Decisión nº 034-M-03-03-004 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 3 de Marzo de 2004

De las actas procesales se desprende que:

1. El CLUB SOCIAL Y DEPORTIVO LA PERLA C.A., demandó al ciudadano M.A.O. por incumpliendo de éste, dado que no entregó un local comercial que le había sido arrendado junto con el mobiliario y equipos eléctricos, ubicado en la Calle Purureche entre los Callejones Jurado y San Bosco de esta Ciudad, Municipio M.d.E.F. y la Firma Mercantil denominada Club Social y Deportivo La Perla, en el mismo buen estado en que las recibió y solvente en el pago de los servicios públicos e impuestos municipales, para el 26 de junio de 2003, fecha en que el arrendatario decidió hacer entrega de la cosa arrendada; razón por la cual el demandante pretende que se le paguen las siguientes cantidades, debidamente indexadas: 1) Ocho millones seiscientos treinta y siete mil cincuenta bolívares (Bs.8.637.050,oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble y al mobiliario, así como por concepto del dinero erogado para reparar estos daños, según la descripción hecha en el escrito de demanda; 2) Quinientos sesenta y seis mil sesenta y seis bolívares con ocho céntimos (Bs.566.066,08), por concepto del servicio de agua no pagado; 3) Dos millones setecientos noventa y cuatro mil bolívares ochocientos once con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 2.794.811,55), por concepto de servicio de electricidad no pagado; 4) Un millón setenta mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 1.070.480,oo), por concepto de impuestos sobre patente industria y comercio no pagados; 5) Un millón novecientos veinticuatro mil bolívares (Bs.1.924.000,oo), por impuestos de la renovación de la licencia de licores; y 6) tres millones de bolívares (Bs.3.000.000,oo) por cánones insolutos, más lo que se sigan venciendo desde el 01-01-2003 hasta el 30-06-2003, a razón de quinientos mil bolívares por mensualidad vencida; para un total de catorce millones novecientos noventa y dos mil cuatrocientos siete bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 14.992.407,63), que entrañan el incumplimiento de las cláusulas contractuales segunda, cuarta y quinta del contrato de arrendamiento celebrado; y como documentos fundamentales de la acción deducida acompañó: contrato de arrendamiento celebrado entre esta sociedad mercantil y el demandado, autenticado ante la Notaría de Coro el 23 de octubre de 2001, bajo el N° 10, Tomo 3-A; documento mediante el cual las partes de mutuo acuerdo disuelven el contrato de arrendamiento, en el cual se da un plazo de 24 horas al inquilino para desalojar el inmueble y se señala que las deudas por cánones insolutos, los daños causados a la cosa arrendada y las deudas por servicios públicos, que pacten las partes, se cobraran posteriormente al arrendatario; recibo emitido por HIDROFALCÓN por la cantidad de Quinientos sesenta y seis mil sesenta y seis bolívares con ocho céntimos (Bs.566.066,08) ; estados de cuenta emitidos por ELEOCCIDENTE por un saldo deudor de dos millones setecientos noventa y cuatro mil bolívares ochocientos once con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 2.794.811,55), a nombre de Enderson Umbría Vera; factura de fecha 10 de septiembre de 2003, emitida por Mantenimiento y Decoraciones de Jardines J.D, por cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,oo); recibo emitido el 15 de julio de 2003, por J.A.M., por la cantidad de tres millones ochocientos doce mil doscientos bolívares (Bs. 3.812.200,oo); estado de cuenta emitido por la Dirección de Hacienda Municipal por la Suma de un millón setenta mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 1.070.480,oo), por concepto de impuestos sobre patente industria y comercio; recibos del 15 de julio de 2003, emitido por I.V. por concepto de suministro de materiales y reparación de electricidad, por la cantidad de dos millones ochenta y cuatro mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 2.084.850,oo); y estado de la deuda del Registro N° C-068-418, autorización N° C-068-418, de fecha 11 de marzo de 1.998, por la cantidad de un millón novecientos veinticuatro mil bolívares (Bs.1.924.000,oo).

