE MOTIVA

En razón de lo anterior, este Juzgador antes de entrar a conocer sobre los alegatos y elementos de autos, estima que: Si bien es cierto que toda persona tiene el derecho de acceder a los Órganos de Justicia para obtener oportuna respuesta de conformidad con las pretensiones incoadas, derecho éste de rango constitucional, también vale decir, que una vez puesto en movimiento el Órgano Jurisdiccional las partes deben probar los hechos que argumenten de conformidad con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que son los hechos alegados y probados, los que delimitan exactamente el sentido y alcance que debe adoptarse en la sentencia, criterio que sostiene este Juzgador por cuanto el contenido de la disposición supra citada es claro al señalar: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…) ”.

Visto lo anterior, y dada la apelación realizada en el item procesal, es de precisar que el Abogado en ejercicio ATEF S.S., en nombre y representación de PROMOTORA M.MG, C.A., presentó escrito de conclusiones ante esta Superioridad alegando:

• Quizás por razones de tiempo para el estudio detenido de cada caso, el Sentenciador de Primera Instancia en la presente causa omite el estudio de pruebas fundamentales que demuestran el incumplimiento de la demandante: C.F., ya identificada en autos de este expediente, entre ellas las pruebas de Inpección Judicial promovidas por mi representada y evacuadas en el presente juicio, la primera ante la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín-Estado Monagas, otra en Banesco y otra a la pagina web oficial del Banco Central de Venezuela. También pareciera que aun cuando valoró el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por ambas partes y le dio pleno valor probatorio paso por alto en contenido del mismo, igual que lo hizo con el original de la C.d.R.d.C.d.O.N.. 020709/03 emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín- Estado Monagas en fecha 18 de Diciembre del año 2.003, que no le dio la debida importancia aunque le dio pleno valor probatorio.

• Tampoco dio importancia al hecho que mi representada terminó la casa que aquí nos ocupa antes de los dieciocho (18) meses acordado en el contrato de Opción de Compra-Venta, lo cual quedo plenamente probado con la mencionada c.d.C.d.O. emanada por la citada Dirección de la Alcaldía, consignada por mi mandante en original en el presente juicio y ratificada con Inspección Judicial practicada en la misma Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín de donde emano.

• El Juez de Primera Instancia, tampoco da importancia al hecho que la misma demandante en la exposición que hace en el Capitulo relativo a Los Hechos del libelo de demanda con que activa el presente procedimiento reconoce que Promotora MMG C.A. le notifico oportunamente la culminación del inmueble y que fue la ciudadana C.F. quien no acudió en su debida oportunidad a hacer los pagos respectivos de manera oportuna, sino que aparece mucho tiempo después pretendiendo que se le mantenga el precio del inmueble, cuando el contrato suscrito establece es un precio mínimo y una forma de pago.

• La demandante incumplió de manera permanente y constante sus obligaciones de pago, manteniéndose siempre atrasada en el pago de todas sus obligaciones, no habiendo nunca terminado de pagar ni siquiera la inicial acordada y teniéndole paralizada una casa a mi representada; para cuatro (04) años mas tarde activar el presente procedimiento judicial colocándose como Victima y pretendiendo que tanto tiempo después se le venda la casa al mismo precio. Hecho este, de dejar pasar tanto tiempo, que podría entenderse como una actitud de mala fe o dolosa.

• Honorable Juez, es sabido que todos tenemos derecho a una vivienda pero hay que ser responsable con las obligaciones que se adquieren, mas aun a través de un contrato como es el caso que nos ocupa.

• Entonces por qué la demandante espero tanto tiempo para pagar (4 años) y en vez de hacerlo activa el presente procedimiento?.

• No se puede premiar a quien de manera fragante y continua ha incumplido sus obligaciones causándole graves daños y perjuicios a mi representada con tal actitud, pretendiendo colocarse como victima y valerse de un tema tan sensible como el de la vivienda; pidiendo que se le reconozcan unos derechos que perdió dado su incumplimiento. Para verificar el incumplimiento y lo antes mencionado basta con cotejar: 1) Lo expuesto por la ciudadana C.F. en su libelo de demanda, 2) Lo que establece el contrato de opción de compra-venta respecto a la forma de pago, 3) Los recibos que la misma demandante consignó anexo a su escrito libelar y 4) La mencionada constancia de culminación de la obra respectiva emanada de la Alcaldía de Maturín; todo atendiendo al principio de la comunidad de la prueba.

• Ciudadano Juez, quien pone un negocio para perder? No puede pretender la demandante que se le espere por siempre por su pago y se le mantenga el mismo precio.

• Respetable Juez, en la presente causa hay que estudiar con detenimiento el tiempo en que se producen los hechos, desde la fecha en que se suscribió el tantas veces mencionado contrato de Opción de Compra-Venta, los pagos que realizo la demandante los cuales siempre fueron con gran retardo, la fecha de la constancia de culminación de la obra y la fecha que señala para tal fin dicho contrato. Además de la fecha en que se activa el presente procedimiento, todo lo cual prueba una vez más el permanente incumplimiento de la ciudadana C.F.d. todas sus obligaciones.

• Quien ha sido lesionado en sus Derechos, dado el incumplimiento de C.F., es mi representada: PROMOTORA MMG C.A., razón por la cual en su debida oportunidad procesal en este juicio RECONVINO a la mencionada ciudadana la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de OPCIÓN DE COMPRA VENTA SUSCRITO CON MI MANDANTE e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS que ha causado y aun continua causando a Promotora MMG C.A., además de las costas y costos procesales y la Indexación del monto de la Reconvención hasta el momento que se materialice el cumplimiento de C.F., en todo lo solicitado por mi mandante, para lo que se pidió la respectiva experticia complementaria…

• Hay que ser muy precavido y capcioso porque a veces pueden recurrir ante instancias judiciales y/o administrativas personas que valiéndose de la Buena Fe de sus funcionarios pretendan utilizarlos, colocándose en el lugar de supuestas victimas, cuando en realidad lo que quieren es tomar ventaja de la situación y sacar un provecho grande para si mismas.

• C.F., en su libelo de demanda habla de un precio fijo preestablecido, lo cual es falso ya que en todo momento el contrato de Opción de Compra-Venta menciona es un Precio Mínimo Estimado, contrato este que riela en original en autos de este expediente y el cual ha sido reconocido por ambas partes.

• PROMOTORA M.M.G C.A. ha cumplido cabalmente con sus obligaciones, es mas culminó la obra que aquí nos ocupa antes el tiempo establecido en el respectivo contrato de opción de compra-venta; lo que quedo plenamente probado con Documento Original consignado oportunamente en la fase de pruebas por mi representada de la C.d.R.d.C.d.O.N.. 020709/03 emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín-Estado Monagas en fecha 18 de Diciembre del año 2.003, y ratificada oportunamente con Inspección Judicial practicada por el Tribunal de la causa en dicho Organismo.

• Mi representada, una vez mas dando cabal cumplimiento a las obligaciones contraídas en el mencionado contrato, notifico oportunamente a C.F. la habitabilidad del inmueble, como ella misma lo reconoce y dice en la exposición de los hechos de su libelo de demanda; realizando Promotora MMG C.A. las respectivas gestiones de cobranza por cuanto C.F. como siempre se encontraba insolvente en las obligaciones contraídas con mi mandante.

• El constante incumplimiento de C.F. ha causado y sigue causando grandes daños y perjuicios a PROMOTORA MMG C.A. Daños estos que mi mandante desgloso en la respectiva Reconvención en: Lucro Cesante y Daño Emergente.

• Ademas de lo expuesto, quedo probado con las inspecciones judiciales practicadas oportunamente por el tribunal de la causa: 1) a la pagina oficial del Banco Central de Venezuela los Indices de Precios a la Construcción correspondientes y 2) en la entidad bancaria Banesco los intereses que ha tenido que pagar mi representada por el inmueble que aquí nos ocupa a dicho Banco dado el incumplimiento de C.F..

• Llama la atención por qué después de 04 años una persona que todo el tiempo ha incumplido las obligaciones contraídas con Promotora MMG C.A activa un procedimiento judicial pretendiendo adquirir actualmente el inmueble que aquí nos ocupa al precio que este tenia hace mas de 06 años…

• Visto lo expuesto, junto a todo lo alegado y probado en autos: Ruego a usted honorable Juez: Declare con lugar la apelación ejercida por mi representada, PROMOTORA MMG C.A. contra la sentencia definitiva del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en la presente causa y por tanto Revoque la mencionada sentencia del tribunal de la causa y: 1) Declare sin lugar la demanda que activa esta causa, 2) Declare con lugar en todas sus partes la reconvensión interpuesta por PROMOTORA MMG C.A., 3) Condene en costas a la ciudadana C.F. y 4) Acuerde la indexación de cada uno de los montos y daños reconvenidos por mi mandante y ordene la respectiva Experticia complementaria.

Por su parte los Abogados en ejercicio R.R.G. y S.H., actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante ciudadana PROMOTORA MMG, C.A., presentaron escrito ante esta Superioridad alegando:

 Resumen de la demanda: a. La demanda se admitió en fecha 8 de Febrero de 2006, y se decreto medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la operación de compraventa y demanda; b. en la demanda se alega: Que a pesar de los pagos efectuados, por nuestra representada, el inmueble adquirido causó un evidente retardo en su ejecución, lo que constituyó un grave incumplimiento, por lo que no fue terminada en su oportunidad, situación que generó el grave incumplimiento a las obligaciones principales de la PROMOTORA MMG C.A, en su condición de vendedora, y que son esenciales y determinantes para la materialización de la venta y relación contractual celebrada; c. La parte demandada, luego de oponer cuestión previa y subsana ésta, dio contestación a la demanda, y propuso reconvención la cual fue admitida; d. en la demanda-reconvención la demanda alega: que la ciudadana C.C.F.R., no había cumplido con las obligaciones de pago, adquiridas al momento de la suscripción del tantas veces mencionado contrato, y que tal situación le había ocasionado y le ocasiona daños y perjuicios a la PROMOTORA MMG C.A. e. Nuestra representada dio contestación a la reconvención en fecha 10 de Enero de 2007; y señaló: a. que nuestra mandante cumplió con las obligaciones a su cargo, fundamentalmente la de la cuota inicial y subsiguientes; b. que insistió en que se cumpliera ha cabalidad el contrato, c. que la demandada-reconviniente no construyó el inmueble objeto del contrato en el plazo acordado, ni notificó a nuestra mandante del otorgamiento de ésta, como tampoco la notificó de precio del inmueble diferente al indicado en el contrato señalado; d.- Improcedencia de los conceptos y montos demandados siguientes: Lucro cesante por treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000) y ciento setenta y un millones de bolívares (Bs. 171.000.000); y daño emergente por diecinueve millones quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.550.000).

 Decisión sobre la reconvención. La misma se fundamentó, en que no existe constancia o escrito en el que la demandada-reconviniente, señala de manera clara o precisa por que no cumplió con la entrega del inmueble…

 Sentencia sobre el fondo de la controversia: Al respecto el Tribunal de la causa la fundamento en lo siguiente: a. Que en contrato celebrado entre las partes se fijó el precia de la venta en la cantidad de Bs. 48.940.000; hoy Bs.F. 48.940; B. que promotora MMG, C.A. no notificó a la demandante de la modificación del precio de venta del inmueble. c. la sanción administrativa aplicada por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACION DEL CONSUMIDOR Y EL USUARIO (INDECU) en la Resolución de fecha 13 de Diciembre de 2006. d. la sorpresiva venta realizada entre PROMOTORA MMG, C.A., a la ciudadana M.P.F., autenticada en Notaría, y la venta de ésta a su vez a PROMOTORA MMG, C.A., efectuada por Bs. 63.000.000, hoy Bs.F 63.000, sin variación en el monto.

 Finalmente la sentencia recurrida declara con lugar la acción de cumplimiento de contrato de compra-venta, sin lugar la reconvención y establece: (i) valida la operación de compra-venta y ordena a la demandada a la protocolización del documento de venta; (ii) La aplicación del IPC; (iii) condena en costas a la demandada.

 Normas sobrevenidas de aplicación del IPC. Conforme publicación realizada en la Resolución N° 110 de la Gaceta Oficial n° 39.197, de fecha 10 de junio de 2009, queda eliminado el mecanismo ilegal de cobro del llamado índica de Precios al Consumidor (IPC), y se prohíbe expresamente el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero basados en éste, o cualquier mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación.

 En el texto de la referida Resolución, cuyo ejemplar acompañamos a la presente marcada “a”, se precisan las razones o fundamentos que ha tenido nuestra representada desde un primer momento, para demandar de la empresa PROMOTORA MMG, C.A, el cumplimiento de sus obligaciones, ante la instancia administrativa (INDECU-hoy INDEPABIS) y por ante la instancia judicial, por lo que solicitamos de este Juzgado tenga en cuenta en su decisión, la aplicación de estas normas de orden público y los nuevos criterios establecidos, y en consecuencia declare eliminado el IPC, por contrariar los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

 Por todo lo antes expuesto, solicito se declare Sin Lugar la apelación realizada por la demandada PROMOTORA MMG, C.A, con los demás pronunciamientos de Ley.

En razón de lo que precede, este Sentenciador debe indicar que los límites de la controversia se circunscribe a constatar:

Si la demanda interpuesta debe ser declarada con Lugar tal y como lo sostuvo el Tribunal de la causa en la decisión apelada o si por el contrario debe declararse Con Lugar el recurso de apelación interpuesto, tal y como lo sostuvo la parte demandada.

En este orden de ideas, y en base a lo preceptuado en el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil este Sentenciador pasa a decidir la reconvención interpuesta de la siguiente manera:

Reconvención: Denominada también mutua petición o contrademanda, puede ser definida como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, esta se destaca por ser una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia, siendo esta considerada una pretensión independiente, ella no tiene como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor y por lo tanto no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque o como dicen algunos una demanda reconvencional, la cual por tener el carácter antes descrito la misma debe cumplir con los requisitos contemplados en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido es importante mencionar el criterio del Tribunal Supremo de Justicia el cual ha sostenido mediante Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 1998, la cual dejo sentado que: “A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimo necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos tal y como lo establece el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía, así mismo quiso el Legislador que la misma cumpliera con los requisitos del 340”, es decir con los elementos esenciales de un Libelo. En este mismo orden de idea es de señalar la Sentencia de fecha 29 de Enero del año 2002 con ponencia del Magistrado Dr. F.A.: “Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no deduce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta”. Por dichas razones la reconvención debe reunir los requisitos previstos en artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conforme al criterio expresado por la sala de forma reiterada.

Así entonces, cabe hacer mención que la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención expuso: “…Es el caso Honorable Juez, que la ciudadana C.F., ha incumplido y aun incumple deliberadamente las obligaciones que contrajo con mi representada en dicho contrato de opción de compra venta, esta nunca ha cumplido puntualmente con el pago conforme a lo acordado en la cláusula cuarta del contrato, es mas todavía hoy en día, mas de 04 años después, no ha terminado de pagar ni siquiera la cuota inicial establecida en esta, por lo que ya tan solo con eso y conforme al contenido del contrato en cuestión se tiene como rescindido de pleno derecho el mencionado contrato de opción de compra venta; entonces mal puede dicha ciudadana, pretender que mi mandante le venda la casa objeto del contrato que aquí nos ocupa al precio mínimo estimado en aquel entonces, cuando ese nunca fue el acuerdo…”

