Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 9 de Agosto de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS INDUSTRIAS

ABOGADOS: F.F.A.

DEMANDADA: SER VIP C.A.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA)

EXPEDIENTE N°: 17.057

I

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:

Por escrito presentado en fecha 01 de junio de 2004, por el abogado F.F.A., venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 72.015, actuando en su carácter de apoderado judicial del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS INDUSTRIAS, contra la sociedad de comercio SERVIP C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, bajo el Nro. 48, tomo 115-A, de fecha 15 de diciembre de 1995, por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA.

La demanda es admitida en fecha 21 de junio de 2004, se emplazó al demandado para la contestación de la demanda.

En fecha 27 de julio de 2004 comparece personalmente el representante legal de la empresa SERVIP C.A. debidamente asistido de abogado y se da por citado para todos los actos del proceso.

En fecha 29 de julio de 2004 la representación judicial de la parte demandada presenta escrito contentivo de contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora presentó escrito de promoción, el cual fue agregado, admitido y evacuado por el Tribunal en su oportunidad.

En la oportunidad de la presentación del escrito de informes, solo la parte actora los presentó, mientras que la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA ACTORA:

Alega la demandante que la licenciada ANA MARIA VARGAS administradora del condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS INDUSTRIAS, de conformidad con lo previsto en el documento de condominio y lo acordado en reuniones de junta de propietarios, tomó la decisión de ejercer las acciones legales contra los propietarios insolventes en lo que respecta a propietarios insolventes.

Que la sociedad de comercio SER VIP C.A. representada por su vicepresidente C.Y.C., adquirió en propiedad los locales 1-26, 1-27 y 2.1, los cuales adeudan por gastos de condominio los siguientes meses o cantidades:

Local 1-26

JULIO 2002 205.834,00

AGOSTO 2002 253.083,00

SEPTIEMBRE 2002 283.173,00

OCTUBRE 2002 308.798,00

NOVIEMBRE 2002 319.210,00

DICIEMBRE 2002 317.760,00

ENERO 2003 278.487,00

FEBRERO 2003 287.515,00

MARZO 2003 326.465,00

ABRIL 2003 311.088,00

MAYO 2003 305.204,00

JUNIO 2003 290.546,00

JULIO 2003 347.554,00

AGOSTO 2003 388.547,00

SEPTIEMBRE 2003 435.227,00

OCTUBRE 2003 453.888,00

NOVIEMBRE 2003 454.260,00

DICIEMBRE 2003 373.371,00

ENERO 2004 399.339,00

FEBRERO 2004 420.602,00

MARZO 2004 476.574,00

ABRIL 2004 529.102,00

TOTAL LOCAL 1-26 7.765.627,00

LOCAL 1-27

ABRIL 2002 442.650,00

MAYO 2002 515.994,00

JULIO 2002 205.834,00

AGOSTO 2002 253.083,00

SEPTIEMBRE 2002 283.173,00

OCTUBRE 2002 308.798,00

NOVIEMBRE 2002 319.210,00

DICIEMBRE 2002 317.760,00

ENERO 2003 278.487,00

FEBRERO 2003 287.515,00

MARZO 2003 326.465,00

ABRIL 2003 311.088,00

MAYO 2003 305.204,00

JUNIO 2003 290.546,00

JULIO 2003 347.554,00

AGOSTO 2003 388.547,00

SEPTIEMBRE 2003 435.227,00

OCTUBRE 2003 453.888,00

NOVIEMBRE 2003 454.260,00

DICIEMBRE 2003 373.371,00

ENERO 2004 399.339,00

FEBRERO 2004 420.602,00

MARZO 2004 476.574,00

ABRIL 2004 529.102,00

TOTAL LOCAL 1-27 8.724.271,00

LOCAL 2-1

DICIEMBRE 1998 517.411,00

ENERO 1999 685.063,00

FEBRERO 1999 618.981,00

MARZO 1999 702.881,00

ABRIL 1999 667.772,00

MAYO 1999 1.279.771,00

JUNIO 1999 1.292.050,00

JULIO 1999 693.207,00

AGOSTO 1999 702.007,00

SEPTIEMBRE 1999 713.729,00

OCTUBRE 1999 646.043,00

NOVIEMBRE 1999 900.883,00

DICIEMBRE 1999 914.781,00

ENERO 2000 732.672,00

FEBRERO 2000 811.461,00

MARZO 2000 820.728,00

ABRIL 2000 831.493,00

MAYO 2000 1.144.315,00

JUNIO 2000 912.696,00

JULIO 2000 939.786,00

AGOSTO 2000 929.742,00

SEPTIEMBRE 2000 894.868,00

OCTUBRE 2000 801.078,00

NOVIEMBRE 2000 909.716,00

DICIEMBRE 2000 961.999,00

ENERO 2001 883.244,00

FEBRERO 2001 884.772,00

MARZO 2001 1.364.205,00

ABRIL 2001 622.091,00

MAYO 2001 810.687,00

JUNIO 2001 1.117.675,00

JULIO 2001 1.014.981,00

AGOSTO 2001 1.073.566,00

SEPTIEMBRE 2001 855.614,00

OCTUBRE 2001 928.920,00

NOVIEMBRE 2001 939.002,00

DICIEMBRE 2001 1.001.409,00

ENERO 2002 914.906,00

FEBRERO 2002 971.554,00

MARZO 2002 1.069.799,00

ABRIL 2002 1.214.545,00

MAYO 2002 1.415.782,00

JULIO 2002 563.528,00

AGOSTO 2002 692.760,00

SEPTIEMBRE 2002 775.126,00

OCTUBRE 2002 845.269,00

NOVIEMBRE 2002 873.770,00

DICIEMBRE 2002 869.801,00

ENERO 2003 762.299,00

FEBRERO 2003 787.010,00

MARZO 2003 893.628,00

ABRIL 2003 851.536,00

MAYO 2003 835.430,00

JUNIO 2003 795.309,00

JULIO 2003 951.355,00

AGOSTO 2003 1.063.565,00

SEPTIEMBRE 2003 1.191.342,00

OCTUBRE 2003 1.242.421,00

NOVIEMBRE 2003 1.243.440,00

DICIEMBRE 2003 1.022.024,00

ENERO 2004 1.093.105,00

FEBRERO 2004 1.151.308,00

MARZO 2004 1.304.522,00

ABRIL 2004 1.448.305,00

TOTAL LOCAL 2-1 59.364.638,00

Lo cual hace un total adeudado entre los tres locales de Bs. 75.854.536,00, y consigna los originales de los respectivos comprobantes marcados del 1 al 110.

Que nugatorias como han sido las gestiones extrajudiciales para lograr el pago de las cuotas de condominio insolutas, demanda a la sociedad de comercio SERVIP C.A. en su carácter de propietaria de los deslindados locales para que convenga en pagar a la demandante los siguientes conceptos:

1- Las cuotas de condominio del local 1-26 desde julio de 2002 hasta abril de 2004; local 1-27 desde mayo de 2002 hasta abril de 2004 y local 2-1 desde diciembre de 1998 hasta abril de 2004, cuyo monto total alcanza la suma de Bs. 75.854.536,00.

2- Las cuotas de condominio e intereses moratorios que se continúen venciendo hasta la fecha que definitivamente los deudores cancelen sus obligaciones.

3- Las costas y costos procesales

Fundamentó su demanda en el documento de condominio del Centro COMERCIAL PASEO LAS INDUSTRIAS, el cual es ley entre sus propietarios, en el documento de propiedad del inmueble, en los artículos 11, 12 y 15 de la Ley de Propiedad H.e.l. artículos 1160, 1264, 1278, 1277 y 1746 del Código Civil y en los artículos 42 y 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En la contestación de la demanda la accionada rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, alegó de conformidad con el articulo 434 y 429 del Código de Procedimiento Civil, que no se consignó el instrumento fundamental de la demanda procediendo en ese mismo capitulo a impugnar los instrumentos consignados por el actor con el libelo, cuya impugnación y su contestación serán resueltas al valorar las pruebas a las cuales se refiere.

Invocó la prescripción de las cuotas de condominio de conformidad con el artículo 1980 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la demandante reclamó el pago de las cuotas de condominio, de las cuales las de diciembre de 1998 hasta junio de 2001, se encuentran evidentemente prescritas, y cuyo monto asciende a la cantidad de Bs. 26.447.807,00.

Rechazó el pago de los intereses reclamados, por cuanto no se señaló la tasa a la cual se pretende el pago de dichas cantidades, y ello no puede ser suplido por el tribunal, pues ello constituiría, alega, incongruencia positiva (sitra petita) (sic).

III

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos en la presente causa, en consecuencia, quedan como controvertidos todos los hechos libelados concretamente los siguientes:

1- La prescripción de alguna de las obligaciones demandadas.

2- La Validez o eficacia de los instrumentos consignados como fundamentales

3- Si la demandada incumplió en el pago de las cuotas de condominio reclamadas.

IV

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo acompañó (folios 4 al 113) todos los recibos de condominio correspondientes a las cuotas por gastos comunes cuyo pago demanda.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada impugnó los mencionados instrumentos acompañados por la actora como fundamentales de su pretensión, en los siguientes términos:

..En el caso sub-judice podrá evidenciarlo ciudadana Juez, que los instrumentos producidos por la parte actora junto con el libelo de la demanda, que rielan de los folios 119 al 129 de las actas procesales, son copias fotostáticas de documentos privados por lo cual carecen de valor probatorio alguno, y por ende no pueden producir efectos jurídicos en absoluto.

En segundo lugar, los instrumentos que igualmente cusan en los folios del 04 al 113 (supuestos recibos de condominio) fueron producidos por l parte accionante sin certificación, autorización o firma alguna que los identifique y responsabilice como tales, pues son solo documentos en blanco sin valor jurídico alguno, motivo por el cual tampoco producen efectos jurídicos y en tal forma los impugnamos. En nuestra legislación la prueba escrita la constituyen los documentos públicos y los documentos privados, tal como lo estatuye el artículo 1396 del Código Civil. …omissis… El instrumento privado que no tiene la fuerza de público, es válido como instrumento privado cundo ha sido firmado por las partes. El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado (Artículos 1.357, 1-358 y 1.368 ejusdem)

Presentados de tal forma, sin firma alguna, los sedicentes recibos de condominio, los mismos son ineptos para producir efectos jurídicos, pues ni siquiera pueden ser objeto de tacha, y en consecuencia, carecen de valor probatorio alguno…

(folios 252 y 253 de la primera pieza)

Esta impugnación de los instrumentos acompañados por el actor como fundamentales, fue rechazada por la parte demandante, mediante escrito que corre a los folios 255 y 256 de la primer pieza, con los siguientes argumentos:

Dichos instrumentos no son documentos en blanco pues en ellos está contenida la cuota mensual sobre los gastos comunes que corresponde a los inmuebles identificados en el libelo, pues como ha sostenido pacíficamente la jurisprudencia patria en diversas decisiones de nuestro máximo tribunal…omissis..Las liquidaciones o planillas o recibos o como se les quiera llamar son los instrumentos indicados por la ley especial para informar a cada copropietario de un inmueble vendido en propiedad horizontal su cargo mensual por concepto de gastos comunes y los mismos no es necesario, porque así no lo exige la ley, que se encuentren firmados, certificados o autorizados expresamente como lo pretende la parte demandada en su estulta impugnación

El procedimiento para el cobro de cuotas de condominio, puede ser tramitado por la vía ejecutiva, por cuanto el legislador les atribuye fuerza ejecutiva a las planillas cobro de cuotas de condominio, en el artículo 14 de la Ley de propiedad h.e.l. siguientes términos:

Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

De modo pues que el legislador le concede fuerza ejecutiva a las “planillas” o “liquidaciones” pasadas por el administrador del inmueble, a los propietarios, de los inmuebles que, como en el de autos, se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Por disposición expresa de la mencionada Ley, el propietario de un inmueble sometido la misma, está en la obligación de sufragar los gastos comunes, por el sólo hecho de la propiedad; es decir, los gastos siguen a la propiedad de ese bien sometido a régimen de propiedad horizontal en proporción a los porcentajes que se le atribuyan, el cual se calcula de acuerdo a la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble.

Ahora bien, el administrador del inmueble tiene, entre sus atribuciones consagradas en el artículo 20 de la Ley, la de “recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes…omissis.” Es decir, el administrador está facultado para exigir el pago de las cantidades que debe aportar el propietario por concepto de gastos comunes, para lo cual debe expedir “planillas” o “liquidaciones” a los propietarios y dichas planillas o liquidaciones pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes tiene fuerza ejecutiva, de acuerdo al único aparte del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las planillas emitidas por el administrador de un condominio tienen fuerza ejecutiva, por lo cual se trata de sumas liquidas y exigibles, capaz de ser determinada su cantidad mediante un simple ejercicio de cálculo; y sólo están sujetos a la propiedad misma, es decir, los gastos comunes lo soportan los propietarios por el sólo hecho de adquirir la propiedad de un bien sometido a propiedad horizontal.

Por lo que resta solo por determinar que se refiere el legislador cuando menciona “planillas” o “liquidaciones”

Según el diccionario de la Real Academia de la Lengua, “planillas” son “…Estados de cuentas, liquidación, ajuste de gastos”, mientras que “liquidación” significa: Acción y efecto de liquidar o liquidarse, mientras que “liquidar” significa: “Hacer el ajuste formal de una cuenta, saldar, pagar enteramente una cuenta”, por lo que debemos entender que, etimológicamente, las planillas o liquidaciones a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal en la norma in commento, son LOS INSTRUMENTOS MEDIANTE LOS CUALES EL ADMINISTRADOR HACE EL AJUSTE FORMAL DEL ESTADO DE CUENTA DE LOS GASTOS COMUNES QUE CORRESPONDEN A CADA INMUEBLE.

Siendo así, se trata entonces de verdaderos documentos privados, desde luego que no son emitidos por ningún funcionario público con competencia para dar fe de su contenido, sino por una persona natural al cual la ley le atribuye el cumplimiento de determinadas obligaciones.

En nuestra legislación solo se reconoce la existencia de tres tipos de documentos, los públicos, los privados y los administrativos, habiéndose descartado en el párrafo anterior que las planillas a que se refiere el artículo 14 de la Ley de Propiedad horizontal sean documentos públicos, tampoco podemos incluirlos en la categoría de documentos administrativos, pues no emanan de funcionarios públicos para dejar constancia de algún acto administrativo, cumplido en el ejercicio de sus funciones, por lo que debemos concluir que se trata de verdaderos DOCUMENTOS PRIVADOS.

El legislador venezolano, determina que la autenticidad o falsedad de un instrumento privado, depende directa e indisolublemente de la autenticidad o falsedad de la firma en el mismo estampada, en efecto, el Código Civil, en las normas que se trascriben continuación, hace depender la validez del instrumento, de la validez de la firmas que contiene:

Artículo 1.364.- Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.

Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante.

Artículo 1.365.- Cuando la parte niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil.

Artículo 1.368.- El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquéllos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero.

Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad que firme a ruego de aquél, y, además, por dos testigos.

Inclusive, el legislador civil solo permite que se declare la falsedad de un instrumento privado, por las causales TAXATIVAMENTE SEÑALDAS en el artículo 1.381 del Código Civil, CASI TODAS LS CUALES ESTAN RELACIONADAS CON LA FIRMA del instrumento, en efecto, consagra la norma:

Artículo 1.381.- Sin perjuicio de que la parte a quien se exija el reconocimiento de un instrumento privado se limite a desconocerlo, puede también tacharlo formalmente con acción principal o incidental:

1. Cuando haya habido falsificación de firmas.

2. Cuando la escritura misma se hubiere extendido maliciosamente, y sin conocimiento de quien aparezca como otorgante, encima de una firma en blanco suya.

3. Cuando en el cuerpo de la escritura se hubiesen hecho alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que firmó el otorgante.

Por su parte, el legislador procesal civil, repite el mismo tratamiento, en las siguientes normas:

Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Artículo 445.- Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer cotejo.

Si resultare la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado , conforme a lo dispuesto en el artículo 276.

De modo pues que es indudable que TODOS LOS DOCUMENTOS PRIVDOS DEBEN ESTAR SUSCRITOS, si se trata de instrumentos que contienen la obligación de pagar una suma de dinero, la regla general consagrada en el artículo 1368 ejusdem, es que los mismos estén suscritos por el obligado, pero existen situaciones en las cuales ello no es posible pues se trata de instrumentos que solo emanan de una de las partes, y en los cuales la obligación del deudor no está sujeta la manifestación de voluntad de aceptación por parte de éste, sino que la obligación se deriva de circunstancias propias del negocio o relación sustancial, así por ejemplo, en el caso del pago de las cuotas de condominio, la obligación del deudor nace por mandato de la ley, y por ello no se requiere la firma del deudor en dichas planillas de condominio, pero ello en modo alguno puede significar que unos simples formatos elaborados en computadora, sin firma alguna, puedan ser considerados como LOS INSTRUMENTOS MEDIANTE LOS CUALES EL ADMINISTRADOR HACE EL JUSTE FORMAL DEL ESTADO DE CUENTA DE LOS GASTOS COMUNES QUE CORRESPONDEN A CADA INMUEBLE, pues para ello resulta indispensable que dichas planillas estén suscritas por el administrador, única manera de determinar que ciertamente dichas planillas emanan o son emitidas por dicho administrador, ello incluso está implícito en la misma norma, esto es, en la parte in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad horizontal, cundo EXIGE que las PLANILLAS O LIQUIDACIONES que tienen fuerza ejecutiva, son las “pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios …” Es decir, las que emanan o son emitidas por el administrador, por lo cual, ciertamente, resulta indispensable que dichas planillas o liquidaciones, se encuentren suscritas por el administrador.

Ahondando más en la necesidad de la firma del administrador en las planillas o liquidaciones de condominio, podemos afirmar que si dichos documentos no se encuentran firmados por persona alguna, como en el caso de autos, dichos instrumentos no serian susceptibles de desconocimiento ni de tacha de falsedad, UNICOS MECNISMOS PROCESALES QUE CONSAGRA EL LEGISLADOR para contradecir la validez de los instrumentos privados, con lo cual la parte demandada quedaría indefensa y sin ninguna posibilidad de controlar la prueba de la contraria.

En mérito de las anteriores consideraciones, se declara procedente la impugnación formulada por la accionada contra los documentos promovidos por la demandante como instrumentos fundamentales de su pretensión, y en consecuencia, NO SE LES CONCEDE NINGUN VLOR PROBATORIO a los instrumentos sin firma que corren agregados del folio 4 al 113 de la primera pieza principal y así se declara.

Promovió igualmente copias simples de documentos privados (folio 117 al 129) copia fotostática simple de documentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio, por no tratarse de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocidos, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo dispone el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, no se les concede ningún valor probatorio a dichas copias fotostáticas simples.

Del folio 130 al 134 promovió copia simple de documento publico cuyas copias no fueron impugnadas por la accionada en la oportunidad procesal correspondiente, esto es en la contestación de la demanda, tal como lo permite el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se les concede valor probatorio a dichas copias fotostáticas de documentos publico y con las mismas queda demostrado que la demandada SER VIP C.A. adquirió en fecha 17 de diciembre de 1996, los locales Nro. 1-26 y 1-27, ambos ubicados en el nivel 1 del Centro Comercial Paseo Las Industrias, y el local 2-1 ubicado en el nivel 2 del mismo Centro comercial Paseo Las Industrias, con lo cual a la propietaria de dichos locales, esto es la demandada, le corresponde pagar los gastos comunes según los porcentajes de condominio siguientes:

Local 1-26 2.42 %

Local 1-27 2.42 %

Local 2-1 6.64 %.

Del folio 135 al 240 promovió copias fotostáticas simples del documento y reglamento de condominio del centro Comercial Paseo Las Industrias a cuyos documentos públicos, promovidos en juicio en copia simple, no impugnadas por el adversario en su oportunidad, se le concede valor probatorio, y con los mismos queda demostrado que los locales comerciales propiedad de la demandada tienen asignado el porcentaje de condominio que antes se señaló.

En el lapso probatorio invocó el merito favorable de autos, del demandado para ser parte en la causa, la cual, como el mismo demandado afirma no fue impugnada en forma alguna en la contestación de la demanda, en consecuencia, la cualidad de las partes no forma parte del thema decidendum, por lo que si no se le concede ningún valor probatorio al merito de autos.

En el capitulo segundo reprodujo en calidad de plena prueba los recibos de condominio, por cuanto afirma los mismos están investidos de fuerza ejecutiva de conformidad con el articulo 14 de la ley de Propiedad horizontal. Al resolver la impugnación que formuló la demandada contra los instrumentos fundamentales del actor, se indicó que ciertamente el legislador les atribuye fuerza ejecutiva a las planillas o liquidaciones pasadas por el administrador, es decir que a las planillas o liquidaciones que se les atribuye fuerza ejecutiva, es a aquellas emitidas por el administrador y en consecuencia suscritas por éste.

En el capitulo tercero se invoca la confesión judicial de conformidad con los artículos 1401 y 1405 del Código Civil, cuya confesión promueve en los siguientes términos:

.. por cuanto el libelo constituye un instrumento indubitado producido por la parte accionada mediante su representación judicial y en ese escrito de contestación la obligación demandada no fue desconocida en forma alguna, solamente se pretendió impugnar la validez de los documentos fundamentales de la acción, circunstancia ésta debidamente contestada por la parte actora como lo dijera antes y por otra parte se alega una supuesta e improcedente prescripción, debemos tomar en cuenta que solamente puede prescribir lo que existe en el tiempo, lo inexistente no puede estar sujeto a prescripción alguna, de tal manera que el contendió de ese escrito de contestación al ser promovido en juicio constituye una confesión de la parte demandada reconociendo expresamente la obligación demandada, es una admisión de los hechos y del derecho invocado en el libelo…

Según se evidencia del párrafo transcrito, la parte demandante no invoca específicamente ningún párrafo del libelo donde se haya plasmado la confesión que invoca, la cual debe ser expresa, pués la misma no puede dividirse, tal como lo dispone el artículo 1404 del Código Civil, y además, requiere del animus confitendi, por lo que es necesario señalar con precisión cual o cuales expresiones o párrafos son los que contienen la confesión judicial que se invoca, a los fines de que el juzgador pueda determinar si en el párrafo o extracto que se señale, ciertamente existe o no confesión, por lo que el hecho de que la obligación no haya sido desconocida, sino que la parte demandada se haya limitado a impugnar los documentos constitutivos de la pretensión, no constituyen, en criterio de quien juzga, confesión judicial alguna y así se declara.

En cuanto al segundo argumento, de que la oposición de la defensa perentoria de prescripción constituye confesión judicial, yerra el demandado en tal argumentación, pués lo que la doctrina consideró durante algún tiempo, ya superado dicho criterio hace muchos años, era que la oposición de prescripción implicaba la ADMISIÓN DE LOS HECHOS constitutivos de la prescripción.

Según lo dispuesto en el artículo 1952 del Código Civil, ‘La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley’.

Tal y como señala el Dr. L.S., en su artículo ‘Estudio sobre la Prescripción’, publicado en el texto ‘La Prescripción’, Ediciones Fabretón, Caracas 1989, pág. 9: ‘La prescripción liberatoria es, pues, la extinción de la obligación por la inacción del acreedor por todo el tiempo determinado en la ley.’

La prescripción liberativa o liberatoria, es una de las defensas perentorias de fondo que puede oponer el demandado para liberarse de la obligación que hace valer el demandante, pero la oposición de dicha defensa perentoria, cuando es declarada improcedente, no equivale a un reconocimiento de la existencia de esa obligación que el demandante hace valer.

Así lo tiene decidido la casación venezolana, entre cuyas decisiones destaca, la que de seguidas se trascribe parcialmente:

…esta Sala disiente del criterio de la recurrida con relación a que debe tenerse como cierta la obligación narrada en el libelo de la demanda constituida por el beneficio de jubilación mensual vitalicia, por cuanto al oponer el demandante la defensa perentoria de la prescripción y al desestimarse posteriormente, quedo reconocido el derecho subjetivo objeto de la pretensión. ……omissis.. una vez declarada improcedente la defensa de prescripción de la acción, si el demandante no ha contestado con claridad en cuanto a qué hechos de la pretensión son negados y los cuales son admitidos, entonces en esta situación, se tendrá como reconocido el derecho que se reclama, pero si por el contrario una vez alegada y desestimada la prescripción el demandante ha contestado bien conforme a lo dispuesto en el artículo 68 de la Ley Orgánica de Tribunales y Procedimientos del Trabajo, deberá el Juez pasar a conocer cada uno de los hechos que han resultado controvertidos en el proceso, según lo alegado en el libelo y en la contestación de la demanda, por lo que el formalizante ésta en lo cierto al afirmar que cuando la defensa de prescripción es declarada improcedente, ello no produce, ningún efecto respecto de la existencia de la obligación que hace valer el actor como fundamento de su pretensión, pues esta situación no acredita los hechos y derechos invocados en la demanda como fundamento de la misma, especialmente cuando dichos hechos han sido rechazados y se ha manifestado su no reconocimiento a ese derecho. Por lo demás y como bien lo dice el impugnante, lo que queda reconocido evidentemente es la relación de trabajo, puesto que lógicamente no se puede oponer la prescripción de la acción de un derecho que no existe, y por ende al oponerse la defensa perentoria en cuestión, el demandante evidentemente reconoció con este acto la relación de trabajo existente entre la empresa y sus trabajadores, lo cual, no es un hecho controvertido en el presente caso. (Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, 13 de noviembre de 2001 -RC N° 01-127) (destacados de este tribunal)

De modo pués que la oposición de la defensa de prescripción, no conlleva ninguna admisión de los hechos, y mucho menos confesión judicial, por lo que no existe en autos, la confesión promovida por la parte demandante y así se declara.

V

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

La parte demandada invoca que parte de las cuotas de condominio que reclama la demandada, se encuentran prescritas, concretamente las de los años 1998, 1999, 2000 y 2001, para lo cual invoca la prescripción breve establecida en el artículo 1980 del Código de Procedimiento Civil Código Civil.

Establece la norma invocada por la demandada: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”

La demandada se opone a dicha defensa, alegando que las cuotas de condominio siguen siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido, por lo que –alega- a dichas cuotas de condominio debe aplicársele la prescripción veintenal.

El artículo 13 de la Ley de propiedad Horizontal, en efecto, señala que:

“La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento. “

Según la norma copiada, la obligación del pago de cuotas de condominio, está indisolublemente ligada a la propiedad de la cosa, se trata por ello de una obligación PROPTEM REM o ambulatoria.

Podemos definir a la obligaciones proptem rem o ambulatorias como aquellas que existen en razón o con motivo de una relación de dominio o posesión sobre una cosa. Estas obligaciones, se dice, gravan indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. La conexión de la obligación con la titularidad del derecho real o la posesión la cosa es requisito previo para que la obligación pueda generarse. Si no existe una previa relación posesoria o derecho real sobre una cosa, no puede gestarse la obligación proptem rem.

Las cuotas de condominio constituyen obligaciones propter rem, vinculadas a quien ejerce la propiedad del inmueble y de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, tales pagos pueden ser exigidos por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.

La obligación proptem rem no nace sin la conexión de una cosa, pero requiere para ello algo mas que esta: una causa generadora adapta para tal fin, al igual que lo que sucede con las restantes relaciones obligatoria. El deudor de una obligación de este tipo, se libera abandonando la cosa, ya sea por que la enajena o por que la otra persona entra en posesión de la misma, o por que la cosa se pierde o se destruye. En cuanto a la naturaleza jurídica, la doctrina esta separada, para unos se trataría de una categoría incluida entre los derechos reales y los derechos obligacionales, para otros, las obligaciones proptem rem se aproximan mas a los derechos reales y por lo tanto seria una especie de estos, vista desde el punto de vista pasivo de los derechos reales.

Otra teoría dice que las obligaciones proptem rem, son verdaderas relaciones obligatorias y que por lo tanto quedan alcanzadas por los principios que regula el derecho de las obligaciones. Considera quien juzga que las condiciones de estar unidas a la propiedad del inmueble, y poder ser exigidas tanto al nuevo, como al anterior propietario, acerca estas obligaciones más a los derechos reales, que a las obligaciones puramente personales, por lo que no se deben asimilar a las obligaciones que pueden prescribir en lapsos breves de tres (3) años, y en consecuencia, la prescripción breve opuesta por la demandada no es procedente y así se declara.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, le imponen a las partes la carga de probar sus respectivas alegaciones de hecho, en los siguientes términos:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354 del Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el caso de autos la parte demandante NO LOGRO PROBAR LA EXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN cuyo cumplimiento demanda, pués a los instrumentos fundamentales de su pretensión, no se les concedió ningún valor probatorio al ser declarada la impugnación formulada contra los mismos, por carecer de firma, de lo cual se concluye que la parte demandante NO PROBO la existencia de la obligación reclamada, y por ende, no cumplió con la carga probatoria que le estaba atribuida.

El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece: Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

En el caso de autos al no haberse probado, con carácter de plena prueba, la existencia de la obligación demandada, la demanda no puede prosperar en derecho y así se declara.

VI

Por las razones de hecho y derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por el abogado F.F.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS INDUSTRIAS, contra la sociedad de comercio SERVIP C.A., por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

TERCERO

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los nueve (09) días del mes de agosto del año dos mil cinco (2.005).

Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.

La Secretaria,

Abog. E.C.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 10:35 minutos de la mañana.-

La Secretaria,

Exp. N° 17.057

/AR.