Decisión nº 5 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Años 198° Y 147°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano S.E.S.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.930.873, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas E.C., M.Q. y D.R., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 22.864, 22.884 y 24.340, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana E.J.P.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.727.604, y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.G.B., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-7.604.628, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 53.714.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 1821-07

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 27 de noviembre de 2.007, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 40, Tomo 91, de los libros llevados por esa Notaria, constante de dos (02) folios útiles; Documento de Propiedad, autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 47, Tomo 28, en fecha 25 de mayo de 1981.

Indicó la parte actora, en el escrito libelar que, es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa N° 22B-61, ubicada en el sector Sabaneta Larga, callejón S.C., calle 100, en Jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.M.d.E.Z., con los linderos siguiente: Norte, Calle 100D; Sur: Propiedad de L.A.; Este: Propiedad de L.R. y Oeste: Cerca de protección de la Autopista No. 1, según consta en el documento consignado en autos.

Señaló la parte actora, que el inmueble antes descrito, fue dado en calidad de arrendamiento a la ciudadana E.J.P.A., antes identificada, en fecha 26 de mayo de 2005, según se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 40, Tomo 91, de los libros llevados por esa Notaria, a tiempo determinado, cuyo canon de arrendamiento fue pautado por la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.150,oo) mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, y que hasta la fecha de interposición de la demanda, adeuda las mensualidades de cinco (5) meses que corresponden a julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año de dos mil siete (2.007), deuda que asciende a la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.750,oo), y que según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho al arrendador a solicitar la desocupación del inmueble y la resolución del presente contrato.

Alegó que, le ha concedido a la arrendataria plazo para que cancele o desocupe, pero ni ha pagado ni desocupa, motivo por el que ocurrió ante este Tribunal a demandar a la ciudadana E.J.P.A., antes identificada, por resolución de contrato de arrendamiento, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en entregarle el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por haber dejado de cancelar cinco mensualidades, todo de conformidad al artículo 1.167 y 1.168 del Código Civil. Invocó el principio general del non adimpleti contractus, y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Admitida como fue la demanda en fecha 28 de noviembre de 2.007, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.

En fecha 07 de diciembre de 2.007, la parte actora presentó escrito mediante el cual solicitó medida de secuestro del referido inmueble, por lo que, este Tribunal ordenó aperturar cuaderno separado de medidas, a objeto de efectuar el respectivo pronunciamiento sobre lo solicitado. En fecha 14 de diciembre de 2007, negó la medida solicitada.

En fecha 17 de diciembre de 2.007, el Alguacil Suplente de este Tribunal, dejó constancia que citó a la ciudadana E.J.P.A., antes identificada, y le hizo entrega de la compulsa, firmó el recibo y la boleta de citación, lo cual consignó al presente expediente.

En fecha 19 de diciembre de 2.007, compareció por este Tribunal, la ciudadana E.J.P.A., asistida por el profesional del derecho A.G.B., y presentó escrito de contestación de la demanda. Opuso las cuestiones previas conforme al artículo 346 numeral 2, 6 y 7 del Código de Procedimiento Civil. Alegó que nunca suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana F.D.M.M.S., por lo que no tiene cualidad para estar en el presente juicio.

En ese mismo orden, negó, rechazó y contradijo todos los hechos que la parte actora alegó en el escrito libelar, y señaló que no adeuda los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, sino el mes de noviembre de 2.007, que el arrendador se negó a recibir la mensualidad, y se vio obligada a realizar las diligencias por ante un Tribunal de Municipio para hacer la respectiva consignación.

Alegó que, no ha incurrido en incumplimiento y que según el contrato de arrendamiento in comento, se prorrogó por un año más, es decir, el contrato tiene una prórroga contractual, teniendo vigencia legal hasta el 26 de marzo de 2.008, tal como fue convenido por las partes en la cláusula segunda del citado contrato.

En fecha 10 de enero de 2.008, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito rechazando las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, y promovió pruebas, las cuales fueron admitida en esa misma fecha, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 18 de enero de 2008, la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas en esa misma fecha, y otorgó poder apud acta.

En fecha 23 de enero de 2008, fueron declarados desiertos los actos referentes a las testimoniales promovidas por la parte demandada.

En esta misma fecha, este Tribunal ordenó realizar un cómputo por secretaria desde el día 19 de diciembre de 2007, exclusive hasta el día de hoy, inclusive. Transcurrido como fue el lapso probatorio y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Los Artículos 33, 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ... b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.”… “... Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 40: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

PUNTO PREVIO

Conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a decidir como punto previo las cuestiones previas opuestas por la ciudadana E.J.P.A., asistida por el profesional del derecho A.G.B., conforme al artículo 346 numeral 2, 6 y 7 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 19 de diciembre de 2.007. Fundamentó dicha defensa en que, nunca suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana F.D.M.M.S., por lo que no tiene cualidad para estar en el presente juicio.

En relación a la defensa invocada por la parte demandada, referente al numeral 2 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la falta de cualidad de la ciudadana F.D.M.M.S., para estar en el presente juicio, observa este Tribunal:

El ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla (sic) “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”

Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa.

En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 2 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En relación al ordinal 7 del artículo 346 ejusdem, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, nada trajo a los autos que demuestre tal dicho. Por tal razón se declara improcedente dicha defensa y así se decide.

No obstante, por cuanto en el presente procedimiento todas las defensas deben ser opuestas en el acto de la contestación, y con vista a la falta de cualidad alegada por la parte demandada, este Tribunal forzosamente debe pronunciarse conforme a lo establecido en el artículo 35 de la ley especial en la materia y lo hace de la siguiente manera:

Riela a los autos, contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 40, Tomo 91, de los libros llevados por esa Notaria, constante de dos (02) folios útiles, suscrito entre el ciudadano S.E.S.C. y la ciudadana E.J.P.A. en fecha 26 de mayo de 2005. Este instrumento fue aceptado por la parte demandada, por lo que, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que existe la relación contractual invocada en el libelo de la demanda y que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones originadas del citado documento.

En relación al documento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 47, Tomo 28, constata este Tribunal que, la ciudadana F.D.M.M.N., en su condición de soltera, adquirió el inmueble descrito en dicho instrumento en fecha 25 de mayo de 1981. Este instrumento no fue tachado de falso ni cuestionado por la parte demandada.

Ahora bien, esta Sentenciadora constata al folio 8 del presente expediente que, la ciudadana F.D.M.M.D.S., compareció por ante este Tribunal y otorgó poder apud acta.

Así las cosas, y en tanto y en cuanto, la defensa de la demandada fue confusa e imprecisa, no obstante observa esta Sentenciadora que a pesar de que la co-demandante F.D.M.M.D.S., adquirió el inmueble en fecha 25 de mayo de 1981, no tiene idoneidad para actuar en el presente juicio como titular de la acción, en su aspecto activo, ya que la relación arrendaticia fue celebrada entre el ciudadano S.E.S.C. y la ciudadana E.J.P.A. en fecha 26 de mayo de 2005, sin que conste en el contrato de arrendamiento la participación de la citada ciudadana.

De tal manera que, para que este órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, forzosamente tiene que declarar con lugar la falta de cualidad de la co-demandante, ciudadana E.J.P.A., para actuar en el presente juicio y así se decide.

-V-

Resueltas como han quedado las incidencia en la presente controversia, y luego de una detallada revisión que hizo el Tribunal de las actas procesales, con especial atención en la cláusula segunda del documento fundamental de la pretensión, cuya vigencia comenzó en fecha 26 de mayo de 2005, entiende quien aquí sentencia que al convenir las partes en que el lapso de duración de la relación arrendaticia que los vincula fue por un (1) año, prorrogable por un periodo igual, a menos que una de las partes hubiese manifestado a la otra su deseo de no continuar dicha relación y que el canon de arrendamiento según la cláusula tercera, debía ser cancelado por la arrendataria los primeros cinco días de cada mes, por lo que le correspondía a la parte demandada demostrar la solvencia que alegó en el acto de la contestación o cualquier otro hecho extintivo de la obligación, lo cual no lo hizo.

En cuanto a la defensa que invocó en el acto de la contestación referente a las consignaciones realizadas en un Juzgado de Municipios, nada trajo a los autos que determine que cumplió con lo pautado el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que ha sido establecido en jurisprudencia reiterada que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, es evidente que la parte demandada no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor, y así se decide.

En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la parte demandada nada demostró en el transcurso del proceso sobre la insolvencia alegada en el escrito libelar, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.

Visto el análisis anterior, debe este Tribunal determinar si el arrendador cumplió con el presupuesto de ley para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, ya que la arrendataria alegó la prórroga legal, y siendo que es en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para la arrendataria. Ahora bien, precisado como ha sido la insolvencia de la arrendataria, determina quien aquí suscribe el presente fallo que, conforme a lo pautado en el Artículo 40 de la ley especial, si el arrendatario incurre en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del citado contrato para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, por lo que a juicio de esta Sentenciadora la accionante logró demostrar lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 1167 y 1.354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VI-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la falta de cualidad de la ciudadana F.D.M.M.D.S., alegada por la parte demandada.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por el ciudadano S.E.S.C., en contra de la ciudadana E.J.P.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora de inmueble constituido por una casa N° 22B-61, ubicada en el sector Sabaneta Larga, callejón S.C., calle 100, en Jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.M.d.E.Z., con los linderos siguiente: Norte, Calle 100D; Sur: Propiedad de L.A.; Este: Propiedad de L.R. y Oeste: Cerca de protección de la Autopista No. 1, según el libelo de la demanda.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 750,oo) que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2.007, a razón de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 150,oo) cada mes, según el escrito libelar.

QUINTO

Con vista a la anterior declaración, no se hace especial condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los Veintiocho (28) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). Años 198° y 147°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA SUPLENTE,

X.R.

N.L.D.

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Abog. N.L.D.

XR/lg

Exp. Nº 1821-07

Resolución de Contrato de Arrendamiento