En base a lo señalado en dicha reconvención este Sentenciador estima pertinente analizar las pruebas aportadas al proceso, así tenemos en cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida lo siguiente:

• En relación al contrato de autorización de gestión suscrito con INMOBILIARIA MMG, C.A. que se acompañó a la demanda marcada “A”, observa este Sentenciador que dicho contrato no fue impugnado ni desconocido oportunamente, razones suficientes para que se le otorgue pleno valor probatorio. Y así se decide.

• En cuanto al documento original del compromiso bilateral de compra-venta denominado por la vendedora como Opción de compra venta, celebrado con PROMOTORA MMG, C.A., que se acompaña al escrito de demanda marcada “B”; del citado documento se denota la obligación contraída por ambas partes en esta contienda procesal, y dado que el mismo no fue desconocido ni tachado por la contraparte, este Sentenciador le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

• En base a los documentos originales de los recibos de pagos expedidos por PROMOTORA MMG, C.A., que se acompañaron a la demanda marcados “1, 2, 3, 4 y 5”, estima este sentenciador que se trata de documentos que no fueron desconocidos ni impugnados por el adversario, razones por las cuales se otorga valor probatorio. Y así decide.

• En relación a la venta que realizo PROMOTORA MMG, C.A. a la ciudadana M.P.F. del inmueble objeto de la acción de cumplimiento de contrato a que se refiere la presente demanda, operación que fue protocolizado en fecha 10 de febrero de 2006, bajo el No. 12, Protocolo 1, Tomo 14, de la cual se acompaño copia certificada a los autos, por la suma de sesenta y tres millones de bolívares (63.000.000); así como también la reversión de dicha venta realizada por la ciudadana M.P.F. a PROMOTORA MMG, C.A., por el mismo monto, protocolizado en fecha 10 de febrero de 2006, bajo el No. 13, Protocolo 1, Tomo 14, del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas el cual se acompañó en copia certificada, y cursante en autos; en virtud de ello observa este Sentenciador que se trata de documento público que no fue tachado ni desconocido en el proceso por la contraparte por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

• En cuanto al Acta de Audiencia Oral realizada ante el INDECU-CARACAS, Exp. 16032006, en el que se deja constancia de la incomparecencia de la demandada PROMOTORA MMG, C.A. este Tribunal le otorga valor probatorio al no ser tachada o desconocida. Y así se decide.

• En relación a los testimonios rendidos por las ciudadanas D.M.G. y C.P., identificados en autos, considera este Sentenciador que las mismas fueron contestes en sus declaraciones al afirmar que la ciudadana C.F.R. adquirió una casa tipo Twon House en la Urbanización Villa Morichal Sector Tipuro Caruno, de la misma manera fueron contestes en afirmar que la mencionada ciudadana adquirió de la Empresa Promotora MMG, C.A la citada casa tipo Twon House y que dicha promotora no terminó las casas en Diciembre del año 2.003, (folios 299 y 300 de la segunda pieza del presente expediente), aunado al hecho de que dichas declaraciones no fueron tachadas, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo preceptuado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Y así se decide.

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente este Operador de Justicia procede a valorarlas así:

• En relación al contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ambas partes de este procedimiento judicial, este Sentenciador le otorga valor probatorio al mismo, al no ser desconocido ni desvirtuado por las partes, y del cual se desprende la obligaciones establecidas en el contrato

• En cuanto a la c.d.R.d.C.d.O.N.. 020709/03 emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas en fecha 18 de Diciembre del año 2.003, este Operador de Justicia le otorga valor probatorio al no ser desconocida por la contraparte. Y así se decide.

• En cuanto al documento de parcelamiento de la urbanización Villas Morichal, este Tribunal le otorga valor probatorio al no ser desconocido por las partes. Y así se decide.

• En cuanto a los cuatro (04) recibos de pago realizados a la Abogado G.V., considera este Sentenciador que se trata de documentos privados emanados de un tercero y que deben ser ratificados por el tercero del que emanan mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y aún cuando se evidencia de las actas procesales específicamente de los folios 306 al 310 de la segunda pieza del presente expediente que la ciudadana G.V.R., rindió su testimonio, quien aquí decide considera que las declaraciones realizadas por la señalada ciudadana tales como a la respuesta de la pregunta octava (folio 309): “…Cuando yo hice la cobranza yo no trabaje con el documento definitivo de venta, no tuve en mis manos documentos de venta, por cuanto yo trabaje con la opción de compra y la verdad que no recuerdo el precio, eso fue en el 2.005…”, no representan hechos afirmativos y contundentes para esclarecer el hecho controvertido en la presente litis procesal, por lo que se desestima esta prueba. Y así se decide.

• En cuanto a los informes solicitados a la entidad bancaria BANESCO, al Banco Central de Venezuela, así como a las empresas de telefonía: CANTV, MOVISTAR y MOVILNET, no evidencia este Tribunal el resultado oportuno de dicho informes, por lo que no se le concede valor probatorio, y en cuanto al informe solicitado a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas, se denota de las actas procesales específicamente del folio 277 de la segunda pieza del presente expediente C.d.R.d.C.d.O. de fecha 18 de Diciembre de 2.003 expedida por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas, al cual se le otorga valor probatorio al no ser desvirtuado y aún cuando del mismo se desprende la conclusión de la obra del inmueble de marras, tal instrumento se contrapone al hecho de que la parte demandada reconviniente debía hacer la entrega efectiva del inmueble en la fecha estipulada a la parte accionante. Y así se decide.

• En cuanto a la solicitud de inspecciones judiciales en cualquiera de las agencias comerciales de la entidad bancaria Banesco ubicadas en la ciudad de Maturín Estado Monagas, así como también en la página Web Oficial del Banco Central de Venezuela de la República Bolivariana de Venezuela y en la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Maturín Estado Monagas; este Tribunal no les confiere valor probatorio a las mismas al no evidenciarse la información solicitada. Y así se decide.

• En base a la evacuación de la prueba de experticia, este Tribunal no evidencia el resultado de la misma y por lo tanto no le otorga valor probatorio alguno. Y así se decide.

• En cuanto a la prueba testimonial de los siguientes testigos: G.V., J.C.R., A.V., E.J.S., V.D.P., KEVIN MAIZ, DRODISNA C.B.G., J.R.C.A. y L.R.R., constata este Sentenciador de la revisión de las actas procesales que sólo se hizo presente la ciudadana G.V., y dado que su declaración no representa hechos afirmativos y contundentes para esclarecer el hecho controvertido en la presente litis procesal, como se mencionó ut supra son razones suficientes para que este Tribunal desestime la prueba testimonial promovida no confiriéndole valor probatorio alguno. Y así se decide.

En base a todo lo anterior, este Sentenciador dado los documentos y/o anexos acompañados, especialmente los acompañados por la parte demandante, que cursan insertos en los folios del 76 al folio 96 de la primera pieza del presente expediente, contentivos de documento de compra venta donde el ciudadano R.G., en su carácter de Apoderado de la Sociedad Mercantil “PROMOTORA M.M.G C.A.”, da en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana M.P.F., el inmueble de marras, y realizada dicha venta, en un breve tiempo la referida ciudadana vende el inmueble nuevamente a la Sociedad Mercantil “PROMOTORA M.M.G C.A.” por un monto igual al que le fue vendido es decir SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 63.000.000,00); en tal sentido considera este Operador de Justicia que la Sociedad Mercantil PROMOTORA MMG C.A., no aportó suficientes elementos de convicción para demostrar el supuesto incumplimiento con las obligaciones de pago por parte de la demandante, aunado a ello que se denota que no cumplió con la entrega del inmueble de marras en la fecha estipulada, constando además de las actas procesales decisión emitida por el INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN DEL CONSUMIDOR Y EL USUARIO (INDECU), de fecha 13 de Diciembre de 2006 (folios 61 al 68 de la segunda pieza del presente expediente) donde se dejó constancia de lo que se especifica a continuación: “…En consecuencia esta Sala considera que la empresa incumplió en su obligación de prestar un servicio oportuno y eficiente, conforme a lo previsto en el contrato de opción de compra venta, donde la misma se comprometió a ejecutar la construcción del edificio donde se encuentra el inmueble objeto del contrato en un período de 18 meses contados a partir de la firma del mencionado contrato, esto es, a partir del 11/07/2002 dándosele una prórroga de 6 meses más. No obstante, al examinar exhaustivamente todos y cada uno de los folios que conforman la presente causa, en ninguno de ello se evidencia una constancia o escrito que exprese de manera clara y precisa el porque no se cumplió con la entrega del bien inmueble identificado con la letra y número P-16 del Conjunto Residencial denominado Urbanización Villa Morichal, Etapa III y mucho menos cuáles fueron las causas del incumplimiento y su origen…”; en virtud del análisis que precede este Sentenciador concluye que la reconvención interpuesta debe declararse Sin Lugar. Y así se decide.

Ahora bien, estima este Sentenciador que la parte demandante coloca en movimiento el Órgano Jurisdiccional por el presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Compra venta, en este sentido el Articulo 1.159 del Código Civil dispone: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

Así pues, de la revisión exhaustiva de las actas procesales pudo observar este Sentenciador que el precio de la venta fijada del inmueble de marras fue de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 48.940.000,00), que sería cancelado en dos (02) partes: una cuota inicial de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 18.940.000,°°), en forma fraccionada: la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00); en el momento de la firma del contrato de opción de compra venta y ONCE (11) cuotas consecutivas de UN MILLON DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 1.272.000,°°); comenzando a pagar la primera el 30 de Agosto del 2002 y la última el 30 de Junio del 2.003, el saldo restante del precio mínimo de venta, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00); sería cancelado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta,

En tal sentido, y vista la rapidez y/o premura de la venta del inmueble realizada nuevamente a la Sociedad Mercantil “PROMOTORA M.M.G C.A.” por un monto igual al que le fue vendido en un inicio a la demandante es decir por un monto de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 63.000.000,00); y desechada como fue la reconvención interpuesta y en virtud que quedó demostrado del análisis de las pruebas realizadas anteriormente el incumplimiento de la parte demandada, son razones suficientes para que la demanda interpuesta deba prosperar. Y así se decide.

En concordancia con ello y teniéndose en cuenta que unos de los problemas de mayor relevancia existentes en Venezuela es la búsqueda por obtener una vivienda aceptable, y dado que nuestra Carta Magna en su artículo 82 nos estatuye “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas”.

Y en el entendido que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, tal y como lo preceptúa el artículo 2 de la Citada Carta Magna, y en razón de todo lo anterior, se declara Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto y por ende la decisión apelada se Confirma en todas sus partes. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas conforme a las normas supra citadas y de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado en ejercicio ATEF S.S., en su carácter de Coapoderado Judicial de la parte demandada PROMOTORA MMG; C.A., supra identificados, en la presente causa que versa sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, y que incoara en su contra la ciudadana C.C.F.R., igualmente identificada. En consecuencia SE CONFIRMA en todas sus partes la decisión de fecha 09 de Marzo de 2009, emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

Dada la naturaleza del presente fallo se condena en costas a la parte demandada perdidosa, en cuanto a la acción intentada, la reconvención y el recurso decidido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia, cúmplase y notifíquese a las partes.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección al Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín 06 de Abril de 2.010. Año 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.T.B.M.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA DEL ROSARIO GONZÁLEZ

En esta misma fecha siendo las 12:50 a.m. se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

JTBM/***

Exp. N° 008968