Decisión nº S2-180-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Noviembre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° 09-000676. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 5 de agosto de 2010, por medio de la cual, el Tribunal de Municipios a-quo declaró con lugar la demanda y en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado, condenándola en costas; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

Mutatis-Mutandis, en la presente causa la parte demandada COMERCIAL KAZY REGALAO C.A., al no darle contestación a la demanda, reconoció los hechos esgrimidos por la actora en su libelo de demanda, razón por la cual, la parte demandada estaba en la obligación de traer a las actas medios probáticos para desvirtuar esos hechos, ahora bien, es preciso señalar que la médula espinal del presente juicio lo es, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que las partes se dieron conforme a su voluntad y de actas quedó plenamente demostrado que la parte actora notificó a la demandada para que hiciera uso de la prórroga legal, la cual venció el 01 de Junio (sic) de 2010, no existiendo constancia en actas, que la parte demandada haya hecho entrega del inmueble arrendado, solo sí, la demandada con su escrito de promoción de pruebas trató de demostrar la continuidad de la relación arrendaticia con la Sucesión (sic) del ciudadano ALVES N.R., desde el año 1980, pero ante tal postura procesal, la parte demandante consignó documento autenticado de fecha 09 de Julio de 2007, el cual ya fue valorado y apreciado por este Tribunal, donde a criterio de este Juzgador, al hacer entrega del inmueble arrendado, la ARRENDATARIA de ese entonces, ALMACÉN JOTA JOTA S.R.L, así como de sus obligaciones directas, indirectas, conexas y afines y renunciando a cualquier acción derivada del mismo y dando por concluido el aludido contrato, se entiende que dicha arrendataria ALMACÉN JOTA JOTA S.R.L., RENUNCIÓ A LA PRÓRROGA LEGAL, ya que ella, es POTESTATIVA para la Arrendataria (sic), esto es, depende de la voluntad de la Arrendataria (sic), si hace uso o no de la prórroga legal.

No obstante ello, observa este Operador de Justicia, que los contratos en referencias traídos a las actas por la parte demandada, fueron suscritos por personas jurídicas distintas en su conformación estatutaria, por lo tanto, sus efectos, no se le pueden aplicar recíprocamente a ambas sociedades mercantiles en base al PRINCIPIO DE LA RELATIVIDAD DE LOS CONTRATOS que señala el Artículo (sic) 1.166 del Código Civil venezolano vigente, esto es, la Sucesión (sic) del ciudadano ALVES N.R. celebró dos contratos de arrendamientos con dos personas jurídicas distintas y los efectos jurídicos de la primera vinculación arrendaticia quedaron extinguidos conforme al documento autenticado de fecha 09 de Julio (sic) de 2007, tal y como se estableció anteriormente. Así se decide.-

Por otra parte, la parte demandada, no se apersonó a estrados a darle contestación a la demanda, con lo cual, le precluyó toda oportunidad para oponer las cuestiones previas o defensa de fondo a que hubiere lugar y para el caso que la acción intentada por las Sociedades (sic) mercantiles COMERCIAL KAZY REGALAO, C.A. y ALMACEN JOTA JOTA S.A., en contra de la Sucesión (sic) del ciudadano Alves N.R., hubiese podido influir en la presente causa, observa el Tribunal, que en la misma, se decretó la Perención de la Instancia y se suspendió el decreto de la medida innominada, que por cierto, jamás fue Ejecutada (sic) por TRIBUNAL EJECUTOR DE MEDIDAS alguno, por lo tanto, habiendo hecho uso la parte demandada COMERCIAL KAZY REGALAO C.A., de la prórroga legal arrendaticia que por mandato legal le correspondía y cumplido su vencimiento, no hizo entrega del inmueble arrendado, forzoso es concluir, para este Juzgador, en declarar la procedencia de la acción propuesta tal y como se determinará en la dispositiva del fallo.- Así se Establece.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO (…). Declara:

CON LUGAR (…) la demanda que por Cumplimiento de Contrato Arrendaticio por Vencimiento de la Prórroga Legal (sic) (…).

Se ordena a la demandada hacer entrega a la parte actora, el bien inmueble objeto del contrato arrendaticio, (…).

(…) se condena en costas a la demandada de autos (…).”

(...Omissis...) (Negrillas del Tribunal de origen)

DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de prórroga legal, interpuesta por la abogada J.Á., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.407, actuando como apoderada judicial de los coherederos de la SUCESIÓN DE ALVES N.R. y Á.F. de NERI, los ciudadanos ANA INVONNE, ALVES y J.N.F., contra la sociedad de comercio COMERCIAL KAZY REGALAO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, supra identificados, en virtud de la cual manifiesta, que la referida sucesión es propietaria de un bien inmueble conformado por un terreno con edificación de dos (2) plantas, identificado con el N° 10-82, ubicado en la calle 99 (antes denominada calle Comercio) de la parroquia S.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, inmueble que fue dado en arrendamiento a la mencionada compañía a través de dos (2) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, el primero autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 9 de julio de 2007, bajo el N° 54, tomo 48, que –según su decir- rigió del 1 de junio de 2007 hasta el 1 de junio de 2008; y el segundo, por contrato escrito privado suscrito el 1 de junio de 2008, cuya fecha de terminación estaba pautada para el 1 de junio de 2009.

Asimismo, señala que la sucesión accionante acordó no prorrogar nuevamente el arrendamiento y en respeto de los derechos de la arrendataria de conformidad con lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sustanció la notificación judicial de la sociedad demandada en la persona de su gerente general, el ciudadano M.D.J.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.091.692, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de informar la voluntad de concluir la relación arrendaticia y otorgarle la prórroga legal de un (1) año. Expresa que la notificación fue cumplida el día 24 de abril de 2009 por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y llegada la fecha de la entrega del inmueble para el 1 de junio de 2010, exige el cumplimiento de la obligación de devolución del mismo, libre de personas y bienes, con base al vencimiento de la prórroga legal.

En fecha 9 de julio de 2010 fue admitida la demanda por el Tribunal de Municipios a-quo, ordenándose la citación de la parte accionada para que compareciera al segundo día de despacho a contestar la demanda, exponiendo el Alguacil del referido órgano jurisdiccional para el 13 de julio de 2010, que le fueron proveídos los medios necesarios para practicar la citación.

A continuación en esa misma fecha 13 de julio de 2010, se presentó el ciudadano M.A., obrando en su carácter de gerente general de la sociedad de comercio COMERCIAL KAZY REGALAO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, asistido por el abogado R.R., y mediante escrito expuso, que ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia cursaba expediente N° 2.058 en ocasión a demanda por prórroga legal por su parte incoada, donde en fecha 25 de junio de 2010 se decretó medida cautelar innominada para mantener a su representada en posesión del inmueble arrendado, de lo cual afirma fue notificado por oficio al a-quo, consignando copia del decreto y del oficio referido.

Según diligencia fechada 21 de julio de 2010 la parte accionante impugnó las copias consignadas por la demandada, y además estableció que con la supra singularizada actuación de dicha parte se daba por notificada de la causa, considerando que en consecuencia el lapso para la contestación de la demanda venció el 15 de julio de 2010 sin que se haya procurado la misma, e invoca la aplicación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

El 22 de julio de 2010 la sociedad accionada otorga poder apud acta al abogado R.R., y consignó escrito de promoción de pruebas documentales y de ratificación testimonial, siendo admitidas en la misma fecha por el Tribunal de la causa. por su parte, los demandantes presentaron su escrito de pruebas documentales el 29 de julio de 2010, admitido en esa misma oportunidad.

En fecha 30 de julio de 2010 la parte actora consignó copia de la decisión definitiva dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente N° 2.058, que declaró la perención breve y además levantó las medida cautelar innominada decretada.

En fecha 5 de agosto de 2010, el Juzgado de Municipios a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, el mandatario judicial de la parte accionada ejerció el recurso de apelación el día 10 de agosto de 2010, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Tribunal Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 5 de agosto de 2010, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda y en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado, condenándola en costas.

Asimismo, verificado como fue que la parte accionada fue la parte vencida en primera instancia y por ende la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra singularizada decisión, siendo que el objeto de la demanda versa en el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, se inteligencia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta la mencionada parte respecto a la declaratoria con lugar de la demanda.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, las cuales fueron ratificadas en la etapa probatoria:



1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes procesales, objeto de la presente demanda, autenticado inicialmente por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de julio de 2007, bajo el N° 54, tomo 48, y luego por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Baruta del estado Miranda, el 23 de julio de 2007, bajo el N° 76, tomo 108; y b) Contrato de arrendamiento suscrito por las mismas partes de carácter netamente privado, en fecha 1 de junio de 2008, también objeto de la causa. Tales contratos, constituyen documentos privados que fueron presentados como suscritos por las mismas partes y como fundamento del presente juicio, sin embargo se observa que no fueron objeto de controversia entre las partes procesales no siendo impugnado por la empresa accionada, y mucho menos desconocida su firma en el decurso de la causa, por tanto, este Sentenciador debe otorgarles su validez probatoria tomando base en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, comprobándose con los mismos el acuerdo de celebración de arrendamiento del inmueble identificado en la demanda, así como las disposiciones contractuales acordadas y por los períodos de tiempo determinados. Y ASÍ SE APRECIA.

 Expediente N° 591-2009 sustanciado por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por notificación judicial del representante de la sociedad demandada, el ciudadano M.D.J.A.C., practicada el día 24 de abril de 2009 a solicitud de la SUCESIÓN DE ALVES N.R., en relación a su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento y conceder la prórroga legal arrendaticia de un (1) año que se comenzaría a computar el 1 de junio de 2009.

Para la valoración de la presente prueba cabe destacarse que se trata de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez de Municipios, debiendo conferírsele fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnada ni tachada de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a Derecho, consecuencialmente esta Superioridad considera acertada la apreciación del valor probatorio de la veracidad y contenido de los referenciados aspectos o hechos notificados por tal actuación judicial. Y ASÍ SE APRECIA.

En la fase probatoria la parte accionante reiteró la promoción de las documentales supra analizadas, y además, se promovió en esta oportunidad instrumento contentivo de resolución de contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo celebrada entre la actual parte demandante y la sociedad de comercio ALMACÉN JOTA JOTA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 21 de septiembre de 1970, bajo el N° 41, libro segundo, tomo 7, páginas 234 a la 240, sobre el mismo inmueble objeto del arrendamiento del presente juicio, documento autenticado el 9 de julio de 2007 por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el N° 55, tomo 48, y luego por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Baruta del estado Miranda, el 23 de julio de 2007, bajo el N° 75, tomo 108.

El anterior constituye documento que nació privado y luego fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no les resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al no constatarse de autos que dicha documental fuera impugnada o desconocida por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este operador de justicia la aprecia en su valor probatorio, esto es, en cuanto a la intención de los ciudadanos intervinientes, de otorgar y presentar el instrumento. Y ASÍ SE VALORA.

Con posterioridad fue anexada al expediente copia de sentencia emitida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 21 de julio de 2010, con ocasión a demanda por prórroga legal incoada por las sociedades mercantiles ALMACÉN JOTA JOTA, S.A. y COMERCIAL KAZI REGALAO, C.A. en contra de la SUCESIÓN ALVES N.R., donde se declaró perimida la instancia a tenor de lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, y se ordenó la suspensión de la medida cautelar innominada declarada. La misma constituye copia de documento público como es una sentencia judicial, consecuencialmente, al no haberse impugnada este Tribunal de Alzada debe apreciarla en todo su valor probatorio, en aplicación de lo regulado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en sintonía con el artículo 435 eiusdem. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

Junto al escrito presentado en fecha 13 de julio de 2010 la sociedad accionada consignó copia fotostática simple de sentencia proferida el 15 de junio de 2010 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con ocasión a demanda por prórroga legal incoada por las sociedades mercantiles ALMACÉN JOTA JOTA, S.A. y COMERCIAL KAZI REGALAO, C.A. en contra de la SUCESIÓN ALVES N.R., donde se decreta medida cautelar innominada, así como también, copia de oficio N° 341-2008 donde dicho órgano jurisdiccional participa al respecto al Tribunal de Municipios a-quo.

