Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 29 de Febrero de 2012

En su escrito de demanda, la parte actora alegó que es propietaria de dos (2) locales comerciales, ubicados en la Planta Alta y Mezzaninas 2 y 3, del conjunto Residencial “Torre Lina”, de la avenida principal de La Urbina, Municipio Sucre, Estado Miranda.

Que el 28 de septiembre de 2009, pactó acuerdo con la demandada, a los fines de culminar la relación arrendaticia existente, sobre los inmuebles descritos, Planta Alta, Mazzaninas 2 y 3 del indicado Torre Lina.

Que si las partes firmaron un convenio en el cual se estableció el régimen de la prórroga legal, quedaba clara la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia. Que aunado a ello, se estableció una prórroga de gracia lo que supone la continuidad de la relación arrendaticia. Que aunque se pretendía que el contrato tuviera un término fijo, y que existiera “tacita reconducción”, condujo a una renovación del arrendamiento con duración indeterminada de acuerdo a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Que la prórroga de gracia, deviene en que la relación contractual existente entre las partes no es otra que una relación a tiempo indeterminado, y por tanto las acciones que se deban intentar en contra del arrendatario serán aquellas aplicables a dichos contratos.

En cuanto al canon de arrendamiento, indicó que desde el mes de julio de 2009 hasta diciembre de 2009, era la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) mensuales mas la factura mensual de condominio y desde enero de 2010 a agosto de 2010, la suma de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000) mensuales mas la factura mensual de condominio.

Que desde enero de 2010, la demandada incumplió con el pago del canon de arrendamiento y sólo lo pagó parcialmente, adeudando desde febrero de 2010 hasta septiembre de 2010, ocho mil bolívares (Bs. 8.000) por cada mes, para un total de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 64.000,00), lo que, a su entender, ese hecho se subsume en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, por lo que procede el desalojo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34, literal a) de esa ley.

Que el 16 de julio de 2010, un Notario notificó a la hoy actora, a solicitud de la demandada, sobre el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento pactados, en más de dos mensualidades consecutivas, lo que conduciría a una causal de desalojo. Que además, se le notificó que el dinero por las pensiones de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio del 2010, a razón de ocho mil (Bs. 8.000) bolívares cada uno se encontraba a su disposición.

Que esto conduce a que se incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento y que en caso de haberse realizado consignaciones, las mismas serían efectuadas de manera extemporánea, esto es luego del vencimiento de la obligación.

Que sobre la base de dichos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1579, 1592 del Código Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 33 y 34, literal a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada sociedad mercantil a los fines que convenga o sea condenada al desalojo de los inmuebles arrendados y en pagar los daños y perjuicios, consistente en los cánones desde febrero de 2010 hasta septiembre de 2010, es decir, la suma de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 64.000,00) y los cánones de arrendamiento que se sigan generando desde el mes de octubre de 2009 (sic) hasta que quede firme la sentencia así como los intereses de mora a la tasa pasiva promedio de los seis primeros bancos, causados en la falta de pago de los cánones de arrendamiento más las costas procesales.

El valor de la demanda se estimó en la suma de ciento noventa y dos mil bolívares (Bs. 192.000,00).

Agotadas infructuosamente las diligencias a los fines de la citación personal de la demandada, a petición de parte, se ordenó el emplazamiento mediante carteles y en virtud que no acudió a darse por citada, a petición de parte se le designó defensor judicial. Sin embargo, el 02 de junio de 2011, la demandada se dio por citada a través de su representante legal, C.E.B.E., titular de la cédula de identidad Nº 8.874.469. En ese mismo acto, otorgó poder apud acta a la citada profesional del derecho.

Mediante diligencia del 02 de febrero de 2011, la abogada D.V.R.F., sustituyó poder en la abogada R.T.C., Verisa Taricani Campos y G.P.T., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 21.004, 82.590 y 138.501, en ese orden, reservándose su ejercicio.

