Decisión nº PJ0102009000372 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 1 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, uno de diciembre de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO N° AP31-V-2009-002958.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de Marzo de 1978, bajo el N° 1, Folio 1, Tomo 18 Adicional, Protocolo Primero. Representado en la causa por la profesional del derecho, abogada Z.Z.U., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-7.682.817 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.141, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 3, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones y cursante a los folios 04 y 05 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil PELUQUERIA MIKY S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de Febrero de 1979, bajo el N° 66, Tomo 10-A. Representada en la causa por los abogados, D.A.R.A., F.R.A. y A.C.R.A., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° V-4.082.662, V-.3.244.140 y V-3.150.309 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s 19.146, 18.460 y 30.989 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Octubre de 2009, anotado bajo el N° 64, Tomo 59 de los libros de autenticaciones, y cursante a los folios 41 al 44 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado 10° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I, en contra de la Sociedad Mercantil Peluquería Miky S.R.L., ambas partes plenamente identificadas.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 13 de Agosto de 2009, la parte actora en la causa, incoó pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en contra de la demandada, argumentando, en síntesis:

1. - Que mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de Febrero de 1987, se inició una relación arrendaticia con la demandada, sobre el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., situado al final del Boulevard El Cafetal, Avenida R.L., Municipio Baruta del Estado Miranda.

2. - Que dicha relación se mantuvo por varios años, hasta que en fecha 19 de Junio de 2004, se suscribió con la demandada, por ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, el último contrato de arrendamiento sobre el referido local, quedando anotado bajo el N° 124, Tomo 31 de los Libros de autenticaciones; pactándose una duración de dos (02) años, contados a partir del 1° de Julio de 2004, prorrogable por un período igual de dos (02) años.

3. - Que mediante comunicación fechada 30 de Mayo de 2006, le fue enviada a la arrendataria del inmueble, proyecto de contrato de arrendamiento para el período 2006-2008, para ser suscrito antes del 1° de Julio de 2006, fecha en la que se extinguiría la última relación locativa, participándole a su vez, que caso contrario, se entendería que harían uso de la prórroga legal.

4. - Que al no haberse suscrito el señalado contrato de arrendamiento, en fecha 02 de Julio de 2009 y ante el transcurso de tres (03) años después del vencimiento de la prorroga legal a la que tenían derecho, se le notificó a la arrendataria, la entrega material del bien inmueble en los términos dispuestos en el contrato, sin que hasta la fecha la demandada haya hecho entrega del bien inmueble arrendado.

5. - Que en virtud del incumplimiento antes señalado, procede a demandar a la inquilina del inmueble, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: A.- Hacer entrega real y efectiva del bien inmueble arrendado, por haber vencido la prórroga legal y B.- En pagar las costas y costos del proceso.

6. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 33, 38, literal “D” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (3.000,00 Bs.). Folios 01 al 03).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

   Mediante escrito de fecha 03 de Noviembre de 2009, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo:

1. - Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de Ley de Admitir la pretensión deducida, por cuanto a su decir, para que exista un juicio, es menester que el mismo se lleve a cabo entre sujetos de derecho, y el Condominio y menos aún el Centro Comercial Plaza Las Américas, pueden en forma alguna ser susceptible o aparecer en una demanda, ni como actores ni como demandados.

2. - Opuso la Falta de cualidad activa de la demandante, toda vez que quien se presenta como Administradora del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, por arrogarse la representación de un ente abstracto denominado Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, quien conforme con la ley, no es persona natural, ni jurídica, y por ende no tiene personalidad jurídica para obrar en juicio, ni es susceptible de asumir obligación alguna, ni ser representado en juicio.

3. - Negó, rechazó y contradijo, en toda forma de derecho, por ser falso de toda falsedad, que deba dar cumplimiento al contrato de arrendamiento en los términos demandados, al imputársele el negarse a cumplir con la entrega del local arrendado al vencimiento del término contractual y su posterior prórroga.

4. - Negó, rechazó y contradijo, que le haya sido notificada la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a que alude la actora, por cuanto dicha comunicación tan sólo aparece el sello húmedo donde expresamente puede leerse como recibido por Peluquería Micky S.R.L., persona jurídica diferente a la persona jurídica demandada suscribiente del contrato objeto de la demanda, Sociedad Mercantil Peluquería Miky S.R.L.

5. - Negó, rechazó y contradijo, que en la relación arrendaticia en cuestión, se haya cumplido con la prórroga legal acordada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. - Aceptó la existencia de las relaciones arrendaticias suscritas con la actora, en los contratos que dieron origen a la relación jurídica accionada.

7. - Que siendo que en el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de Octubre de 2004, en su cláusula tercera, se pactó una vigencia de dos (02) años, contados a partir del 1° de Julio de 2004 y vencimiento al 30 de Junio de 2006, con una prórroga automática adicional de dos (02) años, contados a partir del vencimiento del lapso inicial, hasta el día 30 de Junio de 2008, en la actualidad dicha prórroga se encuentra vigente, con vencimiento al 30 de Junio de 2010, por lo que la prórroga legal debe computarse una vez haya vencido el plazo inicial del contrato y sus eventuales prorrogas convencionales.

8. - Que al no encontrarse vencido el contrato en referencia, no tiene obligación alguna de entregar el inmueble en cuestión, siendo aplicable al caso de autos, lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 46 al 57).

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 13 de Agosto de 2009, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y su prorroga legal en contra de la arrendataria del inmueble. (Folios 01 al 03).

