Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 28 de Octubre de 2009
| Fecha de Resolución | 28 de Octubre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2009-002476
El juicio de DESALOJO POR NECESIDAD intentado por la ciudadana J.C.D.B., titular de la cédula de identidad número 3.719.177, representada judicialmente por los abogados C.B. y R.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.820 y 66.600, en ese orden, contra el ciudadano E.V.P., titular de la cédula de identidad N° 3.556.398, representado judicialmente por, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 17 de julio de 2009 y se admitió el 22 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 13 de marzo de 2005, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre el apartamento de su propiedad distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1, del edificio Residencia Castilla, situado en la calle Nivaldo, urbanización El Ávila, Alta Florida, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un año contado a partir de esa fecha, por la pensión mensual de dos mil bolívares (Bs. 2.000). Que el arrendatario con treinta días de anticipación al vencimiento podía solicitar la prórroga por un plazo adicional de un año pero las partes han continuado con la relación contractual aún después del vencimiento, por lo que se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Que su hija M.M.M.d.B., titular de la cédula de identidad Nº 15.367.319, reside en el mismo inmueble, edificio Andalucia, ubicado en la avenida principal de Los Naranjos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, y el 06 de junio de 2009, contrajo matrimonio civil con el ciudadano I.J.A.A., viéndose en la necesidad de ocupar el apartamento arrendado, por lo que de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a los fines que convenga o sea condenada al desalojo de la cosa arrendada y en consecuencia a su entrega así como al pago de las costas procesales.
El 30 de septiembre de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente, el 02 de octubre de este mismo año, contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, admitió haber pactado el contrato de arrendamiento alegado por la parte actora y que el mismo se ha indeterminado.
Negó que la actora sea propietaria del inmueble arrendado y que su hija necesite el ocupar el inmueble, por cuanto ha vivido en él por más de cuatro años y la actora no le ha manifestado su necesidad.
En cuanto a la reconvención, alegó que en el contrato de arrendamiento se estableció una pensión mensual de dos mil bolívares (Bs. 2.000), pero desde el mes de mayo de 2008, la arrendadora valiéndose de tal condición y teniendo conocimiento de la congelación de los alquileres le exigió un aumento del canon de arrendamiento bajo la amenaza de solicitar el desalojo, por lo que ha venido pagando la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) mensuales, por lo que hasta la fecha ha pagado en exceso la suma de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500).
Por último, alegó su derecho a la prórroga legal.
De acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte actora es propietaria del inmueble arrendado y si su hija tiene necesidad o no de ocuparlo, pues tanto la existencia de la relación arrendaticia como su aspecto temporal es un hecho admitido y por tanto no controvertidos. Asimismo, debe resolverse el reintegro de sobre alquileres alegados en la reconvención.
A pesar que la existencia del contrato de arrendamiento, y su indeterminación, no es un hecho controvertido, la parte actora produjo instrumento autenticado contentivo de dicho contrato que se valora de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. De él se evidencia que efectivamente las partes pactaron ese contrato que regiría desde el 13 de mayo de 2005, por una pensión mensual de dos mil bolívares (Bs. 2.000).
Adjuntó igualmente copia simple de instrumento registrado en fecha 29 de febrero de 2000, relativo a la adquisición en propiedad del inmueble arrendado, por parte de la actora. Dicho instrumento se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, con lo cual se prueba que la actora es propietaria del citado inmueble.
Igualmente, aportó copia simple de Acta de Nacimiento Nº 18 expedida por la Registradora Civil del Municipio El Hatillo, la cual no fue impugnada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y merece fe su contenido de acuerdo a lo previsto en los artículos 457 1360 del Código Civil. De ello se tiene que el 27 de abril de 1988, se insertó partida de nacimiento de la ciudadana M.M., hija de la hoy actora, J.C.V.D.B..
De igual forma, la parte actora produjo su C.d.R. y la de su hija, fechadas el 13 de julio de 2009 y 25 de junio de 2009, en ese orden, donde se hace constar que las citadas ciudadanas residen en la misma dirección: Avenida principal de Los Naranjos, edificio Nueva Andalusís (sic), apartamento 3-A (sic) Los Naranjos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda. Dichos instrumentos públicos administrativos, merecen fe su contenido.
Por último, la parte actora produjo constancia de matrimonio expedida el 06 de junio de 2009, por el Jefe del Registro Civil Municipal de Silva, Alcaldía del Municipio J.L.S., Tucacas, Falcón, donde hizo constar que en esa misma fecha, se efectuó el matrimonio de los ciudadanos I.J.A.A. y M.M.M.d.B., dicho instrumento público administrativo merece fe su contenido.
La parte actora fundamentó su pretensión en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
Omissis.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,…
De acuerdo a la citada norma, la pretensión de desalojo, procede por alguna de las causales taxativas en ella pactada, dentro de las cuales existe, ciertamente la alegada por la parte actora, como es la necesidad de ocuparlo, con la condición que se trate de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, que es el caso de autos, hecho admitido por las partes.
La parte actora probó su cualidad de propietaria del inmueble arrendado, que el contrato de arrendamiento a pesar de haber nacido a tiempo determinado, se indeterminó, requisitos que junto a la necesidad, son los extremos que debe probar la parte actora a los fines de la procedencia del desalojo.
La necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida para satisfacer alguna carencia.
En este sentido, la parte actora probó que la ciudadana M.M.M. es su hija y esposa del ciudadano I.J.A.A., con lo cual quedó demostrado que la persona que se alegó como necesitada para ocupar el inmueble arrendado es pariente consanguíneo en línea directa con la actora y por ello subsumible dentro del supuesto de hecho de la citada norma.
Naturalmente, las personas que deciden unirse en matrimonio, en esa institución fundamental de la familia, quieran convivir solos a los fines de cubrir sus necesidades y tomar las decisiones relativas a la vida familiar que mejor desarrolle sus aspiraciones personales como seres que decidieron complementarse recíprocamente y dar vida a dicha institución de tanto abolengo en la sociedad. También es natural y lógico que sus padres quieran ayudar a ese desarrollo personal e individual de sus hijos y provean de aquellos recursos o bienes necesarios para que hagan sus vidas separados del hogar donde crecieron y -porque no- ceder algún inmueble a los fines del cumplimiento de esos objetivos. De allí que el legislador haya previsto que en estos casos, se pueda solicitar el desalojo de un inmueble arrendado para el caso que alguno de los parientes en los grados indicados, presente la necesidad de ocuparlo para vivir en él.
Ante una necesidad de igual o mayor entidad que su ocupante por ser su propiedad, haciendo uso de los atributos de ese derecho, puede usar, gozar y disponer de su bien, sin que ello signifique un atropello del derecho del arrendatario, pues en este caso, se ha acudido al órgano jurisdiccional de acuerdo al procedimiento legalmente pautado a los fines que se acuerde el desalojo del inmueble arrendado y en estos casos, el legislador previó que el arrendatario permanezca un tiempo, a los fines que pueda buscar nueva vivienda. Por ello es que para la procedencia de la petición, se requiere que se alegue y pruebe los extremos antes analizados.
Tratándose de un contrato de arrendamiento que se indeterminó, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada, en el sentido que se le reconozca el derecho a la prórroga legal, toda vez que tal beneficio sólo procede en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, tal como lo pauta el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo así, tenemos que la parte probó la relación arrendaticia; su condición de propietaria, y la necesidad de su hija de ocuparlo, por lo que resulta forzoso para el Tribunal declarar procedente la pretensión de desalojo.
En cuanto a la reconvención, se observa que habiendo sido admitida y fijada la oportunidad legal a los fines que la actora reconvenida contestara a ella, no acudió, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 887 y 888 del Código de Procedimiento Civil, produce los efectos de la confesión ficta de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 362 eiusdem. Esto es, debe tenerse como confeso a la actora reconvenida sobre los hechos alegados por la demandada reconviniente, por su contumacia, si nada probare que le favorezca y si la petición no es contraria a derecho.
En este caso, estando a derecho las partes, se admitió la reconvención y la actora reconvenida no acudió a contestarla, por lo que se tiene como contumaz, configurándose el primer requisito.
Tampoco probó algo que le favoreciera sobre ese hecho alegado por el demandado reconviniente en cuanto al pago de sobrealquileres, con lo cual se da el segundo supuesto de la confesión ficta.
En cuanto a que la petición no sea contraria a derecho, se tiene que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 58 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “…quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”, por lo que lejos de ser contraria a derecho se ajusta a la normativa legal vigente.
La parte demandada reconviniente a los fines de probar el pago de sobrealquileres, aportó 16 copias al carbón de depósitos bancarios efectuados en el Banco Venezolano de Crédito a favor de la actora, en los meses que van consecutivamente desde mayo de 2008 hasta septiembre de 2009, todos por la sumas de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500). Dichos instrumentos se valoran como tarjas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1383 del Código Civil y visto que pertenecen al género documental y el valor probatorio de los privados, se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados.
De acuerdo a ello, quedó probado que la parte demandada reconviniente, pagó en exceso quinientos bolívares mensuales por dicho contrato de arrendamiento, dado que la pensión mensual había sido fijado en la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000) mensuales y las partes no podían acordar válidamente nuevas pensiones de arrendamiento en virtud que el Ejecutivo Nacional a través de Resoluciones conjuntas de los Ministerios del Poder Popular para Las Obras Públicas y Vivienda y Ministerio del Poder Popular para el Comercio han venido prorrogando “…la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta de los de fecha 15 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004”, por lo que quedaba limitada la autonomía de voluntad de las partes de aumentar las pensiones de arrendamiento y todo lo pagado en exceso queda sujeto a repetición. Siendo así, vista la contumacia de la actora reconvenida, su falta de prueba y dado que la petición no es contraria derecho, se declara su confesión ficta respecto a la pretensión reconvencional.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de Desalojo por necesidad intentada por la ciudadana J.C.D.B. contra el ciudadano E.V.P.. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada reconviniente a hacerle entrega a la actora reconvenida el inmueble arrendado constituido por el apartamento de su propiedad distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1, del edificio Residencia Castilla, situado en la calle Nivaldo, urbanización El Ávila, Alta Florida, Municipio Libertador, Distrito Capital. TERCERO: LA CONFESIÓN FICTA de la actora reconvenida respecto a lo pretendido en la reconvención. En consecuencia, se condena a la actora reconvenida A REINTEGRARLE a la parte demandada reconviniente la suma de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500), por concepto de sobrealquileres pagados desde el mes de mayo de 2008 hasta septiembre de 2009, en razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales.
De conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada reconviniente un plazo improrrogable de seis (6) meses para hacer dicha entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme.
Según lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte a pagar las costas de la contraria.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,
M.J.G..
LA SECRETARIA ACC,
T.G..
En esta misma fecha siendo la(s) 03:25 p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC,
T.G.
