Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Septiembre de 2007

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 28.113 /civil /recurso.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

DEMANDANTE: comunidades de los Edificios 1 y 2, Bloque 5, Residencias Las Fuentes, Sector UD-5, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.

APODERADAS JUDICIALES: abogados YRAIMA POLACRE y A.F., en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.488 y 21.525, respectivamente.

DEMANDADA: sociedad mercantil GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 27 de mayo de 1997, bajo el Nº 76, Tomo 130- A Pro.

APODERADO JUDICIAL: abogado J.Q., en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.412.

MOTIVO: cumplimiento de contrato (apelación).

I

Corresponde a este Despacho, actuando como jurisdicción de Alzada, pronunciarse respecto a la apelación formulada por la demandante en fecha 10 de noviembre de 2004 en contra de la decisión proferida el 09 de septiembre de 2004 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

A manera de síntesis, estos fueron los actos procesales verificados en el devenir del juicio:

Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución en fecha 13 de mayo de 2003, reformado el 13 de enero de 2004, por la representación judicial de las comunidades de los Edificios 1 y 2, Bloque 5, Residencias Las Fuentes, mediante el cual demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la sociedad mercantil GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D..

Mediante auto de fecha 16 de enero de 2004 el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y su reforma, ordenando el emplazamiento de la demandada.

El 19 de febrero de 2004 se verificó la citación de la demandada, quien contestó la reclamación incoada en su contra el 25 de febrero de 2004.

Por escrito presentado el 10 de marzo de 2004 la demandada promovió pruebas; mientras que la demandante hizo lo propio el 12 de marzo de 2004.

La decisión recurrida fue proferida el 09 de septiembre de 2004.

Oída la apelación interpuesta y subidos los autos a esta Instancia, correspondió a este Tribunal el conocimiento del actual recurso, recibido por auto de fecha 31 de marzo de 2005.

II

Estando el Tribunal en la oportunidad de emitir pronunciamiento en cuanto a la procedencia del presente recurso, lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Alega la representación de las comunidades de los Edificios 1 y 2, Bloque 5, Residencias Las Fuentes, ubicado en el Sector UD-5 de la Parroquia Caricuao que, el 22 de octubre de 1999 habrían dado en arrendamiento a la GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L., un local que les es común situado en medio de ambas torres, a nivel de la planta baja, destinado para kinder, estipulada la duración de la relación locativa en un período de un (01) año contado a partir del 1º de octubre de 1999, a cuyo vencimiento debía entregarlo.

Afirma que el 29 de septiembre de 2000 le habrían notificado a la arrendataria que no se renovaría el contrato, que en tal sentido a partir del vencimiento del mismo se iniciaría el discurso de la prórroga legal establecida en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, que el canon de arrendamiento durante la prórroga sería de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,oo).

Aduce que vencida la prórroga legal el 1º de octubre de 2002 la arrendataria no habría satisfecho su obligación de entrega del inmueble, en razón de lo cual le demanda para que convenga en que por virtud del vencimiento de la misma el contrato habría quedado resuelto y en consecuencia debía entregarle el inmueble libre de bienes y personas.

En la oportunidad de la contestación la representación de la GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L. rechazó la reclamación propuesta en su contra, partiendo de que si bien debía entregar el inmueble 1º de octubre de 2001 como se acordó en la notificación de no prórroga del contrato, la intención de las partes habría sido de continuar la relación iniciada el 1º de octubre de 1997, pues la comunidades arrendatarias habrían cobrado el canon de arrendamiento al retirar las consignaciones que realizase ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, así como también las cuotas de condominio desde esa oportunidad hasta el mes de enero de 2004.

Refuerza su argumento de que habría voluntad de continuar con la relación locativa indicando que las comunidades demandantes le habrían enviado comunicaciones en las que le manifestaría que, si bien venció la prórroga legal y ya para el 1º de octubre de 2001 debía entregar el inmueble libre de bienes y personas, tenían interés en cobrar las cuotas de condominio.

Afirma que habría operado la tácita reconducción, puesto que vencida la oportunidad establecida en la notificación de no querer prorrogar el contrato su arrendataria habría retirado los cánones consignados ante el mencionado Tribunal de Municipio correspondientes a los meses comprendidos entre octubre de 2001 y enero de 2004.

Entablado de este modo el contradictorio, pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes:

La representación judicial de la demandante acompañó con el libelo los siguientes instrumentos: 1.- En copia simple, documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de octubre de 1999; 2.- En original, expediente Nº S-1329 de la nomenclatura del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial contentivo de solicitud de notificación formulada por las Juntas de Condominio de los Edificios 1 y 2, Bloque 5, sector UD-5 a la empresa GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L. y; 3.- En copia certificada, acta Nº 57 del libro de actas de la administración del Edificio 2, Bloque 5, Sector UD-5. Los instrumentos descritos no fueron objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, en virtud de lo cual surten pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429, 440 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la demandada acompañó a su contestación los siguientes documentos: 1.- En copia simple, legajo de actuaciones correspondientes al expediente de consignaciones Nº 20002298 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; 2.- En original, ocho (08) recibos otorgados por la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5 a la demandada, por concepto de pago de condominio; 3.- En copia simple, misiva emanada de la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD- 5, dirigida a la demandada en la actual controversia el 17 de octubre de 2001; 4.- En original, misiva emanada de la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5, dirigida a la demandada en la actual controversia el 12 de marzo de 2003; 5.- En original, misiva emanada de la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5, dirigida a la demandada en la actual controversia el 15 de enero de 2004; 6.- En original, misiva emanada de la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5, dirigida a la demandada en la actual controversia el 04 de febrero de 2004 y; 7.- Copia simple de acta de asamblea ya valorada. Los documentos descritos bajo los Nros. 1, 2, 4, 5 y 6 no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual se les confiere pleno valor probatorio conforme a las normas mencionadas con anterioridad.

Durante el lapso de pruebas la demandada aportó los instrumentos que se detallan de seguidas: 1.- En copia certificada, actuaciones correspondientes al expediente de consignaciones Nº 20002298 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; 2.- En original, notificación emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, dirigida a la demandada con ocasión de la solicitud de regulación formulada por su antagonista; 3.-En original, recibo otorgado por la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5; 4.- En original, misiva emanada de la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5, dirigida a la demandada en la actual controversia el 15 de marzo de 2002; 5.- En original, misiva dirigida por la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5 a la demandada el 14 de enero de 2003; 6.- En original, misiva dirigida por la Junta de Condominio del Edificio 1, Bloque 5, Sector UD-5 a la demandada el 03 de marzo de 2004. Los instrumentos enunciados bajo los Nros. 1, 3, 4, 5 y 6 no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual se les confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429, 440 y 444 del Código Adjetivo Civil. Por su parte, el documento descrito bajo el Nº 2 se trata de un documento administrativo emanado de una persona de derecho público en ejercicio de sus funciones y, los hechos recogidos en el mismo no fueron desvirtuados con ningún otro medio de prueba, en razón de lo cual surte valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

Durante el lapso probatorio la demandante promovió la “confesión” de su antagonista que estaría en su contestación y allegó copia certificada de un escrito que habría presentado la Junta de Condominio del Edificio 2, Bloque 5, Sector UD-5, con ocasión de las cosignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Respecto a la “confesión” promovida es menester precisar que, ésta considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

En muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. No toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.

Por lo expuesto, es improcedente promover la confesión espontánea contenida en el escrito de contestación, pues este acto tiene naturaleza alegatoria y persigue determinar la controversia según el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Es claro, pues, que la aseveración del hecho previamente afirmado en el libelo es admisión de hechos y no confesión.

En lo atinente al escrito consignado en copia simple, encuentra quien decide que no fue impugnado o tachado, en razón de lo cual se les confiere valor probatorio en atención de los artículos 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil.

Colige este Despacho que la pretensión deducida por la demandante tiene por objeto el cumplimiento por parte de la sociedad mercantil GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L. del contrato de arrendamiento suscrito el 22 de octubre de 1999, atendiendo a que vencida el 1º de octubre de 2002 la prórroga legal ésta no habría entregado el inmueble.

En la oportunidad de fallar la controversia, el Tribunal Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial dejó sentado que la prórroga legal correspondía por el período de seis (06) meses, no de dos (02) años y, que la voluntad se las partes habría sido continuar con la relación locativa, manifestada por haber retirado los cánones de arrendamiento causados luego del vencimiento de la prórroga legal, al recibir el pago del condominio y por el intercambio de misivas en las que se evidenciaría que querrían continuar con el arrendamiento. Quien decide disiente del criterio establecido por el a-quo. En efecto, no considera este Despacho que la relación haya continuado sin determinación de tiempo por virtud de los argumentos que se detallan de seguidas:

La demandante manifiesta en su escrito libelar que la relación locativa se habría iniciado el 1º de octubre de 1999, hecho que contradijo la demandada con sustento en que partiría del 1º de octubre de 1997. Ante su alegato, conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la demandada acreditar que el inicio de la relación locativa fue el que señaló, sin que haya promovido pruebas en ese sentido, en razón de lo cual es forzoso sentar que la relación deducida en la actual controversia se inició el 1º de octubre de 1999 como indicó la demandante en su libelo y logró probar con el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto a los folios comprendidos entre los folios cuatro (04) y seis (06) del expediente y, así se declara.

La duración de dicho contrato se estipuló en un (01) año, contado a partir del 1º de octubre de 1999. En tal sentido, la demandante por medio del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial notificó a su antagonista el 29 de septiembre de 2000 que, a partir del 1º de octubre de ese año se iniciaría el discurso de la prórroga legal con vencimiento el 1º de octubre de 2001, oportunidad en la cual debía entregar el inmueble. Dicha prórroga legal, contrario a lo que señalan la demandante y el a-quo, corresponde al período de un (01) año como destacase la primera en la notificación que dirigiese a su antagonista, toda vez que fue por el mismo período que se extendió la relación locativa, en razón de lo cual corresponde su determinación conforme a lo establecido en el literal “b”, artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Respecto al alegato esgrimido por la demandada de que llegada la ocasión de vencimiento de la prórroga legal la arrendataria habría continuado cobrando el canon de arrendamiento al retirar la pensiones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y ello habría vuelto la relación en indeterminada en el tiempo, encuentra quien decide que, tal como señala, la demandante retiró de dicho Juzgado los cánones consignados correspondientes a los meses comprendidos entre octubre de 2001 y enero de 2004. No obstante, dicha conducta no debe ser interpretada como voluntad manifiesta de continuar con la relación locativa, pues la Ley no estipula tal consecuencia; no se trata de que la demandada haya permanecido en el inmueble sin oposición de la demandante, toda vez que los hechos ciertos y admitidos por las partes de que la arrendadora notificó a la arrendataria que al vencimiento del contrato ya se iniciaría el cómputo de la prórroga legal y, de que ésta consigna el canon de arrendamiento en un Juzgado con competencia para ello -hecho posible sólo porque la arrendadora se rehusare a recibirlos-, denota lo contrario: la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación exteriorizada mediante actos determinados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en los artículos 38 y 51.

Es propicia la ocasión, para ilustrar que las obligaciones principales de todo arrendatario se encuentran recogidas en el Título VIII, Capítulo II del Código Civil, siendo invocada en el caso propuesto la recogida en el artículo 1.594, el cual se trasunta de seguidas:

El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador…

.-

De otra parte, en el caso de los contratos en los cuales se ha determinado su duración, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra expresamente la obligación del arrendatario de entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal en los términos siguientes:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

Siendo la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal una obligación de todo locatario, es obvio que el incumplimiento de la misma debe ser sancionado por la ley, y una de las formas en que el legislador ha establecido ese castigo es mediante la reclamación del cumplimiento como facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de exigir a su antagonista la satisfacción voluntaria o coactiva de su obligación, no la de resolución requerida por la demandante con el sustento fáctico explanado en el presente fallo, toda vez que mal podría pedirse al Tribunal que “quede resuelto” el contrato de arrendamiento “en virtud del vencimiento de la prorroga legal” si tal contrato ha finalizado. La reclamación de cumplimiento se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil de la forma siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Por su parte, el Código Civil define el arrendamiento en su artículo 1.579 como: “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar”. De ello se deriva el carácter de bilateral perfecto de esta especie de convención, pues se dispone expresamente que ambas partes se encuentran obligadas al cumplimiento de determinadas prestaciones.

Debe ponerse de relieve, la circunstancia de que ante su alegato de incumplimiento la demandante logró acreditar la existencia de la obligación derivada del texto del contrato, aunado a la notificación judicial practicada el 29 de septiembre de 2000, mediante la cual le manifestare a la representación de la empresa GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L. su voluntad de que se iniciare el cómputo de la prórroga legal al vencimiento del término del contrato, de manera tal que a partir del 1º de octubre de 2000 comenzó a computarse el plazo de un (01) año de prórroga legal correspondiente -atendiendo a que la relación locativa se inició el 1º de octubre de 1999- vencido el 1º de octubre de 2001. En tal sentido, conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la demandada acreditar que resultó libertada de su obligación de entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal contemplada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que promoviere pruebas en ese sentido, por lo que es determinante para quien decide concluir que ha quedado demostrado en este juicio la reticencia que ha puesto la demandada en el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, fundamento de la pretensión deducida por la demandante y, así se declara.

III

En mérito de los planteamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por las comunidades de los Edificios 1 y 2, Bloque 5, Sector UD-5, Residencias Las Fuentes, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, en contra de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 09 de septiembre de 2004;

SEGUNDO

declarar CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por las comunidades de los Edificios 1 y 2, Bloque 5, Sector UD-5, Residencias Las Fuentes, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, en contra de la sociedad mercantil GUARDERÍA PREESCOLAR J.A.R.D., S. R. L.;

TERCERO

como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la parte demandada a entregar a la demandante, libre de bienes y personas, el inmueble arrendado.

Por cuanto la presente decisión se profiere intempestiva por demorada, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, con ajuste a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 ejusdem.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad remítase el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los VEINTICUATRO (24) días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil siete (2007). Años: 197º de la independencia y 148º de la federación.

EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA. LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.