Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 8 de Marzo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario

de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

Vistos: Sin Informes-

Expediente Nº 23.824.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

   I.A.) PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCCIONES LANMARIEN, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 26 de diciembre de 1985, bajo el Nº 410, Tomo II, Adicional 7, posteriormente modificada su Acta Constitutiva en fecha 19 de septiembre de 1990, bajo el Nº 547, Tomo III, Adicional 7, actualmente en liquidación según Resolución Nº 320-03, de fecha 25 de Noviembre de 2003, emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 37.828, de fecha 28 de Noviembre de 2003; con domicilio procesal en la calle M.B., Hotel Villa El Griego, de la ciudad de Juangriego, Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta.

   I.B.) APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada R.C.C., venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 42.282.

   I.C) PARTE DEMANDADA: RUWAIDA OULBEH DE OULBEH, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.920.830, domiciliado en el Conjunto Residencial Villa El Griego, Etapa B, Town House, Nº B-22, Juangriego, Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta.

   I.D) APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada NAGLA EL CHAER EL CHOUAY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.200.398 e Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.355.

2. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

3. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES EN ALZADA Y FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-

   Se inicia la presente pretensión por Resolución de Contrato, presentada para su distribución en fecha 29 de octubre de 2008, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, por CONSTRUCCIONES LAMARIEN, C.A., contra la ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH.

   En fecha 04 de noviembre de 2008, la abogada R.C., apoderada judicial de la parte actora, consignó los recaudos fundamentales de la presente demanda.

   En fecha 10 de noviembre de 2008, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada, RUWAIDA OULBEH DE OULBEH; y, librar oficios a la Procuraduría General y al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE).

   En fecha 25 de noviembre de 2008, se le dio cumplimiento a lo ordenado en el libelo de la demanda.

   Por auto de fecha 17 de diciembre de 2008, se abocó al conocimiento de la presente causa el Dr. M.A.G.F., designado Juez Provisorio de este Tribunal.

   Mediante diligencia de fecha 7 de enero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, consignó las copias simples necesarias para librar las compulsas de citación de la parte demandada, y dejó constancia de haber entregado al alguacil los emolumentos a fin de realizar la citación.

   Posteriormente, en esa misma fecha 7 de enero de 2009, el Alguacil de este Tribunal, dejó constancia de que la abogada R.C., le proporcionó los medios exigidos por la Ley con el objeto de realizar la citación de la parte demandada.

   En fecha 19 de enero de 2009, se advirtió a las partes que la notificación ordenada para ser practicada al Procurador o Procuradora General de la Republica, se tendrá como efectuada una vez conste la consignación del acuse de recibo de la misma; igualmente, se libró la compulsa de citación de la parte demandada, RUWAIDA OULBEH DE OULBEH.

   Por diligencia de fecha 30 de enero de 2009, el ciudadano N.M.M., en su carácter de Alguacil de este Tribunal, consignó compulsa y recibo de citación, en razón de no haber podido localizar a la parte demandada, ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH.

   En fecha 9 de febrero de 2009, se agregó oficio emanado del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE).

   En fecha 2 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada por carteles; siendo ordenados por auto de fecha 5 de marzo de 2009.

   En fecha 2 de marzo de 2009, se agregó oficio emanado de la Procuraduría General de la Republica.

   En fecha 18 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, retiró los carteles de citación de la parte demandada, a los fines de su publicación; los cuales fueron consignados en fecha 02 de abril de 2009, debidamente publicados en la prensa.

   En fecha 7 de abril de 2009, ordena comisionar al Juzgado del Municipio Marcano a los fines de la fijación del cartel de citación de la parte demandada, librándose la respectiva comisión y oficio.

   En fecha 10 de junio de 2009, se ordeno agregar comisión emanada del Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial, debidamente cumplida.

   En fecha 17 de julio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se le nombrara Defensor Judicial a la parte demandada, ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH.

   En fecha 26 de enero de 2010, la abogada NAGLA EL CHAER EL CHOUAY, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, se da por notificada en la presente causa, y solicita el avocamiento de la nueva Juez de este Tribunal.

   Por auto de fecha 1 de febrero de 2010, la Dra. C.M., se aboca al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 8 de febrero de 2010, la abogada NAGLA EL CHAER EL CHOUAY, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.

   Mediante escrito de fecha 17 de febrero de 2010, la abogada R.C., consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 19 de febrero de 2009.

   En fecha 23 de febrero de 2010, se declaró desierto el acto de evacuación de la testigo HERLAN CANELONES, por no haber comparecido ni por si ni por apoderado.

   Por auto de fecha 1 de marzo de 2010, se aclaró que la presente causa se encontraba en etapa de sentencia a partir del día 24 de febrero de 2010.

4. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   Siendo la oportunidad para decidir el presente recurso de apelación, pasa este Tribunal a hacerlo de la siguiente manera

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   La abogada R.C., en su carácter de apoderada Judicial de la parte actora, CONSTRUCCIONES LAMARIEN, C.A., plenamente identificada, fundamenta su demanda, en un contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes en fecha 1 de abril de 2007, sobre un inmueble constituido por un Twon House, distinguido con el Nº B-22, ubicado en el Conjunto Residencial Villa El Griego, Etapa B, jurisdicción del Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta. Igualmente, alega que en dicho contrato se estableció que el mismo tendría una duración de 3 meses, prorrogables por periodos iguales , siempre y cuando una de las partes no manifestara lo contrario a la otra por escrito, con un mínimo de antelación de 30 días calendarios a la fecha de expiración; que dicho contrato se ha prorrogado automáticamente por periodos iguales, ya que ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no prorrogarlo, y que dichas prorrogas se han realizado con el mismo canon de arrendamiento; que el arrendatario, no ha pagado los cánones de arrendamiento debiendo 14 mensualidades, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008. Por lo que interpone la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento de Contrato. Fundamenta su acción, en los artículos 1579, 1592, y 1167, del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Planteo en su Petitum, lo siguiente; PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH y su representada, en fecha 1 de abril de 2007, SEGUNDO: En desalojar el inmueble arrendado, constituido por un Twon House distinguido con el Nº B-22, ubicado en el Conjunto Residencial Villa El Griego, Etapa B, jurisdicción del Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta. TERCERO: En hacer formal entrega del Twon House arrendado, libre de personas y con los bienes muebles arrendados, completamente solvente en los servicios con que cuenta el inmueble, y con el condominio mismo. CUARTO: En pagar la cantidad de Cinco Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 5.460.000), como cantidad equivalente a la dejada de percibir por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, como una indemnización compensatoria. QUINTO: Las costas y costos procesales que origine el presente juicio, calculados en un treinta por ciento (30%) sobre el valor de la demanda. Igualmente, solicito que una vez declarado el fallo, mediante experticia complementaria se aplique el método de la Indexación, tomando en cuenta la perdida del valor adquisitivo de la moneda.

   Estimó la demanda en Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) y, solicitó medida de secuestro de conformidad con lo establecido en los artículos 588 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, del inmueble arrendado.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   En la oportunidad de la contestación a la demanda la parte demandada lo hace en los siguientes términos:

   Rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la acción intentada por la Abogada R.C., en razón de que si bien es cierto que su representada, suscribió contrato de arrendamiento privado con la parte actora, el 1 de abril de 2007, no es cierto el hecho de que el incumplimiento en que recayó su representada sea por voluntad propia de la misma, sino que dicho incumplimiento fue inducido y, por ende, consecuencia de las actuaciones de la demandante, a saber, iniciada la relación arrendaticia su representada cumplió cada una de sus obligaciones como arrendatario, entre ellas el pago oportuno del canon de arrendamiento en el lugar y fecha y la persona representante de la arrendadora; que al vencimiento del referido contrato, el mismo se prorrogo automáticamente, por un periodo igual, manteniéndose las mismas condiciones y canon de arrendamiento del contrato inicial, siguiendo su representada cumpliendo con sus obligaciones arrendaticias.

   Que en fecha 1 de septiembre de 2007, fecha en que se encontraba vencido la renovación automática del precitado contrato de arrendamiento inicial, el ciudadano HERLAN CANELONES, representante legal, Gerente General de la parte demandante, con una actitud de prepotencia y sin explicación se negaba en recibir el pago del canon de arrendamiento, por lo que su representada decidió desocupar el inmueble arrendado, porque se había tornado insoportable estar en el inmueble arrendado, sacando así cada una de sus pertenencias y dejando el inmueble tal y como lo recibió al inicio de la relación arrendaticia; negándose igualmente el representante legal de la empresa a recibir las llaves del inmueble, debidamente desocupado.

   Revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, este Tribunal observa que la parte actora consigna escrito con el fin de demandar a la ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH, ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal la Resolución por Incumplimiento de contrato; en desalojar el inmueble arrendado y en hacer formal entrega del mismo. Asimismo, en el mismo petitorio pide el pago de la cantidad de Cinco Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 5.460.000), como cantidad equivalente a la dejada de percibir por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, como una indemnización compensatoria.

   La pretensión resolutoria invocada en el libelo de la demanda, aparece consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   . (Resaltado del Tribunal).

   Al respecto, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

   Conforme a la jurisprudencia patria, la procedencia de la acción resolutoria de un contrato, requiere el cumplimiento simultáneo de los siguientes requisitos: 1°) Que se trate de un contrato bilateral. 2°) Que el incumplimiento culposo de la obligación provenga de una de las partes contratantes. 3°) Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación. 4°) Que el Juez declare la resolución.

   La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

   Es necesario que se trate de un contrato bilateral; debe ser a tiempo determinado; debe saber un incumplimiento: Deterioro de la cosa y falta de pago de los cánones de arrendamiento; el incumplimiento deberá derivar de una de las partes contratantes, por lo que si el incumplimiento obedece a un caso fortuito o de fuerza mayor, no procederá la acción de resolución de contrato; y, que el Juez declare la resolución.

   Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

   Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley.

   Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.

   Ahora bien, para que la acción de resolución de contrato, sea procedente es necesario que se trate de un contrato a tiempo determinado, y se podrá solicitar válidamente, y ser decretada la medida de secuestro prevista en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil siempre y cuando se den las causales establecidas en el ordinal 7°, del referido artículo.

   Ciertamente, la acción resolutoria viene dada para aquellos casos en donde se trate de un contrato determinado en el cual alguna de las partes incumple con lo pactado en el mismo, y en los casos en donde el contrato aunque se pacto a tiempo determinado con el pasar del tiempo sin ser renovado por las partes, solo se prorrogó automáticamente convirtiéndose en tiempo indeterminado, el mismo no encuadra dentro de esta acción resolutoria sino que la vía idónea en todo caso seria la acción del desalojo o un cumplimiento de contrato.

   Así, observa este Tribunal en el presente caso, que la demandante de autos alega en su libelo de demanda que celebró Contrato de Arrendamiento por escrito con la ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH, mediante Contrato de Arrendamiento Privado sobre un inmueble constituido por un Twon House, distinguido con el Nº B-22, ubicado en el Conjunto Residencial Villa El Griego, Etapa B, jurisdicción del Municipio Marcano del Estado Nueva Esparta. Prosigue señalando que el referido contrato se estableció por un lapso de duración de 3 meses, prorrogables por periodos iguales , siempre y cuando una de las partes no manifestara lo contrario a la otra por escrito, con un mínimo de anticipación de 30 días calendarios a la fecha de expiración; que dicho contrato se ha prorrogado automáticamente por periodos iguales, ya que ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no prorrogarlo, y que dichas prorrogas se han efectuado con el mismo canon de arrendamiento; que el arrendatario, no ha pagado los cánones de arrendamiento debiendo 14 mensualidades, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008.

   Ahora bien, del contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de demanda, como prueba fundamental de la pretensión, se evidencia que ciertamente las partes convinieron en celebrarlo y que establecieron en su cláusula TERCERA que la duración de él sería de 3 meses contados a partir del 1 de abril de 2007, por lo que a criterio de esta juzgadora el contrato en cuestión venció el 1 de julio de 2007.

   En este sentido, señala Guerrero (1999) que: “…en el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato…” (p.129).

   Expresa, este mismo autor (1982) lo siguiente: “…vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación…” (p.20)

   Sin embargo, observa esta juzgadora que la parte demandante afirma en su libelo de demanda que el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la ciudadana RUWAIDA OULBEH DE OULBEH, se inició a tiempo determinado y que el mismo se había prorrogado automáticamente por periodos iguales, ya que ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no prorrogarlo, lo que convirtió en otro sin determinación de tiempo.

   En este orden de ideas, el Artículo 1.614 del Código Civil, establece:

   Articulo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado

   .

   Del artículo antes transcrito, se infiere que en los casos en que se deje al inquilino en posesión del inmueble arrendado, una vez vencido el término, y en la cláusula temporal no se haya previsto alguna prórroga se entenderá como en los contratos que se celebran sin determinación de tiempo, situación ésta que encuadra perfectamente en el caso que nos ocupa.

   Entonces, si del mismo contrato se desprende en su cláusula TERCERA que la duración de éste sería de 3 meses contados a partir del 1 de abril de 2007 y fue la misma arrendadora quien manifestó que el contrato de arrendamiento celebrado en principio a tiempo determinado se prorrogo automáticamente por periodos iguales, es decir, a tiempo indeterminado, deduce esta juzgadora, que la naturaleza jurídica del contrato en cuestión cambió, por consiguiente, mal puede la actora pretender ejercer su acción mediante de Resolución de Contrato de Arrendamiento.-

   Concluye entonces quien juzga, que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento no es la idónea para demandar un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, ya que, tal como se dejó expresamente establecido anteriormente, el contrato de arrendamiento con que la demandante de autos pretende hacer valer su intención es un contrato de arrendamiento que si bien se inició a tiempo determinado se convirtió en otro sin determinación de tiempo, en consecuencia, es forzoso para este Tribunal dada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, declarar Inadmisible la acción ejercida. Y así se decide.

5. DISPOSITIVA:

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: