Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 11 de Abril de 2011

De la impugnación al valor de la demanda

En su escrito de contestación, el representante legal de la demandada expresó su objeción formal al valor ofrecido por la parte actora como estimación de la demanda, para lo cual indicó:

(omissis) “…Impugno por exagerada el monto (sic) de la cuantía estima-do (sic) en la demanda, la cual fue estimada en la suma de SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 79.742,75). De una simple operación aritmética que se realice del canon de arrendamiento que se ha consignado en el tri-bunal receptor de las consignaciones y, del monto establecido en la nom-brada resolución, se evidencia que la suma estimada no se corresponde con la realidad.

De la misma manera impugno, en primer lugar, por ser exagerada, el contenido de la diligencia presentada por la demandante, en fecha 25 de Noviembre de 2010 (folio 49), donde estima la demanda en Unidades Tributarias; y en segundo lugar, por ser dicha estimación solicitada de forma extemporánea…” (sic).

Para decidir, se observa:

En aquellas demandas susceptibles de ser apreciables en dinero, la esti-mación de la demanda, en la forma indicada por el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, tiene asignada en nuestro ordenamiento jurídico la fun-ción de fijar la competencia por razón de la cuantía del órgano jurisdiccional ante el cual deba ventilarse el conflicto de intereses suscitado entre partes en reclamación de un derecho, estableciéndose con esa fijación, además, el límite de los efectos económicos que puedan desprenderse del juicio instaurado, regu-lándose también la posibilidad de plantear específicos recursos contra determi-nadas decisiones que afecten el interés particular de quienes integran la relación jurídico litigiosa.

Ese valor que es requerido por el legislador adjetivo, se hace definitivo en la medida que el destinatario de la pretensión no ofrezca su rechazo a tal es-timación en la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, en cuyo supuesto el demandado deberá, en los términos expresados por el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, manifestar su inconformidad, bien porque el monto de la estimación sea insuficiente o exagerado, pero en uno y otro caso, por tratarse de un hecho absolutamente nuevo, el demandado debe indicar el por qué de su rechazo y ofrecer la prueba de tal argumentación, pues de otra manera no le es dable a los jueces suplir la propia deficiencia del impugnante. En ese sentido, nuestra Casación ha señalado lo siguiente:

(omissis) “…se limita la facultad del demandado a alegar un hecho nue-vo, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Códi-go de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la esti-mación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dis-puesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesaria-mente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (Sentencia de fecha 24 de septiem-bre de 1.998, de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, recaída en el caso de M.P.R. y otras, contra INVERSIONES FECOSA, c.a. y otras, ratificada por la misma Sala del ac-tual Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia nº RH-77, de fecha 13 de abril de 2.000, recaída en el caso de P.D.L.D.Z. contra ELECTRICIDAD DEL CENTRO).

En lo que hace al caso sometido a escrutinio judicial, el representante le-gal de la demandada expresó su rechazo a la estimación ofrecida por la actora en el libelo, por considerar que ese monto resulta exagerado, en razón del pre-cio ‘del canon de arrendamiento que se ha consignado en el tribunal receptor de las con-signaciones’ (sic), el cual contrasta abiertamente con el ‘monto establecido en la nombrada resolución’ (sic).

Siendo esto así, estima quien aquí decide que no se está en presencia de un hecho nuevo susceptible de modificar el valor de la causa, sino de la reitera-ción de un mismo mecanismo de defensa esbozado por el destinatario de la pre-tensión en distintas partes de su escrito de contestación, tendiente a manifestar su oposición de pagar el precio del canon de arrendamiento fijado oficiosamen-te por el competente organismo regulador, propiciándose de esa manera el re-conocimiento del monto del canon de arrendamiento aceptado por las partes en forma convencional, previo a la modificación establecida por la competente Au-toridad administrativa.

Como podrá observarse, la discusión planteada por el representante legal de la demandada no se orienta a establecer la aparente ilegalidad de la estima-ción ofrecida por la representación judicial de la parte actora como valor de la demanda instaurada, pues ni siquiera se dice si tal estimación cumple o no con las exigencias contenidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, pues lo que se plantea es que el valor de la demanda debe hacerse por el precio del canon de arrendamiento anterior y no por el nuevo monto establecido ofi-cialmente, de lo que se infiere que sus alegatos se encaminan a rebelarse contra los efectos de la Resolución administrativa nº 00014027, de fecha 15 de abril de 2.010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, cuya declaratoria no co-rresponde hacer a este Tribunal, sino que ello debe ser consecuencia de un pro-nunciamiento emanado del competente Juez en lo contencioso administrativo, cuyo funcionario debe dilucidar la justeza o no de lo decidido por la Adminis-tración.

Por ende, al no estar en presencia de un hecho nuevo, no amparado en ningún medio de prueba, susceptible de modificar el valor de la causa, se juzga la improcedencia del mecanismo de defensa invocado por el representante legal de la demandada, en cuyo supuesto la impugnación que nos ocupa deviene en improcedente, quedando firme la estimación del valor de la demanda hecha por la representación judicial de la parte actora en el libelo. Así se decide.

De la cuestión previa

En su escrito de contestación, el representante legal de la demandada, asistido de abogada, promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil, referida a ‘La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto’. A tal fin, se alegó, entre otras consideraciones, lo siguiente:

(omissis) “…acompaño marcado con la letra “B” escrito contentivo del Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad, presenta-do por ante el Tribunal Octavo Superior en lo Civil y Contencioso Admi-nistrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, Expediente Nº 1433, en contra del acto administrativo, contenido en la Resolución Nº 00014027, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (sic), en 15 de abril de 2010; Au-to de Admisión del Recurso en cuestión de fecha 06 de AGOSTO DE 2010 y del auto de abocamiento del nuevo Juez.

