Decisión nº 4119 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 20 de Enero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

198º Y 149º.-

DEMANDANTE: Sociedad de Comercio DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.R.L, Inscrita por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 10 de Septiembre de 2007, bajo el Nº 6, Tomo 260.

APODERADO

JUDICIAL: Abogado R.Y.R.S., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 61.293, y de este domicilio.

DEMANDADA: ciudadano, JOCASTA J.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.918.615.

APODERADO

JUDICIAL: Abogado R.O.R.F., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 67.376

MOTIVO: APELACIÓN

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 22.844.-

Suben a esta alzada para su total revisión las presentes actuaciones, con ocasión de la apelación interpuesta el 16 de Mayo de 2008 por el abogado R.O.R., en su carácter de apoderado judicial de la demandada ciudadana JOCASTA J.R., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-3.918.615, de este domicilio, contra la sentencia dictada el 30 de Abril de 2008 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el abogado R.Y.R.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 7.105.329, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 61.293, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.R.L.

Previa distribución, este Tribunal por auto de fecha 27 de Mayo de 2008 le dio entrada bajo el No. 22844.

Por auto del 04 de Julio de 2008 quien aquí decide, se avocó a la presente causa, ordenó la notificación de ambas partes, y fijó al décimo día para sentenciar, y dicho término se computaría una vez transcurrido los lapsos correspondientes, a partir de la última de las notificaciones lo cual ocurrió el 20 de Octubre de 2008 cuando la parte demandada presentó informes.

Cumplidos los trámites procesales que rigen la materia, se pasa a dictar la siguiente decisión:

ALEGATOS DE LAS PARTES

De la Parte Actora:

Alegó la parte demandante que celebró un contrato de arrendamiento con la demandada de autos, sobre un inmueble constituido por un Apartamento signado con el N° 5-C de Residencias Danila, ubicado en la Urbanización Prebo, Calle 133, c/c Av. Principal, Municipio V.E.C., según consta en documento Privado de fecha 10 de Marzo del año 1988.

Aduce que el término del contrato de arrendamiento fue de Un (01) año, contado partir del 10 de marzo de 1988, prorrogable sucesivamente a su vencimiento por periodos de igual duración, a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de Treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento, su voluntad de no prorrogar el contrato, y si ello ocurriere la arrendataria debía desocupar el inmueble definitivamente, cuestión que no ocurrió, por lo tanto el contrato se ha mantenido prorrogado sucesivamente durante todo este tiempo, como consta en la cláusula tercera.

Que el canon de arrendamiento se fijó inicialmente en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 2.700,00) mensuales, ahora DOS CON SETENTA BOLIVARES SIN CENTIMO (BS. 2,70) siendo aumentado a través del tiempo hasta llegar a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMO (BS. 160,00) que es el canon actual.

Adujo que la inquilina no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2007, a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMO (Bs.160,00) cada uno globalizando la deuda en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), hoy OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800,oo); y que la arrendataria además de incumplir con su principal obligación, adeuda el pago de la cuotas de condominio desde junio del 2001 hasta Septiembre del 2007, cuya deuda es por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES (Bs. 2.866.622) ahora DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.2.866,62) razón por la cual demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento.

Fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la Parte Demandada:

En el acto de contestación; rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho y especialmente que se encuentre en mora del pago de las cuotas de arrendamiento.

Alegó que existe una morosidad por parte de la empresa demandante en entregarle los recibos correspondientes a los meses de arrendamiento que se indican como insolutos, es decir los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2007, e incluso de los meses siguientes, que tampoco se les han dado a la inquilina.

Consigna depósitos bancarios que ha efectuado la inquilina del canon de arrendamiento, en la cuenta corriente ante el BANCO CORP BANCA, No. 2001148655 de la cual es titular la sociedad de Comercio Desarrollo Inmobiliario S.R.L.

Por otra parte consigna, depósitos bancarios, efectuados a favor de la Sociedad Mercantil Desarrollos Inmobiliarios S.R.L; Cuenta Bancaria N° 2001148655 en las siguientes fechas 30 de marzo de 2007; 13 de Abril de 2007; 17 de Mayo de 2007; 10 de Julio de 2007; 10 de Agosto de 2007; 23 de Septiembre de 2007; 15 de Noviembre de 2007; 03 de Diciembre de 2007; 02 de Enero de 2008; 24 de Enero de 2008 y 11 de febrero de 2008.-

Arguyó que el pago del condominio le corresponde única y exclusivamente al propietario del inmueble, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario, por lo que, no se le puede exigir pago por este concepto al arrendatario; y además que en ninguna de las cláusulas se estipuló que la demandada debe pagar las cuotas de condominio.

DE LAS PRUEBAS

Estando abierto el juicio a prueba, ambas partes promovieron lo siguiente:

Por la parte demandada:

Promovió, marcado con la letra “A”, original de contrato de arrendamiento suscrito entre Desarrollos Inmobiliarios S.R.L., y la ciudadana JOCASTA J.R..

Ratificó los distintos depósitos bancarios que fueron acompañados al escrito de la contestación de la demanda, tales como: marcados con la letra “A” No. 87073314 de fecha 30 de marzo de 2007; No. 86662548 de fecha 13 de Abril de 2007; No. 86668937 de fecha 17 de Mayo de 2007, todos por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 160,oo) exactos y a favor de la Sociedad Mercantil demandante.

Marcados con la letra “B” los depósitos bancarios signados No. 87074356 de fecha 10 de Julio de 2007 por la cantidad CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVAES SIN CENTIMOS (Bs. 160,oo); No. 91421687 de fecha 10 de Agosto de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,oo) ahora TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (320 Bs.); No. 93359424 del 23 de Septiembre de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,oo) ahora TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (320 Bs.); todos a favor de la Sociedad Mercantil Desarrollos Inmobiliarios S.R.L.

Asimismo, signados con la letra “C”, los depósitos bancarios, No. 91417453 efectuado por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,oo) ahora TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (320 Bs.); en fecha 15 de Noviembre de 2007; No. 95076021 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.160,oo) del 03 de Diciembre de 2007; No. 00047787 de fecha 02 de Enero de 2008 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.160,oo) a nombre de la sociedad demandante.

Marcados con la letra “D” los siguientes depósitos bancarios, No. 00847786 del 02 de enero de 2008, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) ahora DIEZ MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.10.000) a favor de Desarrollos inmobiliarios S.R.L., complemento del anterior.

Signado con la Letra “E”, Depositos Bancarios No. 95080000 efectuado a favor de la demandante Desarrollos Inmobiliarios S.R.L., por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 160 ), de fecha 24 de Enero de 2008; No. 00902100 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 160 ) a favor de la empresa demandante.

Finalmente solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 433 la prueba de informe, y se oficiara a la Sociedad Mercantil y Bancaria CORP BANCA, ubicada en la avenida A.E.B., avenida 137, edificio Escorpio, diagonal al centro comercial Chopping Center, agencia Prebo número 219 de esta ciudad. Con el fin de demostrar, la veracidad de los distintos depósitos bancarios y la solvencia de la inquilina en las cuotas de alquiler.

Por la parte demandante:

En el escrito de promoción de prueba, invocó el valor del instrumento arrendaticio donde en la cláusula segunda establece que el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse en la oficina de la arrendadora y no por recibo o bauche bancario, los cuales impugnó, por lo que, según su entender consta la insolvencia de la inquilina, y además que en la cláusula Veinte (20) la demandada se obligó a pagar los servicios del inmueble, evidenciándose según sus dichos que el condominio es obligación de la inquilina.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Juzgadora, que el punto controvertido en la presente causa, lo constituye la aducida insolvencia de la inquilina en cuanto al canon de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2007, a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000,00), hoy CIENTO SESENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. F. 160,00) cada uno; y en cuanto a las cuotas de condominio.

De allí que, a los fines de desvirtuar lo pretendido por la actora, la parte demandada acompañó y promovió una serie de depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente No. 2001148655, de la entidad Bancaria CORP BANCA, perteneciente a la Sociedad de Comercio demandante, los cuales fueron impugnados por el apoderado de la actora; impugnación que desecha quien aquí decide, acatando la doctrina patria en el sentido que la simple impugnación no es motivo suficiente para desechar un documento aportado por las partes al proceso, cuando no se indica el motivo o razón de la impugnación, quiere decir, la impugnación genérica no puede ser aceptada como válida, ya que traería al promovente de la prueba impugnada una carga desconocida en cuanto a la validez del instrumento, pero además, los recibos o bauches bancarios, se asemejan a las tarjas, y por lo tanto, no es necesario la prueba de informes para verificar la validez de los mismos, razón por la cual, se procede a analizar la alegada insolvencia de la inquilina ciudadana JOCASTA J.R., en su principal obligación, como lo es, el pago del canon de arrendamiento.

En este sentido, esta juzgadora analiza única y exclusivamente los depósitos bancarios efectuados entre los meses que indica la actora adeuda la arrendataria, es decir, desde Mayo a Septiembre de 2007, ya que los referidos a los meses anteriores y posteriores, no forman parte del contradictorio; y estos son los siguientes:

1) No. 86668937, de fecha 17 de Mayo de 2007 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMO ( Bs.160,oo).

2) No. 87074356, de fecha 10 de Julio de 2007 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMO (Bs. 160,oo).

3) No. 91421687, de fecha 10 de Agosto de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000) ahora TRESCIENTOS VEINTE SIN CENTIMOS (Bs. 320,oo).

4) 93359424, de fecha 23 de Septiembre de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000) ahora TRESCIENTOS VEINTE SIN CENTIMOS (Bs. 320,oo).

De lo anterior se desprende claramente, que en el mes de Junio de 2007 NO SE REALIZÓ DEPÓSITO ALGUNO, de allí que esta juzgadora observa que la inquilina incumplió con la obligación de pago correspondiente al mes antes aludido, incumpliendo con lo pactado en la cláusula segunda del instrumento de arrendamiento que establece que el pago del canon es mensual. Así se establece.

Además, los pagos realizados acumulativamente ulteriores, demuestran asimismo, un incumplimiento de la inquilina en cuanto a su obligación de pagar el canon, ya que el mismo debe efectuarse mensualmente, es decir, tal como las partes lo convinieron.

De allí que, si en el caso de marras, se pretendiera que el depósito realizado el 10 de Julio de 2007 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMO ( Bs.160,oo)corresponde al mes insoluto inmediatamente anterior -Junio de 2007-, y el efectuado el 10 de agosto de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000) ahora TRESCIENTOS VEINTE SIN CENTIMOS (Bs. 320,oo), corresponde a Julio y a Agosto de 2007, razón por la cual, se depositó la cantidad equivalente a dos mensualidades y así sucesivamente; nuevamente demostraría un incumplimiento de la arrendataria en cuanto al pago del canon de arrendamiento, por cuanto no se realizó tal como las partes lo pactaron en la cláusula segunda del instrumento de arrendamiento.

En virtud de lo anterior, esta Juzgadora considera necesario señalar que el Código Civil en el artículo 1133 contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Igualmente resulta oportuno precisar que el artículo 1160 del Código Civil, señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

El articulo 1.159 ejusdem, dispone:

El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Pues, en esta norma el e.d.L., subsumido a la materia subjudice, es que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias; o dicho en otras palabras, significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes. De allí que, Aristóteles defina el contrato como una “ley particular que liga las partes”. EMILIO CALVO BACA (2004).

Y en tal sentido, el legislador venezolano en el artículo 1.264 del Código Civil, señala: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

De la norma trascrita se infiere la facultad de las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial el cumplimiento del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En efecto el Doctrinario Patrio Dr. E.M.L., en su obra “Curso de Obligaciones; Derecho Civil III; Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001” enseña que la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”.

Pues bien, observa quien juzga, que entre las partes intervinientes existe una relación arrendaticia, la cual consta en documento privado de fecha 10 de marzo de 1988, el cual valora quien aquí decide; donde consta que el canon de arrendamiento se fijó inicialmente en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700) ahora DOS BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.2,70) pagaderos por mensualidades, siendo aumentado a través del tiempo hasta llegar a la cantidad actual de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo) ahora CIENTO SESENTA BOLIVARES SIN CENTIMO ( Bs.160,oo) que es el canon actual, (Cláusula segunda del instrumento de arrendamiento); que el término de vigencia del contrato era de un (01) año, contado partir del 10 de marzo de 1988, prorrogable sucesivamente a su vencimiento por periodos de igual duración, salvo manifestación de voluntad por escrito en contrario (Clausula Tercera); por lo que, el contrato de arrendamiento que los une es escrito a tiempo determinado, en virtud de las prorrogas sucesivas que se han verificado, resultando procedente la pretensión invocada. ASÍ SE DECIDE.

Como vemos, en la presente causa, ha quedado evidenciado el incumplimiento de la arrendataria de su principal obligación, como es el deber de pagar los cánones de arrendamiento tal como fue convenido, contraviniendo lo pactado por vía contractual, debido a la falta de pago del mes de junio del 2007, por lo que, considera quien aquí decide, totalmente procedente la resolución del contrato de arrendamiento por las consideraciones expuestas con anterioridad. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en relación al pago de las cuotas de condominio, esta Juzgadora observa, una vez analizado el instrumento arrendaticio, que en ninguna de las cláusulas se estipuló el pago de la inquilina de dicho concepto, y como bien sabemos la obligación de pago de las mismas, le corresponde al propietario del inmueble, quien es el obligado frente al condominio, a menos que expresamente se haya establecido en el documento de arrendamiento, la obligación de la inquilina de pagar dicho concepto, cuestión que a los autos no se evidenció, por lo tanto, resulta ilógico condenar a la demandada al pago de las respectivas cuotas de condominio aducidas como insolutas.ASÍ SE DECIDE.

En base a las normas antes transcritas y a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia proferida el 30 de Abril de 2008 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, RATIFICA en todas y cada una de sus partes el mencionado fallo, y declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el apoderado judicial de la Sociedad de Comercio DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.R.L., R.Y.R.S. contra la ciudadana JOCASTA J.R., todos identificados en autos.

No hay condenatoria en costas.

Publíquese, Regístrese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los Veinte (20) días del mes Enero de 2.009. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

ABG. I.C.C.D.U.

JUEZ TITULAR

ABG. A.N.R.

LA SECRETARIA

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado siendo las Nueve y Treinta de la mañana (9:30 am)

La Secretaria.

Exp.22.844

ICCU/dpp.-