2. Citado el demandado, el 05 de diciembre de 2003, éste no contestó la demanda.

3. Aperturado el lapso probatorio, solamente el demandante presentó las siguientes pruebas: a) Mérito favorable de los autos, en especial, las pruebas acompañadas con la demanda y la confesión ficta del demandado; b) Informe a: 1) HIDROFALCÒN C.A., Oficina Coro para que informe: sobre el estado de solvencia del local arrendado, en cuanto al consumo de agua potable para el mes de septiembre de 2003; 2) ELEOCCIDENTE C.A., para que informe sobre el estado de solvencia del local arrendado en cuanto, al consumo de energía eléctrica y aseo urbano, para el 22 de septiembre de 2003; 3) La Alcaldía del Municipio Miranda para que informe sobre el pago de los impuestos municipales sobre patente de industria y comercio, multas y trimestres para el mes de octubre de 2003, de la contribuyente CLUB SOCIAL Y DEPORTIVO LA PERLA C.A; y 4) Al Servicio Autónomo de Administración Aduanera y Tributaria, a fin que informe sobre la insolvencia del pago por renovación de autorización para la renovación de la licencia de licores; y c) testimoniales del representante Mantenimiento y Decoración de Jardines J.P.; por J.A.M. y M.A.O., para que declaren sobre las facturas emitidas por ellos; d). Testimoniales de los ciudadanos: Freygling S.R., A.M. y J.C.R.. Todas estas pruebas fueron admitidas por el Tribunal de la causa.

4. El 09 de febrero de 2004, el Tribunal de la causa, sin informes de las partes dictó sentencia declarando con lugar la demanda, a considerar que estaba demostrada la existencia del contrato de arrendamiento y las obligaciones establecidas en el mismo, dado que las reparaciones efectuadas por el demandante fueron a causa del incumplimiento del arrendatario y que existe conexión entre los daños y causas, dado que el arrendatario se comprometió mediante documento privado a pagarlas y porque no dio contestación a la demanda ni promovió prueba alguna a su favor, condenando a M.A.O. a pagar al demandante las siguientes cantidades a) Ocho millones seiscientos treinta y siete mil cincuenta bolívares (Bs.8.637.050,oo), por concepto de daños y perjuicios por incumplimiento en las obligaciones contractuales; b) Quinientos sesenta y seis mil sesenta y seis bolívares (Bs.566.066,oo) por servicio (agua) y c) Dos millones setecientos noventa y cuatro mil bolívares ochocientos once con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 2.794.811,55) por electricidad; pero, negó el pago de los impuestos demandados basado en que eran obligaciones personalísimas que no podían ser delegadas a un tercero ni siquiera mediante contrato y omitió pronunciarse sobre el pago de los alquileres insolutos; decisión que fue apelada por el demandante y en razón del cual sube el proceso al conocimiento de este Tribunal Superior.

III

MOTIVA

El presente proceso se limita a demandar al arrendatario para que cumpla con su obligación de entregar en buen estado el local comercial y el fondo mercantil que le había sido dado en arrendamiento por la sociedad demandante y totalmente solvente, en cuanto al pago de los servicios de agua y luz eléctrica, así como de los impuestos de patente de industria y comercio y de licores por la concesión de la licencia respectiva propiedad del demandante y el pago de los alquileres insolutos; alegatos no rebatidos por el demandado dado que no acudió a contestar la demanda, ni trajo a los autos la prueba de haber cumplido con estas obligaciones. Planteada así la controversia, la misma debió ser decidida sobre la base de la confesión ficta establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiere hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

Sin embargo, este Tribunal debe advertir que el Juez de la causa partió de una petición de principio, al declarar la demanda con lugar, considerando que estaba demostrada la existencia del contrato de arrendamiento y las obligaciones establecidas en el mismo, dado que las reparaciones efectuadas por el demandante fueron a causa del incumplimiento del arrendatario y que existe conexión entre los daños y causas, dado que el arrendatario se comprometió mediante documento privado a pagarlas y porque no dio contestación a la demanda, ni promovió prueba alguna a su favor, sin hacer, ningún análisis de las pruebas aportadas por el actor, sino simplemente una relación de ellas, con lo cual incurrió en el vicio de inmotivación y falta de exhaustividad, infringiendo con ello los ordinales 4 y 5 del artículo 243 del citado Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 12, 362 y 509 eiusdem; pero, además omitió pronunciarse sobre la procedencia del pago de los alquiles insolutos; vicios que advierte este Tribunal, para que en lo sucesivo el Juez de la causa sea más cuidadoso en a.d.l. alegatos controvertidos con relación a las pruebas evacuadas, y no simplemente hacer una relación de éstas; observación que hace este Tribunal independientemente de que la apelante no hubiese hecho valer esos vicio de conformidad con el artículo 209 eiusdem, para provocar la nulidad de la sentencia recurrida; vicios que en todo caso, deben ser corregidos por este Tribunal sin necesidad de reponer la causa.

