Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 12 de Febrero de 2014
| Fecha de Resolución | 12 de Febrero de 2014 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
ASUNTO: AP31-V-2013-001702
El juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES RUJU, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de abril de 1981, bajo el Nº 3, tomo 27-A Pro., representada en juicio por los abogados M.G. y J.M.S.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 145.182 y 208.471, en ese orden, contra la sociedad de comercio MK INGENIERÍA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 29 de mayo de 2002, anotado bajo el Nº 74, tomo 664-A Qto., representada judicialmente por las abogadas M.E.P.M. y M.C.P.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 22.090 y 28.835, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado 31 de octubre de 2013 y se admitió el 07 de noviembre de ese mismo año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que consta en documento autenticado el 03 de agosto de 2012, que celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble constituido por el galpón con oficinas signado con el Nº 2 y demás construcciones, pertenencias y accesorios que le corresponden que forma parte del inmueble denominado Parque Industrial El Recreo 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, con una superficie aproximada de setecientos noventa y ocho metros cuadrados (798,00 m2) en la planta principal, más un área en la primera planta de noventa y seis metros cuadrados (96,00 m2) para un total de ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (894,00 m2), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noreste: En treinta y ocho metros (38m) con galpón Nº 1; Suroeste: En treinta y ocho metros (38m) con galpón Nº 3; Sureste: En veintiún metros (21m) con retiro de fondo del Parque Industrial y Noroeste: En veintiún metros (21m) con retiro de frente del Parque Industrial.
Que el plazo de duración del contrato era de seis (6) meses contados a partir del 01 de septiembre de 2012 y que a su vencimiento operaría la prórroga legal de seis (6) meses que venció el 31 de agosto de 2013.
Que la arrendataria lejos de cumplir con la entrega del inmueble procedió a depositar el 13 de septiembre de 2013 en la cuenta que aparece en el contrato, la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00).
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1160, 1167, 1599 del Código Civil; 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada sociedad mercantil, a los fines que convenga o sea condenada en el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble.
El valor de la demanda, la estimó en cien mil bolívares (Bs. 100.000).
El 13 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada, consignó instrumento contentivo de poder que le otorgó su mandante y teniendo facultad para ello, se dieron por citados y al día siguiente, 14 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora.
Al día de despacho siguiente, 18 de ese mismo mes y año, el ciudadano R.R., en su condición de Juez del Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se inhibió de conocer el asunto, por lo que una vez redistribuido el expediente, correspondió su conocimiento a este Juzgado Séptimo de Municipio, quien le dio entrada el 05 de diciembre de 2013.
Mediante auto del 13 de enero de 2014 y con vista al cómputo recibido del Juzgado Segundo de Municipio, se dejó establecido que desde el 13 de diciembre de 2013, fecha en que la demandada se dio por citada hasta el 18 de ese mismo mes y año, fecha de la inhibición, transcurrió un día de despacho. Esto no puede sorprender a la parte demandada dado que de acuerdo a lo previsto en el artículo 198 del Código de Procedimiento Civil, el día a quo no se computa.
Sin embargo, la parte demandada mediante diligencia del 14 de enero de 2014, dio contestación a la demanda “…en los términos contenidos en el escrito de contestación a la demanda”, consignados el 18 de noviembre de 2013 y 09 de diciembre de 2013.
En dichos escritos cuyo contenidos son idénticos, la parte propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, bajo el argumento que la actora se limitó a estimar la acción propuesta en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que representa una justa compensación por el uso indebido del inmueble desde la fecha que la arrendataria debió entregar el inmueble y la fecha de presentación del libelo, pretendiendo equivaler a la indemnización de daños y perjuicios.
Con fundamento en los mismos artículos antes citados, alegó el defecto de forma del libelo dado que la actora estimó el valor de la demanda cien mil bolívares en letras y cien millones en números, lo que crea incerteza respecto a la competencia y de la posibilidad del recurso de casación.
Asimismo, propuso la cuestión previa contendida en el ordinal 8º del artículo 346 eiusdem, relativo a la prejudicialidad, dado que el 16 de octubre de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arrendado y de acuerdo a lo pactado en el mismo contrato de arrendamiento.
En cuanto al mérito del asunto, admitió haber firmado el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento el 03 de agosto de 2012, con vigencia a partir del 01 de septiembre de 2012, por seis (6) meses, con vencimiento al 28 de febrero de 2013, luego de lo cual correría la prórroga legal con vencimiento al 01 de septiembre de 2013.
Que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento se pactó opción de compra venta sobre la cosa arrendada, la cual solo se podía ejercer a partir del 01 de septiembre de 2013, de lo contrario sería extemporáneo por anticipado y por ello la ejerció el 21 de agosto de 2013.
Que habiendo ejercido el derecho de opción de compra venta, no puede la actora pretender que le entregue el inmueble, sino que por el contrario, se encuentra obligada a venderle en las condiciones pactadas.
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, situación que debe resolverse luego que se resuelva la cuestión previa opuesta, entendiendo que ella busca desembarazar al proceso de aspectos formales.
La primera cuestión previa de defecto de forma la propuso bajo el argumento que la actora se limitó a estimar la acción propuesta en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que representa una justa compensación por el uso indebido del inmueble, desde la fecha que la arrendataria debió entregarlo y la fecha de presentación del libelo, pretendiendo equivaler a la indemnización de daños y perjuicios. Sin embargo, no aportó argumentos por los cuales consideró que esos hechos así expuestos constituían un defecto formal de la demanda que requiera su corrección para proseguir con las secuelas del proceso.
