Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 19 de Octubre de 2009

1) Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 14/02/2007, bajo el N° 77, Tomo 44, que acompañó en original marcado N° “2”, entre I.E.G. AGÜERO y su representada INVERSIONES LAGA, C.A., suscribieron un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta de una Casa y su Terreno, propiedad de la primera de las nombradas, que mide 320 mts2, situada en la carrera 19 N° 19-67, en calles 14 y 15 de esta ciudad, alinderado así: NORTE: Con inmueble que es o fue de R.A. en 10.05 mts.; SUR: Carrera 19 que es su frente en 10,67 mts.; ESTE: Con inmueble que es o fue de R.G., en 30,84 mts; y OESTE: Inmueble que fue de O.S., hoy de J.T., en 30,70 mts., que la hubo según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, (hoy Municipio), el 27/06/1991, bajo el N° 26, folios 1 fte. y vto., Protocolo 1, Tomo 17, que en copia acompañó marcado con el N° “3”.

2) Que convinieron según la cláusula segunda de dicho contrato, que la propietaria (“LA OFERENTE”), otorgó a “EL OPTANTE”, su representada, con carácter exclusivo, opción de compra venta del inmueble descrito y su representada se comprometió a adquirirlo por el precio convenido.

3) Que según lo expresado en la cláusula tercera del aludido contrato, el plazo del mismo es de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación, el 14/02/2007, pudiendo ser prorrogada únicamente por sólo 30 días continuos a solicitud de cualquiera de las partes.

4) Que el precio pactado entre las partes en la cláusula cuarta, fue de Bs. 290.000.000,00, entendiéndose que a la fecha de su autenticación, tal cual ocurrió, su representada entregó a la Oferente, la cantidad de Bs. 58.000.000,00, en dinero efectivo y de curso legal, el cual fue “…imputado al precio total pactado…”.

5) Igualmente, según la cláusula cuarta, se convino que el saldo restante, es decir, la cantidad de Bs. 232.000.000,00, serían entregados por su representada a la Oferente, a la fecha de protocolización del documento de compra venta definitivo, una vez que “La Oferente” entregue a su patrocinada, “La Optante”, las solvencias nacionales y municipales que exigen las autoridades competentes para su otorgamiento registral.

6) Que según la Cláusula Quinta del aludido contrato, las partes signatarias acordaron que la suma entregada no devengaría intereses y sería imputado al precio estimado al otorgarse el documento público y registral.

7) Por otra parte, en la cláusula sexta se convino que vencido el plazo establecido, y no se llegase a cumplir la operación pactada por causas imputables a “El Optante”, se declararía de pleno derecho, resuelto el contrato aludido, sin necesidad de pronunciamiento ni requerimiento judicial o jurisdiccional alguno. En este caso, “La Oferente”, retendría para sí, el 50% del monto del depósito dado en garantía al día siguiente de la fecha de vencimiento del contrato y su prórroga, este es, la cantidad de Bs. 29.000.000,00, a título de indemnización. Caso contrario, si las causas eran imputables a “La Oferente”, ésta estaría obligada a reintegrar a “La Optante”, lo entregado en depósito en garantía, más una cantidad igual al 50% de ese monto, esto es, Bs. 29.000.000,00, por concepto de daños y perjuicios. Que los reintegros en cada caso, se harían dentro de un lapso de 5 días continuos contados a partir del día siguiente que ocurriera el incumplimiento.

8) Que en la Cláusula Décima, se convino que “La Optante” tendría a su cargo la realización de todas las gestiones, trámites y gastos necesarios para la protocolización del documento público por ante la Oficina de Registro Competente, en cuyo caso, “La Oferente”, debería presentar con la urgencia del caso y a la brevedad posible antes del vencimiento del contrato a “El Optante”, las solvencias que le sean exigidas por las autoridades competentes para la protocolización de la operación pactada.

9) Que en la citada Cláusula Décima, se acordó que la falta de presentación de cualesquiera de las solvencias que para la protocolización exigen las autoridades registrales competentes por “La Oferente” a “El Optante”, son causas expresa de incumplimiento de dicho convenio y en consecuencia, “La Oferente”, se obliga a restituir en la oportunidad establecida a “El Optante”, el depósito dado en garantía más lo convenido en la cláusula sexta del contrato por daños y perjuicios, esto es, la cantidad de Bs. 58.000.000,00 y Bs. 29.000.000,00, respectivamente. (Cláusula Penal).

10) En la Cláusula Décima Tercera las signatarias convinieron en que “La Oferente” se obliga a transferir la propiedad libre de gravamen e Impuestos Nacionales y Municipales, debiendo ésta presentar a “El Optante”, toda la documentación necesaria para el otorgamiento del Documento Definitivo de Venta, así como la presentación de las facturas al día de los recibos de luz, teléfono, gas y otros servicios inherentes al inmueble.

3. DE LOS HECHOS.

Alega la actora que, siendo imposible que la hoy demandada haya entregado las solvencias municipales a su representada para que ésta pueda diligenciar ante el Registro la protocolización del documento definitivo y entregar como se convino el remanente del monto del precio del bien inmueble vendido, esto es, la cantidad de Bs. 232.000.000,00, incumpliendo la demandada con el contrato cuya ejecución se demanda.

Que al respecto, la demandada sólo entregó a su representada, de los aludidos documentos, el Original de la C.d.S.d.P.d.H., C.A., expedida el 21/03/2007, la cual acompañó marcada N° “4” sobre el inmueble objeto de la negociación, válido hasta el 30/04/2007, faltando por entregar las solvencias de los otros servicios públicos, así como el principal instrumento que exigen las autoridades registrales, como la Solvencia Municipal sobre la Propiedad Inmobiliaria (Inmuebles Urbanos), a que se refiere el Artículo 140, numeral 2° de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, expedida por el Municipio Iribarren, Estado Lara, a través de la Alcaldía del citado municipio, sin el cual jamás podrá protocolizarse –registralmente hablando- la venta pactada, según lo exige el Artículo 1.920, 1° del CC, y la tradición del inmueble, habida cuenta que, tal Solvencia Municipal es requerida al efecto, conforme las exigencias de la Ley de Registro Público y del Notariado y la Ordenanza sobre Propiedad Inmobiliaria del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual le fue solicitada en variadas oportunidades a la hoy demandada e informándosele dizque se estaban tramitando, pero, a la fecha de vencimiento del contrato en cuestión, todavía no había entrega de dicha solvencia a mi representada, contraviniendo con una de sus principales obligaciones contractuales, específicamente la pactada en la cláusula cuarta, décima y décima primera del aludido contrato bilateral, incumpliendo con su obligación, sin conocer razón alguna que la justifique, que constriñen a su representada tener que demandar el cumplimiento del contrato suscrito antes aludido.

Que según los términos del contrato en su cláusula tercera, su vigencia se fijó incluida su prórroga hasta el 15 de abril de 2007, fecha ésta última que se presentó sin que la demandada haya satisfecho la obligación convenida, colocándose en insolvencia para con su representada quien ha manifestado en todo momento de cumplir con el compromiso adquirido de pagar el saldo restante del bien inmueble de Bs. 232.000.000,00, en la oportunidad de la firma del documento definitivo, a tal punto que, el abogado de confianza de la empresa “INVERSIONES LAGA, C.A.”, J.C.R.A., junto con ella, consignó ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el documento definitivo de compra venta, el día 15/05/2007, tal como consta en anexo marcado con el N° “5”, presentándolo sin las solvencias municipales. Que su representada estimó prudente presentarlo ante dicha autoridad registral a los fines de hacer entender una vez más a la vendedora de las más absoluta disposición de pagarle el saldo restante del precio del inmueble, vendido por la cantidad de Bs. 232.000.000,00, toda vez que el monto dado de Bs. 58.000.000,00, fue imputado al precio total pactado, tal como se estableció en la cláusula cuarta, la cual transcribió seguidamente.

Que una vez presentado el aludido documento definitivo el 15/05/2007 y devuelto el 22/05/2007, con las observaciones hechas al mismo por el Registro Inmobiliario, con indicación expresa de los “recaudos que debe traer: Solvencia Municipal”, a la fecha establecida así como a la fecha de presentación de este libelo, la hoy demandada no ha dado cumplimiento a la entrega de la solvencia municipal para proceder a la protocolización del documento definitivo, aún cuando se le volvió a requerir, incumpliendo una vez más con la obligación por ella contraída, y ante tal incumplimiento su representada se vio obligada, a demandar efectivamente el cumplimiento o ejecución del contrato suscrito y sea condenada a ello la demandada con todos sus efectos legales, así pide se declare.

Fundamentó la demanda interpuesta en lo establecido en el Código Civil, en sus artículos 1.133 y 1.159, los cuales transcribió textualmente.

Que la demandada incumplió culposamente en la entrega de las solvencias a las que se obligó entregar en el lapso convenido a ella como “Optante” que, en definitiva, era la única obligación expresamente contraída por ella, la cual debió cumplirse exactamente como se contrajo (Artículo 1.264 C.C), le nace a su representada el derecho a reclamar judicialmente la ejecución del contrato, tal como en efecto se demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del referido Código.

5. INSTRUMENTOS FUNDAMENTALES DE LA PRETENSION DEDUCIDA.

   Conforme lo dispone el artículo 340, 6° del Código de Procedimiento Civil, produjo los siguientes:

   1) Original del registro mercantil de la demandante INVERSIONES LAGA, C.A., ya identificada, debidamente representada por su Presidenta, ciudadana CONCETA M.L.D.M., también ya identificada, marcado con el N° “1”, para que se deje copia certificada y se le devuelva su original.

   2) Original del contrato suscrito entre la ciudadana I.E.G. AGÜERO e INVERSIONES LAGA, C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 14/05/2007, anotado bajo el N° 77, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con el N° “2”.

   3) Copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, hoy Municipio, el 27/06/1991, bajo el N° 26, folios 1 fte. y su vuelto, Protocolo 1°, Tomo 17, que anexó marcado “3”, donde consta la propiedad del inmueble vendido.

   4) Original de la c.d.s.d.p.d.H., C.A., expedida el 21/03/2007, sobre el inmueble objeto de la negociación, válido hasta el 30/04/2007, que acompañó marcada con el N° “4”.

   5) Original del Documento Definitivo de Compra Venta, a suscribirse entre las partes signatarias del contrato de opción de compra venta, que fuera presentado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el día 15/05/2007, que anexó marcado con el N° “5” con su correspondiente hoja registral.

6. SOLICITUD DE MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA.

   Conforme al artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicito al Tribunal decrete Medida Cautelar Innominada consistente en prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se demanda así como se prohíba su arrendamiento o comodato, toda vez que existe la posibilidad de que sea burlado el contrato de venta suscrito entre las parte a través de otras operaciones contractuales que pueda suscribir la demanda con terceras personas y causarle a su representada un perjuicio irreparable, amén de que pudiera estarse, en cuyo supuesto en algún tipo penal de los previstos y sancionados en el Código Penal.

7. PETITUM.

   1) Solicitó que conformidad con lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil, se le declare CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, por lo que deberá condenar en consecuencia, a la demandada a cumplir el contrato ut supra, para lo cual deberá proceder a la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble arriba señalado, previa presentación de las solvencias convenidas en el contrato cuya ejecución se demanda.

   2) Que conforme al artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, pide se decrete las medidas cautelares solicitadas.

   3) Que conforme con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó el valor de la presente demanda en la suma de Bs. 300.000.000,00, sin estar incluida la indexación o corrección monetaria, que al término de esta demanda deberá ser calculada a los fines legales pertinentes.

   4) Que se le condene en costas.

   Lo recibió y le dio entrada el 17/09/2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien luego de vista la demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, la admitió a sustanciación, ordenando en consecuencia, la citación de la demandada en el lapso de 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin de que de contestación a la demanda que se le instauró.

   En cuanto a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por la parte actora, el Tribunal consideró que la misma excede los presupuestos taxativos y de derecho estricto que determinan el espectro normativo etiológico de la medida, de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la misma fue negada, según auto de fecha 20/09/2007.

   Seguidamente, el 24/09/2007, la parte actora presentó un escrito en el que primeramente hizo un resumen de lo actuado hasta ese momento, y en su parte numerada como 3°, informó al Tribunal que durante el periodo del Receso Judicial, la demandada colocó un cartel que se lee “SE VENDE”, en el inmueble objeto de la demanda y que le fuera vendido según consta en el contrato que se acompañó al escrito libelar como instrumento fundamental de la acción, y siendo que podría ser burlada en la compra que se le hizo del mismo, al ofrecerlo en venta a terceras personas, sin que pueda hacerlo, en razón a la venta que le hiciera la demandada a su representada, cuyo cumplimiento demanda, existiendo en consecuencia, riesgo inminente de que el bien inmueble salga del patrimonio de la demandada a un tercero y se le cause un perjuicio irreparable a su representada mientras se tramite este asunto judicial, es por lo que insiste con la urgencia del caso que dicte la medida cautelar innominada que le fuera requerida en el escrito libelar, de prohibición de enajenar y gravar, arrendar o dar en comodato. Acompañó como medio de prueba del riesgo inminente de que quede ilusoria la ejecución del fallo, el original de la Inspección Extrajudicial que fuera efectuada por la Notaría Cuarta de Barquisimeto, a solicitud de ella, el día 02/09/2007, en la dirección del inmueble objeto de la presente controversia, donde se dejó Constancia de “la existencia de un cartel o aviso que se lee: SE VENDE” EL CUAL SE ENCUENTRA ADHERIDO A LA PARED, (SU FRENTE) DEL REFERIDO INMUEBLE…”, por lo que existiendo el fumus boni iuris y el periculum in mora, pide se decrete la medida requerida.

   El 08/10/2007, visto el escrito anterior, el a quo decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda, ya descrito anteriormente, ordenando oficiar a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara a los fines de que se estampe la nota marginal correspondiente. No se constató en autos, que el a quo ordenara la apertura del respectivo Cuaderno Separado de Medidas.

   A los folios 45 al 47, riela poder apud-acta otorgado por la actora a los abogados A.B. PALACIOS C. y J.C.R.A., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 2.596.767 y 6.810.864, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.833 y 35.175, en el mismo orden de mención.

   El día 18/10/2007, la parte actora consignó juego de copias del libelo de la demanda, a los fines de que se practique la notificación de la parte demandada.

   Al folio 56 se observa el auto mediante el cual el a quo, en fecha 06/11/2007, agregó a los autos el oficio recibido del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. En dicho Oficio signado con el N° 7090-021, el Registrador de la mencionada Oficina Inmobiliaria, dejó constancia de que se tomó nota en el documento allí indicado, de la Medida Decretada sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

   El día 20/06/2008, compareció la demandada I.E.G. por ante el a quo, otorgando poder apud-acta a los abogados I.G.A., N.M., L.A. y S.G., todos debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 49.167, 31.152, 35.131 y 49.429, respectivamente.

   DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.

   La ciudadana I.E.G., en fecha 20/06/2008, y asistida por la ABG. I.G.A., presentó escrito mediante el cual contestó la demanda que se le interpusiera, alegando lo siguiente:

   • Rechazó, negó y contradijo todos los alegatos esgrimidos por la parte actora.

   • Que la parte demandante solicitó en su petitorio lo siguiente: a) el Cumplimiento del “Contrato de Compra Venta” y b) de manera errónea, como si se tratara de una solicitud, estimó la demanda en Bs. 300.000.000,00, señalando no haber incluido la indexación o corrección monetaria; pero se entiende que de la forma en que inició su petición, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se trata es de una estimación de la demanda, pues si la demandante solicita el Cumplimiento del Contrato, mal podría solicitar también el pago de una suma indexada ya que ambos conceptos son excluyentes.

   Que respecto al análisis del fondo del petitorio, partiendo de lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, lo cual es cónsono con el principio de que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, (Art. 1.159 del Código Civil), para concluir con ambos principios que: solamente rige lo previsto en la Ley cuando en los contratos no se haya previsto una determinada formalidad o modo de cumplir la obligación.

   Citó y transcribió, seguidamente las Cláusulas Quinta, Novena y Décima del contrato objeto de esta demanda.

   Considera que, al tener las partes integrantes de un contrato la posibilidad de pactar el tipo de acción a ejercer en caso de incumplimiento de alguna de ellas, en el presente caso, lo que siempre se pactó fue la Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta y consecuencialmente, el pago de la Cláusula Penal.

   Que de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, las partes eligieron contractualmente cuál era el tipo de acción a intentar por ellas en caso de inejecución de las obligaciones asumidas en el contrato, y es en base al artículo 1.159 del Código Civil, que el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito entre su persona e INVERSIONES LAGA, C.A., tiene fuerza de Ley entre ellas, por lo que la presente acción no se ajusta a lo pactado (ya que lo que se pactó fue la Resolución del Contrato con el cumplimiento de la Cláusula penal), y mal puede la demandante refugiarse en normas del Código Civil para intentar un tipo de acción diferente a la ya pactada, ya que las normas de éste sólo hubieran sido aplicables si nada se hubiera establecido en el contrato respecto al tipo de acción a ser intentada en caso de inejecución, pero habiéndolo pactado sólo ella es procedente (la Resolución).

   Que es falso lo que alega la actora, que de la inejecución de “LA OFERENTE” nazca para “LA OPTANTE” “el derecho a reclamar judicialmente la Ejecución o Cumplimiento del Contrato “tal como en efecto se demanda”.

   Que por lo expuesto, el destino de la presente demanda no puede ser otro que el de la declaratoria SIN LUGAR, y sucumbir la actora en sus pretensiones, por cuanto en primer lugar, NO INTENTO LA ACCION PACTADA EN EL CONTRATO, y en segundo lugar, al no intentar la referida acción, TAMPOCO SOLICITO EL PAGO DE LA CLAUSULA PENAL, de modo que es improcedente el Cumplimiento del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta.

   Que por su parte, entiende que lo convenido fue la resolución del contrato y considerando que la inejecución de la obligación provino de INVERSIONES LAGA, C.A., fue por lo que interpuso por ante el Juzgado Competente, Oferta Real a favor de la referida empresa, sin que puedan dilucidar en este juicio los pormenores del incumplimiento por no ser materia en el presente.

   El Tribunal dejo constancia de que ambas partes presentaron pruebas en su respectiva oportunidad.

   DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO.

   El 24/03/2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.E.L., dictó y publicó sentencia en la presente causa, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la presente pretensión de Cumplimiento de Contrato.

   En vista de la sentencia del a quo, la parte demandada el día 30/03/2009, APELO en contra de la misma, según diligencia presentada por la apoderada de dicha parte, ABG. I.G., apelación que fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa el día 07/04/2009, ordenando la remisión del expediente a la URDD CIVIL a los fines de su distribución entre los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial.

   Suben las presentes actuaciones a esta Alzada por corresponderle el turno de la distribución de la URDD CIVIL, recibiéndose en fecha 12/05/2009 y antes de proceder a dársele entrada, este Tribunal ordenó su devolución al a quo a fin de que subsanen error en la foliatura del mismo. Se recibe nuevamente el expediente en esta Instancia, el día 05/06/2009, se le da entrada y por auto separado dictado en esa misma fecha, se fijó para que tenga lugar el acto de informes, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

   DE LOS INFORMES ANTE ESTA INSTANCIA.

   En fecha 07/07/2009, oportunidad para que tenga lugar el Acto de Informes, este Tribunal agregó a los autos los escritos presentados por ambas partes y dejó constancia de ese hecho, acogiéndose al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

   DE LAS OBSERVACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.

   En fecha 17/07/2009, oportunidad legal para el Acto de Observaciones, este Tribunal dejó constancia de que solo la parte actora hizo observaciones a los informes de la parte contraria, acogiéndose en consecuencia, al lapso para dictar y publicar sentencia, establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   DE LA COMPETENCIA

   Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

   Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

   Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

   Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Parcialmente Con Lugar de la demanda interpuesta y de la circunstancia de que la única parte apelante en contra de la misma fue la demandada, y Así Se Declara.

   MOTIVA

   Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva de fecha 24/03/2009, dictada por el a quo está o no ajustada a derecho y para ello se hace imprescindible pronunciarse en primer lugar sobre la petición de nulidad de sentencia hecha por la ABG. I.G., en representación de la demandada INGRI GOZAINE AGÜERO, ambas identificadas en autos, al presentar informes ante esta Alzada y luego en base al resultado de esa petición, se establece que:

   A tal efecto, tenemos que la referida abogado en el Particular II del escrito de informes, el cual cursa a los folios 223 y 224 para fundamentar la petición de nulidad de la sentencia definitiva apelada arguye lo siguiente: “El juzgador de Primera Instancia omitió pronunciarse sobre el alegato fundamental de la parte demandada para excepcionarse de la demanda, lo cual es a todas luces violatorio del derecho a la defensa y de los requisitos de la sentencia, pues a tenor del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia debe contener: 5.-decisión, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, porque sino estamos en presencia de lo que se denomina Incongruencia Negativa del Fallo.

   De modo que solamente con este vicio la sentencia es nula absolutamente y en ese sentido pedimos a usted ciudadano Juez, conozca del fondo del asunto por cuanto la apelación versa sobre el desacuerdo de nuestro parte de la falta de apreciación del A quo de los alegatos esgrimidos por esta representación relacionados con el fondo de la controversia y por el hecho se suplir actuaciones que la parte actora no ejecutó ni aunque tuviera argumento para solicitar el cumplimiento del contrato.

   Puede observarse que para la comisión de este vicio el A quo no aprecia pruebas aportadas por la demandada como la prueba real que se hizo por ante un Juzgado de Primera Instancia Civil”

   Observa quien aquí juzga, que la demandada I.E.G. procedió el 20 de junio del 2008 a contestar la demanda, según consta en escrito cursante del folio 98 al 102 de los autos y del cual se evidencia que, aparte de admitir expresamente haber suscrito con la demandante el contrato cuyo cumplimento le demanda; alego como defensa lo siguiente:

   1. Impugnó la indexación hecha por la demandante junto con la estimación hecha por la demandada cuando dice en el literal b) “de manera errónea, coloca en el petitorio como si se tratara de una solicitud, la estimación de la demanda en Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 300.000.000,00), señalando que no está incluida la indexación o corrección monetaria que al término de esta demanda deberá ser calculada a los fines legales pertinentes”, pero se entiende, que la forma en que se inició la singular petición, “De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se estima el valor de la presente demanda la suma de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,00), se trata de una estimación de la demanda, pues si la demandante solicita el cumplimiento del contrato, mal podría solicitar también el pago de una suma indexada, ya que ambos conceptos son excluyentes. De modo que respecto a esto, la cínica interpretación posible es que se trata de una mera estimación de la demanda, tal como la demandante anunció al inicio de la petición que era “de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil”.

   2. En cuanto a la segunda defensa planteada está referida a cuestionar la acción de cumplimiento de contrato incoada contra ella planteando que lo procedente era la resolución de contrato y como consecuencia de ello, el pago de la cláusula penal, ya que así según ella está claramente estipulado en la cláusula novena del contrato de marras, concluyendo que de acuerdo a su criterio “la demanda debe ser declarada sin lugar y sucumbir la actora en sus pretensiones por cuanto en primer lugar no intentó la acción pactada en el contrato y en segundo lugar, al no intentar la referida acción tampoco solicitó el pago de la cláusula penal, pues no puede considerarse que el punto 3 contenido en el petitorio sea la cláusula penal, de modo que es improcedente el cumplimiento del contrato de promesa bilateral.

      Ahora bien, al leer la sentencia recurrida la cual cursa al folio 197 al 203 se observa que el a quo sí se pronunció sobre la indexación solicitada por la demandante y la cual fue impugnada por la demandada, aunque sin referirse que lo decidido, sobre este particular obedecía a la defensa opuesta de la demanda y así se evidencia cuando en su parte motiva dice “Ahora bien, en relación a la indexación solicitada por parte de la demandante de autos, este juzgador, en virtud de que ésta, en su pedimento no fue específica en el sentido de que no indicó con exactitud al Tribunal, el monto o la cantidad de dinero que pretendía fuera indexada… considera quien esto decide que mal podría acordarse tal pedimento, así se decide”, más sin embargo, por el hecho de no haberse referido que ese pronunciamiento obedecía a la defensa de la demandada, no es motivo de nulidad por cuanto negó esa pretensión de indexación que era lo que ésta quería enervar, y más sin embargo, en dicha sentencia se observa la omisión de pronunciamiento sobre la defensa del fondo supra señalada en el literal “B”; hecho éste que en criterio de este jurisdicente sí constituye un vicio de nulidad de la sentencia por no decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dejando de ser expresa, positiva y precisa de acuerdo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, tal como lo exige el artículo 243 ordinal 5° eiusdem, y a su vez constituye una violación al derecho de defensa de la demandada consagrada en el artículo 49 ordinal 1° de la Constitución vigente; hecho éste que configura a su vez, el supuesto de hecho de falta de determinación de los requisitos de la sentencia contemplados en el artículo 244 eiusdem, como nulidad del fallo; motivo por el cual éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, anula la sentencia definitiva dictada el 24 de marzo del corriente año por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y procede conforme al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil a dictar su propia sentencia de acuerdo a los términos que más abajo se expone y así se decide.

   3. En virtud de lo precedentemente decidido, se hace imprescindible establecer los límites de la controversia, y a tales efectos tenemos que, dado a la aceptación expresa de la demandada de haber suscrito con la actora el contrato cuyo cumplimiento le demanda, pues ese hecho queda relevado de pruebas, por lo que las cláusulas contentivas de los derechos y obligaciones establecidas en él son igualmente aceptadas, quedando en consecuencia, la carga de la prueba de cumplimiento de la obligación que imputan como incumplida, la falta de la entrega de la solvencia Inmobiliaria Municipal del Inmueble ofertado en el Contrato de marras, por constituir un hecho negativo, la cual le corresponde a la demandada, así como también de los hechos constitutivos de las defensas alegadas, tal como lo prevé el artículo 506 del Código Adjetivo Civil y así se decide.

      DE LA PARTE ACTORA.

      1) Respecto a las copias fotostáticas expedidas por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, cursante a los folios 14 al 24, se desestima de cualquier valor probatorio por reflejar un hecho no controvertido, como lo es la legalidad de la constitución de la demandante y así se decide.

      2) Respecto a la documental cursante del folio 25 al 28, constituye en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, el cual fue aceptado por la demandada la suscripción del mismo y en consecuencia, se da por probado: 1° Que dicho contrato fue suscrito el 14 de Febrero del 2007 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 77, Tomo 44 del Libro de Autenticaciones; 2° Que el inmueble objeto del contrato es el constituido por una casa y terreno ubicada en la Carrera 19 entre calles 14 y 15, N° 14-67, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de 320 metros cuadrados, alinderado así: NORTE: Con inmueble que es o fue de R.A. en 10.05 mts.; SUR: Carrera 19 que es su frente en 10,67 mts.; ESTE: Con inmueble que es o fue de R.G., en 30,84 mts; y OESTE: Inmueble que fue de O.S., hoy de J.T., en 30,70 mts.

      3) Que el plazo de vigencia del contrato de opción bilateral de compra venta que fijado en treinta días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento (14/02/2007) más una prorroga de 30 días continuos más (es decir, que la prorroga vencía el 15 de abril del 2007).

      4) Que el precio de venta fue pactado en la cantidad de Bs. 290.000,00; cantidad esta que reexpresada al valor nominal del Bolívar es la cantidad de Bs.F., 290.000,00; de los cuales la demandada recibió en los cuales la demandada recibió en calidad de depósito en garantía la cantidad de Bs. 58.000.000,00, reexpresado al valor actual Bs.F., 58.000,00, y de que el saldo restante de Bs. 232.000.000,00 (Bs.F. 232.000,00), los pagaría el optante a la oferente al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, a cuyo efecto previamente la oferente (aquí demandada) tenía que entregarle al optante todas las solvencias nacionales y municipales que exigen las autoridades competentes para el otorgamiento del documento.

      5) Que la suma recibida en depósito no devengaría intereses a favor del optante y de que sería imputado al precio de venta.

      6) Que si el contrato no llegare a cumplirse por causas imputable al optante se declararía de pleno derecho resuelto el contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial; quedando el oferente en absoluta y plena libertad de vender u ofrecer el inmueble a cualquier otro interesado; y reteniendo en propiedad el 50% del depósito dado en garantía al devolver al optante el 50% restante dentro de los cinco días continuos a la fecha en que ocurrió el incumplimiento y en el supuesto que la venta no se efectuare por causa imputable al oferente éste le deberá entregar al optante la cantidad de Bs.F. 58.000,00, que recibió al momento de la firma del contrato, más Bs.F. 29.000,00 por concepto de daños y perjuicios y así se decide.

      7) De la documental cursante al folio 28, se desestima por reflejar un hecho no controvertido y así se decide.

      8) Respecto al a documental cursante al folio 30, se valora conforme al artículo 510 del Código Adjetivo Civil, de que la demandada entregó al aquí demandante esa solvencia de Hidrolara ya que éste así lo acepto y así se decide.

