Decisión nº 52.216 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 5 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el registro mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 16/05/97, bajo el Nº 21, Tomo 18-C.

APODERADOS JUDICIALES: LEON A.J.M., D.A.J.L., M.G.G. y LEON A.J.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.143, 94.839, 94.838 y 122.100, en su orden, todos de este domicilio.

DEMANDADO: INMOBILIARIA S.D. TORRE C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07/04/03, bajo el No. 18, Tomo 15-A.

APODEADOS JUDICIALES: M.S.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.270 y de este domicilio.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (planillas de condominio).

Expediente: No. 52.216.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I.

NARRATIVA.

Mediante escrito de fecha 4 de abril de 2008, la Sociedad Mercantil “CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO C.A.”, identificada en autos, demanda el pago de planillas de condominio a la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA S.D. TORRE C.A.”.

Previa distribución, la causa quedó asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 14 de abril de 2008.

En fecha 28 de abril de 2008, fue admitida dicha demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda.

Mediante escrito de fecha 4 de noviembre de 2008, “CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO C.A.” reforma el libelo de demanda.

En fecha 18 de noviembre de 2008, se admite la reforma y se ordena el emplazamiento de la parte demandada para la contestación.

En fecha 16 de enero de 2009, la apoderada judicial del demandado consigna a los autos, escritos de contestación de la demanda.

En fecha 17 de febrero de 2009, la parte demandante presenta escrito mediante el cual promueve pruebas con anexos.

En fecha 16 de marzo de 2009 el Tribunal admite el escrito de pruebas junto con los anexos presentado por la parte actora.

En fecha 03 de junio de 2009, las partes presentaron Informes y Observaciones a los Informes de la otra.

II.

ALEGATOS DE LAS PARTES.

Alega la parte actora en su libelo de demanda y en su reforma lo siguiente:

1. Que Inmobiliaria S.D. Torre C.A. es propietaria del local denominado “Zona Reservada”, ubicado al margen izquierdo de la Avenida Intercomunal que conduce de Valencia a San Diego, Municipio San D.d.E.C. y que la mismo le corresponde una alícuota de condominio de trece enteros con dos mil seiscientos dieciséis diezmilésimas por ciento (13,2626%), tal y como consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., el 5 de mayo de 2002, bajo el No. 46, Protocolo Primero, Tomo 8.

2. Que dicho local adeuda, por cuotas de condominio, desde diciembre de 2001 hasta marzo de 2005 y febrero de 2007 a septiembre de 2008, la cantidad de NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLIVARES con CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 927.314,41).

3. Que, además, adeuda la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. F. 65.024), por concepto de intereses moratorios calculados a la tasa del tres por ciento (3%) anual, desde el vencimiento de cada una de las cuotas de condominio.

4. Que la propietaria del local Zona Reservada pagó las cuotas de condominio correspondientes a los meses que van de abril a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006 y enero de 2007.

5. Que por ese motivo demanda el pago de NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLIVARES con CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 927.314,41) por concepto de cuotas de condominio adeudadas por el local Zona Reservada, desde diciembre de 2001 hasta marzo de 2005 y febrero de 2007 a septiembre de 2008; de SESENTA Y CINCO MIL VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. F. 65.024), por concepto de intereses moratorios calculados a la tasa del tres por ciento (3%) anual, desde el vencimiento de cada una de las cuotas de condominio; de las cuotas de condominio que se generen con posterioridad a la reforma de la demanda; las costas y costos del proceso; y solicita se haga el cálculo de la indexación monetaria desde el momento de la exigibilidad de cada una de las cuotas impagadas hasta el total pago de las mismas o la condenatoria que decrete el tribunal.

6. Estima la demanda en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. F. 1.300.000).

   En sus escritos de Promoción de Pruebas, Informes y en las Observaciones a los Informes de la demandada, alega lo siguiente:

1. Que por un error involuntario, se identificó a la demandante como “Centro Comercial San Diego C.A.”, cuando lo correcto sería Centro Comercial San Diego;

2. Que se desprende que es un error, cuando en el petitorio se solicita “que INMOBILIARIA S.D. TORE C.A. pague o en su defecto sea condenada por este tribunal a pagar al Condominio del Centro Comercial San Diego”;

3. Que “la cualidad consiste en la potestad o derecho para ejercitar determinada acción, mientras que el interés consiste en la utilidad o el provecho que ésa pueda proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama”;

4. Que la parte demandada fundamenta su excepción de falta de cualidad e interés en el hecho de que Centro Comercial San Diego no es una persona jurídica sino una denominación de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y la falta de personería de dicho centro comercial, entendido como la unión de todos los propietarios, no es obstáculo para ser considerado titular de derechos y deberes, “por cuanto se deben asimilar a las sociedades de hecho, con la particularidad de que la propia ley de propiedad H.e.s. artículos 18 al 22 establece los órganos por medio de los cuales puede actuar esa forma de sociedad de hecho”:

5. Que la demandada nada probó respecto de la excepción de falta de cualidad e interés así como tampoco respecto de la prescripción invocada acerca de determinados recibos de condominio;

6. Que la prescripción de las obligaciones derivadas de los recibos de condominio es veintenal porque tales obligaciones son propter rem y aceptar que es aplicable la prescripción breve significaría contradecir el carácter real de la acción;

7. Que conforme a lo pedido en el libelo y a las pruebas evacuadas, el monto de la obligación cuyo pago se demanda aumentó a UN MILLON SETENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 1.076.081,63);

8. Que la demandada le adeuda a CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO, como condominio, y nada le debe a CENTRO COMERCIAL FIN DE SIGLO VALENCIA C.A:, ya que esta última es la Administradora legítima del Centro Comercial San Diego. Así, si la demandante fuese esta sociedad mercantil, se incurriría en una verdadera falta de cualidad e interés porque Inmobiliaria SD Torre C.A. nada le debe a Centro Comercial Fin de Siglo Valencia C.A.;

9. Que como “los condominios son entes abstractos que a pesar de tener personalidad jurídica no pueden pedir ser tutelados por los órganos jurisdiccionales, por lo que tiene que hacerlo otras personas, bien sea naturales o jurídicas y en caso de ser jurídicas tendrán que hacerlo personas naturales, que es lo que sucede en el presente caso con Centro Comercial Fin de Siglo Valencia C.A., persona jurídica Administradora del Centro Comercial San Diego.

   La parte demandada alega en su contestación a la demanda, en sus Informes y en sus Observaciones a los Informes de la contraparte, lo siguiente:

1. Como Punto Previo, opone la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el presente juicio fundamentando la excepción de la siguiente manera:

   1.1. Que de los términos del poder otorgado por la actora a los abogados que la representan en este proceso, del libelo de demanda y de su reforma, se desprende que quien deduce la pretensión es Centro Comercial San Diego C.A.

   1.2. Que la pretensión deducida tiene por finalidad el cobro de unas cuotas de condominio.

   1.3. Que de acuerdo al aparte Único de la Cláusula Décima Octava del Documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el 28 de julio de 1998, bajo el No. 44, Protocolo Primero, Tomo 16 y al aparte Único de la cláusula Décima Sexta del Documento Complementario de Condominio del Centro Comercial San Diego, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., el 13 de junio de 2000, bajo el No. 48, Protocolo Primero, Tomo 14, “La Administración del Condominio del Centro Comercial San Diego, será ejercida por CENTRO COMERCIAL FIN DE SIGLO VALENCIA C.A., o la persona natural o jurídica que ella indique, por un lapso de VEINTICINCO (25) AÑOS a partir de la protocolización del presente Documento de Condominio (…)”.

   1.4. Que el artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo.

   1.5. Que el único legitimado para actuar en juicio en representación de una comunidad de propietarios cuyo origen es la existencia de la co-propiedad regida por la propiedad horizontal, es el administrador designado por dicha comunidad.

   1.6. Que de acuerdo a las citadas cláusulas del documento de condominio general y del complementario, Centro Comercial San Diego C.A. no es el administrador del Centro Comercial San Diego porque el administrador de dicho centro comercial es Centro Comercial Fin de Siglo Valencia C.A.

   1.7. Que no siendo Centro Comercial San Diego C.A. el administrador del Centro Comercial San Diego, él carece tanto de la cualidad como del interés necesario para sostener el presente juicio.

2. Que subsidiariamente, para el caso de que la falta de cualidad e interés no prosperase, aduce que el local Zona Reservada del cual se reconoce propietaria, no forma parte de la comunidad de propietarios del Centro Comercial San Diego y, por ello, no está obligada a contribuir con los gastos comunes. Fundamenta su alegato de la siguiente manera:

   2.1. Que de acuerdo al documento de Condominio General del Centro Comercial San Diego, se desprende: Que el Centro Comercial San Diego sería desarrollado en dos (2) etapas o sectores; la primera etapa o sector uno – dividido en tres (3) Galerías y una Zona Reservada – y el sector dos; Que para el momento del otorgamiento del documento general de condominio, estaban ejecutadas y terminadas las Galerías Uno (1) y Dos (2), mientras que la Galería Tres (3) y la Zona Reservada estaban, en esa oportunidad, en desarrollo actual y futuro; Que el referido documento de condominio contiene las normas que se aplicarán a la totalidad del desarrollo así como las que se aplicarán al Primer Sector, con las salvedades relativas a la Galería Tres (3) y a la Zona Reservada; Que dentro del desarrollo, a la Zona Reservada le corresponderá un porcentaje de condominio equivalente a siete enteros con ochocientas veinte mil ochocientas sesenta y cuatro millonésimas por ciento (7,820864%); Que el documento de condominio de la Zona Reservada será otorgado con posterioridad, una vez que se construya cierto número de puestos de estacionamiento u otras construcciones adicionales de conformidad al proyecto que al efecto sea tramitado y aprobado por las autoridades competentes; Que mientras no se construyan la Galería Tres (3), la Zona Reservada y el Sector Dos (2), se dictan unas normas transitorias.

   2.2. Que conforme al documento complementario de condominio del Centro Comercial San Diego, se desprende: Que el Centro Comercial San Diego sería desarrollado en dos (2) etapas o sectores; la primera etapa o Sector Uno dividido en tres (3) Galerías y una Zona Reservada y el Sector Dos; Que para el momento del otorgamiento del documento complementario de condominio, estaban ejecutadas y terminadas las Galerías Uno (1), Dos (2) y Tres (3), en tanto que la Zona Reservada en esa oportunidad, se encontraba en desarrollo actual y futuro; Que el referido documento de condominio contiene las normas que se aplicarán a la totalidad del desarrollo así como las que se aplicarán al Primer Sector, con las salvedades relativas a la Zona Reservada; Que una vez que se construya cierto número de puestos de estacionamiento u otras construcciones adicionales de conformidad al proyecto que al efecto sea tramitado y aprobado por las autoridades competentes, es que se procederá a redactar el documento de condominio que rija a la Zona Reservada; Que el porcentaje de condominio que le corresponderá a la Zona Reservada dentro del desarrollo será de trece enteros con doscientas sesenta y un mil quinientas sesenta y cinco millonésimas por ciento (13,261565%).

   2.3. Que de los mencionados documentos de condominio, los cuales afirma como únicos documentos existentes respecto del Centro Comercial San Diego, se desprende: Que existe un inmueble sobre el cual se ejecutará un desarrollo inmobiliario, en diversas etapas; Que la primera de dichas etapas, también será ejecutada en distintas fases; Que en la medida en cada una de las fases se haya desarrollado, se dictará el documento de condominio que la regulará; Que se dicta un documento de condominio general que se aplicará a todo el desarrollo; Que algunas de las fases de la primera etapa han sido desarrolladas y, por ello, se han dictado los documentos de condominio que regulan su incorporación condominial al desarrollo; Que la Zona Reservada aún no se ha ejecutado; Que como la Zona Reservada está pendiente de ejecución, no se ha incorporado condominialmente mediante su respectivo documento de condominio; Que al no estar incorporada a la comunidad de copropietarios a través de un documento de condominio que la regule, ella no está obligada a contribuir con los gastos comunes derivados de una comunidad de la que ella, todavía, no forma parte.

3. Que subsidiariamente, para el caso de que se desestime que el local Zona Reservada aún no forma parte del condominio del Centro Comercial San Diego, opone las siguientes defensas:

   3.1. Opone la prescripción extintiva de las obligaciones derivadas de las planillas de condominio de diciembre de 2001, enero a diciembre de 2002, enero a diciembre de 2003, enero a diciembre de 2004 y enero a marzo de 2005 cuyo cobro se demanda, así como también de los intereses causados por las mismas porque como de las planillas de condominio surgen obligaciones de naturaleza periódica, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, las obligaciones que derivan de dichas planillas están prescritas porque ha transcurrido más de tres (3) años desde la fecha en que las referidas planillas han debido pagarse y la fecha en la que la demandada quedó citada para el presente proceso.

   Asimismo, por aplicación de lo dispuesto en el citado artículo 1.980 del Código Civil y dado que los intereses son, de una parte, accesorios a las planillas de condominio y, de otra, obligaciones periódicas, los intereses que se acusan como causados por las planillas de condominio correspondientes a diciembre de 2001, enero a diciembre de 2002, enero a diciembre de 2003, enero a diciembre de 2004 y enero a marzo de 2005, también se encuentran prescritos.

   3.2. Se opone a la pretensión de cobro de “las cuotas de condominio que se generen con posterioridad a la fecha de la reforma de la demanda” por ser contraria a derecho porque la misma recae sobre una obligación no nacida, indeterminada no determinable y no susceptible de estar sujeta a control dentro de este proceso.

   3.3. Que la pretensión en cuanto al pago de la indexación debe ser desestimada porque cuando la actora pide de forma simultánea el pago de los intereses de mora y el pago de la indexación de las cantidades correspondientes a las cuotas de condominio impagas, “desde el momento en que se hicieron exigibles, por tratarse de títulos con fuerza ejecutiva, hasta el total pago de la misma o la condenatoria que a bien tenga decretar el tribunal”, va contra los criterios sentados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido que una vez que se ha solicitado el pago de intereses de mora, no cabe la aplicación de la indexación.

   3.4. Que la actora afirma que el porcentaje de condominio que le corresponde a la Zona Reservada es de trece enteros con doscientas sesenta y un mil quinientas sesenta y cinco millonésimas por ciento (13,261565%) y pretende cobrar las cuotas de condominio en base a esa alícuota.

   Que el porcentaje de condominio atribuido a la Zona Reservada en el documento de Condominio General del Centro Comercial San Diego, era de siete enteros con ochocientas veinte mil ochocientas sesenta y cuatro millonésimas por ciento (7,820864%).

   Que de aceptarse la pretensión de la actora en cuanto al cobro de las planillas que reflejan el porcentaje de condominio de trece enteros con doscientas sesenta y un mil quinientas sesenta y cinco millonésimas por ciento (13,261565%), se estaría aplicando una reforma a un documento de condominio; y como esa reforma no fue aprobada unánimemente por los copropietarios del Centro Comercial San Diego, la misma carece de valor y eficacia jurídica.

   3.5. Que el pago de las planillas de condominio constituye una obligación periódica y por ello, como la actora demanda el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de diciembre de 2001, enero a diciembre de 2002, enero a diciembre de 2003, enero a diciembre de 2004, enero a marzo de 2005, febrero a diciembre de 2007 y enero a septiembre de 2008 y aduce que las cuotas correspondientes a los meses abril a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006 y enero 2007, fueron debidamente pagadas por mi representada, opera en relación con ella la presunción contenida en el artículo 1.296 del Código Civil, la cual invoco a favor de mi mandante.

   3.6. Que contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.

   III.

   LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

   Quedan como hechos admitidos:

   Que Inmobiliaria S.D. Torre C.A. es propietaria del local Zona Reservada, ubicado al margen izquierdo de la Avenida Intercomunal que conduce de Valencia a San Diego, Municipio San D.d.E.C..

   Que las planillas de condominio correspondientes a los meses abril a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006 y enero 2007, fueron pagadas.

   Entiende este Tribunal que tales hechos son admitidos puesto que la actora pide el pago de unas planillas de condominio, señala como pagadas las correspondientes a determinados meses y, además, señala como propietaria del inmueble a partir del cual se generan dichas planillas a la demandada. La demandada, en su contestación, reconoce ese carácter de propietaria y además, en una de sus defensas invoca en su favor la presunción contenida en el artículo 1.296 del Código Civil, con lo cual tácitamente reconoce la afirmación de la actora.

   Quedan como hecho controvertidos:

   Determinar si Centro Comercial San Diego C.A. tiene cualidad e interés para sostener el presente pleito.

   Determinar si el local Zona Reservada forma parte de la comunidad condominial del Centro Comercial San Diego para precisar si dicho local está obligado a contribuir con los gastos comunes derivados de la comunidad de propietarios que surge como consecuencia de la propiedad horizontal.

   Determinar si las obligaciones principales y accesorias derivadas de las planillas de condominio son obligaciones periódicas o no para precisar si ha operado la prescripción respecto a la obligación de pagar las correspondientes a determinados meses.

   Determinar la posibilidad de acumular, en una misma pretensión, el cobro de intereses moratorios y la indexación del capital.

   Determinar si la aplicación al Local Zona reservada de un porcentaje de condominio de trece enteros con doscientas sesenta y un mil quinientas sesenta y cinco millonésimas por ciento (13,261565%) es procedente.

   Determinar si ha operado a favor de la demandada la presunción contenida en el artículo 1.296 del Código Civil respecto de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de diciembre de 2001, enero a diciembre de 2002, enero a diciembre de 2003, enero a diciembre de 2004, enero a marzo de 2005.

   Respecto de la DISTRIBUCION DE LA CARGA DE LA PRUEBA, tomando en cuenta que cada parte debe probar sus afirmaciones y en base a las alegaciones hechas por cada parte, cuando se haga el análisis de cada uno de los alegatos se hará el análisis relativo a su demostración porque es función del Tribunal valorar las pruebas aportadas e interpretar y aplicar las disposiciones convencionales y legales invocadas por las partes.

   Este Tribunal, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, al efecto hace las siguientes consideraciones:

   IV

   MOTIVA.

   PUNTO PREVIO: La demandada ha opuesto la excepción de falta de cualidad pasiva, razón por la cual pasa este juzgador a examinar como punto previo dicho alegato.

   Partiendo que el derecho sustantivo es el que establece facultades, atribuciones y obligaciones que en su conjunto armónico regula las relaciones ordinarias, generales y especiales de la vida del hombre en sociedad y que el derecho adjetivo es el conjunto de normas jurídicas en las que se soporta y se pone en marcha la protección judicial para hacer valer los derechos, tenemos que para que una persona pueda satisfacer su pretensión a través de la actuación del órgano jurisdiccional, ella ha de ser la titular del derecho subjetivo cuya satisfacción pretende y que esa pretensión debe deducirse frente a la persona que es titular del deber correlativo a ese derecho.

   Por tal motivo, se habla de la cualidad desde un punto de vista procesal o de derecho adjetivo, en el sentido de que ésta existirá, en tanto y en cuanto la persona que concurra ante el órgano jurisdiccional a pedir la satisfacción de un derecho determinado sea la verdadera titular de ese derecho cuya satisfacción pide; o que la persona respecto de quien se pretende la satisfacción, sea la titular de la obligación cuya satisfacción se pida al órgano jurisdiccional.

   Nuestra doctrina define la cualidad procesal como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción (Luis Loreto, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, en Estudios de Derecho Procesal, Sección de Publicaciones de la Facultad de Derecho de la UCV, 1956, pág.72.).

   En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al referirse a la “legitimatio ad causam” o cualidad procesal, ha sostenido:

   La “legitimatio ad causam” es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, solo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida (...).”. (Sala Constitucional, Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Número 102, de 06 de febrero de 2.001, Magistrado Ponente: José Manuel Delgado Ocando, Caso: Oficina G.L.). (Cursivas del Tribunal).

   De acuerdo a tales ideas, una persona tendrá cualidad para deducir una pretensión, en la misma medida en que ella sea la titular del derecho cuya satisfacción pretende; y como todo derecho tiene correlativamente una obligación, esa pretensión tendrá que ser deducida frente a la persona que efectivamente sea la obligada o la titular del deber jurídico correlativo al derecho cuya satisfacción se ha demandado.

   En el presente caso, Centro Comercial San Diego demanda a Inmobiliaria S.D. Torre C.A el pago de determinadas cuotas de condominio, aduciendo que ésta es la propietaria del local denominado Zona Reservada. Así las cosas, se está en presencia de una pretensión fundada en una relación basada en la existencia de una propiedad horizontal.

   Del análisis de la normativa especial que rige la materia condominial que es la Ley de Propiedad Horizontal, se desprende que al condominio no se le atribuye, ni expresa ni tácitamente, personalidad jurídica al condominio. Es más, de la interpretación concordada de distintas disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal se llega a la conclusión que esa comunidad de propietarios derivada de la propiedad horizontal no tiene personalidad jurídica propia, sino que quienes la conservan jurídica son cada uno de los propietarios o condóminos.

   En efecto:

   El artículo 18 de la ley establece que la administración de los inmuebles sometidos a la propiedad horizontal son la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador. Cada uno de estos órganos tiene sus propias funciones y atribuciones: las de la Junta de Condominio están establecidas en el artículo 18; las de la Asamblea General de Copropietarios están establecidas en los artículos 19, 8, 9, 10, 11 literal c, 22 y 24; y las del Administrador, en los artículos 20, 14 y 24.

   De acuerdo a lo establecido en el artículo 18, la principal función de la Junta de Condominio es la vigilancia y control sobre la administración; no le corresponde a ella la administración directa sino su supervisión. Tanto es así que la propia ley deja sentado que la Junta de Condominio solo podrá asumir las funciones del Administrador, esto es, ejercer las funciones que le corresponden a un órgano distinto de la Junta de Condominio misma, cuando la Asamblea de Copropietarios no hubiese designado a un Administrador.

   Conforme a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, a la Asamblea General de Copropietarios, que es el órgano que agrupa a todos los condóminos, tampoco le corresponde llevar adelante la administración, sino que a ella le compete la designación de la persona que desempeñará las funciones de Administrador.

   Las atribuciones generales del Administrador están previstas en el artículo 20 de la ley. Conforme a esta norma, específicamente, los literales d y e, corresponde al administrador la recaudación de lo que a cada propietario le corresponda pagar para cubrir los gastos y expensas comunes y ejercer la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes. Se observa que tratándose de asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, es al Administrador a quien se le asigna la representación en juicio de los propietarios, no del condominio.

   Por tanto, a partir de la propia ley se deriva que el condominio, como tal, no puede actuar en un proceso: quien actúa es el Administrador, o la Junta de Condominio cuando es ésta quien ejerce las funciones de administrador, en representación de los copropietarios.

   De acuerdo al Documento de Condominio y al Documento Complementario de Condominio relativos al inmueble denominado Centro Comercial San Diego, los cuales corren a los autos (folios 219 al 306 del expediente) y que por ser documentos públicos que no fueron tachados tienen pleno valor probatorio, la denominación CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO corresponde al inmueble integrado por distintas unidades susceptibles de apropiación privada individual. Por tanto, dicha denominación se refiere a la comunidad de propietarios.

   Conforme al aparte Único de la Cláusula Décima Séptima del Documento de Condominio (folio 246 del expediente), “…la Administración del Condominio del Centro Comercial San Diego, será ejercida por Centro Comercial Fin de Siglo Valencia C.A., o la persona natural o jurídica que ella indique, por un lapso de VEINTICINCO (25) años a partir de la protocolización del presente Documento de Condominio…”. Asimismo, de acuerdo al aparte Único de la cláusula Décima Sexta del Documento Complementario de Condominio del Centro Comercial San Diego, (folio 300 del expediente), “…la Administración del Condominio del Centro Comercial San Diego, será ejercida por Centro Comercial Fin de Siglo Valencia C.A, o la persona natural o jurídica que ella indique, por un lapso de VEINTICINCO (25) años a partir de la protocolización del presente Documento de Condominio…”.

   De acuerdo a la transcripción de las cláusulas de los documentos de condominio referidos al Centro Comercial San Diego, el administrador del condominio denominado CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO es la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL FIN DE SIGLO VALENCIA C.A.

   Ahora bien, del análisis de autos se evidencia que quien intenta la acción es CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO, con lo cual se da a entender que es la comunidad de propietarios la actuante en el presente proceso.

   Comoquiera que el condominio que deriva de la propiedad horizontal carece de personalidad jurídica, no puede tenerse como parte en ningún juicio, ni como demandante ni como demandado, por cuanto las partes en todo juicio, de cualquier naturaleza que éste sea, tienen que ser personas, como expresamente lo consagra el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que son capaces para obrar en juicio, "las personas" que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

   Por consiguiente, si el Centro Comercial San Diego, que es la denominación de la comunidad de propietarios condóminos que surge a partir del documento de condominio respectivo, carece de personalidad jurídica, dicho centro comercial no puede ser parte en el presente juicio.

   De otra parte, en la doctrina procesal se estima que el juicio es una relación jurídica que se establece y nace entre dos "personas", sean naturales o jurídicas, pero siempre personas, cuando por medio del Juez, una hace llegar a la otra su reclamo ante la otra, como un medio de solventar un conflicto o contraposición de intereses. Sobre este particular, cabe citar los comentarios hechos por nuestro eximio procesalista Dr. R. Marcano Rodríguez en su obra "Apuntaciones Analíticas sobre las Materias Fundamentales y Generales del Código de Procedimiento Civil Venezolano

   , cuando al referirse a la definición de juicio y a la determinación de quienes son partes en el mismo, dijo:

   La existencia del juicio implica, pues, la esencial concurrencia de dos o más individuos cuyos derechos, ya personales, ya reales, se encuentren en oposición y conflicto. El uno reclama del otro el cumplimiento de un acto al que éste último no se juzga obligado; o le pide que se abstenga de ejecutar algo que va en perjuicio de su derecho; o le insta a la entrega o devolución de una cosa de la cual se cree propietario, y en la que el otro afirma ser él quien tiene tal derecho. Estas situaciones indeterminadas engendran el juicio, la legítima controversia sobre esos intereses contrapuestos, ante el Juez que debe resolver la cuestión. Dos, pues, son las personas que asumen, respectivamente, papel activo y pasivo en el juicio: el actor, quien con su demanda, despliega los medios jurídico-combativos que considera eficaces al éxito de su pretensión, y el demandado, quien opone a la acción los medios jurídico-defensivos que dispone para aniquilarla o contrariarla. Pero estas dos personas por sí solas y por más opuestas que se encuentren, no constituyen todo el elemento personal del Juicio, porque este no existe sin la intervención de la persona del juez;…

   Por tanto, siendo que el Centro Comercial San Diego, que es la denominación de la comunidad de propietarios condóminos que surge a partir del documento de condominio respectivo, carece de personalidad jurídica, dicho centro comercial no puede ser parte en el presente juicio.

   Quien ha debido concurrir al proceso, tal y como lo pauta la Ley de Propiedad Horizontal en el literal e del artículo 20, es el Administrador del Condominio Centro Comercial San Diego, el cual es la sociedad mercantil Centro Comercial Fin de Siglo Valencia C.A.

   En consecuencia, CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO carece de cualidad e interés para sostener este proceso, y así se decide.

   Dada la declaratoria de falta de cualidad e interés respecto de quien se presenta como actor, no tiene este Tribunal que analizar las otras alegaciones formuladas por las partes.

   V.

   DECISIÓN

   En mérito de las anteriores razones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la excepción de falta de cualidad e interés de la actora, Centro Comercial San Diego, identificada en autos. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda intentada por CENTRO COMERCIAL SAN DIEGO contra INMOBILIARIA S.D. TORRE C.A.

   Se condena en costas a la demandante por haber resultado totalmente vencido en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   En virtud que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes.

   Publíquese y déjese copia.

   Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los cinco (5) días del mes de noviembre de Dos Mil Nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

   El Juez Provisorio,

   Abog. P.P..

   La Secretaria,

   Abog. M.O.F.

   En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las diez (10:00 a.m.) de la mañana.

   La Secretaria,

   Exp. N° 52.216./aa.-