Al respecto cabe establecerse que a pesar que los mencionados instrumentos no fueron promovidos en la etapa probatoria aún así la parte demandante impugnó los mismos en fecha 21 de julio de 2010 de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber traído la promovente copia certificada de tales documentos en acatamiento de la referida norma, este oficio jurisdiccional no puede otorgarle ningún valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, dentro de la etapa probatoria se invocó el mérito favorable de la copia del oficio que notifica a este Tribunal de Municipios a-quo de medida cautelar decretada en otro juicio, respecto de lo cual ya se estableció ut supra que no fue consignada copia certificada del mismo en seguimiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ante la impugnación que hiciere la contraparte, mucho menos en esta oportunidad probatoria, razón por la cual no pudo ni puede en esta oportunidad otorgarse valor probatorio. Y ASÍ SE DETERMINA.

Por otro lado se promovieron las siguientes documentales:

 Copia simple de demanda por prórroga legal incoada por las sociedades mercantiles ALMACÉN JOTA JOTA, S.A. y COMERCIAL KAZI REGALAO, C.A. en contra de la SUCESIÓN ALVES N.R., y auto de entrada y admisión dictado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de mayo de 2010, los cuales, uno constituye una actuación judicial efectuada por la parte promovente y un tercero en otro juicio, y el otro es una resolución judicial que es valorable como documento público, en derivación considera este oficio jurisdiccional, ante la validez del referido auto judicial que admite demanda incoada por la actual parte demandada en sede de otro órgano jurisdiccional, se le otorga valor de indicio probatorio de la existencia y admisión en ese juicio, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Constancia médica expedida por la ciudadana F.C., identificada en sello húmedo y timbrado del documento como médico geriatra integral, matriculada bajo el N° 0758454, donde se deja constancia de supuestos quebrantos de salud del representante legal de la sociedad demandada desde el 14 de julio de 2010, solicitando además se fijara fecha para su ratificación por parte de la referida persona. En referencia a esta promoción observa este Jurisdicente de Alzada que con el mismo la parte accionada pretende demostrar la supuesta dificultad que tuvo para presentarse al acto de contestación de la demanda y no como contraprueba de las pretensiones de la parte accionante, debiendo advertirse a la parte que para comprobar este hecho y a fin de que se le asignara nueva oportunidad para contestar, si esa sería su intención, debió instar ante el Tribunal a-quo el procedimiento previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para que se aperturara articulación probatoria donde podría promover la documental y ratificación testimonial ya mencionadas, por lo tanto, no constando en actas tal actuación procesal y encontrándonos dentro de la etapa probatoria de la presente causa de cumplimiento de contrato, debe establecer quien suscribe que tanto la referida constancia como su solicitud de ratificación, son impertinentes por no guardar congruencia entre el thema decidendum y los hechos controvertidos, consecuencialmente se desestiman en su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Copias simples de contrato de arrendamiento objeto de la presente causa autenticado el 9 de julio de 2007, así como de arrendamiento suscrito por la sociedad ALMACÉN JOTA JOTA, S.A. y la SUCESIÓN ALVES N.R., en fecha 5 de diciembre de 1980 por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 577, tomo 4. Cabe destacarse en relación al primer contrato promovido, que el mismo fue valorado con anterioridad en la oportunidad del análisis de las pruebas de la parte actora, por lo que este Juzgador Superior se abstiene de valorarlo nuevamente. Ahora en cuanto al segundo contrato de arrendamiento mencionado, debe establecer que se trata de documento que nació privado y luego fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no les resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al no constatarse de autos que dicha documental fuera impugnada o desconocida por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador la aprecia en su valor probatorio, esto es, en cuanto a la intención de los ciudadanos intervinientes, de otorgar y presentar el instrumento. Y ASÍ SE VALORA.

Conclusiones

Se encuentra expresamente determinado en actas, que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes procesales, consistente en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de cumplimiento de contratos, de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En ese orden de ideas, este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

Así pues se observa, que la demanda incoada tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamentado en el vencimiento de la prórroga legal establecida en el literal b del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exigiendo el deber de entrega del bien inmueble arrendado, resultando ineludible para este Tribunal Superior traer a colación las disposiciones normativas que sustentan tal caso. Así establecen los artículos 7, 38 y 39 del referido Decreto lo siguiente:

Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(...Omissis...)

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) (...Omissis...)

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. (...Omissis...).”

(Negrillas de este Tribunal de Alzada)

Sobre la prórroga legal dispone el autor G.G.Q. en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Universidad Católica A.B., Caracas, 2006, página 315, que:

La prórroga legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia a tiempo determinado.

La misma aparece sin haberla acordado las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad especialmente del arrendatario y por causa de determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar al arrendatario. Y la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no obligatoria o facultativa para el arrendatario

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Del mismo modo, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráfica Capriles, Tercera Edición, Caracas, 2008, páginas 92-97, lo siguiente:

El artículo 38 establece la novedad de un plazo de gracia o prórroga legal a favor del arrendatario, a partir del vencimiento del contrato a tiempo determinado, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional –variable, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia- su permanencia en el inmueble, cuando éste esté destinado a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, según lo señalado en el artículo 1° de la Ley al cual remite este artículo 38 en comento.

(…Omissis…)

El arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal >

(Art. 40), tales como falta de pago de una mensualidad, deterioro del inmueble, no haber hecho las mejoras a las que estaba obligado según el contrato o cualquier otra obligación retributiva o de garantía que se haya convenido en el contrato. Entendemos que tampoco tiene derecho a continuar ocupando el inmueble con fundamento en el título de prórroga legal, si ha incurrido en esos incumplimientos, ya que la prórroga de por sí no desconoce el equilibrio contractual de intereses económicos que ambas partes quisieron estipular.

(…Omissis…)

La prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido; (i) por su carácter potestativo y (ii) por el uso ultra-convencional del inmueble alquilado (…)

(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En esta perspectiva, precisa este Juzgador Superior que la prórroga legal es un derecho establecido por el legislador a favor del arrendatario, conforme al cual, puede el mismo prolongar su permanencia en el inmueble por un plazo adicional, variable según la duración que haya tenido la relación arrendaticia, siempre y cuando se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que tenga por objeto algunos de los inmuebles previstos en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales. Y ASÍ SE APRECIA.

Fundamentado todo lo anterior, de la revisión de actas se verifica que la parte demandada no formuló contestación a la demanda, más sin embargo promovió pruebas en la oportunidad correspondiente, en consecuencia debe entrar a analizarse la procedencia o no de la presente demanda, en concatenación con la contraprueba que podía presentar la sociedad accionada ante su falta de contestación.

Así pues se tiene que tal y como quedó demostrado, existe una relación contractual de arrendamiento entre ambas partes procesales derivada de la suscripción de dos (2) contrato a tiempo determinado, el primero autenticado ante Notaría Pública el 9 de julio de 2007, que regiría desde el 1 de junio de 2007 hasta el 1 de junio de 2008, y el segundo suscrito de forma simple el 1 de junio de 2008, con una vigencia desde esa misma fecha hasta el día 1 de junio de 2009, prorrogables siempre que las partes no manifestaren su intención contraria, todo ello según se desprende del texto de los referidos instrumentos en sus respectivas cláusulas cuartas, las cuales rezan:

- Contrato de arrendamiento autenticado el 9 de julio de 2007:

CUARTA: El plazo de arrendamiento es de un (1) año, contados (sic) a partir del primero (1°) de junio de 2007 hasta el primero (1°) de junio de 2008, prorrogable por períodos fijos de un (1) año siempre que una de las partes no manifestare a la otra antes del vencimiento del plazo de arrendamiento y por escrito, su voluntad de ponerle fin al contrato. (...Omissis...).

- Contrato de arrendamiento suscrito de forma simple el 1 de junio de 2008:

CUARTA: El plazo de arrendamiento es de un (1) año, contados (sic) a partir del primero (1) de junio de 2008 hasta el primero de junio de 2009, prorrogables (sic) por períodos fijos de un (1) año, siempre que una de las partes no manifestare a la otra antes del vencimiento del plazo de arrendamiento y por escrito de ponerle fin al presente Contrato (sic). (...Omissis...).

Pues bien, en el análisis cognoscitivo del caso facti especie se tiene que la parte actora manifiesta que como arrendadora notificó a la parte demandada-arrendataria de su intención de no prorrogar el último contrato sub litis y concederle prórroga legal a través de notificación judicial practicada en fecha 24 de abril de 2009, por lo que considerando que actualmente estaba vencida la prórroga exigía la entrega del bien inmueble arrendado.

De la valoración probatoria se dejó constancia de la efectiva validez de la referida notificación judicial que hizo la actora a la sociedad accionada de la singularizada intención de no prorrogar y conceder la prórroga legal, lo que concatenado con la letra de la cláusula cuarta del contrato antes citada, se otorga mayor convicción a este Juzgador Superior de que la demandante cumplió con lo previsto en el contrato, de expresar su intención de no prorrogar nuevamente el arrendamiento con anticipación al vencimiento del plazo del mismo, siendo que la notificación se hizo el día 24 del mes de abril de 2009 mientras que ese último contrato vencía el 1 de junio de 2009; y, además, en cumplimiento de determinar esa manifestación de ponerle fin al acuerdo por vía escrita, según se desprende del acta levantada por el juzgado de municipios que practicó la notificación, cuando se expresa que “…queda formalmente notificado del presente acto, dejándole copia certificada de la referida Acta” (cita folio N° 43 de este expediente) (Negrillas de este Tribunal Superior). Y ASÍ SE ESTIMA.

Ahora bien, la parte actora también manifiesta que el plazo de la prórroga legal ha discurrido por lo que exige el cumplimiento de entrega del bien arrendado, y al efecto, debe establecerse que de conformidad con el literal b del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, se dispone del plazo de un (1) año de prórroga del contrato, o período de gracia, para que el arrendador pueda permanecer en el inmueble un tiempo más y prepararse así a la conclusión del contrato y entrega definitiva del bien, plazo otorgado para el caso que la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de un (1) año pero menor de cinco (5) años.

En el caso facti especie se puede constatar de los contratos fundamento de la presente causa, que la relación arrendaticia (que no fue discutida por la demandada) se inició con un primer contrato firmado el 9 de julio de 2007, rigiendo el mismo desde el 1 de junio de ese año hasta el 1 de junio de 2008, y luego se firmó un segundo contrato que regiría desde esa última mencionada fecha hasta el día 1 de junio de 2009, lo que se corresponde con dos (2) años continuos de relación arrendaticia a tiempo determinado, por lo que efectivamente, el presente caso de autos se subsume a la prórroga legal de la norma supra singularizada. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, la parte accionada promovió como contraprueba, escrito de demanda y auto de admisión de ésta, por prórroga legal incoada por ella y un tercero ajeno a este proceso contra la actual sucesión accionante, ello sustanciado ante otro órgano jurisdiccional, y además se promovió copia de contrato de arrendamiento celebrado por la sociedad ALMACÉN JOTA JOTA, S.A. en fecha 5 de diciembre de 1980, para comprobar que entre éste contrato y el promovido como fundamento del presente juicio no hubo interrupción de la relación arrendaticia, manifestando en su escrito de pruebas que ambas empresas arrendatarias pertenecían –según su decir- a la familia ARAUJO, estimando que por ende debía asistirle la prórroga legal de tres (3) años.

Al respecto debe establecer este Tribunal Superior que en el caso de los descritos instrumentos referidos a una demanda y la admisión de ésta, los mismos se valoraron como indicio de existencia de ese otro juicio por prórroga legal incoado por la parte demandada de autos, más sin embargo de las pruebas promovidas por la parte actora se evidencia que en esa referida causa, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco dictó sentencia declarando perimida la instancia, lo que en consecuencia origina la extinción del proceso, por lo que en derivación en nada puede aportar como contraprueba al presente juicio de cumplimiento de contrato con fundamento al vencimiento de la prórroga legal, el indicio supra singularizado siendo que aquél juicio fue extinguido. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En cuanto a la prueba del contrato de arrendamiento celebrado por una persona ajena al presente juicio, como lo es la empresa ALMACÉN JOTA JOTA, S.A., cabe destacar inicialmente este oficio jurisdiccional que los argumentos expuestos en el escrito de pruebas no pueden ser valorados por no haberse expuestos en la oportunidad correspondiente, siendo que de la revisión de las actas se constató que la parte demandada no contestó la demanda y sólo procedió a promover pruebas, no siendo el escrito de promoción de pruebas la actuación pertinente para alegar defensas ni excepciones.