Tempestivamente, el 07 de junio de 2011, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora. Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una condición o plazo pendiente. Como fundamento alegó que la relación arrendaticia entre las partes data desde octubre de 2002 hasta agosto de 2010 y los dos administradores recibían el pago cincuenta por ciento (50%) cada uno. Que la relación arrendaticia es de ocho (08) años, por lo que le corresponde una prórroga legal de dos (2) años, por lo que la prórroga legal comienza a partir del 31 de agosto de 2010 y finaliza en agosto del 2012, por lo que tiene un plazo pendiente.

Sobre el mérito, negó y rechazó los hechos afirmados por la actora. Que era falso que la relación arrendaticia haya comenzado el 28 de septiembre de 2009, pues comenzó en octubre de 2002. Que existió contrato verbal desde octubre de 2002 hasta abril de 2003.

Que el contrato de comodato pactado desde mayo de 2003 hasta mayo de 2006, trata verdaderamente de un contrato de arrendamiento. Y, a los fines de probar la existencia del contrato de arrendamiento desde el 01 de junio de 2006 al 31 de agosto de 2010, aportó documentales.

Que es falso que haya dejado de pagar las pensiones de arrendamiento, alegando que en el contrato se pactó que el pago se dividiría en dos, 50% para uno y el otro 50% para otro de los administradores o socios de la empresa. Pero la ciudadana B.T. de Bartola, se rehusó a recibir el dinero, que mensualmente acostumbraba mandar a buscar en la sede de la prenombrada empresa en representación y a nombre de N.d.H., por lo que debieron trasladar a una Notaría a los fines que le notificase que fuese a retirar el 50% que le correspondía y ante la negativa, se vieron en la necesidad de depositarlos en el Tribunal de Consignaciones, en el expediente 20101371.

Que la parte actora es administrada por M.N.P. y B.T. de Bartola y la primera ha mandado a retirar el canon de arrendamiento que le toca por mitad y nada se le adeuda, para probar ese hecho aportó instrumentales.

Que la parte actora confesó que los pagos que se le hace por pensiones de arrendamiento es dividido entre dos acreedores, en 50% para cada uno, uno de los cuales no fue a retirarlos, pero pretende que le prospere una demanda por un canon adeudado que de ser cierto ascendería a ciento veintiocho mil bolívares (Bs. 128.000) y no de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 164.000), por lo que de forma tácita aceptó que le corresponde solamente el 50% que no ha ido a retirar.

Que estando en curso la prórroga legal es imposible que el contrato sea indeterminado sino a tiempo determinado, con arrendamiento hecho a un fondo de comercio, no susceptible de ser tratado según normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al de pago de las pensiones de arrendamiento. No obstante, debe resolverse previamente la cuestión previa alegada.

Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado el 30 de octubre de 1986, relativo a contrato de compra venta en el que Inmobiliaria Salerno S.A., vendió a Gimnasio Femenino Perfil S.R.L., los inmuebles arrendados. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, al tenerse como fidedignos por no haber sido impugnados. Sin embargo, su mérito resulta impertinente a los fines de resolver el asunto, toda vez que la propiedad no es un hecho discutido en este caso, donde sólo se discute el derecho a gozar de los mismos en virtud de un contrato de arrendamiento.

La parte demandada aportó copia simple y la actora original de instrumento autenticado el 28 de septiembre de 2009, pactado entre Gimnasio Perfil, S.A., y Gimnasio Nuevo Perfil, C.A., actuando como arrendador y arrendatario, en ese orden, mediante el cual acordaron poner fin al contrato de arrendamiento mantenido entre ellos por los locales arriba identificados, a partir del 01 de junio de 2008. Que la prórroga a que se refiere el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a correr el 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009, pero mediante ese acuerdo, la arrendadora concedía “…una prórroga de gracia de (01) año y tres (03) meses. Que dicha prórroga sería desde el 01 de junio de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010. Que desde enero de 2010 hasta agosto de 2010, la pensión era de diez y seis mil mensual (Bs. 16.000,00), más la factura mensual por condominio el correspondiente al inmueble. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.

