Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 2 de Diciembre de 2010

Declara Resuelto en toda y cada una de sus partes el contrato suscrito en fecha 27 de agosto de 1976 entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA LUXOR y la ciudadana M.J.G.R..

Entregar totalmente desocupado el inmueble objeto de dicho contrato, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual.

En pagar los cánones de arrendamiento insolutos, que ascienden a la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 3.295.20), más los cánones que se sigan causando, hasta la total desocupación del inmueble.

En pagar las costas y costos causados en virtud del presente juicio, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

Así mismo solicitó a este Juzgado se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del presente procedimiento.

Por auto de fecha 20 de julio de 2010, se admitió la demanda por los trámites del Juicio Breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, para que diera contestación a la demanda, ordenándose librar la compulsa de citación de la parte demandada mediante auto de fecha 29 de julio de 2010.

En tal virtud, en fecha 03 de agosto de 2010, el alguacil C.M., consignó resultas de citación de la parte demandada, en la cual manifestó que luego de haber hecho entrega de la compulsa a la ciudadana M.J.G.R., éste se negó a firmar el recibo de la misma.

Posteriormente, la parte actora, en la misma fecha de consignación hecho por el alguacil, solicitó que se proceda a Notificar a la parte demandada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 06 de agosto de 2010, compareció la ciudadana M.J.G.R., asistida del abogado C.A.A.G., inscrito en el IPSA bajo el Nº 101.891, mediante el cual otorgó poder apud acta al referido Profesional del Derecho, consignando de igual manera, escrito de contestación de demanda mediante la cual alegó como punto previo que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, por ser contraria al artículo 340 numeral 4 del Código de Procedimiento Civil, por no tener determinado el objeto de la pretensión, así mismo promovió cuestiones previas contenidas en el ordinal 2 del artículo 346 eiusdem. Así mismo en dicho escrito negó rechazó y contradijo la demanda relativo al incumplimiento del canon de arrendamiento, que era costumbre pacifica y reiterada en la relación arrendaticia, en fecha 30 de diciembre de 2009, su patrocinada hizo entrega al ciudadano R.F., en representación de la arrendadora, de un cheque de su cuenta personal por la cantidad de (Bs. 1.647.60) a los fines de cancelarle 6 mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de julio, agosto septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009, y respecto de las cuales no tiene conocimiento alguno de que no se tengan como pagadas, ya que a la fecha, el prenombrado ciudadano, no me ha contactado para realizar ninguna otra diligencia de cobro sobre esos meses, y mucho menos que la parte actora, le haya participado o notificado que haya tenido ningún inconveniente con el cobro del mismo, así mismo alegó la parte demandada que sobre las mensualidades de Enero, Febrero y Marzo, era costumbre previo acuerdo de las partes que la arrendadora retiraría las mensualidades del canon de arrendamiento directamente desde la sede del bien inmueble arrendado y, que es el arrendador quien voluntariamente dejaba acumular, siendo su obligación pagarlos únicamente los días de visita por parte del arrendador al inmueble y, que dicha costumbre se ha mantenido aún con personas distintas al arrendador, que comúnmente se encargaran de cobrar el canon en su nombre, como la constructora o cualquier otro representante, tal como lo impuso la misma parte actora, como se evidencia de los comprobantes de pago que consigna la parte demandada, de los cuales según alega ésta que se evidencia que se expiden uno a uno por separado, mese a mes; pero que dichos recibos se cancelaban por separados por lote B, C y d, todos juntos en fecha posterior con un mismo cheque, el cual le entregaba en fechas vencidas cuando el arrendador la visitaba en el inmueble, más aun cuando ya ambas partes se encontraban en contacto directo y en un proceso de supuesta venta del inmueble a la arrendataria, como se evidencia de carta recibida y aceptada por el ciudadano R.F., en fecha 30 de diciembre de 2009 y donde ratifica la practica pacifica y reiterada de los representantes de la ARRENDADORA, de retirar varios meses de canon de arrendamiento de manera conjunta y mediante un mismo cheque, que a inicios del año 2009, le manifesté mi preocupación por la ausencia de cobro, pero a razón de que se estaba adelantando un proceso de compra. Se confió de dicha situación. De igual manera la parte demandada niega rechaza y contradice que haya incumplido la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los meses correspondientes de enero a marzo de 2010, fue en razón a la costumbre de la relación arrendaticia, los representantes de la prenombrada sociedad mercantil LUXOR, nunca hasta la fecha le habían comunicado, participado o intimado en el cobro de dichas mensualidades, y por el contrario alegó la demandada que en razón de su condición de inquilina desde el año 1976, se realizaría con éxito el proceso de compra venta, en tal sentido y por cuanto vario la costumbre de la relación arrendaticia procedió a realizar con carácter de urgencia, todas la diligencias necesarias para consignar ante la autoridad competente, las mensualidades correspondientes a Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio, en consecuencia manifestó su continuidad del pago del canon de arrendamiento, haciendo oposición a la medida de secuestro solicitada, y en tal sentido solicitó a este Juzgado entre otras cosas lo siguiente:

Se declare Inadmisible la demanda incoada por los ciudadanos KALUS PRIETO FREZZA y R.M.F. en su carácter de representantes de la sociedad mercantil Constructora Frezza CA., por Resolución de Contrato mediante procedimiento de Desalojo, fundamentado en la causal de incumplimiento en el pago del canon.

En el supuesto negado que se desestime lo alegado en el punto previo, solicitó se declare con lugar la cuestión previa promovida en forma acumulativa y establecidas en el capitulo I del escrito de contestación de demanda.

Declare sin lugar la demanda de Resolución de Contrato mediante procedimiento de Desalojo, por cuanto no se ha incumplido en el pago del canon de arrendamiento.

En fecha 11 de agosto de 2010, la parte actora consignó escrito de alegatos respecto a la contestación de la demanda por parte de la parte demandada, manifestando que la misma debe ser declarada inexistente por haber sido presentada extemporáneamente por anticipada. Así mismo contradijo las cuestiones previas alegadas por la demandada.

Abierto a pruebas el presente procedimiento hizo uso de tal derecho la parte actora mediante escrito consignado en fecha 22 de septiembre de 2010, mediante el cual promovió documental consistente de contrato de arrendamiento de fecha 27 de agosto de 1976; documento de propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio; documento de condominio del bien inmueble; decisión judicial de fecha 13 de julio de 2010, emanada del Juzgado 23 de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, levantamiento de protesto de cheque girado contra la cuenta Nº 0108-0017-0100016500; realizado por la Notaria Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 10.03.2010; confesión espontánea por parte de la ciudadana M.G.R..

En fecha 23 de septiembre de 2010, este Juzgado dicto auto mediante la cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Estando en la oportunidad procesal de promover pruebas hizo uso de tal derecho la parte demandada, mediante escrito consignado en fecha 24 de septiembre de 2010, en el cual promovió el merito favorable de las actas y el principio de la comunidad de la prueba; promovió prueba de informe consiste en recabar información del Juzgado 23º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto del asunto signado bajo el Nº AP31-V-2010-000976; comprobantes bancarios de pago.

En fecha 24 de septiembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, interpuso escrito de alegatos.

En fecha 30 de septiembre de 2010, el Tribunal dictó un auto de diferimiento de la sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a esta fecha.

De seguidas este Juzgado pasa a analizar las pruebas presentadas por ambas partes de la siguiente manera:

II

PUNTO PREVIO

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

EXTEMPORANEA POR ANTICIPADA

Alega la representación judicial de la parte actora que consta en fecha 06 de agosto de 2010, que compareció la ciudadana M.J.G.R., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado C.A.A.G., y consignó escrito, en el cual fue denominado cuestiones previas y contestación de la demanda, que en la fecha antes señalada, la parte demandada se dio por citado, debiéndose verificar la contestación de la demanda, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Pues bien de un simple computo del almanaque judicial de este Tribunal, se evidencia que la oportunidad para dar contestación fue el día de agosto de 2010 tal y como lo señala el auto de admisión del tribunal, que en razón de ello es una contestación extemporánea por anticipada vulnerando ciertamente el derecho de la defensa, ya que ya que en esa oportunidad que fueron opuestas las cuestiones previas, también era la oportunidad de contradecirlas o subsanarlas. Por tal motivo, el escrito denominado cuestiones previas y contestación de la demanda, fue presentado anticipadamente y habiendo vulnerado el derecho de su representada, es por lo que solicitó se sirva declarar la inexistencia de la contestación de la demanda por extemporánea.-

Es tribunal a los fines de decidir el presente punto previo cree oportuno citar la sentencia de la Sala Constitucional del m.T., bajo la ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, Expediente No. 04-2465, del 11 de mayo de 2006, expresó lo siguiente:

…”De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.

Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas.

…(ommissis)…

Como consecuencia de lo antes expuesto y en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, y al haberse en el presente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que el apoderado judicial del demandado consignó poder, en el juicio principal, día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que la parte demandada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defensa, por lo que resulta contrario al derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, se debe señalar que con dicha actuación, la parte demandada no causó ningún agravio a la parte actora.” (Subrayados de este Tribunal).

Ahora bien este considera quien decide que si bien es cierto que, en la decisión parcialmente transcrita de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se sostuvo que en el caso del juicio breve, en donde se contesta la demanda en un término, fijado para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, no debe tomarse en consideración la contestación realizada extemporáneamente por anticipada, también es cierto que dicho criterio de la Sala Constitucional está fundamentado en que si el demandado interpone cuestiones previas de forma oral debe garantizársele a la parte actora el derecho a contradecir dichas excepciones, cuestión que no podría hacer si el demandado comparece al Tribunal a interponer cuestiones previas el mismo día que se da por citado o al primer día de despacho siguiente a su citación, porque no puede pretenderse que el actor permanezca en la sede del Juzgado a la expectativa de que el demandado promueva cuestiones previas cuando lo crea conveniente, y así poder contradecirlas.

Considera este órgano jurisdiccional que si no tomase en consideración la actuación realizada por la accionada el mismo día de la constancia en autos de su citación personal, equivaldría a apartarse de los postulados contenidos en nuestra Carta Magna que garantizan el acceso a la justicia y la obtención de ésta sin formalismos, entre otros principios, coartándole a la accionada su derecho a la defensa, cuando éste fue ejercido en el presente proceso, aun cuando no fuera realizado de la forma legalmente establecida, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en el expediente de su citación, sino acudió al proceso el mismo día en que el Alguacil dejase constancia de haber hecho entrega de la compulsa de citación a la parte demandada y de la negativa de este de firma el recibo del mismo, que se aprecia de los autos que el mismo no sólo contestó la demanda, sino que propuso cuestiones previas de las contenidas en el ordinal 2 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que esta Juzgadora considera que debe tenerse como tempestiva y eficaz esa contestación así como la cuestiones previas, ya que las cuestiones previas son distintas a la falta de jurisdicción y la incompetencia del tribunal, que son las únicas que deben ser contradichas en la misma oportunidad que se oponen, entonces esta Sentenciadora, declara la validez de la actuación de la parte demandada ya que con la misma no le generó indefensión a la parte actora, ya que en primer lugar las cuestiones previas no fueron opuestas de forma oral, contra las cuales hubiese tenido que defenderse y contradecirlas en el mismo momento; y adicionalmente este órgano jurisdiccional dejó vencer íntegramente el término para la contestación de la demanda (2° día), y posteriormente la parte actora ejerció su derecho de contradecir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.;. Por tanto, al no haber promoción de cuestiones previas que comprenda la falta de jurisdicción y la incompetencia del tribunal, no se le cercenó a la parte actora el derecho a la defensa para contradecirlas, subsanarlas o convenir en ellas como lo prevé la ley procesal adjetiva y tampoco hubo confusión de lapsos que causara violación al debido proceso o indefensión a la parte actora, cuestión que hubiese ameritado cualquier reclamación de su parte en caso de haberse considerado perjudicada por la actuación anticipada ya referida.

En base a los fundamentos expuestos, este órgano jurisdiccional declara la validez de la contestación presentada por la parte demandada el día 03 de agosto de 2010, en consecuencia la tomará en consideración para establecer la controversia en el presente proceso; y así se decide.

III

PUNTO PREVIO

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Esta sentenciadora antes de emitir pronunciamiento sobre fondo del asunto debatido, pasa a resolver el punto donde solicita la Inadmisibilidad de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma contraviene lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 340 eiudem, y al respecto señala que toda vez que NO se determina el objeto de la pretensión con claridad, ya que, la parte demandante de manera ambigua y confusa solicita como punto primero de su capitulo III, petitorio la resolución del contrato de arrendamiento, ya que éste solicitó o pidió a este Instancia declarar resuelto en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de agosto de 1976 entre la compañía anónima inmobiliaria Luxor y la ciudadana M.J.G.R., que esto comprueba suficientemente que la demandante no determinó con precisión el objeto de la demanda, por cuanto en el mismo libelo y especialmente al inicio del mismo Capitulo solicita expresamente…”Con base a lo previsto en el literal a del artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario formalmente acudimos a demandar, como en efectivamente por desalojo, a la ciudadana M.J.G. RONDON…”

Que igualmente incurre en una evidente y flagrante contradicción la demandante cuando en el Capitulo II, del Derecho, al solicitar la Resolución del un Contrato de arrendamiento mediante un procedimiento de Desalojo y utilizado como fundamento una causal de desalojo establecido en la ley de arrendamiento Inmobiliarios y al mismo tiempo, utilizado como fundamento el artículo 1167 del código Civil, lo cual se traduce en incumplimiento flagrante del requisito de forma establecido en el citado numeral 4 del artículo 340 eiusdem, y por tanto, existe prohibición expresa de este texto adjetivo de admitir la demanda, y solicita se aplique la consecuencia jurídica contemplada en el artículo 341 eiusdem, por cuanto el libelo de demanda no reúne los requisitos exigidos en el artículo 340 eiusdem, razón por la cual solicita se declare inadmisible.-

Por otro lado la parte actora señaló al respecto lo siguiente: como punto previo la parte demandada invocó la inadmisibilidad de la demanda contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Ante tan asombrosa defensa de forma carente o desconocimiento de fundamento jurídico de tal alegato, quisiera señalarle a la parte demandada, quien estuvo debidamente asistida de un profesional del derecho, que en el artículo 341 eiusdem, es una disposición que autoriza al juez al rechazo in limine de la demanda, atenida siempre al principio dispositivo del artículo 11, pues la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad debe fundamentarse en que la pretensión sea contraria al orden publico, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso de considerar que no debió admitirse la demanda, que el argumento debe dilucidarse a través de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, solicito al tribunal se declare sin lugar dicho argumento.-

En tal sentido el tribunal a los fines de decidir sobre la inadmisibilidad planteada, trae a colación el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

. (Cursiva y resaltado de este Tribunal).

De lo anterior se colige que la norma en referencia autoriza al juez a desechar la demanda de manera oficiosa, sólo cuando sea contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. La potestad de examinar de oficio la admisibilidad de la demanda, no es más que una aplicación del principio establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, que dispone al juez como director del proceso.

En el punto tratado nuestro más alto tribunal de la República ha sostenido de manera reiterada y pacifica que:

"... Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda." Sala de Casación Civil, Sentencia Nro. 333 del 11/10/2000 (Negrita del Tribunal).

En este sentido, y de acuerdo al análisis de lo alegado por la parte demandada en su punto previo de la contestación de la demanda, respecto de que no fue determinado el objeto de la pretensión, se aprecia que dicho argumento no se subsume en el supuesto establecido en el ordinal 4 del articulo 340 del código de procedimiento civil, ya que dicho supuesto es uno requisitos de forma que debe contener toda demanda, y que se trata de un defecto subsanable una vez sean alegado como cuestión previa, asimismo se aprecia que el demandado confunde el objeto de la pretensión con la inepta acumulación de pretensiones ya que el objeto de la demanda a que se refiere el ordinal 4 del referido artículo, es el bien que se pretende obtener, es decir si es un inmueble, un semoviente o derechos u objetos incorporal, entonces se debe establecer una diferencia entre ambos ya que, una cosa es el objeto de la pretensión y otra muy distinta es el acción que se ejerce ante el órgano jurisdiccional, por ende, al señalar la parte demandada, que la parte actora no determinó el objeto de la pretensión en razón de que a través de una demanda de desalojo se solicite la resolución de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA LUXOR y la ciudadana M.J.G.R., éste se refiere a la acción establecida por nuestro ordenamiento jurídico, y no al objeto como cosa, en tal sentido es indudable que la parte demanda pretende hacer valer un alegato bajo una mala interpretación de la norma antes señalada, toda vez que el ordinal 4 de referido artículo se refiere a la identificación del objeto como cosa y no a la acción como tal, en consecuencia esta sentenciadora aprecia que en el presente caso, se debe establecer que lo argumentado por la parte demandada no se subsume en el ordinal 4 del artículo 340 del código de procedimiento civil, motivo por el cual esta instancia desestima dicho alegato.- Y ASI SE DECLARA EXPRESAMENTE.

IV

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada al momento de contestar la demanda opuso las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio. Al respecto señaló “…que ha sido reconocido por la parte demandada que la relación arrendaticia nace y existe por virtud de un Único contrato de arrendamiento el cual se anexa al presente escrito Marcado “A”, de allí que los ciudadanos K.P.F. y R.M.F., en su carácter de representantes de la sociedad mercantil Constructora Frezza, CA., carecen de legitimidad para intentar una demanda de Desalojo o de Resolución de Contrato de Arrendamiento…toda vez que la cualidad o legitimidad para intentar esta pretensión es del ARRENDADOR, el cual en el presente caso es la Sociedad Mercantil CA., Luxor, POR MANDATO DEL CIUDADANO Gabriela Frezza…”

Por otro lado la parte actora contradice la cuestión previa y al respecto alegó lo siguiente: “…no entiendo como la parte demandada aduce desconocer la legitimidad de mi representada, cuando es sabido por ella que mi representada es propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio, tal y como consta de documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha primero (1º) de noviembre de mil novecientos ochenta y tres (1.983), bajo el Nº 27, Tomo 9º, Protocolo Primero…aunado a lo anterior, la parte demandada reconoce que mi representada es la propietaria del inmueble demandado en desalojo, ya que acompaña a su...escrito “cuestiones previas y contestación de demanda”, como anexo marcado “E”, una carta donde hacen un contra oferta y mencionada que es una oferta de venta del inmueble propiedad de mi representada…corolario a lo anterior, consigna como supuesta solvencia de pago diversos recibos de comprobante de pago CONSTYRUCTORA FREZZA, CA…”

Esta juzgadora a los fines de decidir la presente cuestión previa observa que el ordinal 2do del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece: “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, es decir si el demandante tiene o no la capacidad procesal, para iniciar o no un proceso judicial”.

Entonces el artículo 136 del Código de procedimiento Civil lo siguiente:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley

Ahora bien la sentencia Nº 1454 de septiembre de 2003, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se refirió al tema en el siguiente termino.

(…omissis…)Al respecto observa la Sala que el ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitima de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en el juicio.

Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir al problema de si la persona natural o jurídica, que se presente al proceso tiene libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por si misma o por medio de apoderados validamente constituidos.

Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución valida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil que se establecen…

Ahora bien de los argumentos, aportados por la parte demandada, esta sala considera que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir la cualidad de la parte actora para sostener en juicio, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender- siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L.- como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos “Contribución al Estudio de la Excepción de inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p-183.).-

De allí pues, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir pronunciamiento de merito a favor o en contra; la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil, no puede ser opuesta como cuestión previa…

Ahora bien, al estar referido el segundo punto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, se concluye la cuestión previa opuesta con el referido fundamento legal, no debe prosperar y así se decide.(…omissis…)

Ahora bien, observa este sentenciador que no existe en autos elementos de convicción que lleve a apreciar la existencia de una falta de capacidad por parte de la persona quien endosa el cheque en procuración al profesional del derecho, que actúa como accionante en la presente causa, toda vez que con la cuestión previa propuesta que pretende la parte accionada a través de sus alegatos que se verifique mas bien, elementos de cualidad que pudiera o no tener el ciudadano R.S., como representante legal de la firma mercantil Importadora Slimak T, C.A. y así se declara…..” Fin de la Cita

Por todo lo expuesto anteriormente y en apego al criterio jurisprudencial de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto al legitimatio ad processum, es la capacidad procesal del demandante, lo cual es un asunto meramente formal, solo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción para asegurar la relación jurídico procesal, sin que tenga que ver la relación jurídico material, que es lo que se pretende valer en juicio. En este orden de ideas y visto que la parte demandada en su escrito de oposición de la cuestión previa confunde la legitimatio ad processun (capacidad procesal de la parte actora) previsto en el ordinal 2do del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, con la legitimatio ad causan (cualidad de la parte actora para sostener en juicio), y visto que sus alegatos no encuadran en la norma in comento ya que no se refieren a la falta de capacidad procesal del demandante para actuar en juicio, aunado al hecho que no se logro verificar que el demandante que de paso es una persona jurídica se encuentre incapacitada legalmente para comparecer al mismo, o sus representantes legales, ya que se evidencia que no existe inhabilitación alguna, es forzoso declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.-

Respecto al numeral 9° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, referido a “…La Cosa Juzgada…”, la parte demandada alegó lo siguiente: “…Como se comprueba de la copia del libelo de la demanda anteriormente incoada, sustanciada y decidida definitivamente por los hoy demandantes y sus representación judicial, la cual se anexa marcada B, donde se aprecia que una copia casi exacta de la semana que hoy nos ocupa donde se solicita de manera idéntica la resolución del contrato de arrendamiento (OBJETO EN AMBAS DEMANADAS) y por tanto, resulta absolutamente procedente la oposición de la cuestión previa referida a la cosa juzgada, ya que una demanda con idéntica pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, ya fue decidida mediante sentencia de fecha 13 de julio de 2010, emanada del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

A Tal respecto la parte demandante contradijo la cuestión previa en los siguientes términos: “…Es cierto que existió una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que cursó en el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el Nº AP31-V-2010-000976…dicha copia fue consignada al presente juicio por esta representación judicial. En dicha decisión, el Tribunal mencionado califica la naturaleza jurídica del contrato y señala que el contrato de arrendamiento que hoy se demanda por Desalojo, es un contrato a tiempo indeterminado, sobre esa Decisión, ninguna de las partes ejerció el recurso de apelación y la aludida sentencia quedó definitivamente firme, lo que se habría cosa juzgada es en la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento celebrado el…27 de agosto...1976…”

Este Tribunal para decidir la cuestión previa trae a colación lo expresado por F.V. B., en su Obra Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil, “La cosa Juzgada en una presunción de carácter Iuris et de Iure, de que lo que fue decidido por sentencia definitivamente firme, es verdad definitiva y absoluta y no puede ser discutido ni revisado nuevamente. Esta Presunción legal esta consagrado en el Art. 1.395 del Código de Civil, que en su parte final expresa: “…la autoridad de la cosa Juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa Demandada sea la misma; que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que están vengan al Juicio con el mismo carácter que el anterior…”. Es lo que se conoce en la Doctrina, como la triple identidad: la cosa Juzgada solo procede cuando ocurre una triple identidad de sujetos, objetos y causa petendi, del nuevo proceso, con el que ya quedo resuelto por una sentencia definitivamente firme u otro acto con fuerza de tal. Tiene que coincidir en todo, los sujetos y el carácter con que actuaron; el objeto, ósea el interés o beneficio que se procura mediante el ejercicio de la acción; y la causa de pedir, esto es, el fundamento legal o convencional de cual se deduce la petición. Si no concurren esos tres elementos de identidad no hay cosa juzgada.”

Ahora bien, se evidencia de la sentencia del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio al momento de decidir el Juicio de Resolución de contrato estableció que el contrato de arrendamiento que unía a la partes era un contrato de naturaleza indeterminada en el tiempo, no era procedente la acción de resolución de contrato de arrendamiento, toda vez que la acción de resolución solo es procedente cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que por tal motivo la parte actora acude nuevamente al órgano jurisdiccional a demandar por desalojo tal y como lo establece el literal “a” del artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, que a pesar de que existe una identidad de sujetos, objetos, no es la misma causa petendi, ya que es la razón o fundamento de la pretensión deducida en este nuevo proceso, es distinta al juicio anterior ya que en el otro juicio se demando la resolución de contrato y en este se ventila una demanda de Desalojo, motivo por el cual se debe establecer que existe cosa juzgada solo en lo que respecta a la naturaleza del contrato, que en esa oportunidad fue declarado a tiempo indeterminado, motivo por el cual es que a juicio de esta juzgadora declarada sin lugar la cuestión previa señalada en el ordinal 9° del Articulo 346 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.

Como la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

En tal sentido señaló que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece los requisitos de forma que debe contener toda demanda o libelo de demanda, por tanto en ausencia de estos requisitos, o en franco desconocimiento o incumplimiento de los mismo, se entiende por interpretación en contrario que dicho escrito contraviene expresamente lo exigido en el referido artículo 340, lo cual se traduce en su incumplimiento, resultando aplicable la consecuencia jurídica establecida en el artículo 341, eiusdem referida a la inadmisión motivada de la demanda por ser contraria a una disposición de ley y en que en el presente caso, la contradicción manifiesta en que incurre la demandante al solicitar la Resolución de un Contrato de Arrendamiento mediante un procedimiento de Desalojo, y utilizando como fundamento una causal de desalojo establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarias, se traduce en un incumplimiento flagrante del requisito establecido en el numeral 4 del artículo 340 iusdem y por tanto, alega éste que existe prohibición expresa de este existo adjetivo de admitir la demanda planteada.

Por su parte la actora también contradice la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez que no existe ninguna contradicción ya que la presente acción que se intenta por Desalojo por estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Este Tribunal para decidir, trae a colación el criterio de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:

"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.

En el caso de autos, no existe una norma expresa que prohíba la admisión del juicio por Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento; por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado, plenamente regulado por el ordenamiento jurídico venezolano y en consecuencia la cuestión previa propuesta debe quedar desechada. y así se declara.

-V-

-DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1. -Contrato privado de Arrendamiento, de fecha 27 de agosto de 1976, suscrito por la sociedad mercantil INMOBILIARIA LUXOR, y la ciudadana M.J.G.R..

2. -Documento de Propiedad del apartamento distinguido con el No.4 ubicado en la planta segunda del Edificio denominado KLAUS. Situado en la Av. Guaicaipuro con calle Cuyuni, Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 01 de noviembre de 1983 bajo el Nº 27, Tomo 9, Protocolo Primero.-

3. -Documento de Condominio del inmueble antes referido, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 1984 bajo el Nº 42, Tomo 24, Protocolo Primero.-

4. - Decisión Judicial dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 13 de julio de 2010, en el asunto signada bajo el Nº AP31-V-2010-000976 (nomenclatura de este Juzgado)

5. - Levantamiento de Protesto de un cheque girado contra la cuenta Nº 0108-0017-0100016500, a favor del ciudadano R.F., de fecha 30 de diciembre de 2009, por la cantidad de MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE CON SESENTA CENTIMOS (BsF. 1.647.60), practicada ante la Notaria Trigésima Sexta 36º del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 10.03.2010.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. - Prueba de Informe, relacionada con recabar información del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, referente al asunto signado bajo el Nº AP31-V-2010-000976.-

2. -Original y copia simple de Depósitos Bancarios del Banco Industrial de Venezuela Nros. 1378764; (ilegible); 77417098, 1490208,1378763 respectivamente,

3. -Recibos de Alquiler de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y septiembre octubre, noviembre diciembre 2008 por un monto de Doscientos Setenta y Cuatro Mil bolívares con sesenta céntimos.-

4. -Copia simple de Comunicación de fecha 02 de diciembre de 2009.-

   VI

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

   La parte actora señala en fecha 27 de agosto de 1976, la sociedad INMOBILIARIA LUXOR, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 46, Tomo 20-A, quien actúa para ese acto en nombre del anterior propietario, ciudadano GABRIELE FREZZA LATTANZI, titular de la cédula de identidad Nº 10.794.042,suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana M.J.G.R., titular de la cédula de identidad Nº 3.254.792, sobre un inmueble propiedad de su representada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA FREZZA, CA., antes identificada, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 04 ubicada en la planta segunda del Edificio denominado “KLAUS”, situado en la Av. Guaicaipuro con calle Cuyuni, Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 01.11.1983; que en el referido contrato de arrendamiento se estableció que tendría una duración de un (01) año, contados a partir del día 27 de agosto de 1976, hasta el 26 de agosto de 1977, ambas fechas inclusive, y una vez finalizado el plazo de dicho contrato, se prorrogaba por periodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes diere aviso por escrito, con no menos de treinta días de anticipación a la fecha del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar, tal y como lo prevé la cláusula tercera del contrato que señala la parte actora; así mismo alegó que existe una decisión judicial definitivamente firme, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 13.07.2010, donde se le otorga cosa juzgada a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que hoy se demanda, señalando que el aludido contrato, es un contrato de arrendamiento sin determinación del tiempo; es decir una convención a tiempo indeterminado que perdió su vigencia por el transcursos de los distintos períodos del tiempo, que es por ello que dicho contrato es de tiempo indeterminado; que sumado dichas circunstancias la parte demandada a incumplido la cláusula segunda del contrato suscrito, en la cual se estableció el monto del canon de arrendamiento en Bs. 915.30, mensuales, en razón a la Regulación Nº 3955 de fecha 17 de noviembre de 1965; que de acuerdo a la referida cláusula manifiesta la parte actora que el canon de arrendamiento actual asciende a la cantidad de BsF. 274.60, y en atención a lo anterior la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde los cinco (05) primeros días desde el mes de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, es decir que la parte demandada adeuda una totalidad de 12 mensualidades arrendaticias, por lo que procedió a demandar por Desalojo a la ciudadana M.J.G.R., para que convenga o en su defecto sea condenada por este Juzgado en:

Declara Resuelto en toda y cada una de sus partes el contrato suscrito en fecha 27 de agosto de 1976 entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA LUXOR y la ciudadana M.J.G.R..

Entregar totalmente desocupado el inmueble objeto de dicho contrato, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual.

En pagar los cánones de arrendamiento insolutos, que ascienden a la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 3.295.20), más los cánones que se sigan causando, hasta la total desocupación del inmueble.

En pagar las costas y costos causados en virtud del presente juicio, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

Por otro lado la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado; que respecto al incumplimiento del canon de arrendamiento, que era costumbre pacifica y reiterada en la relación arrendaticia, en fecha 30 de diciembre de 2009, su patrocinada hizo entrega al ciudadano R.F., en representación de la arrendadora, de un cheque de su cuenta personal por la cantidad de (Bs. 1.647.60) a los fines de cancelarle 6 mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009, y respecto de las cuales no tiene conocimiento alguno de que no se tengan como pagadas, ya que a la fecha, el prenombrado ciudadano, no me ha contactado para realizar ninguna otra diligencia de cobro sobre esos meses, y mucho menos que la parte actora, le haya participado o notificado que haya tenido ningún inconveniente con el cobro del mismo, así mismo alegó la parte demandada que sobre las mensualidades de Enero, Febrero y Marzo, era costumbre previo acuerdo de las partes que la arrendadora retiraría las mensualidades del canon de arrendamiento directamente desde la sede del bien inmueble arrendado y, que es el arrendador quien voluntariamente dejaba acumular, siendo su obligación pagarlos únicamente los días de visita por parte del arrendador al inmueble y, que dicha costumbre se ha mantenido aún con personas distintas al arrendador, que comúnmente se encargaran de cobrar el canon en su nombre, como la constructora o cualquier otro representante, tal como lo impuso la misma parte actora, como se evidencia de los comprobantes de pago que consigna la parte demandada, de los cuales según alega ésta que se evidencia que se expiden uno a uno por separado, mese a mes; pero que dichos recibos se cancelaban por separados por lote B, C y d, todos juntos en fecha posterior con un mismo cheque, el cual le entregaba en fechas vencidas cuando el arrendador la visitaba en el inmueble, más aun cuando ya ambas partes se encontraban en contacto directo y en un proceso de supuesta venta del inmueble a la arrendataria, como se evidencia de carta recibida y aceptada por el ciudadano R.F., en fecha 30 de diciembre de 2009 y donde ratifica la practica pacifica y reiterada de los representantes de la ARRENDADORA, de retirar varios meses de canon de arrendamiento de manera conjunta y mediante un mismo cheque, que a inicios del año 2009, le manifesté mi preocupación por la ausencia de cobro, pero a razón de que se estaba adelantando un proceso de compra. Se confió de dicha situación. De igual manera la parte demandada niega rechaza y contradice que haya incumplido la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los meses correspondientes de enero a marzo de 2010, fue en razón a la costumbre de la relación arrendaticia, los representantes de la prenombrada sociedad mercantil LUXOR, nunca hasta la fecha le habían comunicado, participado o intimado en el cobro de dichas mensualidades, y por el contrario alegó la demandada que en razón de su condición de inquilina desde el año 1976, se realizaría con éxito el proceso de compra venta, en tal sentido y por cuanto vario la costumbre de la relación arrendaticia procedió a realizar con carácter de urgencia, todas la diligencias necesarias para consignar ante la autoridad competente, las mensualidades correspondientes a Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio, en consecuencia manifestó su continuidad del pago del canon de arrendamiento, haciendo oposición a la medida de secuestro solicitada, y en tal sentido solicitó a este Juzgado entre otras cosas lo siguiente:

Se declare Inadmisible la demanda incoada por los ciudadanos KALUS PRIETO FREZZA y R.M.F. en su carácter de representantes de la sociedad mercantil Constructora Frezza CA., por Resolución de Contrato mediante procedimiento de Desalojo, fundamentado en la causal de incumplimiento en el pago del canon.

En el supuesto negado que se desestime lo alegado en el punto previo, solicitó se declare con lugar la cuestión previa promovida en forma acumulativa y establecidas en el capitulo I del escrito de contestación de demanda.

Declare sin lugar la demanda de Resolución de Contrato mediante procedimiento de Desalojo, por cuanto no se ha incumplido en el pago del canon de arrendamiento.

Planteada así la controversia y vistos los alegatos de las partes, este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado textualmente establece:

”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1. -La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

2. -El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.

Este Tribunal a los fines de determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe esta juzgadora pasar a revisar cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En entorno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito indeterminado, observa este Tribunal que el apoderado de la parte actora a los fines de demostrar la relación arrendaticia de naturaleza indeterminada trae a los autos Contrato privado de Arrendamiento, de fecha 27 de agosto de 1976, suscrito por la sociedad mercantil INMOBILIARIA LUXOR, y la ciudadana M.J.G.R. y Decisión Judicial dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 13 de julio de 2010, en el asunto signada bajo el Nº AP31-V-2010-000976 (nomenclatura de este Juzgado) en el cual se estableció que la naturaleza del contrato suscrito por las partes de Indeterminado, asimismo se aprecia que la parte demandada en ningún momento desconoció la relación existente entre su representada y la parte actora, motivo por el cual se debe establecer que dicha formalidad constituye un hecho admitido fuera del controvertido.

Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada la existencia de la relación contractual arrendaticia alegada por la parte actora, y que la naturaleza del contrato es tiempo Indeterminado, cumpliéndose el primer supuesto que establece la norma.-. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010.

Que al respecto la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda relativo al incumplimiento del canon de arrendamiento, que era costumbre pacifica y reiterada en la relación arrendaticia, que en fecha 30 de diciembre de 2009, su patrocinada hizo entrega al ciudadano R.F., en representación de la arrendadora, un cheque de su cuenta personal por la cantidad de (Bs. 1.647.60) a los fines de cancelarle 6 mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de julio, agosto septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009, y respecto de las cuales no tiene conocimiento alguno de que no se tengan como pagadas, ya que a la fecha, el prenombrado ciudadano, no me ha contactado para realizar ninguna otra diligencia de cobro sobre esos meses, así mismo alegó la parte demandada que sobre las mensualidades de Enero, Febrero y Marzo, era costumbre previo acuerdo de las partes que la arrendadora retiraría las mensualidades del canon de arrendamiento directamente desde la sede del bien inmueble arrendado y, que es el arrendador quien voluntariamente dejaba acumular, siendo su obligación pagarlos únicamente los días de visita por parte del arrendador al inmueble y, que dicha costumbre se ha mantenido aún con personas distintas al arrendador, como se evidencia de los comprobantes de pago que consigna la parte demandada, de los cuales según alega ésta que se evidencia que se expiden uno a uno por separado, mese a mes; pero que dichos recibos se cancelaban por separados por lote B, C y d, todos juntos en fecha posterior con un mismo cheque, el cual le entregaba en fechas vencidas cuando el arrendador la visitaba en el inmueble, en tal sentido y por cuanto varió la costumbre de la relación arrendaticia procedió a realizar con carácter de urgencia, todas la diligencias necesarias para consignar ante la autoridad competente, las mensualidades correspondientes a Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio, en consecuencia manifestó su continuidad del pago del canon de arrendamiento,

Es de precisar por esta sentenciadora, que del escrito de contestación de la demanda se desprende la confesión espontánea realizada por la parte demandada en la cual acepta no haber podido realizar los pagos de los cánones de arrendamiento dentro del plazo acordado entre las partes, cuando señala que dio un cheque de su cuenta personal por la cantidad de (Bs. 1.647.60) a los fines de cancelarle 6 mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de julio, agosto septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009, que se aprecia de los autos que dicho cheque fue protestado por estar el mismo desprovisto de fondos al momento de su cobro, por la Notaría Trigésima Sexta del municipio Libertador del Distrito Capital, que este Tribunal lo valora como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser una actuación realizada por un funcionario publico, que adminiculando la confesión realizada por la propia parte demandada con la actuación de la Notaria Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cual deja constancia que el motivo por el cual no fue cobrado el cheque fue por fondos insuficiente en la mencionada cuenta corriente, se debe establecer que el dinero en primer lugar no entró en el patrimonio de la parte actora y en segundo lugar dicho pago fue efectuado para pagar seis (6) mensualidades vencidas, que además se aprecia que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las parte tiene la obligación de demostrar todas las afirmaciones de hecho, que se aprecia que en el presente caso la parte demandada no aportó a los autos ninguna probanza que demuestre la costumbre de verificarse el pago por mensualidades vencidas, debiendo la misma cumplir lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual fue reconocido por ella misma.-Y así se decide.-

De lo antes señalado se debe declarar la insolvencia de la parte demandada ya que el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009, no entró al patrimonio de la parte actora, en consecuencia se debe establecer que se cumplió con el segundo requisito para la procedencia de la demanda de Desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas. Y ASÍ SE DECIDE EXPRESAMENTE

En relación a lo alegado por la parte demandada que realizó todas la diligencias necesarias para consignar ante la autoridad competente, las mensualidades correspondientes a Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, y al respecto consignó copias de depósitos bancarios que no puede ser leídos por esta sentenciadora, ya que la copia es borrosa y confusa, y con la misma no se determina que en efecto dichos pagos fueron realizados a nombre de la parte actora, en consecuencia esta sentenciadora condena al pago de todos los meses demandados, es decir desde julio, agosto septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010 a razón de Doscientos Setenta y Cuatro Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.274,60) Y así se decide.-

-VII-

-DISPOSITIVA-

De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada contenidas en los ordinales 2,9 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento civil. Asimismo se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA FREZZACA C.A., en contra de la ciudadana M.J.G.R., todos identificados al inicio del presente fallo. Como consecuencia de lo anterior se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 27 de Agosto de 1976, condenándose a la parte demandada a:

-PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes de de personas el inmueble de las siguientes características vivienda distinguida con el Nº 04 ubicada en la planta segunda del Edificio denominado KLAUS, situado en la Av. Guaicaipuro con calle Cuyuni, Urbanización El M.d.M.S.d.E.M..

-SEGUNDO: Se condena a pagar a la parte demandada la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (BS. 3.295.20) por concepto de cánones de arrendamiento de los mese de julio, agosto septiembre octubre, noviembre y Diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010 a razón de Doscientos Setenta y Cuatro Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.274,60) mensuales y los meses que se sigan venciendo hasta la fecha que el presente fallo quede firme.-

-TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la presente instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

-CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA –

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los Dos (02) días del mes de Diciembre del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

LA SECRETARIA.

ABG. ARLENE PADILLA REYES

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA REYES.

AGG/AP