Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 19 de Noviembre de 2009

La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 15 de agosto de 2007, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un apartamento (anexo) situado en la planta primera de la casa signada con el Nº 80-88, con frente a la avenida S.R., conocida como calle sur 15, parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que el demandado después de ser notificado por telegrama el 19 de junio de 2008 en el que se le indicó que el contrato de fecha 15 de agosto de 2007, no le sería prorrogado, ha dejado de pagar las pensiones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero y febrero de 2009, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300) cada uno más treinta bolívares (Bs. 30) por concepto de luz eléctrica cada mes, lo que constituye una violación a las cláusulas contractuales, que da lugar a la “acción” resolutoria prevista en el artículo 1167 del Código Civil.

Sobre la base de esos hechos, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado en la resolución del contrato y como consecuencia de ello a la entrega del inmueble arrendado. Subsidiariamente, en pagar la cantidad de un mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 1980) como compensación por las pensiones insolutas y por concepto de electricidad así como al pago de la cantidad de trescientos treinta bolívares (Bs. 330) mensuales a partir de marzo de 2009, hasta la definitiva entrega del inmueble. Se condene igualmente al pago de la suma de setenta bolívares (Bs. 70) diarios por daños y perjuicios en la demora en la entrega del inmueble después de declarado resuelto el contrato así como las costas procesales.

Agotadas infructuosamente las gestiones para lograr la citación personal del demandado, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y vencido el plazo de ley sin que el demandado acudiese a darse por citado, a petición de parte, se le designó defensor judicial, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación cumplida el 15 de octubre de 2009, el 19 de octubre de 2009, contestó a la pretensión de la parte actora.

En esa misma fecha, 19 de octubre de 2009, se hizo presente la parte demandada y contestó a la pretensión de la parte actora. Siendo así, debe considerarse la contestación planteada por la propia parte y no la de la defensora judicial, quien desde el mismo momento en que se hizo presente la parte, cesó en sus funciones, pues lógicamente debe tener mayores elementos que conduzcan a su defensa. Además, esta contestación se hizo primero que aquella.

En efecto, negó y rechazó en forma genérica tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Alegó que era falso que adeudase las pensiones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero y febrero de 2009, pues es arrendatario desde el año 2000 y el arrendador se negó a recibirle los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2009 (sic), por encontrarse en prórroga legal y serían descontados de la cantidad que inicialmente entregó como depósito y sin embargo, los depositó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que la parte actora solicitó tanto la resolución del contrato como el cumplimiento del mismo, lo cual se excluyen mutuamente, por lo que existe una inepta acumulación de pretensiones.

Que la supuesta notificación nunca fue presentada, no consta en autos y que a todo evento desconoce e impugnó.

Que la parte actora fundamentó su pretensión en el Código Civil, sin expresar norma alguna de la ley especial, con lo cual reconoce que el inmueble arrendado se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se trata de una pensión o habitación y no un apartamento como se indicó en el libelo y se preguntó ¿Por qué el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento especial de la ley especial y no por el procedimiento ordinario.

Como puede colegirse de los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si el demandado se encuentra solvente o no con su obligación de pago de las pensiones de arrendamientos alegados por la parte actora como insolutos, pues la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido sino admitido.

Sin embargo, antes de conocer el mérito del asunto, se observa que la parte demandada contestó al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo como correspondía, de allí que deba analizarse si dicha contestación debe considerarse válida o no, máxime cuando alegó una inepta acumulación de pretensiones.

En este sentido, se advierte que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, venía sosteniendo que la contestación así efectuara debía reputarse anticipada, en razón del principio de preclusión procesal. Sin embargo, a r.d.s. N° 00135 del 24 de febrero de 2006, caso R. Buroz y otro contra D.A. Sanabria, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ratificada en sentencia N° 00259 del 05 de abril de 2006 en el caso de A. Jafee y otros contra B. Simona y otro, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, y en sentencia N° 00136 del 15 de marzo de 2007, en el caso de J. M.C. G.M. Hernández y Otro, con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, se abandonó el criterio de la extemporaneidad de la contestación anticipada, considerando válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. En la segunda de las citadas sentencias, la Sala, en su parte pertinente señaló:

Siguiendo la orientación del criterio sustentado sobre el asunto de las situaciones procesales en comentario sostenido por las Salas Constitucional y esta de Casación Civil de este Alto Tribunal, según el cual debe tenerse como válidamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta M.J. que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde está interesado el orden público y porque garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces, estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente, el acto procesal de la contestación de la demanda, bien en el caso del juicio ordinario en el que la norma procesal señala un lapso de veinte días para que se efectúe dicho acto, bien en el juicio breve en el que lo establecido es un término. Ahora bien, es menester aclarar que en el segundo caso, tal como sucede en el de autos en los juicios breves, en atención en que la oportunidad para oponer cuestiones previas coincide con la de dar contestación a la demanda y el Juez debe resolver aquellas en el mismo acto, a tenor de lo preceptuado en el artículo 884 del Código de Procedimiento civil, ‘si estuviere presente el demandante’, de no estar presente este no podrá ser resuelta la cuestión previa opuesta sin antes hacer del conocimiento del demandante del acontecimiento procesal para que pueda realizar las alegaciones que estime pertinentes bien para subsanarlas o para refutarlas

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Asimismo, en sentencia 1811 del 05 de octubre de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, indicó que:

…en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas

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Sin embargo, esa misma Sala ha sostenido que siempre debe tenerse como contestada la demanda cuando exista alguna duda sobre ello, en resguardo de los principios de la Constitución vigente y sobre todo en protección del derecho a la defensa y del orden público, dado que ciertamente el ejercicio de ese derecho se manifiesta primordialmente cuando se acude al proceso a contestar a la demanda.

Como en todo caso, debe atenderse a la situación particular, observa el Tribunal que si bien es cierto que en este caso, la parte demandada acudió al proceso a contestar a la pretensión del actor al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo, como fue emplazado y, en esa oportunidad formuló un alegato que debe tenerse como una cuestión previa, armonizando los dos criterios antes reseñados, debemos tomar como válida la contestación no así, las cuestión previa formulada, por lo que se pasa a resolver el fondo de lo debatido.

Antes de conocer el mérito pasa el Tribunal a considerar lo alegado por el demandado respecto al hecho que se admitió la demanda por los trámites previstos en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por el procedimiento ordinario, dado que se trata de una pensión o habitación y no un apartamento como se indicó en el libelo.

Al respecto, se advierte que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3, literal “e” del citado cuerpo normativo, las pensiones quedan fuera del ámbito de aplicación de dicho Decreto Ley, no así una habitación como porción de un inmueble, según lo dispuesto en el artículo 18 eiusdem. Sin embargo, en este caso, tanto en el libelo de demanda como en el contrato de arrendamiento, reconocido en juicio, se indicó que el objeto del contrato era un apartamento (anexo) de una casa, por lo que si esa casa es una pensión, hospedaje o cualquier otro inmueble fuera de aplicación de ese régimen legal, debió probarlo y no consta elementos de convicción alguna que demuestre a este órgano jurisdiccional ese hecho.

Siendo así, alegado que se trataba de un apartamento o anexo a una casa que sí entra bajo el régimen legal del citado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por virtud del principio Iura Novit Curia, debe tramitarse por el procedimiento breve a que se refiere ese cuerpo normativo y no por el juicio ordinario.

En este orden de ideas, la misma parte demandada alegó que la relación arrendaticia se inició en el año 2000 y no en el 2007, como lo alegó la parte actora y a esos fines, aportó al expediente ocho (08) copias simples de instrumentos auténticos que se tienen como fidedignos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

De dichos instrumentos se tiene que efectivamente la relación arrendaticia entre las partes por el inmueble antes descrito, se inició el 15 de noviembre de 2000 y se ha mantenido hasta la fecha indicada por la parte actora, de acuerdo al instrumento original autenticado por ella aportado al expediente, el cual merece fe su contenido, según las disposiciones antes señaladas.

En efecto, en dicho instrumento contentivo del contrato de arrendamiento se tiene que las partes procesales convinieron en el arrendamiento del ese inmueble o apartamento (anexo) de una casa, por la pensión mensual de trescientos bolívares (Bs. 300) más los servicios de electricidad, hidrocapital, aseo urbano y teléfono, asignándole por luz eléctrica la suma de treinta bolívares (Bs. 30) que debía pagar el arrendatario dentro de los cinco (05) primeros días posteriores a cada vencimiento.

En cuanto a la duración, se pactó por un año fijo, contado a partir del 01 de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008, prorrogable en forma automática, por periodos iguales, si una de las partes no diese aviso a la otra, dentro de los sesenta (60) días anteriores a la fecha de expiración del contrato y dicha notificación podía realizarse mediante telegrama “…siendo el acuse de recibo prueba idónea de tal notificación o la copia del telegrama sellado por la Oficina de Telégrafos….”

Siendo así, debe el Tribunal censurar la conducta de la parte actora al exponer hechos alejados de la realidad, dado que sólo aportó el último de los contratos firmados, cuando con anterioridad había suscrito otros contratos y por ende la relación arrendaticia supera el tiempo alegado. Ello va en contra de la lealtad y probidad que deben guardar los litigantes, pues deben exponer los hechos de acuerdo a la verdad, según lo dispuesto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.

En la etapa probatoria la parte actora aportó copia del telegrama enviado por el arrendador al arrendatario del 19 de junio de 2008, a la dirección del inmueble arrendado, comunicándole su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que a partir del 01 de julio de 2008, comenzaría la prórroga legal y culminaba el 30 de junio de 2009. Dicho instrumento contiene sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico. Asimismo, consta instrumento sellado por dicho Instituto Postal donde se lee que el mensaje fue entregado al destinatario en la dirección en que se encuentra el inmueble arrendado, con lo cual se tiene que la notificación se cumplió en la forma pactada.

Si la relación arrendaticia se inició el 15 de enero de 2000 y se le notificó que no le sería renovado a partir de su vencimiento al 30 de junio de 2008, inmediatamente de pleno derecho comenzaba a correr la prórroga legal de dos (02) años, según lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia perduró por más de cinco (5) años, por lo que al momento de incoarse la presente demanda se encontraba en curso la prórroga legal.

Sin embargo, de acuerdo a lo dispuesto en la última parte del artículo 38 eiusdem, “Durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”

En este sentido, la parte actora alegó que el arrendatario dejó de pagar las pensiones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero y febrero de 2009, mientras que el arrendatario alegó estar solvente y para esos fines, aportó en copia simple actuaciones cumplidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que se tienen como fidedignos por no haber sido tachados y por ello merecen fe su contenido.

De dichos instrumentos se tiene que el arrendatario el 10 de febrero de 2009 consignó en el Tribunal las pensiones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero de 2009, según depósitos bancarios efectuados en el Banco Industrial en fechas 05 de noviembre de 2008 por mil doscientos sesenta bolívares (Bs. 1.260) y del 06 de febrero de 2009, por la suma de trescientos cuarenta bolívares (Bs. 340), mientras que el 06 de marzo de 2009, consignó la pensión y complemento del mes de febrero de 2009, que depositó en el día anterior. Consta igualmente que consignó los meses subsiguientes y hasta octubre de 2009.

De acuerdo a ello, la consignación de las pensiones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como enero y febrero de 2009, se hizo extemporáneamente por tardías, dado que si contractualmente se pactó que debía ser pagado por mensualidad adelantada dentro de los primeros cinco días siguientes a cada vencimiento y en caso que la arrendadora se negase a recibir el pago, las consignaciones debían hacerse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad en la forma pactada, de modo que si tenía los primeros cinco días de cada mes para hacer el pago, las consignaciones podían hacerse válidamente hasta el día veinte de cada mes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo a lo pautado en el artículo 56 eiusdem, sólo debe considerarse al arrendatario en estado de solvencia cuando dichas consignaciones se hagan en la forma de modo y tiempo previsto en dichas normas y en este caso, de acuerdo a lo previamente analizado, se evidencia que las consignaciones por los referidas mensualidades no se ajustaron a la forma establecida, sino que en una misma oportunidad –ya tardía- el 10 de febrero de 2009, consignó las pensiones de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero de 2009, mientras que la del mes de febrero de 2009, la depositó también tardíamente el 06 de marzo de 2009, no produciendo los efectos liberatorios, a pesar que el dinero queda a disposición de la arrendataria quien puede retirarlos según lo dispuesto en el artículo 52 ibídem, pues “…el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente”.

Siendo así, no procede la petición subsidiaria que se le pague la suma de un mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 1.980), como compensación por concepto de pensiones insolutas más el complemento de electricidad, por los meses alegados como no pagados, pues ya se encuentran depositados a su favor y disponibles, a pesar que no se hizo en la forma y modo legalmente esperada.

Tampoco procede la petición subsidiaria que se le pague la suma de trescientos treinta bolívares (Bs. 330) como compensación por la renta mensual y servicio de electricidad contada a partir de marzo de 2009 y hasta la definitiva entrega del inmueble, pues se evidencia de las pruebas que ha consignado las pensiones y su complemento hasta octubre de 2009.

Asimismo, se declara improcedente el pago a favor del arrendador por concepto de cláusula penal y a título de daños y perjuicios a razón de setenta bolívares (Bs. 70) diarios, por la demora en la entrega del inmueble, computados a partir de la fecha en que sea declarado resuelto el contrato, pues no se puede imputar al demandado la demora en ejecutar la eventual sentencia en su contra, a pesar que haya generado este juicio y que por seguridad jurídica, debe tenerse como fecha cierta a los fines de computar cualquier condena, el momento en que se declare firme el fallo.

Respecto a la existencia del Decreto Nº 31 de la Alcaldía del Municipio Libertador, estima el Tribunal las buenas intenciones de ese ente Municipal, quien pretende coadyuvar a solventar el problema de vivienda en ese Municipio y por ello proteger de alguna manera a los arrendatarios de “actuaciones inconstitucionales, ilegales o arbitrarias de particulares o entes públicos. Sin embargo, este no es el caso en estudio, donde se intentó un juicio bajo el fundamento jurídico legalmente estableció por el incumplimiento del arrendatario de una obligación legal y contractual, bajo un procedimiento constitucional y legalmente llevado, donde se le han brindado todas las garantías al demandado a los fines que alegase y probase lo pertinente en su defensa.

Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.

De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Siendo que la parte demandada hizo las consignaciones pero no ajustado a la normativa legal vigente, no produce efectos liberatorios de su obligación, dado que debió hacerla dentro de los primeros veinte días de cada mes, resulta procedente la pretensión resolutoria.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por INVERSIONES QUIAMARE C.A., contra el ciudadano F.A. MEJIAS PÈREZ. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado, constituido por un apartamento (anexo) situado en la planta primera de la casa signada con el Nº 80-88, con frente a la avenida S.R., conocida como calle sur 15, parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: IMPROCEDENTE las pretensiones subsidiarias de pagos de sumas de dinero a título de daños y perjuicios.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.

Regístrese y publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA,

T.G.

En esta misma fecha, siendo las 10:08 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA,

T.G.