Decisión nº 1.008 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 18 de Septiembre de 2007

Se da inició a la presente causa por demanda de RENDICIÓN DE CUENTAS, incoada por las ciudadanas M.A., D.N. y G.P., titulares de las cédulas de identidad No. 7.765.713, 10.417.216 y 3.775.449, con el carácter de Presidenta, Vicepresidenta, y Secretaria, de la Junta de Condominio del Edificio RESIDENCIAS BUENA VISTA, asistidas por el Abogado en ejercicio D.F.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.517, en contra de la ciudadana M.A.E.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.880.324, y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha 22 de Agosto de 2003, se admitió la demanda y se ordenó intimar a la demandada para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a fin de rendir las cuentas que le solicita el CONDOMINIO RESIDENCIAS BUENA VISTA, en el entendido que si en dicho plazo se oponía a la demanda se suspenderá el juicios de cuentas y se entenderían citadas las partes para la contestación de la demanda.

En fecha, 2 de Octubre de 2003, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber citado a la parte demandada.

En fecha, 5 de Noviembre de 2003, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados en ejercicio, F.L.A. y GLACIRA F.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.565 y 103.433, presentaron escrito de oposición a la demanda, en el cual solicitan se declare la nulidad absoluta del auto de admisión y del decreto intimatorio dictado en la causa.

En fecha, 27 de Febrero de 2004, este Juzgado dicta resolución en la cual declara SIN LUGAR, la solicitud de nulidad absoluta al auto de admisión de la demanda, SIN LUGAR, el RECURSO DE APELACIÓN, ejercido por la demandada y PARCIALMENTE CON LUGAR, las defensas opuestas.

En fecha, 15 de Marzo de 2006, la parte demandante se da por notificada de la decisión dictada por el Tribunal.

En fecha, 15 de Junio de 2004, el Alguacil del Tribunal, dejó constancia de haber notificado al apoderado judicial de la parte demandada de la resolución dictada por el Tribunal.

En fecha, 21 de Junio de 2004, los apoderados judiciales de la ciudadana M.A.E.D.L., abogados F.L.A. y GLACIRA F.P., antes identificados, renuncian al poder otorgado.

En fecha, 27 de Agosto de 2004, el Tribunal ordena notificar a la ciudadana M.A.E.D.L., personalmente de la renuncia de sus apoderados y de la resolución del Tribunal.

En fecha, 25 de Noviembre de 2004, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de no haber podido practicar la notificación personal de la parte demandada.

En fecha, 17 de Diciembre de 2004, la parte actora consigna el cartel de notificación librado a la parte demandada.

En fecha, 21 de Marzo de 2005, la parte demandante solicitó se dictara sentencia declarando la confesión ficta de la parte demandada.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que consta en documento registrado bajo el No. 32, Tomo:8, Protocolo: 1° ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de fecha de fecha 27 de Octubre de 1982, como la ciudadana M.A.E.D.L., venezolana, viuda, arquitecto, titular de la cédula de identidad No. 2.880.324, es propietaria del Apartamento signado con el No. 5 A, condómina del Edificio RESIDENCIAS BUENA VISTA, quien siendo legítimamente copropietaria fue legítimamente designada administradora, según documento auténtico que se acompaña certificado por la actual Junta de Condominio de Residencias Buena Vista, dejando de cancelar como compensación a su actividad de administradora la cuota de Condominio que le corresponde al apartamento que ésta representa, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) correspondiente al período de octubre del año 2001, hasta noviembre del año 2001, por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), correspondiente al período de Diciembre de 2001, hasta Junio del año 2001 y por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) desde Junio del año 2002, hasta Abril del año 2003.

Indica que su administración se establece para el período que corresponde del 10 de Septiembre del año 2001, hasta el 1° de Septiembre del año 2002 y que es ratificada con ocasión a la Asamblea de fecha 1° de Octubre de 2002, correspondiente al período del 1° de Octubre de 2002, hasta la fecha 7 de Mayo del año 2003, donde la ciudadana M.A.E.D.L., renuncia mediante carta dirigida a la Junta de Condominio de este Edificio.

Aduce que la mencionada ciudadana habita el apartamento que forma parte del Edificio Residencias Buena Vista, ubicado en la calle 85 A, con Avenida 2 A, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d. esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo los siguientes linderos: NORTE: Con la Plaza A.d.O., mediando la calle 85 A; NORESTE: Con Avenida 2 A, SUR: Con sendos terrenos de F.d.C.F.d.I., de Inversión Vista Marina y de A.I., ESTE: Con inmueble de Dr. M.I.H. y OESTE: Otro perteneciente a R.F., según documento de Condominio de fecha 12 de Agosto de 1.982, registrado bajo el No. 16, Tomo: 13, Protocolo: 1°.

Alega, que la ciudadana M.A.E.D.L., se encontraba para el período antes indicado administrando ese condominio, ejerciendo dicha administración por mandato de la Asamblea.

Arguye que es el caso que han resultado inútiles las diligencias y gestiones agotadas por ellas, en nombre de la comunidad, para que la administradora ciudadana M.A.E.D.L., rinda las cuentas pertinentes a su administración durante el antes mencionado período de fecha 1° de Octubre del año 2001, hasta el 7 de Mayo del año 2003, y en razón de haber manejado la cantidad aproximada de SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL NOVENTA BOLÍVARES CON NUEVE CENTIMOS (Bs. 72.959.090,09) por concepto de cobros de cuotas de condominio, como gestión propia de lo que realiza corresponde al administrador dentro de sus actividades señaladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad H.V..

Alega, que en el caso que nos ocupa la ciudadana M.A.E.D.L., ha omitido cumplir con las disposiciones establecidas en el Código Civil, referentes al mandato, artículos 1.684 y siguientes, así como el ordinal h) del artículo 20 de la señalada Ley de Propiedad H.q.s. refiere a presentar el informe y cuenta anual de su gestión en todo caso a la comunidad del Condominio Residencias Buena Vista, quienes se encuentran sorprendidos por la actitud negativa asumida por la administradora, a quien se le convocó a una asamblea, donde se le exigió tal requerimiento y de la cual ha quedado constancia contenida dentro del documento autentico que se acompaña a la demanda.

Asimismo, concluyen que dentro de las gestiones llevadas a cabo para lograr la atención de la ciudadana M.A.E.D.L., está no tiene interés en aclarar y asumir su responsabilidad en referencia de su administración, frente a sus condóminos quienes se encuentran preocupados por esta situación.

En mérito de los expuesto y en razón del contenido del artículo 673 del Código de Procedimiento Civil vigente, es por lo que ocurren a demandar como en efecto demandan a la ciudadana M.A.E.D.L., anteriormente identificada, en su carácter de administradora del Condominio Residencias Buena Vista, por Rendición de Cuentas, conforme a lo estipulado en la disposición anteriormente señalada, a los fines de que la demandada, rinda las cuentas o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal, cuyo montante de dicha cuenta es la cantidad de SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL NOVENTA BOLÍVARES CON NUEVE CENTIMOS (Bs. 72.950.090,09).

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

No dio contestación a la demanda, en la oportunidad correspondiente.

IV

PUNTO PREVIO

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia, antes de proceder este Juzgador a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, procede a pronunciarse en relación a la falta de cualidad de su persona, opuesta por la parte demandada, en su escrito de oposición a la demanda de rendición de cuentas, y la cual mediante resolución dictada por este Tribunal, en fecha 27 de Febrero de 2004, debe ser dilucidada en este estado procesal:

Así las cosas, se evidencia, que la demandada esgrime que la demanda incoada no ha sido intentada por cuenta de quien presuntamente fue cumplida la gestión administrativa, que se le atribuye, indicando que de acuerdo al literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, la representación judicial del Condominio de un Edificio está sometida a las regulaciones de este texto normativo, le asiste únicamente al administrador previo a la autorización de la Asamblea General de Propietarios y sólo en ausencia de este declarada por la misma Asamblea, a la Junta de Condominio.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse

A este respecto, el tratadista A.R.R., al referirse a la Legitimación establece lo siguiente:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. La Regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

La cualidad o legitimación a la causa es definida por Chiovenda como:

un juicio de relación y no de contenido y puede ser activa o pasiva. La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito. Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción.

Sobre este punto el autor H.D.E. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil señala lo siguiente:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados .

En palabras del eminente procesalista J.G.:

“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso.

Precisa Carnelutti en su obra Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III:

sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser, media una cuestión de legitimación , cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

La Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido pacífica y reiterada al considerar que dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.

Y así lo señala Devis Echandía en su Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I., cuando establece:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

En el presente caso alega la parte demandada, la falta de cualidad de los actores, por cuanto no es la Junta de Condominio de Residencias Buena Vista, la legitimada para actuar en juicio, en representación de los copropietarios, como parte demandante, en tal sentido, resulta oportuno citar el contenido del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece:

La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.

La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:

a. Convocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

e. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador.

(Negrillas del Tribunal)

De manera que a tenor de la norma transcrita le corresponde a la Junta de Condominio ejercer las funciones del administrador condominio, mientras no se haya designado nuevo administrador, y en el caso de autos, tal como manifiestan las demandantes, la ciudadana M.A.E.D.L., ha renunciado al cargo de administradora del condominio, en fecha 29 de Mayo de 2003, de manera que para que la Junta de Condominio, pueda ejercer funciones de administración, es necesario que conste en actas, prueba fehaciente de que hasta la fecha de la interposición de la demanda no había sido designado un nuevo administrador, prueba está que sería el acta de asamblea de copropietarios del Edificio Residencias Buena Vista, y en tal caso, sería la Junta de Condominio, la cual por imperativo de la ley, estaría legitimada para actuar en juicio.

No obstante, ante esta situación, la Junta de Condominio, está en el imperioso deber de acreditar en juicio no sólo el hecho de que no ha sido designado nuevo administrador, situación está de la cual deviene su cualidad para actuar en juicio, sino también de demostrar su cualidad de miembros de la Junta de Condominio, y que han sido designadas legítimamente mediante asamblea de copropietarios, de manera, que luego del examen realizado de las actas procesales, se evidencia de las copias certificadas del libro de actas de asambleas del Condominio de Residencias Buena Vista, las cuales se encuentran en resguardo del Tribunal, que mediante Asamblea de Copropietarios de fecha 7 de Julio de 2003, fue designada como administradora del Condominio de Residencias Buena Vista, la ciudadana E.B., es decir, que para la fecha en la cual se admitió la demanda 22 de Agosto de 2003, ya ésta fungía como administradora del condominio, y por lo tanto era legitimada para representar a los copropietarios, y en consecuencia, no puede arrogarse la Junta de Condominio, una representación que no le corresponde, ya que, la legitimación del administrador para representar a los copropietarios en juicio, deviene de la misma Ley de Propiedad Horizontal, la cual en el literal “e” de su artículo 20 dispone:

Corresponde al Administrador:

…e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…

Así, habiendo la Asamblea de Copropietarios, antes de la interposición de la demanda designado legítimamente una nueva administradora como lo es la ciudadana E.B., es ésta la legitimada para ejercer la representación de los copropietarios de Residencia Buena Vista en juicio, y en consecuencia debe declararse procedente la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, referida a la falta de cualidad de las ciudadanas M.A., D.N. y G.P., para actuar en representación del Condominio de Residencias Buena Vista en Juicio. Así se establece.

V

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. CON LUGAR, la defensa de fondo opuesta por la parte demandada ciudadana M.A.E.D.L., referida a la falta de cualidad de la parte demandante para actuar en juicio.

2. Se condena en COSTAS a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Dieciocho (18) días del mes de Septiembre de 2007. Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella.

La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini

En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini.