Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 7 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, Siete (07) de Junio de Dos Mil Doce (2012).

Año: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCTORA MANSACA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de Junio de 1.979, bajo el Número 26, Tomo 798-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: G.C.C., G.C.N. y G.C.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 88.237, 8.567 Y 113.937, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: K.J.G., colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número E- 82.263.078.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.O. y L.L.N., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 139.749 y 103.573, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

SEDE: MERCANTIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-002370.

I

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 15 de Junio de 2010, por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió junto con los documentos que lo acompañan, por Secretaría en fecha 16 de Junio de 2010, según sello de recibido que cursa al anverso del folio 1.

En fecha 12 de Julio de 2010, se admitió la demanda por el procedimiento oral, y se ordenó el emplazamiento de la demandada, para que compareciera a contestar la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa respectiva.

El 20 de Julio de 2010, la parte actora consignó las copias simples, para la elaboración de la compulsa respectiva y pagó los emolumentos necesarios al alguacil para su traslado a los fines de la práctica de la citación.

La ciudadana Secretaria de este Juzgado en fecha 20 de Julio de 2010, dejó constancia de haber librado la compulsa de citación y de su remisión a la Unidad de Alguacilazgo.

El 12 de Agosto de 2010, el Alguacil D.B. consignó compulsa con su orden de comparecencia, haciendo constar la imposibilidad de practicar la citación personal de la demandada.

En fecha 21 de Febrero de 2011, previa solicitud de la parte actora, se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada, el cual fue retirado por la actora para su publicación en prensa.

Compareció la parte actora y consignó las publicaciones en prensa de los carteles de citación.

La ciudadana Secretaria de este Juzgado en fecha 5 de Octubre de 2011, dejó constancia de haber cumplido con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

El 7 de Noviembre de 2011, compareció el Abogado M.O., quien consignó poder que acreditó su representación como apoderado judicial de la parte demandada, asimismo se dio por citado en nombre de su representada.

En fecha 10 de Noviembre de 2011, la parte demandada contestó la demanda y propuso Reconvención al demandante la cual fue admitida por este Juzgado el 15 de Noviembre de 2011, fijándose el quinto (5º) día de despacho siguiente para dar contestación a la misma por parte de la actora-reconvenida.

Después de contestada la Reconvención por la actora, se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que tuviese lugar la Audiencia Preliminar, la cual fue celebrada el 2 de Marzo de 2012, siendo declarada desierta.

El día 26 de Marzo de 2012, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal fijó los hechos y los límites de la controversia, asimismo aperturó lapso probatorio de cinco (5) días de Despacho siguientes a esa fecha.

El 18 de Abril de 2012, el Tribunal fijó el Trigésimo (30) día siguiente a esa fecha para que se llevara a cabo el debate oral, según lo previsto en el artículo 869 ejusdem.

El 21 de Mayo de 2012, siendo las once de la mañana (11:00 a.m) se llevó a cabo la audiencia oral.

- II -

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Señaló la parte actora que su representada, CONSTRUCTORA MANSACA C.A., en fecha 07 de Agosto de 2009, celebró con la ciudadana K.J.G. parte demandada en el presente proceso, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad constituido por: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital.

Que ambas partes en la cláusula segunda del citado contrato, dejaron expresamente señalado como precio estipulado para la compra-venta del inmueble en cuestión, la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,00), estableciéndose como forma de pago del mismo el pago de inicial por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) pagaderos al momento de la autenticación de la promesa bilateral de compra-venta y el saldo restante de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) pagaderos en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.

Que se estableció formalmente que el plazo para cumplir con la opción de compra venta era de ciento veinte (120) días continuos e improrrogables, contados a partir de la fecha de autenticación del negocio jurídico, es decir desde el día 7 de agosto de 2.009 y asimismo la optante declaró que recibió para esa fecha todas las solvencias requeridas y necesarias para la protocolización del documento definitivo ante el Registro competente para tal fin.

Que conforme a lo expuesto por las partes quedó establecido en la cláusula penal, el régimen contractual aplicable en el caso de incumplimiento, recogido en la cláusula cuarta del referido contrato: En caso de incumplimiento por parte de la optante a las obligaciones asumidas por el presente contrato, si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida la propietaria podrá optar A.) Exigir a la optante el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre el construida, en las condiciones establecidas en el contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente cláusula penal. B.) Considerar de pleno derecho resuelto el contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada y exigir y cobrar a título de indemnización por daños y perjuicios, la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), y en consecuencia de ese incumplimiento por parte de la optante, la propietaria podrá disponer y enajenar libremente a favor de terceros el inmueble objeto del contrato en el precio y condiciones que considere más conveniente a sus intereses. En caso de incumplimiento de la propietaria principalmente en la negativa del otorgamiento del documento definitivo de compra venta podrá demandar el cumplimiento de esa obligación con los daños y perjuicios generados o la resolución del presente contrato, requiriendo la restitución de manera inmediata de la suma de dinero abonada, así como también a titulo de indemnización la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) por concepto de cláusula penal.

Por último destacó la actora que su representada debido a la necesidad que tenia la optante de ocupar el inmueble, le otorgó la debida autorización para ocupar el mismo, tal y como se estableció en la cláusula séptima del contrato.

Que por último la demandada, luego de pagar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.00, 00) como inicial quedando a deber la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) ha incurrido en flagrante mora en la cancelación del saldo total y que su representada no ha recibido en forma alguna el saldo restante, incumpliendo con el contrato de compraventa. Y que la optante sigue ocupando el inmueble de forma provisional a título precario y por ende no tiene derecho alguno sobre el inmueble de su propiedad; por tal motivo procedió a demandar a la ciudadana K.J.G. para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: 1) En la Resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre CONSTRUCTORA MANSACA C.A., y la ciudadana K.J.G., antes identificada mediante el documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador de fecha 7 de Agosto de 2.009, anotado bajo el Nº 63, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones respectivos que acompañó y opuso a la demandada como instrumento fundamental de la presente acción. 2.) Que en virtud de la Resolución del contrato de opción de compra venta, su representado queda libre de disponer del inmueble antes identificado, pudiendo vender, arrendar, hipotecar dicho inmueble en el precio y demás condiciones que considera conveniente sin restricción 3) En dejar que su representada tiene el derecho de retener en plena propiedad el monto total de la suma recibida como abono, cancelada al momento de la firma del documento de opción de compra venta antes referido. 4.) En pagar a su representada la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por el incumplimiento de la compradora de otorgar el documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro competente y dejar de pagar el saldo restante por la aludida venta, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, y en cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula cuarta de naturaleza penal del indicado contrato de opción de compra venta de fecha 7 de Agosto de 2009. 5.) En restituir y desalojar el inmueble propiedad de su representado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado que lo recibió. 6.) En pagar las costas y costos judiciales.

Fundamentó la demanda en los Artículos 1.113, 1.116, 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.359, 1.360, 1.369 y 1.474, del Código Civil Venezolano.-

En fecha 10 de Noviembre de 2011, compareció el Abogado M.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 139.749, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y contestó la demanda en los siguientes términos:

Admitió que es cierto que la parte actora celebró un contrato de opción de compra venta sobre el bien inmueble identificado a los autos, el cual es de su propiedad bajo las circunstancias que señala en su escrito.

Que según la cláusula primera del contrato la propietaria se comprometió y obligó a vender en forma pura y simple perfecta e irrevocable a su representada un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra identificado en el documento de compra venta.

Que el precio acordado para la venta fue por la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,00), cantidad pactada en la cláusula segunda del referido contrato.

Que su representada pagaría como en efecto entregó al momento de la firma del contrato de venta como inicial la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00).

Que el plazo para efectuar el pago de lo restante fue convenido en ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la autenticación del contrato de venta, es decir el siete (7) de Agosto de 2009.

Que su representada cumplió y colaboró con el demandante para que pudiera efectuar la protocolización del inmueble de marras y consignó documentos que opuso en ese acto y que según acuerdo verbal la demandada le paga la cantidad de cinco mil (Bs. 5.000,00) Bolívares mensuales al demandante para que pudiera sufragar todos los gastos correspondientes a los impuestos municipales, en virtud a que, si bien es cierto que recibió para la fecha de la protocolización, el inmueble con todas las solvencias requeridas, las mismas se encontraban vencidas para la fecha en que efectivamente se firmaría el contrato definitivo de compra venta, vencimiento ese que ocurrió por haber transcurrido cuatro meses.

Que por último alega la demandada mal podría tramitarse la formalización de un contrato en un Registro si faltan los soportes que evidencian las solvencias vigentes del bien que se pretende transferir

Por último solicitó al Tribunal se sirviera Declarar Sin Lugar la Demanda incoada en su contra e hizo énfasis en que su mandante cumplió con todas las cargas asumidas en el contrato como lo era el pago inicial y gastos de redacción de documentos como lo señaló la cláusula sexta del contrato de venta.

Que sumado a lo anterior se señaló en el referido contrato que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, hecho este que no admiten configurado bajo ninguna circunstancia, se estableció que la vendedora debería exigir a la optante el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa sobre él construida.

Que su representada ha insistido en la firma del contrato definitivo, pero el vendedor ha desatendido su petición de entregar las solvencias necesarias a tales fines y que ese no es el primer contrato que se firma, ya que por incumplimiento del vendedor se dejó sin efecto el contrato de fecha 4 de Mayo de 2009, firmado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas.

En fecha 30 de Noviembre de 2011, la parte actora promovió escrito de pruebas en el cual se acogió al principio de la comunidad de la prueba, en cuanto beneficien a las partes intervinientes en el proceso e hizo valer todo lo alegado en su libelo de demanda.

También la actora ratificó todo el valor probatorio de los documentos aportados al proceso por su representación judicial.

Siendo la oportunidad para la audiencia oral comparecieron las partes quienes ratificaron sus dichos según lo alegado durante todo el proceso.

DE LA RECONVENCIÓN.

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de Contestación a la demanda, opuso Reconvención en contra de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que es cierto que su mandante celebró un contrato para la venta de un inmueble propiedad de la parte demandante, bajo las circunstancias que se determinan infra, según se estableció en la cláusula primera del contrato in comento.

Que la propietaria se compromete y obliga a vender en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a su representado un inmueble de su propiedad.

Que el precio pactado por las partes fue fijado en la cantidad de Ochocientos Sesenta Bolívares (Bs. 860.000,00), el cual se pagaría en la forma establecida contractualmente.

Alegó la demandada reconveniente que el vendedor, luego de haberse efectuado el pago inicial no cumplió con la obligación de vender, siendo que en este tipo de contratos las partes se obligan de manera recíproca.

Invocó además el criterio jurisprudencial expuesto en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, proferida por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Dr. F.A., Exp. 20000-000894, sentencia 0217, en la cual se señaló lo siguiente:

…Se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de Compra-Venta (…), y no opción de compra, (…) pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

Señala también la demandada reconveniente que en el contrato antes referido se cumplió con todas las características de los contratos como lo es que el mismo es un contrato bilateral, consensual, oneroso, el cual puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, es traslativo de la propiedad o de cualquier otro derecho vendido y por último que las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

Que fundamentó la reconvención en los artículos 1.159, 1.1.60 y 1.167 del Código Civil.

Que por último estimó la cuantía de su reconvención en la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), lo que equivale a Mil Cuatrocientos Cuarenta Y Siete Unidades Tributarias (1.447 U.T).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Siendo la oportunidad procesal para la contestación de la Reconvención la parte demandante reconvenida rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandada.

Alegando que la reconvención propuesta en su contra no procede en virtud a que la compradora incurrió en la mora en la cancelación del saldo total, ya que a pesar del vencimiento de los ciento veinte (120) días, su representada no ha recibido el pago del saldo restante por la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00).

Que la parte demandada reconveniente aceptó en su escrito de contestación a la demanda que se encuentra cumplido los ciento veinte días, así como también declaró que recibió todas las solvencias requeridas a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta.

Que la demandada reconveniente incumplió con la obligación principal que es la de pagar el precio convenido para la venta.

Asimismo rechazó, negó y contradijo que la demandada haya efectuado pagos a nombre de su representada a través de sus empresas CORPORACIÓN TU FIGURA C.A., y A.C. LA PREVISIÓN S.R.L. y anexó como pruebas recibos emanados de las mismas, los cuales fueron desconocidos e impugnados en su contenido y firma, las cuales no surten efectos por ser documentos emanados de terceros.

Por último rechazó, negó y contradijo que la suma de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,00) sea imputable al precio de la venta, así mismo negó, rechazo y contradijo que su representada pague a título de indemnización por daños y perjuicios como lo establece la cláusula penal del contrato de opción de compra venta la suma de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00).

Ahora bien, narrados los hechos anteriores, este Tribunal para resolver observa:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

ACOMPAÑADAS A SU LIBELO DE DEMANDA.

1. - ORIGINAL DE INSTRUMENTO PODER; El cual cursa inserto a los folios siete (07) al diez (10), otorgado por el ciudadano J.V.P.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 983.530, en su carácter de Director de la Empresa Mercantil “CONSTRUCTORA MANSACA C.A.”, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, constituida en fecha 27 de Junio de 1.979, anotada bajo el Nº 26, Tomo 798-A Sgdo, parte demandante a los Abogados G.C.C., G.C.N. y G.C.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 88.237, 8.567 y 113.937, respectivamente; autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de Junio de 2010, anotado bajo el N° 47, Tomo 42; el cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad respectiva, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se declara.

   Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrada la representación judicial de la parte demandante CABRICES CONSTRUCTORA MANSACA, C.A, que ostentan los ciudadanos G.C.C., G.C.N. y G.C.

2. - COPIAS SIMPLES DE PUBLICACIÓN DEL REPERTORIO FORENSE DEL REGISTRO MERCANTIL DE CONSTRUCTORA MANSACA C.A.; de fecha 27 de Junio de 1979; publicado el 11 de Julio de 1979 en las páginas 30 y 31 con el Nº 4.589; copias simples de documento público que puede ser traído al proceso, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales al no haber sido tachadas ni impugnadas en la oportunidad respectiva, adquirieron el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Y así se declara.

   Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el ciudadano J.V.P.G., es el Presidente de la empresa CONSTRUCTORA MANSACA C.A., parte demandante, hecho éste no controvertido en la presente causa. Así se decide.

3. - ORIGINAL DE DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; del bien inmueble identificado como: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T” del Municipio Libertador, del Distrito Capital; el cual fue debidamente Notariado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 9 de Abril de 2008, quedando anotado bajo el N° 40, Tomo 1 Protocolo Primero; el cual constituye documento público de los indicados en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, el cual, al no haber sido tachado ni impugnado por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigno según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba la norma en cuestión. Así se declara.

   Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrado que las partes efectivamente celebraron un contrato de Opción de Compra venta. Así se declara.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

1. - ORIGINAL DE INSTRUMENTO PODER; El cual cursa a los folios desde el 64 al 66, otorgado por la ciudadana K.J.G., Colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-82.263.078, en su carácter de parte demandada a los Abogados M.O. y L.L.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 139.749 y 103.572, respectivamente; autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Octubre de 2011, anotado bajo el Número 11, Tomo 73 del Libro de Autenticaciones; el cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad respectiva, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se declara.

   Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrado la representación judicial de la parte demandada ciudadana K.J.G. que ostentan los ciudadanos M.O. y L.L.N..

2. - COPIAS SIMPLES DE REGISTRO DE COMERCIO DE “CORPORACIÓN TU FIGURA C.A.”; de fecha 6 de Julio de 2009 emitido por el Servicio Autónomo de Registro y Notarías, Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 130-A; copia simple de documento público el cual constituye reproducción fotostática simple de un documento público, que puede ser traído al proceso en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   Ahora bien, la parte demandante impugnó dicho instrumento en la contestación de la Reconvención por tratarse de un documento que no guarda relación alguna con la causa que nos ocupa, por cuanto el negocio jurídico celebrado entre las partes litigantes tiene como optante a la compra a la ciudadana K.J.G. a título personal y como oferente en venta a la sociedad mercantil Constructora Mansaca, C.A, no observándose mención alguna en dicho documento de la empresa Corporación Tu Figura, C.A, con lo cual se colige, que dicha empresa es un tercero ajeno a la causa; en consecuencia este Tribunal desecha el instrumento subexamine y no entra a valorarlo según lo dispone el artículo 509 ejusdem. Así se decide.

3. - COPIAS SIMPLES DE DOCUMENTO DE REGISTRO Y DE ACTA CONSTITUTIVA DE LA COOPERATIVA LA PREVISIÓN; de fecha 16 de Octubre de 2009, registrada en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 8, Protocolo Primero; copias simples de documento público que cual no guarda relación alguna con la causa que nos ocupa, por lo tanto, debiendo ser desechado del acervo probatorio objeto de valoración por parte de esta Sentenciadora, con fundamento en el artículo 509 eiusdem. Así se de decide.

4. - COPIAS SIMPLES DE RECIBOS DE PAGOS; marcados con las letras y números C1, C2, C3, C4, C5 con copia de cheque anexo, C6 con copia de cheque anexo, C7 con copia de cheque anexo, C8 con copia de cheque anexo, C9, C10, C11 con copia de cheque anexo, C12, C13, C14, C15, C16, C17 con copia de cheque anexo, todos por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00); emitidos por CORPORACIÓN TU FIGURA, C.A., a nombre de J.V.P.G., de fechas 1/09/2011, 20/05/2011, 02/04/2011, 9/04/2011, 26/01/2011, 20/12/2010, 22/11/2010, 11/10/2010, 1/09/2010, 30/07/2010, 07/07/2010, 24/05/2010, 28/04/2010, 14/04/201024/03/2010, 03/02/2010 25/02/2010, respectivamente por el concepto de pagos de honorarios y algunos pagos administrativos, señalando algunos al mes que corresponde dichos pagos, recibos de pago en los cuales se observa la presencia de firma ilegible; así como factura original marcada C18, de fecha 21/12/2009, por la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) también emitida por la empresa CORPORACIÓN TU FIGURA, C.A, con concepto expreso (Honorarios). Ahora bien, dichas documentales privadas fueron impugnados y desconocidos en su contenido y firma por la parte contra quien fueron opuestas, en tal sentido se establece que, en virtud que los mismos no guardan relación jurídica con las partes contratantes, es por lo que este Tribunal las desecha con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Ahora bien, demostrada como ha sido la existencia de la obligación mercantil que contrajo la parte demandada a favor de la actora, sin que la demandada haya demostrado en modo alguno el pago ni ningún hecho extintivo del monto restante de la obligación que contrajo, y por cuanto la causa petendi de la demanda en el caso sub iudice, es la Resolución de Contrato de Compra Venta, en virtud del incumplimiento de una obligación contraída a través de un contrato de opción de compra venta, se observa lo siguiente:

   La parte demandada alegó en su defensa, al momento de la celebración de la audiencia oral de juicio, y no al dar contestación al fondo de la demanda y tampoco como fundamento de la reconvención propuesta por su representación judicial, que la demandante no cumplió con el contrato de compra venta, en virtud a que no le entregó a la demandada las solvencias municipales para efectuar la protocolización del documento definitivo de la venta, alegando a tal efecto, la excepción de contrato no cumplido (NON ADIMPLETI CONTRACTUS), prevista en el artículo 1.168, ante lo cual este Tribunal estima oportuno señalar lo expuesto en tal sentido, por los autores E.M.L. y E.P.S., en su libro “CURSO DE OBLIGACIONES” Derecho Civil III, Tomo II:

   …La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos de contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que esta dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla u ofrezca seriamente cumplir con su obligación, sin que sea necesario que haga una oferta real…

   …Solo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no solo tiene los efectos suspensivos descritos, sino que extingue las obligaciones durante el periodo de Incumplimiento; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación…

   …El incumplimiento debe ser de cierta importancia, en el sentido de que generalmente no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de la obligación accesorias o secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido cuales de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuales como secundarias. En principio, se ha adoptado como criterio que el incumplimiento de las obligaciones que fueron determinantes del consentimiento de la otra parte y aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas…

   Ahora bien, siendo que dicha excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 de la siguiente manera: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, no fue opuesta por la parte demandada, al dar contestación a la demanda, oportunidad en la cual, a tenor de lo previsto en el acápite del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, tratándose la causa que nos ocupa, de proceso tramitado según la normativa del juicio oral y aun más, por constituir dicha defensa, punto no contemplado en la providencia de fijación de hechos dictada por este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 ejusdem, en fecha 26 de Marzo de 2012, es por lo que esta Juzgadora considera que dicha excepción no debe prosperar en derecho en virtud a que la cláusula segunda del contrato de Opción a Compra Venta señala que al momento de celebrarse dicho contrato la propietaria otorgó a la compradora, el inmueble libre de impuestos nacionales, estadales y municipales o medida judicial preventiva o ejecutiva, que afecte su libre uso, goce y disposición y solvente en todos los pagos; por tal motivo mal puede alegar la demandada que la demandante no cumplió con la obligación de suministrar dichas solvencias, y que por ende no cumplió con su obligación; por tal motivo se desecha tal excepción propuesta por la parte demandada. Y así se decide.-

   Del análisis que antecede se ha determinado que la compradora no cumplió con su obligación de pagar el saldo deudor establecido en el contrato de opción de compra venta dentro del tiempo establecido en el contrato en su cláusula penal. Así se declara.

   Cabe destacar, al respecto, el siguiente criterio doctrinal compartido por quien suscribe: “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”. Tomo II, No 467, Pág. 434).

   Así mismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

   … (Omissis) “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

   Analizado lo anterior, se concluye que, al caso de marras le resultan aplicables las normas previstas en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil que disponen:

   Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes....omissis.”

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

   Del análisis realizado a las pruebas aportadas al proceso se puede concluir que ha quedado plenamente demostrado que en fecha 7 de Agosto de 2009, la parte actora y la parte demandada celebraron un contrato de opción de compra venta y no de (compra venta como erradamente lo denominan la demandada, ya que no se dieron todos los extremos de la venta), como es la protocolización definitiva del contrato consensual de compra venta sobre el inmueble constituido por un terreno y la casa quinta sobre el construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra “T” del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.

   Igualmente de la revisión exhaustiva efectuada al contrato in comento, quedó plenamente demostrado que las partes establecieron una cláusula penal, según la cual entre otras cosas se convino lo siguiente:

   CLAUSULA CUARTA: “…en caso de incumplimiento por parte de la OPTANTE compradora a las obligaciones asumidas por el presente contrato muy especialmente si esta se negare a otorgar el documento definitivo de venta en la oportunidad establecida “LA PROPIETARIA” podrá optar: A.) Exigir a “LA OPTANTE”, el cumplimiento de la obligación de adquirir el terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo en la ciudad de Caracas, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la manzana distinguida con la letra “T” del Municipio Libertador, del Distrito Capital en las condiciones establecidas en el presente contrato con los daños y perjuicios a que se refiere la presente Cláusula Penal. B.-) Considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato, pudiendo retener en plena propiedad la cantidad abonada en esta fecha y exigir y cobrar a Título de Indemnización por daños y perjuicios, la suma total de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.00,00) y en consecuencia en virtud de este incumplimiento por parte de “LA OPTANTE”, LA PROPIETARIA podrá disponer y enajenar libremente a favor de terceros el inmueble objeto del presente contrato en el precio y condiciones que considere mas convenientes a sus intereses. En caso de incumplimiento por parte de LA PROPIETARIA a las obligaciones con los daños y perjuicios generados o la resolución del presente contrato, requiriendo la restitución de manera inmediata al incumplimiento, de la suma de dinero abonadas a la cuentas u del precio, así como también y a Título de Indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento la cantidad adicional de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), por concepto de Cláusula Penal, en cuyo monto se dejan establecido convencionalmente los daños producidos por tal incumplimiento, sin que sea necesario la comprobación previa de los mismos, a los efectos de su exigibilidad judicial o extrajudicial. Se hace constar que la presente cláusula penal será solo aplicable en contra de las partes contratante cuando el incumplimiento objeto de reclamación se deba a causas imputables a la voluntad directa de cada contratante, quedando exonerados de responsabilidad, si tal incumplimiento se debiere a hechos de terceros, casos fortuitos, fuerza mayor o por circunstancias conocidas como Hechos del Príncipe…”

   Ahora bien, la pretensión de la demandante esta dirigida a la resolución del contrato de compra venta como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones que asumió la parte demandada de pagar el precio en los términos convenidos, sin que la demandada probara en modo alguno tal y como lo exigen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, haber realizado dicho pago ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, la parte demandada no demostró el cumplimiento de las obligaciones contraídas incurriendo en la causal de resolución del contrato convenida por las partes; en consecuencia la petición de la demandante relacionada con la resolución del contrato debe prosperar en derecho y así debe ser decidido. Así se decide.

   Con respecto al petitorio que hace la demandante en el libelo relacionado con que la parte demandada sea condenada a pagarle por concepto de la cláusula penal la suma de ciento diez mil Bolívares (Bs. 110.000,00) que recibió del demandado como pago de la inicial del precio; el Tribunal observa que tal y como quedó decidido anteriormente, las partes al contratar establecieron la cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento, en la que previeron la forma y el monto de la indemnización de los daños que podría causar el incumplimiento de las obligaciones contraídas, consistente en que el comprador, podría retener a su favor el monto de la cuota inicial que les dio el comprador, aquí parte demandada, de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios que pudieren sufrir por tal incumplimiento.

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas siendo responsable el deudor de indemnizar a su acreedor los daños que pudiera causar su incumplimiento por imperio del artículo del artículo 1.264 del Código Civil, y en este caso concreto las partes convinieron como sería indemnizado tales daños.

   La parte demandante pretende a través de esta petición indemnizatoria subexamine, que se resuelva el contrato de compra venta, vale decir, dejar sin efecto la venta, lo que significa que teniendo aun derechos de titularidad de propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia, podría disponer del mismo para su enajenación o gravamen, con lo cual se resarciría parcialmente el lucro cesante surgido por la venta frustrada, como consecuencia de ello, resulta aplicable la cláusula penal contractual al pedir que se tenga como propia y bien pagada la cantidad que la demandada le entregó a su representada a modo de inicial del precio convenido; más no bastándoles la propiedad del inmueble y esa indemnización, pide además que se le pague a su favor la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por el incumplimiento; vale decir, que seguirán siendo los propietarios del inmueble y el demandado no solo les pagaría la indemnización que convinieron sino además tendría que pagarles el saldo antes referido de lo que se infiere sin lugar a dudas que la parte actora aspira continuar con la propiedad del inmueble y que el demandado pague la cantidad establecida en la cláusula penal a título de indemnización, lo cual resulta procedente en derecho por así haber sido convenido por vía contractual, razón por la cual este Tribunal concede dicha petición a la parte actora. Y así se decide.

   Del análisis realizado a las alegaciones de las partes y a las pruebas aportadas al proceso este Tribunal considera que lo procedente en este caso es declarar que la parte actora tiene derecho a dejar a su favor la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00) a título de indemnización de los daños y perjuicios que ha sufrido por el incumplimiento de la parte demandada, y a obtener el pago de igual suma, es decir otros CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00) por concepto de cláusula penal, estando ambas sanciones pecuniarias previstas en la cláusula contractual cuarta de la opción de compra venta celebrada por las partes litigantes en fecha 07 de agosto de 2009, por ante la Notaría Pública Décima Tercera, quedando autenticado bajo el Número quedando así suficientemente indemnizada la parte actora perjudicada por el incumplimiento de la parte demandada. Así se decide.

   Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, esta Juzgadora considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarado, como en efecto se declara.-

   Con fundamento en los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentó CONSTRUCTORA MANSACA C.A., CONSTRUCTORA MANSACA C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de Junio de 1.979, bajo el Nº 26, Tomo 798-A Sgdo., representada en este proceso por los ciudadanos G.C.C., G.C.N. y G.C.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 88.237, 8.567 Y 113.937, respectivamente, contra la ciudadana K.J.G., colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-82.263.078, representada en el proceso por los ciudadanos M.O. y L.L.N., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 139.749 y 103.573, respectivamente; . En consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de opción de compra venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de Agosto de 2009, bajo el Nº 63, Tomo 31 de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada ciudadana K.J.G., a hacer entrega inmediata, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, del siguiente bien inmueble: Un terreno y la casa quinta sobre él construida, ubicada en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Urbanización Bigott, en el lugar denominado Maripérez, dentro de la Manzana distinguida con la letra “T”, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, a la parte actora y a pagar a la misma la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, establecidos en la cláusula penal del contrato rescindido en esta decisión.

TERCERO

En conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado, de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 251, 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Siete (07) días del mes de Junio del año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.