De lo anteriormente expuesto; se observa que el Recurso Contencioso se-ñalado, constituye motivo para declarar la existencia de la cuestión pre-judicial que opongo; por cuanto existe un juicio o causa que se está venti-lando y guarda relación con lo que aquí se está discutiendo.

En consecuencia, solicito que se declare con LUGAR la cuestión previa opuesta, en virtud de que mi representada no tiene la obligación de aca-tar la Resolución en cuestión, hasta tanto sean notificados legalmente to-dos los destinatarios aludidos en dicho acto administrativo; por lo tanto, el canon de SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍ-VARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 7.974,46), que mi re-presentada ha venido consignando por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no ha perdió (sic) vigencia, validez y eficacia, como lo ha pre-tendido la parte contraria en el libelo presentado…” (sic).

Para decidir, se observa:

Previo a esta decisión, cabe señalar que en razón de la naturaleza de la cuestión que se discute, esto es, la exigencia de la actora en reclamar judicial-mente la ‘Resolución del Contrato de Arrendamiento’ (sic) incorporado al libelo como instrumento fundamental de su pretensión, resulta evidente que, en los términos expresados por el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se está en presencia de una demanda que deriva de una relación arrendaticia sobre inmueble urbano, cuya sustanciación debe hacerse mediante la observación del trámite previsto para el juicio breve, por remisión expresa que hace la aludida norma, en cuya hipótesis debe tenerse en consideración que, de conformidad con lo establecido en el artículo 894 del Có-digo de Procedimiento Civil, no es posible el planteamiento de específicas inci-dencias que son propias del juicio ordinario, pues a ello se opone la esencia in-trínseca de esa modalidad procedimental.

Ello, es lo que explica la razón de ser del postulado legal a que se contrae el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobi-liarios, dado que la decisión del Juez, en aquellos casos que el demandado hubiere propuesto alguna o algunas de las cuestiones previas que indica el artí-culo 346 del nombrado Código adjetivo, deben ser resueltas preliminarmente en la sentencia definitiva, ateniéndose el Juez a los elementos que se hubieren pre-sentado y aquellos que consten en autos en el mismo acto de su promoción. En ese sentido, el Tribunal hace suyo el criterio sustentado por la Sala Constitucio-nal del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia nº 610, de fecha 21 de abril de 2.004, recaída en el caso de C.B., en el que se estableció lo siguiente:

(omissis) “…En criterio de la Sala Constitucional no existe contradicción entre las normas jurídicas que se invocaron (en materia de contestación de la demanda y de la decisión de las cuestiones previas), toda vez que las mismas no pueden ser simultáneamente aplicadas al mismo caso con-creto, sino de manera excepcional y subsidiaria.

En tal sentido, se establece que, en los juicios de arrendamiento, la parte demandada acumulará las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestación, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa, en la sentencia definitiva. No debe olvi-darse que el propósito del Decreto Ley fue que el procedimiento judi-cial que se diseñó para la tramitación de los reclamos que surgieran con ocasión de la relación arrendaticia fueran expeditos y no se detuvieran ante la proposición de cuestiones previas o incidencias que perjudica-ran el tránsito normal del juicio…”. –Las negrillas son del Tribunal-

Por ende, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, el Tribu-nal tiene por no presentados los argumentos esgrimidos por la representación judicial de la actora, contenidos en la primera parte de su escrito consignado en fecha 21 de febrero de 2.011, destinados a expresar su contradicción a la cues-tión previa promovida por el representante legal de la demandada, pues a ello se opone el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón que:

(omissis) “…Dicha norma constituye una disposición especial en materia de procesos judiciales por terminación de la relación arrendaticia, así lo ha señalado esta Sala Constitucional en sentencia del 21 de abril de 2004, (caso: C.B.) oportunidad en que además destacó, que las nor-mas jurídicas en materia de juicios breves, previstas en el Código de Pro-cedimiento Civil, no resultan directamente aplicables, sino solamente de manera subsidiaria, así lo dispone el artículo 33 de la citada Ley. En tal sentido, en los juicios de arrendamiento, la demandada deberá acumular las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contesta-ción, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa, en la sentencia definitiva.

Verificado así, que en la sentencia definitiva del referido procedimiento especial se resolverán tanto las cuestiones previas (salvo la falta de juris-dicción o de competencia) como las defensas de fondo, debe la Sala men-cionar que la norma consagrada en el artículo 35 de la Ley de Arrenda-mientos Inmobiliarios, nada establece para el supuesto en que se declare con lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, lo cual resulta de capital importancia porque, de declararse con lugar una de-terminada cuestión previa, entonces ¿cómo podría el juzgador decidir el fondo del asunto en la misma sentencia?, y, si la cuestión previa fuese aquella prevista por defecto de forma, consagrada en el ordinal 6° del ar-tículo 346 del Código Adjetivo Civil, caso análogo al de autos, ¿podría el demandante subsanarla?, o bien, ¿podría decidirse el fondo del asunto sin resolverse la cuestión prejudicial?.