Sin embargo en el deber de valoración de la mencionada documental es pertinente exponer que de la misma lo que se desprende es el establecimiento de una relación arrendaticia entre la actual sucesión accionante y otra sociedad mercantil que no es parte en este proceso, la cual en nada se relaciona con el objeto o thema decidendum de esta causa, debiendo advertirse a la parte promovente, que indistintamente que dos sociedades de comercio diferentes tengan los mismos accionistas, eso no permite confundir las personalidades jurídicas de cada quien, puesto que las sociedades son ficciones legales que permite considerarlas como personas jurídicas, y tienen así su propia personalidad y sus propios deberes y derechos, además este tipo de sociedades como las compañías anónimas tienen su personalidad y patrimonio distinto y separado al de sus accionistas, por tanto en nada pueden confundirse para generar o extinguir obligaciones.

Aunado a ello, se observa que la parte demandante promovió como medio de prueba acuerdo voluntario de resolución de contrato suscrito por ella y la misma sociedad ALMACÉN JOTA JOTA, S.A., donde dan por terminado el examinado contrato de arrendamiento de fecha 5 de diciembre de 1980, promovido como prueba por la parte accionada, y por ésta y todas las anteriores consideraciones, se concluye que estos medios probatorios comentados en nada aportan como contraprueba de los hechos y la pretensión expuesta en la demanda sub litis. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En consecuencia, de acuerdo con los efectos generales consagrados en el artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, entre las partes el contrato pactado es su ley y deberá cumplirse con lo expresado en éste, de allí que cumplida como se comprobó con la notificación de desahucio que hiciere la accionante como arrendadora del inmueble a la demandada-arrendataria, si la prórroga contractual discurriría entre el lapso del 1 de junio de 2009 al 1 de junio de 2010, con base a la normativa legal ya referenciada aplicable a este caso específico, vencida la misma la arrendataria debía restituir el bien arrendado por medio de la entrega de sus llaves.

Por tanto, no habiendo podido la sociedad mercantil demandada a través de sus medios probatorios desvirtuar las afirmaciones, pruebas y por ende la pretensión de la accionante, vencida como se encuentra dicha prórroga legal, siendo que la presente demanda se recibió y admitió el 9 de julio de 2010, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 39 del referido Decreto deberá la demandada arrendataria cumplir con su obligación contractual de hacer entrega del bien inmueble arrendado, y por todas las anteriores consideraciones no caben dudas para esta Superioridad en declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por vencimiento de prórroga legal, debiendo la parte accionada cumplir con esa determinada obligación legal y contractual. Y ASÍ SE DECLARA.

En conclusión, tomando base en todas las precedentes apreciaciones de hecho, en consonancia con los fundamentos legales aplicables al caso facti especie y los medios de prueba aportados, resulta determinante CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal de Municipios a-quo, derivando la declaratoria SIN LUGAR del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte accionada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los coherederos de la SUCESIÓN DE ALVES N.R. y Á.F. de NERI, los ciudadanos ANA INVONNE, ALVES y J.N.F. contra la sociedad mercantil COMERCIAL KAZY REGALAO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la sociedad de comercio COMERCIAL KAZY REGALAO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, por intermedio de su apoderado judicial R.R., contra sentencia definitiva de fecha 5 de agosto de 2010, proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 5 de agosto de 2010, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, y en consecuencia se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por vencimiento de prórroga legal y por ende se ordena a la parte demandada haga entrega material a la parte actora del bien inmueble arrendado, constituido por un terreno con edificación de dos (2) plantas, identificado con el N° 10-82, ubicado en la calle 99 (antes denominada calle Comercio) de la parroquia S.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Dr. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/mv