Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Febrero de 2008

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 30.732 / civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: COMERCIAL F.A.B., C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 7 de febrero de 1996, bajo el Nº 45, Tomo 50-A Sdo.

APODERADOS JUDICIALES: AZMY A.H.S., H.A.G. y C.G.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.263, 1855 y 51.871, respectivamente.

DEMANDADA: CONSORCIO MI FUTURO, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 7 de septiembre de 2001, bajo el Nº 70, Tomo 584-A Qto.-

APODERADOS JUDICIALES: L.T.C. y A.O.H., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 91.003 y 118.496, respectivamente.-

I

Mediante libelo recibido en fecha 12 de abril de 2007, por declinatoria de la competencia en razón de la cuantía del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y previo el sorteo respectivo por el tribunal distribuidor de turno, la representación de la demandante expuso: que la su representada dio en arrendamiento a la demandada por documento autenticado ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 61, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones respectivos, en fecha 14 de febrero de 2006, dos plantas destinadas a oficina del edificio denominado Centro Princesa, ubicado en la esquina formada por el Boulevard de Sabana Grande y la calle La Iglesia, en la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y demás especificaciones constan en documento protocolizado en fecha 16 de mayo de 2001, bajo el Nº 39, tomo 9, protocolo primero, en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, designadas dichas plantas como planta 11 y PH que tienen los siguientes linderos: NORTE, con la fachada norte del edificio, SUR, con fachada sur del edificio y cuarto para basura; ESTE, con la fachada este del edificio, hall, cuarto para basura y escalera general de emergencia del edificio y OESTE, con la fachada oeste del edificio. Alega que se pactó un plazo de duración del arriendo en doce meses contados a partir de la autenticación del contrato de arrendamiento, con un canon convencional de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 5.500.000,00).

Manifiesta que dio también en arrendamiento a la demandada la planta diez del referido Centro Princesa, destinada a oficina, por documento de 28 de abril de 2006, autenticado ante la Notaría Pública 29ª del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 29, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones, por el plazo de un año contado a partir de la fecha de autenticación del documento, estableciendo la suma de tres millones doscientos mil bolívares (Bs. 3.200.000,00) mensuales como canon de arrendamiento.

Sostiene que la demandada en ambos contratos no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007, por lo que adeudaría entre los dos arriendos, la suma de veintiséis millones cien mil bolívares (Bs. 26.100.000,00) y, que además que se le hicieron modificaciones físicas al inmueble sin el consentimiento de la arrendadora.

En razón de esas circunstancias demanda a su antagonista para que convenga o a ello la condene el Tribunal en lo que sigue: PRIMERO: la terminación de los referidos contratos de arrendamiento suscritos entre la demandante y la demandada y la entrega de los inmuebles arrendados desocupados de personas y cosas en el mismo estado en que los recibió la demandada; SEGUNDO: el pago de la suma de veintiséis millones cien mil bolívares (Bs. 26.100.000,00) por concepto de indemnización por la falta de pago de los alquileres insolutos de los meses de diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007; TERCERO: al pago de la cantidad de ocho millones setecientos mil bolívares (Bs. 8.700.000,00) por cada mes que transcurra desde el primero de marzo de 2007 hasta el día en que la demandante reciba los inmuebles arrendados en las mismas condiciones en que los arrendó, solventes en el pago de los servicios de agua, aseo domiciliario, luz y teléfono; CUARTO: el pago de las sumas que se deban por concepto de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo domiciliario y teléfono, como accesorios que son dichos pagos de los contratos de arrendamiento, que se estiman en la suma de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00) sin perjuicio de su liquidación exacta en el debate probatorio; QUINTO: la indexación de las sumas que se condene a pagar, en su totalidad, ya que la moneda nacional sufre notoriamente una merma en su poder adquisitivo y el deudor por su conducta moratoria es responsable de los daños que se causan por tal concepto y que se calcule la indexación conforme a los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela para los respectivos períodos, desde los respectivos vencimientos y hasta la fecha de la experticia complementaria al fallo, para la determinación de la corrección monetaria.

Por escrito presentado por la representación judicial de la demandada rechazaron genéricamente la demanda, no obstante que admiten expresamente los hechos siguientes: 1) Que efectivamente recibió en arrendamiento de la demandante una planta para oficina y el penthouse del edificio Centro Princesa, en la calle La Iglesia en esquina con el Boulevard de Sabana Grande por un canon mensual de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000.000,00) por contrato firmado en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador en fecha 14 de febrero de 2006; 2) Que recibió en arrendamiento la planta diez del mismo edificio por documento firmado en la misma Notaría Pública el 28 de abril de 2006, por un canon mensual de tres millones doscientos mil bolívares (Bs. 3.200.000,00); 3) Que la arrendadora exoneró a la arrendataria del pago de condominio mensual por anexo de fecha 14 de febrero de 2006.

La demandada consignó e invocó el valor probatorio de un contrato autenticado el 28 de abril de 2006, ante el Notario Público 29º del Municipio Libertador del Distrito Capital, en todo igual al consignado por la demandante con el mismo contenido, de lo que concluye el Tribunal que la atribución del acto de autenticación de este documento a la Notaría Trigésima en la contestación, constituye solo un error material de los exponentes, carente de relevancia, debiendo entonces interpretarse que la parte aceptó la celebración del contrato de arrendamiento por documento autenticado ante el notario Público 29º, como se desprende del referido documento público y que el error carece de relevancia.

Alegó además la demandada que luego de la celebración del contrato, inmediatamente se halló con el hecho de que el penthouse se encontraba en mal estado y que no servía a los fines para los que se había tomado en arrendamiento.

Afirma que había hecho cuantiosas inversiones para reparar los inmuebles arrendados para poderlos habitar; que la demandante se había negado a reconocer sus gastos de reparación; que había hecho modificaciones en el inmueble por habérseles entregado en obra limpia; que los inmuebles se encontraban deteriorados para el momento de su entrega; que había llegado a un acuerdo con la arrendadora de reducir al 50% el canon de arrendamiento; que había depositado los cánones de arrendamiento reclamados a favor de la arrendadora, por haberse ésta negado a recibirlos reiteradamente, en una cuenta número 01140150311500296484, perteneciente a la arrendadora, en el Banco del Caribe; que la arrendadora había manifestado su voluntad de no prorrogar los contratos, en comunicación del 8 de diciembre de 2006, fundando su decisión en el incumplimiento de la cláusula tercera y que los ascensores no prestan servicios a los pisos arrendados desde el mes de octubre de 2006, lo cual pretende probar mediante una inspección realizada por un Notario Público.

Asevera que la arrendadora no ha cumplido sus obligaciones contractuales según el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de forma que la demandada pueda habitar los inmuebles arrendados y realizar sus actividades comerciales en ellos.

II

Estima el Tribunal que lo demandado es la resolución de los contratos de arrendamiento al requerirse la desocupación de los inmuebles arrendados, visto que lo pretendido es precisamente la “terminación” anticipada de aquellos, antes del vencimiento del tiempo de la locación, pues tratándose de contratos de tracto sucesivo, se resuelve, siendo el caso, sólo respecto al período que falta al tiempo del incumplimiento, para la extinción natural del plazo, interpretación que se refuerza por haberse fundado la demanda en el artículo 1167 del Código Civil, que consagra la resolución del contrato como sanción de su incumplimiento por una de las partes en un contrato bilateral.

En tal sentido, este Tribunal se ha pronunciado a favor de analizar si procede o no la resolución del contrato, aunque se haya demandado la desocupación, cuando la causal invocada por la parte actora ha sido la falta de pago, pues lo que se busca en todo caso es terminar con una relación arrendaticia ante el incumplimiento del arrendatario respecto a una de sus obligaciones principales, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento.

Sobre este particular cabe citar lo expuesto por el Juzgado Superior Tercero Accidental en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C. en sentencia de fecha 04-03-1996, citada por J.M.-Orsini en su obra “La resolución del contrato por incumplimiento”, en un caso donde la parte actora en lugar de calificar su acción como una acción de cumplimiento –que era lo que realmente pretendía- lo hizo como si la misma fuera de resolución de contrato, señaló:

...el hecho de que el demandado hubiera denominado como acción resolutoria la acción ejercida, carece de relevancia jurídica, debido a que el Juez es el que ‘conoce el derecho’, en razón del principio ‘iura novit curia’...

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En ese sentido, es conveniente precisar que el Juez, atendiendo a la voluntad declarada bien por el demandante en su libelo o, por el demandado en su reconvención o mutua petición, puede nominar la reclamación instaurada, toda vez que el principio dispositivo no limita su actividad en lo atinente a las cuestiones de derecho. En efecto, en el proceso civil la cuestión de hecho y su prueba corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces según el principio que se halla recogido en la máxima iura novit curia, conforme a la cual éstos –los jueces-, pueden elaborar argumentos de derecho para fundar sus decisiones (en sentido lato), pues ello forma parte de su deber jurisdiccional.

Dicho argumento es cónsono con el sentado por la Sala Constitucional del M.T., en el fallo Nº 334 dictado el 09 de marzo de 2004, en el que señaló lo siguiente:

“…la calificación final de la acción está en manos del juzgador, quien luego del análisis de la situación, queda en plena libertad de extraer la verdadera pretensión del demandante, por lo que si fue demandado el cumplimiento del contrato, y la sentencia definitiva declara, como en efecto lo hizo, “resuelto el contrato de arrendamiento por razón del incumplimiento”, no se está violando ningún derecho constitucional, simplemente el juez está haciendo pleno uso del arbitrio judicial para resolver el caso que se le ha planteado…”.

Ahora bien, tenemos que el fundamento de la pretensión del demandante es la presunta insolvencia de la demandada en el pago de varias pensiones de arrendamiento. Dicha causa se funda en la circunstancia de que el arrendatario estaría incumpliendo una de sus obligaciones principales conforme al artículo 1.592 del Código de Civil.

Aunado a lo anterior, se desprende de la cláusula tercera de la convención locativa que vincula a las partes en la actual controversia que, éstas estipularon claramente que la duración del mismo fuese determinada temporalmente en “…un (01) año fijo a partir de la autenticación del presente documento…”. Ello deriva en que la pretensión invocada por el demandante se califique como resolutoria y no de desalojo, pues ésta está condicionada por la circunstancia de que se trate de un contrato verbal o a tiempo indeterminado.

La resolución -pretensión invocada en la presente litis-, es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, siendo la terminación de una convención motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. La pretensión in comento se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil de la forma siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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En armonía con la norma transcrita sub iudice, la doctrina exige entre otras, como condiciones de procedencia de la resolución que se trate de un contrato bilateral, pues es precisamente la reciprocidad de las obligaciones la característica principal de los contratos bilaterales y de la acción resolutoria y, que el incumplimiento de la obligación por la parte demandada sea culposo y, para considerar insatisfecha la obligación basta el incumplimiento parcial que comprenda aspectos sustanciales del contrato o ventajas que una de las partes busca con el mismo.

Por su parte, el Código Civil define el arrendamiento en su artículo 1.579 como: “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar”. De ello se deriva el carácter de bilateral perfecto de esta especie de convención, pues se dispone expresamente que ambas partes se encuentran obligadas al cumplimiento de determinadas prestaciones, siendo el pago del precio la que corresponde específicamente al arrendatario.

En mérito de lo anterior, considera pertinente quien aquí decide aclarar que la pretensión de desalojo a que se contrae el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es lisa y llanamente una pretensión de resolución porque lleva ínsita la quiebra del contrato, pero, a esta pretensión de resolución (a la que la ley denomina desalojo), la misma normativa legal le ha impuesto dos requisitos para poder ejercerla: el primero, que el contrato sea verbal o haya quedado sin determinación de tiempo, y el segundo, le ha precisado unos motivos o causales que suponen incumplimientos graves de las obligaciones del contrato.

En el presente caso no puede admitirse la posibilidad de que el ejercicio de una pretensión distinta vaya en detrimento del ejercicio de un derecho, menos cuando por mandato constitucional todos los jueces de la República tienen el deber de utilizar el proceso como un instrumento para la realización de la justicia material del caso sometido a su conocimiento y para la búsqueda de la verdad, de allí que no puedan permitir o permitirse sacrificar la justicia por haber presuntamente encauzado el demandante su pretensión invocando una acción(desocupación) distinta a la que aparece idónea para el ejercicio del derecho pretendido por el actor, cuando por ambas vías se persigue el mismo fin: la quiebra de la relación locativa. Se vislumbra de este modo la forma en la cual han de interpretarse en su sentido y alcance las normas procesales a fin de mantener la incolumidad de los derechos de las partes cuando éstas restringen o limitan su ejercicio.

Este Despacho sentó su criterio al respecto el 08 de agosto de 2005, expediente 28.185, actuando como Alzada, destacando lo siguiente:

…Es evidente, que al solicitarse al desalojo del inmueble se está pidiendo intrínsecamente la resolución del contrato, la única diferencia es que la doctrina ha construido una distinción atendiendo a la naturaleza temporal del contrato objeto de la pretensión de resolución. El hecho de que la parte denomine a su pretensión como resolución o desalojo no comporta el ejercicio prohibido de la acción si ésta no se corresponde con la naturaleza temporal del contrato objeto de discusión, pues, al juez corresponde hacer la calificación del contrato y de ser éste verbal o sin determinación de tiempo, verificará la presencia de las causales específicas a esta pretensión o de alguna de las genéricas que comporten incumplimientos graves del contrato en cuyo caso ordenará el desalojo, pero si el contrato fuere a tiempo determinado, ante cualquier incumplimiento del mismo, deberá resolverse y ordenarse la entrega del inmueble. Como se ve, la diferencia entre una pretensión y otra no parece ser más que semántica, pues, como se ha sostenido anteriormente, el fin siempre es el mismo: el rompimiento de una convención…

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En virtud de que el ordenamiento jurídico no obsta en forma expresa la atendibilidad de la pretensión encauzada por la demandante, sino que por el contrario la acoge expresamente en el artículo 1167 de Código Civil, este Despacho dictará sentencia de mérito, a los fines de resolver la controversia que ha sido sometida a su consideración. Así se declara.

La parte actora pidió la “terminación” de los contratos de locación que la vinculan a la demandada por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del periodo diciembre de 2006 a febrero de 2007.

Arrimó la demandante a su demanda los documentos autenticados especificados en el libelo, que contienen los respectivos contratos de arrendamiento, que el Tribunal apreciará como documentos públicos de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Aportó la demandada con su contestación, en apoyo a sus afirmaciones, un ejemplar en copia fotostática simple de cada uno de los contratos celebrados por documento autenticado, en todo iguales a los aportados por la demandante. De los referidos documentos y de las copias aportadas por la demandante de los mismos contratos se deriva la existencia del contrato de arrendamiento alegado en cada caso, de su objeto respectivo y del canon de arrendamiento pactado, igualmente objeto de consenso entre las partes en el presente proceso.

Era carga probatoria de la demandada entonces, la prueba de cualquier hecho que para una o más oportunidades derogara o hiciera excepción a lo pactado o declarado en los referidos documentos, no existiendo ningún elemento probatorio, según se desprende de los análisis de prueba expuestos más adelante, que evidencie el cambio o excepción de lo allí pactado, en relación con los hechos expuestos en la demanda como su fundamento.

Se deriva de los referidos documentos autenticados, que según el contrato quedó prohibido a la arrendataria hacer el pago de los cánones de arrendamiento mediante depósito en cualquier entidad bancaria a favor de LA ARRENDADORA, disposición contenida en la cláusula CUARTA de cada uno de los contratos en referencia.

Se deriva así mismo por declaración expresa en los mencionados documentos, que los bienes inmuebles objeto de los arriendos fueron recibidos por la demandada arrendataria en perfectas condiciones de conservación, lo que se adminicula a la presunción legal en tal sentido contenida en el artículo 1595 del Código Civil. Así, las admitidas modificaciones o desperfectos que manifiesta en su contestación la demandada no han podido producirse con anterioridad al contrato sino posteriormente cuando los inmuebles se encontraban en su poder y son por lo tanto responsabilidad de la arrendataria demandada.

Aportó la demandada en copia simple fotostática un documento privado procedente de la misma demandada fechado el 4 de octubre de 2006, dirigido a la demandante por órgano del ciudadano Farauk Akl con un nota firmada que dice que se firma sólo en señal de recibo, que el Tribunal no aprecia por no llenar los requisitos que para la admisión de las copias simples establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Encimó también la demandada copia fotostática simple de un documento autenticado otorgado por el Abogado O.H.A.M., quien afirma ser representante legal de la demandada, autenticado ante la notaría Pública 23 del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 11 de mayo de 2007, bajo el Nº 07, Tomo 132, en el que el otorgante manifiesta, unilateralmente, haber hecho los depósitos reflejados en las planillas que describe, documento autenticado que el tribunal aprecia como documento público de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, como plena prueba de la comparecencia ante el funcionario que lo autoriza y ocho ejemplares de planillas de depósito en copia simple agregados a los folios 54 a 59, ambos incluidos, en la cuenta numerada 0114-0150-31-1500296484 de COMERCIAL FAB, C.A., la demandante, en el Banco del Caribe. No obstante lo expuesto, no puede el otorgante de un documento procurarse mediante el mismo una prueba a su favor en contra de la otra parte mencionada en el mismo, sin que esta aparezca como otorgante, no encontrándose dicho efecto contemplado en ninguno de los mencionados artículos que rigen el valor probatorio del documento público, por lo que se desecha el medio probatorio propuesto.- Por otra parte, como se ha observado anteriormente en esta decisión, estaba prohibido a las partes realizar el pago del canon de arrendamiento mediante depósito en ninguna institución bancaria y no se corresponden los montos de los alegados depósitos a los cánones objeto de reclamación por la demandante y probados por los documentos públicos aportados al proceso e invocados como prueba por ambas partes, de modo que, aún en el supuesto de que se diesen por probados los depósitos, no existe en autos prueba alguna de que tales depósitos correspondan a cánones de arrendamiento debidos por el contrato para los meses objeto de reclamación y así se establece.

Acompañó la demandada una comunicación privada, dirigida por ella al ciudadano Farauk Akl firmada por una persona en señal de recibo, en la que la demandada propone una reunión urgente para solventar los pagos que tienen pendientes y aclarar algunos puntos importantes, en copia fotostática simple cursante al folio 60, que el tribunal desecha por no llenar los requisitos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que sólo admite en copia simple los documentos públicos, reconocidos o copias certificadas de los mismos, siempre que no sean impugnados por la otra parte y sean presentadas en los momentos procesales que indica la norma. Aportó también la demandada copias fotostáticas simples de veinte instrumentos titulados “comprobantes de pago”, emanados de ella misma, visibles a folios 61 al 80, ambos inclusive, que el tribunal desecha por las mismas razones.

Allegó la demandada una misiva procedente del ciudadano FAROUK AKL BITTAR, en copia simple fotostática, fechada el 4 de octubre de 2006, en que a nombre de la demandante afirma que los locales arrendados le fueron entregados a la arrendataria con acabados en obra limpia, que este es un acabado de lujo, misiva que el tribunal desecha por no llenar los requisitos que para las copias simples establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Consignó igualmente comunicación de fecha 8 de diciembre suscrita por NASHKA AKL UHRI, como Presidente de la demandante, en que notifica a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, en copia simple que, por tratarse de un documento privado no reconocido, no llena los requisitos de admisibilidad del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo que el Tribunal la desecha.

