Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 15 de Noviembre de 2010

En fecha 09 marzo del año 2009, el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, dictó decisión, mediante la cual DECLARÓ SIN LUGAR la demanda de desalojo de inmueble, incoada por la sociedad de comercio Inversiones Acosta Pérez, C. A. (INAPECA), inscrita por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Nº 218, Folios 01 al 06, Tomo XLIII, adicional V, de fecha 01 de junio de 1991, y registrada en la actualidad por ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, representada por el abogado en ejercicio de su profesión R.R.R.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.583.616, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.930, representación que consta de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, bajo el Nº 41, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 18 de febrero de 2008, con domicilio procesal en la avenida Bolívar, edificio Riera, piso 1, oficina 2, Nirgua, Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, contra el ciudadano C.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.139.471, domiciliado en el final de la avenida 5, s/n, diagonal al Comando de Policía, Sector Barrio Obrero, Nirgua, Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, quien estuvo representado por el abogado en ejercicio de su profesión B.R.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 34.902; asimismo fijó la cuantía en la suma de Bs. 3.640,oo, y condenó en costas a la parte demandante.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

En el libelo de demanda de fecha 28 de enero de 2009, la parte actora alegó:

Que su representada en propietaria de un inmueble constituido por 02 locales comerciales y 02 puestos de estacionamiento, en el Centro Comercial La Palma, distinguidos con los Nº 7 y 8, ubicado en la avenida Bolívar, frente al Polideportivo de Nirgua, Estado Yaracuy.

Que el día 20 de agosto de 2007, asumiendo el carácter de arrendadora, su representada celebró contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano C.D., quien asumió el carácter de arrendatario, contrato este que fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, bajo el Nº 33, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones.

Que el canon mensual de arrendamiento lo fijaron en la suma de Bs. 520,oo, el cual debía ser pagado dentro de los 05 días continuos siguientes, contados a partir del último día de cada mes.

Que desde el mes de junio de 2008, el arrendatario C.D. dejo de pagar los cánones de arrendamiento, adeudando el mes de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, para un total de 07 mensualidades atrasadas.

Que en razón de las anteriores consideraciones procedió a demandar al arrendatario C.D. por desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, para que le fuese entregado inmediatamente el inmueble, así como el pago de los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, a razón de Bs. 520,oo cada uno, para un total de Bs. 3.640,oo, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva.

Pidió la indexación monetaria de la suma demandada.

El pago de las costas procesales.

Fundamentó la presente acción en lo dispuesto en los artículo 33 y 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 28 de enero de 2009, el a quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano C.D., para que contestara la demanda al 2º día de despacho siguiente a que constara en autos su citación (f. 21), habiéndose sido citado por el Alguacil del Juzgado a quo, según consta de diligencia de fecha 10 de febrero de 2009 (f. 22 y 23).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 2009, el demandado de autos, ciudadano C.G.D.G.d.V., asistido del abogado en ejercicio de su profesión B.R.N., dio contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos (f. 24 y vto.):

Rechazó, negó y contradijo la acción y la pretensión, tanto en los hechos como en el derecho por ser inciertos los presupuestos procesales y lo señalado en la demanda.

Negó que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Que desde el 04 de julio de 2008 ha venido depositando los cánones de arrendamiento a favor de la demandante.

Negó la procedencia de la acción por ser contraria al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que es inadmisible por estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal como lo dispone la cláusula 2ª, y que el mismo se prorrogó hasta el 01 de junio de 2009.

De autos se desprende que tanto la parte demandante como demandada promovieron las pruebas que consideraron oportuno promover.

II

MOTIVA

DECISIÓN DEL A-QUO.

El Juez del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, declaró sin lugar la demanda por desalojo sobre la base de la siguiente consideración:

“…el desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado (negrillas del tribunal) para obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

(Omissis)

De la anterior norma se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) y como en el presente caso ha quedado comprobado que el contrato que une a las partes se celebró a TIEMPO DETERMINADO, (resaltado del tribunal) forzoso es concluir que el actor erró su acción ya que la acción procedente era la de resolución del contrato por incumplimiento o la de cumplimiento de contrato y al no haberlo hecho así la acción debe declararse sin lugar como se determinará en la dispositiva de este fallo.

Es pertinente aclarar, que la acción de desalojo y la acción de resolución de contrato de arrendamientos inmobiliarios, tienen una separación muy tenue, casi imperceptible, pero aún así se mantienen separadas en la legislación respectiva, esto es, como lo afirma el Dr. E.N.A. en su obra El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”, editorial Vadell Hnos. pag. 246, “…que el desalojo sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado y que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato…”

El distinto régimen al que está sometido el desalojo respecto de las acciones que puedan intentarse conforme a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y aquellas que puedan intentarse por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil se caracteriza en que las causales de desalojo previstas en el referido artículo 34, son únicas, taxativas e impuestas por el Estado y sólo aplicables a los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado o que se hayan convertido en indeterminados por efecto de las previsiones del artículo 1.600 del Código Civil, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes las pueden establecer y modificar condiciones de acuerdo a lo pautado en el contrato y sólo son aplicables a los contratos celebrados a tiempo determinado, encontrándose allí la tenue diferencia entre estas acciones.

Precisado que el contrato que une a las partes en contienda en esta causa es un contrato a tiempo determinado y que la acción se intentó conforme a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual la hace improcedente por las razones ya advertidas, se considera inoficioso a.l.d.p. promovidas y evacuadas por las partes. Así se decide.…”.

TEMA A DECIDIR:

Conforme al esquema establecido con antelación, corresponde a esta Alzada el examen de la Sentencia apelada, con base a las pruebas presentadas por las partes a objeto de poder decidir en justicia.

ANÁLISIS PROBATORIO:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Anexos al escrito de demanda la parte actora presentó los recaudos que se analizan a continuación:

1. Acompañó a los folios 7 al 9 del expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 33, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 20 de agosto de 2007, y por tratarse de un documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

   El anterior documento prueba efectivamente que entre la parte actora arrendadora, sociedad de comercio Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez, C. A. (INAPECA), y la parte demandada arrendatario, ciudadano C.D., existe entre ellos una relación arrendaticia, con las condiciones pactadas por ellos en dicho contrato de arrendamiento, y así se declara.

2. Acompañó a los folios 10 al 17 del expediente, documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Nirgua, hoy día Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 36, Folios 96 al 102, Protocolo 1º, Tomo 2, 4º Trimestre, de fecha 25 de octubre de 1991, y por tratarse de un documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

   El anterior documento prueba que los ciudadanos T.E.P.P. y E.A.D., titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-4.267.870 y V-7.588.985, cedieron y traspasaron en plena propiedad a la sociedad de comercio Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez, C. A. (INAPECA), los bienes señalados en dicho instrumento.

3. Acompañó a los folios 19 y 20 del expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 41, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 18 de febrero de 2008, y por tratarse de un documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

   El anterior documento prueba efectivamente que la parte actora arrendadora, sociedad de comercio Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez, C. A. (INAPECA), otorgó poder al abogado en ejercicio de su profesión R.R.R.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.930, y así se declara.

   Además de lo anterior, la parte actora durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregado al folio 26 y vto. del expediente, y que se examina de seguida:

   Promovió en copias certificadas, el expediente de consignaciones Nº 51/08, de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, y por tratarse de un documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara (f. 27 al 235).

   Con respecto a este expediente de consignación, consta quien Juzga que la parte demandada arrendatario C.G.D.G.d.V., consigna por ante el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, lo cánones de arrendamiento del inmueble que arrendado y que constituye el objeto del presente juicio por desalojo.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregado al folio 03 de la 2º pieza del expediente, y que se examina de seguida:

Reprodujo el mérito favorable de los autos. Quien juzga observa que lo referido no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte, y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Examinados los hechos por los cuales la parte actora fundamenta la acción por desalojo de inmueble, las circunstancias alegadas a su favor, quien Juzga pasa a decidir la cuestión controversial planteada a la luz de los elementos probatorios aportados, de la siguiente manera:

3.1) Quedó demostrado en el juicio, y así lo indicó el a-quo, con lo que igualmente está de acuerdo esta alzada, que existe una relación arrendaticia entre la parte actora arrendadora Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez, C. A. (INAPECA) y el accionado arrendatario C.D..

3.2) La parte actora alegó que la relación que lo unía con el demandado era una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, sin embargo, la parte demandada se excepcionó en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señalando que el contrato que lo vinculó con el arrendatario era a tiempo determinado.

Ahora bien, quien Juzga, dado el alegato de la parte actora, así como la excepción opuesta por la parte demandada, considera analizar si el contrato que une a las partes es a tiempo indeterminado como lo afirmó el actor o bien a tiempo determinado como lo indicó el demandado, para lo cual hace las siguientes consideraciones:

3.2.1) Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).

Estos negocios jurídicos pueden ser bilaterales, entendiendo por el mismo, aquél que comprende dos o más manifestaciones de voluntad que conjugadas vienen a producir efectos para todas las partes, siendo el contrato uno de los negocios jurídicos típicos.

Nuestro Código Civil define el contrato en su artículo 1.133, al señalar que "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico".

El contrato viene a ser el medio más indicado para que los individuos reglamenten sus relaciones económicas y pecuniarias, como convención que es, involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas, que conlleva la realización de un determinado efecto jurídico. Esta voluntad libremente manifestada, producen efectos obligatorios para las partes, siendo por tanto, fuentes de obligaciones, esto es, de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.

3.2.2) Si se presenta dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.

Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por G.Q., cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).

3.2.3) Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos con que la cláusula "SEGUNDA" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes señaló:

El plazo de duración del presente contrato es de Un (sic) (01) año fijo, a partir del 01 de Junio del (sic) 2007 hasta el 01 de Junio (sic) del año 2.008 (sic) pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso igual, y de no querer algunas (sic) de las partes dicha prorroga, se deberá dar aviso a la otra por lo menos con Diez (sic) (10) días de anticipación al término de finalización de dicho contrato, es (sic) el caso de que ambos contratantes no se notifique (sic) en el lapso establecido, se considerará la tacita reconducción del contrato por un lapso de un (01) año en las mismas condiciones.

.

De la cláusula anterior, se desprende claramente que las partes contratante se vincularon a través de un contrato de arrendamiento, señalándose que la duración de la relación arrendaticia tendría una duración de un (01) año fijo, contado desde el 01 de junio de 2007 hasta el 01 de junio de 2008, prorrogable por otro lapso igual.

Ahora bien, convinieron igualmente las partes, que esta prorroga no operaría, si alguno de los contratantes diese aviso a la otra con 10 días de antelación a la finalización de este primer lapso.

Con respecto a lo antes dicho, quien Juzga, habiendo revisado las actas que conforman el expediente, no encuentra que alguna de las partes hubiese dirigido a la otra comunicación de no querer que operara esta prorroga automática, por tanto, a juicio de este Juzgador, el contrato se prorrogó por un lapso de 01 año, esto es, desde el 01 de junio de 2008 hasta el 01 de junio de 2009, tal como se desprende del aparte último de la cláusula segunda, y una vez vencido dicho plazo, empezará la prorroga legal de 01 año, tal como lo prevé el artículo 38.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prorroga esta de obligado acatamiento por el arrendador y potestativa para el arrendatario, y así se declara.

La parte actora, el día 23 de enero de 2009, interpuso por ante el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, demanda por desalojo que fue admitida el día 28 de enero de 2009, alegando que el demandado se encontraba atrasado en el pago de más de dos mensualidades vencidas de alquiler, y de acuerdo con lo anteriormente indicado, la relación arrendaticia era a tiempo determinado.

Quedó demostrado en el juicio, y así lo indicó el a-quo, con lo que igualmente está de acuerdo esta alzada, que existe una relación arrendaticia entre la parte actora arrendadora Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez, C. A. (INAPECA) y el accionado arrendatario C.D. a tiempo determinado y así se declara.

3.3) El encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nos indica en “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Negrita de este Tribunal).

Alegó la parte actora en su escrito de demanda que el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de 07 meses de alquiler, razón por la cual lo demandó por desalojo, con base a lo dispuesto en el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con respecto a esta afirmación, quedó establecido en el numeral 3.2) antes explanado, que las partes si vincularon a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por tanto, no es viable demandar el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo determinado, ya que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla la hipótesis del desalojo para los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo, deduciéndose la existencia de una indebida calificación Jurídica de la Acción, como de desalojo, en consecuencia, es forzoso para quien Juzga, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la demandante, y declarar sin lugar la Acción sobre la cual recayó la decisión objeto del referido recurso, como consecuencia se confirma la sentencia apelada, condenándose en costas a la actora tal como se decidirá en el dispositivo del presente fallo.

III

DISPOSITIVA

Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora a través de su apoderado judicial, abogado R.R.R.G., contra la decisión dictada en fecha 09 de marzo de 2009, por el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, que incoara el abogado R.R.R.G., actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES AGROPECUARIAS ACOSTA PÉREZ, C.A, (INAPECA), inscrita por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Nº 218, Folios 01 al 06, Tomo XLIII, adicional V, de fecha 01 de junio de 1991, y registrada en la actualidad por ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, contra el ciudadano C.G.D.G.D.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.13.139.471, representado judicialmente por el abogado B.R.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 34.902, como consecuencia de la improcedencia de la acción de desalojo cuando se trate de una relación arrendaticia a tiempo determinado, en consecuencia, queda CONFIRMADA la decisión apelada.

Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente recurso de apelación.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el archivo del tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Segundo Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez,

Dr. L.H.M.G.,

La Secretaria Accidental,

Abg. M.d.S.C.P.

En la misma fecha y siendo las 02:00 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria Accidental,

Abg. M.d.S.C.P.

LHMG/mscp.

Exp. N° 7209-09