Consta acta del 16 de julio de 2010, de la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador, donde dejó constancia de haber notificado a la ciudadana B.T.d.B., del contenido de la solicitud presentada por Gimnasio Nuevo Perfil, C.A., entre otras cosas que como una de las dos administradoras de Gimnasio Perfil, S.A., que el monto en dinero por los cánones de arrendamiento por los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, a razón de ocho mil bolívares (Bs. 8.000) cada uno y para un total de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) se encontraban a su disposición para su retiro. Dicha actuación merece fe al Tribunal por haber sido realizada por un funcionario competente para ello.

Por su parte, la demandada en la oportunidad de contestar a la pretensión, aportó en más de cuatrocientos (400) folios, copias simples de instrumentos privados, cuando a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las reproducciones fotostáticas de estos instrumentos privados, no tienen ningún valor probatorio, pues los mismos deben ser aportados en originales a los fines de su eficacia. En efecto, la fuerza de las pruebas no viene determinada por el volumen que aporta al expediente sino por la convicción que aporta su contenido, siempre que cumpla con las condiciones que el Legislador haya previsto. Los instrumentos así aportados, lejos de ayudar a resolver el asunto lo dificulta, por lo embarazoso que resulta tratar un expediente con varias piezas, lo que atenta contra la celeridad y economía procesal y desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional. Siendo así se desechan tales instrumentos por resultar ilegales.

En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00638 del 10 de octubre de 2003, señaló:

“Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. R.A.G., en el juicio del abogado D.G.R. y otra contra E.A.Z., en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:

... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado

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La parte demandada aportó copia certificada de actuaciones llevadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde consta que el 09 de agosto de 2010, se abrió expediente de consignaciones a solicitud de Gimnasio Nuevo Perfil C.A., a favor de Gimnasio Perfil S.A., así: en fechas, 21/09/2010, 07/10/2010 y 05/11/2010, se consignaron las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010, en ese orden, a razón de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000) cada uno, no siendo objeto de discusión la pensión del mes de octubre de 2010.

En el lapso probatorio, la parte demandada aportó dos instrumentos privados cursantes a los folios 6, 7, 9, 11, 16, 20, 23, 45, 90, 109, 119, 131, 134, 149, 166, 167169, 173, 192, 197, 224, 245, 248, 251, 265, 280, 305, 309, 322, 332, 345, 381, 376,392, 405 de la tercera pieza del expediente. Dichos instrumentos no cumplen con las disposiciones del artículo 1368 del Código Civil, esto es, estar suscrito por el obligado y demás determinaciones requeridos, por lo que no puede establecerse su autoría, siendo así se desechan del proceso.

También aportó copias simples de instrumentos privados que no tienen ningún valor probatorio, como se dijo con antelación, pues los instrumentos de este tipo deben ser aportados en original.

Asimismo, la demandada aportó original de instrumentos privados denominados recibos en los cuales se lee que una persona llamada M.P.d.N., declaró haber recibido de Gimnasio Nuevo Perfil, C.A., sumas de dinero por el pago del cincuenta por ciento 50% por alquiler de los meses de enero, marzo, abril de 2003; agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2005, enero, abril 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre 2008, enero, febrero, abril, marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio 2010, sin que si hiciera referencia a los locales comerciales a que se refiere la pretensión, por lo que no puede obtenerse de ellos elementos de convicción sobre la existencia en esas fechas del contrato de arrendamiento bajo análisis, y por ello impertinentes a los fines de resolver el asunto.

Copia al carbón de voucher del 16 de enero de 2006, en el que se lee que se le pagó a la ciudadana N.M.d.H., equivalente a dos mil bolívares actuales (Bs. 2.000), por el cincuenta por ciento 50% por alquiler del mes de octubre de 2005; igualmente aportó voucher por pago del mes de junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, junio, agosto, noviembre, septiembre, diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2009, enero 2010, los cuales también se desechan, dado que no hacen referencia a los locales comerciales a que se refiere la pretensión, por lo que no puede obtenerse de ellos elementos de convicción sobre la existencia en esas fechas del contrato de arrendamiento bajo análisis, y por ello impertinentes a los fines de resolver el asunto.

Copia al carbón de depósitos bancarios del 16 de enero y 17 de febrero de 2005, por la suma equivalente a tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500), a favor del ciudadano R.H., que también se desechan por no poderse vincular con los locales arrendados.

La parte demandada aportó original de veinticuatro (24) instrumentos privados denominados letras de cambio, libradas en esta ciudad de Caracas el 01 de junio de 2003, a favor del ciudadano C.N. y como l.G.N.P., C.A., cada una por la suma equivalente a un mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 1.750,00). Con dichos instrumentos la parte pretende probar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, en dichas cambiarles no se hace mención alguna sobre dicha relación arrendaticia y siendo que por el principio de abstracción y literalidad, según los cuales, la obligación en ella contenido mantiene su independencia de la causa que lo originó y que el alcance y extensión del derecho en ella incorporado depende de su texto, se tiene que ellas prueban ciertamente el derecho de crédito en ella contenido, a tenor de lo previsto en el artículo 124 del Código de Comercio, no así el contrato de arrendamiento que es verdaderamente el hecho a probar, por lo que resulta impertinente dichas pruebas, por no guardar relación con lo controvertido.

Instrumento privado del 14 de enero de 2003, que contiene el formato de un cheque en el que se lee páguese a la orden de C.N. la suma de un millón veintiún mil trescientos noventa y seis con 08 céntimos 1.021.396,08), por concepto de facturas CANTV, reparación de bomba de agua, luz eléctrica y reconexión telefónica. Dicho instrumento se desecha del proceso, por ser copia simple de instrumento privado, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Con respecto a la cuestión previa referida al ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, fundamentada por la parte en el hecho que la relación arrendaticia data desde octubre de 2002 hasta agosto de 2010. Que la relación arrendaticia es de ocho (08) años, por lo que le corresponde una prórroga legal de dos (2) años, que comenzó a partir del 31 de agosto de 2010 y finaliza en agosto del 2012, se observa que la cuestión previa en referencia se relaciona con el derecho pretendido y en caso de existir, provocan una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión.

Esto es, de existir la cuestión previa, se detendría el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpliese ese plazo, situación no planteada cuando se alega que la relación arrendaticia se encuentra en prórroga legal, lo que supone que se trata de un contrato pactado a tiempo determinado, que se le ha puesto fin y como derecho del arrendador, disfruta de ese lapso de ley por un tiempo determinado, en cuyo lapso no procedería una pretensión de desalojo, sólo prevista para aquellas relaciones pactadas verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, en cuyo caso sería en todo caso una pretensión inadmisible por ser contraria a la ley, lo que atañe al mérito mismo de la pretensión que no puede ser decidida previamente. Siendo así se declara sin lugar dicha cuestión previa.

Las partes aportaron instrumentales, antes analizados, en la que se tiene fe que el 28 de septiembre de 2009, entre Gimnasio Perfil, S.A., y Gimnasio Nuevo Perfil, C.A., acordaron poner fin al contrato de arrendamiento mantenido entre ellos, por los locales arriba identificados, con vigencia a partir del 01 de junio de 2008. Que la prórroga a que se refiere el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a computarse el 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009, pero mediante ese acuerdo, la arrendadora concedía “…una prórroga de gracia de (01) año y tres (03) meses. Que dicha prórroga sería desde el 01 de junio de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010. Que desde enero de 2010 hasta agosto de 2010, la pensión era de diez y seis mil mensual (Bs. 16.000,00) más la factura mensual por condominio el correspondiente al inmueble.

Sin embargo, la parte demandada alegó que la relación arrendaticia se inició desde octubre de 2002. Que existió contrato verbal desde octubre de 2002 hasta abril de 2003. Que el contrato pactado como comodato desde mayo de 2003 a mayo de 2006, era realmente un contrato de comodato. A tal efecto, se analizó con antelación, que la parte demandada aportó originales de instrumentos privados en la que una persona identificada como M.P.d.N., declaró haber recibido de Gimnasio Nuevo Perfil, C.A., sumas de dinero por el pago del cincuenta por ciento 50% por alquiler sin que ofreciera otros elementos de convicción sobre la existencia, en esas fechas, del contrato de arrendamiento bajo análisis. Sin embargo, no hay lugar a dudas que el objeto del contrato de arrendamiento son los locales comerciales identificados, ubicados en la Planta Alta y Mezzaninas 2 y 3, del conjunto Residencial “Torre Lina”, de la avenida principal de La Urbina, Municipio Sucre, Estado Miranda y no de un fondo de comercio como lo aseveró la demandada y por ello, este caso es regulado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siendo así, tenemos hay certeza que la relación arrendaticia se inició el 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009, por lo cual, a su vencimiento, correspondía una prórroga legal máxima de seis (6) meses, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38, literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La prórroga legal es un beneficio que de pleno derecho corresponde al arrendatario de permanecer en el inmueble arrendado al vencimiento del contrato pactado a tiempo fijo, bajo las mismas condiciones acordadas en el contrato y por un tiempo determinado de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia, potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador.

De acuerdo a lo antes analizado, habiendo vencido el contrato de arrendamiento el 31 de mayo de 2009, para la fecha en que las partes suscribieron el precitado contrato por medio del cual dispusieron poner fin a la relación arrendaticia, esto es, el 28 de septiembre de 2009, se encontraría en vigencia el lapso de prórroga legal. Sin embargo, la arrendadora indicó que concedía a la arrendataria “…una prórroga de gracia de (01) año y tres (03) meses…”, es decir, desde el 01 de junio de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010.

Con ese acuerdo, lo que hubo realmente fue una prórroga contractual de la relación arrendaticia que, junto al lapso original, la relación arrendaticia sería de dos años y tres meses, finalizando esta segunda prórroga contractual, el 31 de agosto de 2010, independientemente del nombre que las partes le hayan querido dar, pues no le es dado a las partes modificar los lapsos de prórroga legal fijados por el legislador.

Por ello, al final de este contrato es cuando realmente comenzó a correr la prórroga legal de un año (1) de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38 literal b) eiusdem, siendo que ahora la relación arrendaticia es de dos años y tres meses, la cual venció el 31 de agosto de 2011, para el momento en que se introdujo la demanda de desalojo, 20 de octubre de 2010, estaba corriendo el lapso de prórroga legal, etapa en la cual, a tenor de la última parte del artículo 38 ibídem, “…la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco Carrasquero López, en el expediente Nº 04-1845, estableció:

El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público

(Resaltado de este Tribunal).

Esa misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:

Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.

En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.

Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado …. no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación”.

Dicho criterio lo reiteró la misma Sala Constitucional en sentencia del 07 de marzo de 2007, con ponencia del mismo magistrado Pedro Rondón Haaz:

“…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.

Omissis

Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, las pretensiones que puede ejercer el arrendador en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como es el caso de autos, no puede estar referida al desalojo, pues esta pretensión solo procede sobre la base de una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los contratos verbal o por escrito a tiempo indeterminado, sin que el juez pueda cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso.

Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte ha debido incoar una pretensión de resolución o cumplimiento según el caso. Por ello, se da uno de las supuestos que impiden el ejercicio de la reclamación, esto es, no hay posibilidad jurídica de atender a la pretensión propuesta.

Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse, pues en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia y obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda contentiva de la pretensión de desalojo intentada por GIMNASIO PERFIL, S.A., contra GIMNASIO NUEVO PERFIL C.A.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

Regístrese y publíquese y notifíquese a las partes del pronunciamiento. Líbrense Boletas de Notificaciones.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de febrero de dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En esta misma fecha de hoy, siendo las 02:00 p.m., se registró y publicó la presente decisión.

LA SECRETARIA,

T.G.