Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 26 de Enero de 2010

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2010-000005

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

PARTE ACTORA: CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ETAPA I, inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1978, bajo el N 1, Folio 1, Tomo 18 Adicional, Protocolo Primero.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana Z.Z.U., abogada en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.141.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PELUQUERIA MIKY S.R.L inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de febrero de 1979, bajo el N° 66, Tomo 10-A.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos D.A.R.A., F.R.A. y A.C.R.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19146,18460 y 30989 respectivamente.

-II-

De la relación sucinta de los hechos

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 22 de noviembre de 2007 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que incoara CONDOMINIO DEL CENTRO CMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ETAPA I, contra Sociedad Mercantil PELUQUERIA MIKY S.R.L para terminar la relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local distinguido con el numero 73, ubicado en el nivel S.A.d.C.C.P.L.A., situado al final del Boulevard El Cafetal, avenida R.L., Municipio Baruta del Estado Miranda.

En fecha 09 de diciembre de 2009, el tribunal oyó en ambos efectos la apelación de la sentencia, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del sorteo realizado se asignó su conocimiento al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que le dio entrada el 11 de enero de 2009 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 22 de enero de 2010, el abogado D.R.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones constante de ocho (08) folios útiles.

El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:

De lo alegatos de la parte actora

Sostiene el apoderado de la parte actora que su representado y la Sociedad Mercantil PELUQUERIA MIKY S.R.L inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de febrero de 1979, bajo el N° 66, Tomo 10-A. mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de febrero de 1987,se inicio la relación arrendaticia, que tenía por objeto el local distinguido con el N° 73 ubicado en el nivel S.A.d.C.C.P.L.A..

Señala que la relación arrendaticia se mantuvo durante varios años y el último contrato suscrito entre las partes, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de julio de 2004, anotado bajo el Nro 124, Tomo 31.

Que se estableció que el contrato sería por el período de dos (02) años, contados a partir del primero de julio de 2004 prorrogables por un período igual de dos (02) años.

Que el arrendatario se obliga a servirse del inmueble como un buen padre de familia y devolverlo al término del presente contrato o de cualquiera de sus eventuales prórrogas, en un plazo de quince (15) días, debidamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que se encuentra el inmueble para el momento de entrar en vigencia el mismo.

Manifiesta que en fecha 30 de mayo de 2006, que mediante comunicación enviada a la Sociedad Mercantil PELUQUERIA MIKY SRL, un proyecto de contrato de arrendamiento para el período 2006-2008 que debería suscribirse antes del primero de julio de 2006, toda vez que el 30 de junio de 2006 se extinguiría el contrato por expiración del término y que para el caso contrario se entenderían que harían uso de la prórroga legal establecida en la ley.

Que la Sociedad Mercantil PELUQUERÍA MIKY SRL, no suscribió un nuevo contrato antes de la expiración del término, a partir del primero (01) de julio de 2006, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario literal d.

Expresa el apoderado del actor que en fecha 02 de julio de 2009, transcurrido tres años, después de haberse vencido la prórroga legal, notificó a su arrendatario Sociedad Mercantil SRL, la entrega del inmueble en los términos establecidos en la cláusula Décima Cuarta del contrato que rigió entre las partes hasta el 30 de junio de 2009.

Finalmente señala que hasta la presente fecha la Sociedad Mercantil PELUQUERIA MIKY SRL, no ha hecho entrega del inmueble arrendado a su representada.

Fundamenta la demanda en los artículos así como los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo antes expuesto demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y de su prórroga legal a la Sociedad Mercantil PELUQUERA MIKY SRL, y que cumpla su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado.

De las defensas opuestas

En fecha 03 de noviembre de 2009 se verificó el acto de contestación de la demanda donde el apoderado judicial de la parte accionada, mediante escrito opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11° inadmisibilidad de la demanda.

Arguye el apoderado de la demandada Sociedad Mercantil PELUQUERA MIKY SRL, que para exista un juicio es menester que se lleve a efecto entre sujetos de derecho y el condominio y menos aún el Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I, son conforme a la ley, Código Civil, no son, ni pueden ser sujeto de derecho y en consecuencia, no son susceptibles, de aparecer en una demanda, ni como actores, ni como demandados, ni puede producir efecto jurídico alguno, la sentencia que establezca lo contrario o pretenda en algún modo, investir de personalidad al condominio o al referido Centro Comercial, siendo potestad soberana de la actual Asamblea Nacional por medio de la aprobación de una ley sobre la Propiedad Horizontal.

Por otra parte, opuso la falta de cualidad activa de la persona que se presenta como administradora A.M.E. P, titular de la cédula de identidad N° 12.454.941, por cuanto el poder conferido a la abogada Z.Z., que la administradora se arroga la representación de un ente abstracto denominado Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I, quien conforme a ley, no es persona natural, ni jurídica, y por ende, no tiene personalidad jurídica para obrar en juicio, ni es susceptible de asumir obligación alguna, ni ser representado en juicio.

Que de conformidad con el documento de Condominio del Centro Comercial y el artículo 20, literal e, de la Ley de Propiedad H.r. irrefutable, que en todo lo relativo a las áreas comunes, el administrador ejerce en juicio la representación de los propietarios, y no la representación del Condominio del Centro Comercial, como aparece en el poder y en el libelo a la totalidad de los Copropietarios que integran la Comunidad de Copropietarios del Edificio denominado Centro Comercial Plaza Las Américas, los cuales no aparecen identificados, ni mencionados expresamente en el libelo de demandada, ni menos en el poder acreditado en autos .

Que la administradora procede a demandar en nombre propio, y en virtud de ello carece de cualidad necesaria para intentar y sostener en juicio, resulta evidente establecer que su persona y menos aún, el Condominio del Centro Comercial, a quien dice representar, ostenta la cualidad activa requerida para demandar o estar en juicio.

Que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, ha sostenido que los propietarios sometidos al régimen de propiedad h.h.d. considerarse en un todo como un litis consorcio necesario.

Que es errónea la descripción en el poder otorgado por quien dice ser la administradora del Condominio a la abogada Z.Z.U., al señalar que el Condominio esta inscrito por ante la Oficina Subalterna del Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, cuando lo jurídicamente registrado, es el documento de Condominio del Edificio denominado Centro Comercial Plaza Las Américas I, requisito sine qua nom, exigido por el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes de proceder a la enajenación de cualquier apartamento o local , sin que tal requisito, por lo demás, bajo ninguna circunstancia, otorgue o invista personalidad jurídica al Condominio, como erróneamente pareciera señalar el poder otorgado por la administradora del Condominio a la abogada Z.Z.U..

Impugna y desconoce el poder que le fuere otorgado a la abogada Z.Z.U..

Contestación al fondo de la demanda

Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada en contra de su mandante, sustentado que es falso que deba darle cumplimiento al contrato de arrendamiento en los términos en que ha demandado.

Negó, rechazó y contradijo que su representado no se ha negado a cumplir con la entrega del local arrendado al vencimiento del término contractual, y la posterior prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser falso de toda falsedad que su mandante tenga la obligación contractual legal de entregar el local arrendado, en la fecha 30 de junio de 2006.

Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido notificada la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Que la comunicación consignada solo aparece un sello húmedo donde se lee como recibido por PELUQUERÍA MIKY SRL, persona jurídica diferente a la persona jurídica demandada que suscribe el contrato objeto de la demanda PELUQUERÍA MIKY SRL.

Negó rechazó y contradijo, por ser falso de toda falsedad que la relación arrendaticia derivada del contrato demandado, se haya cumplido con la prórroga legal acordada por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario a su representada y que a partir del primero (01) de julio de 2006, comenzó a correr dicha prórroga legal hasta el dos (02) de julio de 2009, como erróneamente se señala en el libelo de demanda.

Negó, rechazo y contradijo en toda forma de derecho, la demanda incoada en contra de su representada, rechazando a todo evento la calificación jurídica hecha por la parte actora en relación a los hechos, conviniendo solo en la suscripción y firma de su representada en los contratos de arrendamientos que dieron origen a la relación jurídica arrendaticia que se pretende accionar ilegal y temerariamente.

