Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 22 de Abril de 2008

pagar la cantidad de dos millones diecinueve mil trescientos seis Bolívares (Bs. 2.019.306,00) por concepto del monto total de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas, especificadas anteriormente.

pagar las cuotas de condominio que se sigan venciendo hasta que recaiga sentencia definitiva.

pagar las costas y costos procesales que se causen en este proceso incluyendo los honorarios de Abogados.

Solicitó al Tribunal con fundamento en lo establecido en el artículo 588 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, que se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble signado con el N° 16-4, propiedad del demandado.

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los argumentos de hecho y de derecho alegados por la parte actora, y como consecuencia pidió al Tribunal que declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley, con base a los siguientes argumentos; que si bien el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye fuerza ejecutiva a la planilla o recibo presentado por el Administrador, ello no presupone una concesión libérrima a que éste lo confeccione como estime conveniente a sus intereses, que no hay ninguna disposición que lo faculte a obviar los requisitos de Ley para considerar la existencia de un instrumento privado como lo exige el artículo 1.368 del Código Civil (suscrito por el deudor; la cantidad en letras, etc.), que si por ello fuera poco, considerando que está utilizando la vía ejecutiva, tampoco prescindir lo pautado en los artículos 630 y 631 del Código de Procedimiento Civil. Que en este caso el operador judicial actuante no examinó con el cuidado exigido por la norma los recaudos de Ley, pues de otro modo se habría percatado de la inexistencia de la autorización previa de la Junta de Condominio y su obligado aporte del Acta contentiva de la misma a este expediente, como lo manda el artículo 20 literal “e” eiusdem y su constancia en el Libro de Actas de dicha Junta de Condominio. Tampoco ha advertido que la fuerza ejecutiva solo ampara a las cuotas por los gastos comunes y ha otorgado “fuerza ejecutiva” a gastos NO COMUNES y, en consecuencia, no previstos por la ley a esos fines. Que si la solicitud de medidas ejecutivas no reunía las exigencias de Ley, debió requerir del solicitante exiguo el caucionar los posibles daños y perjuicios a ocasionar el ejecutado, más aún si se compara el monto presuntamente adeudado con el valor del inmueble inmovilizado, como enorme e injustificada desproporción, dada la imposibilidad que el ejecutado causare otros daños que amerite tal medida luce incompatible, incongruente con el espíritu de los artículos 585 y 586 del Código de Procedimiento Civil. La norma adjetiva condiciona la ejecución a la existencia de rigurosas pautas de admisibilidad, cuyo cumplimiento garantizan la certeza del derecho reclamado y que en el caso de autos no fueron verificadas.

Que el instrumento privado al que la Ley le confiere la misma fuerza probatoria entre las partes que a los públicos, es aquel reconocido o tenido legalmente por reconocido y hasta prueba en contrario, todo lo cual arrojan graves sombras sobre si constituyen instrumentos ejecutivos ni que prueben clara y ciertamente la obligación pretendida. Insistió, en que el legislador quedó en deuda con el procedimiento para la efectividad de los recibos de condominio, por cuanto, como se presentan, no son los instrumentos ejecutivos requeridos por la norma que rige la vía ejecutiva elegida. De allí la imperiosa necesidad de obtener el dictado de normas procesales que expresamente provean la vía formal para obtener la tutela consagrada por la ley. Si se omiten las normas procesales adecuadas que fijen los recaudos de procedencia y los efectos de su admisión, crece la incertidumbre y se contribuye a la inseguridad jurídica.

Que estamos ante un impreso posiblemente de origen computarizado y que responde a un programa elaborado a “la medida” de la administradora, sobre un formato en papel y que en forma alguna cuenta con la participación del deudor en su confección. A ese recibo, el Administrador debe, con toda fidelidad, trasladar una vez individualizada la pertinente cuota de participación de cada propietario (verificada en sus fuentes: Ley, Documento de Condominio o resolución del 75% de los copropietarios), para imputarle contribución al consumo. Como afirma NUÑEZ LAGOS. “La técnica del traslado es inoperante si no va acompañada de las garantías jurídicas de ese traslado”.

Que si como dice Calvo Baca la vía ejecutiva… es un procedimiento especial en cual por estar probada la acción del demandante con instrumentos públicos y auténticos, se procede a apremiar al demandado, la presente no reúne los requisitos allí exigidos (ni vales o documentos privados, reconocidos). La obligación, tanto principal como sus accesorios, deben estar claramente definidos y convenidos, lo que no ocurre con el presente, dado que el demandante se abstuvo de estimar la indexación o al menos indicar el procedimiento para lograrlo y sobre que cantidades sea aplicable, como no precisó el tiempo o lapso en el que ocurrió el daño por deterioro del signo monetario.

Que en el caso de los intereses, también deben hacerse los señalamientos correspondientes como indicar la tasa aplicable, en caso contrario el juzgador nunca estará frente a la exigencia de una cantidad líquida o de fácil obtención, mediante una simple operación aritmética. Que considera oportuno citar a S.N. cuando afirma… “Cuando se trate de documentos que no aparezcan firmados, bien personalmente por el deudor o por medio firmante a ruego, pero que tienen la impresión de la huella digital del deudor, tal impresión no suple el requisito de la firma requerido por el artículo 1.368 del Código Civil, y por tal razón el deudor no podrá ser citado a reconocimiento a los fines de preparar la vía ejecutiva… (omissis). Que hay que tener presente que en éste caso, las planillas no presentan ni las huellas dactilares del demandado, por lo cual tampoco califican como documentos privados conforme al Código Civil. Por su parte Alsina sostiene… “La base del procedimiento es la existencia de un título ejecutivo, el cual no sólo ha de ser suficiente, sino que debe bastarse por sí mismo, es decir, contener todos los elementos que se requieren para el ejercicio de la acción ejecutiva… (omissis)… Mientras el documento privado no haya sido reconocido, carece de fuerza probatoria y, en consecuencia, es inhábil para fundar la vía ejecutiva. Tampoco acompaña la actora copias de “las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdo de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley”. Que para el caso de la prestación de servicio público, tales comprobantes no pueden ser otros que la facturación que haga el proveedor de tal servicio (agua) por todo el inmueble y el Administrador tiene que respaldar la adjudicación que de ese consumo haga a cuenta o cargo de cada unidad del inmueble, de conformidad con los respectivos medidores. En consecuencia, si unilateralmente pudiera cualquier administrador, sin posibilidad de oposición de parte interesada, crear un título ejecutivo, ¿dónde queda toda la normativa constitucional garante de la defensa en juicio y del debido proceso?, lo que implica que no puede haber indefensión en ninguna etapa o procedimiento especial en materia procesal y que exige del juzgador actuante el ejercicio de sus facultades de control difuso para resolver las posibles antinomias entre los artículos 26, 49 y 257, entre otros, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el ya citado artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, según lo impone el artículo 334 de la Carta Magna.

Que aquí se pretende hacer efectivo el cumplimiento de una obligación “documentada” por un supuesto título extrajudicial que carece de fehaciencia o autenticidad legal, y al que le atribuye una imprecisa fuerza ejecutiva, dada la ausencia de reconocimiento de parte del deudor, por lo que como dice autorizadamente Palacio… la eventual materia litigiosa del juicio ejecutivo no se halla representada por la existencia, inexistencia, legitimidad o ilegitimidad de la obligación, sino por la validez y eficacia del título en cuya virtud aquél se ha promovido”.

En este caso concreto, dado que la Ley crea un régimen especial de propiedad, su interpretación debe ser, obligadamente, restrictiva y apegada estrictamente a la literalidad del artículo 630 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al examen cuidadoso que sobre el “instrumento” le ordena hacer al juzgador pues de lo contrario se estaría frente a una posible violación a la garantía constitucional de defensa y del debido proceso, al permitir que de una máquina electrónica, sin posibilidad de control alguno de parte del elegido como supuesto obligado, nazca un “título” con equívoca “fuerza ejecutiva”, pero que, indudablemente no constituye en forma alguna …(omissis)… instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados…(omissis), que configura el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, como esencial para otorgar la denominada vía ejecutiva. Necesariamente, otro debe ser el procedimiento para ejercitar la “fuerza ejecutiva” de tales planillas. De otra forma, la planilla o liquidación pudiera en manos de administradores celosos de sus obligaciones, convertirse en “Patentes de Corso” contra los copropietarios.

Para la doctrina mayoritaria (Cabanellas, Couture, etc.) instrumento es sinónimo de documento en cuanto se trata de alguna cosa apta para esclarecer u hecho o se deja constancia de una manifestación de voluntad que produce efectos jurídicos Ahora bien, con el advenimiento de la informática, todo ello adquiere significado muy especial y por cuanto ambos términos se vinculan con la escritura, entendiendo como tal, la que procede de la mano del hombre o autenticada con su firma autógrafa. Nada de ello, se encuentra presente en la “planillas” consignadas por la administradora, ese instrumento o documento de origen informático, fácilmente puede ser desnaturalizado a su impresión y suscita problemas de autenticidad, deberían ser suscritos mediante firmas autógrafas por quienes representan y obligan a la emisora y nunca por simples empleados sin poderes de representación. Señala que tampoco se adecua a las exigencias que la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas para otorgar y reconocer eficacia y valor jurídico a los Mensajes de Datos y menos las garantías para su control y contradicción de parte del usuario y/o destinatario. Otro “lado débil “ de las planillas lo representa la posible discordancia entre los montos incorporados a ella por concepto de “gastos comunes” y sus comprobantes o respaldo contables; la alteración de las alícuotas de contribución ya sea por error y/o dolo y la indefensión del deudor ante la falta de oportunidad de oponer esas excepciones.

Que por otra parte la más autorizada doctrina destaca que la relación de interdependencia o conexión entre tales documentos, hace necesaria sus consideración conjunta, aún cuando no coincidan en su denominación: accesorios (Messineo, Josserand, Mazeaud, etc); conectados (Melich Orsini); integrativos y/o complementarios (Cabrera Romero).

Que se han “abultado” los Gastos de Administración (gastos de cobranza, carta gestión cobranza, intereses de mora) Mención ésta, meramente enunciativa, de algunos de los vicios de que padecen los supuestos “títulos ejecutivos” que fundamentan la acción, pero sin confundir entre el mudamiento o alteración de la verdad que constituye la falsedad (objeto de la Tacha), con la carencia de eficacia que hace a la inhabilidad, donde previo examen cuidadoso, el juzgador habrá de pronunciarse sobre su admisibilidad. Agravado por el no acompañamiento de la copia certificada del Acta de la reunión de la Junta de Condominio donde constaría el mandato con sus facultades y límites, a pesar de que así lo afirma, constituyéndose junto al Documento de Condominio, todos ellos, instrumentos fundamentales de la DEMANDA, cuyo libelo debe ser íntegro, completo, no debiendo remitir a la parte demandada a la revisión de otros documentos que la propia Administradora obstaculiza su verificación por el hoy demandado, como hace en este caso la parte actora al aludirlos, pero sin acompañarlos o transcribirlos para la compulsa de Ley. Entendemos sea una clara causa de inadmisibilidad de la demanda, por cuanto sólo mencionando sus datos de registro no se le suple al Juez, el conocimiento de los derechos y obligaciones de la Administradores e integrantes de la Comunidad. quod non est in actis non est in mundo.

Opuso contra la parte actora, la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir la falta de cualidad de la actora para intentar el presente juicio, por cuanto no es, legalmente, la Administradora por no haberse dado cumplimiento a todos los requisitos exigidos por la norma para proseguir en la representación de la comunidad de copropietarios, una vez verificada al condición resolutoria prevista en el documento de condominio (cancelación de la hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario Unido, S.A.) especialmente constituir garantía suficiente “a juicio de la Asamblea” para responder de su gestión, como lo pauta el artículo 19 eiusdem y que su ocurrencia le veda continuar, válidamente, esas funciones por cuanto el “deberá” empleado por el texto legal es terminante, afectando de nulidad la legitimario ad causam alegada. El incumplimiento de caucionar a satisfacción de la Asamblea y la omisión de una rendición de cuentas para su aprobación asamblearia, vician la presentación o administración y la inoponibilidad de sus actos es la consecuencia legal. La supuesta “Administradora” está inhabilitada para seguir en tales funciones mientras no se den las condiciones iuris de su gestión anterior consentida y de la constitución de una garantía aceptada por la Asamblea, tal cual lo exige el artículo 19 eiusdem. Que el inicio, de su administración está condicionado a la verificación del requisito afianzador.

Que según la más autorizada doctrina procesalista nacional (LORETO, L. Ensayos Jurídicos. Pág. 220) afirma que la legitimación activa que pretende Condominios Chacao, C.A., es un caso de titularidad mediata de una relación jurídica que se hace valer en juicio en virtud de una disposición expresa de la Ley de Propiedad Horizontal debida a la falta de personalidad jurídica del ente colectivo conformado por los copropietarios, se integra tal personalidad con intervención coadyuvante de la Administradora del condominio, previo cumplimiento de estrictos requisitos (garantía suficiente para responder de su actuación; presentar copia del acta del Libro correspondiente, etc.) nada de los cual se ha verificado aquí y fundamenta la inhabilidad opuesta. Ante la demanda incoada y la medida preventiva decretada y practicada en aparente exceso, de conformidad con los artículos 585, 586 y 630 en lo que a los límites del embargo se refiere; 630 y 631, en cuanto aluden a los requisitos de la vía ejecutiva, todo del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.368 del Código Civil, respecto a lo que es un instrumento privado, frente a los posibles daños materiales y morales causados, quien responde? Una comunidad de copropietarios insolventes sin otros activos que una cuenta corriente probablemente con saldo en rojo y la titularidad de áreas comunes indisponibles? O una Administradora que no dio cumplimiento de constituir garantía suficiente para responder de su actuación como tal? Hizo expresa reserva de las acciones legales que al respecto, le pudiera corresponder a mi mandante.

Que para el caso negado, de que el Tribunal no considerare pertinente las anteriores defensas opuestas, subsidiariamente, manifiesta que las razones en que fundamenta su negativa y rechazo a las pretensiones de la demandante no son otras que las que se desprende del texto mismo del Documento de Condominio, que regula los derechos y obligaciones de los propietarios y administradora del Edificio Maracaibo, y determinante para el cese de las funciones administradora fue, sin dudas, el cumplimiento de la condición resolutoria prevista en el citado Documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16 de Enero de 1.978, bajo el Nº 12, Tomo 4, folio 36, del Protocolo Primero del cual de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil , acompaña copias fotostática marcada como Anexo “A”, en cuyo Capítulo Sexto, Normas Temporales de Condominio, su ordinal 4º, reza…”Al ser extinguidas las hipotecas que existen a favor del Banco Hipotecario Unido, S.A. sobre el inmueble o en su caso las hipotecas resultantes de la división hecha en el capítulo quinto de este documento, y se hubieren cancelado los saldos del precio debidos a mi representada o a quien sus derechos represente, quien ejerciere las funciones de administrador del condominio convocará, dentro de los sesenta (60) días siguientes para una Asamblea de propietarios ante lo cual rendirá cuentas de su gestión y en la cual se adoptarán las medidas oportunas para la continuación de la gestión de administración del condominio…” (Omissis) [destacados nuestros] y muy especialmente el rectificatorio de aquel, en cuanto a los cobros excesivos referidos, otorgado por la propietaria originaria del edificio, la empresa mercantil ARMOJA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 26 de Julio de 1.973, bajo el Nº 58, Tomo 89-A conjuntamente con mi mandante A.A.T., con la expresa conformidad del acreedor hipotecario, Banco Hipotecario Unido, S.A., según consta de documento autenticado en la Notaría Pública Décima de Caracas, bajo el Nº 124, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones, en fecha 10 de Julio de 1.980, posteriormente protocolizado en la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 28, Tomo 11° Protocolo Primero, en fecha 12-08-80, del que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acompaña copia de su certificación marcada como anexo “B”. Que en dicho documento la vendedora reconoce el error cometido al expresar la superficie del local de estacionamiento vendido por documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro en fecha 16 de Octubre de 1.978, bajo el Nº 5, Tomo 43, Protocolo Primero y, anteriormente, en el documento de Condominio del edificio Maracaibo, protocolizado en la misma Oficina de Registro en fecha 16 de Enero de 1.978, bajo el Nº 12, Tomo 4º, Protocolo Primero, se subsana el error en la cabida del inmueble, por cuanto no se trata de Un Mil Ochocientos Cincuenta y Tres metros cuadrados (1.853 mt.2) sino que lo correcto es un mil seiscientos treinta y cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros cuadrados (1.634,85 mts.2),…”la que ha de tomarse en cuenta como bien susceptible de enajenación a todos los efectos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, Documento de Condominio y Documento de Enajenación” lo que significa una disminución en la cabida o superficie del inmueble adquirido por mi mandante de doscientos dieciocho metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (218,15 mts.2) según consta del citado documento y que la actora omitiera, en actitud que pareciera encuadrar dentro de las previsiones del artículo del articulo 170 del Código de Procedimiento Civil, acompañar al libelo de la demanda ni indicó oficina o lugar donde se encuentre. En consecuencia negamos, rechazamos y contradecimos el que nuestro mandante sea propietario de un inmueble con una superficie de 1.853 mts.2, y que le corresponda un porcentaje de cinco enteros con cincuenta y cuatro mil novecientos ocho cien milésimos por ciento (5,54908 %) en los derechos y cargas de la comunidad como afirman la actora en aquel libelo (Exp.11213), cuando la superficie realmente vendida equivale a un porcentaje de cuatro enteros, ochenta y nueve mil quinientos setenta y nueve cien milésimos por ciento (4.89579%), lo que ha significado un perjuicio para mi mandante de un cobro indebido en la facturación total del diferencial de cero enteros con sesenta y cinco mil trescientos veintinueve cien milésimos por ciento (0,65329 %), aproximadamente, durante el lapso comprendido entre Octubre de 1978 hasta Marzo de 2.001, ambos inclusive, es decir, doscientos setenta (270) cobros indebidos en lo respecta a participación excesiva en la contribución a las cargas comunes, servicios no prestados, gastos no comunes incluidos como tales, consecuencialmente, retenciones excesivas al fondo de reserva, etc. Todo ello participado, notificado, reclamado a sucesivas Juntas de Condominio y, permanentemente, a la administradora Condominios Chacao, C.A., resultando todas infructuosas, como se probará oportunamente, no quedando otra vía que la compensación opuesta, previa actualización del saldo pertinente, más los intereses moratorios sobre las sumas no actualizadas, como se evidencia de la copia certificada de la contestación de la demanda que oportunamente se acompañará.

Negó, rechazó y contradijo que su representado adeude la cantidad de Bs. 2.019.306,00 por causa de cargas comunes impagas del apartamento N° 16-4 del edificio Maracaibo en virtud de los cobros indebidos practicados, ni intereses o actualización solicitadas, improcedentes, dada la compensación opuesta.

Que estamos frente a un mandatario excedido tanto objetiva como temporalmente en los términos del mismo y una Junta de Condominio incapaz de cumplir y hacer cumplir el Documento de Condominio y la Ley, omitiendo convocar la Asamblea que reciba cuentas y ratifique o designe nueva Administradora, o en su defecto, asuma la Junta de Condominio sus funciones, pero ellos estaban también excedidos en sus mandatos, por lo que sus integrantes que no dejaron oportunamente asentada en acta su disidencia, verían comprometidas sus responsabilidades respectivas y, consecuencialmente, los patrimonios personales, todo de conformidad con lo pautado en los artículo 1.689, 1.692, 1.693 y 1.694 del Código Civil. Que asimismo le es aplicable al reclamo en cuanto no colide con la cita anterior, lo previsto en el artículo 11 de la Ley vigente a esta fecha…. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso… (omissis)…por cuanto no puede pretender la Administradora cobrar servicios que no se prestan, en violación de lo pautado en el artículo 17, ordinal 5° de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario. Que a partir del recibo correspondiente al mes de Mayo de 2.002 (N° 210716-40520002) se observa la siguiente irregularidad; incluidos en el monto del recibo se encuentran cantidades por rubros calificados como GASTOS NO COMUNES, los que no están provistos de fuerza ejecutiva, pero no fueron discriminados en perjuicio del ejecutado y por otra parte sus conceptos, de Gastos de Administración, Gastos de Cobranzas, e Intereses de Mora, parecieran superponerse y asimilarse, probablemente, con alguna variedad de anatocismo.

Que la conducta omisiva lo legitima a oponer la compensación legal o judicial, conforme lo aprecie el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual en su Expediente N° 11.213, se dirime entre las mismas partes, una causa continente de ésta, es decir, que la cantidad aquí reclamada, depurada de cobros abusivos, está contenida en el total a que pudiera tener derecho a reclamo, una vez operada la compensación allí opuesta. Es por ello que entienden que la decisión del Juzgado Superior Segundo de esta misma Circunscripción Judicial de no encontrar la conexión indispensable para ordenar la acumulación de lo expedientes, resulta violatoria del derecho constitucional de defensa, incluido el derecho a la prueba, en cuanto no hubo oportunidad procesal de pronunciarse sobre la compensación opuesta ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia, donde se incluyeron los concepto aquí controvertidos dejándole al demandado el oponerse a un mismo reclamo en dos causas distintas.

Que la autoproclamada Administradora del Condominio del edificio Maracaibo soslaya además, su obligación de reintegro de toda cantidad pagada indebidamente desde la adquisición del inmueble (más acumulado a que hubiere lugar a copropietarios anteriores, en virtud de su naturaleza propter rem) en conformidad con lo previsto en los artículos 1.178, 1.180 y concordantes del Código Civil y 120 del Código de Comercio, previa actualización o indexación aplicando los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas del Banco Central de Venezuela, más los interese moratorios calculados a la rata del doce por ciento (12%) anual de acuerdo con lo previsto en los artículos 108 y 109 del Código de Comercio estimados sobre las cantidades no reintegradas y antes de actualizarlas, todo ello mediante la pertinente experticia complementaria del fallo prevista en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la que, respetuosamente, se solicitó al Tribunal donde cursa la causa continente. Las disposiciones de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, dictadas en defensa de los intereses de los mismos, pretendidamente eludidos mediante la invocación del acuerdo de voluntades, establecido unilateralmente por el proveedor del servicio (contrato por adhesión), como creador de normas que habrán de regir las relaciones entre las partes, en el promocionado Contrato de Administración, sin contar con la desigualdad de los contratantes al momento de su celebración y en desmedro de la parte considerada débil, con la sanción de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas enumeradas en el artículo 87 eiusdem, (Título III, Capítulo I, artículos 81 al 88, inclusive de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario) además si alguna de las cláusulas del mismo, implica la modificación del Documento de Condominio, se requiere la aprobación de la totalidad de los copropietarios. Ante la precariedad de la representación invocada y los textos de los artículos 1.169 y 1.286, respectivamente del Código Civil, tiene fundadas dudas respecto de la idoneidad de todo pago efectuado a la impugnada Administradora.

Que para el supuesto negado, de que el Tribunal entendiera que las treinta y tres (33) planillas o liquidaciones presentadas adjuntas al libelo de la demanda constituyeran “títulos ejecutivos” lo que conforme a COUTURE, fuera una violación al principio Nadie puede hacer por sí mismo, prueba a su favor…” Si el que tiene que demostrar la verdad de su proposición pudiera por si mismo crear la realidad apta para confirmarla, el juicio carecería de razón suficiente. En este caso la proposición y la razón de la proposición tendrían un mismo origen: la voluntad del proponente o pretensor. (Fundamentos…pág. 489. Depalma. As. 1977), a todo evento, el demandado opone la compensación operada.

Que el conflicto de intereses entre las partes no surge, como pretende la actora, en el mes de Marzo de 2.002 cuando el copropietario, ante la negligencia de las Junta de Condominio y/o Administradora y frente a la evidente insolvencia de la comunidad, optó por la vía entendía más efectiva en defensa de su patrimonio e interese, ni se limitan a los gastos de este apartamento 16-4. Si no le reintegraban lo pagado en exceso por todos sus cuatro inmuebles, considerados ello como una única unidad, y la administradora no cumplía con sus obligaciones como tal, dejar de pagar su contribución a tales gastos y oponer la compensación con lo que se le adeudaba por concepto de cobro indebido por servicios no prestados, tal como lo autorizan los artículos 1.168, 1.178, 1.180, 1.331, 1.332 y concordantes del Código Civil y como oportunamente fuera opuesta como excepción o defensa de fondo ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en expediente N° 11.213 y al cual debiera acumularse el presente, tanto por conexión como por ser el monto aquí reclamado materia contenida en la compensación opuesta, es decir, resulta aquella la causa continente.

Que las cantidades sobre facturadas mensualmente desde la adquisición del inmueble estacionamiento, el 16 de Octubre de 1.978, incluso la excesiva contribución al fondo de reserva, como consecuencia de ello, previa ratificación por la experticia complementaria correspondiente habrá de compensarse, y hasta la cantidad menor en común, con la pretendida suma reclamada, tanto por el local estacionamiento como por los tres apartamentos, previa deducción de los cobros indebidamente facturados a partir de Marzo de 2.002 hasta Noviembre de 2.004, y dejando constancia que mientras haya cantidades por compensar, es extemporáneo el pretender actualizaciones o intereses, que sólo pudieran tener base legal por el saldo no compensado y a partir de esa fecha. Para ello debe tenerse en cuenta y añadírsele todo lo cobrado indebidamente, por concepto de servicio y mantenimiento de ascensores, iluminación, como reparaciones y/o repuestos por Bs. 24.098.533,59, cantidad que sólo por el local sótano o estacionamiento, supera ampliamente a la pretendida morosidad atribuida a su representado por los tres apartamentos y el estacionamiento del edificio Maracaibo, que entienden se compensaron de conformidad con lo establecido en el artículo 1.332 del Código Civil… “La compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley ,y aun sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes”, o en su defecto, así habrá de declararlo el Tribunal de acuerdo con los artículos 1.331 y siguientes eiusdem.

Que en consecuencia, rechaza, niega y contradice que su representado ciudadano A.A.T., sea deudor de Condominios Chacao, C.A., supuesta mandataria de la comunidad de copropietarios del mencionado edificio, por causa de los gastos comunes imputados al inmueble de su propiedad distinguida como el apartamento 16-4 situado en el piso dieciséis del inmueble, por la suma de dos millones diecinueve mil trescientos seis Bolívares (Bs. 2.019.603,00), la que, depurada de los excesos denunciados resulta extinguida por compensación. Que ni la Ley de Propiedad H.v. a la época (26 de Julio de 1.973), ni la vigente hoy, ni el Documento de Condominio incluyen los gastos por consumo o servicio de agua (excepción hecha de los de Conserjería y lavado de áreas comunes) entre los calificados como comunes; que la negativa tanto de la Junta de Condominio como de la Administradora para hacer efectivo el funcionamiento de los medidores, convirtiéndola, de hecho, en una obligación cuyo cumplimiento depende de la exclusiva voluntad del obligado (Código Civil, artículo 1.202), acarrea responsabilidad civil para ambas.

Que la actora miente cuando afirma haber efectuado infructuosas gestiones extrajudiciales para obtener el pago de la cuota de condominio. El conflicto llegó a estas dimensiones, debido exclusivamente a la ineptitud de los supuestos órganos (Junta de Condominio y/o Administradora) de la Comunidad de Copropietarios del Edificio Maracaibo.

Que son de ineludible aplicación los artículos 1.160, 1.168, 1.178, 1.180, 1.185, 1.191, 1.196, 1.331, 1.332, 1.368, del Código Civil.

Que estamos frente a un caso de uso abusivo del derecho conferido a un particular, normalmente una empresa mercantil dedicada profesionalmente a prestar los servicios de administración que configura o compone un instrumento, el recibo mensual de los gastos comunes y no comunes de la comunidad de copropietarios, pero que con la integración de las cifras que ésta aporta, constituye un documento “con fuerza ejecutiva”, lo cual se presta, por “errores” en el traslado de dichas cifras, a las maniobras como las que estamos denunciando.

Impugnó y desconoció (sic) todas y cada una de las treinta y tres facturas o recibos de condominio correspondientes al apartamento distinguido como 16-4 (aún cuando el actor se contradiga afirmando que son 34), por cuanto incluyen cobros por concepto de Gastos de Administración; Gastos de Cobranza; Intereses de Mora (no devengados por la compensación opuestas y a una rata supuestamente ilegítima), que en forma alguna pueden catalogarse gastos comunes, sin los requisitos de Ley.

Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, el Tribunal pasa a decidir el siguiente punto previo:

PUNTO PREVIO

DE LA ILEGITIMATIO AD CAUSAM ACTIVA

La parte demandada opuso como punto previo a su contestación al fondo de la demanda, la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción propuesta, con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir la ilegitimatio ad causam activa para intentar el presente juicio, alegando que no es legalmente la Administradora por no haberse dado cumplimiento a todos los requisitos exigidos por la norma para proseguir en la representación de la comunidad de copropietarios. Que la parte actora no acompañó la copia certificada del Acta de la reunión de la Junta de Condominio donde constaría el mandato con sus facultades y límites, a pesar de que así lo afirma, constituyéndose junto al Documento de Condominio, todos ellos, instrumentos fundamentales de la demanda, cuyo libelo debe ser íntegro, completo.

Para resolver este planteamiento, el Tribunal observa que el proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada y por instaurarse. En este sentido nuestro procesalista patrio A.R.R., en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, indica:

(...)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda (...)”.

Partiendo de este criterio doctrinario el Juez en la sentencia debe entrar a a.l.l.a. causan de las partes que actúan en el proceso”.

Según la opinión de nuestro jurista Dr. L.L., en el trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, realizado en su Obra “Ensayos Jurídicos”:

(...)”La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera... La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado” (...).

En este mismo orden de ideas, se hace necesario citar nuevamente la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su obra citada, según la cual:

(...)”La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio –legitimación pasiva (...)”.

El artículo 140 del Código de Procedimiento Civil establece:

Fuera de los casos previstos por la ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.

En el caso subiudice, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, tal y como se indicó anteriormente, opuso la excepción perentoria de la ilegitimidad de la Administradora Condominios Chacao, C.A. para actuar en el juicio como representante de la comunidad de propietarios del edificio Maracaibo.

Ahora bien, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la administración de los inmuebles a que se refiere dicha Ley, puede corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. Así, el artículo 19 eiusdem establece entre otro supuesto, el que el Administrador será designado por la Asamblea de Copropietarios designado por mayoría de votos. Por otra parte, el literal “e” del artículo 20 de la misma Ley de Propiedad Horizontal prevé que al Administrador le corresponde representar a los propietarios en los procesos, en los asuntos relacionados con la administración de las cosas comunes, haciéndose asistir de Abogados u otorgando el respectivo poder. No obstante, para poder ejercer esta facultad debe estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio de acuerdo con lo que al respecto establezca el documento de condominio; dicha autorización debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

Analizadas minuciosamente todas y cada una de las actuaciones que conforman el presente expediente, el Tribunal observa que la Administradora demandante consignó junto con el escrito de promoción de pruebas durante el lapso probatorio, copia simple de supuesta acta de asamblea extraordinaria celebrada el 20 de Noviembre de 2.003 entre los copropietarios del edificio Maracaibo para designar los miembros de la junta de condominio, en esa misma asamblea se autorizó a la junta de condominio para que a su vez autorizara a la Administradora, sin ninguna identificación, para demandar a los copropietarios morosos; quedando en esa oportunidad la junta de condominio conformada por M.R. C.I. 6.444.61 del apartamento 65 como Presidente, A.S. C.I. 3.240.411 del apartamento 42, T.H. C.I. 2.622.311 del apartamento M-2, L.S. C.I. 2.2.622.311 (sic) del apartamento 135, S.M. C.I. 3.763.052 del apartamento 111 y M.A. (Sic) C.I. 4.486.551 del apartamento 71. En esa misma oportunidad, la parte actora consignó copia simple de supuesta acta de la junta de condominio de fecha 1° de Noviembre de 2.004, suscrita en copia por los ciudadanos presidente C.I. 3.240.411, tesorero 2.686.603, secretaria número de cédula de identidad ilegible, vocal 1 C.I. 6.449.611 y vocal 2 número de cédula de identidad ilegible; mediante la cual autorizan a la demandante, Condominios Chacao, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de Enero de 1.976, bajo el Nº 06, Tomo 10-A Sgdo., modificados sus Estatutos Sociales e inscritos por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de Noviembre de 1.991 bajo el Nº 80 Tomo 64-A- pro.; en su carácter de administradora del condominio del edificio Maracaibo; instrumentos éstos necesarios, de acuerdo con la Ley especial, in comento, para demostrar la cualidad necesaria para intentar la acción propuesta, de lo que se infiere que estos documentos deben acompañar al libelo de demanda según las reglas que al respecto consagra el Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Artículo 434.- Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.

En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.

La representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar que para actuar en este proceso si está autorizada por la junta de condominio y ésta a su vez por los copropietarios del edificio Maracaibo para demandar al propietario del apartamento 16-4, trajo al proceso durante el lapso probatorio las dos reproducciones simples de las supuestas actas descritas ut supra; dichos instrumentos constituyen documentos fundamentales de la demanda por imperio del literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad H.s. éste, , considerado por la doctrina como “(...) aquel que compruebe las afirmaciones fácticas en las que se apoya la pretensión; es decir, los fundamentos de hecho de la pretensión (...)”, -Dr. P.A.Z. expuesto en el tomo Nº 2 de la “Revista de Derecho Probatorio”-; por lo tanto, debió acompañarse al libelo por tratarse de reproducciones de documentos privados o demostrar alguna de las excepciones que la misma norma indica en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no sucedió en este caso. Así se declara.

Analizadas minuciosamente todas y cada una de las actuaciones que conforman el presente expediente, el Tribunal observa que la Administradora demandante no presentó junto con el libelo de demanda la autorización de la Junta de Condominio, ni copia certificada del acta del Libro de la Junta de Condominio en que se le autoriza para demandar en el presente juicio, así como tampoco aportó el documento del condominio respectivo; instrumentos éstos necesarios, de acuerdo con la Ley especial, in comento, para demostrar la cualidad necesaria para intentar la acción propuesta; por lo que no está demostrado en el proceso, que sea la titular de ese derecho, ni de todas las consecuencias que se puedan derivar de las acciones judiciales que implique de alguna manera el gravamen o afectación de dicho derecho; ya que por Ley está establecida la legitimación necesaria para comparecer y accionar en torno a ese derecho y todos aquellos derechos que puedan derivarse del mismo en forma directa o indirecta. Así se decide.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 26 garantiza la tutela judicial efectiva a todos los justiciables, lo cual solo se obtiene a través del ejercicio de la acción que pone en movimiento al Órgano Jurisdiccional para que a través del proceso, que viene a constituir el medio fundamental para la realización de la justicia y que debe cumplirse de acuerdo con las formas establecidas en la Ley para evitar arbitrariedades manteniendo a las partes en igualdad de condiciones permitiéndoles el pleno ejercicio del derecho a la defensa en cualquier estado y grado de la causa, según lo prevén los artículos 257 y 49 eiusdem, finalizando a través de la sentencia y el cumplimiento de lo decidido; es la única vía para lograr la paz social que es el fin primordial de la jurisdicción, haciéndose así efectiva la tutela ut supra referida. Los Jueces en la sentencia deben atenerse a lo alegado y probado en el proceso, según el principio dispositivo que rige el proceso en esta materia; el Juez no puede suplir alegaciones ni defensas no opuestas, quedando sujeta la decisión a lo que ambas partes plantearon y probaron, sin sacrificar la justicia uno de los valores en que se funda el Estado Venezolano según lo proclama el artículo 2 ibídem. Así se declara.

En el presente caso el Tribunal observa que del análisis realizado a las alegaciones formuladas por las partes de acuerdo con las previsiones establecidas en el artículo 12, ha quedado plenamente demostrado que la demandante carece de la legitimatio ad causam activa necesaria para intentar la acción propuesta en este proceso, según lo establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, norma supletoria que se aplica en conformidad con el artículo 1.119 del Código de Comercio; lo que trae como consecuencia inexorable, la declaratoria de improcedencia de la acción que propuso la demandante contra el ciudadano A.A.T.. Así se decide.

Como consecuencia de esta decisión, el Tribunal no debe entrar a decidir el mérito de la causa. Así se establece.

Por los razonamientos que anteceden este Tribunal considera que la presente excepción perentoria opuesta por la parte demandada debe prosperar en Derecho trayendo como consecuencia que se deseche la demanda y así debe ser declarado. Así se decide.

III

Con fuerza en los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la excepción perentoria referida a LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCION propuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda. En consecuencia, DECLARA: SIN LUGAR la DEMANDA que por cobro de planillas de condominio, intentara CONDOMINIOS CHACAO, C.A. (antes denominada CONDOMINIOS CHACAO, S.R.L.), de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de Enero de 1.976, bajo el Nº 06, Tomo 10-A Sgdo., modificados sus Estatutos Sociales e inscritos por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de Noviembre de 1.991 bajo el Nº 80 Tomo 64-A- pro.; en su carácter de administradora del condominio del edificio Maracaibo ubicado entre las esquinas de El Viento y El Cristo, calle Este 12, Parroquia S.R.d.M.B.L.d.D.C.; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos L.M.C. e Y.A.B.B., Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 8.637.249 y V-8.982.546, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 50.974 y 43.556, respectivamente; contra el ciudadano A.A.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.140.529, en su carácter de propietario del apartamento Nº 16-4 del edificio Maracaibo ubicado entre las esquinas de El Viento y El Cristo, calle Este 12, Parroquia S.R.d.M.B.L.d.D.C.; representado en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos L.E.A.S. y J.H.A.N., venezolanos, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-13.137.246 y 11.228.902, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 604 y 59.547, respectivamente.

Se condena a la demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el proceso, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 en concordancia con el artículo 1.119 eiusdem.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada del presente fallo, en conformidad con lo dispuesto en los artículos 247, 251 y 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.119 del Código de Comercio.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Abril del año dos mil ocho (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.