   Por auto de fecha 22 de Septiembre de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 20 al 21).

   Mediante nota de secretaria de fecha 06 de Octubre de 2009, se dejó constancia de haberse librado la respectiva boleta de citación de la parte demandada. (Folio 26).

   Mediante diligencia presentada en fecha 30 de Octubre de 2009, la parte demandada se dio por citada expresamente en la causa. (Folios 39 y 40).

   Mediante escrito presentado en fecha 03 de Noviembre de 2009, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 45 al 57).

   Mediante escrito de fecha 09 de Noviembre de 2009, la parte demandante procedió a contestar la cuestión previa opuesta y ratificó la validez de los documentos impugnados en el escrito de contestación a la demanda por la demandada. (Folios 60 y 61).

   Mediante escrito presentado en fecha17 de Noviembre de 2009, la parte demandada promovió pruebas en la causa (Folios 62 al 64), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 18 de Noviembre de 2009 (Folio 65). Lo propio hizo la parte actora mediante escrito presentado en fecha 20 de Noviembre de 2009 (Folios 66 y 67), proveído por auto de fecha 20 de Noviembre de 2009. (Folio 77).

   -DEL CUADERNO DE MEDIDAS:

   Por auto de fecha 20 de Octubre de 2009, se acordó la apertura del cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01 Cuaderno de Medidas).

   Mediante diligencia de fecha 30 de Octubre de 2009, la parte demandada, se opuso al pronunciamiento de medida cautelar solicitada por la actora. (Folio 08 Cuaderno de Medidas.).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   -1er. PUNTO PREVIO-

   DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

   En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 03 de Noviembre de 2009, la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil Peluquería Miky S.R.L., opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la pretensión incoada, argumentando para ello la inexistencia de la personalidad jurídica del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, quien a su entender no es personal natural, ni jurídica, y por ende no tiene personalidad jurídica para obrar en juicio, ni es susceptible de asumir obligación alguna, ni ser representado en juicio.

   En efecto, la señalada cuestión previa lo opuso argumentando:

   (SIC)”…Como accesoria a la presente defensa , y con fundamento en los mismos argumentos, por vía de cuestión previa, opongo a la demanda, la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la Inadmisibilidad de la demanda, por cuanto, para que exista un juicio, es menester que el mismo, se lleva al efecto entre sujetos de derecho y el Condominio, y menos aún, El Centro Comercial Plaza Las Américas, Etapa I, son conforme a la ley, Código Civil, ni pueden ser, sujetos de derecho, y en consecuencia, no son susceptibles, de aparecer en una demanda, ni como actores, ni como demandados, ni puede producir efecto jurídico alguno, la sentencia que establezca lo contrario o pretenda en modo alguno, investir de personalidad al Condominio o al referido Centro Comercial, siendo sólo potestad soberana de la actual Asamblea Nacional por medio de la aprobación de una nueva ley sobre la Propiedad Horizontal, la llamada a corregir las deficiencias previstas en la actual legislación. Por cuya razón, solicito respetuosamente del Tribunal, se declare Con Lugar la presente cuestión previa opuesta…”. (Fin de la cita textual). (Folio 51).

   Argumento que pasa a ser resuelto bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:

   La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. R.J.D.C., en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”.

   Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente:

   (sic) “…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender.

   AHORA BIEN, ESTA SALA TENIENDO PRESENTE QUE ESTA GARANTÍA DE ACCESO A LA JURISDICCIÓN GOZA DE PRIMACÍA CONSTITUCIONAL RESPECTO DE LAS DEMÁS NORMAS LEGALES DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO, CONSIDERA, QUE DEBE HACERSE UNA INTERPRETACIÓN AMPLIA DE ESTE ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, LA CUAL RESULTE ACORDE CON EL MEJOR EJERCICIO DEL DERECHO DE ACCESO DE TODA PERSONA A LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA A FIN DE HACER VALER SUS DERECHOS E INTERESES, PARA ENTENDER, QUE SÓLO HAY PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA CUANDO LAS NORMAS NIEGUEN, EN FORMA EXPRESA, TUTELA JUDICIAL A LA SITUACIÓN QUE SE PRETENDA RECLAMAR O CUANDO SE DESPRENDA DE LOS TEXTOS NORMATIVOS LA CLARA INTENCIÓN DE NO CONCEDER LA REFERIDA TUTELA A CIERTAS SITUACIONES DE HECHO QUE SE PRETENDAN DEFENDER ANTE LOS ÓRGANOS JURISDICCIONALES…” (…).- (Fin de la cita textual).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado de Municipio).-

   De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal.

   Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Y.J.G., en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado:

   (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entres las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera.

   O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo constituye lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva.

   En este sentido, se tiene que conforme a la clásica o tradicional visión de la acción procesal, mira sus elementos bajo la triada “sujetos, objeto y causa”, pero indicando que no se tratan de elementos de la acción que serían las partes y el juez, sino sujetos de la pretensión procesal.

   No obstante, se expresa en materia procesal, que no todas las personas con capacidad jurídica tienen capacidad para obrar, no todas las personas con capacidad para ser parte tienen capacidad procesal, por ende, el elemento subjetivo de la acción está constituido por la capacidad para accionar “en cambio la legitimación o calidad, no se relaciona con la acción sino con la pretensión, por lo que, sin esa condición, la acción no funciona, es también un elemento inseparable de la misma.

   Sin embargo, la comprensión del asunto pasa por establecer la capacidad civil, material y sustancial y su traducción en el campo del proceso, puesto que, como se indica, la capacidad procesal de accionar responde a la pregunta de quien puede ser parte en el juicio, que no puede identificarse con la capacidad de obrar en el Derecho Civil.

   Algunos autores, entre ellos J.G., diferencian:

   (SIC)”…A.- la capacidad civil para obrar; b.- la capacidad para ser parte; y c.- la capacidad procesal. El primero tiene que ver con la aptitud de una persona de ser titular de derechos y deberes mientras que, la capacidad para ser parte, es la “mera aptitud jurídica de ser titular de los derechos o de las obligaciones de carácter procesal que a las partes se refieren” y la capacidad procesal es “la capacidad para poder realizar con eficacia actos procesales de parte…

   …El problema de la capacidad procesal es, pues el problema de los incapaces procesales, es decir, el de las personas que, teniendo capacidad para ser parte, no gozan de aptitud para actuar válidamente dentro de un proceso…”. (Fin de la cita textual). (J.G.. Derecho Procesal Civil, Tomo I: introducción y parte general. Ediciones del Instituto de Estudios Políticos. Madrid, pp. 173.).

   Por lo que, quien no tenga aptitud para actuar validamente dentro de un proceso, no puede tener capacidad procesal.

   Esta tesis es consistente: una persona puede ser parte en el proceso, pero, sin embrago, no puede realizar actos procesales válidos; lo que ocurre es que, por regla general, si una persona tiene capacidad para ser parte procesal significa que puede realizar actos jurídicos válidos, y sólo por excepción, cuando la persona adolece de capacidad procesal es porque no tiene capacidad civil. Pueden ser parte, estos es, sujetos de una relación jurídica procesal, todas las personas, físicas y jurídicas, que pueden ser sujetos de relaciones jurídicas en general, esto es, todos aquellos (hombres y entes) que tienen capacidad jurídica.

   Es así que en materia Condominial o de Co-propietarios en Propiedad Horizontal, el autor N.V.R., en su obra “La propiedad Horizontal en Venezuela”, al momento de determinar la naturaleza jurídica del Consorcio de Copropietarios, explica:

   (SIC)”…Teoría que considera que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho con los atributos de la persona jurídica:

   …Tesis sostenida por Palmiero quien subraya que el consorcio es figura típica del derecho Italiano. Según el referido autor el consorcio es una personalidad jurídica propia y definida que no necesita más autorización oficial que su ajuste a la ley que lo contempla; y observa éste autor que pueden subsistir personas jurídicas sin patrimonio, pero en un momento dado aquellas pueden venderlo íntegramente. El Consorcio de condóminos tiene su patrimonio que son bienes comunes. Además, el consorcio es titular de derechos y obligaciones, y ejecuta actos de administración y de disposición, por medio de sus representantes elegidos por la mayoría determinada en cada caso por el Estatuto Regulador, llamado por nuestra Ley de Propiedad Horizontal, “Documento de Condominio…

   …En conclusión, para el referido autor el consorcio de propietarios, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, tiene las siguientes características:

1. - Es un ente ideal con plena personalidad jurídica;

2. - Es propietario exclusivo de la estructura material del edificio que limita los espacios de los que dispone con restricciones cada consorcista;

3. - Como sujeto de derecho, es un ente que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, y es distinto de los miembros que lo integran;

4. - Responde con el edificio por las obligaciones que contrae, y el seguro contra riesgos debe afectar al edificio en bloque y no a las unidades en particular. Si se destruye una unidad funcional del edificio por causas no imputables a su titular; el seguro total debe aplicarse a su reconstrucción;

5. - Como todos los entes con personalidad jurídica plena, debe ajustar su dinámica a los fines señalados en su reglamento de co-propiedad y administración, diferenciándose de ellos únicamente porque es innecesaria la autorización oficial para funcionar, y porque desprendido del dominio en forma voluntaria del edificio que constituye su soporte material, el consorcio se extingue, pues con él desaparece el titulo, la causa de su nacimiento.

   …La figura del consorcio es un producto definido del derecho Italiano, nacido en la primera mitad del siglo XX, y se distingue por ser una asociación de bienes, no de personas. En el derecho italiano el consorcio tiene una personalidad jurídica propia que nace de ajustarse a la ley, la cual permite su creación, y queda concentrado en un reglamento para la administración unificada de los bienes…

   …El consorcio en Italia es sujeto de derechos y obligaciones, que al igual que todas las personas de ficción realizan estos actos a través de las personas naturales que son elegidas para que lo representen, en un ente con personalidad propia que no tiene más restricciones que las que le impone su destino…

   …En Venezuela, el consorcio no es sino una asociación que no tiene personería jurídica, por no tener patrimonio propio, pero tiene lo atributos de las personas jurídicas sin tener el carácter de un contrato, ni de una comunidad, sino que es una figura que nace por imperio de la Ley, con una administración sui generis, la cual está ligada a la existencia de ese consorcio de propietarios y a la de un edificio. Es tan válida esta afirmación que al extinguirse el régimen de propiedad horizontal, de determinado edificio, automáticamente se extingue el consorcio de propietarios, porque cesa su objeto…”. (Fin de la cita textual). (N.V.R.. La Propiedad Horizontal en Venezuela. Ediciones Magon. Caracas-Venezuela. 1.992, páginas 63 y siguientes).

   Ante ello y siendo evidente que la propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 18 reconoce la personalidad jurídica del ente “CONDOMINIO”, cuando le atribuye la administración de los inmueble sometidos a Propiedad Horizontal, a la Asamblea General de Co-propietarios, A LA JUNTA DE CONDOMINIO y al Administrador, resulta indiscutible que la cuestión previa aquí opuesta debe ser declarada Sin Lugar, toda vez que existiendo personalidad jurídica en el consorcio “Condominio” de un determinado inmueble de que se trate, éste puede estar en juicio y efectuar actos jurídicamente válidos, con las excepciones de ley, y no habiendo el supuesto de falta de personalidad jurídica alegada, es impretermitible la existencia de la pretensión procesal, razón por la cual se declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

   Tal es así la declaratoria Sin Lugar de la cuestión previa opuesta, por considerar la demandada, la falta de personalidad jurídica del Condominio del Centro Comercial demandante, que ello supondría por parte de éste (demandado) el desconocer el carácter vinculante del contrato de arrendamiento que lo une con el demandante, pues fue suscrito por una parte por el Condominio del Centro Comercial Plaza las Americas (arrendador) y por la otra por la Sociedad Mercantil Peluquería Miky S.R.L., lo que en definitiva decantaría en la inexistencia del contrato de arrendamiento, por vicio de nulidad absoluta, y ello a su vez en una ocupación ilegal, por su parte, del local comercial arrendado, sin justificación, lo que en modo ha sido la intención del demandado al reconocer la existencia de la relación locativa y exigiendo la aplicación a su situación de derechos derivados de la misma relación y de la ley, cuando aduce en la contestación no estar en la obligación de cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con relación a la entrega material del mismo por vencimiento de la prorroga legal. Así se decide.

   -2do. PUNTO PREVIO-

   -DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA ACTORA-

   De igual forma, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03 de Noviembre de 2009, opuso la Falta de Cualidad Activa de la actora para proponer la pretensión instaurada, alegando para ello la falta de cualidad de la persona quien en su carácter de Administradora del inmueble sometido a propiedad Horizontal, confirió poder a la apoderada judicial del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas.

   En efecto, el alegato objeto de análisis en esta oportunidad, lo adujo textualmente:

   (SIC)”…A todo evento, opongo al libelo de demanda, la falta de cualidad activa de la persona que se presenta como Administradora A.M.E.P., titular de la cédula de identidad N° V-12.454.941, por cuanto de una simple lectura del poder conferido a la abogada Z.Z., se observa que la identificada Administradora, se arroga la representación de un ente abstracto denominado Condominio del Centro Comercial Plaza Las Ameritas, quien conforme a la ley, no es persona natural, ni jurídica, y por ende, no tiene personalidad jurídica para obrar en juicio, ni es susceptible de asumir obligación alguna, ni ser representado en juicio.

   Adicionalmente a ello, de conformidad con el documento de condominio del centro comercial, y el artículo 20, literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, resulta de manera irrefutable, que en todo lo relativo a las áreas comunes, el Administrador ejerce en juicio, la representación de los propietarios, y no, la representante legal del Condominio del Centro Comercial, como literalmente aparece en el poder y en el libelo presentado, debiendo conforme a la ley adjetiva, indicarse en el libelo, a la totalidad de los condóminos copropietarios que integran la Comunidad de Propietarios del Edificio denominado Centro Comercial Plaza las Américas, los cuales en el caso que analizamos, no aparecen identificados, ni mencionados expresamente en el libelo de la demanda presentado, ni menos aún, en el poder acreditado en autos, ante lo cual, es menester inferir, que la administradora en el presente juicio, procede a demandar en nombre propio, siendo ello así, carece de efecto, de la cualidad necesaria para intentar y sostener el presente juicio, por cuyas razones resulta evidente establecer, que su persona, y menos aún, el Condominio del Centro Comercial, a quien dice representar, ostentan cualidad activa requerida para demandar o estar en juicio, máxime, si apreciamos que conforme a la ley, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, los propietarios sometidos al régimen de propiedad h.h.d. considerarse en un todo, como un litis consorcio necesario, concepto que obligatoria y necesariamente envuelve, a una pluralidad de sujetos, o co-propietarios, con nombres, apellidos y cédulas de identidad, en caso de personas naturales, y de identificación plena, con los datos regístrales, en caso de personas jurídicas, situación que en modo alguno se aprecia del contexto libelar, lo que evidencia, y ratifica, la falta absoluta de la cualidad activa de la Administradora, para intentar y sostener el presente juicio en representación del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Ameritas, Primera Etapa, por carecer dicho ente conforme a la ley de personalidad jurídica. Por cuyas razones, respetuosamente solicito del Tribunal así lo declare…

   …A todo evento, impugno y desconozco el identificado poder que le fuera otorgado, por no cumplir el mismo, con los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil…”. (Fin de la cita textual). (Folios 51 al 53).

   Falta de cualidad que resultó refutada por la parte actora en su escrito de fecha 09 de Noviembre de 2009, cuando insistió en la cualidad activa de la administradora, ciudadana A.M.E., administradora del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Americas, así como del instrumento poder conferido por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta, en fecha 06 de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 3, Tomo 78.

   Resultando en consecuencia, a los fines de dilucidar la falta de cualidad planteada, efectuar las siguientes consideraciones:

   El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:

   ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.”

   Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.

   Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:

   (SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.

   …De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…

   …El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, comos se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”

   De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.

   Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse.

   Así, la Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).

   Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.

   Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.

   Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

   TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).

   Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.

   Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. L.L. publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita).Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

   Ante ello, es evidente conforme a los hechos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, que se está en presencia de un vicio de falta de cualidad e interés de la parte demandante, pues en forma alguna es ésta la que debe incoar o ser llamada a juicio en representación de la comunidad de Co-propietarios del inmueble en cuestión, ya en la forma de Junta de Condominio, Administradora o por la Asamblea de Co-propietarios como máxima autoridad decisoria, pues conforme a su decir, la pretensión le corresponde a todos y cada uno de los condóminos considerados en su conjunto, lo que sin duda, encuentra disconformidad con lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual instruye que tal representación le correspondería en forma exclusiva y excluyente al Administrador del inmueble. Así se establece.

   La anterior conclusión deriva como ya se ha indicado, de lo señalado en el artículo 20 de la Ley de Propiedad H.p.l. que mal podría interponer cualquier otra persona distinta al Administrador del inmueble, cualquier tipo de pretensión judicial en contra de cualquier sujeto por causas derivadas de la administración de las cosas comunes del inmueble, que en este caso, se referiría al arriendo del local identificado con el N° 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., pues ésta cualidad, le corresponde al Administrador del Inmueble, que en el caso de autos, y conforme a los hechos libelados, lo constituiría la ciudadana A.M.E.P. venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-12.454.941.

   Ya en éste sentido se ha venido pronunciando la jurisprudencia nacional y claro ejemplo de ello, lo constituye sentencia de vieja data de fecha 31 de Octubre de 1995, emanada del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., recaída en el caso Inversiones Mónaco S.A. contra Co-propietarios del Edificio Residencias Mónaco, que expresó:

   (SIC)”A mayor abundamiento observa esta Alzada que la Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia ya reiterada suficientemente, ha señalado que la legitimación en juicio de la comunidad de copropietarios corresponde a su administrador, en interpretación que ha hecho nuestro m.T. del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Como ejemplo se cita la sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 25 de Abril de 1970, Gaceta Forense N° 68, p. 269, en la cual se señaló: “El consorcio de propietarios, en todo lo referente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por los propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, de modo que puede considerarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha creado, en estos casos, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. De manera que, al haber sido llamada a juicio la empresa administradora del condominio, deben tenerse por citados todos y cada uno de los co-propietarios del edificio y, por este motivo, mal podría prosperar la reposición solicitada por la parte demandada. Así se establece…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVI, Cuarto Trimestre, Pág. 38.”. (Así se reitera).

   En similares términos, el Juzgado Superior Tercero Accidental en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en sentencia de fecha 07 de Marzo de 1996, en el caso L. Faratro contra J. González y otros, expresó:

   (SIC)”…Esto significa que para estar en juicio, tanto como actora como demandada la Junta de Condominio igual que los co-propietarios, deben hacerlo por intermedio del Administrador, ya que carecen de cualidad, para actuar directamente. En consecuencia, en el caso sub-júdice, el actor,…ha debido demandar al administrador del Condominio del Edificio…, en su carácter de representante legal de los co-propietarios del edificio en comento, ya que estos carecen de cualidad para intentar como para sostener un proceso que tenga relación con el uso que se haga de las cosas comunes, todo conforme a lo previsto en la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con lo dispuesto en le letra e) del artículo 29 ejusdem…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVII, Primer Trimestre, Pág. 32.”. (Así se reitera).

   A similar conclusión jurídica arribó el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., cuando en sentencia del 20 de Mayo de 1999, recaída en el caso Inversiones Mónaco C.A. contra C. González y otros, señaló:

   (SIC)”…En lo atinente a la solicitud de reponer la causa al estado de que se citen a todos los demandados, este Superior no comparte el criterio de la parte demandada, por cuanto tratándose de una Junta de Condominio que ha nombrado a su Administrador, tal como lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal, es éste quien debe ejercer en juicio la representación de los propietarios, quien en este caso fingen como un litis consorcio pasivo necesario que deben actuar de manera conjunta a través de dicho administrador…

   ….En este sentido el literal “E” del artículo 20 del cuerpo legal antes indicado al referirse a las atribuciones del administrador establece:

   Ejerce en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de Acta de la Junta de Condominio

   .

   …De la norma transcrita, se evidencia claramente que el administrador de las cosas comunes a los propietarios le corresponde representarlo en juicio. Además, no se discute en el presente juicio la cualidad de Administrador que tiene la parte demandada, sino sí tiene o no tales atribuciones, caso resuelto con anterioridad….”. …”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, Mayo 1999, Pág. 48 y 49.”. (Así se reitera).

   Y más recientemente ha de observarse lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 08 de Marzo de 2004, recaída en el expediente N° AA20-C-2004-000328, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., caso E.C.T.V. contra la Sociedad Mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNINA, que dispuso:

   (SIC)”…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.

   …Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.

   Por consiguiente, es evidente y por demás concluyente para este Juzgado de Municipio, que la cualidad activa en el caso que nos ocupa, para sostener la pretensión instaurada y en conocimiento de quien decide, le corresponde a su ADMINISTRADORA debidamente constituida y nombrada por Asamblea de Co-propietarios, ello por así disponerlo los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad h.q.e. éste caso lo constituye la ciudadana A.M.E.P. ya antes identificada, por lo que el alegato de Falta de Cualidad de la actora, debe ser declarado Sin Lugar en los términos ya antes señalados. Así se decide.

   3er. PUNTO PREVIO

   DE LA IMPUGNACION DEL PODER DE LA ACTORA

   Por otro lado con relación a la impugnación del poder conferido por la Administradora del Centro Comercial Plaza las Americas, a la hoy apoderada judicial en la causa, ciudadana Z.Z.U., por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta, en fecha 06 de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 3, Tomo 18 de los libros de autenticaciones, este Juzgado observa:

   Conforme lo dispone el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, para gestionar cualquier asunto en proceso civil y a través de apoderados, resulta indispensable encontrarse facultados estos últimos de mandato o poder, es decir, encontrarse facultado para ejecutar uno o más negocios por cuenta del mandante, quien a su vez le ha encargado de ello (artículo 1.684 del Código Civil).

   Pero ese mandato debe estar otorgado en forma pública o auténtica por así disponerlo el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, ello es, debe encontrarse revestido de formalidades intrínsecas y extrínsecas que le otorgarán tal forma, tal como ser otorgado ante un funcionario público competente para ello (Registrador, Notario, Juez).

   Por otro lado, la norma del artículo 155 ejusdem prevé el supuesto de hecho por medio del cual se otorgue mandato o poder judicial en nombre de otra persona, ya sea ésta natural o jurídica, resultando necesario en éstos casos, llenar los siguientes requisitos para decir que el mismo se encuentra “legalmente otorgado” o lo que es lo mismo, en forma pública o auténtica, a saber: 1.- Enunciar en el poder o en su sustitución, los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; 2.- Exhibir tales documentos al funcionario por ante el cual se otorga el poder o mandato; y 3.- Que el funcionario deje expresa constancia en nota respectiva, de los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

   En éste sentido, se pronunció la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia N° 00209 del 12 de Febrero de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Hadel Mostafá Paolini, en el expediente N° 2001-0142, expresó:

   (SIC)”…En efecto, la norma antes transcrita dispone que el otorgante de un poder debe exhibir al funcionario que autoriza el acto los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce, y a su vez, el funcionario debe dejar constancia en la nota respectiva, el haber tenido a su vista tales instrumentos sin adelantar apreciación alguna o interpretación jurídica de los mismos…”. Así se reitera.

   Por ello, la impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir, los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.

   En éste sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, al comentar el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, argumenta:

   (SIC)”…como ocurre por lo común, la contraparte puede inspeccionar extra litem los recaudos en la oficina correspondiente, impugnar luego la eficacia del poder y cargar al poderdante la prueba de su cualidad de representante del litigante… Los documentos que manda a exhibir éste artículo son relativos a la prueba del carácter del representante de otro, sean de origen legal o convencional que tenga el poderdante; no conciernen, como se ha visto en el estudio del artículo 155, a las pruebas de las facultades que pueda tener el poderdante para conferir al apoderado ciertas potestades de disposición como las que señala el artículo 154, ni la relación alguna con la suficiencia del poder…”. (Fin de la cita textual).

   Impugnación además que comprende un acto complejo, pues no puede limitarse a la simple desavenencia con el poder presentado, sino que además debe incluir la solicitud de exhibición del mismo, pues así lo ha dispuesto la jurisprudencia nacional, cuando en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 12 de Abril de 2.005, expediente N° 04-254, con ponencia del magistrado Dra. Isbelia P.d.C., dejó sentado:

   (SIC)”…Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino más bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’....”.

   Al respecto la Sala advierte, que la escritura de mandato, objeto de la impugnación, y que fue otorgado al abogado C.C.G.C., por el ciudadano Artur Soares Ferreira, cumple con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, se concedió para que el apoderado representara y defendiera los derechos e intereses del representado ante el Tribunal Supremo de Justicia. Así mismo, es oportuno señalar que consta en autos que antes de estar concluida la sustanciación del caso bajo decisión, fue otorgado en la Secretaría de la Sala, poder apud acta por el demandante, mediante el cual se instituyó apoderados a varios profesionales del derecho y entre ellos al abogado antes mencionado, quien tuvo a su cargo la consignación del escrito de formalización.

   No obstante, la Sala observa que el juez de alzada ha debido advertir que la impugnación del poder fue efectuada en forma irregular, pues para que pueda tenerse como válidamente presentada se requiere que el impugnante solicite en esa misma oportunidad la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas, o en su defecto, probar que la otorgante carecía de facultad para otorgar el poder; y en el supuesto de que la demandada no cumpliera con la formalidad de exhibir los documentos en la fecha y hora fijada por el tribunal, entonces resultaría ineficaz ese mandato judicial.

   En efecto, el artículo 155 del Código de procedimiento Civil, establece que “...Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona o sustituido por el mandatario, el otorgante debe enunciar en el mismo y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos...”; no obstante, el artículo 156 eiusdem, le exige al impugnante so pena de caducidad, que solicite además en el mismo acto la exhibición de los documentos mencionados en el poder, que si no son presentados por el interesado para su examen en la oportunidad fijada por el juez de la causa, el Tribunal deberá dictar decisión sobre la eficacia del poder, en la cual expresará que ha quedado desechado del juicio.

   Al mismo tiempo, es forzoso concluir que la obligación prevista en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, sólo persigue que quién otorgue poder en nombre de otro, haga constar en la nota respectiva que el funcionario tuvo a la vista los documentos que le atribuyen el carácter de representante legal; ello con el propósito de facilitar a los interesados la búsqueda, revisión y verificación de los documentos allí expresados; finalidad ésta que se encuentra cumplido en el caso bajo estudio, puesto que las partes consignaron copia de documentos, entre los que se encuentra la Gaceta legal N° 228, de fecha 10 de abril de 2000, (folio 618, tercera pieza), de los que se desprende que la ciudadana S.M. es la Presidenta de la sociedad mercantil demandada.

   Aún más, la parte actora le reconoce tal carácter en el libelo de demanda, al solicitarle al tribunal de la causa que cite a la empresa demandada en la persona de su presidenta S.M..

   En consecuencia, la Sala considera que el poder otorgado por la mencionada ciudadana no fue válidamente impugnado, por no haber solicitado el impugnante la exhibición de los instrumentos pertinentes; además, en las propias actas del expediente puede verificarse que la ciudadana S.M. ostenta ese carácter…”: (Fin de la cita textual). Así se reitera.

   Que subsumido al caso de autos, evidencia la improcedencia de la impugnación que del poder efectuara la parte demandante en la causa, pues ésta no solicitó la exhibición de los documentos, libros, registros o gacetas, o en su defecto, probar que la otorgante carecía de la facultad para otorgar el poder. Así se decide.

   -ANALISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DEL ASUNTO-

   La presente causa se centra en determinar si efectivamente la parte actora tiene derecho a obtener de su arrendataria, la entrega material del bien inmueble arrendado y constituido por el local comercial identificado con el N° 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., toda vez que habría vencido el plazo de duración convenido en el mismo, así como la prórroga legal concedida por imperativo de la ley.

   Contra dicha argumentación, la parte demandada en su escrito de contestación a al pretensión, negó, rechazó y contradijo que se encuentre en la obligación de dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y mas a la entrega material del bien inmueble arrendado, desconociendo para ello, la presunta notificación que le fuera realizada en fecha 30 de Mayo de 2006, en la que se le habría comunicado la intención de no renovarle el mencionado contrato de arrendamiento, más cuando se encontraría en plena vigencia el señalado, toda vez que se aplicaría lo dispuesto en su cláusula Tercera, que preveo la renovación automática de su vigencia, la que vencida en fecha 30 de Junio de 2008, y en virtud de la prorroga legal concedida por ley, la relación fenecería en fecha 30 de Junio de 2010.

   Así las cosas y con el objeto de dilucidar la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio, se observa:

   Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.

   Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.

   No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.

   En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:

   (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).

   No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:

   ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

   Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.

   Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:

1. - La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.

2. - Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,

3. - Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.

   No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:

4. - Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

5. - Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.

   Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.

   Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone:

   (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

   Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.

   Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórrogas automáticas, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.

   Así las cosas, se evidencia que entre ambas partes (actora-demandada), existe una relación de arrendamiento nacida del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de Febrero de 1987, de manera privada, en la que en su cláusula Primera y Décima Segunda, textualmente se pactaron:

   (SIC)”…PRIMERA: El arrendador da en arrendamiento a el arrendatario un inmueble de su propiedad, constituido por un local distinguido con el n° setenta y tres (73) ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., situado al final del Boulevard R.L., Urbanización El Cafetal, Distrito Sucre del Estado Miranda…

   …DECIMA SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de dos (02) años contados a partir de la fecha de la firma de este contrato; no obstante podrá prorrogarse por períodos iguales de dos (02) años, si una de las partes no notifica a la otra por escrito su voluntad de no prorrogar dicho contrato, con por lo menos noventa (90) días antes del vencimiento del mismo o cualquiera de sus prorrogas…”. (Fin de la cita textual). (Folios 08 y 09).

   Relación locativa cuya valoración probatoria se le confiere en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de las condiciones iniciales bajo las cuales se pactó y contrató el arriendo del bien inmueble objeto pasivo de la presente controversia. Así se decide.

   No obstante haberse convenido la anterior relación arrendaticia, ambas partes, y mediante contrato suscrito en fecha 19 de Julio de 2004 por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 124, Tomo 31 de los libros de autenticaciones, pactaron un nuevo termino de duración a la relación arrendaticia iniciada en fecha 1° de Febrero de 1987, cuando en la cláusula TERCERA, de éste último contrato de arrendamiento, se dispuso:

   (SIC)”…TERCERA: La duración del presente contrato será por el período de dos (02) años, contados a partir del primero (1) de Julio de 2004, prorrogable por un período igual de dos (02) años…”. (Fin de la cita textual). (Folio reverso 10).

   Contrato de Arrendamiento cuya valoración se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como documento autentico y en virtud de lo cual, ambas partes habrían pactado como fecha de vencimiento del mismo el 1° de Julio de 2006, con prorrogas sucesivas de dos (02) años.

   Así las cosas, la parte demandante en su condición de Arrendadora del inmueble en cuestión, procedió mediante comunicación de fecha 30 de Mayo de 2006, a comunicarle a su Arrendataria, que el contrato de arrendamiento tendría un vencimiento al 30 de Junio de 2006, fecha en la cual habrían de pactar un nuevo contrato de arrendamiento o en caso contrario, se entendería su renuncia a la prorroga convencional, naciendo a partir del día 1° de Julio de 2006, la prórroga legal arrendaticia.

   Comunicación privada que la parte demandada en la causa, procedió a desconocer argumentando para ello, que conforme al sello húmedo que aparece impreso en el cuerpo del documento, la misma habría sido recibido por persona jurídica diferente a la demandada, pues en aquella aparecería la indicación “PELUQUERÍA INFANTIL MICKY S.R.L., y no como se indica a la demandada Peluquería MIKY S.R.L., argumento éste que carece de asidero jurídico, toda vez que tratándose de personas jurídicas diferentes a su entender, debió demostrar en la causa que tal echo era cierto, mediante la consignación en autos, de los estatutos sociales de la referida persona jurídica PELUQUERÍA INFANTIL MICKY S.R.L., que derivaría en la existencia de otra persona jurídica distinta a la accionada. Así se declara.

   Más cuando, durante el lapso probatorio, la parte demandada trajo al proceso, comunicación fecha 10 de Octubre de 2007, dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, por el representante legal de la Sociedad Mercantil de la Sociedad Mercantil reseñada como Peluquería Infantil Micky S.R.L., ciudadano J.R.R., en la que le comunicaba:

   (SIC)”…Por medio de la presente me dirijo a ustedes, para comunicarles que en el local que ocupa la peluquería MICKY, #73 se realizarán trabajos de cambio de mobiliario, cambios de fachadas y tabiquería, a partir del día jueves 11 de Octubre de 2007, lo que le agradecemos dar permiso para la entrada de materiales; sin otro particular queda de ustedes su colaboración…”. (Fin de la cita textual). (Folio 76).

   Comunicación cuya valoración probatoria se le confiere a tenor de lo previsto en el artículo 1371 del Código Civil, por no haber sido desconocida por la parte demandada en la causa. Así se decide.

   Infiriéndose de ambas comunicaciones, la fechada 30 de Mayo de 2006, como la dirigida en fecha 10 de Octubre de 2007, que ambas se corresponden a una misma persona jurídica, que si bien en el sello húmedo aparece como Peluquería Infantil MICKY S.R.L., se corresponde en realidad con la sociedad mercantil demandada, Peluquería Infantil MIKY S.R.L.

   Tan es así lo antes aseverado, que cursa al folio 74 del expediente, comunicación dirigida por el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Americas de fecha 25 de Junio de 2005, dirigida a la Sociedad Mercantil Peluquería MICKY (local M-73, contrato 1064), en la que aparece el sello húmedo Peluquería Infantil MICKY S.R.L. y cuya firma se corresponde con la impresa en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de Julio de 2004, lo que haría sucumbir el alegato esgrimido por la demandada, de ser persona jurídica distinta la destinataria de la notificación de la prorroga legal al vencimiento de la vigencia del período de vigencia del último de los contratos de arrendamientos pactados, atribuyéndosele una valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en el artículo 1371 y 1374 del Código Civil. Así se decide.

   Por ello, estando la parte demandada enterada de la no prorroga del contrato de arrendamiento a su vencimiento, ello es al 30 de Junio de 2006; conforme a la comunicación recibida por ella en fecha 30 de Mayo de 2006, nacía a partir del fenecimiento de la vigencia del contrato, la prorroga legal a la que alude el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que por tratarse de una relación arrendaticia mayor a diez (30) años, conforme a lo dispuesto en el literal “D” del artículo antes citado, operaba obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria, un período de tres (03) años de prorroga legal, cuya vencimiento acaecería en fecha 30 de Junio de 2009. Así se declara.

   Momento de fenecimiento contractual, que llegado a su debido momento, obligaba a la arrendataria, a efectuar a favor de su arrendadora, la entrega material, real y efectiva del bien inmueble arrendado y constituido por el local comercial distinguido con el N° 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., situado al final del Boulevard El Cafetal, Avenida R.L., Municipio Baruta del Estado Miranda, sin que ello aparezca haber ocurrido en la causa, naciendo a favor de la actora por disponerlo el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1264 y 1167, estos últimos del Código Civil, el cumplimiento del contrato no cumplido y en consecuencia, la entrega material del bien inmueble arrendado, razón esta suficiente para declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento incoada, con los demás pronunciamientos legales que ello deriva. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de fecha 03 de Noviembre de 2009, referida a la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta.

   -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 274 eiusdem, se condena en costas de la incidencia de cuestiones previas a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

   -TERCERO: Se declara SIN LUGAR el alegato de Falta de Cualidad Activa de la parte actora, formulado por la demandada en la causa en se escrito de contestación a la pretensión de fecha 03 de Noviembre de 2009.

   -CUARTO: Se declara SIN LUGAR la impugnación del poder de la parte actora, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil Peluquería Miky S.R.L., teniéndose con plena validez y eficacia el instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Sétima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de la Ciudad de Caracas en fecha 06 de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 3, Tomo 78 de los Libros de autenticaciones respectivos.

   -QUINTO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ETAPA I, en contra de la Sociedad Mercantil PELUQUERÍA MIKY S.R.L., ambas partes plenamente identificadas.

   -SEXTO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil PELUQUERÍA MIKY S.R.L., a efectuar a favor de la parte actora CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, y/o a sus apoderados judiciales debidamente constituidos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial distinguido con el N° 73, ubicado en el Nivel S.A.d.C.C.P.L.A., situado al final del Boulevard El Cafetal, Avenida R.L., Municipio Baruta del Estado Miranda.

   -SEPTIMO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas y costos del proceso, a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

   -OCTAVO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro del lapso de diferimiento acordado por auto de fecha 30 de Noviembre de 2009, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, al PRIMER (1°) día del mes de DICIEMBRE del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 190° de la Independencia y 150° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA TEMPORAL.

   ABG. E.C.S..

   En la misma fecha, siendo las NUEVE Y CERO MINUTOS DE LA MAÑANA (09:00 A.M), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA TEMPORAL.

   ABG. E.C.S..