Decisión nº 172 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 23 de Marzo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

198° Y 150°

EXPEDIENTE N° 10.202

PARTE ACTORA:

CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día dieciocho (18) de mayo del año 1.982, bajo el N° 18, protocolo primero, tomo 11, representado por la ciudadana, G.D.R., colombiana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° 81.259.660, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL:

I.N.G., venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 47.724 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:

INVERSIONES R.A.M. C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de enero del año 1.992, bajo el N° 26, tomo 8-A.

APODERADOS JUDICIALES:

R.A.M., R.A.O., J.A.H. y N.Á.A., venezolanos, mayores de edad e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 12.454, 103.229, 10.313 y 19.439, respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES

FECHA DE ENTRADA: VEINTIUNO (21) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2.007.

SENTENCIA: DEFINITIVA

1. VISTO CON INFORMES PRESENTADOS POR LAS PARTES

SÍNTESIS NARRATIVA

Por auto de fecha veintiuno (21) de septiembre del año 2.007, el tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada y en fecha cinco (5) de noviembre del mismo año, fue consignada la boleta de citación librada a la parte demandada.

En fecha seis (6) de diciembre del año 2.007, la parte demandada contestó la demanda.

El día treinta y uno (31) de enero del año 2.008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y las mismas fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho el día doce (12) de febrero del mismo año.

Así pues, el día veinticinco (25) de marzo del año 2.008, se realizó la inspección judicial promovida en el presente juicio.

En fecha diez (10) de junio del año 2.008, el tribunal dictó auto mediante el cual fijó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 511 del Código de Procedimiento o Civil día y hora para la presentación de los informes, resultando que las partes en fechas posteriores consignaron los mismos.

El día siete (7) de octubre del presente año, la parte demandada consignó escrito de observación a los informes consignados por su contra-parte.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en su escrito libelar señaló que la sociedad mercantil Inversiones R.A.M. C.A., es propietaria de de la oficina b, planta mezanine del edificio Dr. Portillo, ubicado en la calle 78, antes Dr. Portillo, esquina con avenida 3F, según consta del documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del

estado Zulia, el día nueve (9) de diciembre del año 1.992, bajo el N° 7, protocolo primero, tomo 31.

Señaló que del texto que otorga la propiedad individual se genera la cancelación de la mensualidad de las cuotas de mantenimiento del condominio. Pero la mencionada propietaria desde el año 2.003, hasta la fecha ha hecho caso omiso a los llamados a cancelar, razón por la cual las obligaciones mensuales contraídas por el condominio edificio Dr. Portillo se han visto afectadas por el incumplimiento de quienes se encuentran en situación de morosidad.

Las cuotas han sido cobradas a Inversiones R.A.M., C.A., por medio del ciudadano, R.A., sin obtener respuesta seria y el pago de las mismas; (en las actas está detallada la deuda).

Argumentó que la asamblea de propietarios constituida en fecha quince (15) de diciembre del año 2.005 aprobó el revestimiento del edificio Dr. Portillo, por razones de mantenimiento de la estructura en general del edificio.

Acta de asamblea que le dio su aprobación y por ende carácter obligatorio para todos los propietarios, de donde el inmueble oficina estuvo signado y obligación según el proyecto aprobado a cancelar la cantidad de cinco millones ochocientos seis mil quinientos noventa y siete bolívares (Bs. 5.806.597,00), hoy cinco mil ochocientos seis bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs. F. 5.806,60), para lo cual se estableció una cuota inicial y siete (7) giros mensuales y consecutivos, los cuales la mencionada sociedad mercantil se ha negado a cancelar.

Argumentó que la negativa de pagar las obligaciones vencidas forzó al condominio del edificio Dr. Portillo por exigencias contractuales de la contratista Pinytex, C.A. quien realizó la obra a recibir y aceptar oferta de refinanciamiento de la deuda de los propietarios morosos y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.293 del Código Civil, el condominio del edificio Dr. Portillo canceló la cuenta y en descargo de la propietaria Inversiones R.A.M., C.A., representada por el ciudadano, R.A.M..

Señaló que el refinanciamiento de la deuda ocasionó gastos de refinanciamiento adicionales, imputables a la propietaria morosa, prorrateados en

proporción al monto correspondiente a cada inmueble, lo cual alcanza para la oficina b, la cantidad de ciento sesenta y nueve mil trescientos setenta y cuatro bolívares (Bs. 169.374,00), hoy ciento sesenta y nueve bolívares fuertes con treinta y siete céntimos (Bs. F. 169,37), los cuales corresponden al 31,52% de la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00), hoy quinientos veinte bolívares fuertes (Bs. F. 520,00), gastos totales en esa oportunidad.