Así las cosas, cabe señalar que para que opere la confesión ficta deben cumplirse concurrentemente tres requisito, a saber: 1) que el demandante, legítimamente citado, no concurra a dar contestación a la demanda, tal como ocurrió en el presente caso; 2) que el demandante no produzca en el expediente la contraprueba del derecho alegado por la contraparte; y aquí cabe hacer la siguiente explicación: si el demandado no da contestación a la demanda, precluído el lapso que le otorga la ley (y por ello es importantísimo que los Jueces hagan un cómputo procesal de los días correspondientes a esta fase procesal, e inclusive, sobre la fase probatoria, de manera de tener certeza sobre estos dos requisitos), no le está permitido alegar hechos y como esto no le está permitido, tampoco le está permitido promover pruebas sobre hechos no alegados, sino única y exclusivamente, que él se encuentra solvente en el pago de las obligaciones, que el actor le imputa como moroso en ellas, para lo cual deberá promover la prueba que acredite la extinción de esas obligaciones. De manera que, no habiendo promovido el demandado ninguna prueba, este segundo requisito es procedente. Y 3) Que las pretensiones deducidas por el demandante no sean contrarias a derecho. En este sentido, tal como se ha señalado el demandante pretende que el demandado sea condenado a pagarle, los siguientes: a) Los daños y perjuicios ocasionados a la cosa arrendada, tanto por el deterioro del local comercial como por los daños ocasionados al equipo mobiliario del cual éste fue dotado y los gastos que éste tuvo que erogar para hacer esas reparaciones y sustituir los equipos dañados; b) El pago de las deudas ocasionadas por concepto de los servicios de agua potable y luz eléctrica, suministrados a la cosa arrendada; c) el pago de las deudas originadas por concepto de pago de la patente de industria y comercio y por la no renovación de la licencia para expendio de licores, adscritas a la firma mercantil, que igualmente fue arrendada junto con el local comercial donde funciona el Club Social y Deportivo La Perla ; y d) los cánones de arrendamientos causados y no pagados.

Este último requisito exige hacer, no solo un análisis de las pretensiones del actor, sino también de las pruebas producidas por éste.

El contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad demandante y el demandado, está demostrado por el documento autenticado ante la Notaría de Coro el 23 de octubre de 2001, bajo el N° 10, Tomo 3-A, que lógicamente hace prueba de este hecho entre las partes y que no fue desconocido, en razón de la no comparecencia del arrendatario al acto de contestación de la demanda y de donde se evidencia que le fue arrendado un local comercial con mobiliarios y equipos eléctricos, incluida la firma mercantil, según la cláusula primera; y que conforme a las cláusulas tercera, cuarta y quinta el arrendatario manifestó que recibía la cosa arrendada en buen estado de conservación y funcionamiento y que así se obligaba a devolverlo; y que igualmente estaba obligado al pago de los alquileres, a razón de quinientos mil bolívares mensuales, servicios de agua, luz eléctrica, teléfono, aseo urbano e impuestos municipales y del SENIAT. Estas obligaciones contractuales guardan p.a. con los artículos 1.167, 1.592, 1.594, 1.595, 1.597 y 1616 del Código Civil; sobre todo porque correspondía al arrendatario hacer una descripción detallada de lo que recibía por cosa arrendada y de su estado y si no lo hizo vale plenamente entre las partes lo convenido en el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, el Juez de la causa negó la pretensión de los pagos de las deudas por impuestos de patente de industria y comercio y por el uso de la licencia de licores, bajo la consideración de que se trataba de una obligación personalísima que no podía ser cedida ni siquiera mediante contrato. Al respecto este Tribunal observa que las obligaciones generadas por conceptos de pago de impuestos, se conocen en el mundo del derecho civil como obligaciones proptem rem, es decir, obligaciones que se establecen en razón del propietario de la cosa que las origina y que por tanto, siguen a éste donde quiera que se traslade y que no pueden ser cedidas a otras personas no titulares, ejemplos de ello, son los impuestos inmobiliarios, de patente de industria y comercio y las generadas por el pago de las cuotas de condominio, entre otras; sin embargo, este es un punto en discusión, sobre todo si se trata de arrendamientos de inmuebles, de propiedad horizontal o de fondos de comercios, donde la costumbre civil o mercantil han impuesto la modalidad de que en los contratos de arrendamiento, sea el arrendatario el que cargue con estas obligaciones, sobre todo por la dinámica de aumento de estos impuestos, que superan el tiempo de duración de los contratos de arrendamiento, lo que impide un ajuste de éstos dentro del canon de arrendamiento; hechos que en todo caso, debió invocar el demandado y no ser sustituidos por el Juez de la causa para declarar con lugar la demanda y excluir una de las pretensiones deducidas por el actor, lo cual no le estaba permitido, por la prohibición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y que hace que el fallo recurrido sea contradictorio en su parte dispositiva.

Por otro lado, el documento mediante el cual las partes de mutuo acuerdo disuelven el contrato de arrendamiento, en el cual se da un plaza de 24 horas al inquilino para desalojar el inmueble y se señala que las deudas por cánones insolutos, los daños causados a la cosa arrendada y las deudas por servicios públicos, que pacten las partes, se cobraran posteriormente al arrendatario, quedó judicialmente reconocido al no ser impugnado por el demandado, pues, no dio contestación a la demanda y con el cual quedó demostrado que ambas partes por mutuo discenso pusieron fin al arrendamiento y que las deudas por los conceptos señalados que pacten las partes, se cobrarían posteriormente; de manera que este documento no prueba la deuda, ya que en él se estableció que se celebraría un pacto posterior, el cual no se acompañó a los autos, pero en todo caso, el hecho de que se haya entregado la cosa arrendada no implica que el arrendatario hubiese sido exonerado de las obligaciones consecuenciales, ya pactadas en el contrato de arrendamiento demostrado en el presente proceso.

En consecuencia con lo anteriormente establecido, cabe señalar que las deudas por concepto de: a) Por el impago de los alquileres es procedente a tenor de lo establecido en los artículos 1.167 y 1.592 ordinal 2 y 1.616, del Código Civil, en concordancia con la cláusula tercera contractual, hechos no discutidos por el demandado por los motivos señalados ya que basta para el arrendador alegar la insolvencia y para el arrendatario traer la prueba de la cancelación de los alquileres, que en la practica se traduce en recibos emitidos por el primero; carga probatoria no cumplida y que hace que esta pretensión sea procedente; b) Servicio de agua, quedó acreditado no solo por el recibo emitido por HIDROFALCÓN C.A., y acompañado a la demanda, sino también por el informe rendido por esta compañía donde hace constar, que esta deuda asciende a la cantidad de Quinientos noventa y dos mil ciento sesenta y seis bolívares con ocho céntimos (Bs.592.166,08); c) En cuanto, al servicio de luz eléctrica, fue informado por ELEOCCIDENTE C.A, que ascendía a la cantidad de seiscientos veintiocho mil cuatrocientos veintitrés bolívares con veinticinco céntimos (Bs, 628.423,25), cantidad muy inferior a la señalada por el actor y podría concluirse que esta pretensión es improcedente, porque tanto el recibo acompañado con la demanda como del informe rendido por ELEOCCIDENTE C.A., se desprende que el suscriptor del servicio es el ciudadano Enderson Umbría Vera, persona natural distinta a la persona jurídica colectiva que demanda, se trata de una defensa que debió ser invocada por el demandado, alegando la falta de cualidad con relación a este punto, lo cual no puede ser suplido por el Juez de la causa, por la prohibición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; d) La factura de fecha 10 de septiembre de 2003 emitida por Mantenimiento y Decoraciones de Jardines J.D, por una deuda de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,oo), fue ratificada mediante el testimonio rendido por J.D.M., quien señaló que él emitió esa factura y reconoció su firma, por concepto de reparación de áreas verdes, en las cuales sembró matas, grama y dos palmas, con abono, todo por la cantidad indicada, todo lo cual cumple los requisitos exigidos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para acreditar este hecho; e) El recibo emitido el 15 de julio de 2003, por J.A.M., por la cantidad de tres millones ochocientos doce mil doscientos bolívares (Bs. 3.812.200,oo), fue ratificado en juicio por la declaración rendida por J.A.M., quien señaló haberla emitido por concepto de reparación y pintura del local arrendado por la cantidad indicada en el referido recibo, todo lo cual cumple los requisitos exigidos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para acreditar este hecho; f) El estado de cuenta emitido por la Dirección de Hacienda Municipal por concepto de impuestos sobre patente industria y comercio, fue corroborado por el informe rendido por el sindico municipal en el cual da cuenta que la deuda por este concepto asciende a la cantidad de dos millones setecientos ochenta y cinco mil cuatrocientos setenta y un mil bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 2.785.471,58); g) El recibo del 15 de julio de 2003 emitidos por I.V. por concepto de suministro de materiales y reparación de electricidad, fue ratificado en juicio por éste de conformidad con el artículo 431 eiusdem, declaración por la cual afirmó haber hechos trabajos para el demandante por la cantidad de dos millones ochenta y cuatro mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 2.084.850,oo), para lo cual emitió el referido recibo; y h) El estado de la deuda del Registro N° C-068-418, autorización N° C-068-418, de fecha 11 de marzo de 1.998, por la cantidad de un millón novecientos veinticuatro mil bolívares (Bs.1.924.000,oo), quedó acreditado por el informe rendido al Tribunal de la causa por la jefe de servicios internos del Seniat, solo señala que la licencia no ha sido renovada durante los años 2000, 2001, 2002 y 2003, con lo cual no queda acreditado el monto de la deuda, pero además, se destaca que ésta no ha sido renovada desde el año 2000, es decir mucho antes de la vigencia del contrato de arrendamiento el 23 de octubre de 2001, casi dos años, de modo que, esa pretensión de imputar tal incumplimiento al arrendatario resulta contrario a derecho y por tanto improcedente para ser reclamada en juicio y no solo por tratarse de una obligación proptem rem, sin perjuicio de lo señalado anteriormente; y así se establece. De suerte que, a excepción de la anterior pretensión, todas las demás por estar amparadas en los artículos 1.167, 1.592 ordinales 1 y 2; 1.594, 1.595, 1.597 y 1616 del Código Civil, y en las cláusulas primera, tercer, cuarta y quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, hace que la presente sentencia sea declarada parcialmente con lugar, por las razones que quedan establecidas; y así se decide.

En cuanto, a los testigos Freygling S.R., A.M. y J.C.R., este Tribunal, no los valora dado que sus declaraciones tratan de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y de sus obligaciones, ya probada mediante el instrumento público respectivo; y porque tratan de demostrar los daños demandados, ya acreditados por las pruebas señaladas, como fueron los recibos ratificados mediante la prueba testimonial y los recibos de los servicios públicos, adminiculados a los informes; y además porque el primero y el segundo de los testigos afirmaron que le constaban los hechos por ser asiduos visitantes del local arrendado y J.C.R. porque trabajó en ese local para el demandado, cuando la experiencia común nos enseña que es muy difícil que un visitante de un local comercial e incluso, un dependiente, esté enterado del contenido de un contrato de arrendamiento entre las partes y si el demandado cumplió o no con las obligaciones derivadas del mismo; de manera que estos testigos no le merecen fe a este Tribunal por las razones antes señaladas, y así se establece.

Lo que si es procedente, es la indexación de las cantidades condenadas, por tratarse de la exigencia de cumplimiento de unas obligaciones que debe traducirse en una cantidad de dinero y por cuanto, así fue solicitado en el escrito de la demanda, como un mecanismo para compensar la depreciación de la moneda, producto del fenómeno inflacionario; y así se decide.

Finalmente, este Tribunal advierte, una vez más, que el mérito favorable de los autos y el principio de la comunidad de la prueba no son medios probatorios, y que el Juez está obligado a a.t.l.p. promovidas y evacuadas por las partes tal como lo exige el artículo 509 del Código adjetivo civil, de modo que la invocación hecha por la parte actora durante el lapso probatorio de esta modalidad formularia es improcedente; y así se concluye.

IV

DISPOSITIVA

En razón de los motivos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: