Decisión nº 242 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 21 de Abril de 2010

Se da inicio a la presente causa por demanda de COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA, intentado por el abogado en ejercicio E.L.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.628.407 e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 87.702 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en este acto como apoderado judicial del CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, constituido según documento de condominio registrado ente la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de Septiembre de 1980, bajo el No. 29, Tomo: 19, Protocolo: 1°, en contra de la sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de Junio de 1980, bajo el No. 120, Tomo: 11 A.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 5 de Mayo de 2008, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte días de despachos siguientes a la constancia en actas de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Agotada la citación personal se procedió a la citación por carteles de la demandada, dejando constancia en fecha, 9 de Octubre de 2008, la secretaria del Tribunal del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha, 29 de Octubre de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada K.R.S.P., inscrita en el inpreabogado bajo el no. 100.488, presenta diligencia consignando poder con el cual se da por citada.

En fecha, 1° de Diciembre de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 13 de Enero de 2009, la parte actora promueve pruebas.

En fecha, 14 de Enero de 2009, el Tribunal ordena agregar a las actas las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha, 22 de Enero de 2009, el tribunal admite las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 15 de Abril de 2009, ambas partes presentan informes.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora la demanda en los siguientes hechos:

Que la empresa demandada es propietaria de los locales comerciales distinguidos con los números 1, 2, 3, 4 y 5 y el local para oficina distinguido con las siglas 3 C, situados los primeros cinco locales en la planta baja y el último en la planta cuarta del Edificio Torre 12, ubicado en la avenida 12 entre calles 78 y 79 en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

Que dicha empresa al adquirir los locales se obligó a cumplir con todas las estipulaciones contenidas en el referido documento de condominio, valores, porcentajes y entre las referidas obligaciones esta la de cancelar con puntualidad sus cuotas de condominio establecidas mensualmente por asamblea de copropietarios obligaciones que no ha cumplido.

Que el local No. 1, representa una superficie aproximada de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS (97,10 Mts2) de mezzanina y esta comprendido dentro de los siguientes linderos Norte: Fachada Norte del Edificio, Sur: Local No. 2; Este y Oeste: Fachada este y Oeste respectivamente del edificio, se encuentra ubicado en la planta baja y le corresponde un 4, 09% sobre las cosas y cargas comunes del edificio Torre 12, y adeuda la cantidad de OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8160,19) por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de Condominio, desde el mes de Noviembre de 2006 al mes de Febrero de 2008, todo según reporte de cuentas por cobrar firmados y sellados por el Condominio del Edificio Torre 12.

Que el local No.2 presenta una superficie de CIENTO NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA CENTIMETROS (193,30 Mts2) que incluye ciento diez metros cuadrados con diez centímetros (110,10 Mts2) de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos Norte: Local No. 1, Sur: Local No. 3, Este y Oeste, Fachada Este y Oeste del Edificio respectivamente y se encuentra ubicado en la planta baja del edificio y le corresponde un porcentaje del 7,71 % sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, y adeuda la cantidad de QUINCE MIL TRESCEINTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOS CENTÍMOS (Bs. 15.360, 02), por concepto de cuotas ordinarias insolutas de condominio del edificio torre 12, desde el mes de Noviembre de 2006 al mes de Febrero de 2008.

Que el local No.3, presenta una superficie de CIENTO TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTÍMETROS (103,70 Mts2) que incluye cincuenta y un metros cuadrados con ochenta centímetros (51,80 Mts2) de mezzanina y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Local No. 2, Sur: Local No. 4, Este y Oeste: Fachada este y oeste del edificio, le corresponde un porcentaje de 4,35% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12, por concepto de OCHO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 8.678,24) por concepto de cuotas ordinarias insolutas de condominio de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008.

Que el local No. 4 presenta una superficie de de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTÍMETROS (96,40 Mts2) que incluye cuarenta y siete metros cuadrados con sesenta centímetros de mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Local No. 3, Sur: Local No. 5, Este y Oeste: Fachada este y oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio del 4,06 % sobre las cosas y cargas comunes y adeuda la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.8.100,42), por conceptos de cuotas ordinarias insolutas de condominio correspondiente a los meses de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008, todo según reporte de cuentas por cobrar firmados y sellados por el Condominio del Edificio Torre 12.

Que el local No. 5, presenta una superficie de noventa y siete (97,80 Mts2) que incluye cincuenta metros cuadrados con sesenta centímetros (50,60 Mts2) de mezzanina y esta comprendido dentro de los siguientes linderos Norte: Local No. 4, Sur: Fachada Sur del Edificio, Este y Oeste: Fachadas Este y Oeste del edificio respectivamente, se encuentra ubicado en la planta baja del edificio y le corresponde un porcentaje de 4,10% sobre las cosas y cargas comunes del Edificio Torre 12 y adeuda la cantidad de OCHO MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs.8.180,12), por conceptos de cuotas ordinarias insolutas de condominio correspondiente a los meses de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008, todo según reporte de cuentas por cobrar firmados y sellados por el Condominio del Edificio Torre 12.

Que el local para Oficina No. 3 C, presenta una superficie aproximada de NOVENTA Y CIENTO METROS CUADRADOS (95 Mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio, Sur: Caja, Hall de Ascensores y Apartamento 3B, Este: Fcahada Este del Edificio y Oeste: Apartamento 3 D, respectivamente, se encuentra ubicado en la planta cuarta del edificio y le corresponde un porcentaje de 1,92 %, sobre las cosas comunes del Edificio Torre 12 y este le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, de fecha once (11) de Junio de 1990, bajo el No. 17, Tomo.:18, Segundo Trimestre, Protocolo: 1°, y adeuda la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.836,48) por concepto de cuotas ordinarias de condominio correspondiente al mes de Noviembre de 2006 a Febrero de 2008.

Señala que no habiendo la parte demandada dado cumplimiento al pago de las cantidades expresadas en relación a las deudas de los locales 1, 2, 3, 4, 5 y el local para oficina No. 3C, propiedad de la sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS C.A, representada por su presidente E.H.B., antes identificado de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cobro de bolívares vía ejecutiva para que pague la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 52.328,47), deuda resultante de la sumatoria de las cuotas insolutas de condominio desde Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008.

III

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandante impugnó el acta de asamblea extraordinaria de fecha 11 de Febrero de 2004, donde se realiza el nombramiento de la junta de condominio y la autorización para otorgar poder a abogados que tienen los ciudadanos S.S., M.M. y P.S.L.O., por cuanto la misma adolece de su respectiva protocolización ante el registro y no posee fe pública, así como que, la misma se encuentra consignada en copia simple, por consiguiente impugna el poder otorgado al abogado E.E.L.S., identificado suficientemente en las actas procesales, por cuanto quienes otorgan el poder no tiene cualidad para hacerlo, ya que, el acta donde se otorga esa autorización no presenta los requisitos de ley como es su debido registro motivo por el cual no es válida.

Admite que su representada es propietaria de los cinco locales que se identifican en el libelo de demanda y que se encuentran ubicados en la planta baja del edificio, y de un local comercial ubicado en el cuarto piso, oficina 3C, que se encuentran ubicados en el edificio torre 12.

Niegan, que el local no. 1, adeude la cantidad de OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8160,19) por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de Condominio, desde el mes de Noviembre de 2006 al mes de Febrero de 2008.

Niega, que el local No.2 adeude la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOS CENTÍMOS (Bs. 15.360, 02), por concepto de cuotas ordinarias insolutas de condominio del edificio torre 12, desde el mes de Noviembre de 2006 al mes de Febrero de 2008.

Niega que el local No.3, adeude la cantidad de de OCHO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 8.678,24) por concepto de cuotas ordinarias insolutas de condominio de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008.

Niega, que el local No. 4 adeude la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.8.100,42), por conceptos de cuotas ordinarias insolutas de condominio correspondiente a los meses de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008.

Niega, que el local No. 5 adeude cantidad de OCHO MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs.8.180,12), por conceptos de cuotas ordinarias insolutas de condominio correspondiente a los meses de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008.

Niega que el local para oficinas No. 3C, adeude la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.836,48).

Señala, que los montos mencionados no son los legalmente correspondiente a cada uno de los locales comerciales, puesto que la Junta de Condominio del Edificio Torre 12, ha reconocido desde la adquisición de los mismos, la exclusión del pago referido al mantenimiento de los ascensores y de los gastos legales de cobranza a terceros propietarios, de la cuota de condominio de los locales 1, 2, 3 , 4 y 5 como se puede evidenciar de las facturas mas recientes de los meses de Marzo a Octubre del año 2006, las cuales fueron anexadas en la oferta real de pago que fue realizada por su representada y que la misma se encuentra asignada a este juzgado bajo el expediente 55.783, por encontrarse los mencionados locales comerciales ubicados en la planta baja del Edificio, y específicamente la fachada del mismo, de manera que no se hace necesario el uso de los mencionados ascensores para acceder a sus inmuebles.

Niega, que el local para Oficina No. 3 C, adeude la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.836,48) por concepto de cuotas ordinarias de condominio correspondiente al mes de Noviembre de 2006 a Febrero de 2008, ya que, de las facturas emitidas por la junta de condominio y la entidad pública Hidrolago, relativa a la deuda que se les acrece, debido a la retención del pago por parte de la anterior junta de condominio, lo que no les corresponde cancelar, ya que, de las facturas de pago se evidencia la cancelación realizada por su mandante correspondiente a Hidrolago, y ahora pretenden que su representada pague montos errados dentro de la junta de condominio ordinaria mensual lo que es completamente absurdo.

Niegan que su mandante se haya negado a cancelar con puntualidad las obligaciones de las cuotas de condominio, establecidas mensualmente por la asamblea de copropietarios, ya que, su mandante sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS MARACAIBO C.A, ha querido cumplir con la obligación de cancelar todas y cada una de las cuotas de condominio correspondiente a los locales antes mencionados, situación que resultó imposible, ya que, la junta directiva se ha negado a recibir cualquier pago efectuado por la empresa desde el mes de Noviembre de 2006 hasta la presente fecha, por no cubrir en forma total el monto por ellos especificados en las facturas de las cuotas de condominio los cuales niegan por no ser las cantidades reales.

Que en el mismo orden de ideas, atendiendo a lo anteriormente dicho su representada introdujo oferta real de pago en fecha 17 de Agosto de 2007, por la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS QUINCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 6.515.254,05) actualmente SEIS MIL QUINIENTOS QUINCE BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 6.515,25) por concepto de cancelación de las obligaciones ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Solicitan sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

IV

PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de la controversia procede este juzgador a resolver sobre la impugnación del poder realizada por la parte demandada, en los siguientes términos:

Que impugna el acta de asamblea extraordinaria de fecha 11 de Febrero de 2004, donde se realiza el nombramiento de la junta de condominio y la autorización para otorgar poder a abogados que tienen los ciudadanos S.S., M.M. y P.S.L.O., por cuanto la misma adolece de su respectiva protocolización ante el registro y no posee fe pública, así como que, la misma se encuentra consignada en copia simple, por consiguiente impugna el poder otorgado al abogado E.E.L.S., identificado suficientemente en las actas procesales, por cuanto quienes otorgan el poder no tienen cualidad para hacerlo, ya que el acta donde se otorga esa autorización no presenta los requisitos de ley como es su debido registro motivo por el cual no es válida.

A este respecto, es necesario establecer primeramente lo siguiente:

Dispone el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

E1 recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.

Como se evidencia de la norma citada, la sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS DE MARACAIBO C.A, tenía un lapso de treinta (30) días contados a partir de la fecha de la asamblea para proceder a su impugnación, pasadas estas oportunidades las decisiones tomadas en estas asambleas serán de obligatorio acatamiento para todos los copropietarios, motivo por el cual la impugnación de la asamblea realizada en la oportunidad de la contestación de la demanda, no puede tenerse como válida, primeramente por haber fenecido el lapso para realizar la misma, y en segundo término porque resulta incompatible tal planteamiento en el presente procedimiento de cobro de bolívares vía ejecutiva. Así se establece.

En cuanto al hecho que el poder fue otorgado por quienes no ostentaban la facultad para hacerlo, resulta oportuno citar el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece:

Artículo 20. Corresponde al Administrador:

…e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…

En el mismo orden de ideas, establece el artículo 18 ejusdem, dispone:

Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.

La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:

a. Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;

b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

e. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador…

Como se evidencia de las normas citadas corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios, y en caso que no haya sido designado el administrador corresponde a la junta de condominio ejercer las funciones de éste.

A este respecto, se demuestra de las copias certificadas del libro de asamblea del condominio del Edificio Torre 12, que mediante acta de asamblea de fecha, 12 de Septiembre de 2003, el administrador del condominio presentó su renuncia la cual fue aceptada por la asamblea de copropietarios, por lo que a partir de esta fecha ante la falta de designación de un nuevo administrador, las funciones de éste eran ejercidas por la junta de condominio, y así se evidencia del acta de fecha 10 de Enero de 2007, que se aprobó en su segundo punto, que la junta de condominio continuaría con la administración del condominio.

Con fundamento en las consideraciones expresadas, el poder otorgado por los miembros de la junta de condominio, la cual ejercía funciones de administrador, fue otorgado válidamente, teniendo facultades para otorgar el poder los ciudadanos S.S., M.M. y P.S.L., para el momento en el cual fue otorgado el mismo, y en consecuencia se declara improcedente la impugnación realizada por la parte demandada. Así se establece.

V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PARTE DEMANDANTE:

1. Acompañó a la demanda copia fotostática del documento de condominio registrado ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de Septiembre de 1980, bajo el No. 29, Tomo: 19, Protocolo: 1°.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se tiene como fidedigna por ser copia de un documento auténtico que no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2. Copia fotostática del acta de asamblea de copropietarios del Edificio Torre 12, celebrada en fecha 9 de Febrero de 2004, en la cual se autoriza a la junta de condominio para otorgar el poder a abogados para actuar en juicio.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se tiene como fidedigna por ser copia de un documento auténtico que no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. Copia fotostática de documento de compraventa a través del cual la empresa APORTES FINANCIEROS MARACAIBO C.A, adquiere la propiedad de los inmuebles constituidos por los locales No. 1, 2, 3,4 y 5 del Edificio Torre 12 y del local para oficina No. 3 C, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de Enero de 1990, bajo el No. 17, Protocolo: 1°, Tomo: 18.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se tiene como fidedigna por ser copia de un documento auténtico que no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. Acompañó a la demanda quince (15) facturas de cuotas de condominio correspondientes al local No. 1 del Edifico Torre 12, en relación a los meses de Noviembre de 2006 hasta Febrero de 2008, que ascienden a la cantidad de OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8160,19) por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de Condominio, desde el mes de Noviembre de 2006 al mes de Febrero de 2008.

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

5. Acompañó a la demanda quince (15) facturas de cuotas de condominio correspondientes al local No. 2 del Edifico Torre 12, en relación a los meses de Noviembre de 2006, hasta Febrero de 2008, que ascienden a la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOS CENTÍMOS (Bs. 15.360, 02),

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

6. Acompañó a la demanda quince (15) facturas de cuotas de condominio correspondientes al local No. 3 del Edifico Torre 12, en relación a los meses de Noviembre de 2006, hasta Febrero de 2008 que ascienden a la cantidad de de OCHO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 8.678,24)

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

7. Acompañó a la demanda quince (15) facturas de cuotas de condominio correspondientes al local No. 4 del Edifico Torre 12, en relación a los meses de Noviembre de 2006, hasta Febrero de 2008, que ascienden a la cantidad de la cantidad de OCHO MIL CIEN BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.8.100,42).

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

8. Acompañó a la demanda quince (15) facturas de cuotas de condominio correspondientes al local No. 5 del Edifico Torre 12, en relación a los meses de Noviembre de 2006, hasta Febrero de 2008, que ascienden a la cantidad de OCHO MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs.8.180,12)

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

9. Acompañó a la demanda quince (15) facturas de cuotas de condominio correspondientes al local para Oficina No. 3 C del Edifico Torre 12, en relación a los meses de Noviembre de 2006, hasta Febrero de 2008, que ascienden a la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.836,48).

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

10. Promovió libro de asambleas del Condominio del Edificio Torre 12, el cual fue sellado por el extinto Juzgado Primero del Distrito Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

    Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido, ni tachado por la parte demandada. Así se establece.

    PARTE DEMANDADA:

    No promovió pruebas.

    VI

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Luego del análisis de las actas procesales, observa este Juzgador que la presente causa se inició por demanda incoada por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12 en contra de la sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS MARACAIBO C.A, alegando la parte actora que los demandados han incumplido con el pago de las cuotas de condominio ordinarias, las cuales para la fecha de la interposición de la demanda ascendían a la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 52.328,47), correspondiente a los locales No. 1, 2, 3, 4 y 5 y al local para oficina No. 3C.

    Ahora bien, los demandados niegan, rechazan, y contradicen que los montos indicados por el actor, sean los que adeudan, toda vez, los locales 1, 2, 3, 4 y 5, están exentos del pago del mantenimiento de los ascensores y el local para oficina No. 3 C, no está obligado al pago de la deuda que mantiene con la empresa Hidrolago, la anterior junta de condominio.

    A este respecto es oportuno puntualizar que el propietario contrae la obligación de cancelar las cuotas del condominio, desde el momento en el cual, adquiere el inmueble, obligación ésta cuyo monto determina la asamblea de copropietarios, a través de las asambleas y que está establecida en la Ley de Propiedad Horizontal, la cual regula la materia y que indica en el artículo 12, lo siguiente:

    Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.

    El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

    (Negrillas del Tribunal)

    Como se observa del artículo anterior por el sólo hecho de ser propietarios del inmueble, hecho este que admitieron en su escrito de contestación, los demandados están obligados a contribuir con las gastos comunes del edificio.

    Ahora bien, en el presente caso la apoderada judicial de la sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS MARACAIBO C.A, señala que su representada no se ha negado al pago y que incluso realizó una oferta real de pago que cursa ante este mismo juzgado del cual se evidencia que la parte actora ha exceptuado a los locales Nos. 1, 2, 3, 4 y 5, del pago de mantenimiento de los ascensores.

    Ahora bien, del conocimiento oficioso que tiene este juzgador de la causa seguida en el expediente No. 55.783 de la nomenclatura llevada por dicho tribunal, contentiva de la oferta real de pago realizada por la empresa APORTES FINANCIEROS MARACAIBO C.A, se evidencia que en el mismo existen copias fotostáticas de unas facturas que no contienen ni sellos, ni firmas del condominio en señal de haber sido emitidas por este, por lo que a juicio de quien suscribe la presente decisión, no pueden ser apreciados, por cuanto no han sido trasladados al presente juicio a los efectos que la parte actora ejerciera su derecho de control y contradicción sobre los mismos, y en consecuencia no pueden tenerse como valederos a los efectos de demostrar tal planteamiento de la parte demandada. Así se establece.

    Contrariamente a lo afirmado por la parte demandada, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:

    Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:

    …b. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones…

    Como se deduce de la norma citada los ascensores forman parte de las cosas comunes, no observándose de las pruebas aportadas por las partes que la junta del condominio y los demandados, hayan pactado alguna situación distinta a la acordada por todos los copropietarios en las asambleas, en relación al pago de las cuotas de condominio, que exceptué a tales locales del pago del mantenimiento de los ascensores, y en consecuencia se desecha tal argumento. Así se establece.

    Establecido lo anterior, se observa de las actas que conforman el expediente que la parte actora, promueve una serie de recibos que opone a la parte demandante los cuales tienen fuerza ejecutiva a tenor de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece:

    Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

    Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

    En el mismo sentido, establece el artículo 1264 del Código Civil, lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

    Sobre este punto, el autor E.M.L., en su obra Obligaciones, estableció lo siguiente:

    El incumplimiento temporal consiste en un retardo en la ejecución de la obligación. El deudor no ha cumplido su obligación pero ésta será ejecutada en fecha posterior, tal situación constituye indudablemente un incumplimiento, pues la obligación cumplida después de la oportunidad que se había fijado, para su ejecución no se ha cumplido en su identidad. Para algunos autores el incumplimiento temporal es un caso de incumplimiento total porque supone la inejecución absoluta de la obligación en la etapa anterior al cumplimiento retardado que efectúe el deudor. Para otros, es un caso de incumplimiento parcial, pues como el deudor cumple con retraso el incumplimiento sólo se refiere al tiempo en que se había pactado la ejecución de la obligación.

    Luego del análisis de los alegatos planteados por ambas partes, se evidencia que la parte accionada pretende excusarse arguyendo que el condominio lo excepcionó del pago del mantenimiento de los ascensores, sin embargo tal circunstancia no se deduce de las actas procesales, estando en el imperativo de demostrar tal situación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece que cada

    Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Los hechos notorios no son objeto de prueba.

    En cuanto a la deuda de servicio de agua que mantiene el condominio con la empresa Hidrolago, tales gastos forman partes de los gastos comunes que los propietarios del edificio están en la obligación de cancelar, no apreciándose de las pruebas aportadas por las partes, algún elemento que indique lo contrario.

    En derivación de las consideraciones expuestas y verificándose que la parte demandada, no logró demostrar que se encuentra solvente con el pago de las cuotas de condominio, resulta forzoso declarar la procedencia de la demanda incoada y condenar a la parte demandada al pago de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 52.328,47), por concepto de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias desde los meses de Noviembre de 2006 a Febrero de 2008, de los locales Nos. 1,2,3,4,5 y el local para oficina No. 3C, del Edificio Torre 12. Así se establece.

    VII

    DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

    Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

1. CON LUGAR, la demanda de COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) intentada por el abogado en ejercicio E.L.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.628.407 e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 87.702 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en este acto como apoderado judicial del CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE 12, constituido según documento de condominio registrado ente la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de Septiembre de 1980, bajo el No. 29, Tomo: 19, Protocolo: 1°, en contra de la sociedad mercantil APORTES FINANCIEROS C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de Junio de 1980, bajo el No. 120, Tomo: 11 A.

2. SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 52.328,47), por concepto de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias desde los meses de Noviembre de 2006 a Febrero de 2008, de los locales Nos. 1, 2, 3, 4, 5 y el local para oficina No. 3C, del Edificio Torre 12. Así se establece.

3. SE CONDENA, en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en juicio.

   Se deja constancia que los abogados en ejercicio E.L.S. y J.M.P., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 87.702 y 103.071, respectivamente, actuaron en el proceso como apoderados judiciales de la parte actora, y los profesionales del derecho S.C.M., M.O., J.A., K.G., K.O., M.C., K.S. y Y.C., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos.33.732, 60.209, 6954, 108.522, 111.202, 120.221, 100.488 y 81.785, respectivamente, obraron como apoderado judicial de la parte demandada.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintiún (21) días del mes de Abril de 2009. Año 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adan Vivas Santaella

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.

   En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.