Ciertamente, cuando se demanda el pago de daños y perjuicios, el legislador quiso que la parte los especificara así como sus causas, todo a los fines que la demandada pudiese defenderse adecuadamente. Sin embargo, del libelo de demanda, no se evidencia que la parte actora pretenda el pago de sumas de dinero por daños y perjuicios y por ende no obligado a hacer determinación alguna, razón por la cual se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
Respecto a la segunda cuestión previa de defecto de forma alegada dado que la actora estimó el valor de la demanda cien mil bolívares en letras y cien millones en números, lo que crearía incerteza respecto a la competencia y de la posibilidad del recurso de casación, se observa que efectivamente se cometió ese error en el libelo, pero que mediante escrito del 10 de diciembre de 2013, la parte actora indicó que “…el monto por la estimación de la demanda es la siguiente: “CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00)”.
Siendo así, a pesar que en este tipo de procedimientos no se establece la oportunidad para subsanar las cuestiones previas de defecto de forma, sí se tiene certeza que la verdadera cuantía es la cantidad antes referida, a los efectos procesales validos. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
Atinente a la cuestión previa contendida en el ordinal 8º del artículo 346 eiusdem, relativo a la prejudicialidad, dado que el 16 de octubre de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arrendado, de acuerdo a lo pactado en el mismo contrato de arrendamiento, se observa que la prejudicialidad supone aquel punto que debe ser resuelto por un órgano jurisdiccional distinto y que al mismo tiempo interesa al fondo del fallo definitivo que resuelva la presente causa.
En tal sentido, cabe destacar que la misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule directamente con el que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución, pues como lo afirma el autor, A.R.R., “lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de ésta”.
En este caso, consta de las copias certificadas de las actuaciones cursante en el citado Juzgado de Primera Instancia, que existe una demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arrendado, pactado en el mismo contrato de arrendamiento y que - de acuerdo a lo alegado por la demandada debe resolverse antes de decidir este asunto-. Sin embargo, independientemente del resultado de la decisión que resuelva definitivamente la demanda por cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre el inmueble, sea con lugar o sin lugar, ello no incide en la suerte del que aquí se tome.
Si la pretensión es con lugar, ello significa que la parte actora en este juicio debe vender al demandado, el inmueble que ocupa como arrendatario y por el contrario, si es sin lugar, no habrá obligación de vender y en consecuencia cumplirá con las obligaciones como arrendatario. Pero cualquiera sea ese resultado, es independiente del resultado de este juicio de cumplimiento del contrato de arrendamiento, en el que sólo se discute el derecho a gozar de la cosa por el tiempo determinado mediante el pago del precio pactado y no el derecho de propiedad el cual puede ejercer a plenitud independientemente de la suerte de este juicio.
Así, si se declara ha lugar la pretensión incitada por la parte arrendadora significa que la parte arrendataria debe entregar el inmueble producto del contrato de arrendamiento, pero ello no implica per se, perder el derecho de posible reconocimiento en la demanda de cumplimiento del contrato de opción a compra venta sobre dicho inmueble arrendado. En cambio, si resulta desechado esta pretensión, sigue ocupando el inmueble en su condición de arrendatario y luego como propietario si se resuelve a su favor mediante sentencia definitiva en aquel juicio. Como puede apreciarse, en ambos escenarios se le garantiza el pleno ejercicio del derecho de posible reconocimiento en sentencia futura en aquel juicio, todo de manera independiente del resultado de este juicio, por lo que se declara sin lugar la prejudicialidad alegada.
A pesar que la existencia del contrato no es un hecho controvertido, se observa que la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia certificada de instrumento autenticado el 03 de agosto de 2012, contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre las partes procesales sobre el galpón arriba determinado destinado a actividad fabril por la duración de seis meses contados a partir del 01 de septiembre de 2012 hasta el 28 de febrero de 2013, fecha en la cual comenzaría a correr la prórroga legal. Y por la pensión mensual de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00). En la cláusula sexta del contrato, se pactó derecho a opción de compra por parte del arrendatario sobre el inmueble arrendado, en las condiciones allí pactadas, hecho ajeno a este juicio.
Aportó igualmente, copia simple de misiva remitida por la arrendadora a la arrendataria, pero que por ser documento privado no tiene ningún valor probatorio, pues los mismos a los fines de su eficacia en el proceso deben aportarse en originales.
De acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento el mismo venció el 28 de febrero de 2013 y a su vencimiento, comenzó a correr la prórroga legal de seis (6) meses, dada la duración de la relación arrendaticia, la cual feneció el 31 de agosto de 2013 y al vencimiento de la misma, la arrendataria debió cumplir con la entrega del inmueble, sin necesidad de desahucio, puesto que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio y de no hacerlo voluntariamente, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas alegadas. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES RUJU, C.A., contra la sociedad de comercio MK INGENIERÍA, C.A. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el galpón con oficinas signado con el Nº 2 y demás construcciones, pertenencias y accesorios que le corresponden, que forma parte del inmueble denominado Parque Industrial El Recreo 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, con una superficie aproximada de setecientos noventa y ocho metros cuadrados (798,00 m2) en la planta principal, más un área en la primera planta de noventa y seis metros cuadrados (96,00 m2) para un total de ochocientos noventa y cuatro metros cuadrados (894,00 m2), aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noreste: En treinta y ocho metros (38m) con galpón Nº 1; Suroeste: En treinta y ocho metros (38m) con galpón Nº 3; Sureste: En veintiún metros (21m) con retiro de fondo del Parque Industrial y Noroeste: En veintiún metros (21m) con retiro de frente del Parque Industrial.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de febrero de 2012. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 9:48 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
