Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 2 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dos de noviembre de dos mil diez

200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 1.976, bajo el Nº 25, Tomo 86-A sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: M.G. Y J.A.S., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 145.182 Y 130.960, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.M., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.753.822.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: W.T., abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 80.023.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente juicio por libelo de demanda incoada por los abogados M.G. y J.A.S., quienes en su carácter de apoderados judiciales de CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A demandaron a F.M. por Cumplimiento de contrato.

Por auto de fecha 6 de mayo de 2010, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 29 de junio de 2010, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien habiendo sido localizada se negó a firmar la constancia de citación.

Por auto de fecha 6 de julio de 2010, previa solicitud de la parte actora se ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 16 de julio de 2010, la secretaria dejó expresa constancia de haber cumplido las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de julio de 2010, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió las cuestiones previas previstas en ordinales 1° y 3°, respectivamente, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, impugnó la cuantía en la cual fue estimada la demanda dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada e intentó reconvención contra la parte actora.

El Tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 21 de julio de 2.010 declaró sin lugar la cuestión previa promovida y en esa misma fecha, mediante sentencia interlocutoria declaró inadmisible la reconvención intentada.

En fecha 23 de julio de 2.010 compareció la representación judicial de la parte actora y consignó original del instrumento poder impugnado así como los documentos y gacetas que le acreditan para el otorgamiento del poder.

Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte actora hizo uso de su derecho.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA

Vista la disposición prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, este Tribunal, procede a decidir la promovida por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera:

Alegó la representación judicial de la parte demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exponiendo que el poder no fue otorgado de forma legal, toda vez que no se realizó el otorgamiento en los términos y condiciones establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, artículo que citó textualmente.

El Tribunal para pronunciarse observa:

El artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, dispone que cuando el poder el poder sea otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditan la representación que ejerce y el funcionario que autorice el acto deberá hacer constar tal circunstancia.

Al respecto el Dr. P.A.Z. sostiene lo siguiente: “Cuando el poder se otorga a nombre de otra persona natural o jurídica, requiere que se enuncien en el instrumento mismo los documentos auténticos gacetas libros o registros que acrediten la representación que se ejerce y también que se exhiban al funcionario y éste debe en la nota de registro o de autenticación hacer constar tal circunstancia con expresión de fechas, procedencia y otros datos. De manera, que si en el otorgamiento no se cumplen estos tres extremos enunciación, exhibición y constancia el poder no estará otorgado en debida forma”.

En el caso de autos, aunado a que no señaló la representación judicial de la parte demandada las razones por las cuales considera que no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 155, observa el Tribunal que en el Poder aportado por la parte actora en original, el funcionario ante el cual se llevó el otorgamiento dejó expresa constancia de haber tenido a la vista Registro Mercantil de la firma Constructora BAHIA DEL CORAL C.A, Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada en fecha 7 de febrero de 1.996, registrada por ante el mismo Registro en fecha 18 de diciembre de 1.996, bajo el N° 62, Tomo 350-A Pro y Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 10 de enero de 2.001, registrada en fecha 13 de marzo de 2.001, bajo el N° 5, Tomo 37-A Pro, Acta de Asamblea de Accionistas de fecha 17 de mayo de 2.009, registrada el 29 de julio de 2.009, bajo el N° 30, Tomo 191-A. Adicionalmente, de las propias actas procesales constata el Tribunal que en fecha 23 de julio de 2.010, compareció el abogado J.M. en su condición de administrador de la firma CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A, y consignó original del instrumento poder otorgado a los abogados M.G. y J.A.S., copia fotostática simple no impugnada en forma alguna, de Acta de Reforma de Estatutos de la firma CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A, de cuyo texto se evidencia que la persona facultada para nombrar apoderados es el Administrador de la nombrada empresa, copia fotostática certificada de acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de su representada de cuyo texto se desprende la condición que ostenta en la firma CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A, es decir, la de ser administrador de la citada empresa y ratificó en todas y cada una de sus partes el poder otorgado.

En este sentido debe expresamente señalarse que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, puede subsanarse mediante la comparecencia del representante legítimo del actor y de la ratificación en autos del poder defectuoso.

En el caso de autos, consta que el ciudadano J.M.V. es Administrador de la firma CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A y que en virtud de esa condición, está plenamente facultado para el otorgamiento de poder en nombre de la referida empresa, en razón de ello y vista la ratificación efectuada por el precitado ciudadano del poder aportado, resulta a todas luces inoficioso que este Tribunal ordene subsanar la cuestión previa promovida, razón por la cual se hace forzoso desecharla por considerar el Tribunal que la misma fue subsanada. Así se decide.

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

En relación a la impugnación del valor de la demanda, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en base al alegato de que la misma es insuficiente en virtud del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, cantidad esta que determina que la cuantía de la presente demanda deba ser de doscientos mil bolívares, debiendo ser esta la cuantía de la demanda.

El Tribunal para pronunciarse observa:

El tratadista A.R.R. sostiene: “En la determinación de la competencia por el valor no se atiende a la calidad de la relación controvertida, sino a aspecto cuantitativo de la misma y en base al valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces”.

En nuestro sistema los asuntos se distribuyen por su valor en varias categorías de juzgados a las cuales nos remite en primer lugar el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil cuando el valor de una cosa no consta, pero esta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.

De esta manera se observa que de acuerdo con la norma citada, una vez que el actor estima la demanda, la ley le concede a la parte demandada la posibilidad de rechazar dicha estimación bien sea por que la considera insuficiente o exagerada y el Juez está obligado a resolver al respecto en capitulo previo a la sentencia, siempre y cuando dicha impugnación sea efectuada en su debida oportunidad procesal, esto es en la contestación a la demanda.

En el caso de marras, la presente demanda se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.

Respecto a la forma de estimar la cuantía cuando nos encontramos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, dejó sentado lo siguiente:

En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano H.Á. y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante

.

En ese mismo orden de ideas, la sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, de la Sala Civil expediente N° 00-001, caso: P.D.L.d.Z., contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, precisó:

…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra ‘Derecho Procesal Civil que señala:

En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto. La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

”El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.

En el caso que se analiza, estando quien aquí decide en sintonía con los criterios doctrinarios citados, se observa que la presente demanda, tal como se señaló, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en la cual no se está demandando el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino el cumplimiento de cláusulas contractuales, por tanto, el valor de la pretensión en opinión de quien decide viene determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo anterior se desecha la impugnación y se declara firme la estimación efectuada por la representación judicial de la parte actora. Así se establece.

DEL FONDO

De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre el inmueble, constituido por un apartamento identificado con el número 20, ubicado en el piso cinco del Edificio Los Ilustres, situado en la Intersección de las Avenidas A y B de la Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda, fundada dicha pretensión en el argumento, de que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato.

En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente:

Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador, que su mandante celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano F.M., sobre el inmueble antes identificado.

Citó textualmente las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento.

Precisó que vencido el plazo inicial de un año convenido por las partes y de acuerdo a la cláusula cuarta, el contrato se prorrogó convencionalmente por cuatro períodos como lo habían convenido las partes, es decir, por períodos fijos de un año, siendo el tiempo de duración de la primera prorroga convencional de un año, firmada el 31 de enero de 2.001 y su vigencia empezó a correr desde el 1 de febrero de 2.001 hasta el 31 de enero de 2.002.

Citó textualmente la cláusula primera.

Añadió que igualmente se suscribieron una segunda prorroga firmada el 24 de febrero de 2.003 cuya vigencia empezó a correr el 1 de febrero de 2.003 hasta el 31 de enero de 2.004, una tercera prorroga con vigencia el 1 de febrero de 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005 y una cuarta prorroga con vigencia el 1 de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de 2.006.

Que vencida la última prorroga convencional el 31 de enero de 2.006, el arrendatario no notificó a su representada su voluntad de renovar el contrato y adicionalmente su representada le notificó a través del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 25 de enero de 2.006 su voluntad de no renovar el contrato.

Que a partir de esa fecha comenzó a correr la prorroga legal, de tres años.

Que de la notificación se desprende la voluntad de su representada de no renovar el contrato y por tal razón el arrendatario ha debido entregar el inmueble el día 31 de enero de 2.009, pero hasta los momentos no ha hecho efectiva la entrega del inmueble.

Que su representada no recibe cánones de arrendamiento desde el año 2.007 ya que el arrendatario ha venido consignándolos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 1.160, 1.167, 1.599, del Código Civil y 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En razón a las argumentaciones fácticas y jurídicas expuestas demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito y que como consecuencia de ello el demandado cumpla o de no ser así el Tribunal lo condene a cumplir con el contrato y entregar el inmueble en las condiciones que le fue arrendado.

Frente a la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, admitió la existencia del contrato suscrito originalmente con la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda el 9 de marzo del año 2.000, admitió la existencia del contrato suscrito en el año 2.001, 2002, 2003 y desconoció la firma que aparece suscribiendo los contratos celebrados en el año 2004 y en el año 2.005, exponiendo como sustento de su excepción que la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo una duración de tres años y por tanto, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.

Expuso que como consecuencia de lo anterior, es forzoso concluir que la relación contractual arrendaticia existente entre su mandante y la parte actora se inició el 9 de marzo del 2.000 hasta el 31 de enero de 2.004, lo que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determina que su mandante haya tenido derecho a una prorroga legal de un año que se inició el 1 de febrero de 2.004 y venció el 31 de enero de 2.005 y en consecuencia, conviene que la empresa demandante no recibe cánones de arrendamiento desde el año 2.007, por que los ha venido consignando ante el Juzgado competente para recibirlos, lo que determina que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado desde el 1 de febrero de 2.005, toda vez que su mandante después de esa fecha ha permanecido en posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin que la actora se haya opuesto a ello, al cobrarle el canon de arrendamiento después del 31 de enero de 2.005 hasta el mes de diciembre de 2.006 como lo reconoce expresamente.

II

El Tribunal para pronunciarse al fondo; vistas las alegaciones efectuadas por las partes tanto en libelo como en la contestación, observa que el mérito de la controversia quedó centrado en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de enero de 2.005, sobre el inmueble, constituido por un apartamento identificado con el número 20, ubicado en el piso cinco del Edificio Los Ilustres, situado en la Intersección de las Avenidas A y B de la Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda cuya celebración fue rechazada expresamente por la representación judicial de la parte demandada, quien a esos efectos, desconoció la firma que aparece suscribiendo el documento que contiene el mencionado negocio jurídico.

Al respecto se observa que no obstante que no fue controvertida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso, la duración de la misma y la naturaleza jurídica del contrato, pasaron a formar parte del mérito de la controversia, al desconocer la representación judicial de la parte demandada la firma que suscribe los contratos celebrados en el año 2004 y en el año 2005, exponiendo como fundamento de su excepción que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado al permanecer el arrendatario en el inmueble después de vencida la prorroga legal en el año 2005, con el consentimiento del arrendador.

En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.

En tal sentido, constata el Tribunal que la representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundamentó su pretensión promovió las siguientes pruebas:

Aportó a los autos el contrato suscrito en fecha 9 de marzo de 2.000, el cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas y su existencia no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso, desprendiéndose del citado instrumento que la relación arrendaticia que vincula a las partes se inició el 9 de marzo de 2.000.

Aportó a los autos el contrato suscrito en fecha 31de enero de 2.001, el cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas y su existencia no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso, de cuyo texto se deduce que el contrato suscrito inicialmente entre las partes, fue prorrogado por un año mas.

Aportó a los autos el contrato suscrito en fecha 24 de febrero de 2.003, el cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas y su existencia no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso, evidenciándose del mismo la voluntad de las partes de prorrogar por un año más el contrato de arrendamiento.

Aportó a los autos dos contratos de arrendamiento suscritos uno en enero de 2.004 y el otro el 31 de enero de 2.005, como instrumentos fundamentales de la presente demanda, cuyas firmas fueron desconocidas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente y para cuya demostración fue promovida correlativamente la prueba de cotejo, realizada a tales efectos por los expertos designados, quienes estando legalmente juramentados, señalaron en sus conclusiones que:” las peculiaridades de individualización determinadas en las firmas de carácter indubitado de la persona identificada como F.J.M., también han sido determinadas y ubicadas en las firmas cuestionadas, obsto de la experticia, siendo evidente e inequívocas sus concordancias, vista la tipicidad, calidad, modalidad y persistencia de los movimientos automáticos de ejecución que presentan entre sí las escrituras comparadas, lo cual es indicativo de una misma autoría” y Como quiera que el dictamen de los expertos ha sido motivado y con sus respectivas conclusiones, este Tribunal lo aprecia y se apega a el completamente, teniéndose por demostrados los hechos a los cuales se refieren las conclusiones, esto es que la firma cuestionada si pertenece a la parte demandada. (Negrillas del Tribunal)

En consecuencia este Juzgado considera suficientemente demostrada la existencia de los contratos de arrendamiento que vinculan a las partes contendientes del presente proceso, los cuales contienen las estipulaciones convenidas entre ellas y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, tienen fuerza de Ley entre las partes. Así se decide.

El Tribunal, a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, precisa que de una revisión al texto del contrato suscrito en fecha 31 de enero de 2.005, cuya existencia como se señaló en el párrafo anterior, quedó plenamente demostrada en autos; en especial a la cláusula segunda del citado instrumento se lee textualmente lo siguiente:

Las partes han convenido de mutuo y amistoso acuerdo, renovar la validez del contrato de arrendamiento a que se refiere la cláusula anterior, por un año (1) año adicional, es decir, hasta el día 31 de enero de 2.006, prorrogable por períodos iguales de un año, siempre y cuando EL ARRENDATARIO, con sesenta días de antelación a la finalización del plazo fijo convenido o de cada prórroga, suscriban un nuevo acuerdo de prorroga y esta se plasme por escrito con la antelación señalada

.

De acuerdo con el texto citado se concluye que la voluntad de las partes, plasmada en el texto del contrato, fue la de prorrogar el contrato de arrendamiento que suscribieron originalmente en el año 2.000, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda por un año más, es decir, hasta el día 31 de enero de 2.006, a menos que con sesenta días de antelación se suscribiera un nuevo acuerdo de prorroga, hecho que no se constata de las actas procesales, pues no aportó la parte demandada ningún elemento probatorio del cual se desprenda tal circunstancia; por tanto, llegada la oportunidad establecida en el citado negocio jurídico, esto es el 31 de enero de 2.006 y no constar en actas ningún instrumento del cual se desprenda la voluntad de las partes de continuar con el contrato, este indefectiblemente venció en esa fecha sin necesidad de desahucio y a partir de allí, comenzó a correr el lapso de prorroga legal que de de acuerdo con lo dispuesto en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de dos años, contados a partir del 31 de enero de 2.006, toda vez que de las actas procesales se desprende con meridiana claridad que la relación arrendaticia tuvo una duración de seis años, desechándose por ser a todas luces improcedente la defensa ejercida por la parte demandada, quien expuso que la relación arrendaticia había concluido en el 2004 y la prorroga legal en enero de 2.005, como consecuencia de lo anterior se determina, que el contrato en modo alguno sufrió una transformación en su naturaleza jurídica pues vencida la prorroga legal el 31 de enero de 2.008, no se constata de las actas procesales elemento alguno que haga presumir al Tribunal la voluntad de la actora de continuar vinculada con el arrendatario, por tanto a partir de esa fecha surgió en la parte demandada la obligación legal de entregar el inmueble, desechándose por improcedente la fundamentación fáctica expuesta por la parte demandada. Así se decide.

En tal sentido, debe expresamente acotarse que en Venezuela en materia arrendaticia, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es decir, la prórroga legal no puede renunciarse al celebrarse el contrato, ni depende de la voluntad del arrendador, toda vez que al vencerse el contrato y hacerse exigible el derecho al goce de la prórroga legal, por estar el inquilino solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, es a él a quien corresponde ejercer ese derecho a la prórroga consagrado legalmente, por tratarse de un derecho facultativo para él de continuar poseyendo el inmueble por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador.

En concordancia con lo anterior, debe añadirse que la prórroga legal opera por imperio de la ley y su característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, lo cual significa, que durante la prórroga rigen las mismas condiciones que se aplican a los contratos celebrados por tiempo determinado.

Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 31 de enero de 2008, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, hecho este no verificado en autos, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en derecho. Así se decide.

III

En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara FIRME LA CUANTIA EN LA CUAL FUE ESTIMADA LA DEMANDA, SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA Y CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento CONSTRUCTORA BAHIA DEL CORAL C.A contra el ciudadano F.M., en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 31 de enero de 2005 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el apartamento identificado con el número 20, ubicado en el piso cinco del Edificio Los Ilustres, situado en la Intersección de las Avenidas A y B de la Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Se condena en costas del proceso y costas del cotejo a la parte demandada por haber resultado vencida.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 2 días de noviembre de 2010. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación.

PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp AP31-V-2010-0001673.