Además el condominio se obligó a cancelar por cuenta de la mencionada propietaria deudora las citaciones extrajudiciales realizadas por la abogada, más los trámites del documento de refinanciamiento y un abono a cuenta de honorarios profesionales generados, cuyo monto alcanza la cantidad de dos millones trescientos veintisiete mil ciento noventa y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 2.327.192,20), hoy dos mil trescientos veintisiete bolívares fuertes con diecinueve céntimos (Bs. F. 2.327,19).

Aunado a ello el condominio Dr. Portillo ha tenido que incurrir en gastos generales discriminados en el libelo, de los cuales solicitó su indexación. En virtud de lo antes expuesto, demandó a Inversiones R.A.M. C.A., para que le cancele la cantidad de quince millones setecientos cincuenta y tres mil novecientos sesenta bolívares con diez céntimos (Bs. 15.753.960,10), hoy quince mil setecientos cincuenta y tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 15.753,96); por concepto de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias mensuales, consecutivas y vencidas, por la cuota de revestimiento de obra de edificio refinanciada por cuenta y vencidas y en descargo de la propietaria por parte del condominio, de los gastos legales de refinanciamiento, de los gastos de registros, los gastos generales, el abono a cuenta de honorarios profesionales de abogado y los intereses legales por la moratoria en el pago, conforme al procedimiento establecido en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

La parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado, señaló no ser cierto que su representada deba cantidad alguna de dinero al condominio del edificio Dr. Portillo, ni por concepto de cuotas

mensuales, ni por intereses moratorios, ni por gastos generales, ni por gastos de registro ni notariales, ni por gastos profesionales, ni por ningún otro concepto.

También argumentó lo siguiente: “Ciudadano Juez, la propia cláusula transcrita casi en su totalidad, habla por sí sola, echando por tierra toda la temeraria pretensión de la demandante. Mi representada como propietaria que es de la oficina B, no concurre con los apartamentos, esto es con la Zona B o zona Residencial, en los gastos comunes a los apartamentos porque se servirán de las cosas comunes en diferentes proporciones, según del destino ordinario. En lenguaje coloquial, diáfano y simple se traduce en que cada Zona corre sus gastos comunes, señalados taxativamente, pues la misma cláusula distingue cuales gastos corresponden a cada una de las zonas. Y propia norma, además, se encarga de explicar el por qué de tal separación: por el hecho de que, por su posición están totalmente aislados de la Torre de apartamentos, por tener entrada y servicio propio e independiente de los apartamentos. La norma contractual indicada, está en concordancia con lo establecido en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual reza…Así como con el contenido del artículo 22 ejusdem…Y el artículo 26 ejusdem…Las normas legales in comento hacen una clara distinción en cuanto al uso de las cosas comunes del condominio: hay cosas comunes que pueden ser utilizadas por todos los propietarios indistintamente (generales) y hay otras cuyo uso puede ser atribuido solo a algunos de los propietarios (limitadas). En el presente caso, el documento de condominio estableció una diáfana división en cuanto al uso de las cosas comunes de ambas zonas como se evidencia de la transcripción hecha, y por consecuencia, una escisión en cuanto a las cargas comunes; por lo tanto la Zona “B” no tiene que correr con los gastos de la Zona “A” ni viceversa”.

Señaló que no tiene derecho a pretender un pago que no tiene existencia legítima, pues, las tales cuotas de mantenimiento o sostenimiento al condominio corresponden a las cargas de las cosas comunes de uso común que tienen los propietarios de los apartamentos, zona A, zona residencial, a las cuales no concurre su representada como propietaria de la oficina B, ubicada en la zona A o zona comercial del edificio Dr. Portillo, por tanto no tiene la obligación, ni

legal ni contractual de efectuar tales pagos de cuotas de condominio que solo corresponden a los propietarios de los apartamentos (zona B o residencial).

Refirió: “Es más, esa separación entra la Zona Residencial y la Zona Comercial, trae como consecuencia también que mi representada no tiene obligación de estar representada en las Asambleas de propietarios en las cuales se tratan asuntos relacionados con las cargas que, conforme al contrato, solo le atañen a los de la zona residencial. Y en aquellos asuntos en los que pudiesen concurrir ambas Zonas, por involucrarlas a ambas al ser de importancia común, su participación en las cargas no puede estar medida sólo por el valor del local, pues, éste es una referencia para el establecimiento del respectivo porcentaje sobre las cosas comunes cuyo uso sea común a todos, por tanto su determinación debe responder a esa dicotomía en cuanto al uso general o limitado de las cosas comunes que plantean las normas citadas y que es reforzada por lo estatuido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de la comunidad…”

Señaló que en el supuesto negado de que no le fuera aceptado la ilegalidad del cobro de las cuotas que se le pretenden cobrar, éstas no tienen soporte legal que les de fuerza jurídica.

Pues, entre los documentos presentados por la demandante se encuentran una serie de avisos de cobro que rielan desde el folio ochenta y dos (82) al folio ciento treinta y cinco (135), los cuales impugnó.

Debido a que no constituyen soportes o comprobantes válidos, según la Ley de Propiedad Horizontal. Argumentó que los avisos de cobro no le fueron presentados por ninguno de los administradores, quienes han estado desde el año 2.003 hasta la actualidad, ya que los mismos no tienen ningún acuse de recibo o alguna señal en su texto, que denote que los tuvo a la vista o que recibió una copia, lo que le quita fuerza ejecutiva a tales documentos.

Agregó igualmente lo siguiente: “Y tales avisos de cobro, los impugno expresamente, además, por haber sido efectuados todos y cada uno de ellos en fechas recientes, y no en las oportunidades que, según lo demandado, debió haber sido realizados y pasados (presentados) a mi representada. En efecto, a simple vista se observa que todos están efectuados con el mismo grafismo y

fueron suscritos con la misma rúbrica, lo cual temporalmente es inviable, ya que desde el año 2003 hasta la fecha, ha habido diferentes personas ocupando la

administración del condominio y es curioso que todos presenten el mismo tipo y estilo de letra manuscrita, con el mismo instrumento escritural y que todos hayan sido firmados con la misma rúbrica, como si una única persona en forma exclusiva haya escrito siempre todos los recibos durante todos estos años. Semejante argucia anula cualquier posibilidad de darle validez jurídica a tales instrumentos y solo demuestra lo falaz de la pretensión. Igualmente formalmente impugno y rechazo a las actas de asamblea de propietarios que corren a los folios 49 al 59 ambos inclusive, las cuales no cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, adoleciendo de graves irregularidades, principalmente el relativo a la convocatoria que debe ser efectuada a través de un periódico de la localidad, además de que muchas de ellas no indican ni la fecha ni la hora en la cual efectivamente se celebraron, ni se dejó constancia en ninguna de ella del quórum que se obtuvo, lo cual es esencial para la válida toma de decisiones, por tanto rechazo el que la demandante me las pretenda oponer. Entre tales actas de asamblea de propietarios impugnadas por mi, rechazo categóricamente la supuestamente efectuada el día 15 de diciembre de 2005, en la cual se aprobó lo relativo al revestimiento del Edificio Dr. Portillo, la cual no contó con el quórum necesario y reglamentario, ya que constituyendo el revestimiento de la fechada un cambio en la estética, ello debió haber sido aprobado por unanimidad conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no fue así, por lo tanto tal decisión no tiene efectos legales y su cobro es improcedente…Asimismo, impugno formalmente todas y cada una de las letras de cambio, tanto las originales como las copias que corren insertas en autos, por cuanto las mismas no cumplen con los taxativos requerimientos que exige el Código de Comercio para considerar como válidos tales documentos, además de no haber sido firmadas ni por el librado ni por el aceptante. A todos los razonamientos y argumentos expuestos, Ciudadano Juez, es por lo que rechazo en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda, pues no puede la demandante pretender cobrarme cantidad alguna de dinero, pues no le asiste

ningún derecho para ello. Antes bien, desde que se adquirió la oficina B mi representada ha sufrido y pagado las consecuencias de la falta de mantenimiento

adecuado de las instalaciones y tuberías que como parte baja del edificio que es la mezanine, por la necesaria servidumbre de paso que ello conlleva, se han producido innumerables derrames, inundaciones, obstrucciones de las tuberías de aguas negras, que me han generado daños y pérdidas cuantiosas, que pese a mis constantes reclamos, el CONDOMINIO EDIFICIO DR PORTILLO nunca ha querido reconocer y rembolsar. Sin embargo debo aclarar que este último alegato no significa reconvención alguna, sino una información importante para la convicción del magistrado y para resaltar la injusticia y temeridad de esta demanda que no hace otra cosa que poner en tela de juicio mi solvencia moral y mi reputación…”

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

DOCUMENTALES:

• Promovió documento constitutivo del condominio edificio Dr. Portillo, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de mayo del año 1.982.

El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, será en la parte motiva del presente fallo, en donde se explanará que se demuestra con la referida prueba. Así se decide

• Promovió poder otorgado por la ciudadana, G.d.R., actuando en representación del condominio edificio Dr. Portillo a la ciudadana, I.N.G., autenticado ante la Notaría Pública Octava de maracaibo, en fecha dieciséis (16) de marzo del año 2.007.

El documento público que antecede se estima en todo su valor probatorio, puesto que el mismo no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con el referido

instrumento queda evidenciado el poder amplio y suficiente que la ciudadana, G.d.R., actuando en nombre y representación del condominio edificio Dr. Portillo, le otorgó a la profesional del derecho, I.N.G.. Así se decide.

• Promovió acta de asamblea general de copropietarios del edificio Dr. Portillo.

• Promovió actas de la junta de condominio del edificio Dr. Portillo.

Las pruebas que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, en tanto que las mismas fueron impugnadas por la contraparte, y por cuanto, la parte promovente no las hizo valer, es por lo que se desechan en todo su valor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió planilla de servicios autónomos de la Ley de Registro Público.

La documental que antecede se estima en todo su valor probatorio, puesto que la misma no fue tachada de falsa por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió documento de traspaso suscrito entre los ciudadanos, R.A.M. e Inversiones R.A.M., C.A., protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha nueve (9) de diciembre del año 1.992.

• Promovió documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos, Inmuebles Avilago, C.A. y R.A.M., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de abril de 1.990.

El documento público que antecede se estima en todo su valor probatorio, por cuanto no fue tachado de falso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió cincuenta y cuatro (54) recibos, firmados por el condominio del edificio Dr. Portillo.

Los documentos privados que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, en tanto que los mismos fueron impugnados por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió contrato de refinanciamiento, suscrito entre el condominio del edificio Dr. Portillo y la sociedad mercantil Pinytex, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dos (2) de octubre del año 2.006.

El contrato que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió presupuesto emanado de Pinytex, pinturas y texturas, en fecha diez (10) de noviembre del año 2.005.

El documento privado que antecede se desestima en todo su valor probatorio, debido a que el presupuesto no fue ratificado mediante la prueba de informes o en su defecto mediante la prueba testimonial, a tenor de lo dispuesto en los artículos 433 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió documento de refinanciamiento, suscrito entre el condominio del edificio Dr. Portillo y la sociedad mercantil Pinytex, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha doce (12) de octubre del año 2.006.

• Promovió documento de refinanciamiento suscrito por el condominio del edificio Dr. Portillo y la sociedad mercantil Pinytex, C.A, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dos (2) de octubre del año 2.006.

Los documentos promovidos se estiman en todo su valor probatorio, en tanto que no fueron tachados de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió catorce (14) letras de cambio.

Las letras que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, en tanto que fueron atacadas por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió marcado con la letra “H”, “I” y “J” recibos de caja.

• Promovió recibo N° 131418, marcado con la letra “K”.

Los documentos que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, por cuanto no fueron atacados por la contraparte, a tenor de lo impuesto en el artículo4 29 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió cheque N° 16619963, de la entidad financiera Banesco, de fecha siete (7) de agosto del año 2.007, con firma ilegible.

El documento que antecede se desestima en todo su valor probatorio, en el sentido de que el mismo no fue ratificado mediante la prueba de informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió comunicación suscrita por la profesional del derecho, I.N.G., de fecha doce (12) de enero del año 2.007.

• Promovió comunicación suscrita por la profesional del derecho, I.N.G., de fecha veintiuno (21) de agosto del año 2.006.

Las comunicaciones que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, debido a que en ellas no consta la firma de recibido por parte de la parte demandada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió factura de la Distribuidora Comercial E. Industrial.

La factura que antecede se desestima en todo su valor probatorio, en tanto que la misma no fue ratificada mediante la prueba de informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió comunicación suscrita por la profesional del derecho, I.N.G., de fecha diecinueve (19) de noviembre del año 2.005.

• Promovió comunicación suscrita por la profesional del derecho I.N.G., de fecha once (11) de noviembre del año 2.005.

• Promovió comunicación suscrita por la profesional del derecho I.N.G., de fecha treinta (30) de octubre del año 2.005.

• Promovió comunicación suscrita por la profesional del derecho, I.N.G., de fecha veinte (20) de octubre del año 2.005.

Las comunicaciones que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, debido a que en ellas no consta la firma de recibido por parte de la parte demandada, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

DOCUMENTALES:

• Promovió el contenido del documento de condominio del edificio Dr. Portillo, el cual riela al folio ciento once (111) al ciento veintinueve (129) del expediente, mediante la cual se divide en dos zonas el área total del edificio, la residencial y la comercial.

El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

INSPECCIÓN OCULAR:

• En fecha ocho (8) de enero del año 2.008, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, realizó la inspección ocular solicitada y al efecto dejó constancia de lo siguiente: “…a los fines de dejar constancia de lo pedido en dicho particular, fue conducido hacia la parte izquierda del local de oficinas, en dirección al

lado Sur del edificio, por un pasillo que conduce de la sala de espera de la entrada hacia dos oficinas que se encuentran al final del mismo aludido, una a la mano derecha y otra a la mano izquierda, entrando primeramente a ésta última, donde se encontraba presente un ciudadano que dijo ser y llamarse A.S.,…quien también dijo ser el Arrendatario de esa oficina por contrato de arrendamiento celebrado con el prenombrado Abogado R.A.M.. En virtud de lo cual el Tribunal, una vez instalado en la aludida oficina deja constancia que se observó gran cantidad de agua empozada en su piso de cerámica color gris, agua ésta unida a la que se observa en el pasillo de entrada descrito. Igualmente deja constancia que el área de la oficina se encuentra dividida en dos ambientes, con piso de cerámica de color gris claro, con rodapié de madera, paredes de bloques frisadas y pintadas de color salmón satinado y techo de color blanco, posee dos lámparas de madera con cuatro tubos fluorescentes paredes, observándose en su área de entrada un mobiliario compuesto por seis (6) sillas de espera en plástico y metal, de color negro, dos (2) sillas de espera en metal, forradas con semi-cuero de color negro, una (1) mesa de reuniones rectangular de seis (6) puestos, en madera y fórmica, y en el área más interna de la misma oficina se encuentra un mobiliario compuesto por una biblioteca modular de madera adherida a tres de las paredes de fondo del área más interna, cubriéndolas del techo al piso, con diversos libros que versan sobre temas legales y de derecho, con archivo metálico…Con relación a los particulares SEGUNDO y TERCERO, el tribunal niega su evacuación, pues suponen una apreciación y pronunciamiento sobre circunstancias que exceden de la simple inspección judicial. Con relación al particular CUARTO: El Tribunal deja constancia que al observar la pared de la oficina, que la divide o separa del closet señalado, donde se encuentra ubicada la mesa con la computadora mencionada anteriormente, se pudo observar que en dicha pared se visualizan ciertas áreas que al tocarse se sienten húmedas y presentan desprendimientos de la pintura y del friso superficial; y que al lado de la mesa de la computadora, sobre el piso cubierto de agua, se encuentra un adaptador de corriente y un regulador-protector para computadoras, ambos conectados a dicho equipo y al toma corriente de la pared. Se visualizaron en el piso de toda la oficina, flotando en el agua empozada, restos de lajas de pintura, insectos y arena. El Tribunal se dirigió hacia la oficina se observó un mobiliario compuesto por un escritorio de color negro, una computadora sobre una mesa correspondiente, tres sillas para visitantes, una silla ejecutiva, todas de color azul añil, dos closets con puertas de madera entamborada, y se observó que el agua empozada en el piso de

dicho pasillo continuaba hacia el piso de dicha oficina, llegando a cubrir un poco más allá del área de entrada de la misma, empozándose el agua en varias áreas de la misma…el tribunal deja constancia que observa que el resto de las oficinas que conforman el local “B” se encuentran en buen estado de conservación…el Tribunal pasa a dejar constancia que al transitar por el pasillo que conduce a la entrada de las oficinas inspeccionadas, observó en el piso del mismo gran cantidad de agua estancada, cubriendo el agua casi la totalidad de extensión del pasillo, tanto a lo largo como a su ancho, apreciándose también, al caminar a través de este, y al acercarnos a las puertas de las oficinas que se encuentran a su final, que la cantidad de agua empozada en el piso se hacía mayor…”; (cursivas del juez y negritas del tribunal que evacuó la inspección).

La inspección ocular que antecede se estima en todo su valor probatorio, pues para su realización se dio cumplimiento a los parámetros legales establecidos.

No obstante y por ser la misma un indicio, el cual debe ser concatenado con las demás pruebas traídas al juicio, es por lo que este sentenciador considera que en la parte motiva se explicará que se demuestra con el referido medio probatorio. Así se decide.

INSPECCIÓN JUDICIAL:

• En fecha veinticinco (25) de marzo del año 2.008, el tribunal realizó la inspección promovida y dejó constancia de lo siguiente: “…se deja constancia que existe una separación entre los locales comerciales que abarcan la parte del frente, con la avenida Dr. Portillo, constituido por tres (3) pisos o niveles y en la otra área que es la zona residencial o de apartamentos conformando todo el edificio donde se encuentra constituido el tribunal…Se deja constancia del área de entrada a las oficinas o parte comercial que se inspecciona, que existe una escalera que conduce a nivel de oficinas y al lado de las escaleras, las paredes están en rústico, existen equipo para funcionamiento de aires acondicionados. En algunas partes se observa rastros de manchas de excremento de paloma y en algunas partes se observa manchas en forma vertical, desde el área del techo hacia abajo, similares a las que se producen por filtraciones. Se observa el área de jardinería que no existe plantaciones, pero si limpieza del suelo en su mantenimiento. En el área “B” de la zona del edificio residencial su entrada está limpia, bien cuidada y plantas en buen estado de mantenimiento, la puerta que da acceso al

edificio está en buen estado de conservación y mantenimiento. En su interior tanto pisos como paredes están en buen estado…en el área interna de la oficina se observa un cuartito donde aparecen unos ductos de agua blanca y una brequera que a decir de los participantes de la inspección, es la que controla el servicio de electricidad de la oficina y se encuentra detrás de la puerta de madera que permite el acceso”; (cursivas del juez).

La prueba que antecede se estima en todo su valor probatorio, por cuanto, se dio cumplimiento a los parámetros legales para su realización, sin embargo será en la parte motiva en donde se explanará que quedó demostrado con la referida inspección. Así se decide.

TESTIMONIALES:

• El ciudadano, Antonio Roquez Roquez, titular de la cédula de identidad N° 3.112.910, rindió declaración y señaló que en los actuales momentos no conoce ninguno de los integrantes del condominio Dr. Portillo. Sabe de la existencia de la compañía anónima Inversiones R.A.M., la cual se encuentra en la parte mezanine del edificio Dr. Portillo. Señaló que conoce el edificio Dr. Portillo y que consta de dos (2) áreas una residencial y otra habitacional. Dijo que desde varios años el conserje es un joven llamado Leo y su esposa Mariela, permanentemente Leo le hace limpieza al área residencial y le consta porque acostumbra a desayunarse en Feit Café o Charcutería Fina que queda en el frente e hizo amistad con esas personas. Cuando se le repreguntó, por cuanto el testigo juró decir la verdad, diga a que se dedica, en que trabaja y cual es su lugar de trabajo, respondió: “Soy abogado, soy profesor de Post grado de la Universidad del Zulia, abogado penalista, trabajando en la actualidad en Caracas, cuatro (4) días a la semana y como juré decir la verdad quiero manifestar a este Tribunal que en 1.991, ocupé una oficina en el Edificio Doctor Portillo, tengo amistad con 79 personas que viven en área residencial, conozco a los 27 abogados que laboraron en las oficinas comerciales y por mi profesión y mi religión tengo que decir la verdad a todo evento porque esto es lo que nos mantiene permanentemente creíble en un caso como que hoy se ventila acá, es más no solo eran del conocimiento de la Junta de Condominio, sino los aires acondicionados de las áreas residenciales, también dañaban las instalaciones de

los locales comerciales y el abandono en cuanto a la seguridad de los locales comerciales y el abandono en cuanto a la seguridad del edificio permitía que muchachos en cuestiones de drogas pernoctaran en la áreas comerciales y muchos clientes fueron amenazados y golpeados en horas de la tarde, porque el condominio nunca le prestó la debida seguridad a las áreas comerciales…”

La testimonial promovida se desestima en todo su valor probatorio, debido a que el testigo manifestó tener amistad con personas que residen en el edificio Dr. Portillo.

En tal virtud el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “No puede tampoco testificar…el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo”; (cursivas del tribunal).

Todo lo cual evidencian que la testimonial rendida debe desecharse en todo su valor probatorio, tomando como fundamento lo antes expuesto. Así se decide.

• El ciudadano, J.M.D.N., titular de la cédula de identidad N° 1.063.619, rindió declaración y manifestó que conoce el edificio Dr. Portillo porque prestó servicios profesionales de contaduría al condominio del edificio Dr. Portillo. Que conoce las dos (2) áreas que conforman el edificio Dr. Portillo. Señaló que la parte de los locales comerciales se encuentra deteriorada se aprecian deteriorados, toda la zona del frente de los cuatro (4) locales tiene excremento de palomas y la entrada no tiene revestimiento, requieren de revestimiento adecuado, pintura y luz de energía eléctrica. Dijo que conoce el local 6 y sus cubículos donde laboran los diferentes abogados del despacho y si se observa la pared que colinda con la parte comercial, con la parte multifamiliar allí se aprecian tuberías, bajantes de aguas negras y el servicio de aguas blancas, señaló no saber si atraviesan el local, a simple vista no se ven las tuberías. Que es visitante del local “B”, por la relación que hay con el Dr. Aponte y más en los últimos tres (3) meses donde ha asistido diariamente de lunes a viernes, en su condición de estudiante de derecho para realizar las pasantías ocupacionales para

culminar el grado, lo que le permite opinar en cuanto a que a principios de enero la parte relacionada a las tuberías hubo caída de escombros y generalmente en el ambiente hay malos olores supongo derivados de las tuberías de aguas negras; en cuanto a reparaciones no ha visto ninguna.

La testimonial promovida se desestima en todo su valor probatorio, debido a que el testigo manifestó tener una relación con el Dr. Aponte, lo que se traduce como relación de amistad.

En tal virtud el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “No puede tampoco testificar…el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo”; (cursivas del tribunal).

Todo lo cual evidencian que la testimonial rendida debe desecharse en todo su valor probatorio, tomando como fundamento lo antes expuesto. Así se decide.

• El ciudadano, V.H.Q.G., titular de la cédula de identidad N° 16.729.334, rindió declaración y manifestó que conoce el edificio Dr. Portillo y la oficina que queda en el local b, mezanine propiedad de Inversiones Ram, C.A. Señaló expresamente lo siguiente: “Exclusivamente trabajo en el área de la Oficina de Inversiones Ram, trabajo allí, no conozco el área residencial, solamente me he limitado al área de la Oficina de Inversiones Ram…Acuerdo a lo que dije en la respuesta anterior, la parte comercial si conozco que esta abandonada sobre todo en la entrada, se mantienen palomas, en la parte de los aires acondicionados deteriorado, no tiene pintura no hay árboles, inclusive en la noche no hay iluminación muy oscuro…”.

El testigo que antecede se desestima en todo su valor probatorio, debido a que trabaja en la empresa demandada.

En tal virtud el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “No puede tampoco testificar…el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les

comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo”; (cursivas del tribunal).

Todo lo cual evidencian que la testimonial rendida debe desecharse en todo su valor probatorio, tomando como fundamento lo antes expuesto. Así se decide.

• El ciudadano A.J.S.G., titular de la cédula de identidad N° 5.169.412, rindió declaración y señaló que: “…conozco el Edificio Doctor Portillo, está ubicado en la calle del mismo nombre, con avenida 3F, y la oficina B también la conozco porque tengo arrendado un local allí…el área comercial tiene su frente, queda a la calle Doctor Portillo y su entrada también es por esa calle, el condominio tiene su entrada por la avenida 3F, frente a Feit Café…En cuanto a la parte comercial yo tengo aproximadamente un (1) año como antes dije estoy arrendado, la parte de entrada, es decir por la parte de las escaleras tiene poco mantenimiento, es decir el mantenimiento que se le ha hecho se lo ha hecho cada uno de los propietarios de los locales que conforman el centro comercial, actualmente la entrada no tiene pintura, existen unos cajones de aire acondicionados que están impregnados de excrementos de palomas, y los pasamos de las escaleras que cuando yo llegue estaban sin pintar Inversiones Ram por intermedio del Doctor R.A., ordenó que se pintaran, esa área la realiza el señor Evelio que es un trabajador de Inversiones Ram y la parte del estacionamiento en oportunidades ha observado que la limpieza la realiza el señor Manuel quien es un vigilante contratado por los propietarios de cada uno de los locales…En la oficina que tengo arrendada existe un espacio de aproximadamente un metro cuadrado cubierto de bloque frisado allí esta la tubería de aguas blancas que baja de la parte superior del edificio, en la Oficina que ocupa el Doctor R.A., también existe un espacio donde esta ubicadas las tuberías de aguas negras que también bajan de la parte superior del edificio.

La testimonial que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que no es un testigo referencial y no se vislumbra ningún interés, en tal

sentido este tribunal la valora en todo su valor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, llegada la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este jurisdicente lo hace previo a las siguientes consideraciones:

La parte actora invocó la presente acción de cobro de bolívares, tomando como fundamento las siguientes normas sustantivas, a saber:

Ley de Propiedad Horizontal, artículo 39: “El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad”; (cursivas del juez).

Código Civil, artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato con la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello”; (cursivas del tribunal).

Ahora bien, la expresión obligación proviene del latín obligatio, compuesta de ob (por causa de, alrededor de) y ligatio (ligo, ligar, ligare, que significa atar, ligar). Así lo establece E.M.L. y E.P.S., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo I.

Igualmente señala que la obligación está constituida por la necesidad en que se encuentra una persona natural o jurídica, incluyendo el Estado, de exigir a otra hacer o no hacer una cosa o actuación determinada, de ejecutar o no una determinada acción.

Jurídicamente, la obligación está constituida por una conducta o actividad determinada, cuya ejecución se le impone a una persona aún por encima y en contra de su voluntad.

La obligación así caracterizada puede ser de la más variada índole, según sea regulada por las diversas normas del Derecho: así se observa que existen obligaciones civiles, penales, administrativas, fiscales, entre otras.

Así pues, en la presente causa, se está en presencia de una obligación que exige la parte actora se le cumpla, la obligación está determinada por una suma de dinero que debe cancelarle la parte demandada.

Con relación al pago el mismo autor significa que es el medio o modo voluntario por excelencia del cumplimiento de la obligación.

El pago es desde el punto de vista técnico-jurídico el cumplimiento de la obligación, independientemente de que consista o no en la transferencia o entrega de una suma de dinero.

Cuando un deudor cumple su obligación, cualquiera que ella sea, dicho deudor está pagando esa obligación. No obstante, en el caso concreto evidencia este sentenciador que lo procedente en derecho es declarar sin lugar la presente acción de cobro de bolívares.

En tanto que la parte actora está exigiendo el pago de una suma de dinero, adeudada por la parte demandada y la parte actora en el decurso del proceso no demostró que, efectivamente, la parte demandada adeuda la cantidad de dinero reclamada.

A tal efecto este tribunal cree oportuno el momento para analizar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. (cursivas, subrayado y negritas del tribunal).

Respecto a esta norma el autor E.C.B., en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado: “…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…”; (cursivas del tribunal). Código de Procedimiento Civil comentado, E.C.B. pp. 356-358.

De la norma anteriormente transcrita se evidencia que quien alegue algo debe probarlo, pues de acuerdo al artículo 12 del mismo Código el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. A ello puede señalarse que la parte actora con el conjunto de medio aportados no demostró que el local comercial concurre con los gastos comunes de los apartamentos, sobre las cargas comunes, máxime lo que establece el artículo 4.4 del documento de condominio, inserto en la causa desde el folio nueve (9) al folio cuarenta y uno (41) del expediente.

En consecuencia quien decide considera que, por cuanto, la parte actora con las pruebas aportadas no demostró que la parte demandada le adeude la cantidad reclamada, lo procedente en derecho es declarar sin lugar la acción intentada y así quedará sentado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los argumentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR la demanda que por cobro de bolívares intentó el condominio del edificio Dr. Portillo, en contra de Inversiones R.A.M, C.A., identificada en las actas; todo en virtud de los argumentos antes expuestos.

Se condena en costas a la parte actora, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, RESGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de la Sentencia por secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2.009). Años: 198 de la Independencia y 150 de la Federación.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las diez (10:00) horas de la mañana, signada bajo el N° ______.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

CRF/MRAF/ROBERT

Exp. N° 10.202