Encimó también la demandada en copia simple inspección evacuada en fecha 11 de mayo de 2007 por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, que el tribunal advierte fue impugnada por la parte actora por diligencia de fecha 21 de mayo de 2007, sin que la parte que las consignó hubiere realizado ninguna actividad para hacerlas valer. La impugnación del documento público contentivo de la inspección ocular hecha por el Notario Público, se aprecia como prueba de la realización de la inspección no obstante su impugnación, por cuanto la misma no se funda en que el documento no haya sido suscrito por el funcionario público sino alegadamente por cuanto la inspección la firma el Notario pero fue realizada por otra persona por delegación, quien también aparece firmando el acta respectiva. Señala la inspección en primer lugar, que el ascensor no llega a los pisos 10, 11 y PH por no poderse marcar en el tablero respectivo. Considerando que la inspección se hizo en fecha 11 de mayo de 2007, dicha afirmación no puede dar fe de lo que sucedía al respecto antes o durante los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero y febrero de 2007 a que se refiere la demanda como fundamento, ni puede servir de estribo a presunciones de tales hechos en el tiempo referido, de modo que no aporta la inspección ningún elemento relevante a los fines de la decisión de la presente causa. En el particular segundo se refiere el funcionario evacuador de la inspección a la condición de habitabilidad o inhabitabilidad del inmueble, cuestión que no está a su alcance determinar por el solo uso de sus sentidos ni existe prueba alguna de que tales apreciaciones técnicas estén dentro de su capacidad y conocimiento. Por otra parte, no se refiere la inspección al tiempo de los hechos señalados como fundamento de la demanda, ni fue hecha bajo el control de la parte contra quien se pretende hacer valer, cuestión esta última que no vale la pena a.m.p. en esta decisión por ser manifiestamente inútil el contenido de la inspección para probar hechos relevantes para la causa. En el particular tercero se refiere el funcionario al tiempo que tienen los ascensores sin prestar servicios a los pisos en cuestión, lo cual es imposible determinar por medio de una inspección ocular en un tiempo posterior. Resulta así la inspección manifiestamente inútil como prueba a favor o en contra de lo alegado por la demandada en la contestación, en razón de lo cual queda desechada del proceso.

La demandante promovió en el lapso probatorio una inspección judicial de los inmuebles objeto de la demanda, la cual fue evacuada en fecha 4 de junio de 2007 con asistencia del apoderado de la demandada, A.O. y los de la demandante AZMY ABDUL y C.G., según consta en el acta respectiva. Dicha inspección no aporta elemento probatorio alguno sobre los hechos en que se fundamenta la demanda ni puede constituir fundamento de presunciones, sobre los hechos alegados en la demanda o en su contestación, no relacionados con hechos que consten en la fecha de evacuación de la inspección en examen y así se decide.

Con posterioridad al vencimiento del lapso probatorio, el día 14 de junio de 2007 consignó la Presidenta de la demandada junto con el abogado A.O.H. un escrito encabezado por el abogado mencionado y otro L.T.C., quien no suscribe el escrito, el cual está solo firmado por la Presidenta y el primer abogado nombrado. Por su contenido, constituye dicho escrito una nueva contestación de la demanda con una reconvención, combinado con una promoción extemporánea de pruebas. Este tribunal encuentra que dicho escrito es una actuación enteramente extemporánea de la demandada, así como lo es la promoción de los documentos acompañados a dicho escrito. Posteriormente, la accionada, en fecha 20 de junio de 2006, por medio de su Presidenta y el abogado A.O.H., en escrito encabezado por L.T.C. y A.O.H., pero suscrito sólo por L.R. y A.O.H., consignó una serie de recaudos que el Tribunal considera promovidos y consignados extemporáneamente y que por tanto no aprecia en forma alguna.

De las pruebas analizadas como queda expuesto, conforme a las pautas procesales de los artículos 507, 509 y 5l0 del Código de Procedimiento Civil, así como de la correlación de las pruebas entre sí y la actividad de las partes durante el proceso, el Tribunal da por probados los siguientes hechos: 1) Que por documento autenticado en fecha 14 de febrero de 2006 la demandante dio en arrendamiento a la demandada una planta 11 del edifico Centro Princesa ubicado en la esquina del boulevard de Sabana Grande con la calle La Iglesia, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le fue entregado a la arrendataria en perfectas condiciones; 2) Que la demandante dio en arrendamiento por documento autenticado en fecha 28 de abril de 2006, a la demandada, un local constituido por la Planta 10 de lo edifico denominado Centro La Princesa cuya ubicación queda expuesta y que la arrendataria recibió el local en perfectas condiciones; 3) Que el canon de arrendamiento era de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs 5.500.000,00) por mes, para el primer contrato, pagaderos dentro de los primeros cinco días del mes contado a partir del día 14 de cada mes y, de tres millones doscientos mil bolívares (Bs. 3.200.000,00) mensuales para el segundo, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes, contado a partir del día 28 de cada mes y su plazo de un año contado a partir de la fecha de la correspondiente autenticación del documento; 4) Que en los contratos se prohibió que se pagara el canon de arrendamiento mediante depósitos en cuentas a favor de la arrendadora; 5) Que la arrendataria estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad vencida el día 14 de noviembre de 2006 por un monto de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00) prevista en el primer contrato y que no lo hizo; 6) Que la arrendataria estaba obligada a pagar la mensualidad de arrendamiento vencida el 28 de noviembre de 2006, correspondiente al segundo contrato por un monto de tres millones doscientos mil bolívares (Bs 3.200.000,00), y que no lo hizo; 7) Que la arrendataria no ha entregado hasta esta fecha los inmuebles objeto de los contratos de locación cuya resolución se pide y que los inmuebles presentan deterioros; 8) Que la arrendadora demandante cumplió con las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento y; 9) Que conforme a cada uno de los contratos de arrendamiento se pactó que el incumplimiento por parte de la arrendataria daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble.

No probó la arrendadora la cuantía de los servicios dejados de pagar y pactados a cargo del arrendatario demandado.

III

Prevé el artículo 1592 del Código Civil, como obligación principal del arrendatario, que debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y el artículo 1167 del mismo Código, invocado por la demandante, da derecho al contratante para pedir la resolución del contrato bilateral cuando la otra parte no cumpliere su obligación. En aplicación de dichas disposiciones debe el Tribunal declarar la resolución de ambos contratos de arrendamiento desde que quedaron insolutos los alquileres correspondientes a los meses que discurrieron de diciembre de 2006 a febrero de 2007 y condenar a la demandada al pago de los daños y perjuicios derivados de la ocupación de los inmuebles objeto de los contratos, hasta la entrega definitiva de ellos desocupados de bienes y cosas, a razón de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00) por mes en el caso del primer contrato y, a razón de tres millones doscientos mil bolívares (Bs. 3.200.000,00) por mes en el caso del segundo contrato.

También encuentra este sentenciador que la demandante reclama, en adición de los arriendos dejados de pagar por la demandada, la adecuación monetaria de las cantidades que resultare condenada a pagar ésta, cuestión respecto de lo cual el Tribunal advierte que, en esencia, ha sido demandada dos veces una indemnización por el mismo motivo, toda vez que tanto las pensiones arrendaticias dejadas de pagar como la adecuación monetaria de ellas persiguen el mismo fin: reparar el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda. Este asunto ha sido visto por gran parte de la doctrina y la jurisprudencia, como una doble indemnización ya que, como antes se afirmó, tanto los cánones dejados de pagar como la indexación pretenden reparar un perjuicio causado por la morosidad del deudor en pagar su obligación. En consecuencia, dado que a criterio de este Juzgado no es posible indemnizar dos veces por el mismo concepto al acreedor, declara improcedente la indexación solicitada y, así se decide.

IV

En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato e indemnización de perjuicios incoada por COMERCIAL F.A.B., C.A. contra CONSORCIO MI FUTURO, C.A., ambas identificadas en punto anterior de esta decisión;

SEGUNDO

como consecuencia del anterior pronunciamiento, declarar resueltos los contratos de arrendamiento celebrados entre la demandante COMERCIAL F.A.B., C.A. y la demandada CONSORCIO MI FUTURO, C.A., en fechas 14 de febrero de 2006 y 28 de abril de 2006, autenticados en su orden, ante Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 61, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones y ante la Notaría Pública 29ª del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 29, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones;

TERCERO

como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada a entregar a la demandante la planta once y el penthouse y la planta diez, del edificio Centro Princesa, ubicado en la esquina formada por la calle La Iglesia y el Boulevard de Sabana Grande o Avenida A.L., en la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, libres de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en que fueron recibidos;

CUARTO

como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada a pagar por daños y perjuicios la suma de VEINTISEIS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 26.100.000,oo), ahora VEINTISEIS MIL CIEN BOLIVARES (Bs. F. 26.100,oo) por concepto de indemnización por los arriendos dejados de pagar correspondientes al periodo diciembre de 2006 a febrero de 2007, y los que se sigan venciendo a razón de OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.700.000,oo) mensuales, ahora OCHO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 8.700,oo) mensuales hasta que se produzca la entrega de los pisos arrendados identificados en puntos anteriores de esta decisión;

QUINTO

sin costas para nadie al no haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los VEINTICINCO (25) días del mes de FEBRERO de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la independencia y 149° de la federación.

EL JUEZ,

GERVIS A.T..

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.