Que el último contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de octubre de 2004, quedando anotado bajo el N° 39, tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que en la cláusula tercera las partes contratantes establecieron una duración de dos (02) años contados a partir del primero de julio de 2004, lapso que venció efectivamente el día 30 de junio de 2006, siendo conforme a la referida cláusula del contrato suscrito entre las partes la cual transcribe:”La duración del Presente (sic) contrato será por el período de dos años, contados a partir del primero de julio de 2004.., como lo señala la demandante en su libelo.

Que la demandante omitió de manera dolosa e intencional, la parte final de la cláusula tercera que consagra una prórroga adicional por un período igual de dos años, y en virtud de ello el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda fue legalmente prorrogado, por dos (02) años adicionales, contados a partir del día primero (01) de julio de 2006 hasta el día 30 de junio de 2008, y actualmente esta en plena vigencia, por cuanto se prorrogó nueva y contractualmente, por un período de dos años adicionales, contados a partir del primero de julio de 2008 hasta el día 30 de junio de 2010, tal como lo establecieron las partes en la cláusula tercera.

Arguye que las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de eminente orden público, no sujeta a convalidación entre las partes, ni se renuncia alguna que implique en modo alguno menoscabo del derecho tutelado a favor del inquilino.

Que la prórroga legal debe computarse, una vez haya vencido el lapso de duración inicial del contrato y el de sus eventuales prórrogas contractuales si las hubiere.

Que en el presente caso se evidencia que al operar las prórrogas sucesivas contractuales del último contrato suscrito entre las partes, bajo las circunstancias de modo, lugar y tiempo señalado resulta inadmisible que la arrendadora pretenda fijar de manera unilateral y contraria a la ley, la fecha cierta en que habría de comenzar la prórroga legal, siendo absolutamente falso e incierto, que su representada tenga alguna obligación contractual o legal de firmar un nuevo contrato de arrendamiento, antes del día primero (01) de julio de 2006, como sostiene la parte actora en su libelo, y al no hacerlo, ello debe entenderse que optó por hacer uso de la prórroga legal. Que en el presente caso no ha entrado en vigencia la prórroga legal.

Que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento del plazo, se encuentra en plena vigencia y vigor, el cual se ha prorrogado automáticamente conforme a la cláusula tercera por un período de dos años adicionales, situación que se verifica de pleno derecho, desde el primero (01) de julio de 2008 hasta el día 30 de junio de 2010, más la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la presunta comunicación de no prórroga del contrato de arrendamiento, la impugna y la desconoce por estar suscrita por persona jurídica diferente a su representada, adicionalmente a tal hecho la misma resulta extemporánea por anticipada, en virtud de la prórroga contractual prevista en la cláusula tercera del contrato se encuentra vigente.

Que por imperativo legal se debe declarar la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término incoada por la sedicente Administradora del Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas A.M.E..

De las pruebas de la parte actora:

1. Poder conferido a la abogada Z.Z. por la Junta de Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de agosto de 2009, anotado bajo el N° 3, tomo 78. El cual fue impugnado y será valorado en el texto del fallo. Y así se decide.

2. Acta de Asamblea General de Propietarios celebrada en fecha 13 y 16 de julio de 2009, autenticada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2009, anotado bajo el N° 16, tomo 120. Por cuanto dicho documento no fue atacado en forma alguna por la parte demandada, este Tribunal, de conformidad con las previsiones contenidas en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en armonía con el 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo su valor, evidenciándose del mismo el carácter que ostenta la ciudadana A.M.E., quien por unanimidad fue designada como Administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I. Y así se decide.

3. Acta de la Junta de Condominio, celebrada en fecha 23 julio de 2009, autentificada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2009, anotado bajo el N° 15, tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por cuanto dicho documento no fue atacado en forma alguna por la parte demandada, este Tribunal, de conformidad con las previsiones contenidas en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en armonía con el 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo su valor, evidenciándose la autorización por parte de la Junta de Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas a la ciudadana A.M.E., Administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I, para interponer la demanda en contra de la Peluquería MIKY SRL. Y así se decide.

4. Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de julio de 2004, anotado bajo el N° 124, tomo 31.

5. Comunicación Privada enviada en fecha 30 de mayo de 2006, en la cual se le notificaba su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Fue desconocida e impugnada por la representación judicial de la demandada, la cual será valorada en el texto de este fallo. Y así se decide.

6. Comunicación Privada de fecha 02 de julio de 2009, en la cual solicita la entrega del inmueble constituido por el local M-73, donde funciona PELUQUERÍA MIKY SRL. Documento privado el cual no fue impugnado de conformidad a lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1364 del Código Civil, en virtud de ello, y se otorga todo el valor probatorio. Y así decide.

7. Comunicación recibida en el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, en fecha 10 de octubre de 2007, de la solicitud de permiso para realizar trabajos de cambio de mobiliario en el local N° 73, donde funciona PELUQUERIA MIKY SRL. Documento privado el cual no fue impugnado de conformidad a lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1364 del Código Civil, en virtud de ello, y se otorga todo el valor probatorio. Y así decide.

   De las pruebas de la demandada

1. Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de julio de 2004, anotado bajo el N° 124, tomo 31.

2. Poder conferido por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador de fecha 26 de octubre de 2009, anotado bajo el N° 64, tomo 59 del libro de autenticaciones. Documento público que no fue atacado en forma alguna, este Tribunal de conformidad con las previsiones contenidas en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en armonía con el 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo su valor probatorio. Y así se decide.

   Con respecto a los contratos de arrendamientos que se identificaron con literales “d” y “a” demuestran la existencia de una relación arrendaticia entre CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ETAPA I (arrendador) y la SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MOKY SRL (arrendatario) sobre el local distinguido con el número 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., al final del Boulevard El Cafetal, avenida R.L., Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado Up Supra, que fueron invocados por ambas partes, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se les otorga valor probatorio.

   1) CUESTIÓN PREVIA: Ordinal 11º La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

   Conforme a nuestro ordenamiento Jurídico establece como debe plantearse las defensas y a través de cual mecanismo debe oponerse por una parte, por la otra, solo puede el Juez declarar inadmisible una acción, cuando es contraria a derecho a la buena costumbre o alguna disposición expresa de la Ley

   En el caso de autos, encontramos que la parte pretende que declare la inexistencia del proceso, porque a su entender la demandada no tiene personalidad jurídica y al no tenerla no puede plantearse ninguna acción. No obstante ello, ese no es el mecanismo idóneo para que esa defensa prospere si fuere el caso, ya que la accionada confunde los conceptos de la legitimación al proceso o capacidad y la legitimación a la causa tal como lo señaló el Juzgado A quo.

   En este orden de ideas, si la demandada pretende la declaratoria de inexistencia del proceso esta no es la defensa que debe oponer ya que nuestro Legislador ha establecido el mecanismo como es la falta de cualidad del accionante. Así se declara.

   Por otra parte, como quiera que la demandada opusiera la cuestión previa referida a la inadmisibilidad de la demanda, procede esta sentenciadora a establecer lo siguiente:

   La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de esta Alzada, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien como lo ha indicado reiteradamente nuestro M.T. cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello y con respecto al primero de los supuestos indicados nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretenda innovar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo, el artículo 1081 del Código Civil, establece que: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta…”. Nótese cómo, en este caso, el legislador fue enfático y tajante en no conceder la tutela jurídica de acceder a los órganos jurisdiccionales a quien pretenda reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte, azar, envite o una apuesta.

   Sin embargo, también considera esta Alzada la existencia de otros supuestos en los cuales, si bien el Legislador no establece de manera expresa y diáfana su voluntad de que la acción proceda mediante la expresión “no se admite.. la ley no da acción…”, pueda extraerse de forma genérica el que efectivamente ella no deba prosperar. Se trata así de aquellos supuestos genéricos en los que el legislador omite un procedimiento expreso acerca de la prohibición, pero en definitiva puede extraerse de la norma una tutela no atribuible. Precisamente, la parte demanda ha encuadrado el ejercicio de su cuestión previa, no en la prohibición expresa de la ley, ni como se señaló antes en la construcción de un argumento según el cual por razones de orden público y buenas costumbre, no se deba admitir la acción, sino que su defensa está encuadrada en la falta de cualidad del actor.

   Es por ello, que al no estar encuadrada su defensa ni al orden público ni a una prohibición expresa de la Ley de admitir la acción propuesta, debe declararse improcedente la referida defensa como lo hizo el Juzgado ya que lo que persigue el actor es el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, acción que es totalmente permitido por nuestra Legislación, en consecuencia, esta Alzada considera improcedente la citada defensa, como en efecto, así lo decide expresamente.

   2) De la falta de Cualidad Activa del Condominio del Centro Plaza Las Américas Etapa I

   Asimismo, como defensa previa la parte accionada alega la falta de cualidad activa de la persona que se presenta como Administradora del Centro Comercial A.M.E. P, por cuanto de una simple lectura del poder conferido a la abogada Z.Z., observó que la identificada Administradora, se arroga la representación de un ente abstracto denominado Centro Comercial Plaza Las Américas, quien conforme a la ley, no es persona natural, ni jurídica y por ende, no tiene personalidad jurídica para obrar en juicio, ni es susceptible de asumir obligación alguna, no ser representado en juicio.

   A tal efecto, procede decidir la citada defensa, previa las siguientes consideraciones:

   El doctrinario Ricardo Henríquez La Rocha, en su obra titulada Instituciones de Derecho Procesal, ha señalado lo siguiente:

   “…La cualidad, también denominada legitimación a la causa (legitimatio ad causam) deben tenerla el demandante, el demandado y los terceros que intervengan en el proceso, so pena de producirse una sentencia de inadminisibilidad o de improcedencia. La inadmisibilidad la pronuncia el Juez cuando el actor falta la llamada cualidad anómala …. y la improcedencia, cuando uno u otro sujeto carece de la cualidad normal, valga decir, de la titularidad del derecho subjetivo sustancia que la demanda pretende sea reconocido en la sentencia (LORETO, LUIS), al relación de las partes con el proceso y con la causa (controversia)… (página 126).

   Ahora bien, la capacidad procesal está consagrada en el artículo 136 del Código de Procedimiento, el cual establece:

   Son capaces para obrar en juicios, las personas que tenga el libre ejercicio de sus derechos, la cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderado, salvo las limitaciones establecidas en la Ley

   .

   Por otra parte, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las facultades de los administradores y entre éstas se encuentra el literal “e”:

   Artículo 20.- Corresponde al administrador:

   (…)

5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.”

   Tal como lo estableció el Juzgado A quo al efectuar el análisis de dicha defensa. No obstante, si bien es cierto, que el conjunto de propietarios carece de personería jurídica en las relaciones de derecho material dicho conjunto forma una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal y que tal entidad o consorcio de propietario es el verdadero sujeto de la relación procesal, y que en consecuencia los propietarios que conforman ese consorcio están obligados a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador designado por los propietarios, tal como lo ha establecido la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia del 29 de abril de 1970 y ratificado por esta misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 235 de fecha 23.03.2004, al interpretar este artículo respecto de la cualidad para ser demandante en juicio por parte de los copropietarios de un inmueble en propiedad horizontal, señaló lo siguiente:

   “Ahora bien, en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente:

   ...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

   De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

   (...OMISSIS....)

   El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.

   Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...

   . (Subrayado del transcrito).

   Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.

   Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.” (Resaltado y subrayado del Tribunal)

   De acuerdo a la citada jurisprudencia la accionante puede incoar perfectamente su acción a través de su administrador tal como lo señaló el Juzgado A quo, porque sería un absurdo pensar que todos los copropietarios acudan al juicio sino que pueden ser representados. En consecuencia, procede esta Alzada analizar si efectivamente la ciudadana A.M.E., ostenta la representación que dice tener, a tal efecto, de una revisión a las actas procesales se observa de los folios 72 y 73 del presente expediente Acta de Asamblea General de Propietarios celebrada en fecha 13 y 16 de julio de 2009, autenticada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2009, anotado bajo el N° 16, tomo 120 y Acta de la Junta de Condominio, celebrada en fecha 23 julio de 2009, autentificada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2009, anotado bajo el N° 15, tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, los cuales no fueron impugnados en ninguna forma de derecho y en consecuencia, esta Alzada le otorgó todo su valor probatorio que tienen los documentos públicos, y de ellos se desprende la autorización de la junta de condominio para asumir la representación en juicio, a la ciudadana A.M.E. C.I.V- 12.454.951 para interponer la demanda, lo cual se traduce que la representación asumida por la ciudadana A.M.E. como representante de la comunidad CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ETAPA I, por lo tanto si ostenta el carácter que dice tener y en consecuencia, cumple los extremos exigidos en el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   En este orden de ideas, considera esta Alzada que el Juzgado A quo actuó acertadamente al declarar improcedente la citada defensa.

   3) De la Impugnación del Poder

   Así tenemos que al folio 04 del presente expediente, cursa poder, en el cual se puede leer que la ciudadana A.M.E. P, actúa en su carácter de Administradora de CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I y que dicha empresa se encuentra inscrita en el Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 15/03/1978, bajo el 1, Tomo 18, que el mencionado poder fue suscrito por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de agosto de 2009, inserto bajo el N° 03 Tomo 78 y la Notario, Dra. G.T.d.P. dejó constancia que fue presentado: Documento Constitutivo Estatutario de CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICASI… en donde se evidencia el carácter y las facultades del otorgante para representarla en este acto…” (negrillas de este Tribunal).

   El artículo 155 del Código de Procedimiento Civil dispone:

   Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos

   .

   Sobre este tema nuestro m.T.d.J. se ha pronunciado:

   …esta Sala en sentencia Nº RC-0171, de fecha 22 de junio de 2001, caso: Artur Soares Ferreira contra A.A.M. y otra, expediente Nº 00-317, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en cuanto a la orientación que debe tener la impugnación del mandato judicial dejó sentado el presente criterio: ‘…La impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas (sic) que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacía aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato’ (…) Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronuncio en los siguientes términos: ‘Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente: ‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino mas (sic) bien detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder (…omissis...) Llama la atención de la Sala, que no obstante que la representación judicial de la accionada se limitó sólo a impugnar el poder otorgado por la accionante, sin pedir la exhibición de los documentos, gacetas o libros que considerara pertinentes para desplegar una efectiva actividad probatoria de los alegatos en que fundamento su impugnación, el juzgador ad quem, de oficio, en ejercicio del derecho del impugnante, fijó la oportunidad para que la accionante exhibiera documentos que, como antes se expresó, cursaban en las actas que conforman el presente expediente…

   Este Tribunal acoge la jurisprudencia antes parcialmente transcrita conforme lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y la aplica al caso bajo estudio, en tal sentido la representación judicial de la parte demandada se limitó a impugnar el poder otorgado por la parte actora a la abogada Z.Z.U., sin solicitar la exhibición de los documentos, gacetas o libros que considerara pertinentes con el fin de desplegar una efectiva actividad probatoria de los alegatos en que fundamentó su defensa, razón por la cual se desecha la impugnación al poder otorgado por la parte demandante, formulada por los apoderados judiciales de la parte demandada. Así se decide.

   Establecido la improcedente de las defensas antes peticionadas, procede a decidir el fondo de la presente causa.

   Tal como se señaló antes, la parte accionante fundamenta su acción en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y el cual fue debidamente apreciado en el texto de esta decisión.

   Las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia desde hace más de diez (10) años, que ésta se inició mediante contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 1987, posteriormente suscribieron otro contrato para reglar dicha relación y que el último contrato fue celebrado en fecha 19 de julio de 2004., cuyos contratos fueron invocados por ambas partes, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se les otorgó pleno valor probatorio. Lo que aparece controvertido entre las partes se refiere a la comunicación realizada en fecha 30 de mayo de 2006, en el cual se le indicaba a la arrendataria que su contrato vencería el 30 de junio de 2006, o en caso contrario, se entendería su renuncia a la prórroga convencional, y con ello el iniciaba la prórroga legal.

   De autos se desprende que el actor CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió en fecha 01-04-2004, en su condición de arrendador con la demandada SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL, en su carácter de arrendatario, sobre el bien inmueble de marras identificado Up Supra, tal como lo pauta el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A lo largo de su relación arrendaticia suscribieron dos (2) contratos, el primer contrato privado suscrito en fecha 01 de febrero de 1987 establece como fecha de inicio de dicha relación el día 01 de febrero de 1987, y, el último contrato autenticado en fecha 01 de julio de 2004, que era a término fijo con una duración de dos (2) años, prorrogable por períodos iguales, si una de las partes no notificaba a la otra por escrito su voluntad de no prorrogar dicho contrato, el cual estaba en vigencia desde el 01-07-2004 hasta el 01-07-2006, determina que en esta última fecha 01-07-2006 venció el plazo estipulado en el contrato y comenzó la prórroga legal que otorga el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor de la SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL, así que dicho contrato se prorrogó por el lapso máximo de tres (3) años, que dispone el literal d) de la citada norma, en virtud de que la relación arrendaticia se inició en fecha 01-02-1987 y perduró durante más de diez (10) años, por lo que puede concluirse que la prórroga legal venció el día 01 de julio de 2009.

   No obstante, la representación de judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL, desconoció e impugnó la comunicación privada enviada en fecha 30 de mayo de 2006, en la cual se le notificaba su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, alegando que el sello impreso en el documento no se correspondía a su representada y que la misma había sido recibida por persona jurídica diferente a la demandada, por cuanto el sello húmedo corresponde a PELUQUERÍA INFANTIL MIKY SRL, y no como se indica a la demandada PELUQUERÍA MIKY SRL .

   Sin embargo, la representación judicial debía desplegar una efectiva actividad probatoria de los alegatos en que fundamento tal impugnación, consignando en autos el acta constitutiva y estatutaria de la SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA INFANTIL MIKY SRL, a los fines de demostrar que eran empresas independientes, razón por la cual esta Alzada otorga todo valor probatorio a la notificación realizada en fecha 30 de mayo de 2006, considera que el Juzgado A quo actuó acertadamente al declarar improcedente la citada defensa. Y así se decide.

   En este orden de ideas, de autos se evidencia el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, le comunicó SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL, su intención de no continuar con la relación arrendaticia al vencimiento de la prórroga legal de tres (3) años que venció el día 01 de julio de 2009, por lo que puede concluirse que al interponer la demanda en fecha 13 de agosto de 2009, lo hizo cuando estaba habilitado para hacerlo por haber vencido el lapso de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   Una vez establecido lo anterior y por cuanto resulta procedente la acción de cumplimiento incoada por la arrendadora, de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, para hacer valer la tutela jurídica ante el incumplimiento de la arrendataria de su deber u obligación de devolver el inmueble al vencimiento del contrato y de su prórroga legal, tal como lo dispone el artículo 1.594 eiusdem, a pesar del requerimiento que le hizo por medio de una notificación judicial para el desahucio de su intención de no prorrogar el contrato, resulta procedente y ajustado a derecho declarar con lugar la demanda incoada por la actora y exigir que el arrendatario cumpla con su obligación de devolver el inmueble. Así se decide.

   Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

   DISPOSITIVA

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano D.R.A., en su carácter de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUIERIA MIKY SRL, contra la sentencia dictada en fecha 01 de diciembre de 2009 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, opuesta por la representación judicial de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL.

TERCERO

SIN LUGAR la falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL.

CUARTO

SIN LUGAR la impugnación del poder realizada por por la representación judicial de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL.

QUINTO

CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y de la Prórroga Legal intentada por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LA AMÉRICAS ETAPA I, en contra la SOCIEDAD MERCANTIL PELUQUERIA MIKY SRL, ambos identificados en el encabezamiento de la decisión.

SEXTO

Como consecuencia de la anterior declaración, se condena a la demandada SOCIEDAD MERCANTIL MIKY SRL a entregar el inmueble constituido por un (1) local distinguido con el número 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., al final del Boulevard El Cafetal, avenida R.L., Municipio Baruta del Estado Miranda.

De conformidad a lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas por haber resultado vencida totalmente en el proceso y en el recurso.

Se Confirma la decisión en todas y cada una de sus partes en los términos explanados en el presente fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al tribunal a quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

La Juez,

Abg. M.C.Z.

El Secretario acc.,

Abg. M.P.A.

En esta misma fecha, siendo las 11:41 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario acc.,

Abg. M.P.A.

MCZ/MPA/mcz.-

Asunto: AP11-R-2010-000005