Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 17 de Abril de 2012

La parte actora en su escrito de demanda, alegó que por documento privado del 01 de abril de 1999, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, representada por el ciudadano J.M., titular de la cédula de identidad Nº 1.725.625, sobre un área común del Centro Comercial Uslar, ubicado en la segunda avenida de la urbanización Montalbán, nivel avenida Playa Norte. Que el contrato se pactó intuito personae por el lapso de un año fijo, prorrogable automáticamente a menos que se diera aviso en contrario con treinta (30) días de anticipación.

Que el 01 de abril de 2010, celebró nuevo contrato de arrendamiento de áreas comunes con la sociedad mercantil Confitería Uslar, cuyo objeto era un área común destinada a la colocación de un Stand de 3,45 mts de largo por 1,58 mts de ancho, ubicado en la avenida comercial (Estacionamiento Playa Norte del referido Centro Comercial Uslar), situado en la urbanización Montalbán II, Municipio Libertador del Distrito Capital, por una pensión mensual de un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,00) mensuales mas IVA, que debía pagarse por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días del mes siguiente, por la duración de un año fijo e improrrogable, contados a partir del 01 de abril de 2010, pero en virtud que el arrendatario depositó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2011, en su cuenta bancaria, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

Que en inspección practicada el 01 de abril de 2011, por la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en el inmueble arrendado, se encontraba presente el ciudadano D.A.D.S.V., titular de la cédula de identidad Nº 15.586.456 y manifestó que era arrendatario de esa área común del Centro Comercial Uslar, por habérselo arrendado, primero el señor J.M.M.F. y después el ciudadano C.A.M.C., hijo del precitado ciudadano y presentó a la Notaría sendos contratos de arrendamiento.

Que de la simple lectura del contenido de la inspección así como de los contratos presentados a la Notaría, se evidencia que el representante legal del arrendatario, J.m.M.F., sin que mediase la necesaria y obligatoria autorización del C.d.A.d.C.C.U., el 01 de enero de 2009, subarrendó al ciudadano D.D.S.V., el mismo inmueble que le fuera arrendado a su representada Confitería Uslar, incumpliendo la cláusula quinta del contrato.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1166, 1667, 1264, 1594 y 1611 del Código Civil y 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a Confitería Uslar C.A., a los fines que convenga o sea condenada en el desalojo de la cosa arrendada y en consecuencia a la entrega de mismo y a pagar las costas procesales.

El valor de la demanda la estimó en dieciséis mil ochocientos bolívares (Bs. 16.800,00).

El 12 de marzo de 2012, acudió al proceso la abogada R.S.R.Z., actuando como apoderada judicial de la demandada y se dio por citada, aportando poder que lo acreditaba para ello y oportunamente, el 14 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora, luego de proponer cuestiones previas.

En efecto, de conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, alegando que debió determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, lo cual no se hizo en el libelo, según indicó.

Asimismo, alegó la ilegitimidad de la persona del actor por acrecer (sic) de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en el ordinal 3º del artículo 346 eiusdem y como consecuencia la ilegitimidad de la persona del actor, aplica el ordinal tercero, la ilegitimidad del representante, por cuanto en el poder no se hizo mención en cual oficina de Registro se encuentra inscrito el C.d.A.d.C.C.U.. Que el Notario no dijo nada sobre el documento registrado que le otorga personalidad jurídica al C.d.A.d.C.C.U., no hace mención a Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Uslar, de la que derivaría la cualidad de la actora para demandar y hacerse representar por medio de apoderados y, además transcribir el contenido de las cláusulas, si estaba facultado para ello, por lo que incumplió con lo previsto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

Por último, opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, dado que en el libelo de demanda no se indicó los datos de registro o creación de la persona jurídica.

Sobre el mérito, admitió como cierto que tiene una relación arrendaticia derivada de un contrato con la comunidad de propietarios del Centro Comercial Uslar. Sin embargo, alegó que era un contrato a tiempo determinado, por lo que debieron ejercer una pretensión de resolución de contrato.

Negó que haya incumplido con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que mantiene con el C.d.A.d.C.C.U., por cuanto no ha subarrendado el inmueble arrendado, dado que el ciudadano D.A.D.S.V., es un empleado y el mismo se encuentra encargado del kiosco debido al delicado estado de salud en que se encuentra. Impugnó el poder aportado por los apoderados judiciales de la parte actora por no haber sido otorgado conforme a la ley.

Rechazó y negó la inspección judicial hecha al inmueble arrendado por haberse hecho fuera del juicio, impidiéndole el control de la prueba y no existiendo razones de necesidad y urgencia.

De acuerdo a los hechos alegados por las partes, la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, por haber sido reconocido por la parte demandada. Sin embargo, cuestionó el aspecto temporal del mismo, alegando que se trata de un contrato pactado a tiempo determinado y no indeterminado como lo calificó la actora, por lo que se hace necesario revisar tal hecho, de acuerdo a las pruebas aportadas. No obstante, se resuelve antes las cuestiones previas alegadas.

En efecto, de conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, aseverando que el inmueble debió determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, lo cual no se hizo en el libelo, según indicó. Además, alegó que en el libelo de demanda no se señaló los datos de registro o creación de la persona jurídica, esto es, del C.d.A.d.C.C.U., como debió hacerse según su dicho.

Respecto al primer alegato sobre el defecto de forma, se evidencia del libelo de demanda que la parte actora indicó que el objeto de la pretensión es un área común destinada a un Stand de 3,45 mts de largo por 1,58 mts de ancho, ubicado en la avenida comercial (Estacionamiento Playa Norte del referido Centro Comercial Uslar), situado en la urbanización Montalbán II, Municipio Libertador del Distrito Capital. Sin embargo, la parte actora no señaló sus linderos, como lo exige el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, lo que daría lugar, en principio, a la cuestión previa de defecto de forma. No obstante, la parte demandada, mediante escrito del 21 de marzo de 2012, subsanó esta cuestión previa, señalando como linderos del inmueble: Norte: Pasillo de circulación peatonal; Sur: Escalera de acceso al Nivel Mirador; Este: Con el local de tiendas por departamento y Oeste: Con pasillo de circulación y local de supermercado.

Por ello, a pesar que en este tipo de procedimientos, no hay lugar a la subsanación sino luego de dictarse la sentencia de mérito, donde ha de decidirse las mismas, no tendría sentido declararla ha lugar, cuando dicho defecto fue corregida por la parte actora y, siendo que el proceso constituye un instrumento para la realización de la justicia, que no debe sacrificarse por formalismos inútiles, según lo previsto en el artículo 257 de la Constitución Nacional, debe declararse como subsanada tal defecto de forma y por ello no ha lugar la cuestión previa alegada.

Respecto al defecto de forma por no haberse indicado los datos de registro o creación de la persona jurídica, esto es, del C.d.A.d.C.C.U., como debió hacerse según su dicho, se advierte que el C.d.A., es un órgano de administración del Centro Uslar, según documento de condominio registrado el 30 de noviembre de 1978, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, aportado en copia simple que se tiene como fidedigna y por ello merece fe su contenido, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.

Dicho órgano tiene entre otras funciones la de autorizar el arrendamiento de locales o áreas rentables de los bienes comunes; hacerse representar por medio de apoderado y otorgar poderes. Siendo así, dicho órgano cumple una función de administración y como tal cumplir una función de administración de los bienes comunes, en nombre de los copropietarios y ejercer en juicio la representación de dichos copropietarios, tal como se hizo en este caso, donde los miembros del C.d.A.d.C.C.U., otorgaron poder judicial a los abogados arriba indicados. Siendo así se declara sin lugar esta cuestión previa de defecto de forma alegada.

En cuanto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en el ordinal 3º del artículo 346 eiusdem y como consecuencia la ilegitimidad de la persona del actor, aplica el ordinal tercero, la ilegitimidad del representante, se observa que la parte demandada alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” y como fundamento de ello, alegó la ilegitimidad del representante, se observa una confusión de parte sobre las ilegitimidades a que hacen referencia los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

La ilegitimidad a que hace referencia el primer ordinal trata de la capacidad procesal o legitimación ad procesum. Se trata de un presupuesto procesal; una de las condiciones para que un proceso instaurado entre personas sea válido. La capacidad procesal corresponde a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.

Se encuentra regulado en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

En este caso, no se ha cuestionado la capacidad procesal de la parte, pues no se alegó su incapacidad para comparecer a juicio por no tener el libre ejercicio de sus derechos o cualquier otra limitación legal, sino la ilegitimidad del apoderado, la cual, según lo previsto en el ordinal 3º del mismo artículo 346, puede deberse a alguno de los tres motivos allí indicados: -no tener capacidad de postulación; no tener la representación que se atribuya o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente- pero totalmente distintos entre sí. Se nota así que la parte confunde los motivos de una y otra cuestión previa que impide al Tribunal conocer con certeza cual es su alegato o motivo que originó su defensa, lo que conduce a desestimarla en este caso, pues una cosa es la ilegitimidad de la parte y otra es la de su apoderado.

Respecto al mérito, se hace necesario revisar el aspecto temporal del contrato, dado que si bien la parte demandada admitió su existencia, alegó que se trata de un contrato a tiempo determinado.

En este sentido, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó original de dos instrumentos privados de fechas 01 de abril de 1999 y 01 de abril de 2010, en ese orden, mediante los cuales, la comunidad de propietarios del Centro Comercial Uslar y Confitería Uslar, pactaron dos contratos de arrendamiento sobre un espacio que forma parte de las áreas comunes del Centro Comercial Uslar, destinado para uso exclusivo de un kiosco de venta dulces y periódicos, por la duración de un año fijo desde el 01 de abril de 1999, prorrogable automáticamente a menos que la arrendadora con 30 días de antelación desistiese de seguir con el mismo y que se trata de un contrato pactado intuito personae por lo que al arrendatario se refiere, por lo que no podía subarrendarlo sin la autorización del arrendador y en el segundo de los contratos se pactó que era por un año fijo e improrrogable, contado a partir del 11 de abril de 2010. Dichos instrumentos merecen fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.

De acuerdo a dichos instrumentos, la relación arrendaticia se pactó por tiempo determinado, por lo que al vencimiento del último plazo de un año, el 01 de abril de 2011, empezó a correr la prórroga legal y, siendo que la relación arrendaticia ha tenido una duración de más de diez (10) años, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un plazo máximo de tres años, la cual opera de pleno derecho.

El argumento de la parte actora para llegar a la conclusión que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, es que, el arrendatario depositó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2011 en su cuenta bancaria.

Sin embargo, de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 eiusdem, la prórroga legal es una institución del derecho inquilinario, que le permite al arrendatario seguir ocupando el inmueble arrendado por el tiempo legal permitido. Dicha institución opera de pleno derecho al vencimiento del contrato pactado a tiempo determinado, obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario.

Siendo así, al vencimiento del último de los contratos ocurrido el 01 de abril de 2011, tratándose de un contrato celebrado a tiempo determinado, de pleno derecho, comenzó a correr el lapso de prórroga legal máximo de tres (3) años, en virtud del tiempo de la relación arrendaticia, tiempo en el cual, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y siguen vigentes las mismas condiciones pactadas, dentro de las cuales, el arrendatario seguir pagando las pensiones pactadas, salvo las variaciones como consecuencia de un procedimiento de regulación o de convención de las partes, éste último caso, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Por ello, cuando el arrendatario haya pagado la pensión de alquiler del mes inmediato a su vencimiento, esto es, el primer mes de la prórroga legal, no hace otra cosa que cumplir con una de sus principales obligaciones y manifestación inequívoca de querer hacer uso del derecho a la prórroga legal, sin que ello sea motivo para convertir el contrato a tiempo indeterminado, pues tal figura de la tácita reconducción la ha establecido el legislador en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Ello ocurre cuando al vencimiento del tiempo fijado en un contrato a tiempo determinado, el arrendatario sigue ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, se presume renovado bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se regula como un contrato a tiempo indeterminado. Esos son los únicos motivos por los cuales un contrato pactado a tiempo determinado, puede pasar a regularse como un contrato sin determinación de tiempo.

Cuando la norma indica al vencimiento del tiempo fijado, necesariamente ha de interpretarse que es al vencimiento del lapso de la prórroga legal y no al vencimiento del plazo contractual, pues como se dijo con antelación, en el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado. Cosa distinta es que al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario siga ocupando el inmueble en su condición de tal y el arrendador no se oponga a ello. En este caso, operaría la presunción en referencia y en consecuencia la indeterminación respecto al tiempo del contrato, pero no en el caso bajo estudio, cuando había comenzado a correr el lapso de la prórroga legal, por haber vencido el lapso contractual fijado a tiempo fijo.

De acuerdo a lo analizado, se trata de un contrato a tiempo determinado, tal como lo alegó la parte demandada, por lo que la parte actora ha debido reparar en ese aspecto a los fines de ejercer la pretensión apropiada, de acuerdo a las opciones que prevé el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en su artículo 34 indica que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo determinado, siempre que medie una de las causales allí indicadas, dentro de las cuales se encuentra la causal alegada, prevista en el literal “g”, que el arrendatario haya subarrendado el inmueble sin el consentimiento del arrendador, dejando a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas, pero no para una pretensión de desalojo.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco Carrasquero López, en el expediente Nº 04-1845, estableció:

El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público

(Resaltado de este Tribunal).

Esa misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:

Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.

En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.

Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado…. no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación”.

Dicho criterio lo reiteró la misma Sala Constitucional en sentencia del 07 de marzo de 2007, con ponencia del mismo magistrado Pedro Rondón Haaz:

“…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A., con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.

Omissis

Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, las pretensiones que puede ejercer el arrendador en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como es el caso de autos, no puede estar referida al desalojo, pues esta pretensión solo procede sobre la base de una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los contratos verbal o por escrito a tiempo indeterminado, sin que el juez pueda cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso.

Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte ha debido incoar una pretensión de resolución o cumplimiento según el caso. Por ello, se da uno de los supuestos que impiden el ejercicio de la reclamación, esto es, no hay posibilidad jurídica de atender a la pretensión propuesta.

Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse, pues en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.

En este caso, visto que se ha demandado el desalojo de un inmueble bajo el motivo del subarrendamiento a pesar de ser un contrato pactado a tiempo determinado, la pretensión así propuesta resulta contrario a la ley, que la hace inadmisible que puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa y, así se declara en el dispositivo siguiente.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia y obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas alegadas. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda contentiva de la pretensión de desalojo intentada por C.D.A.D.C.C.U. contra CONFITERÍA USLAR, C.A.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

Regístrese y publíquese y notifíquese a las partes del pronunciamiento.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En esta misma fecha de hoy, siendo las 12.37 a.m., se registró y publicó la presente decisión.

LA SECRETARIA,

T.G.