La Sala considera, en aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes que, de declararse con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no podría el juzgador decidir el fondo de la controversia en ese mismo momento, porque, como en el caso de marras, si la cuestión previa opuesta es la relativa al defecto de forma, debe permitírsele al actor subsanarla, acorde a lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

Esto en modo alguno puede considerarse como una dilación en el proce-dimiento inquilinario que, en esencia, debe estar caracterizado por la brevedad, manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurídi-ca, o como una conversión del procedimiento previsto en el referido De-creto-Ley, ya que de no ser así, no podría considerarse instaurado váli-damente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el libelo (defecto de forma de la demanda); o en otro supuesto, se dicte sen-tencia mientras siga pendiente una cuestión prejudicial (prejudicialidad); o, se dicte nueva sentencia en un juicio ya decidido (cosa juzgada), entre otros…” (Sentencia nº 1190, de fecha 9 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de CALZADOS PARÍS, s.r.l.).

En consecuencia de lo expuesto, sobre la base de los citados antecedentes jurisprudenciales que este Tribunal comparte y aplica, la decisión atinente a la cuestión previa promovida por el representante legal de la demandada, versará únicamente sobre la base de los elementos existentes en autos y aquellos apor-tados al tiempo que la misma fue promovida. Así se decide.

Entrado en materia, es de señalar que el enunciado de la cuestión previa promovida por el representante legal de la demandada, no necesariamente está referida al plano jurisdiccional, sino a cualquier otro asunto indisolublemente vinculado con la naturaleza de la cuestión sometida a escrutinio judicial, mo-tivo por el cual la expresión ‘proceso distinto’ a que se refiere el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser entendida en su acepción más amplia, pues ello atañe a la noción de justicia material, dado que en el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, el juzgador debe velar por la integridad del texto fundamental, haciendo efectiva la preeminencia de los de-rechos humanos y las garantías que los respaldan (artículos 24, 25, 333 y 334 de la Constitución), fomentando que las Leyes de orden público no sean letra muerta, y respaldando la posición de los sujetos reconocidos como débiles jurí-dicos por los textos legales, pero siempre en los términos y demás condiciones establecidas en la ley, lo cual explica que el sometimiento de una causa a otra ya existente debe guardar la necesaria vinculación con la materia de la pretensión que se debate, por manera que aquella influya de tal manera en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo.

En el presente caso, el representante legal de la demandada adujo al mo-mento de plantear la prejudicialidad, que ‘no tiene la obligación de acatar la Reso-lución en cuestión, hasta tanto sean notificados legalmente todos los destinatarios alu-didos en dicho acto administrativo’ (sic), con lo cual el promovente está expresan-do su inconformidad a lo decidido por la Administración, lo que, a juicio de quien aquí decide, constituye materia a ser dilucidada en forma autónoma, sede y juicio por separado, ante la jurisdicción contencioso administrativa, en la que el competente operador de justicia no juzga la conducta de las partes, sino la posible ilegalidad del actuar del órgano administrativo emisor del acto que se considera lesivo a los particulares intereses del administrado, pues si se tiene presente que la Administración realiza una función de ‘cuasi juzgamiento’ en virtud de las atribuciones que le son otorgadas expresamente por la ley, es de concluir que el acto administrativo se erige en manifestación de la voluntad de la Administración para la regulación y racionalización del interés particular de los administrados, susceptible del adecuado control ante la jurisdicción conten-cioso administrativa, sede en la que los efectos de la decisión judicial sólo esti-mará la legalidad o no del acto impugnado, y las consecuencias de esa decisión no serán otras sino que la supresión del elemento irregular que afectó la con-formación del acto, pudiendo derivarse para los administrados la posibilidad de interponer otro tipo de pretensiones, como por ejemplo el reintegro o restitu-ción de las cantidades pagadas en exceso.

Luego, entonces, la fijación oficiosa del precio máximo del canon de arrendamiento es un típico acto administrativo de naturaleza autorizatoria que se sobrepone a la voluntad de las partes para la regularización en el precio del canon de arrendamiento, ejerciéndose, así, una potestad eminentemente valora-tiva de un aspecto que forma parte integrante de una relación sustantiva entre partes, pero sin que tal decisión tenga la potestad de afectar el normal desarro-llo de las relaciones negociales existentes entre partes, o que la Administración pueda dilucidar otro tipo de situaciones encaminadas a que se considere la ter-minación del nexo contractual arrendaticio, de interés para los contratantes, en cuyo supuesto, a los fines de congeniar los intereses contrapuestos de los intere-sados, dado que el acto administrativo se presume dictado con apego a la ley, gozando de una presunción de legalidad, cuyo contenido puede ser exigido de inmediato, aún cuando en su contra se hubiere interpuesto el correspondiente recurso de anulación, ela ley contemplada la posibilidad que el Juez de lo con-tencioso administrativo pueda suspender los efectos de la decisión administra-tiva cuestionada, siempre y cuando lo decidido por la Administración pueda original perjuicios de difícil reparación, pues:

(omissis) “…debe hacerse referencia a que las medidas cautelares de sus-pensión de efectos del acto administrativo tributario, se dictan cuando ellas sean necesarias para evitar perjuicios irreparables o de difícil repa-ración causados por la ejecución inmediata del acto administrativo tribu-tario, en cuyo caso, de acordarse, debe ser con fines preventivos y no con fines ejecutivos o de reparación definitiva del daño.

Esta actividad preventiva de las medidas cautelares en el contencioso tri-butario, a diferencia de otros procesos, no está dirigida a asegurar las consecuencias de la sentencia futura del proceso principal, por el retardo en el mismo, sino que, por el contrario, busca suspender los efectos de un acto administrativo cuya ejecución inmediata pueda causar daños graves, razón por la cual, en este caso, debe hablarse de peligro o de daño o peri-culum in damni, según denominación de algún sector de la doctrina. Vale decir, que el peligro aquí no se identifica porque quede ilusoria la ejecu-ción de un futuro fallo, sino por la debida comprobación por parte del juez de que la ejecución inmediata del acto administrativo tributario pueda causar un daño grave e inminente al contribuyente…” (Sentencia nº 00607, de fecha 3 de junio de 2.004, dictado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, recaída en el caso de DEPOR-TES EL MARQUÉS, c.a.).

Por tanto, la sola circunstancia de que el representante legal de la hoy demandada hubiere objetado en sede contenciosa la validez formal del acto administrativo que obra contra los particulares intereses de su representada, no implica pensar la conformación del supuesto de hecho normativo a que se alu-de en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil pues, por una parte, las consecuencias que pudieran desprenderse de la eventual de-claratoria de nulidad de esa decisión administrativa son diversas y contrapues-tas; y por la otra, el promovente de la cuestión previa bien pudo lograr la satis-facción completa de su interés mediante una decisión del juez en lo contencioso administrativo, destinada a que se considerase la suspensión provisional de los efectos del acto administrativo que él estima lesivos a sus particulares derechos e intereses, pero no pretender que este Tribunal se sustituya en la competencia que el ordenamiento le atribuye a otra esfera de la jurisdicción, para que se con-sidere la posibilidad de que su representada no tenga ‘la obligación de acatar la Resolución en cuestión’ (sic).

En razón de lo expuesto, la cuestión previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara.

De la falta de cualidad alegada

En su escrito de contestación, el representante legal de la demandada alegó como cuestión de previo pronunciamiento, la falta de cualidad e interés jurídico actual que le es atribuida a la parte actora para intentar el presente jui-cio, a cuyos efectos se alegó, entre otras consideraciones, lo siguiente:

(omissis) “…la parte demandante ha incoado una acción por Resolución de contrato de arrendamiento contra mi representada, sin tomar en cuen-ta que existe falta de cualidad e interés como parte accionante para sos-tener por sí sola como demandante la presente demanda, en virtud de que la Sociedad Mercantil AISA57, C.A, es la persona jurídica que perci-be de mi representada, el canon de arrendamiento por el alquiler men-sual del inmueble que genera la acción instaurada…” (sic).

Más adelante, sobre el mismo particular, el representante legal de la de-mandada expresó:

(omissis) “…si se analizan los recibos contentivos de los cánones de arrendamiento que la demandante trajo a los autos, se desprende que, quien ha venido recibiendo el monto establecido como arriendo, como antes lo señalé, es otra persona jurídica denominada AISA57, C.A., RIF: J-31462028-2, por lo que es impretermitible concluir que la Sociedad Mercantil CONSORCIO IL PICCOLOMINI, C.A., no tiene cualidad e in-terés para instaurar esta demanda, ya que la empresa AISA57, C.A., RIF: J-31462028-2, es quien actúa como administradora del inmueble y man-dataria, ejecutando uno o más negocios por cuenta de otra, que le ha en-cargado de ello, pagando un precio…

(omissis)

…Por lo tanto es evidente que la presente demanda no cumple con las normas legales y las formalidades requeridas…” (sic).

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asis-tir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, ac-tiva o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden ges-tionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limita-ciones establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligacio-nes, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legi-timatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identi-dad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal, pues:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más recono-cidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho inte-rés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitima-ción, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la exis-tencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación consti-tucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de jus-ticia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Je-sús E.C., en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la juris-dicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:

(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la de-manda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay ac-ción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay ac-ción (...).

(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público tam-bién es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).

Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dis-pone que:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expe-dita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).

El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es gene-ral y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pre-tensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacer-las valer ante la jurisdicción. Es por ello que L.L. sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la ac-ción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente con-siderada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).

Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurí-dico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de ac-ción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcio-nal, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio inte-rés.

Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los dere-chos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legi-timación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titu-lar del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extra-ordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitu-ción procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.C.R. y otros). –Subrayado y cursivas de la Sala-

En el presente caso, se observa que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del nexo contractual arrendaticio que le vincula con la hoy demandada, para lo cual incorporó a su libelo ejemplar de documen-to autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 16 de febrero de 2.007, anotado bajo el número 71, Tomo 18, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el que se refleja la existencia de ese negocio jurídico.

Ese instrumento, tal como aprecia el Tribunal, no fue objetado en la for-ma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone la apreciación plena de ese recaudo, infiriéndose de él, sin equívoco alguno, el necesario liga-men que le asiste y es inherente a las partes hoy en conflicto para el desarrollo y consecución del elemento de causa que ellas mismas expresaron en la confor-mación del contrato de su interés, dado que se individualiza la condición parti-cular de cada uno de los contratantes: CONSORCIO IL PICCOLOMINI, c.a., como arrendadora, y PANADERÍA ASSIS BRASIL, c.a., como arrendataria, lo que fue determinado por el simple consentimiento de las partes, legítimamente expresado.

Por ende, sobre la base del principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 11 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cada contratante se halla legitimado, de acuerdo con la particular posición que mantiene en el contrato accionado, para ejercitar la defensa de sus particulares derechos e in-tereses, así como también para honrar el cumplimiento de las obligaciones asumidas, de acuerdo a los principios de equidad y reciprocidad que informan a ese acuerdo bilateral.

Ahora bien, la cláusula tercera del contrato accionado consagra la forma, términos y condiciones en que la arrendataria debe satisfacer su obligación de pago frente a su arrendadora, cuya prestación se ha de materializar ‘puntual-mente, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes calendario, en las Oficinas de “LA ARRENDADORA” cuya dirección declara conocer’, lo que sin duda es reflejo fiel del postulado legal a que se refiere el artículo 1.283 del Código Civil, conforme al cual ‘El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello’, lo que, a su vez, se corresponde con el supuesto normativo contemplado en el artículo 1592, ordinal segundo, del mismo Código sustanti-vo, en el que se le establece para el arrendatario la obligación de pagar el precio del canon de arrendamiento ‘en los términos convenidos’, todo lo cual no es óbice para que el arrendador designe a un tercero para que, por su cuenta y orden, ejecute uno o más negocios relacionados con esa convención locativa.

En ese sentido, la parte actora produjo copia simple del mandato confe-rido a la sociedad mercantil AISA 57, c.a., de este domicilio e inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 8 de diciembre de 2.005, anotado bajo el número 50, Tomo 1224, de los libros llevados por esa oficina registral, cuyo poder aparece contenido en documento autenticado ante la No-taría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 29 de julio de 2.010, anotado bajo el número 20, Tomo 76, de los libros de autentica-ciones llevados por esa Notaría, en el que, entre otros aspectos, se facultó a la nombrada empresa para que ‘administre’ (sic) específicos aspectos ‘relaciona-dos con el Edificio SOL DE ORO’ (sic), entre cuyas facultades figura la de ‘reci-bir cantidades de dinero, otorgando los correspondientes recibos y finiquitos’ (sic), lo que, en los términos indicados por el artículo 1.684 del Código Civil, conduce a establecer que estemos en presencia de un contrato por el cual una persona se obliga a ejecutar uno o más negocios por cuenta de la otra, que la ha obligado a ello, entendiéndose con ello que el mandante quede obligado por los actos cumplidos por el mandatario dentro de los límites del mandato conferido.

No obstante lo anterior, la parte demandada, ambiciona establecer en su contestación que la sociedad mercantil AISA 57, c.a., encargada por la hoy de-mandante de asumir la administración del edificio al cual corresponde el in-mueble arrendado, sea quien tenga la necesaria legitimidad para proponer la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, cuya tesis, sin embargo, no es compartida por esta juzgadora, pues si se tiene presente que la referida entidad mercantil fue designada por la arrendadora como su mandataria, tal como se desprende del contrato de mandato incorporado por la actora en la fase proba-toria, es de concluir que se está en presencia de una gestión que tiene la bondad de obligar al mandante con ocasión de los actos cumplidos por el mandatario dentro de los límites del mandato, cuya circunstancia se enmarca no solo en lo que se indica en el artículo 1.698 del Código Civil, sino también en la previsión contenida en el artículo 1.286 del mismo Código sustantivo, conforme al cual ‘El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo’, lo cual no significa, al contrario de la tesis sustentada por el representante legal de la demandada, que estemos en presencia de un caso de sustitución en la re-lación económica, pues:

(omissis) “…con ocasión de la interposición de una demanda, surgen re-laciones jurídicas de diversa índole, pero sobre todo se erige una relación jurídica procesal cuyos componentes se determina, usualmente y de ma-nera general, por los propios sujetos entre los cuales queda planteada la controversia, de acuerdo con lo señalado por el actor en el libelo, sujeto pretensor que reclama de un determinado sujeto –que debe indicar ex-presamente- (demandado) el cumplimiento de un deber y lo dispuesto por el demandado en la contestación (donde podría llamarse a un terce-ro), sujeto al cual le exige el cumplimiento de aquel deber, y que puede convenir o resistirse a la demanda. “Dicha relación –en términos de Cou-ture- consiste en el complejo de derechos y deberes de los cuales está hecho el proceso civil. Promovida la demanda, y antes de que pueda ser juzgada, es nece-sario examinarla dentro del procedimiento contradictorio. Y esto crea un estado especial de pendencia, conocido desde el derecho romano con el nombre de litis pendencia, o sea el estado de debate en la plenitud de los efectos jurídicos que de él pueden surgir. De aquí deriva que pueda afirmarse que litis pendencia y rela-ción jurídica procesal sean términos en buena parte coincidentes.”

Pero ese vínculo entre las partes que componen el proceso entraña un li-gamen que les une hasta su final término, bien por sentencia o por otro modo de extinción que siempre les mantendrá unidos dentro de la rela-ción, desestime o no la pretensión. Continua el citado autor “Esta relación es doble; de causalidad por un lado; de reciprocidad por otro”. Y explica “La re-lación de reciprocidad existe en el sentido que los nexos o ligámenes de los actos se producen frecuentemente en formas correlativas entre sí: a la caducidad de un derecho corresponde la satisfacción de una expectativa; a la petición corresponde un otorgamiento o una denegación; a la denegación un recurso; al recurso una confirmación o una revocación(...) Se habla, pues, de relación jurídica procesal, en el mismo sentido que se habla de familia o relación de vecindad; para signifi-car un orden vinculatorio entre los actos y sus consecuencias, conjunto de nexos o ligámenes de las partes entre sí y de las partes con relación al juez”, si no, no habría unidad del proceso, lo que aparece determinado en el contenido del fallo, en los términos del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Excepcionalmente, nuestro proceso permite su mutación, esto es, la mo-dificación de los sujetos entre los cuales se había planteado la controver-sia (la sucesión por muerte de uno de los litigantes o la disposición de los derechos controvertidos en la causa), pero tal circunstancia se da en oca-siones específicas regladas, lo que no sucedió en el presente caso.

Son partes, entonces, los sujetos de la relación, quienes han participado en el contradictorio y, por tanto, sólo contra quienes han ostentado esta cualidad dentro del proceso, puede obrar la condena establecida por la sentencia. No existe correspondencia entonces de una sentencia con un proceso cuando aquella asume como parte, y peor aún como condenado a un sujeto que no formó parte de la relación procesal…” (Sentencia nº 959, de fecha 23 de mayo de 2.002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RADIO TRICOLOR, c.a.).

En consecuencia, la actuación cumplida por quien fuera designada como mandataria de la hoy demandante en nada limita, desnaturaliza ni descalifica la condición de parte que le asiste y es inherente a la actora, como arrendadora, para el valimiento efectivo de sus particulares derecho e intereses, discutidos en el presente juicio, pues de acuerdo a lo establecido en el artículo 11 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ella ostenta la ne-cesaria y suficiente legitimidad e interés jurídico actual para proponer la de-manda iniciadora de las presentes actuaciones, mediante la invocación del ca-rácter que adujo en el libelo, por cuyo motivo la defensa promovida por la parte demandada se hace improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se declara.

Del fondo de este asunto

Con apoyo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, la parte actora se ha presentado a juicio con la finalidad de reclamar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con la hoy demandada.

Para tal fin, se alegó en el libelo que de acuerdo a documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 16 de febrero de 2.007, anotado bajo el número 71, Tomo 18, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, la hoy demandante cedió en cali-dad de arrendamiento a la sociedad mercantil Panadería Assis Brasil, c.a., el bien inmueble constituido por el local comercial identificado con el número uno (nº 01), que se ubica en la planta baja del Edificio que lleva por nombre S.d.O., situado en la avenida Fuerzas Armadas, Norte 7, esquina de Crucecita, ju-risdicción de la parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, en esta ciudad de Caracas.

A los fines de obtener la adecuada tutela judicial efectiva, adujo la de-mandante que durante la vigencia de esa relación arrendaticia, la Dirección Ge-neral de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante Resolución administrativa nº 00014027, de fecha 15 de abril de 2.010, estableció que el inmueble objeto de esa convención locativa podía devengar mensualmente la cantidad de quince mil novecientos cuarenta y ocho bolívares fuertes con cincuenta y cinco céntimos de bolívar (Bs. F. 15.948,55), por concepto de canon de arrendamiento, decisión ésta que, a decir de la actora, fue ‘notificada a la empresa arrendataria el 1 de junio de 2010, según consta en docu-mentos que prueban los trámites de notificación personal y por carteles de esa resolu-ción’ (sic), pero que sin embargo, según se explica, la hoy demandada se niega a pagar el nuevo precio establecido oficiosamente en sede administrativa por el concepto anteriormente indicado, lo cual propició la interposición de la deman-da iniciadora de las presentes actuaciones, destinada, como se dijo, a que se considere la terminación del expresado nexo contractual, procurándose con ello la restitución del local arrendado, junto con el pago de las indemnizaciones que se describen en el libelo.

Frente a tales circunstancias, el representante legal de la demandada, asistido de abogada, se defiende y alega en la contestación la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora, argumen-tando para ello lo siguiente:

(omissis) “…No es cierto que mi representada adeude a la demandante la suma de dinero señalada en el libelo de demanda propuesta.

No es cierto lo afirmado por la parte demandante, de que la resolución definitiva que menciona en el libelo de demanda quedó formalmente no-tificada la empresa arrendataria el 1 de junio de 2010.

Tampoco es cierto lo afirmado por la parte contraria en el libelo de de-manda, donde alega que la empresa arrendataria demandada no ha aca-tado la regulación de alquiler, emanada de la Dirección de Inquilinato, en virtud de que dicha Resolución no fue notificada a todas las partes que en ella se menciona; por lo tanto, le corresponde seguir pagando el canon de SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVA-RES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 7.974,46).

Niego, rechazo y contradigo, lo afirmado por la parte demandante en el libelo de demanda, en el capítulo II El Derecho punto 2, donde denuncia la violación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento del 16 de febrero de 2007, ya que mi representada no le corresponde pagar el canon de arrendamiento fijado por la mencionada Dirección de Inquili-nato, ya que las partes no fueron notificadas en su totalidad.

Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la parte contraria, donde ex-presa, que mi representada deba pagarle como indemnización por la in-debida e ilegal ocupación del local 1 del edificio S.d.O., la suma de QUINCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 15.948,55) multiplicada por el número de meses, que transcurran desde el 1º de junio de 2010 hasta la fecha de la publicación de la sentencia definitiva y firme de este juicio, más los intereses bancarios que hubieren devengado esas sumas de dinero, de ser colocadas, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, conforme a la información que sumi-nistre el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de establecer el saldo principal y los intereses derivados, solicitándole al Tribunal de la causa que ordene la práctica de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; por no ser cierto y además, por no corresponderse la citada norma.

Niego, rechazo y contradigo, por no ser verdadero lo alegado por la par-te demandante en el libelo de demanda, donde dice, que mi representa-da le haga entrega del bien inmueble arrendado, en perfecto estado de uso y solvente del pago de los servicios básicos de electricidad, agua, gas y teléfono.

Adicionalmente, le manifiesto al Tribunal, que niego, rechazo y contra-digo lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda, donde di-ce que mi representada debe ser condenada a pagar los costos y costas del presente proceso, de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, lo cual rechazo por improcedente y por ser esta una demanda temeraria y sin fundamento apoyado en la Ley…” (sic).

Para decidir, se observa:

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, permite al destinatario de la pretensión procesal argumentar en su beneficio todas aquellas razones, defensas o excepciones perentorias que estime conveniente alegar en pro de enervar la presunción grave del derecho reclamado por el actor, lo que deviene en considerar que estemos en presencia de una actividad que no es más que el desarrollo del derecho a la defensa que le es consagrado por el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En ese sentido, se hace necesario establecer que el demandado, al mo-mento de ofrecer su contestación, puede adoptar diferentes posturas frente a las particulares pretensiones del actor, lo cual, en lo sucesivo, es lo que va a permi-tir la distribución de la carga de la prueba, cuya circunstancia se fundamenta en la distinción entre la defensa y la contradicción pura y simple de la pretensión; y entre la excepción como manifestación de determinada razón para contender la pretensión, sin discutir propiamente ésta.

Ello, es lo que explica que quien contradice pura y simplemente las pre-tensiones de alguien, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas; en cambio, la contestación que no encierra la pura negación de las pretensiones, sino aquella en la que se exponen específicas razones para discutirlas, conlleva a establecer que se esté adoptando una actitud dinámica, en el sentido de que la contienda procesal se desplaza de las pretensiones a las razones que las enerva, por lo que el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, ya que, en tal caso, el pretensor no tiene nada que probar. Sobre el particular, nuestra Casa-ción ha señalado lo siguiente:

(omissis) “...En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la conse-cuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obte-ner el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modi-ficativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contra-dictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independien-temente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia que-dan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones de-terminan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Se allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).

En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de De-recho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Ex-libris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…” (Sentencia nº 193, de fecha 25 de abril de 2003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso D.M.H. contra D.A.S. y otro). –Las negrillas y cursivas son de la Sa-la-

Sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo establecido por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se observa en el presente caso que el representante legal de la demandada limitó su actuación, tan solo, a rechazar los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora, pero sin expresar algún hecho nuevo destinado a modificar o extinguir la presunción grave del derecho recla-mado por la demandante, por lo que se impone en análisis de los presupuestos procesales en que se planteó la demanda.

Siendo esto así, cabe apuntar que las partes integrantes de la presente re-lación jurídica litigiosa no discuten la existencia del nexo contractual que les vincula, derivado del contrato de arrendamiento incorporado por la actora a su libelo como instrumento fundamental de su pretensión, en cuyo supuesto es de señalar que el arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determi-nado que ésta se obliga a pagar a aquella, de lo cual se infiere el elemento esen-cialmente oneroso que informa a esa modalidad de contratación, pues cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente, circuns-tancia esta que fue recogida en la cláusula tercera del contrato accionado, en la que, sobre la base del principio de la libre autonomía que le es inherente a las partes, se describen las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que la arren-dataria debía honrar frente a su arrendadora el pago del canon de arrendamien-to.

No obstante lo anterior, la posibilidad para el Estado de intervenir en la regulación de relaciones que afecten el interés particular de los contratantes, obedece a la necesidad de normar el adecuado equilibrio que debe prevalecer entre los integrantes de la relación económica, lo cual explica la razón de ser del postulado legal contenido en el artículo 32 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que se prevé el ajuste y modifica-ción del precio del canon de arrendamiento para su correcta adecuación a la realidad del mercado inmobiliario, propendiéndose así a evitar la falta de co-rrespondencia entre el uso del bien y la contraprestación debida.

En tal hipótesis, la intervención del competente organismo regulador es lo que determina ese factor de correspondencia, por lo que el acto administrati-vo dictado, de naturaleza estrictamente autorizatoria, permite la debida conju-gación de intereses, en cuyo supuesto no hay razones para que el arrendatario se oponga a su exigibilidad, pues se trata de un acto administrativo que se pre-sume legítimo, dictado sobre la base de las potestades que el ordenamiento ju-rídico le confiere a la Administración, ejecutable desde el mismo instante en que es conocido por los administrados, con la aptitud suficiente de producir las con-secuencias que en él se indican en el mundo jurídico y en el plano procedimen-tal, lo que sin embargo no impide al interesado plantear la posibilidad de que se verifique su adecuado control ante la jurisdicción contencioso administrativa, sede en la que el competente operador de justicia queda facultado para resta-blecer la situación jurídica que se afirma infringida en aquellos casos que el ac-tuar de la Administración violente principios de constitucionalidad o de legali-dad, o ambos, pues así lo dispone el artículo 259 de la Constitución de la Repú-blica Bolivariana de Venezuela, conforme al cual corresponde a la jurisdicción contencioso administrativa ‘disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrati-va’.

Siendo así, mal puede el representante legal de la demandada trasladar al conocimiento de este Tribunal, sin que medie la necesaria suspensión tempo-ral de los efectos del acto administrativo de su interés, otorgada por el compe-tente Juez de lo contencioso administrativo, su voluntad de no ‘acatar la Resolu-ción en cuestión, hasta tanto sean notificados legalmente todos los destinatarios aludi-dos en dicho acto administrativo’ (sic); por el contrario, la Resolución administrati-va número 00014027, de fecha 15 de abril de 2.010, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, goza de los atributos que le imprimen la necesaria ejecutividad y ejecutoriedad, de aplicación inmediata aún cuando se hubiere ejercitado en su contra el correspondiente recurso de anulación, frente a lo cual cabe expresar que la negativa expresada por el representante legal de la demandada en su contestación de admitir los hechos constitutivos de la pretensión procesal pue-da ser equiparada a la defensa perentoria de pago.

En efecto, la ausencia de declaratoria previa por parte del competente Juez de lo contencioso administrativo, de suspender temporalmente los efectos derivados del acto administrativo cuestionado, no implica que este Tribunal deba considerar la validez de las pensiones de arrendamiento consignadas por el representante legal de la demandada en sede judicial, pues de haberse formu-lado la correspondiente petición por parte del interesado, cuyos planteamientos hubiesen sido aceptados por ese operador de justicia, propiciaría considerar que el monto expresado en esas consignaciones es el que debe tomarse en conside-ración a los efectos indicados por el artículo 56 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero no pretenderse que un pago por montos inferiores al oficiosamente establecido sea lo suficientemente idóneo para producir los efectos de liberación deseados, en cuyo supuesto salta a la vista que la parte demandada no logró desvirtuar la presunción grave del dere-cho reclamado por la actora, ni mucho menos demostró el hecho extintivo de la obligación, en cuyo caso, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda iniciadora de las presentes ac-tuaciones debe prosperar y así será decidido en el dispositivo de este fallo. Así se declara.

III

DECISIÓN

Sobre la base de las anteriores consideraciones, este Tribunal adminis-trando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por auto-ridad de la ley, declara:

1. - Sin lugar la impugnación formulada por el representante legal de la de-mandada al valor ofrecido por la parte actora como estimación de la demanda.

2. - Sin lugar la cuestión previa promovida por el representante legal de la demandada, contenida en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Proce-dimiento Civil.

3. - Sin lugar la defensa previa esbozada por el representante legal de la de-mandada en la oportunidad de la litis contestación, referida a la falta de cuali-dad e interés jurídico actual que se le endilgó a la hoy demandante para proce-der al juicio.

4. - Con lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil CONSOR-CIO IL PICCOLOMINI, c.a., en contra de la compañía de comercio PANADE-RÍA ASSIS BRASIL, c.a., las cuales fueron ampliamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.

   En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento que involucra a las partes hoy en conflicto, cuya convención aparece contenida en documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 16 de febrero de 2.007, anotado bajo el número 71, Tomo 18, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuyo motivo la nombrada PANADERÍA ASSIS BRASIL, c.a., queda condenada a res-tituir a la parte actora el bien inmueble objeto de la convención locativa, consti-tuido por el local comercial identificado con el número uno (nº 01), que se ubica en la planta baja del Edificio que lleva por nombre S.d.O., situado en la ave-nida Fuerzas Armadas, Norte 7, esquina de Crucecita, en jurisdicción de la pa-rroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, en esta ciudad de Caracas, cuyo inmueble deberá ser entregado en buen estado de uso, junto con los recibos que acrediten el pago de los servicios públicos que se prestan en di-cho inmueble, tales como: electricidad, agua, gas y teléfono.

   Asimismo, se condena a la demandada a pagar, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de setenta y siete mil cuatrocientos noventa y dos bolíva-res fuertes con setenta y cinco céntimos de bolívar (Bs. F. 77.492,75), que es el monto equivalente a las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo, causadas durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre y oc-tubre de 2.010, cada una de ellas por la suma de quince mil cuatrocientos no-venta y ocho bolívares fuertes con cincuenta y cinco céntimos de bolívar (Bs. F. 15.498,55), de acuerdo a la Resolución administrativa nº 00014027, de fecha 15 de abril de 2.010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, más aquellas pensiones de arrendamiento que, por igual monto, se siguieren causando a par-tir del mes de octubre de 2.010 y hasta que la presente decisión quede firme.

   De igual manera, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se conde-na a la parte demandada a pagar los intereses de mora devengados por las pen-siones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo, efectivamente causadas durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.010, cada una de ellas por la cantidad de quince mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares fuertes con cincuenta y cinco céntimos de bolívar (Bs. F. 15.498,55), de acuerdo a la Resolución administrativa nº 00014027, de fecha 15 de abril de 2.010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, pues dicha norma está referida al ‘atraso en el pago de los cánones de arrendamiento’ adeudados y no, de acuerdo a la situación de hecho preexistente al momento de proponerse la demanda, a las pensiones de arrendamiento que deban sumarse con ocasión de los efectos de la condena recaída contra el arrendatario.

   Los mencionados intereses de mora, deberán ser calculados sobre la base de la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros de la Repú-blica, de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezue-la, desde la fecha de su respectiva causación y hasta que la presente decisión quede firme, para lo cual, de acuerdo a lo establecido en el artículo 249 del Có-digo de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia com-plementaria del fallo a través de un solo experto designado por el Tribunal, cu-yo auxiliar de justicia, de acuerdo a los referidos parámetros, deberá establecer el monto resultante de los conceptos anteriormente indicados.

5. - De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Pro-cedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en este proceso.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Ter-cero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Ca-racas, a los once (11) días del mes de abril de dos mil once. Años: 200º de la In-dependencia y 151º de la Federación.

   Regístrese y publíquese. Déjese copia.

   Notifíquese a las partes.

   La Juez,

   Dra. M.A.G..

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   En esta misma fecha, siendo las 2 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedi-miento Civil.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..