Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 19 de Marzo de 2010

La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 21 de octubre de 2002, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado sobre el apartamento de su propiedad, distinguido con el Nº 22, ubicado en la planta número ocho del edificio Paraguaipoa, situado en la avenida R.G., urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, por una pensión mensual equivalentes a ciento diecisiete bolívares (Bs. 117), que el demandado se obligó a pagar por adelantado. Que el contrato se consideró celebrado intuitu personae, por lo que el demandado no podía cederlo ni traspasarlo.

Que según inspección judicial del 08 de noviembre de 2006, el citado inmueble era ocupado por la ciudadana S.R., por su esposo L.C., su hermano G.R., su madre Y.d.R. y su hija R.C.R. y que la primera de ellas, manifestó que lo ocupaba con el carácter de arrendataria, en virtud de contrato celebrado por su cuñada.

Que el inmueble fue traspasado sin la previa autorización dada por escrito por el Arrendador, violando la cláusula cuarta del contrato.

Que además, el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, que a razón de la pensión antes indicada, suma la cantidad de quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 585).

Que sobre la base de esos hechos y bajo lo previsto en los artículos 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado a la resolución del contrato de arrendamiento y a la entrega del mismo así como al pago de la suma de quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 585).

El 08 de octubre de 2008, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de citar al demandado, dado que habiendo sido atendido por la ciudadana S.R., quien dijo ser tía del demandado, manifestó que hacía aproximadamente seis años había fallecido.

El 09 de enero de 2009, se hizo presente la ciudadana S.R., titular de la cédula de identidad Nº 4.172.989 e indicó que el demandado C.A.S.G., falleció el 20 de febrero de 2004 y solicitó la suspensión del juicio, para lo cual aportó copia certificada del Acta de Defunción, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo el 27 de octubre de 2008, donde consta que efectivamente dicho ciudadano falleció el 20 de febrero de 2004. Dicha acta se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 457 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. Por auto del 12 de enero de 2009, se suspendió el curso de la causa, hasta tanto se citase a los herederos.

Por auto del 04 de febrero de 2009, se dejó sin efecto el nombramiento de la defensora judicial y las actuaciones realizadas con ocasión de dicha designación.

A petición de parte, se ordenó librar edictos a los herederos conocidos y desconocidos del causante y el 12 de mayo de 2009, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido las formalidades legales.

A solicitud de parte, el 21 de julio de 2009, se designó a la abogada J.L. como defensora judicial de los herederos del demandado, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente el 25 de enero de 2009, contestó a la pretensión de la parte actora.

En efecto, alegó la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 11º, dado que el 08 de de julio de 2008, la parte actora desistió del procedimiento intentado ante el Tribunal Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y homologado el 14 de julio de 2008.

Asimismo, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados de los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, a razón de ciento diecisiete bolívares (Bs. 117), por haber transcurrido más de tres años para el cobro de la obligación en los atrasos de los cánones de arrendamientos, conforme a lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil, dado que desde diciembre de 2005 hasta el 19 de enero de 2010, fecha de su citación, transcurrieron más de cuatro años, sin que la actora cumpliera con lo pautado en el artículo 1969.

Por último, genéricamente negó y rechazó los hechos y el derecho invocado por la parte actora y que pese a los esfuerzos por ubicar a los herederos del demandado para obtener elementos de convicción resultó infructuoso.

Por escrito del 04 de febrero de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la reposición de la causa al estado de citación de la defensora judicial y se le ordenase el traslado al inmueble controvertido a los fines de establecer contacto personal con las personas que lo ocupan y despejar cualquier duda respecto al carácter de la ciudadana S.R., quien se presentó en el juicio como tercera adhesiva a favor de la parte demandada.

Respecto a la solicitud de inadmisibilidad de la demanda, alegó que una demanda fue interpuesta por cumplimiento de contrato de arrendamiento y la otra por resolución de contrato de arrendamiento, por lo que no hay identidad de personas, objeto y título.

En cuanto a la prescripción, alegó que hubo actos que interrumpieron la prescripción: Auto de admisión de la demanda, publicación de los carteles de citación, diligencia suscrita por la Secretaria del 26 de noviembre de 2008, dejando constancia del cumplimiento de las formalidades respecto a la publicación de los edictos, escrito presentado por la ciudadana S.R. el 09 de enero de 2009, donde consignó acta de defunción del demandado y publicación del primer edicto de “citación” de los herederos conocidos y desconocidos del demandado.

El 07 de octubre de 2009, la ciudadana S.R., intervino como tercera adhesiva, lo que se admitió por auto del 09 de ese mismo mes y año, encontrándose la causa en estado de citación de la defensora judicial de los herederos del demandado.

Señaló que según inspección judicial del 08 de noviembre de 2006, se dejó constancia que ella junto a su esposo, su hermano, su madre y su hija, ocupaban el inmueble de marras.

Adujo que “…soy pariente afín del ciudadano C.A.S.G., por lo tanto, no puede sostenerse, como lo hace la parte accionante, que el contrato haya sido traspasado”.

Alegó la inadmisibilidad de la demanda a tenor de lo previsto en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, así como la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Que no es cierto que haya habido traspaso del contrato de arrendamiento, dado que en la cláusula primera del contrato, se pacto que el arrendador dio en arrendamiento el inmueble al arrendatario para el uso exclusivo de vivienda para sí y su familia.

Alegó la prescripción de la obligación de pago de las pensiones alegadas como insolutas por la parte actora, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil.

Que el edificio Paraguaipoa, donde se encuentra ubicado el apartamento objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra en proceso de expropiación, siendo declarada su adquisición forzosa el 05 de octubre de 2006, por el Cabildo del Distrito Metropolitano, mediante Decreto Nº 000351, para la ejecución del proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas.

Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, respecto al traspaso del inmueble y en cuanto a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento. No obstante, debe resolverse previamente la inadmisibilidad alegada por la demandada y la reposición solicitada, destacándose que la existencia del contrato de arrendamiento no es un hecho controvertido.

En efecto, como punto previo, la parte alegó la inadmisibilidad de la demanda, en virtud que la parte actora desistió del procedimiento en causa previa intentada, de acuerdo al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Dicha cuestión previa trata de un presupuesto que atañe a la acción y debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”.

Así lo interpretó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente Nº 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., respecto a la cuestión previa en análisis, puntualizó:

Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.

No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda

.

La citada Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de principios, Nº 00075 del 23 de enero de 2003, en el expediente Nº 2001-0145, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, reinterpretó el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a la luz de las normas constitucionales que actualmente rigen en nuestro ordenamiento jurídico, como lo son:”…la garantía del debido proceso, el principio del juez natural y, con sus excepciones, el de la doble instancia, instituciones jurídicas de especial importancia que, en lo posible, deben preservarse para fortalecer el Estado de Derecho y de Justicia”. “…Asimismo, nuestro Texto Constitucional consagra importantes principios y valores que influyen en el proceso, y que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, previsto en los artículos 26 y 257 del citado texto constitucional.

Puntualizó:

Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.

Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy perjudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias.

En consecuencia, en virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala haciendo una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en su parte final, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y, en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara

(Subrayado nuestro).

Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente.

Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.

Consta en el expediente copias certificadas de las actuaciones llevadas por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, relativo al asunto AP31-V-2007-002639, respecto a la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la sociedad de comercio Braida Florens C.A., contra el ciudadano C.A.S., por el apartamento Nº 22, ubicado en la planta Nº 8 del edificio PARAGUAIPOA, situado en la Avenida R.G., urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre, Estado Miranda, el cual se admitió el 17 de diciembre de 2007 y el 08 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, R.S., desistió del procedimiento, lo que originó la decisión del 14 de julio de 2009, que homologó ese desistimiento.

El artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa días.

Y el artículo 341 eiusdem, dispone:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

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De acuerdo a la precitada norma, se tiene que en materia civil, en principio es admisible toda demanda, a menos que sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. El desistimiento del procedimiento es un acto unilateral de la parte actora de abandonar los trámites procesales iniciados para la tutela de sus derechos e intereses y, a pesar que deja vivo el derecho de acción respecto del mismo, trae consigo una sanción procesal que extingue la instancia y el actor no podrá proponerla antes que transcurran noventa días.

A pesar que efectivamente, la parte actora propuso esta pretensión contenida en la demanda incoada el 16 de septiembre de 2008, cuando no habían transcurrido los noventa días antes indicados, desde la homologación del citado desistimiento, se hace necesario determinar si se trata de una misma pretensión.

La pretensión procesal, según el maestro J.G., es “…una declaración de voluntad por la que se solicita una actuación de un órgano jurisdiccional frente a persona determinada y distinta del autor de la declaración”. Es pues una reclamación que determinada persona realiza frente a otra y ante el Juez, de una determinada conducta.

Los elementos de esa pretensión son: el objeto, entendido como cualquier bien de la vida capaz de satisfacer una necesidad; los sujetos procesales, que se refiere a la parte actora, demandada y el Juez; y, la causa, que se refiere a las razones, motivos lógicas jurídicas que apoyan a la reclamación formulada.

Subsumiendo estos elementos en los casos bajo análisis, vemos que en esta pretensión de resolución de contrato, trata del mismo objeto, el apartamento Nº 22 del edificio PARAGUAIPOA, son los mismos sujetos procesales (distinto en cuanto al Juez) y tiene como justificación de pedir, en el traspaso del inmueble sin consentimiento y la falta de pago de determinadas pensiones de arrendamiento. Sin embargo, aunque los dos primeros elementos son idénticos respecto a aquella pretensión en que se desistió del procedimiento, difiere respecto a la causa, pues en aquel caso, se refería al cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble, en virtud del vencimiento de la prórroga legal. Visto de esta manera se trata de pretensiones distintas y por ello no sujeto a la prohibición de ley en referencia, por lo que se declara sin lugar la cuestión previa formulada.

En cuanto a la reposición de la causa al estado de citar nuevamente a la defensora judicial y se le ordene trasladarse al inmueble controvertido a los fines de establecer contacto personal con las personas que lo ocupan, a los fines de despejar cualquier duda respecto al carácter de la ciudadana S.R., quien se presenta en el juicio como tercera adhesiva a favor de la parte demandada, se advierte que de acuerdo a lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, toda reposición debe buscar un fin útil al proceso, pues no puede haber reposición por la reposición misma, pues “…En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.

En este caso, se solicitó la reposición al estado de citar nuevamente a la defensora judicial de los herederos del demandado, cuando no se observa algún vicio en dicha formalidad esencial. Si la justificación es establecer contacto con la ciudadana S.R., la propia parte indicó que dicha ciudadana intervino como tercera adhesiva, a favor de la parte demandada, por lo que pudo hacer los alegatos que considerase convenientes a favor de dicha parte demandada, -como los hizo- sólo que debe aceptar la causa en el estado en que se encontraba para ese momento, tal como se advirtió en auto del 09 de octubre de 2009, mediante el cual se admitió dicha intervención adhesiva. Siendo así, se declara sin lugar la reposición solicitada.

Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento autenticado el 21 de noviembre de 2002, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre G.A.R. y C.A.S.G., por el apartamento arriba señalado “…para uso exclusivo de VIVIENDA para sí y su familia…”, por la pensión mensual equivalentes a ciento diecisiete bolívares (Bs. 117) mensuales. Dicho instrumento se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados, mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.

De dicho instrumento se destaca igualmente que en la cláusula cuarta, convinieron que el contrato se consideraba celebrado intuito personae, por lo que el arrendatario no podía cederlo, traspasarlo ni sub arrendarlo sin el previo consentimiento dado por escrito, quien no reconocería a ninguna otra persona como inquilina.

Consta asimismo, inspección judicial evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en el inmueble de marras, según Acta del 08 de noviembre de 2006, donde dejó constancia que impuso de esa función a la ciudadana S.A.R.N., titular de la cédula de identidad Nº 4.172.989, quien manifestó que el inmueble era ocupado por ella, su esposo, L.C., su hermano G.R., su madre Y.d.R. y su hija R.C.R., en virtud de contrato celebrado por su cuñada. Dicha inspección merece fe al Tribunal por haber sido realizada por funcionario competente para ello.

Consta al folio 90 del expediente copia certificada de acta de defunción del ciudadano C.A.S.G., hijo de J.S. y Murka Garrido, quien era soltero y titular de la cédula de identidad Nº 10.828.836, donde consta que falleció el 20 de febrero de 2004, sin que dejase hijos. Dicho instrumento merece fe su contenido de acuerdo a lo previsto en el artículo 457 del Código Civil.

Según el artículo 1163 del Código Civil, se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.

En este caso, tratándose de un contrato de arrendamiento de un apartamento destinado a vivienda, a pesar que se pactó que era intuitu personae, es decir, que el arrendador contrató con el arrendatario tomando en consideración las condiciones personales del mismo, se presume que también lo hizo para sus herederos y causahabientes. Naturalmente, el arrendatario toma en arrendamiento de un apartamento para habitarlo junto a su familia inmediata, esposa e hijos, si los tiene o sus padres, pero no para cualquier tipo de parentesco y grados y líneas de los mismos.

En este caso, el causante, siendo soltero y sin hijos, lo natural es que la presunción antes analizada alcanzara hasta sus padres, quienes son los llamados a sucederlo en primer momento, pero no aprovecha a la tercera adhesiva, quien alegó ser tía, a pesar que no aportó prueba alguna de ello.

Ese concepto de familia alegada por ella, no puede aplicarse en este tipo de contratos, donde el arrendador toma en consideración las condiciones particulares del arrendatario. El arrendador, no pudo prever las condiciones particulares de la tercera adhesiva a los fines que el contrato la beneficiara, más aún cuando no es la persona llamada por la ley a suceder al arrendatario, pues al haber sobrevivido sus padres, ellos son los llamados a sucederlo en todo caso y no consta que ello haya sucedido. No habiéndose aprovechado dichos padres del contrato de arrendamiento pactado por su hijo, mal puede aprovecharlo la tercera quien alegó ser pariente afín.

Siendo así, no habiendo dudas que el inmueble de marras es ocupado por la ciudadana S.R., junto a su esposo, hermano, madre y su hija, sin el previo consentimiento por escrito del arrendador, quienes no pueden ser calificados como los llamados por la ley a ocuparlo, por no ser los llamados a sucederlo, pues no pueden ser calificados como su familia en el sentido del artículo 1163 del Código Civil, dado que esa posición debe ocuparlo sus padres ante la ausencia de esposa e hijos, se entiende que ha habido un traspaso del inmueble sin el consentimiento del arrendador y por ello violatorio de las disposiciones contractuales y legales aplicables, como se ha indicado con antelación.

Respecto al alegato de la tercera adhesiva que el inmueble donde se encuentra el apartamento objeto del contrato, se encuentra en proceso de expropiación, siendo declarada su adquisición forzosa el 05 de octubre de 2006, por el Cabildo del Distrito Metropolitano, mediante Decreto Nº 000351, para la ejecución del proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, se advierte que la expropiación es un procedimiento especial mediante el cual se adquiere forzosamente la propiedad de un bien, bajo el fundamento de utilidad pública y social, previo a un proceso que culmina en una sentencia definitivamente firme y pago de justa indemnización a su propietario.

Sin embargo, un proceso de ese tipo no afecta las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento donde no se discute la propiedad sino el derecho a usar y gozar la cosa mediante un precio y en el que el arrendatario debe cumplir las obligaciones contraídas. En todo caso, ante un proceso expropiatorio, se vería afectado el propietario del inmueble y no los arrendatarios que legalmente lo ocupen, quienes serían los llamados a ocuparlo en caso que así lo considere el ente expropiante, pero no puede ser amparado cualquier persona que en un momento dado lo ocupen sin derecho a ello.

Una de los principios fundamentales de los contratos es que los mismos constituyen leyes entre las partes, que deben ejecutarse de buena fe y las obligaciones que de ellos derivan deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De tal suerte que, en un contrato sinalagmático perfecto como el de arrendamiento, las partes deben ceñir su conducta al cumplimiento estricto de lo pactado y ejecutar sus obligaciones como un buen padre de familia, cumpliendo sus prestaciones acorde con lo que se espera que una persona promedio deba realizar.

De allí que, si el arrendatario se extralimitó en el ejercicio de sus obligaciones, disponiendo de la cosa de una manera distinta a lo legalmente previsto, resulte responsable por su conducta. En efecto, si bien por el principio de autonomía de la voluntad escogió someterse a ese tipo de regulación contractual debe honrarla, caso contrario se ve en la obligación legal y contractual de correr con las consecuencias que derivan de ese modo de proceder, distinto a lo convenido. Esta conducta de la parte demandada se subsume dentro del supuesto de hecho previsto en el artículo 1583 del Código Civil, según el cual “El arrendatario tiene derecho a sub arrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”.

Asimismo, tanto la defensora judicial de los herederos del demandado como la tercera adhesiva, alegaron la prescripción de las pensiones sobre los cuales la parte actora fundamentó su pretensión, mientras que la parte actora alegó haberse interrumpido dicha prescripción.

La prescripción constituye un medio de libertarse de una obligación, por el tiempo y demás condiciones determinadas en la ley. De acuerdo a lo previsto en el artículo 1980 eiusdem, la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, se prescriben por tres (3) años. La prescripciones breves se fundamentan en una presunción de pago, pues si el acreedor ha dejado transcurrir el lapso legal sin el exigir el pago, se entiende que el deudor ha pagado y modernamente se fundamenta en razones de orden público, toda vez que sería contrario al mismo, permitir que los deudores y sus descendientes estuviesen sujetos a una obligación de manera indefinida, creando así una gran inseguridad jurídica y económica.

En este caso, la parte actora alegó como fundamento de su pretensión que el demandado adeudaba las pensiones de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006. Dichas pensiones, de la forma pactada, se causaban por mes adelantado, de modo que, por tratarse de obligaciones de tracto sucesivo, el lapso de prescripción de cada una de ellas comienza a computarse al momento de su exigibilidad. Así, para cada una de ellas, se comienza a computar desde el segundo día de cada mensualidad.

En este caso, la prescripciones de las mensualidades alegadas como insolutas, se computan así: enero de 2005, a partir del 02 de ese mismo mes y así sucesivamente el dos de cada uno de los meses alegados como insolutos, por lo que los tres años en cada una de ellas, se vencieron en las fechas siguientes: 01 de diciembre de 2008, 01 de enero de 2009, 01 de febrero de 2009, 01 de marzo de 2009 y 01 de abril de 2009, en ese orden.

A pesar que la parte actora alegó la interrupción de la prescripción, no se observa que se haya cumplido con las formalidades legales establecidas en el artículo 1969 del Código Civil, según el cual:

Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial.

Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de prescripción, copia certificada del libelo de demanda con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez, a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso

.

A pesar de haberse alegado la interrupción de la prescripción, no se probó haberse cumplido con alguna de esas formalidades sino la existencia de auto de admisión de la demanda, publicación de los carteles de citación, diligencia suscrita por la Secretaria del 26 de noviembre de 2008, dejando constancia del cumplimiento de las formalidades respecto a la publicación de los edictos, escrito presentado por la ciudadana S.R. el 09 de enero de 2009, donde consignó acta de defunción del demandado y publicación del primer edicto de “citación” de los herederos conocidos y desconocidos del demandado. Ninguno de dichas actuaciones interrumpe la prescripción, máxime cuando la defensora judicial de los herederos del demandado se citó el 20 de enero de 2010, es decir, luego de haber transcurrido el lapso de prescripción breve analizado.

No habiéndose interrumpido la prescripción, las obligaciones de pagar los atrasos de las pensiones de arrendamiento de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, alegados por la parte actora como insolutas, prescribieron, por lo que contra ellos se extingue el derecho a pretenderlo coactivamente o el poder jurídico de hacerla cumplir judicialmente, por lo que no puede pretender el actor exigir su cumplimiento así como las consecuencias legales de ese incumplimiento.

Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la sociedad de comercio BRAIDA FLORENS, C.A., contra el ciudadano C.A.S.G., sucedido en juicio por sus HEREDEROS. SEGUNDO: SIN LUGAR tanto la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta como la reposición solicitada. TERCERO: CON LUGAR la petición de Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el 21 de noviembre de 2002. CUARTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el Nº 22, ubicado en la planta número ocho del edificio Paraguaipoa, situado en la avenida R.G., urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda. QUINTO: PRESCRITAS las obligaciones de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005 así como enero, febrero, marzo y abril de 2006.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.

Regístrese y publíquese.

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 eiusdem, se ordena la notificación de las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 09:22 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