      9) Respecto a las documentales cursantes de los folios 31 al 32, se desestima por ser apócrifas y así se decide.

      10) En cuanto a la comunicación dirigida por el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara al Juzgado a quo el cual cursa al folio 57 y que adminiculado con el documento de compra venta cursante del folio 114 al 120, se aprecia conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil y en consecuencia se considera fidedigno y por lo tanto se da por probado que la demandada Ingrid Esperanza Gozaine Agüero le vendió a su hijo Alfredo Alejandro López Gozaine, titular de la cédula de Identidad N° 14.879.973, el 12 de julio del 2007; el inmueble objeto de contrato cuyo cumplimiento aquí se le demanda y de que presentó la Solvencia Municipal de pago inmobiliario del referido bien inmueble siendo expedida dicha solvencia el 18/05/2007; es decir con fecha posterior a la fecha de vencimiento de la prorroga del contrato por el cual aquí se le demandada la cual venció el 15 de abril del 2007 y así se decide.

      11) Respecto a los informes enviado por la Gerente General de Administración Tributaria del Municipio Autónomo al a quo, cursante del folio 162 al 164 de los autos se aprecia conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil y en consecuencia se da por probado que sobre el inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 14 y 15, N° 14-67 de ésta ciudad, código catastral N° 1102044011000; el cual es el objeto del contrato cuya pretensión de cumplimiento aquí se demanda del lapso de vigencia 01/01/07 al 15/04/97, nadie obtuvo solvencia de este; sino que esta solvencia fue expedida, bajo la serie N° CN-0611395 y así se decide.

      12) En cuanto a la prueba documental promovida por la apoderada judicial de la demandada consistente en las copias fotostáticas de la oferta real de pago que le hiciera a la aquí demandante la cual cursa del folio 124 al 121, sé desestima de cualquier valor probatorio en virtud de que en la misma no existe actuación procesal alguna de la aquí demandante, lo cual impide valorarla ya que de hacerlo se atentaría contra el principio de alterabilidad de la prueba y se desestima el derecho a la defensa del demandante el cual tiene rango constitucional tal como lo prevee el artículo 49 de la vigente constitución y así se decide.

      CONCLUSIÓN PROBATORIA.

      Del análisis precedentemente expuesto, podemos concluir que están probados los siguientes hechos: A) Que el contrato cuyo cumplimiento se pretende fue efectivamente firmado entre las partes del presente proceso; B) Que la demandada recibió de la actora en calidad de deposito en garantía la cantidad de Bs.58.000.000,00, que reexpresado al valor actual del bolívar será Bs.F. 58.000,00, con el compromiso que esta cantidad seria imputado al precio de venta convenido en la cantidad de Bs. 290.000.000,00 y que reexpresado sería la cantidad de Bs.F. 290.000,00 y de que en caso de incumplimiento por parte de la demanda en el contrato esta quedaba obligada a devolver a la actora la cantidad de Bs.F. 58.000,00 recibido en depósito en garantía más el equivalente al 50% de esa cantidad; es decir, Bs.F. 20.000,00, dentro de los cinco días siguientes a la fecha del incumplimiento; así como también que la suma supra referida entregada por la actora a la aquí demandada es garantía de depósito no devengaría intereses; C) Que la vigencia del contrato fue establecida en 30 días continuos contados a partir de la fecha de suscripción lo cual ocurrió el 14 de febrero del 2007 más una prorroga de 30 días continuos más, la cual venció el 15 de abril del año 2007; D) Que la aquí demandada no cumplió con la entrega de la solvencia inmobiliaria municipal del bien inmueble ofertada a los fines de poder introducir el documento de venta definitivo, tal como la estipulación en la cláusula cuarta y décima del contrato e inclusive quedó comprobado que la referida solvencia la obtuvo fue el 18/05/2007; fecha ésta en que ya había vencido la prórroga establecida como vigencia del contrato de marras, el cual feneció el 15 de abril del 2007. E) Que el inmueble ofertado en el contrato de marras fue vendido por la aquí demandada, el 12 de julio del 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 43, folios 334 al 339, Protocolo Primero (después de haberse vencido la prórroga del contrato de marras) y así se decide.

      Una vez establecidos los hechos, procede quien suscribe el presente fallo a hacerlo así:

      PUNTO PREVIO.

   1. Respecto a las copias fotostáticas certificadas consignadas en esta fecha por la parte actora, este Juzgador se abstiene de valorarlas por ser extemporáneas las misma, al tenor del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

   2. En cuanto a la poca técnica del apoderado actor de estimar la acción de cumplimiento de contrato en la cantidad de Bs. 300.000.000,00, cantidad hoy reexpresada en Bs.F. 300.000,00, y a su vez pedir expresamente la indexación, sino dejando sobre entendido esa petición al señalar: “…omisis… sin estar incluida la indexación o corrección monetaria que al término de esta demanda deberá ser calculada a los fines legales pertinentes…”, este Juzgador hace el siguiente pronunciamiento. B.1) En cuanto a la estimación de la cuantía en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (y que hoy reexpresada al valor actual del Bolívar en la cantidad de Bs.F. 300.000,00), en virtud de que la demandada no rechazó expresamente la misma por considerarla insuficiente o exagerada, tal como lo prevé el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, sino que se limitó a controvertir la indexación solicitada; pues en criterio de este Jurisdicente, la misma se considera firme y en consecuencia, se determina que el a quo si tenía la competencia para conocer y decidir la causa y así se decide. B.2) En cuanto a la indexación solicitada y rechazada por la demandada quien manifestó que: “si la demandante solicita el cumplimiento de contrato, mal podría solicitar también el pago de una suma indexada, ya que ambos conceptos son excluyentes”; quien suscribe el presente fallo rechaza esta defensa por errónea, por cuanto un contrato puede contener obligaciones dinerarias y si bajo ese supuesto se demanda el cumplimiento de las obligaciones de esa naturaleza, pues sí es procedente la indexación monetaria; más sin embargo, en el caso sublite, dado a que la actora no pretende pago de suma de dinero alguna, sino el de una obligación de hacer como sería que la demandada otorgue el documento de venta del inmueble afectado; por lo que al no reclamar pago de cantidad de dinero alguno; pues dicha pretensión debe ser desestimada y así se decide.

      DEL FONDO DEL ASUNTO.

      El Código Civil regula los efectos de los contratos y las acciones que tienen las partes en caso de incumplimiento de alguna de ellas en la(s) obligación(es) contemplada(s) en el mismo. Efectivamente, el artículo 1.159 preceptúa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Y el Artículo 1.167, preceptúa: “El contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

      Ahora bien, probado como quedó en autos, que las partes suscribieron el contrato cuyo cumplimiento demandan; que efectivamente la demanda tenía”, la obligación de entregarle a la demandante la solvencia inmobiliaria municipal para poder protocolizar el documento de venta definitivo del inmueble, tal como consta se evidencia de las cláusulas décima y cuarta del contrato de marras y en virtud de que la demandada no probó haber cumplido con esa obligación; por cuanto dicha solvencia inmobiliaria la obtuvo el 18 de mayo del 2007; es decir, después haberse vencido el lapso de prórroga de la vigencia del contrato de marras lo cual ocurrió el 15 de abril del 2007; hecho este que encuadra en los supuestos de hechos del artículo 1.167, para la acción de cumplimiento; pero dado a que la pretensión de la parte actora es el obligar a que se le otorgue el contrato definitivo de venta del inmueble señalado en el libelo de demanda y en el contrato objeto de este proceso, es imposible legalmente conceder esa pretensión, por cuanto dicho inmueble fue vendido el 12 de julio del año 2007 según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 12 de julio del 2007, bajo el N° 43, Folios 334 al 339, Protocolo Primero, Tercer Trimestre; operación o negociación ésta que por cumplir con lo preceptuado por el artículo 1.920, ordinal 1°, en concordancia con el artículo 1.924, ambos del Código Civil, es válida y por ende surte efecto ante tercero incluidas las partes del presente proceso; por lo tanto de admitirse esta pretensión de la actora no sólo infringiría dichos artículos, sino también la garantía constitucional de la propiedad privada del ciudadano que aparece como comprador en dicho documento; garantía ésta consagrada en el artículo 115 de la vigente Constitución, así como también del artículo 273 del Código Adjetivo Civil, por pretender hacer llegar los efectos de la decisión a terceros que no fueron parte del presente juicio como sería el que aparece como comprador y propietario de dicho bien en el Registro Inmobiliario supra señalado; motivo por el cual la presente demanda de cumplimiento de contrato con la pretensión de que la demandada cumpla con la obligación de otorgar el documento de venta del inmueble que fue objeto del contrato suscrito por las partes el 14 de Febrero del 2007, bajo el N° 77, Tomo 44, se ha de declarar Sin Lugar, prescindiendo como es obvio por innecesario cualquier pronunciamiento sobre la defensa de fondo opuesta por la demandada al contestar la demanda; por cuanto en virtud de lo supra decidido hace innecesario su consideración y así se decide.

      DECISION

      En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE lo siguiente:

      1) Se declara NULA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.E.L., en fecha 24 de Marzo del año 2009, por lo que en consecuencia, pasa este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara a dictar su propio fallo.

      2) Se declara SIN LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana CONCETA M.L.D.M. en nombre y representación de la firma mercantil INVERSIONES LAGA, C.A., en contra de la ciudadana I.E.G. AGÜERO, todos identificados en autos.

      3) No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la presente decisión.

      Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

      Publíquese y regístrese.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diecinueve (19) días del mes de Octubre de dos mil nueve.

      EL JUEZ TITULAR

      Abg. J.A.R.Z.

      LA SECRETARIA

      Abg. MARIA C. GOMEZ DE VARGAS

      Publicada en su fecha a las 03:15 p.m.

      LA SECRETARIA

      Abg. MARIA C. GOMEZ DE VARGAS